南站综管办综合办公楼物业管理服务合同

委托方：宁波市海曙区南站广场区域综合管理办公室（以下简称甲方）

受托方：浙江亚太酒店物业服务有限公司 （以下简称乙方）

依照《中华人民共和国政府采购法》，南站综管办综合管理用房物业管理服务项目【招标编号：2019NBHSC192】于2019年 11月26日，在宁波市海曙区公共资源交易中心进行公开招标，确定由乙方中标。按照《中华人民共和国合同法》有关规定，在自愿、平等、公平、诚信的基础上，经双 方协商一致，签订本合同。

第一章 物业基本情况

第一条 物业基本情况

物业类型：综合办公楼

座落位置：宁波市海曙区南站东路龙湾新村48号

物业管理区域：宁波市海曙区南站广场区域综合管理办公室行政办公区域（含楼宇、庭院等）

第二章 物业管理服务内容和质量

第二条 在物业管理区域内，乙方提供如下物业管理服务：

1、负责管理区域内公共秩序和公共环境卫生的维护，做好大楼区域生活垃圾分类管理工作；

2、管理区域内公共部位、公共设施管理及维修养护；

3、管理区域内的绿化养护和管理；

4、管理区域内水电、中央空调、分体空调、电梯等设备的维护与保养，同时做好水电（强弱电）等维修保障，根据政府规定做好大楼节能降耗管理；

5、各类会议的会前准备，会中服务和会后清理等；

6、负责全院每天24小时的安全保卫和服务工作，包括门卫外来人员登记、报刊信件收发、大院门口和院内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放秩序及场所管理的维护、大院内日常安全巡查；

7、保障好早、中、晚三餐和夜宵的正常供给及合理搭配等同时做好特殊情况下食堂餐饮食保障服务；

8、做好服务区域内的消防管理工作；

9、管理区域内其它临时性服务。

第三条 物业管理服务总体要求：

1、乙方须认真履行职责，严格按本协议中的质量保证体系做好各项工作，确保各岗位人员具有相应上岗资格且不得顶替调换、在岗在位，各尽其职，保证各项服务质量符合标准。

2、甲方对乙方的工作质量进行定期、不定期考核，具体考核方案双方协商议定，以保证奖罚分明。

3、乙方必须对上岗人员按规定进行政治审查和岗位培训，并对上岗人员定期进行职业道德教育，教育其端正服务态度、提高服务质量、遵守甲方的各项规章制度及工作规范，维护甲方形象，服从领导。对不遵守劳动纪律、工作作风拖拉的员工，经查实后酌情处罚，情节严重的甲方有权向乙方提出辞退。

4、乙方须在甲方单位内设立专职行政管理处，根据招标要求，制定各项行政管理制度，制度上墙，由乙方派专职督导人员每日进行现场管理，落实好各项制度。

5、乙方负责与上岗人员签订劳动合同，支付上岗人员的工资、津贴、社会保险及根据国家规定应支付的有关费用，承担培训、服装等费用。

6、甲方不安排上岗人员住宿。

第四条 卫生管理要求：

承担的主要任务：管理区域内所有公共区域及院内各场地的环境卫生管理（区域详见物业概况）。

1、会议室，根据会议要求及时做好会前准备和会后清扫工作，确保会中服务，配合做好会议接待保障工作。

2、做好领导办公室、活动室等房间的卫生。

3、卫生间、浴室的保洁（实施动态保洁）：

（1）卫生间、浴室内应保持干净、整洁、无异味和设施完好；

（2）台面、镜面、地面干净，基本干燥，无灰尘，无明显污渍；

（3）坐便器、蹲便器、尿槽内无明显水迹污逅和其他污物；

（4）洗手液、卫生纸等补充及时；

（5）每周要对各器具清洁消毒一次；

（6）浴室内的污染物要及时清理。

4、大堂、办公楼：每天至少两次保洁，遇重大节假日必须对其进行全面清洁。电梯楼梯内、办公楼楼道，大楼外墙面及玻璃保持清洁。

5、停车库（场）、院内场地：

（1）每天清扫不得少于二次，保持地面整洁；

（2）保洁员要对以上部位每小时巡视一次，发现杂物及时清理；

（3）要保持车辆停放有序。

6、必须保证大院公共区域内干净整洁、无蛛网、无烟头、无纸屑。绿化区域内无瓜果皮、无树枝等杂物，垃圾中转处、垃圾桶、窖井无垃圾积存、无臭味、无污水及虫蝇滋生等。废品应归到指定地点并及时处理，不准擅自存放在保洁区域内。

7、做好管理区域生活垃圾分类工作，严格按照按生活垃圾分类要求分类并及时清理。

8、每月对办公室、食堂及公共场所进行2-3次消毒、“四害”消杀。

第五条 安全保卫管理要求：

安保人员须有公安部门核发的保安上岗证书。

1、二十四小时值勤，对来访人员实行严格的管理，禁止无关人员随意进入办公场所，及时处置扰乱正常工作秩序事件，做好相应的安全保障工作；接待来访人员的登记，联系接待的人员，礼貌迎送来访人员，并引导来访人员到相关的接待场所。

2、做好防火、防盗等事故的安全防范工作，发现险情和可疑情况及时了解清楚，并报告和处置，确保内部治安和消防安全。

3、接待外来人员，进行登记、验证、通报等，联系接待人员，礼貌迎送来访人员。

4、收、发报刊和信件，重要信函即到即送。正常休息日和节假日保证有人收发。

5、夜间必须组织巡逻工作，对办公楼层和大院内各区域进行不间断地巡逻检查，及时掌握物业管理区域内安全防范设备、消防器材和设施的运作情况，发现有异常情况要及时报告、处置并做好登记记录。

6、维护正常秩序，严格管理外来车辆和人员进入办公区域内。按照业主方管理制度要求，负责管理好物业区域内机动车和非机动车的安全停放，发现问题及时纠正。同时，认真做好外来车辆的登记。

7、要做到文明礼貌，统一着装，严守岗位，在上下班时间段内实行站岗迎送；根据业主要求做好大门规定时间的开、关，便于车辆人员的进出。

8、建立报告制度，并做好值班台帐记录。

第六条 设施设备工程管理要求：

1、各设施、设备都要始终处于良好的状态，做好各种设施设备（含高配专变设施）的定期保养和维护，并要求对各设施、设备建立台帐；各式空调系统的滤网每年按季清洗不少于2次；

2、对损坏的设施如灯泡、开关等要及时更换；

3、定期对各类设施设备进行安全监测，发现问题及时处置并报告主管部门；

4、保障水、电、气的日常供给和能耗监测，并建立台帐。

5、负责办公用房、用具的日常维修；

6、负责消防、排水、排污等工作；

7、完成甲方交办的其他任务。

第七条 绿化养护管理要求：

1、每月不少于一次对绿化清除杂草、防治病虫害、松土、施肥、修剪枯病枝伤残枝等，及时更换和补种苗木；

2、督促并做好办公楼内楼道、大厅、办公室、会议室等区域盆栽花按季变化摆放和保养；

3、做好防旱防涝，防虫防冻，发现枯死及时补种或调换。

第八条 专职会议服务要求：

保障各类会议室会议布置、茶水供应等服务。

第九条 食堂管理服务要求：

1、严格执行餐饮服务食品安全有关法律、管理办法以及甲方制订的管理办法，保证食堂、餐具卫生要达到卫生部门卫生许可要求，做到安全卫生、足量美味供应饭菜，杜绝浪费。

2、保障甲方365天每天早（100人）、中（100人）、晚（30人）三餐饭菜的正常供给服务，同时做好应急工作期间伙食保障；要根据甲方工作安排，适时做出调整。

3、做好厨房整体管理，包括工作人员岗位安排、员工培训、工作纪律、工序流程、食品安全、环境卫生、设施维护、人员安全、规范操作、成本控制等。

4、食堂工作人员要保证饭菜餐品新鲜、样式丰富、每日更新，并做好就餐期间刷卡管理工作，保证早餐点心10种以上，饮品、流食4种以上，中餐热菜10种以上，冷菜2种以上，晚餐热菜6种以上；中餐要提供面食（面条、包子、馄饨、油条、花卷、馒头等）。要主动与甲代表经常沟通，根据甲要求调整菜品、点心、饮品种类。

5、做好每日的菜单编制，主动了解各级口味，积极更新菜品，做到一周内菜式花样品种不得重复，标准达到支队规定的标准，并做到菜单上墙。

6、对加工的原辅材的质量进行验收和评估。原辅食材由 方采购

7、就餐完毕要及时清理餐桌、场地。

第十条 活动室管理要求：

1、保证各运动设施、设备始终处于良好的状态，并按各式的设备进行定期保养和维护，并要求对各设施、设备建立台帐；

2、每日及时做好活动室卫生工作，保证训练器具整齐归位，训练环境整洁清爽，确保设施运转良好，发现问题及时上报。

第十一条 其他约定

1、乙方承担其工作人员的意外伤害风险责任。

2、乙方须对甲方工作人员办公室及寝室地板每季至少进行一次打蜡抛光，家具保洁保养，对所有窗帘、门及所有玻璃窗至少半年进行一次清洗。

3、乙方须承担大院内物品的搬运、垃圾的清运工作。

第十二条 人员管理

1、乙方需在本项目中单独设立一个管理处，按本项目管理的要求配备相应的工作人员。

2、乙方及其员工应主动配合甲方的行政管理工作，服从调度，听从指挥，认真听取有关部门提出的建议和意见，对在物业管理中出现问题和薄弱环节立即整改。

3、乙方对甲方的投诉处理率达100%。

4、所有乙方员工要做好各项保密工作。对党政要务、其它事务和文件要严格做到不打听、不偷看、不传播、不遗失、不擅自处理保密纸物等。

5、乙方工作人员在服务区域捡到物品要及时上缴甲方综合科。

6、乙方要严格按照《劳动法》规定做好用工工作，办理一切用工手续，因用工产生的纠纷由乙方自行解决。

第十三条 人员配置及要求：

1、乙方服务人员最低配置不少于13人，所配置人员应无违法、犯罪记录，身体健康，遵纪守法，品行端正。且有相应岗位的上岗资格。

2、乙需在本项目中指定一名负责人负责本项目的协调管理，按本项目管理的要求配备相应的工作人员。乙方必须严格管理，制订相应的规章制度，人员要坚守岗位，实行专人负责制，各项目负责人必须跟班作业，服从管理，做到服务第一，质量第一。所有员工须有有效的上岗证件。

3、具体岗位及要求如下：

4、乙方和委派人员应遵守国家法律法规和甲方的规章制度，违者依法必究。派驻人员应服从甲方管理和指导，拒不服从的，经甲方提出，乙方应在5天时间内调换人员。

第三章 管理考核

第十四条 甲方在合同期内定期、不定期对该物业管理进行考核监督。

监督内容为乙方管理指标、各项管理制度、工作制度等，甲方将进行定期或不定期的内部或外部审核，乙方的各项制度规定等不得违反甲监督管理制度。

第十五条 甲方对物业管理按月进行考核，考核办法附后，考核实行百分制。月考核90分（含）以上，不处罚；月考核分80（含）-89的，每分扣考核奖500元；月考核分70（含）-79的，每分扣考核奖1000元；月考核分70以下的，当月综合物业费全额扣除，连续三次的，甲方有权单方面终止合同。

第四章 合同期限

第十六条 物业委托管理期限为3年，管理合同为一年一签，本管理合同起止时间为2020年1月1日到2020年12月31日。

合同到期,经甲乙双方协商一致，在合同情势不变情况下可以续签，续签时间为一年，最多续签二次，续签期间按原合同条款履行。

第十七条 合同期内，因乙方责任发生重大安全事故的，甲方有权无条件终止合同，并依法追究乙方相关责任。

第十八条 因乙方原因而甲方终止合同，或合同不再续签的，乙方须在合同终止一个月内移交相关资料并配合做好审计工作。

第五章 物业管理服务费用

第十九条 物业管理服务费用

1、乙方向甲方收取的年度物业管理服务费为人民币捌拾万陆仟肆佰玖拾陆元整（806496元），乙方需在收费时出具正规税务发票。

2、物业管理服务费按月预付，每月末按应付金额90%预付。季度结束后，根据考核情况于第四个月结算季度管理费。

2、乙方在物业管理服务过程中产生工程设备等费用的，在工程设备保修期内，其保修工作和费用由施工单位或设备供应商负责，乙方做好联络、保养工作，特殊设备除外。保修期满后，日常维修、养护等费用（不含材料费和检测费）均由乙方负责。

3、合同执行期间如遇政府政策性调价、最低工资和社会保险费基数调整等因素导致后期物业管理成本明显超出乙方承受范围时，须经财政部门同意，并经甲方批准后，可进行适当的费用补偿。

第六章 双方权利义务

第二十条 甲方权利义务

1、审定乙方制定的物业管理制度；

2、检查监督乙方管理工作的实施及制度的实行情况，提出合理的意见和建议；

3、审议乙方制定的年度管理计划、设备设施维修计划、资金使用计划及决算报告；

4、负责对乙方执行日常工作的监督管理及对乙方派驻现场的物业管理人员的监督管理；

5、协助乙方做好物业管理工作的宣传教育和文化活动；

6、处理合同期间在物业管理工作中需甲方出面协调的问题；

7、负责对乙方物业管理业务及管理人员的满意率考评；

8、甲方向乙方提供通话性能好、质量稳定的对讲机2台供乙方使用，产权属甲方所有；

9、按本合同的规定支付物业管理费，根据管理实际需要，提供给乙方必要的办公用房；

10、协调乙方与有关部门及单位的关系，并提供与物业管理相关的资料；

11、乙方如在管理中没有按照甲方的具体要求进行落实，甲方有权扣罚乙方物业管理费，情节严重可提前解除合同。

第二十一条 乙方权利义务

1、根据有关法律、法规及本合同的规定，制定及实施物业管理方案，按物业方案书的承诺履行合同,并配合甲方物业监管人员的业务检查,接受物业监管考核制度的约束,其考核结果作为物业费正常支付和下一轮物业合同签订的重要依据；

2、对物业使用人违反使用规定的行为，采取批评、规劝、警告等措施；

3、乙方应按照甲方要求做好日常节能工作，加强用能设备管理和能耗管理；

4、负责编制办公室设施、设备的年度维修养护计划，负责制订各类应急预案，落实应急工作人员，妥善处理各类突发事件，处理方案经甲方审议后，由乙方组织实施；

5、协助甲方对装修等工程进行现场指导和监管；

6、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能；

7、对甲方提供的2台对讲机应尽妥善使用保管之职责，对讲机的日常维修费用由乙方负责；

8、乙方应竭尽所能，确保管理区域内不发生失窃、失火等情况，在提供物业服务期间，因管理不善造成甲方及其职工财产、人身损害的，甲方有权减免乙方物业管理费；

9、本合同终止时，乙方必须向甲方移交物业管理的全部档案资料；

10、负责落实所属员工的权利和义务，做好安全生产管理。

第七章 违约责任

第二十二条 由于乙方违反本合同中所约定之内容，从而不能完成物业管理服务目标的，甲方有权要求乙方在一定期限内整改，逾期未整改且性质恶劣的情况下，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方须给于甲方经济赔偿。

第二十三条 由于甲方未履行本合同中所约定之内容，使乙方不能完成物业管理目标的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十四条 乙方所属员工因违反规章制度或操作失误造成的安全生产事故，由乙方自行承担责任；因乙方管理疏忽，致使管理区域内发生安全事故的，乙方应承担主要责任。

第八章 争议之解决方式

第二十五条 甲乙双方中任何一方无法律依据提前终止合同，造成另一方经济损失的，违约方应赔偿另一方三个月物业管理费作为违约金，造成经济损失的，应另外给予经济赔偿。

第二十六条 在本合同执行中如发生争议，甲乙双方应通过友好协商解决，协商不成的，则通过相应法律程序由甲方住所地人民法院诉讼解决。因诉讼引起的诉讼费、律师费等由败诉方承担。

第九章 附则

第二十七条 乙方提供的物业管理资质必须符合国家规定的对物业管理的要求。

第二十八条 双方可对本合同之条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。

第二十九条 乙方的原投标文件及经甲方书面同意修改的年度物业管理方案作为合同的主要组成部分。

第三十条 本合同及附件和补充协议未规定之事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行。

第三十一条 本合同在履行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十二条 因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲乙双方配合做好善后处理（产生质量事故的直接原因以政府主管部门的鉴定为准，以此确定责任主体）。

第三十三条 本合同期满后，如不续订合同，应在合同期满前三十天内向对方提出书面意见。

第三十四条 本合同正本一式四份，甲方执二份，乙方执一份，区采购中心执一份，经双方代表签字、加盖公章后生效。

甲方：海曙区南站广场区域综合 乙方：浙江亚太酒店物业服务

管理办公室 有限公司

（盖章） （盖章）

法人代表： 法人代表：

经 办 人： 经 办 人：

电 话： 电 话：

签订日期： 年 月 日 签订日期： 年 月 日

附：

物业管理考核办法

考核单位： 考核分数： （满分100分）

考核时间：