深圳市司法局第二强制隔离戒毒所

物业管理服务合同

第一章 总 则

第一条 本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：

组织名称：深圳市司法局第二强制隔离戒毒所

地址：深圳市龙华新区大道3号

受委托方（以下简称乙方）：

企业名称：

地址：

根据《中华人民共和国合同法》 、《中华人民共和国物权法》 、《深圳经济特区物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，根据深圳市网上政府采购中标通知书（项目编号：SZCGXXXX），就乙方提供深圳市司法局第二强制隔离戒毒所（以下简称戒毒所）服务有关事宜，订立本合同，以资共同遵守。

第二条 物业基本情况

深圳市司法局第二强制隔离戒毒所，位于深圳市龙华区新区大道3号，

占地面积：130000㎡，还建楼建筑面积：5898㎡，干警宿舍楼（含生活基地）10栋建筑面积：39050㎡，综合楼建筑面积：30128㎡，是深圳市司法局下属管理单位，主要是对强制隔离戒毒人员实施监管教育的场所。

第二章 委托管理事项

第三条 主要设备一览表

备注：以上统计数量供投标方参考，最终数量以接管后数量为准。

第四条 物业管理总体要求

（一）综合大楼的物业管理服务必须高标准、严要求，严格遵照《中华人民共和国物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》、《深圳市标准化指导性技术文件物业服务通用规范》（SZDB/Z 42—2011）及其他各类行业规范。

（二）中标方应根据法律、法规的规定及合同约定，编制物业管理服务方案、人员编制和费用预算。

（三）中标方工作人员均应统一着装，佩戴企业标志，服务主动、用语礼貌、仪表端庄、行为规范。中标方应向采购单位公布服务监督电话和制度，在受理采购单位报修、求助、咨询、投诉时，记录要清晰，尽快处理并应填写相关记录表格存档。中标方应按照服务合同约定和政府颁发的服务规范等有关规定进行服务质量管理，定期检查服务情况，接受采购单位的投诉，纠正服务行为，每年服务质量定期检查不少于1次，并在服务区域公示。

（四）中标方如需调整管理人员及技术骨干应事先征得采购单位同意，对采购单位提出认为不适合的在岗人员，中标方应作出相应调整。

（五）中标方不得擅自改动红线内所有的房屋、管线、设备等的位置和用途，如需改动必须报采购单位。

（六）中标方在做好工作的同时，有责任向采购单位提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

（七）中标方应对物业建筑资料、维修资料等信息进行计算机动态管理，随时更新，并安排专人保管档案资料，档案资料有变化应在1个月内进行更新归档，每季度应整理所有档案1次，工程图纸、设施设备安装图纸及使用说明书等重要档案的建立和交接按国家档案标准验收和管理，并达到相关要求。

（八）合同终止时，中标方应向采购单位提交物业管理总结报告，并在约定时间内向采购单位移交房屋、物料、设备、工具、档案和图纸资料，所有移交的内容都应有清单并由双方签收，全部手续完成后签署物业移交确认书。

第五条 物业管理服务内容及标准

（一）总体标准

1.杜绝重大火灾事故、质量事故、水涝等灾害。

2.设备完好率95%以上。

3.房屋完好率95%以上。

4.本物业治安案件案发率为零，无任何重大事故发生。

5.环境卫生、消杀达标率为95%以上。

6.采购单位满意率95%以上。

7.有效投诉处理率100%。

8.及时完成业主交代的各项零星维修任务，根据反馈表为采购方提供相关服务。

9.依托行业标准，根据采购单位管理规定与服务要求，制订切实可行的整体服务方案和应急预案，突发事件反应迅速，预案处置有力。热情服务，规范管理，保障中心的正常办公、生活环境与秩序。

（二）整体物业管理要求

1.管理人员的配置符合甲方要求，持证上岗率100%。

2.建立完善的管理制度、作业规程，员工培训率100%。安保人员、保洁人员、工程人员按照季度计划进行系统培训，对各位主管进行统一培训，并持有相应的培训证明。

3.采用现代化管理手段进行管理。

4.定期进行管理服务的综合考评，考评结果达到标准。

（三）房屋及配套公共设施管理要求

1.提供切实可行的维修养护实施方案和应急措施。

2.房屋使用和维护管理制度完善明确，落实房屋管理责任人。

3.房屋维修养护档案、资料齐全，管理完善，随时可查。

4.无违章装修，无乱搭建，无乱张贴、悬挂等。

5.明确大厦装修管理制度、装修押金、出入证等费用的收费标准，乙方向甲方提供政府相关文件、规定、管理办法，并长期张贴公示。

6.房屋本体、公用设施整洁，公用楼梯、通道无堆放杂物及违章占用等。

7.房屋外观完好，整洁。

8.确保楼盖、屋顶、梁、柱、共用部位内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门窗、设备机房、室外场地、道路的完好和正常使用。

（四）机电设备管理要求

1.设备管理综合要求

（1）建立完善的质量保证体系，提供切实可行的运行管理、维护保养、维修的实施方案和各种措施。

（2）制定设备安全运行管理、岗位责任制、定期巡视检查、操作规程及监督检查制度，建立岗位责任制，并严格执行。做到科学管理、正确使用，精心维护，备齐备件，及时维修。

（3）实行24小时值班制度，保证设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。

（4）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生。

（5）所需各种专业技术人员配备齐全、维修和操作人员持证上岗。有解决各类故障和事件的能力。

（6）建立设备台帐和档案，项目齐全，目录清晰，设备图纸档案、技术资料齐全。管理完善，可随时查阅。

2.供配电系统

（1）对供电范围的电气设备定期巡视维护和重点检测，做到安全、合理、节约用电。

（2）及时发现和解决故障。当出现故障时，维修人员10分钟内及时到位抢修，排除故障，恢复正常功能。

（3）加强日常维护检修，大楼所有照明灯具线路、开关保证完好，确保用电安全，并管理和维护好避雷设施。

（4）配电设备管理、操作、维修保养严格按国家标准操作运行，制定临时用电措施并严格执行。

（5）落实发电机的日常操作、管理、维护、保养

3.给排水系统

（1）建立用水、供水管理制度并予以实施。

（2）防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，不发生大面积跑水事故，定期对水泵房进行检查、保养、维修、清洁。

（3）水箱保持清洁卫生并定期每半年消毒一次（按照深圳市二次供水的有关规定），确保二次供水符合饮用水国家标准,水质监测报告归档保存。

（4）保证设备和管道系统状况良好，供水系统能正常发挥功能。

（5）定期对排水管、化粪池、隔油池、沟渠、池、井进行清疏、养护及清除污垢。保证排水系统通畅、确保上下水管道完好和正常使用。及时发现和解决故障，当出现故障时，维修人员及时到位抢修，恢复正常功能。

4.消防系统

（1）加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；

（2）落实消防安全责任人、义务消防人员，定期进行演练，开展消防知识及法规的宣传教育，杜绝火灾事故发生。

（3）制定突发性火灾等应急处理方案，紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好。定期对消防系统进行保养维护。

（4）及时发现并排除火灾及其它安全隐患以及消防设备故障。

5.空调系统

（1）建立规范完善的空调运行、安全操作规程、维修保养制度，并严格执行。

（2）保证空调系统安全运行、正常使用。运行中无超标噪音和滴漏水现象。

（3）有准确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和维修保养记录齐全,并归档。

（4）制定切实可行节能降耗措施，应有明显节能降耗成果。

（5）定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态。

（6）空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录。

6.电梯系统

（1）电梯由专业队伍维修保养，电梯维修、保养人员均持证上岗，电梯各种安全检查审核证件齐全有效。

（2）建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，状态良好，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；

（3）乙方负责按国家规定提供例常责任保养服务定期例保，每季度进行一次检查，并提交季度《电梯重要安全装置自检报告表》，每年进行一次检修调整(中、小修)，确保电梯处于良好的运行状态（包括定期性调校。清洁润滑，加注油脂，检查电扶梯各安全开关、梯级、大链，机部件等的正常运行状态。

（4）乙方为甲方向市技术监督局办理电梯安全年检手续，保证取得《电梯运行许可证》，年检费用由乙方负责。上述资料均由乙方存档备查，确保电梯轿厢及机房整洁、通风、照明及其他附属设施完好。

（5)出现运行故障后，接到报修后维修人员在30分钟内到达现场抢修，并及时排除故障。

（6）建立电梯设备档案，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档。

（7）乙方更换并提供一切因自然劳损与锈蚀的电器零件，因机械性磨损而损耗的电梯零部件。

（8）按照国家有关部门规定的时限，乙方委托电梯维保单位对电梯每三年进行一次荷载试验。

7.智能化系统

（1）摄像机外观完好无损、无锈蚀，显示画面清晰、色彩正常、无干扰，摄像位置准确、倍率合适。硬盘录像计算机工作稳定，录像文件回放正常，各路视频、音频、控制、报警线缆连接牢固、接头无修饰，键盘无损坏、操作灵活。

（2）消防报警主机模拟报警正常。探测器、报警器完好、有效，接线牢固可靠。

（3）楼宇自动化控制系统工作正常，控制协调，设备运转良好，零修合格率达100%；

（4）大厦楼宇自控管理人员应具有相关计算机知识，有楼宇自控管理经验。

（5）保证智能系统的日常维护，出现问题时应在当天6小时内向采购方汇报，并及时申报检修。

（6）大厦内工作人员新增或丢失门禁卡发生的补卡费用由甲方负责。

（五）应急管理要求

1、建立消防管理制度，制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，对物业管理人员培训有关应急知识，做好应急演练，记录在档，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容，确立本物业公共区域的消防安全管理责任，确保本物业公共区域的消防安全。

（六）清洁卫生管理要求

1、综合楼：建筑面积30128㎡

1.1一至六楼办公室、备勤室公共通道、电梯、消防楼梯、公共卫生间（内层楼二间）

1.2地下室、体育馆（4200㎡）

1.3顶楼天台

2、还建楼：建筑面积：5898㎡

2.1一至七楼不含办公室、公共通道、电梯、消防楼梯、卫生间

2.2顶楼天台

3、干警宿舍楼：建筑面积39050㎡

3.1一至七楼的公共通道、公共设施、楼梯（含干警宿舍卫生）

3.2网球场2个（1600㎡）

3.3顶楼天台

4、办公生活区内道路、绿化带、停车场、其它场地、大门口内外 (约41400㎡)

5、监区内道路、足球场、其它场地 （约30000㎡）

6、全所(含监管区、生活基地) 生活垃圾、工业垃圾及大件垃圾清运 (约70吨/月)；

7、办公区的公共设施。

8、工作流程和质量标准：

（七）绿化管理要求

1、全所（含管理区、生活基地）绿化养护, 机关、大队办公室、会议室、工厂摆绿色植物。

2、春节办公楼、监管区、生活基地大门摆年桔。

3、工作流程和质量标准：

室内摆放绿色植物：

（八）客服管理要求

1、熟悉服务区内各人员的基本情况；

2、负责来访人员的接待，所有来访人员必须与甲方单位职员核实后，指引来访人员到达接待区域。管理有序，问讯解答态度亲切，提供访客留言等信息的传递服务；

3、负责快件的签收、转交，并做好收件人签收的相关记录；

4、负责活动的茶水服务、会场指引服务、接待服务等。

（九）治安、消防及车辆管理

1．全面负责协助管辖区域内防火、防盗、防破坏、防事故的安全保卫工作，及时发现和消除安全隐患；按照安全防范的有关要求，开展定期和不定期的安全检查，做好安全宣传工作

2．负责及时、正确处理物业内的各类突发事件；配合相关职能部门协助调查物业内发生的各类案件及意外事故。

3．负责深圳市司法局第二强制隔离戒毒所消防管理，指派消防安全责任人；巡查消防设备设施，发现问题应立即处理，确保系统可随时起用，确保消防通道畅通，并制订消防应急方案。所有护卫人员均是义务消防员，接受消防培训（由投标单位组织），每半年进行最少一次消防演习。

4．建立突发事件处理程序，拟定相应的措施，建立快速反应、快速支援等安全体系。

5．建立突发性预警机制，在发生火灾、地震、水灾等自然灾害时，确保紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好、及其它安全隐患。

6. 确保安全和正常工作环境；环境秩序良好；做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件；道路畅通，车辆停放有序。过夜车辆停放、无车辆失窃事件。并根据采购人要求对出入大楼的物品、人员、车辆进行检查。

（十）食堂管理要求

1. 职工食堂分为干警食堂、职工食堂，其中干警食堂用餐规模为200人，职工食堂用餐规模为100人，除正常服务机关民警职工外，每天还需服务执勤民警50人，同时不定时的按规定标准接待上级领导及来所参观学习人员（每日合计就餐人数约350人）。

2. 需提供早、中、晚三餐的配餐服务，中标方需提前拟好菜谱，交采购单位审核。

3. 需对采购食材、物资进行清点统计管理，实时核准、盘点，仓管员会使用仓库管理软件，能够管理好仓库各类物资。

3. 中标方不负责食材采购、厨房设备采购、维护。

（十一）物业档案资料管理

1、实行物业档案资料的系统化、科学化、电脑化管理。

2、完善管理制度，对所有物业档案集中管理。

3、各种物业管理资料齐全，条目清晰，标识齐全，分类明确，易于查找。

4、采用电脑资料、文字资料、图表图片资料等多种形式的文档储存方式管理物业档案资料。

（十二）收发管理

1、指定专人做好收发工作，每天及时分派信件、杂志。根据要求准确无误投放信箱或送至办公室。

2、对挂号信和特快专递要交到收件人处并签收，对文件和各类通知发放要严格签收手续，以免误漏现象发生。

3、对所有投递错误的和地址、收件处或姓名不详者信件要在五天内处理完毕。

第六条 其他要求

（一）保密规定

乙方应当对甲方信息保密。未经甲方许可，不得将系统相关信息泄露给第三方，否则，甲方保留追究乙方法律责任的权利。

（二）合同方式

固定总价合同，结算不做调整。

（三）注意事项

1、乙方不得将项目非法分包，否则，甲方有权即刻终止合同，并要求乙方赔偿相应损失。

2、乙方使用的标准必须是国际公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准，如乙方使用的标准低于上述标准，甲方将有权不予接受，乙方必须列表将明显的差异详细说明。

第七条 物业管理有关说明

乙方根据有关物业管理法规与甲方签订的物业管理委托合同，对该物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

第八条 人员配置要求

第九条 其他

（一）本项目物业管理服务费（中标价）采用包干制，包括物业服务成本、清洁维护工具及设备、法定税费和物业管理企业的利润等一切应尽费用。应包括以下内容：

1、人员和行政费用（含员工工资、加班费、奖金、福利、服装、社保等费用和行政办公费、房租费、通讯费、人员装备费等）。

2、绿化费（办公室内日常摆花及春节摆花，绿地、花槽和花池内花草的修剪、施肥、杀虫费用）。

3、公共环境清洁卫生管理费（含垃圾清扫费、清运费，不含四害消杀费）。

4、公共设施维护、运行和管理费及电梯维修（不包含电梯大修）、维护费用（包含500元以下的电梯维修零部件费）、年检费。特殊检测费及电梯因自然损耗需要更换新电梯，费用由采购单位承担。

5、办公费及固定资产折旧费。

6、不可预见费