服务需求一览表

广西壮族自治区贵港生态环境监测中心办公楼物业管理服务质量标准

一、服务地点：广西壮族自治区贵港生态环境监测中心

二、服务期限：2020年-2022年止

三、人员配备要求：

1、项目主管1人、水电维修员1人、秩序维护员5人、保洁员3人、绿化员1人,厨师1人，帮厨1人，共13人。

2、全部用工人员遵守国家法律和公司规章制度，购买五险、服从工作安排。

3、保安保洁人员要求品行端正，无犯罪记录

四、供应商资质要求：我中心是贵港市生态环境监测技术部门，该项目占地6亩，总建筑面积6974.64平方米，其中4000平方米都是化学实验室。要求物业公司员工要素质较高，要掌握基本的化学知识，清楚遇到突发性事件的处理程序并严格遵守实验室消毒隔离制度。 1、获得2016年至今行政主管部门颁发物业服务先进单位荣誉证书；2、获得物业协会常务副会长单位荣誉证书；3、2019年至今在行政机关或企事业单位物业服务经验的项目10家以上；4、获得AAA企业信用等级荣誉证书并在效期内；5、供应商财务状况（供应商提供经具备资质的第三方审计机构或会计师事务所审计的2019年度财务审计报告；6、本项目物业服务需配备13人并为其购买社会保险（五险）、项目主管具有全国物业管理师证投标人单位连续参保两年以上、水电维修员有持有三级以上（含）电工证并在投标人单位连续参保两年以上；7、供应商企业规模达到150人以上，并提供企业所有人员社保缴费证明文件；8、提供2年电梯维保（以上证件合同签订时提交原件备查）

五、服务要求及服务标准。

提供水电维修服务、消防系统、监控系统维护保养服务、秩序维护服务、清洁服务、绿化修剪服务、食堂餐饮服务。

（一）项目主管工作要求及标准

(1)项目主管的素质要求：项目主管具有全国物业管理师证、大专以上（含）学历、诚信经理人证、并获得2016年至今行政主管部门颁发的物业服务先进个人，具备两年以上项目管理经验，要有过硬的思想素质，熟悉分管的业务范围，对采购人交代的任务要清楚、明晰，能够统领一方面工作，年龄要求40岁以下，并在本标的截止日前在投标人单位连续参保两年以上（以上证件合同签订前提交原件核查）。

(2)制度健全情况。各项规章制度应完整、配套、齐全、具有约束力(3)人员分管情况。人员安排应合理，具有工作时间及分工明确无误，具有奖罚措施。

（二）水电工程维修工作要求及服务标准

1.素质要求：水电维修员有2年以上配电工程经验或配电系统维护经验，熟悉变配电、建筑电气维修养护专业管理工作经验，给排水维修保养方面有较丰富经验；有一定的协调能力。持有三级以上（含）电工证，年龄要求45岁以下，并在本标的截止日前在投标人单位连续参保两年以上（以上证件合同签订前提交原件核查）。

2.内容：设备、设施小损、小坏的维修，保持房屋原来完好等级为目的日常养护工作。

(1)巡视：包括楼梯、电梯、墙面、天面、公共门窗、递路、水池、消防设施、供排水系统、空调系统、照明系统及供配电系统、路灯、化粪池、沟渠等。

(2)维修养护：a、处理环境监测中心申报的维修工作及对公共设施设备的日常保养。b、接受业主方特约维修服务。

(3)维修档案整理：对每日处理的维修工作及投诉处理进行详细记录。

3.服务标准：

(1)房屋主体设施修谱。

①电器。随时更换和修复损坏的灯泡、灯具、开关灯电器设备，保证各种电器设施和元件的完好(更换配件由业主单位提供）。

②水暖。上下水暖气的保养，水暖设施跑、漏水的止水和修 补，水阀、便器具、管道的检修和更换等(更换配件由业主单位提供）。

③设备。各种机械设备和电器设备的简单修复。如：开水器、热水器、空调器、供电开关、窗帘等。

(2)电梯及高压水泵。

1.内容：对电梯、高压水泵进行日常维护、保养、检修、处理随机问题。

2.标准：

①维护。按有关规定及时维护，处理随时发生的问题，使机械始终处于最佳运行状态，电梯发生问题时，3分钟内要通知电梯维护人员，维护人员来到前值守电梯口；配合电梯维护公司工作人员维修电梯，直至电梯维修好后能正常使用；每月检查电梯运行情况，如发现异常，应及时报告并通知维护人员。保证设备运行率达98%以上。

②保养。乙方应每月对高压水泵进行保养。如管道刷防腐漆等。

③检修。按照设备说明书规定时间和操作规程进行检修，消除各类事故隐患。

④应急情况处理。如设备因停电、机械故障或其他原因造成停运、损坏时，物业管理人员应具有应急情况处理、事故原因的查明、事故处理的结果和当事人受处罚及受教育的能力。

⑤各项记录。做好值班的人员安排及时间记录，安全责任及规章制度记录，运行记录，检修记录，保养记录等。

⑥费用统计。设备每次维护、正常运行、定期检修及处理突发事故的各项费用统计数据。

(3)供电、供水。

内容：设立专业人员对供电、供水设备进行日常维护、保养，按时对各种设备进行检查、保证设备的正常运行，并做好“业主叫，人员到“，及时为业主做好服务。

标准：

①运行记录。做好人员安排、工作职责和交接班记录，设备正常运行的各项数据记录，计划停电、停水、停气应提前12小时通知业主并做好解释工作，确保设备正常运行。

②检修记录。依据设备规定要求及操作规程按时检修并做好记录工作，定期派专业人员对系统进行测试、检查、消除事故隐患，确保系统安全、可靠。

③日常保养。每月对破损和老化设备进行维护保养，每天擦拭灰尘、污渍和刷防腐漆等。

④事故处理。发生设备事故造成停电、停水、停气的，向业主说明事故原因，事故处理意见，方式人的责任及受教育情况。

⑤应急情况处理。接到用户报告紧急情况时，维修人员应30分钟内到位并立即修复，在最短时间内处理突发性影响并向业主详细解释清楚，做到小修12小时内完毕，大修要连续修复并安排工程人员24小时值班，对在时限内不能完成的，要向业主说明原因。

⑥费用统计。设备每次维护、正常运行、定期检修及处理突发事故的各项费用统计数据。

(三）消防维保工作要求及服务标准

维护保养的消防设施包括：火灾自动报警系统、自动喷淋灭火系统、消火栓系统、防火分隔系统、气体灭火系统、防排烟系统、应急照明及疏散指示系统、消防通讯设备、移动灭火系统等。

1、根据维护细则定期进行月检、季检、年检，同时对工程范围内的设备进行维护保养

2、保证消防系统设备出现故障时提供及时维修，对于不影响正常经营的一般故障，乙方应在甲方报修后24小时之内派维修人员到现场进行处理，恢复系统正常运行；对于影响正常经营的故障，乙方应在甲方报修后2小时之内派维修人员到现场进行处理。

3、对检查保养中发现的各种运行异常情况，应向业主单位提出书面的修理方案和更换配件的建议，等待业主单位签字认可后才能进行修理。

（四）监控系统维保工作要求及服务标准

监控系统维保内容包含线路维护、报警设备维护、监控软件维护、硬盘录像机设备及其附属设备维护。维保服务内容如下:

1、视频信号线路、摄像机云台控制线路的检测、故障排除、隐患排查。所有接口、线路接口的焊点的检测、视频头的更换等。

2、监控系统前端摄像机的镜头清理、设备除尘、位置调整、设备维修及更换、故障排除等。

3、监控主机设备检测、设备除尘、系统维护、设备维护、系统扩容、故障排除等。

4、监控软件检测、软件升级、软件维护、数据备份、故障排除等。

（五）秩序维护员管理工作要求及服务标准

1.素质要求：初中以上文化程度；接受过系统的治安管理培训；政治素质高，反应灵敏，形象较好，年龄不超过48周岁。秩序维护员需持有退伍军人证或消防监控证，并在本标的截止日前在投标人单位连续参保半年以上（以上证件于合同签订前提交原件核查）。

2、工作内容：(1)检查可疑人员和捡垃圾人员；(2)双层停车场管理；(3)公共秩序管理；(4)检查涌水、电、防火安全；(5)检查房屋本体设施设备、公共设施设备安全运行情况；

3.工作安排：安排专业保安人员且均不允许空岗，以保证管理区域内的人身、财产、消防等方面的安全。大门岗：

(1)指挥环境监测中心单位车辆及干部职工车辆进出并发放出入牌；

(2)对出入物品实行检查登记及放行制度；

(3)对外来车辆实行禁入制度；

(4)完成配合环境监测中心实施迎检等临时性任务；

(5)实施大门区域的交通指挥和疏导工作；

(6)协同处理突发事件；

(7)核实登记来访人员身份，并与被访人联系，许可后方可放行；

(8)负贵岗位周边区域的公共秩序的维护和车辆管理及交通指挥工作；

(9)协同处理突发事件：巡逻岗：负责整个楼宇流动巡查安全防范。（进行安全巡视，纠正违规行为，查询可疑人员。）

4. 服务标准：

(1)执勤。保安人员按照职责坚持门岗执勤，交接班要准时并做好交接班记录，加强日常巡视和监控，积极与公安部门配合，保证物业安全。

(2)来访登记。对外来办事人员进行人员登记、记录和引导，懂得礼仪知识，讲究文明礼貌。

(3)监控室。监控室要实行24小时监控值班，做好值班记录，杜绝非工作人员进入，保证仪器和设备的安全，随时提供监控资料。

(4)消防设备。每季度进行至少一次消防设备的检查和保养，保证消防设备始终处于良好状态，发现火灾事故或隐患，及时处理并上报有关部门。

(5)双层停车场。停车场的车辆要排列整齐，随时指导车辆停放位置，督促车辆锁闭情况，检查车库的安全型，严防偷盗和交通事故的发生。

(6)其他突发事件。严防刑事案件和治安事件的发生，随时处理紧急情况和制止突发事件，维护工作秩序，确保正常办公。

（六）保洁服务工作要求及服务标准

1.素质要求：初中以上文化程度；工作认真负责，任劳任怨；年龄不超过48周岁，并在本标的截止日前在投标人单位连续参保1年以上（以上证件于合同签订前提交原件核查）。

2.内容：

(1)每天对楼宇的地面、阴沟清扫（拖洗）两次，做到：目视地面无杂物，区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角。

(2) 每天冲洗公共卫生间两次，做到：地面墙面干净、瓷砖无锈溃、室内无异味、便池内外无杂物无污溃，设备完好无损，金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。

(3)每天清理走廊、楼道两次，做到：走廊和楼递洁净 ，无污溃、积水、蜘蛛网、吊灰；楼梯扶手、护栏无灰尘、手印；公共场所玻璃、天花板洁净无明显污溃；房角和消防等设施设备无尘土和蜘蛛网等。（4）每天打扫所有的办公室、实验室、清洗瓶子。

(5)垃圾要及时清理到指定位置，垃圾桶边不能有溢出的垃圾，保持好清洁卫生。

(6)保洁用具要及时清洗干静，按指定位置放好。

(7)遗落的财物及时交值班员处理。

(8)工作时间内不得捡废旧品，捡拾的废品不能堆放本区域内。

(9)做好公共区域保洁和厕所清洁工作。

(10)配合环境监测中心做好卫生检查和防疫工作。

3.服务标准：

内容：区域内公用部分的日常清洁，设立专职卫生人员以确保为业主提供一个清洁、舒适的工作环境。

(1)庭院、门厅、走廊、会议室。每天利用业主休息时间彻底清扫庭院、门厅、走廊、和会议室一次，每天清运垃圾。业主办公时间设置专职卫生员对区域的卫生进行维护、保持区域内停车场、递路、绿地无废弃物，使区域内地面无杂物、污溃。对灯具、开关、把手、楼梯扶手每天至少擦拭1次以上、走廊放置的垃圾桶每天至少清理1次以上，门厅附近的玻璃幕墙每周擦洗一次。

(2)电梯。每天清洁、擦拭电梯门、镜面、墙面。每晚彻底清理地面一次。由卫生维护人员随时清理电梯间，以保持电梯清 洁无杂物、污溃。

(3)卫生间。每晚对卫生间进行彻底清洁、消毒。包括 ：每天清走垃圾，墙面便器具、洁具、墙瓷砖、地砖的洗刷，拖布和日用品要摆放整齐，每周对卫生间彻底冲刷一次，开水器每周放水、除垢一次，每天喷洒空气清新剂，保证无异味。

(4)绿化。每天对楼内外绿化植物进行浇水、施肥、修剪及清除里面的杂草，每天清除花卉、叶茎的尘土，保持盆内、草坪内无杂物，每季度最少喷洒药剂2次，使花木无枯菱及病虫害现象。

(5)地下停车场。每周彻底清扫一次，及时清理污水，污物，保持四壁无灰尘。

(6)化粪池。做好清理检测工作，保证正常使用。

(7)特约服务。

内容：为领导办公室、会议室提供清扫、保洁服务。确保领导在清新、优雅的环境中舒心、愉快的工作。

标准：

①清扫。卫生清扫区域为各单位人员所在办公室区域外，如会议室、会客室、信访接待室等，每天清扫一次，定期进行彻底保洁。

②擦洗。随时擦拭桌椅、各种会议牌、装饰物、花卉等，要求无灰尘、无污溃，椅罩、沙发罩、布窗帘等要定期洗涤、更换。会前、会后要及时收拾于净。

③门窗。门窗和玻璃要随时擦拭，会前要打开门，会后要关闭好门窗，百叶帘确保无灰尘，做到窗明几净。

④物品摆放。室内物品要摆放整齐。

（七）绿化工作要求及标准

1.素质要求：初中以上文化程度；从事绿化管理工作2年以上；能够进行各种绿化养护操作，能够使用和维护各种绿化设备；工作认真严谨，有责任心，能吃苦，年龄不超过50周岁。并在本标的截止日前在投标人单位连续参保1年以上（以上证件于合同签订前提交原件核查）。

2.内容：每天对楼内外绿化植物进行浇水、施肥、修剪及清除里面的杂草，每天清除花卉、叶茎的尘土，保持盆内、草坪内无杂物，每季度最少喷洒药剂1次，使花木无枯萎及病虫害现象。

3.服务标准：

(1)花木养护：

①心巡查室内外花草，及时清除残花黄叶、断枝、盆内杂物，并调整好花盆的位置。松土及清除杂草。

②室内花草淋水应视盆泥的湿度而定，淋水时应注意不能溢出盆外。

③花草喷广谱性杀虫。

④对花草应定期施肥。

(2)乔灌木养护：

①对乔木进行修剪，剪除徒长枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并对树冠适当的整形以保持形状枝型美观。

②对乔木施肥杀虫。

(3)病虫害防治：

①根据季节、气候及病虫活动规律制订出详细的防治计划，防治计划。

②应坚持预防为主、防治结合的原则。

③应熟悉经常出现虫类和病原菌。

④对园林植物病虫害的防治应采用减少病虫来源，选用抗虫性品种、选择化学药剂防治等方法。

（八）厨师工作要求及标准

1.素质要求：初中以上文化程度；工作认真负责，任劳任怨；2年以上餐饮工作经验，年龄不超过48周岁，并在本标的截止日前在投标人单位连续参保1年以上（以上证件于合同签订前提交原件核查）。

2.内容：

2.1、服从项目主管的调配，负责检查验收待烹制原料，发现问题及时向项目主管反映并及时调换；

2.2、按照菜肴的烹制量和用餐时间确定烹制程序和时间，确保成品熟透，色、香、味、形达到规定要求；

2.3、按灶具安全操作规程正确使用和清理油烟机、灶具等机械设备；

2.4、控制成本，节能降耗；

2.5、做好出锅成品菜的卫生防护，确保菜肴温度和新鲜度；

2.6、负责将剩余原材料、调料、未用完的半成品根据其性质进行妥善的保管；

2.7、按洗消程序对铲、勺、抹布等工具容器进行清理和必要的消毒，确保灶面清洁卫生；

2.8、负责烹制区域的随手卫生和收尾工作；

2.9、日常工作中要经常学习研究厨艺，不断提升技术水平和工作质量；

2.10、按时参加班组例会。

（九）帮厨工作要求及标准

1.素质要求：初中以上文化程度；工作认真负责，任劳任怨；1年以上餐饮工作经验，年龄不超过48周岁，并在本标的截止日前在投标人单位连续参保1年以上（以上证件于合同签订前提交原件核查）。

2.内容：

2.1、按标准检查验收并合理存放待切配原料，做好切配工具的洗消工作；

2.3、按食谱要求及规定程序按时保质、保量、完成切配任务；

2.4、按标准工序摘菜，防止浪费；冷藏、冷冻食品先入先用，按正确方式解冻；

2.5、对加工完的原料进行检验，并准时交付烹制间；

2.6、检查保养加工设备，做到安全、规范操作；

2.7、保持责任区及加工设施、设备洁净卫生；

2.8、保持个人卫生，按时参加班组例会。

六、对成交人的基本要求和说明

（1）成交人必须服从采购人管理，遵守采购人办公楼有关管理制度，严格按照采购人的要求提供管理服务，自觉接受采购人相关管理部门的业务检查和监督，并接受服务对象的监督。

（2）成交人的管理和服务工作人员必须经过上岗前培训（包括思想道德、法制、安全、工作技能、管理制度、服务意识等教育），培训合格率达100%，符合国家有关劳动用工的法律法规。上班时必须佩戴工卡、穿统一制服。

（3）成交人有责任对派驻采购人的物业管理服务部门的工作质量实行有效监管。成交人的质量管理部门每月应不少于一次会同采购人管理部门和成交人驻采购人管理员物业管理服务工作质量，对存在的问题要按采购人的要求抓好整改落实。

（4）成交人在服务人员中任命合同的执行代表，以便就合同执行当中的具体事宜进行协调。采购人对成交人所负责服务项目的投诉，成交人合同执行代表应立即处理，特殊情况不超过12小时，在此期间内向采购人做出合理解释。

（5）成交人工作人员应固定保持在90%以上，凡更换人员必须做好交接班工作，若因交接班衔接不好，致使采购人工作受到影响者，按考核制度处罚。

（6）同等条件下优先聘用本单位临时工。

七、成交人责任承担

（1）成交人在提供管理服务时必须做好各项安全防范措施，成交人所有工作人员在合约期间如发生任何人身意外（生病、伤亡事故）、事故或触犯法律法规（包括劳动用工制度、发生劳资纠纷、采购人的规章制度等）、或损坏采购人的设施和物品，由成交人负完全责任。

（2）若成交人违约，未能达到标书中约定的管理目标，采购人有权单方提前解除合同，成交人承担违约责任；造成采购人经济损失的，按造成的实际损失予以赔偿。

（3）若成交人擅自转包、分包，或以任何形式与第三方进行合作的属违约，一经查实，成交人应向采购人承担违约责任，采购人可随时单方面解除合同。

（4）成交人若违背本招标文件中确定的义务，必须承担违约责任。

（5）成交人必须执行各级政府及有关部门的相关政策，如保险：要按照国家有关规定为其员工购买劳动保险，费用由成交人负责；以及消防、环保等，若有违反规定，成交人承担相应责任。

（6）成交人及其工作人员在采购人交由成交人管理和服务的工作区域内违法犯罪属实，成交人应赔偿并承担相应的法律责任，并不得再使用有关员工。

（7）员工的薪酬、福利待遇以及物业管理服务中所发生的各项税收、费用由成交人承担。

八、成交人承担风险

（1）所有拟派驻本项目的人员最低工资标准须符合《最低工资规定》（劳动和社会保障部令2004年第21号）和广西壮族自治区人民政府最新发布的《关于调整全区职工最低工资标准的通知》或同类文件的规定。

（2）成交人必须对所有拟派驻本项目的人员按规定签订劳务合同，缴纳社会保险意外伤害险等。

（3）工作人员在岗履行工作职责期间，发生自身的人身伤害、伤亡，均由成交人负责处理并承担经济和道义上的责任，采购人不承担任何责任。

（4）成交人违反国家相关法规，与聘用人员发生纠纷，均由成交人负责调解与处理，采购人不承担责任。

（5）采购人后勤处将对采购人办公大楼物业管理服务质量进行全过程监控，如成交人日常工作不到位、不达标、或有违约现象，将依据合同约定，作出相应的违约处理与处罚。

九、付款方式：原则上按月度支付物业管理费用，每个月的31日前支付当月的物业管理费用。中标供应商在申请每笔款项前均需开具发票给采购人，以便办理付款手续。