第四章 招标内容与技术要求

一、项目说明

1.项目背景

本项目呼和浩特市自然资源局，因工作需要对物业管理服务进行采购。

具体采购情况如下：

整包：物业管理服务， 预算价：972400元；

2.服务期：服务期限为一年,中标人合同签订后 7日内进场。

3.进驻地点：采购人指定的地点。

4.结算方法：签订合同后，服务费每半年结算一次。且中标人按采购人的要求提供真实、合法有效的正规发票后，双方依照财政结算流程办理结算。

5.履约保证金：中标人签订合同后，须向呼市自然资源局交纳合同金额10%的履约保证金（保函形式），若中标供应商不能按约定履行合同，采购人可以不退还履约保证金或从履约保证金中扣除相应比例作为违约金。待服务期满后（服务期为一年）,采购人书面认可后无息原额退还。

6.考核标准：采购人对中标人进行不定期的考核，考核与处罚标准详见附件。

7.工资标准：人员月工资不低于项目所在地政府规定最低工资标准，并由中标人支付，同时中标人需缴纳意外人身伤害险等强制险。

8.报价要求：包含安保巡护和卫生保洁、食堂工作所需的各类工具费、材料费、器材费、垃圾清运费、服装费、设施设备维护费、管理费、人员保险费和税金等。

9.中标人需为采购人向所属开发企业租用不低于20个地下车位使用，每个车位3000-4000元/年,费用包含在整体报价里。中标人需在进场服务前向采购人提供车位租赁证明材料，否则按违约处理。

二、项目简介

呼和浩特市自然资源局，位于赛罕区华茂名居20号楼3层，办公楼建筑面积3000平方米，为机关事业单位办公用房。

三、其他设施设备情况

1.给水系统：本办公楼由自来水供水公司供水。

2.电气系统：本办公楼有高低压配电井。

3.供暖系统：本办公楼由城发供暖公司供暖。

4.电梯：本办公楼共有电梯4部。

5.消防系统：本办公大楼有完整的消防系统。

6.食堂：本办公楼有面积约250㎡场地为食堂，食堂设备、设施、餐厨用具齐全。

四、服务要求：

1.办公大楼公共区域的日常保洁服务：

①所有公共区域，包括但不限于走廊、楼道、楼道门、楼道扶手、玻璃内侧、卫生间、消防栓窗口、窗台及围墙、电梯间每天清洁不少于两次，做好定期环境消杀工作；

②清理办公大楼内的所有垃圾，对垃圾进行分类回收，并由带盖密封可移动式垃圾桶转运到户外收集点；每日垃圾桶内垃圾存放量不得超过三分之二并保持垃圾桶摆放整齐，外观干净；办公大楼内因办公产生的垃圾外运，日产日清；

③所有出入口、大门及门牌，玻璃、门窗无污迹、水迹、裂痕每天清洁不少于一次；各个出入口及楼道内有明显安全标志，每月需清理两次，确保该安全标志清晰可见（包括但不限于应急照明指示灯）；

④拖擦地、台表面每天清理不少于三次，所有楼梯、走廊每天清扫、清洁一次，保持地面光亮无水迹、污迹，无尘物，卫生间无异味，工具无污迹；

⑤办公楼内所有手印及污渍，每天清理不少于一次，包括但不限于楼梯墙壁；

⑥电梯轿厢地面垃圾、擦洗电梯脚垫，抹净及清擦电梯表面、电梯轿厢内壁、门、及指示板；及时清理，保持电梯干净整洁无异味；

⑦定期投放喷洒鼠、蟑螂、蚊蝇药物，三个月一次；

⑧每一楼层卫生间内地面、洗手台、卫生洁具、镜面等循环保洁，每天需清理不少于三次，保持无尘、无水迹；

⑨楼顶垃圾杂物定期清理；保持单位正门户外停车场卫生清洁。

⑩在夜间执勤巡逻期间或者日常保洁工作完成时，应检查办公楼的相关设备是否均处于关闭状态，杜绝长明灯、长流水现象的发生。

2.办公楼公共区域的日常安全秩序维护服务

2.1秩序维护；

①定期检查消防设施设备，确保处于良好待用状态，完好率达100%

②加强对消防管理人员的培训，保证能及时发现和处理各种安全隐患事故，能迅速有效的处理安全突发事件；定期检查消防安全通道是否有堆积物及封堵现象，保证消防安全通道处于畅通无阻状态。

③门岗、门卫室美观整洁，人员统一着装，专人24小时执勤，实行定岗与巡逻相结合；

④监控设施应保持24小时开通，保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控，保持完整的监控记录；监控设施定期进行检修，发生故障时，应及时向上级领导汇报。

⑤在办公大楼各个通道设置安全警示标志，并保证安全警示标志清晰可见；

⑥巡逻中对可疑人员进行询问，发现异常应及时向有关部门报告，发现火警或治安隐患事故及时向有关部门报告，并配合相关部门进行组织疏散等事宜；

⑦定期对安防服务人员进行培训，提高管理服务质量。

⑧门前停车场管理到位，车辆停放整齐、有序、确保道路畅通。

⑨发生扰乱正常秩序的突发事件及时维护秩序，进行疏散，并立即向有关部门报告。

2.2巡逻岗工作

①科学、合理的安排巡逻路线，按规定的巡逻路线进行巡视，巡视过程中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要的措施；收到上级领导发出的指令后，巡逻人员应及时到达指定地点，并采取相应措施

②巡逻过程中纠正违章或盘查他人时要使用文明用语。

2.3消防监控工作

①负责消防安全工作的部门熟练掌握控制室内设备的工作方法及基本工作原理；

②如遇消防控制器报警，应立即将报警的详细位置通知秩序维护人员，监督其到场查看。同时做好详细记录。如属火警，应立即通知当职秩序维护领班，并按火警报警处理标准处理；

③未经领导批准的人员禁止进入值班室；

④保持监控中心的清洁工作，保证消防监控设备的完好，严禁其他人员按动各种按键，配合厂家对设备进行维护和保养；

⑤控制室设专人24小时值班，当值人员不得随意空岗、离岗、串岗、睡岗，如有特殊情况需要离岗，必须请示主管安排人员替岗，替岗人员接班后，方可离开；

⑥严格按照交接班制度进行每班工作交接，在当班期间应当做好工作记录；每班交接人员未到达值班室时，值班人员不得离开。

2.4车场岗工作

①按规定着装，佩戴齐全，按时上岗；

②准时按规定交接班，严格执行交接班工作标准；

③值岗期间站姿坐姿走姿要标准，保持良好的仪容仪表和精神风貌，按标准的车辆指挥动作指挥车辆进出；

④指引进入车辆慢行，使车辆停放整齐。提醒司机关锁好车门窗，并将车内的贵重物品随身带走；

⑤随时巡检地面车辆情况，发现门窗未关好，有漏油、漏水等现象时，及时通知车主并做好工作记录；

⑥发现无关人员或可疑人员在车场闲逛时，应劝其离开，确保车场安全；

⑦协助保洁员维护好地面的清洁工作，严禁在车场内洗车；

⑧维护好车场内的秩序，未划线的地方、消防通道不准车辆停放。车辆进出高峰期，可向主管领导请求加派人员配合，保障车场道路畅通

⑨交班前，做好值班区域及周边卫生，写好值班记录，交接班时要登记好车辆数量及交接物品。

2.5门岗工作

①严守大门，防止无关人员入内，做好来访人员核实登记工作，发现疑点应当及时询问。对进出人员应严格按采购人制定的制度执行；

②维护门岗及周围区域的正常秩序；

③严防易燃易爆，剧毒物品进入物业管理区域内，特殊情况应当立即报告上级处理；

④值班期间站姿、走姿要标准，保持良好的仪容仪表和精神风貌。

⑤值岗期间要使用文明用语，注意礼节礼貌，热情、耐心、周到的解答访客的询问。服从命令听指挥，不得随意脱岗、离岗。

3.食堂相关情况和要求

1. 食堂面积250平米左右，大概450人左右就餐。用餐次数和时间，一天两顿饭，早7:00-8:50，午12：00-13:20；严格按餐厅就餐时间进餐，不得提前开餐、闭餐，餐费标准每人每天 25 元。(早餐每人每天8元，午餐每人每天17元)

2.食堂用餐标准：餐食应营养均衡，搭配合理，保证用餐人员摄入足够营养（早餐菜品：凉菜不少于3种，主食不少于3种，汤不少于2种，鸡蛋、面条；午餐菜品：热菜应含炖菜、半肉菜、2素菜、凉菜不少于3种，主食不少于3种，汤不少于2种），以上菜品一周不重复。

3.要求食堂人员人数不低于15人，其中应包含主厨不低于5人、面案、配菜、洗碗等人员，相关人员应具有健康证等。

4.菜品种类由采购人按月拟定。

5.食堂设备：采购人提供食堂设备、设施、场地、餐厨用具、 水电及燃料等。

6.食物原材料：由采购人支付费用，中标人负责采购。

7.考核质量保障方面的内容：

①提供食堂管理方案及食品安全事故应急预案。

②餐具、炊具、厨具卫生

1、餐具必须保持清洁卫生，否则会直接影响员工的身体健康，餐桌上 撤下的餐具应分别刷洗消毒。

2、菜盆、汤盆、盆具、汤碗等用餐后，先将里面的残存物清理干净，加洗洁精洗涤，然后再用清水冲洗，再放入消毒柜内进行消毒，消毒后取出放在餐车上并保持干净。

3、餐具柜、点心柜、冰箱等应经常用洗洁精洗涤，保持清洁干净，餐 具摆放整齐，关紧柜门。

4、处理生、熟食物的用具及容器不得混用。

5、厨房一切用具用后及时清洗晾干放置，每月定期进行消毒。

6、餐具每次餐后清洗并进行消毒，消毒后的餐具要整理齐备且有规律地摆好备用。

7、坚持“去残渣,洗涤剂洗刷,净水冲洗,消毒柜高温消毒”四道洗消工序，感官检查以光,洁,涩,干为达到消毒要求。

8、洗碗池要专用,用后洗刷干净,无残渣、油垢,碗柜表面清洁，防尘, 无杂物,无油垢。

9、各种盆等较大用具要用苫布防尘,消毒要用消毒剂或沸水煮。

10、餐具实行“四过关”（1）洗 （2）刷（3）冲（4）消毒（蒸汽或 开水）。

③ 环境卫生

1、餐厅周围环境应打扫干净，阴沟要常疏通，泔水桶加盖，废物袋扎口。

2、积极贯彻除四害要求，消灭苍蝇、蚊子、老鼠、蟑螂等害虫，在食堂周围早晚打灭蝇药水，晚上要将食品盖好以防虫咬。

3、餐厅和各操作间地面保持干净，四壁无尘，窗明地净。

4、不乱倒垃圾，不乱倒污水。

5、门窗应有防蝇设施，室内经常保持通风。

6、洗涤整理原材料时，污物杂质和废料必须清除干净。

④ 个人卫生

1、勤洗手、常洗澡、理发、刮胡须、剪指甲、勤换工作服。

2、工作时要穿工作服、戴工作帽，保持仪表整洁；严禁上班时吸烟等不文明行为。

3、上厕所应脱下工作服，出厕应洗手。

4、定期检查身体状况，如患有传染性疾病，不应接触食品。

5、讲究个人卫生，不随地吐痰，不对着食物咳嗽、打喷嚏，保持工作服整洁干净；做到三勤“ 勤洗手剪指甲、勤洗澡理发、勤换洗工作服”。

6、工作人员应当每年进行健康检查，取得《健康合格证》后方可上岗工作。如《健康合格证》过期，视为无证不得上岗。

7、在各个工作人员每日上岗前，中标人应组织进行工作人员个人卫生的检查，个人卫生合格后方可上岗工作；禁止穿工作服离开厨房、食堂或做与制作饭菜无关的工作，工作前、便后或接触脏物后必须洗手。

⑤食堂卫生管理

1、每天、每餐清理，每周一次大扫除，确保食堂环境卫生；应有相应的通风、防腐、防尘、防蝇、防鼠、防虫、洗涤等措施，以保持食堂整洁干净。

2、餐厅、厨房每餐后要及时擦扫干净，餐厅内的桌、椅需摆放整齐、

每天清洁，要求无油污、脏物，各类物品要勤整理、勤擦拭，使之整洁有序。

3、分别设置与加工品种相对应的食品原料清洗水池，设专用拖把等清洁工具、用具的清洗水池或设施，其位置不会污染食品及其加工制作过程。

4、环境卫生采用“四定”办法：（1）定人（2）定物（3）定时间（4） 定质量，划片分工，包干负责。

⑥厨房卫生管理

（1）通过采用透明玻璃窗(或玻璃幕墙)、视频显示等方式，将餐饮服务关键部分与环节均进行展示。

（2）专用操作场所与其他场所设置物理隔断，防止人员交叉、物品混用。

（3）食品处理区内设置足够数量的洗手设施，专间入口处应当设置独立的洗手、消毒设施；其位置设置在方便员工的区域。

（4）食堂、厨房排水应保持畅通，污水应及时倒入污水池，不积存脏水污物，环境应保持清洁、整齐。

⑦ 承包食堂原材料及食物要求

1、购进食品时，要查验证明供货方主体资格合法的有效证件，以及证明食品来源的票证，并保存原件或者复印件，并做好台帐记录。

2、经营包装食品的，要对食品包装标识进行查验核对，是否标明商品名称、生产厂家厂名、生产日期、保质期、贮藏说明、产品执行标准、质量等级；经感官鉴别是否存在已经腐败变质、油脂酸败、霉变、生虫、污秽不洁、混有异物或者有其他感官性状异常，可能对人体健康有害的；是否存在应当检验、检疫而未检验、检疫，或者伪造检验、检疫结果，或者检验、检疫不合格的；

3、加强检查食品的外观质量，对包装不严实或不符合卫生要求的，要及时予以处理，对过期、腐烂变质的食品，不得进入库，并立即停止销售，并进行无害化处理。

4、在进货时，对查验不合格和无合法来源的食品，要拒绝进货。发现有假冒伪劣食品时，要及时报告当地工商行政管理部门。

5、食品与非食品、有毒有害物品分开储存，不存放过期变质食品、无标签食品。原料、半成品、成品及生熟分开存放，防止交叉污染。根据原料种类按其性质不同有秩序整齐地在贮藏室或冰箱内存放。

6、原料的取用、发放，应本着先进先出先用的原则，所有原料生熟 食品应妥善保管经常检查，以防止日久变质。检查中出现变质食品时，应及时处理。

7、每天下锅的物品必须清洗干净，若发现有杂物、清洗不干净，则根据考核细则进行处罚。

8、直接入口食品不得手直接拿取，包装纸的食品，应使用各种工具拿取。

9、调料器具应加盖，防沾染灰尘。酱油、醋过滤后，再倒入瓶内或调料器具内使用，并要保持洁净。

10、发现饭菜不新鲜时，应妥善处理，不准分发腐烂变质的饭菜等， 以防食物中毒。

11、成品（食品）存放实行“四隔离”：生熟隔离；成品与半成品隔离；食品与杂物，药物隔离；食品与天然冰隔离。

12、中标人采购米、面、肉、油类等的渠道必须是合法供应商，且必 须提供正规手续。猪肉、油类必须与供应商签订协议。

⑧ 食品安全管理

1、食品安全管理遵循《中华人民共和国食品安全法》；

2、食堂厨房内禁止携带有毒化学药剂等物品进入；

3、中标人应当建立健全食品安全管理制度，对职工进行食品安全知识培训，加强食品检验工作，依法从事生产经营活动；

4、中标人应当建立并执行从业人员健康管理制度。患有国务院卫生行政部门规定的有碍食品安全疾病的人员，不得从事接触直接入口食品的工作；

5、中标人就原料采购、验收、投料、生产工序、贮存、生产及原料检验、半成品检验、成品检验等事项加强实施控制，保证所生产的食品符合食品安全标准；采购食品原料、食品添加剂、食品相关产品，应当查验供货者的许可证和产品合格证明；对无法提供合格证明的食品原料，应当按照食品安全标准进行检验；不得采购或者使用不符合食品安全标准的食品原料、食品添加剂、食品相关产品。

6、中标人应按照保证食品安全的要求贮存食品。各加工操作场所按照原料进入、原料处理、加工制作、成品供应的流程合理布局，防止食品在存放、操作中产生交叉污染。定期检查库存食品，及时清理变质或者超过保质期的食品；建立食品原料、食品添加剂、食品相关产品进货查验记录制度，如实记录食品原料、食品添加剂、食品相关产品的名称、规格、数量、生产日期或者生产批号、保质期、进货日期以及供货者名称、地址、联系方式等内容，并保存相关凭证。记录和凭证保存期限不得少于产品保质期满后六个月；

7、中标人应当定期维护食品加工、贮存、陈列等设施、设备；定期清洗、校验保温设施及冷藏、冷冻设施；

8、中标人应当按照要求对餐具、饮具进行清洗消毒，不得使用未经清洗消毒的餐具、饮具；消毒剂应当符合相关食品安全国家标准及卫生规范；

9、整个烹食过程必须认真清洗干净并按时、按质、按量供给；

10、中标人就食品安全方面做出“食品安全事故应急预案”。

⑨ 餐厨垃圾

1、按照《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》、《呼和浩特市餐厨垃圾无害化处置管理办法》等法律法规，进行餐厨垃圾收运、处置管理，保障人民群众身体健康和环境安全，促进经济社会可持续发展。

2、在日常的收运过程中收运方必须与餐厨垃圾产生单位签订收运协议，确定收运时间、地点、种类、数量，并按时收运餐厨垃圾，做到日产日清，为了更好的进行管理，收运与产生双方需建立收运台帐，定期向监管部门报告餐厨垃圾收运状况。

3、厨房废弃物容器配有盖子，内壁光滑便于清洗，废弃物容器盖子应为非手动开启式；排水不得设置明沟，地漏应能防止废弃物流入及浊气溢出。

⑩承包食堂设备设施要求

1、食堂内的物品包括炊具、餐具、桌椅、音响、制冷设备等所有固定资产，由专人登记造册并管理。中标人对食堂内的所有用具、设备、设施等必须加强爱护，若餐具、设备损坏，由中标人更换、修理；若中标人人为损坏，则由中标人照价赔偿。

2、采购人提供的水、电、汽等，中标人要做到合理使用，不得乱用或浪费，并由监管人负责监控和考核，每月兑现。

3、中标人对采购人所提供的燃料及用具、劳保用品等不得变相盗卖或外流，一经查实，将从严处罚。

4、厨房人员对所有物品要熟知其技术性能和维护保养方法，以经常保持其性能良好，整洁干净。

%1、 服务人员要求

1.中标人要具有完善的培训制度，系统的对相关人员进行业务培训，做到岗前培训、业务熟悉、服务全面。

①项目管理人员：要求大专及以上学历，具有全国物业管理从业人员岗位证书，5 年及以上相关工作经历，知识面广，有较强的组织领导能力和协调能力，其他条件无限制，要求配置1人。

②安全保卫、秩序维护；安全保卫人员要求男性，身体健康，思想品质好，作风正派，责任心强，接受过安全技能培训，有相关专业的工作经验，能正确使用各类消防，物防，技防器械和设备，熟悉本物业范围内环境，熟知治安管理有关法律法规，熟悉各类治安，刑事案件和各类灾害事故的应急预案，要求配置不少于3人，年龄50岁以下。

③环境保洁；女性，身体健康，熟练掌握保洁专业技能，经验丰富，要求配置不少于2人，年龄50岁以下。