包组编号：001

包组名称：物业管理服务

最高限价： 2,725,000.00元

采购需求：查看

合同履行期限： 合同签订生效后365日。

需落实的政府采购政策内容： 详见招标文件

本包组不接受联合体投标。

一、物业基本情况: 1、服务地点：沈阳市皇姑区北陵大街47号 2、服务面积：楼宇总建筑面积10560平方米 3、就餐人数：约350人二、主要岗位人员配置及要求（63人）: （一）物业办公室（3人） 1、物业经理（1人）要求：年龄45周岁以下，大学本科以上学历，三年以上从事公共建筑类项目物业经理管理经验，精通物业管理组织运作实施，并具有较强的管理和沟通能力，政审合格。 2、事务文员（1人）要求：年龄35周岁以下，大专以上学历，五官端正，气质端庄，能熟练使用电脑办公软件，有较强的沟通协调能力、语言表达能力和文字记录水平，政审合格。 3、车辆管理员（1人）要求：政审合格，五官端正，责任心墙强。驾龄5年以上，反应灵活，能开多种车型，熟悉基本的维修常识，党员或退伍军人优先考虑。认真完成派车任务工作职责，坚持行车安全检查，每次行车前检查车辆，确保车辆整洁、正常运行。负责车辆日常保养、检车、缴纳保险、车辆加油等事宜，年龄45周岁以下。（二）工程维修技术人员（10人） 1、工程主管1人要求：年龄50周岁以下，三年以上从事公共建筑类项目工程主管工作经验，具有专业基础知识，熟悉设施设备运行维护及保养，政审合格。 2、空调工3人要求：年龄55周岁以下，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强，具有制冷专业基础知识，需持有特种作业操作证（制冷与空调作业）(上岗前核验证书)，熟悉空调运行、维护等工作，政审合格。 3、电工3人。要求：年龄55周岁以下，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强，具有强电专业基础知识，需持有特种作业操作证（电工作业）(上岗前核验证书)，熟悉电气设备维修、保养等工作，政审合格。 4、维修工3人要求：年龄55周岁以下，五官端正、身体健康；政治品德良好、责任心强，熟悉建筑物及办公桌椅、门、窗等维修工作，政审合格。（三）保洁人员（15人） 1、保洁主管1人要求：年龄50周岁以下，三年以上从事公共建筑类项目保洁主管工作经验，身体健康，组织协调力强，熟悉清洁工作流程、保洁设备使用、各种清洁药剂的使用，政审合格。 2、保洁员13人要求：保洁员，五官端正、身体健康，动作利落，具有较强的服务意识，职业素养佳，政审合格。 3、洗衣工1人要求：女，五官端正、身体健康，动作利落，具有较强的服务意识，职业素养佳，政审合格。（四）秩序维护人员（23人） 1、秩序维护主管1人要求：年龄40周岁以下，三年以上从事公共建筑类项目秩序维护主管工作经验，身材挺拔，五官端正，能胜任本岗位工作，退伍或复员军人优先，政审合格。 2、秩序维护员5人要求：年龄40周岁以下，身高在 1.70 米以上，身材挺拔，反应灵活，品德良好，责任心强，政审合格。 3、大厅形象岗9人其中：一楼大厅3人、二楼大厅2人、三楼大厅2人、四楼大厅2人。要求：年龄40周岁以下，身高在1.70米以上，具有保安证书（投标时提供证书复印件）。身材挺拔，反应灵活，品德良好，责任心强。 4、夜班秩序维护员8人要求：男性，身高1.70米以上，身体健康，品德良好，责任心强，政审合格。（六）餐饮服务人员（12人） 1、餐厅主管1人要求：女性，年龄在35周岁以下，五官端正、熟悉餐厅整体管理，组织协调能力强、有亲和力，政审合格。 2、厨师2人要求：男性，能根据规定菜谱烹制中餐菜肴，出品口味好符合大众口味，身体健康，吃苦耐劳，本岗位3年以上工作经验，政审合格。 3、面点师2人要求：男性，能够制作各种中西面点及生日蛋糕，身体健康，吃苦耐劳，本岗位1年以上工作经验，政审合格。 4、餐厅服务员2人要求：女性，年龄在40周岁以下，具有餐饮服务和餐饮接待工作经历，五官端正、举止端庄、能吃苦耐劳，政审合格。 5、洗消工2人要求：女性，身体健康、品德良好、责任心强、能胜任相关工作，能吃苦耐劳，政审合格。 6、切配工3人要求：女性，身体健康、品德良好、责任心强、能胜任相关工作，能吃苦耐劳，政审合格。注：以上餐饮服务人员均需持有健康证。(上岗前核验证书) 三、项目委托管理事项范围（一）建筑物的维修及养护管理建筑系指庭院围墙内的所有建筑物、构筑物及市政公共设施。具体包括：屋面、外墙面、承重墙体、楼面、楼梯间、走廊通道、电梯厅、门厅、大堂、办公、接待、餐厅、会议区域等以及公共附属建筑物和构筑物（包括广场、道路、后院停车场、地下停车库、室外上下水及消防管道、窨井等部位）（二）设施、设备的维修、养护、运行和管理 1、空调系统（含单体、精密空调）、通风及供暖系统：负责供暖换热站设备、新风机组、风机盘管、冷水机组、冷却塔、循环泵、冷却泵、管线、阀门、配电等附属设备维修、维护运行和管理。 2、供配电系统：负责变压器、高低压配电设备、二次配电、动力配电设备、低压配电箱柜，楼内外照明，墙壁配电、EPS系统和发电机组及其它各要素配电设备。 3、给排水系统：负责饮用水水质监测、饮用水设备、日常维修维护运行管理、蓄水池、水箱、水泵、阀门、管线、微机给水等设备设施日常维护维修运行管理，负责排水系统，卫生洁具等维修养护管理。 4、办公家具、门窗、电器设备等维修维护管理。 5、电梯日常运行监测管理，按处置预案处置突发情况，配合电梯维保部门做好日常养护工作。 6、UPS系统：负责 UPS主机、蓄电池、有源滤波器的运行管理。（UPS 系统由物业公司委托专业厂家维保，维保费包含在物业费当中）。 7、消防系统：负责消防防控主机，烟感探测器，温感探测器，消防喷淋，室内外消防栓，水泵接合器，消防管理，气体灭火，消防水泵及配电，灭火器材，消防标志，防火卷帘门，燃气报警器，送风排烟系统，消防应急灯，疏散指示灯，消防广播等系统维修养护运行管理。 8、大楼及庭院安防监控系统：负责监控室内全部设备，楼宇、庭院摄录相设备，会议室音视频设备维修运行管理。 9、楼宇智能管理系统：负责大楼广播系统、大楼中控系统、门禁系统、安检系统、院落安全视频监控系统、地下车库（行车道闸）防盗系统等设备维修维护管理。 10、卫星及有线电视接收系统：负责卫星及有线电视接收设备设施及线路的维修养护运行管理。 11、厨房设施设备：冰箱、冷柜、排油烟机、引风机、和面机、馒头机、绞馅机、豆浆机、烤箱、蒸箱、醒箱、切菜机、土豆去皮机、洗碗机、消毒机柜等附属设备设施维护维修管理工作。 12、音响、多媒体：各会议室音响及多媒体系统的使用、维护、管理。 13、其它维修及管理：办公家具、门、窗、电器设备等维修管理，电梯使用管理。 14、委托维护管理的其它设备。（三）卫生保洁、绿化管理 1、负责公共区域、庭院、道路、房屋公用走廊、楼梯安全通道、大厅、天台、天棚、墙壁、门窗、室内玻璃、公共卫生间、牌匾、室内外灯具装饰物等全天候卫生清洁。 2、负责办公室、会议室卫生清洁。 3、负责每日垃圾收集、清运工作，按照采购人要求完成垃圾分类相关工作。 4、负责办公家具、地板、理石地面、墙面、地毯保洁养护工作。 5、负责室内外灯具、中央空调出风口、新风口、单体空调、精密空调的卫生清洁。 6、负责卫生消杀。 7、负责冬季庭院内除雪。 8、负责庭院环境绿化管理工作（包括日常花草树木养护、摆放等）。（四）会议服务及接待 1、按照采购人办会单位要求，在会前做好各项准备工作，包括：参会人员车辆停放，电梯控制，引导标志设置，会议室温度控制、通讯、灯光、会标悬挂、坐签摆放等准备工作。 2、在会议期间做好会务服务。 3、及时更换会议室饮用水。 4、做好接待室来宾服务工作。 5、受理投诉及各类设备报修接待，服务专线值班。（五）安全保卫、消防管理 1、负责办公区域 24小时公共秩序管理及安全管理工作。 2、负责 24 小时门禁管理：礼貌接待来局办事人员，按采购人规定对外来人员，持有效身份证件登记后换取出入证后予以放行。制止在门口随意停车、人员聚集、拦截车辆等行为，对蓄意闹事者坚决劝阻，确保办公秩序良好，使门禁真正成为本物业的安全屏障和文明窗口。 3、负责出入院内车辆查验、登记、摆放疏导工作，对院内停车场进行有序管理。 4、负责 24 小时巡查管理：制定合理的巡查路线和巡查制度，巡查以安全保卫为主，纠正违规行为，排除不安全因素，及时处置突发事件，维护院内正常办公秩序，同时兼顾设备运行和环境卫生状况。 5、负责24小时安全监控系统的运行管理及紧急事件处置报告工作。 6、负责院内消防设施的管理维护，负责灭火器日常管理，包括使用管理，时效管理，配置管理。 7、24 小时对停车场、车库进行管理：登记出入库车辆，定期检查停放车辆，做好外来车辆疏导，指挥车辆停放，防止危险品和可疑人员进入院内及地下车库。 8、处理各类突发事件，制订针对甲方特点的突发事件应急处理预案。有针对性制订应对火灾、漏水、盗窃、意外治安事件、骚扰“采购人”秩序、重大设备事故和自然灾害的应急处理预案，并做必要演练。一旦发生案情时，即予果断、及时、妥善地加以处理，努力将损失和影响降到最低点。 9、便衣巡逻岗岗位人员要严格按照巡视时间和路线进行巡视；认真询问外来人员信息和检查进出车辆，协助在岗值班人员对进出人员和车辆进行管理；遇突发情况，及时汇报，并采取必要措施，防止事态的进一步扩大；重大活动期间，做好车辆引导工作，及外来人员分流工作。 10、涉案物品仓库巡视员要严格按照规定时间、规定路线，进行巡视、检查工作，认真填写各项表格记录文件；每日对所使用设备进行测试，发现问题及时汇报，并跟踪维修进程；每周对库房区域内防火点位进行检查；每月对防火器材进行检查。 11、据点值班员要规范着装，严格按照巡视时间和路线进行巡视，加强防火点位的巡查巡视，并做好出入人员的登记工作。 12、门禁安检机操作员要求严格执行岗位操作规范，认真填写各项表格文件；负责对外来人员进行询问登记，检查外来人员携带物品；每日对所使用设备进行测试，发现问题及时汇报，并跟踪维修进程。（六）餐饮服务管理 1、负责提供工作人员早、中、晚、夜用餐（包括休息日、节假日）； 2、负责重要活动和各类应急任务的用餐保障； 3、负责物品验收、原材料的配料、菜品的出品服务及管理； 4、根据季节变换情况，制定周营养食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午、晚餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味； 5、对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度； 6、厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件； 7、每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平； 8、按要求做好各类会议用餐、节假日加班的餐饮保障和各类应急任务的饭菜外送工作； 9、负责厨房餐具用具的清洗消毒服务管理及食堂用餐区内外环境卫生的清洁保障工作； 10、负责食堂加工设备及其它设施卫生清洁与管理； 11、负责所使用各种设备设施的规范操作，承担安全责任，做到爱护设备， 安全使用； 12、严格遵守采购单位各项规章制度，服从采购单位管理人员监督管理， 做好采购单位交办的其他工作任务； 13、负责保障食堂外卖食品安全、及时； 14、能够圆满完成采购人安排的其他临时性工作； 15、指标要求：卫生质量合格率 100%；工作人员保证身体健康状况良好， 拥有健康证和年体检率100%。 16、按照采购人要求做好节日，餐厅现场布置工作，宣传海报及现场装饰物由中标单位提供。（七）报纸（信件）分发管理负责对责任区的各单位报纸（信件）的接收，按各单位订报数量及时进行无差错分发，对接收的信件、快件及时通知单位或个人。报纸（信件）分发员严格落实保密规定和相关要求。（八）档案、资料管理 妥善保管采购人移交给物业公司的有关物业管理的图纸、资料、档案、竣工验收资料及设备设施资料等，建立设备基础档案，安保、消防档案、设备设施维修档案，每季度提交物业管理专题报告，春秋季制定设备大修及维护计划。（九）物资管理 1、妥善使用、保养和维护各种设备、工具、办公用房，在本合同终止时，必须全部移交采购人，采购人提供的设备工具、办公用房要求保证完好，在扣除自然磨损因素后完好率达到100%。 2、合理使用和管理各类物资，加强物耗成本管理，建立物资出入库保管和消耗登记制度，及时编制月度大楼物业运行成本分析报表提交采购人。 3、对采购人的办公设施，各种机械设备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经采购人同意。在工作过程中如损坏采购人物品负责全部赔偿。（十）其它职责 1、遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人名义做虚假和不实的宣传。 2、根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项，不得将委托管理事项转给第三人，对需由其它专业公司承担的服务管理事项，必须经采购人同意后方可转委托（以书面报告批复为准）。 3、保持同采购人管理部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的提议，监督和指导。 4、严格审核录用劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律，法规和行业规定所要求的资质等级；如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新录用人员的自然情况书面向采购人通报，经采购人同意后方可实施。 5、及时调整采购人认为不适合继续在采购人服务的物业公司工作人员（以采购人书面通知为准）。 6、建立从业人员考勤制度，实施岗前及在岗位培训制度，对从业人员的工作质量，效率进行动态管理和监督。 7、投标单位中标后须按采购人要求及时入场提供服务。四、项目管理费用： 1. 投标报价中应包含：员工工资，各种社会保险费、服装、福利、办公用品、管理费、税金等。 2、保洁物料、保洁工具及保洁设备等，均由中标单位提供。 3、除雪工具、除雪剂等相关除雪物资，均由中标单位提供。 4、工程维修人员所使用的所有工具均由中标单位提供，设备设施所发生的维修材料费用由采购人提供，采购人承担设备设施所产生的水、电、燃气等能耗费用。 5. 保安器具由中标单位提供。 6. 绿植养护及工具由中标单位承担。 7. 采购人承担设备设施所产生的水、电、燃气等能耗费用。 8. 采购人可根据项目招标后实际需求变化情况对物业服务人员进行调岗、增加人员、减少人员（增、减人员数量不超过总人数的10%），合同金额随之相应调整。

二、供应商的资格要求

1、满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；

2、落实政府采购政策需满足的资格要求：

详见招标文件

3、本项目的特定资格要求：

无

三、政府采购供应商入库须知

参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号） 。

四、获取招标文件
时间：2020年8月18日至 2020 年 8月 24日，每天上午8：30至11：30，下午13：00至16：30（北京时间，法定节假日除外）
地点：在线下载
方式：在线下载
售价：0

沈阳公共资源交易中心

2020-08-17