公开招标文件

采购项目名称：河源市监委办案工作区、留置点物业管理及留置点饭堂服务采购项目重招一

采购项目编号：441600-202007-135001-0014

河源市公共资源交易中心编制

发布日期：　2020年9月

温馨提示

如无另行说明，投标/报价文件递交时间为投标/报价文件递交截止时间之前30分钟内。

为避免因迟到而失去投标/报价资格，请适当提前到达。

投标人请注意投标保证金事项，务必按采购文件的要求，由投标人人民币结算存款账户以银行转账形式提交，足额存入指定的保证金专用账户（开户行及账号见《投标供应商须知》），且投标截止时间前提交(以到系统时间为准)，切勿将款项转错账户，避免未按要求提交而导致报价被拒绝或无效投标。

请仔细检查电子投标文件及纸质投标文件是否已按采购文件要求盖章、签名、签署日期。

请要求正确填写《报价一览表》，制作《唱标信封》并独立封装,及根据《投标人资格审查表》要求单独独立封装，多子包项目请仔细检查子包号，子包号与子包名称必须对应。唱标信封应包括《开标/报价一览表》、《法人代表和其授权代表身份证复印件加盖公章》、《法人代表授权书》、《投标交纳/退还保证金凭证》。

请投标人按采购文件要求递交电子投标文件及纸质投标文件正、副本。

电子文档以word格式拷贝或刻录光盘单独密封，封面应注明项目名称、采购编号、投标人名称与投标文件一同递交。

投标人的营业执照、税务登记证、组织机构代码证原件单独密封，封面应注明项目名称、采购编号、投标人名称,以便开评标原件备查。

如投标/报价产品属于许可证管理范围内的，须提交相应的许可证复印件。

如投标人以非独立法人注册的分公司名义代表总公司盖章和签署文件的，须提供总公司的营业执照副本复印件及总公司针对本项目投标/报价的授权书原件。

参加投标人的法人代表或其授权代表须携带第二代身份证原件参加投标。（如授权代表参加投标，须同时携带法人代表授权书和第二代身份证原件）。

以联合体形式投标/报价的，请提交《联合体共同投标协议书》。

投标供应商认为其为小型或微型企业的应提交《中小企业声明函》，并明确企业类型，并提供最近年度经审计的财务报表，否则评审时不能享受相应的价格扣除。

《用户需求书》中标注有“★”号的条款必须实质性响应，负偏离（不满足要求）将导致投标无效。

为了提高政府采购效率，节约社会交易成本与时间，在本中心报名但决定不参加本次投标的投标人，在投标文件递交截止时间的2个工作日前，按《投标/报价邀请函》中的联系方式，以书面形式告知采购机构。对您的支持与配合，谨此致谢。

投标人如需对项目提出询问或质疑，应按采购文件附件中的询问函和质疑函的格式提交。

因场地有限，本中心无法提供停车位，不便之处敬请谅解。

为保证招标项目信息的及时性和完整性。请潜在投标人随时关注河源市公共资源交易中心网、河源市政府采购网以及登录河源市公共资源交易中心平台获取最新项目信息。

（本提示内容非采购文件的组成部分，仅为善意提醒。如有不一致，以采购文件为准）

总目录

第一部分　投标邀请函

第二部分　用户需求书

第三部分　投标供应商须知

第四部分　开标、评标、定标

第五部分　合同书格式

第六部分　投标文件格式

第一部分　投标邀请函

河源市公共资源交易中心（以下简称“采购代理机构”）受河源市监察委员会（以下简称“采购人”）的委托，对河源市监委办案工作区、留置点物业管理及留置点饭堂服务采购项目（委托编号：441600-202007-135001-0014 ）进行公开招标采购，欢迎符合资格条件的供应商参加。

一、采购项目编号：441600-202007-135001-0014

二、采购项目名称：河源市监委办案工作区、留置点物业管理及留置点饭堂服务采购项目

三、采购预算：人民币肆佰零壹万玖仟贰佰肆拾柒元整（￥4,019,247.00)

四、项目内容及需求：(采购项目技术规格、参数及要求)

1．详见第二部分《用户需求书》

五、投标供应商资格：

1．详见第二部分《用户需求书》

六、符合资格的报价供应商应当在2020年10月9日至2020年10月14日 期间（上午00:00至12:00,下午12:00至23:59，法定节假日除外,不少于5个工作日）到河源市公共资源交易中心报名登记备案。

报名方式：本项目实行网上电子投标，网上开评标。供应商网上报名须知：供应商登陆：http://61.143.150.176:7010河源市公共资源交易网，进行注册报名，办理步骤请点击网站首页下载中心《政府采购网上报名指引》。供应商在注册审核通过后，于采购项目公告规定的报名时间内在“采购业务”内选择需要报名的项目，填写相关报名信息和事项。报名成功的供应商按网上流程自行打印回执。

七、电子招标文件获取方式：

1. 投标供应商需办理企业信息入库、提交通过后办理CA证书和电子签章，办理完成后方可进行网上报名。(特别提醒：本项目为电子标，在制作电子版投标文件时需插入CA数字证书进行相对应的签名与盖章，因此需办理公司CA证书和电子签章、法人代表CA证书和电子签名章、授权代表CA证书和电子签名章。)

2. 招标文件获取方法:投标供应商报名成功后，需及时在交易系统中下载电子招标文件（电子招标文件格式为:.HYZF）。

3.领取地点: 河源市公共资源交易网网上领取：http://61.143.150.176:8091/TPBidder/76:8091/TPBidder/

4.投标文件制作、递交：报名成功的投标人须在网上购买和下载招标文件，在投标准备期内需采用投标文件制作软件制作电子版投标文件，软件及手册下载的网址： http://61.143.150.176:7010/xzzx/008001/20170721/a98a98d8-9b00-4ed0-b8e2-7228173eed17.html，投标人需上传电子加密投标文件至交易平台（网址：http://61.143.150.176:8091/TPBidder/），同时还需在开标时现场递交纸质投标文件（地点：河源市公共资源交易中心--河源市永和东路85号）。特别提醒：制作电子版投标文件需插入CA数字证书进行加密，开标时投标企业需携带对应投标文件的加密CA锁到现场进行解密，请务必携带正确的CA数字证书,如因投标人携带错CA锁导致现场解密失败的投标人将被拒绝。

七、投标截止时间：2020年10月21日09:30分（此前30分钟为递交投标文件时间）

八、开标时间：2020年10月21日09:30分

九、开标地点：河源市公共资源交易中心二楼开标室

十、本次招标项目的投标保证金金额为：人民币肆万元整（￥40,000.00元）；

投标保证金提交方式：银行转账；供应商企业登录交易平台后，在填写报名信息页面，可自行查询到该项目保证金交纳账户信息。投标保证金必须由基本账户转账汇入河源市公共资源交易中心报名系统指定的广发银行或邮政储蓄银行账户；到账截止时间：开标截止时间前(以到系统时间为准)。没有按规定提交投标保证金的投标人资格审查不予通过。

采购代理机构联系人：张小姐 采购人联系人：何先生

电话：0762-3828706 电话： 0762- 3333217

传真：0762-3828716 传真：

邮编：517000 邮编：517000

河源市公共资源交易中心

2020年9月30日

第二部分　用户需求书

“★”号条款说明：

1.《用户需求书》中标注有“★”号的条款必须实质性响应，负偏离（不满足要求）将导致投标无效。

2.如果评标委员会认为投标人的报价明显低于其他通过符合性审查投标人的报价，有可能影响产品质量或者不能诚信履约的，将要求其在评标现场合理的时间内提供书面说明，必要时提交相关证明材料；投标人不能证明其报价合理性的，评标委员会应当将其作为无效投标处理。

一、投标人资格

投标人应具备《政府采购法》第二十二条规定的条件；

（1）具有独立承担民事责任的能力（提供法人或者其他组织的三证合一营业执照等证明文件）；

（2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度（提供2018年度审计报告或2019年以来任意一月的财务报表）;

（3）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力（提供具有履行合同所必需的设备和专业技术能力承诺函）；

（4）有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录（提供2019年以来任意一月依法缴纳税收和社会保障资金的相关材料，如依法免税或不需要缴纳社会保障资金的，应提供相应文件证明）

（5）参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录（提供书面声明原件）；

（6）法律、行政法规规定的其他条件（提供书面声明原件）。

在中华人民共和国注册的具有独立承担民事责任的法人或其他组织，具有营业执照或法人证书。

3.营业执照的经营范围必须同时具备酒店管理、餐饮服务及物业管理。

4.供应商未被列入“信用中国”网站(www.creditchina.gov.cn)“记录失信被执行人或重大税收违法案件当事人名单或政府采购严重违法失信行为”记录名单；不处于中国政府采购网(www.ccgp.gov.cn)“政府采购严重违法失信行为信息记录”中的禁止参加政府采购活动期间。（以集中采购机构于报价截止日当天在“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）及 中国政府采购网（http：//www.ccgp.gov.cn/）查询结果为准，如相关失信记录已失效，投标人需提供全部搜索结果截屏打印并加盖公章）。

5.本项目不接受联合体投标。

6.已登记报名并获取本项目采购文件（提供报名回执证明材料）。

采购项目内容

1.本项目为：河源市监委办案工作区、留置点物业管理及留置点职工饭堂项目。

2.本项目的要求中，凡标有“★”的地方均被视为关键的技术指标要求，必须对此作出实质性的响应。否则若有一项带“★”的指标未响应或不满足的，将导致投标无效。

3.投标人应对项目内所有内容进行投标，不允许只对其中部分内容进行投标，否则其投标无效。

4.采购项目服务年限：二年

5.采购项目预算金额：4,019,247.00年（自签订合同之日起计）

项目服务内容和标准及要求

（一）项目概况

1.物业基本概况

物业名称：河源市监委办案工作区、留置点物业管理及留置点职工饭堂服务项目

物业类型：物业管理、餐饮服务及宿舍管理

物业范围：河源市监委办案工作区、留置点

物业概况：

1.1 河源市监委办案工作区：位于市区红星东路668号，物业管理范围内共有2栋建筑物，总建筑面积约4674平方米。

1.2 河源市监委留置点：位于临江公安基地，物业管理范围内共有2栋建筑物，总建筑面积约6360平方米。

2.总体要求

2.1 投标人必须具有良好的社会信誉，注重职业道德及行为规范，牢固树立“服务第一”的宗旨，积极主动配合采购人做好各项物业管理工作。投标人需据此提出本物业管理的服务理念，全面阐述服务观点及将采取的各项服务措施。

2.2 本项目的承包方式为招标项目总价包干。投标人的报价应包括日常管理所发生的费用,包括：

（1）人工费。人工费用包含人员工资、社保、奖励及其它各项福利费。

（2）人员服装费；

（3）税金及物业管理费等费用。

管理费用为受委托的中标人根据采购人提出的管理事项要求和标准提供服务后收取的费用。受托方收取利润费用主要用于管理上的支出：

①在职岗位出现空缺时，负责招收优秀的、有国家认可资质的岗位从业人员；

②对物管员工的人事档案严格审核、保管；

③加强对物业管理服务人员的职业道德教育、定期或不定期对物业管理服务人员进行安保、消防、工程、餐饮、客房等各项业务技能实操培训、在岗培训等，以提高物业管理服务人员的服务水平；

其他未列明费用由采购人与中标人协商解决。

2.3 未经采购人书面同意，中标人不得将本物业的服务责任转让给第三方，不允许中标人分包、转包、外包采购人委托的任何服务事宜；

2.4 采购人对岗位设置、人员选用与日常管理具有监督权和协调权，中标人应遵从采购人的意见；

2.5 中标人在日常物业管理过程中对超出物业合同服务范围且无法解决的问题，或物业设施需要请专业维保公司维修、保养的问题应及时向采购人反映，并请求采购人协助解决。属日常例行维护的，需作好相关登记，并及时告之采购人；

★2.6 投标人物业管理服务的组织机构需完整，投标时对采购人物业岗位的设置及各岗位人员的配置应无条件响应。

（二）项目服务期限和预算

采购内容	服务期限	预算金额
河源市监委办案工作区、留置点物业管理及职工饭堂服务	合同生效之日起2年	4，019，247.00元，服务期2年。

技术服务要求

（一）项目综合服务内容与要求：

1.综合服务内容：

1.1 环境卫生清洁

具体范围有：采购人指定的办公室和会议室内外部的卫生、楼层梯、走廊步道、楼层公共卫生间、洗涤间、走火梯及各出入口门；会议室、室内外玻璃窗、门；监控室、档案室、图书室、接待室、值班备勤用房、运动场所、职工餐厅等四周外墙壁、门、窗及窗帘布、以及所有办公楼的窗帘布清洗；上下排污水道、沟渠、水池、井口、化粪池、卫生间、洗涤间、冲凉房、停车场、行人通道、接待室、通信设备机房；门岗门前出入口，大楼所有内、外围墙、天花、大堂灯饰及所有照明灯，摄像头清洁等有关景观区域场所；门、窗、木地板、地毯、办公家具、以及电力高低压设备房、电梯房、及升降梯厢内外部位；中央空调系统房、消防系统房、立式柜式空调及饮用水机等机件清洁；大楼房屋内外墙面、地面、天花等基础设施的维护保养；办公区域消毒清洁（外观外墙玻璃清洗需高空作业者及大理石、花岗岩抛光打蜡或晶面保养，不纳入正常保洁范围）。日常公共区域除四害（蚊、蝇、蟑、鼠）；同时所有当天范围内的垃圾清运到指定收集点。当天垃圾绝不容许残留垃圾污渍、异味，一律当天全部运走为准，以及做好采购人提出的其他临时性事务工作。

1.2 大楼内外办公区的安全保卫，消防安全设备巡查、养护；

包括维护公共秩序、监控、安检设备设施、出入闭门器、门禁、消防门等设备安全；巡查、门岗值勤、值班室来访登记、验证；邮递或传送报刊、信件登记收转派发收整；办公区域定时巡查、交通与车辆停放秩序；各类会议室会议前后事务服务等；

（1）行政大楼实行24小时值勤，对外来人员必须来访登记。

（2）停车场固定岗负责车辆的停泊管理，对进入的车辆进行巡查并登记。

（3）内外围巡逻岗每天必须对附属楼巡视，对重点区域、重点部位巡查，对楼内的各种安全设施设备进行全面检查。

（4）定期进行消防设备的检查，保证消防设施始终处于良好状态，如发生火灾隐患或事故要及时处理并上报有关部门。

（5）对监控进行妥善管理，保证监控仪器正常运行，保存管理好监控视频资料。

（6）预防刑事案件和治安案件发生，具有随时处理紧急状况和制止突发事件的能力。

（7）各类型会议举行时需合理安排增加管理服务人员，保证会议顺利进行。

1.3 办公楼外部公共区域的绿化管理，包括室内摆放盆栽植物的管理维护、养护

（1）河源市监委办案工作区、留置点范围内公共绿地的花木、草坪以及大楼外围的绿化带。

（2）室内花木盆景管理：按目前实际摆放的规格管理。

1.4 运动场所

对运动场所（篮球场、羽毛球场）的各类相关设施、器械定期保养维护。

1.5 职工餐厅

（1）保证职工餐厅饮食的卫生、餐厅环境整齐干净，对工作餐配送原材料保质保量、新鲜可口、保证出品多元化。

（2）协助采购人安排公务接待。

1.6 留置点值班备勤房

（1）保证人员就位，随时有服务人员，协助做好接待工作。

（2）保证值班备勤用房环境整齐干净。包括公共区域保洁和值班备勤用房保洁，确保值班备勤用房干净无异味。

1.7 办公楼内部公共设施、设备的运行使用维护修复。

2.物业管理服务要求：

在服务期限内，中标人需遵守国家《劳动法》及有关法律、法规，在管理范围内进行物业管理服务。

2.1 日常管理与服务

（1）要严格落实管理服务要求，明确责任，努力做好治安防卫、清洁卫生、园林绿化、运动场所、职工餐厅、值班备勤用房和日常工程维护物业管理项目物业管理服务工作。

（2）采购人聘请中标人为采购人的消防安全管理人，代为履行《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第七条中的单位消防安全管理人的职责，对采购人的消防安全负责。

（3）中标人对采购人的消防系统维护保养单位进行监督管理，保证采购人的消防系统运行正常，做好年度消防检测，且能通过消防部门检查。

（4）中标人对本项目的物业管理方案、组织架构、人员录用、建立的各项规章制度，中标人在实施前要报采购人主管部门，由采购人主管部门审批后实施。

（5）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人主管部门对中标人派驻的管理服务人员有直接指挥权。

（6）中标人派驻现场的管理服务人员按岗位要求统一着装，言行规范，注意仪容仪表，公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定标准。

（7）中标人在做好物业管理服务后勤保障工作的同时，有责任向采购人主管部门提出物业管理合理化建议，确保大院办公秩序安全有序，提高管理效率和服务质量。

（8）各项服务要做到及时准点。

（9）建立完善的档案管理制度，建立齐全的管理服务档案（包括设备管理档案、日常管理档案等）。采购人随时抽查档案管理情况，以便日常监督。

（10）每月初编写管理服务工作总结，并书面向采购人汇报。

（11）每月度对采购人进行一次书面服务满意调查，并分析提出改进措施。

（12）制定管理处内部管理制度和考核制度，并报送采购人备案。

2.2 物业管理服务质量要求：中标人所提供的所有的物业管理服务的质量需按照《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》以及国家和地方政府的有关规定执行：

（1）房屋维修及时率达到99%以上；

（2）设备保养率达到100%；

（3）房屋完好率达到98%以上；

（4）设备完好率达到98%以上，重要机电设备达到99%以上；

（5）保洁率达到99%以上；

（6）会务服务及时率100%；

（7）绿地完好率95%以上；

（8）用户满意率达到95%以上；

（9）维修质量合格率达到100%；

（10）管理范围内照明设施完好率达到98%；

（11）不发生因中标人管理责任引起的重大刑事案件、重大治安事件和消防事故。

2.3 技术要求

（1）物业管理质量要求达到市优标准。

（2）物业管理企业拟采取的管理方式和管理工作必需的物质装备计划情况。

（3）管理方式包括：内部管理架构、工作流程、激励机制、信息反馈渠道。

（4）管理装备计划包括：管理服务人员住房、管理用房、器械、工具及通讯及办公用品等。

（5）管理人员配备。包括：项目经理业绩、各类人员数量和文化素质、自有人员和待聘续调人员、各岗位人员的配置等。

（6）管理人员的培训。包括：培训计划、方式、目标等。

（7）物业档案的建立与管理。物业档案资料的管理；包括竣工图纸、主要设备的《用户手册》或《使用说明》以及各系统的调试、测试报告、建立物业管理台帐等；包括：设施资料、投诉与回访记录等。

（8）管理规章制度。包括公众制度、单位内部岗位责任制、管理运作制度和管理人员考核制度。

（9）服务承诺：清洁、保洁率，有效投诉率与处理，管理人员专业培训合格，采购方对物业管理满意。

★（二）项目人员配置要求：

根据采购项目内容，为实现服务高效和便利化，投标人需提供承诺函,承诺中标并签订合同后十五个工作日内在业主所在地注册经营服务机构，同时为满足管理工作的需要，中标人应设置综合部（物业管理处）、宿管部、保安部、保洁部、园林部、工程部、餐饮部等7个岗位部门。

投标人需提供承诺函，承诺中标后按照《市监委留置点后勤保障人员岗位情况明细表》《市监委中心办案大楼物业人员岗位情况明细表》要求配备相关人员，并提供相关证明材料，同时提供所有人员的健康证及公安机关出具的无犯罪记录证明。（投标方若中标后10个工作日内没有提供上述相关证明材料，视作放弃中标。）

市监委留置点后勤保障人员岗位情况明细表

序号	岗位名称	人数	岗位人员要求	备注
1	管理员	1	有后勤服务的行业经验。 年龄：40周岁以下（1980年7月1日后出生）。
2	保洁员	7	08:30分前基本完成清洁工作， 08:30分后循环保洁时间， 兼顾会务接待、端茶、倒水， 要求勤劳、积极肯干，熟悉清洁、保洁、清运等。 年龄：30--50周岁以内女性（年龄计算至2020年7月1日，以下同）。
3	水电工	1	具有电工证，有相关工作经验。 年龄：45周岁以内男性。
4	绿化工	1	有园林修剪技能。 年龄：45周岁以内男性。
5	厨师长	1	身体健康，勤劳、积极肯干， 厨师有厨艺技能并有相应技能证书。 年龄：30--55周岁以内男性。
6	厨师	5	身体健康，勤劳、积极肯干， 厨师有厨艺技能。 年龄：30--55周岁以内男性。
7	厨工	6	身体健康，勤劳、积极肯干， 具有厨工技能和经验。 年龄：30--55周岁以内。
8	服务员	4	身体健康，勤劳、积极肯干， 年龄：30--40周岁以内女性。
投标人投入本项目人员总计不得少于 26人，均要有无犯罪记录证明，各工种人员按需调配。

市监委中心办案大楼物业人员岗位情况明细表

序号	岗位名称	人数	岗位人员要求	备注
1	管理员	1	有后勤服务的行业经验。 年龄：40周岁以内。
2	保安员	6	每日3班制，保证2人在岗，持有保安上岗证或同等培训机构的资质认证， 政治面貌好，入职需提供无犯罪记录证明。 年龄：20--55周岁以内男性。
3	保洁员	3	08:30分前基本完成清洁工作， 08:30分后循环保洁时间， 承担采购人有关会务接待、茶水供应， 要求勤劳、积极肯干，熟悉清洁、保洁、清运等。 年龄：30--50周岁以内女性。
4	厨杂工	3	身体健康，勤劳、积极肯干。 年龄：30--55周岁以内。
5	服务员	2	流利普通话、客家话，要求形象佳、素质高、仪态端庄、吐字清晰、举止得体，熟悉接待礼仪。 年龄：35周岁以内女性。
6	水电工	1	具有电工证，有相关工作经验。 年龄：45周岁以内男性。
7	绿化工	1	有园林修剪技能。 年龄：45周岁以内男性。
合计		17
投标人投入本项目人员总计不得少于 17 人，各工种人员按需调配。

采购人将提供:保安、保洁办公室，储藏室（4-6平方米）。

（三）项目职责范围与人员要求

1.综合部（物业管理处）人员工作：

负责本服务项目的组织与实施，直接管理实施本项目的其他工作人员，向采购人负责并承担相应的责任，接受采购人直接领导。有适应岗位的文字和语言表达能力，需大专（或同等）学历以上，熟悉国家有关法律、法规和保安的相关知识，持有物业管理上岗证。物业管理区域的日常管理，包括管理人员区域的巡视、检查、物业及设备维修、更新费用的账务管理，物业档案资料管理等其他有关物业管理服务。

2.保安部（秩序维护员）职责范围与人员要求:

2.1 保安服务的职责与范围：

（1）行政大楼实行24小时值勤，对外来人员必须来访登记。

（2）停车场固定岗负责车辆的停泊管理，对进入的车辆进行巡查并登记。

（3）内外围巡逻岗每天必须对机关大院及2栋楼巡逻，对重点区域、重点部位巡查，对楼内的各种安全设施设备进行全面检查。

2.2 保安人员的要求：

（1）品行端正，政治履历清白，无违法记录，具备较高的政治素质、道德素质，掌握基本的法律知识和保安相关政策，有一定的防卫技能，会使用基本的消防、通讯器材和技术防范设施及器具；

（2）年龄限定在20-55岁，45岁以下占80%左右，退伍军人人员优先考虑；

（3）身体健康，具有相应资质的医疗机构体检合格证书，无家庭传染病史；

（4）具有较强的人际沟通能力和处理突发事件的能力。

3.工程部、总控值班职责范围与人员要求：

负责采购人机关大院和留置点区域内（含建筑物内外）安防监控、设备监控及情况处置与设备日常维护保养、检测、维修，确保人、财、物安全，设备安全高效运行。因日常维护保养、检测、维修不到位而导致设备故障造成损失的由物业管理公司负责恢复设备。

3.1 供电系统：电房每两小时巡查设备并记录运行数据一次，定期对设备进行保养工作，高低压设备停送电操作及突发事故应急处理，确保设备正常运作。

3.2 给排水系统：生活水泵房、水池、供水水泵、控制电柜、集水井、消防水池等设备进行（日、中、夜班）每班巡查一次并记录运行数据，发现问题及时处理，做好应急处理，定期对设备进行保养工作，确保设备正常运行。

3.3 空调系统：空调主机房、空调主机、冷冻水泵、冷却水泵、凉水塔、膨胀水箱、风柜房等设备。按规定开关主机和设备，每天巡查一次并记录数据，按需要及时调整主机组参数、节约用电，定期对设备进行保养工作，发现问题及时处理，做好应急处理，确保设备正常运作。

3.4 消防系统：消防泵房、喷淋水泵、消防栓水泵、恒压水泵、消防水池、集水井、控制电柜等设备，每班巡查一次并记录运行数据，定期对设备进行保养，发现问题及时处理，做好应急处理措施，确保设备正常运行。

3.5 电梯设备：电梯机房每班当值人员对设备按规定时间进行开停梯检查，及巡查一次并记录运行数据，定期对设备进行保养工作，发现问题及时处理及保修，做好应急处理措施。年审及专业维保费用由采购人另行支付，中标人提供服务。

3.6 其他：办公楼、副楼、各楼层办公楼内卫生间、会议室、值班备勤用房、职工餐厅、运动场所（篮球场、羽毛球场）等公共区域等设备设施日常维修工作。

3.7 水电工需持证上岗，且2人持有电工高压操作证。

4.保洁部职责范围与人员要求：

4.1 清洁保洁范围：包括行政大楼、附属楼、职工餐厅、运动场所（篮球场、羽毛球场）等所有公共区域。

4.2 工作要求：

（1）每天对单位门前、单位内道路公共区域定时清扫。

（2）对主干路段除定时清扫外，应安排固定人员巡回保洁。

（3）下雨天应及时清扫路面，确保路面无积水。

（4）旱季时每月冲洗一次路面，雨季每周冲洗一次。

（5）定期对办公楼的墙壁、天花板等进行打扫。

（6）厕所要求平时每天上午、下午各至少冲洗2次，每周大洗一次。

（7）对办公区域每天8:30前完成垃圾清理。每天要求至少2次的卫生清洁。

（8）在完成必要的清洁工作后，各工作人员需对公共区域进行巡查保洁，公共区域垃圾需联系清运（含生活、绿化垃圾），以保证整个服务区的整洁。

（9）每年清洁大做1次。范围含天花、风口、灯罩、灯具清洁；瓷砖墙面、玻璃内面清洗；高位柜台、设施抹尘；地面深层除垢；洗手间深层除垢、消毒；电梯不锈钢除锈、上钢油保养；冲洗地毯。

5.餐饮部饭堂服务职责范围与要求：

5.1 中标人须负责饭堂除采购工作以外的所有服务工作。

5.2 饭堂服务人员由中标人负责招聘和培训后才能上岗，所有人员均需有健康证，并按照有关规定进行体检，制定严格的食堂餐厅管理制度和卫生管理制度。

5.3 厨师资格条件：身体合格，胜任劳动强度较大的工作，遵纪守法，没有违法犯罪，具有国家规定的上岗资格。主厨负责饭堂膳食计划管理工作。

5.4厨工资格条件：身体合格，胜任劳动强度较大的工作，工作勤快、态度热情、性格温和，无不良嗜好，遵纪守法，没有违法犯罪记录。

5.5 就餐人数约为300人。供餐服务原则上为星期一至星期日（每天供应早、中、晚、宵夜），具体以采购人实际需要为准。

5.6 保障饮食卫生，负责餐厅厨具餐具清洁。

5.7 饭堂的食材及用品采购工作由采购人负责。中标人应严格按照（广东省食品卫生管理实施办法）的规定供膳和管理，确保所供食品的质量与卫生，如发生食品中毒或检查卫生不合格的，经卫生监督机关验证，确属中标人原因，其责任全部由中标人负担。

5.8 中标人饭堂工作人员须持有效健康证及合法身份证居住证，复印件交采购人主管部门备案。

5.9 厨房潲水、隔油池、运水烟罩清理由中标人负责处理，厨房人员的劳保用品由中标人负责；饭堂的纸巾、牙签、洗洁精、消毒剂等洗消用品由采购人负责材料采购。

5.10 需有应急处理方案，如遇临时停水、停电、火灾、食物中毒等，应采取及时、有效的措施，确保供餐正常。设备维护服务配备两位持有电工证的工作人员，要求熟练水电维修。每天除了及时维修好已损坏了的水、电、门、窗等设施外，晚上各对操作区巡查一次，确保设施设备运行正常。维修费用由采购人承担。

6.宿管部服务职责范围与要求：

为保证值班备勤宿舍管理的安全及服务质量，备勤房的服务标准必须达到酒店管理的服务标准，同时具备酒店管理及服务相关规章制度。

6.1备勤房宿舍管理

（1）要按照采购人的要求，制定本物业备勤房宿舍管理制度，维护采购人和物业使用人的权益。

（2）保证值班备勤用房随时有服务人员，协助做好接待工作。保证值班备勤用房环境整齐干净，包括公共区域保洁和值班备勤用房保洁，确保值班房无异味。

6.2资产、设备、设施管理

（1）合同签定后，双方要对备勤房宿舍的设备、设施、物品等资产的数量及工作状态进行统一登记造册，并签字认可。合同期满后，由采购人对所使用的固定资产进行评估，如有损失，要据实赔偿。

（2）成交供应商负责定期做好建筑物的检查、维修保养工作，做好上下水管道、落水管、排污管、用电设施、公用照明、门窗、家具、消防设施设备等公共财产的巡查维护，保证管网畅通，正确使用、操作各种设施设备，落实设备每日巡查、检测和定期保养工作，使各项设备处于良好的运行状态。

6.3维修服务、保洁服务

（1）负责备勤房门窗、门锁、床体、楼梯、电器开关、线路、插座、风扇、灯具、洁具等设施的日常养护、维修；落水管、给排水设备设施、管道、管件、阀门等的日常维护、疏通及保养工作；消防设施设备、器材的维护保养。备勤房区域病虫害的消毒、消杀等工作。

（2）要严格执行国家、行业和地方对特殊工种的安全操作规定，保证设施设备的维护、正常运行。

（3）要按照酒店的标准清洗被套，布草及卫生间，将备勤房产生的垃圾运到垃圾清运场，做到日产日清，地面不得有留存垃圾；要按照相关要求定期对宿舍内外进行药物消毒。

6.4其他管理和服务

（1）保障备勤房内用电用水以及热水的供应，要建立用水、用电管理保障制度，遇停水停电或热水供应不够应及时处理，保障备勤房的正常使用。

（2）配合采购人开展各类安保检查活动，保质做好采购人下达的任何临时任务。

7.会务、接待等服务标准职责范围及要求：

7.1 服务内容：

（1）为办公楼（区）举办的各类会议、提供会议的后勤保障服务、来访客人的接待后勤保障服务、茶水服务，接待围餐保障服务。提供会场布置、音响保障、开水供应。

（2）会议场所所用的纸巾、茶具、茶叶等由采购人负责材料采购，中标人提供服务。

7.2 服务标准：

（1）建立会议室管理制度，制订会议服务规程并认真落实，做好会议室的音响服务的督促，保证开水供应并定时续水，会前会后打扫室内卫生，保持室内整洁，会场布置及时。

（2）根据需要提供重要活动和会议的迎宾、颁奖等礼仪服务。会议和礼仪服务人员统一配备，须具有较高的政治素质、专业素质，良好的仪容仪表。会务、礼仪服务要制定严格的服务制度和服务标准，服务人员协助摆放桌牌、会标、横幅等会议事务，为会议区提供秩序维护、会务、室内外保洁、音响等高质量的服务。

（3）上班时间工作人员按不同岗位要求统一着装，佩戴工作牌，着装整洁，标牌佩戴合适、规范。举止文明、大方，精神饱满，仪表整洁。

（4）会议礼仪员需高中以上学历，三星级以上宾馆或市级机关从事过1年以上的会务礼仪工作，受过会务礼仪的专业培训。年龄35岁以下、身高1.50M以上，容貌端庄，身体健康、具有健康合格证。需品行端正、政治履历清白、无违法记录，具备一定的政治素质、道德素质。

8.园林绿化养护、管理服务职责范围与要求：

养护范围：大院园林树木花草的种植及养护、室内绿化植物和阴生植物摆设及养护（指定的会议室、房间、通道、大堂等)。

保证养护质量达到广东省绿化养护一级标准，养护内容：

8.1 草坪养护：

草坪养护的标准是主要草种生长良好，草坪整齐雅观，四季常绿，覆盖率达95%以上，杂草率低于5%，无坑洼积水，无裸露地。

（1）保洁：保洁时间8:30--17:30，养护范围内无垃圾、落叶及杂物（面积超过3平方厘米或有明显颜色的视为垃圾），保持草地干净整洁。如养护范围内垃圾、落叶及杂物没有及时清理（60 分钟内清理），采购人实施巡查登记。

（2）生长势：叶色青绿，无枯黄叶。

（3）修剪：考虑季节特点和草种的生长发育特性，使草的高度一致，边缘整齐，高度控制在：草高5厘米以下。草坪修剪周期，根据不同季节生长情况掌握。边角、路基旁草坪因受限制不能使用剪草机时，用割灌机修剪，沿路牙要进行修边，将长出路牙的草去掉。草坪中若遇花丛或幼小灌木，禁用割灌机修剪，以免损伤花木。修剪标准：草坪高度一致边缘整齐，无波浪；剪草机痕迹不明显，不凌乱。

（4）灌溉、施肥：根据草坪植物的生长需要进行淋水和施肥。无雨季节，每天至少浇水两次以上，每天的淋水量要稍大于草坪的蒸腾量，一般淋水深度2 厘米，浇水不遗漏。雨季时，可视天气情况和需要安排洒水。草坪施肥宜在每年3月至10月结合淋水进行。一般1-2个月施肥1 次，一年不少于6 次。以复合肥、尿素与有机肥交替施放。秋、冬季节结合淋水适当追肥，以确保草坪植物在秋、冬季节保持青绿。施肥量按每亩15 公斤，肥料的施用要均匀，防止不均匀引起肥伤。每次施肥需通知采购人人员现场监督及验收，并登记签证。

（5）除杂草：草坪生长季节（3—10 月份）每月除杂草2 次以上，非生长季节每月1 次以上，使纯草坪和混合草坪目的草种纯度达95%，新接管的绿地要求半年内达到要求。

（6）填平坑洼：及时填平坑洼地，使草坪内无坑洼积水，平整美观。

（7）补植：对被破坏或其它原因引起死亡的草坪植物应及时补植，使草坪保持完整，无裸露地。补植后要加强保养，一个月内覆盖率达98%。由中标人负责补植，费用由采购人负责。每次补植后通知采购人验收，并登记签证。

（8）病虫害防治：及时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心养护，使植物增强抗病能力，经常检查，早发现早处理。采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长。尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染，用化学方法防治时，尽量在下班后进行喷药；药物、用量及对环境的影响，要符合环保的要求和标准。每季喷虫不小于3 次，全年喷虫不小于12 次，确保危害率在8%以下。针对地区特点，每年第一、三季度，各组织一次白蚁防治大行动。因病虫害导致草皮生长效果差或死亡的,要及时清理，补回与原来相同的草种，以保证优良的景观效果。每次喷药需注意人畜安全，对因喷药造成人畜伤亡、伤害而造成的一切经济损失由中标人负责。每次喷药须通知采购人人员现场监督及验收，并登记签证。

8.2 乔木及路树养护

乔木养护的标准是生长良好，枝叶健壮，树形美观，行道树上缘线和下缘线整齐，修剪适度，无死树缺株，无枯枝残叶，景观效果良好。

（1）生长势：生长势较强，生长量达到该树种、该规格平均年生长量，枝叶健壮，无枯枝残叶。

（2）修剪：除棕榈科植物外，其他乔木一般在叶芽，花芽分化前进行修剪，避免把花芽剪掉，使花乔木适时开花；棕榈科乔木，一般适当剪除掉老化枝叶即可；乔木整形效果要尽量与周围环境协调；行道树修剪要保持树冠完整，枝叶密度适宜，注意不能影响周边电线，路灯和指示牌；绿地内种植的树木的枝叶伸向公共道路范围内的，要及时修剪；修剪时按操作规程进行，尽量减小伤口，剪口要平，不能留有树钉；荫枝、下垂枝、下缘线下的萌蘖枝和干枯枝叶要及时剪除。对护树桩，支架受到损坏或歪斜须及时扶正，加固或更换，每年要将护树绑带放松1-2厘米，以防嵌入树皮内。进行修剪时，应先做出书面计划，并获采购人书面批准方可实施。每次修剪必需通知采购人现场监督及验收，并登记签证。

（3）灌溉、施肥：根据不同生长季节的天气情况、不同植物种类和不同树龄适当淋水，无雨季节，若当天气温超过25度，每天至少浇水两次，其他天气浇水至少每天1次，且水量要求不低于植物的蒸腾量，一般淋水深度为3厘米，浇水不遗漏，雨季时，可视天气情况和花木需要安排洒水。若用洒水车淋水，道路两旁绿化及路边的花基（500 厘米外）使用喷水枪淋水时要保证水压适度，淋水时要避免将泥土冲起。要求在每年的春、秋季重点施肥1-2次，施肥量根据树木的种类和生长情况而定，种植三年以内的乔木和树穴有植被的乔木要适当增加施肥量和次数。肥料要埋施，先打穴或开沟施肥后要回填土、踏实、淋足水，找平，切忌肥料裸露。每次施肥需通知采购人人员现场监督及验收，并登记签证。

（4）补植：及时清理死树，补植要按照原树木种类进行补植，施足基肥并加强淋水等措施。新补种树木由于回填的土疏松容易歪斜倒状, 高度超过300厘米的乔木需用支撑加固至少3个月，高度超过1000厘米时，至少加固6个月。补植前，为减少树木体内水份蒸发，迅速成活和恢复生长需先剪去部分枝叶，修剪时，在保持树冠基本形态下，适当剪去荫枝、病弱枝、徒长枝、重叠或过密枝条等。乔木补植完毕后，需在树木周围挖一圆形保水圈。如遇补植较大规格乔木需用起重机，费用由采购人解决。每次补植需通知采购人现场监督及验收，并登记签证。

（5）病虫害防治：及时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心养护，使植物增强抗病虫能力，经常检查，早发现早治理。采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响乔木生长，尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染，用化学方法防治时，喷药一般要在晚上进行；药物、用量及对环境的影响，要符合环保的要求和标准。每季喷虫不小于3 次，全年喷虫不小于12 次，确保危害率在8%以下。针对地区特点，每年第一、三季度，各组织一次白蚁防治大行动。因病虫害导致植物绿化效果差或死亡的, 要及时清理，每次喷药需注意人畜安全，对因喷药造成人畜伤亡、伤害而造成的一切经济损失由中标人负责。每次喷药须通知采购人人员现场监督及验收，并登记签证。

（6）防台风及意外：做好防台风工作。台风前加强防御措施，合理修剪，加固护树设施，以增强抵御台风的能力。台风吹袭期间迅速清理倒树断枝，疏通道路。台风后及时进行扶树、护树，补好残缺，清除断枝、落叶和垃圾，使绿化景观尽快恢复。遇雷电风雨、人畜危害而使树木歪斜或倒树断枝，要立即处理、疏通道路。

8.3 室内绿化植物主要工作内容和措施

（1）室外清理：在将花卉搬入室内前，应清洗盆壁和盆底，提高美观度，并防止将害虫带入室内。发现枯枝、病虫枝需剪去。

（2）水分控制：室内植物由于光照低，生理活动较缓慢，浇水量应低于室外植物。室内植物按植物特性选择适当的浇水时间，春夏生长季节适当多浇，冬季少浇水，冬季浇水应在天气晴暖的中午时分进行，保持适量水分。掌握“见干才浇，浇则浇透”的原则，一般3—7天浇灌一次。

（3）湿度调节：室内应保持一定湿度，夏季气温高、蒸发快，摆放在室内的盆花要经常进行喷水。对赏花的室内植物，冬季适当喷水。对已开花的植株，采用喷水为喷雾，以防花朵谢落或花瓣发黑。此外用喷壶或小喷雾器喷洒叶面，夏季每周3—4 次，冬季每周l—2 次，以增加湿度。

（4）合理施肥：掌握“薄施、勤施”原则。每月施5‰ 专门的花肥肥水-即液肥（用水融化肥料）1—2 次。观叶植物在夏季和秋初施肥效果更佳。施肥之前，最好先进行松土，有利于植物的吸收。

（5）整形修剪：合理修剪，既可促使植株生长旺盛，也有助于外形美观。每次护理，护理员对每棵植物应仔细检查，对出现黄叶残叶，树型不对称，有陡长枝的要及时修剪。对于叶片枯黄面积超过1/3 以上的应整片剪除，枯黄面积超过1/3 以下者，应用剪刀顺着叶形将枯黄部分剪除，注意保留叶形，不可一刀切过。

（6）防治病虫害：发现有病病虫害时要及时防治，室内不宜使用剧毒农药。蚜虫可用1‰洗衣粉或灭蚊药物喷洒（用量不宜太大）。蚧虫可以用手工捉拿，然后用1 份肥皂溶解在6 份水中配成药液洗刷植物。白粉病可用酒精棉球擦净。若危害严重，要搬到室外对症防治，或更换植物，以免影响办公环境和其它植物的生长。

（7）通风与室外调养：

①适时通风利于室内空气对流，保证植物正常的呼吸。夏季晚上要把气窗打开，以便通风。但天气过于炎热的中午，向阳的窗户要挂上窗帘遮阴。在冬天中午也要适当开窗通风。

②适时把盆栽搬出室外养护处，是保证盆栽正常生长的重要手段。夏天是花卉植株生长最活跃的季节，盆栽在室内摆设时间过长，往往不利其生长，所以需搬到室外调养。调养要避开夏天的高温期和冬季的低温期。

（8）卫生：

①清洁植物叶面，护理员定期（一般每周一次）对植物叶片抹干净，使叶面光洁亮丽，不残留泥土和灰尘。以更多地吸收空气中的二氧化碳，释放氧气净化环境。方法是用湿的抹布轻轻抹掉叶子表面的灰尘等。

②清理花盆、套盆内垃圾，杂物、残叶等，清洁花盆、套盆外表泥污，清洁底碟无泥垢，积水等。

③每次护理完毕将现场积水拖干、清除残叶残花等。

（9）更换：观叶植物出现观赏叶片少于植株的1/2 以上、植株有较严重枯黄或生长不良，影响美观、植株有较严重病虫害，且较难用药喷杀、或防治该种病虫害的药物具有强制激性的不宜在室内喷杀、植物不适应摆放的环境产生落叶等症状。凡有以上情况的，及时向采购人报告，将有需要的盘栽植物进行更换。

8.4 环境卫生：

（1）环境卫生的标准是绿地清洁，无垃圾杂物，无石砾砖块，无干枯枝叶，无粪便暴露，无鼠洞和蚊蝇滋生地。每天8：30 前完成绿地、硬地内的卫生清洁工作，在规定的保洁时间8:30-17:30保持绿地无垃圾杂物，包括生活和生产垃圾、石砾砖块、干枝枯叶等，每天至少清扫2次。

（2）归堆后的垃圾杂物和萝筐等器具摆放在隐蔽的地方，垃圾做到日产日清，自行运到垃圾站，不许在绿地内过夜，严禁焚烧垃圾、杂物和枯枝落叶。

（3）花园路面保持清洁、美观、完好无损，要求及时清除路面垃圾杂物，修补破损并保持完好；要求路面干净、美观，以增强园林美化效果。

8.5 其他要求：

（1）中标人要按采购人规定的人数聘请具备园林绿化工程师或以上资格的专业技术人员、有工作经验的主管人员、日常养护人员。专业技术人员需持证上岗，中标人签订合同后30内完成制定园林绿化主管、养护人员的工作职责，职责上墙。制定养护方案、定岗定责，方案送采购人园林绿化管理部门。

（2）中标人需优先聘用有绿化工作经验的绿化养护工人。为了保障员工人身安全及相关福利保险，中标人需按法律、法规及有关政策规定为其服务人员购买养老、工伤、医疗、失业等四种保险（采购人定期检查，如发现无购买或有意漏买的，采购人有权在管理服务费中扣取经费补买，并将向中标人收取合同价2%的违约金,该违约金在管理服务费中扣除）。

（3）中标人需统一样式定制工作服，并向员工免费发放两套以上工作制服，工作服要印有中标人名称，工作过程中需统一穿工作服和佩戴工作证。

（4）主管人员每天需巡查管理区域，并按本项目的相关质量标准安排好养护工人的工作。主管人员每天7：00—23：00 需开手机，台风天气需全天开手机。

（5）中标人须在每周周五前书面递交下一周的工作计划和本周的工作总结给采购人，以便了解和监督中标人的工作动态。

（6）有关绿地改造、增种、减少、迁移花草树木、砍伐许可以及处理违章行为，均须经采购人同意实施，中标人不能擅自改变绿地上的植物种类、数量及其布局。

（7）中标人对聘用员工需严格管理，并对聘用人员的行为负全责，如发生劳资纠纷、意外（生病、伤亡事故）或触犯国家法律等，由中标人承担一切经济责任及法律责任。

（8）合同期内，中标人作业人员的一切安全责任事故，由中标人负责。因中标人员工的过失造成采购人财物损坏的，一概由中标人按价赔偿。

（9）服务期内服务范围内若因中标人管理过失（非当事人责任的）造成第三方人身伤亡或财产损失的，一切责任及赔偿由中标人负责，与采购人无关。

（10）合同期内，养护人员必须保证满员，如果出现缺员，必须在5天内