物业管理服务采购项目

采购需求

一、项目基本情况

1、项目编号：HBZC-CG-2020-K1003

2、采购计划备案号：J20101052-1085

3、项目名称：物业管理服务采购项目

4、采购方式：竞争性磋商

5、采购预算金额：100万元；磋商报价超过采购预算金额的为无效响应。

6、采购需求：

（1）采购范围：物业管理服务采购项目，详见本项目采购需求的内容。

（2）采购内容：中国共产党武汉市汉阳区委员会党校（以下简称“汉阳区委党校”）位于五里墩街五琴里社区内。校区分3个区域：办公区、教学区、生活区。建筑面积7000多平方，占地11亩。共有行政办公楼1栋、教学楼1栋、综合教学楼1栋、学员公寓1栋、体育馆1栋。

汉阳区委党校作为党员干部的培训机构，不仅是党员干部的培训教育机构，同时也是我党政务形象的窗口。其整体布局合理，功能完善。集中了党校物业、学员公寓物业、公共开放物业的特点，服务需求多样化；详见本项目采购需求的内容。

7、合同履行期限：2021年01月01日至2021年12月31日。

8、本项目不接受联合体投标，承诺项目执行过程中不转包、不分包。

二、项目内容

1、采购标的需实现的功能或者目标，以及为落实政府采购政策需满足的要求

（1）采购标的：物业管理服务采购项目

（2）目标：为汉阳区委党校提供良好的教学环境。

2、需执行的国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范

采购标的需执行的国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范等按照以下原则执行：依据国家标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范中的相关规定执行。

3、采购标的需满足的质量、安全、技术规格、物理特性等要求

物业服务机构应为汉阳区委党校提供良好的教学环境，按时完成规定的各项工作，为采购人提供全面服务、设备正常运转、整洁卫生、美观的环境。物业服务机构应树立正确的物业服务观念，以“服务至上，客户第一”为管理宗旨，从而达到一流的管理、一流的形象、一流的效益。

（1）采购人承办的一切活动，物业服务机构要严格按党校管理要求和工作流程做好服务工作。另外，举办的一些临时性的活动工作，物业服务机构要协助管理以满足各项活动的服务管理要求，不另外增加管理费用。

（2）物业服务机构不得擅自改动校区内所有的房屋、管线、设施、设备等的位置和用途，如有违反严肃处理。

（3）物业服务机构必须遵守采购人的各项规章制度，要加强员工的教育与管理。对服务质量差，不配合的工作人员，物业服务机构应及时纠正。采购人有权采取相应的惩罚措施，或责令物业服务机构另行派遣人员。

（4）物业服务机构应对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件等突发公共事件建立应急预案，并组织人员进行培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告相关部门和我校，并采取相应紧急措施。

（5）合同期满后，按要求办理相关手续。

（6）所有员工入职服务时都必须体检，并且合格的才能上岗。

4、采购标的数量、采购项目交付或者实施的时间和地点

（1）采购标的服务内容：物业管理服务采购项目，详见本项目采购需求的内容。

（2）采购项目实施时间：2021年1月1日至2021年12月31日。

（3）采购项目实施地点：武汉市汉阳区。

5、采购标的需满足的服务标准、期限、效率等要求

（1）物业服务内容及要求

1.物业服务范围

汉阳区委党校内的保洁、设备维护维修、教学及会议服务、客房服务、食堂管理、绿化、安保等工作。

2.工作职责

党校对物业服务工作规范性、时效性要求严格，物业服务要高标准、严要求，实施专业化科学管理，规范服务，创造卫生、整洁良好工作环境，认真落实各项管理制度，完成各项工作任务。

物业服务机构对汉阳区委党校的物业服务方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前要报告采购人，采购人有审核权。

采购人对一些重要岗位的设置、人员录用与管理和一些重要的管理决策有直接参与权与审批权。

在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对物业服务机构的人员有直接指挥权。物业服务机构须对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录，持健康证及相应专业岗位资格证。为保持和谐稳定，在同等条件下，物业服务机构应优先从原管理人员中择优录用员工。

汉阳区委党校举办会议接待工作时，物业服务机构需派驻不少3人的会务服务人员。遇大型活动时，物业服务机构应建立相应的应对机制，调配必要的人员物资，配合采购人做好各项工作。

物业服务机构员工按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象。

（2）报价要求

本次报价须为人民币报价，且须是每年度完成本项目内容全部费用的报价，包括：

1.管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等（必须按工作内容分类，并注明人数、基本工资、社会保险金、福利费用等项目金额）；

2.物业服务区域安保秩序维护费用；

3.物业服务区域清扫保洁费用；

4.其他服务费用；

5.统一工作服装费用；

6.办公费用；

7.物业服务企业用于该项目的固定资产折旧；

8.其他（招标代理服务费等）；

（3）人员要求

服务人数不少于22人，其中：项目经理1人，保洁服务4人（含领班1人），食堂餐饮服务6人（含领班1人），客房服务2人（含领班1人），设施运行及维修服务1人，园林绿化1人，安保人员7人（含领班1人）。若供应商低于本服务人数，将视为无效投标处理。为保证物业服务目标的实现，供应商派遣的物业服务人员素质必须符合采购人对各岗位所设定的要求。物业服务机构不得对本项目进行分割分包，禁止使用劳务派遣人员。

1.各岗位人员素质要求、人员数量配置表

部门	岗位 名称	人数	岗位任职要求
管理中心	项目 经理	1	大专及以上文化程度，具有类似项目管理经验；知识面广，专业技能熟练，有较强的组织管理能力及协调沟通能力。
环境管理	保洁 负责人	1	年龄55岁以下，高中以上文化程度，身体健康，具有三年以上相关工作经验；吃苦耐劳，有较强的责任心。
	保洁员	3	年龄55岁以下，身体健康；吃苦耐劳，遵守劳动纪律，服从管理。
食堂 服务	红案兼 食堂 负责人	1	年龄55岁以下，具有厨师一级高级技师证书，有三年以上相关酒店工作经验，技术过硬，业务能力强，身体健康；有一定的管理能力和协调能力，无不良嗜好。
	红案	1	年龄55岁以下，具有厨师二级技师证书，有三年以上相关酒店工作经验，必须具备熟练过硬的红案技术，身体健康，服从领导。
	白案	2	年龄55岁以下，具有厨师二级技师证书，必须具备熟练过硬的白案技术，吃苦耐劳，服从领导，能团结协作。
	杂工	2	年龄45岁以下，身体健康，服从领导，吃苦耐劳，遵守劳动纪律。
客房 服务	客房服务负责人	1	年龄50岁以下，身体健康，五官端正，五年以上酒店相关工作经验，有较强的服务意识，有一定的管理经验。
	客房 服务员	1	年龄50岁以下，身体健康，五官端正，吃苦耐劳，遵守劳动纪律，服从管理。
园林 绿化	高级 绿化工	1	具有高级绿化工证书，掌握各类绿地的养护管理技术，熟悉有关的技术规程、规范，熟练掌握常用观赏树林树植物的整形、修剪和艺术造型。
维修部	强电 工程师	1	年龄58岁以下，具备五年以上强电维护及管理经验，可进配电房，持有高压电工作相关资格证，责任心强，专业技能过硬、业务素质高。
安保部	秩序班长	1	身高1.72 米以上，55周岁以下，复转军人优先，无违法犯罪记录史，身体健康，有类似项目管理经验。
	秩序副班长	1	身高1.72 米以上，55周岁以下，复转军人优先，无违法犯罪记录史，身体健康，持有户口所在地出具的身份证明。
	秩序员	5	身高1.72 米以上，55 周岁以下，复转军人优先，无违法犯罪记录史，身体健康，持有户口所在地出具的身份证明。
总人数		22

注：本表的人员配置与素质为本项目的最低要求，供应商的投标方案应全部满足或高于本要求，否则评审委员会有权认定未实质性响应招标文件的要求，投标被拒绝。

2.工作职责

2.1项目经理

领导物业员工完成党校下达的责任目标；

对项目处的内部运作负责，负责项目处不合格服务的处理及纠正、预防措施实施和跟踪；

对项目处员工进行考核，并据实进行奖罚。组织项目处的月检工作，根据国家、市级及公司的决定，制定并批准本项目处的管理运作制度；

负责项目处服务范围内的保洁卫生领导工作；

负责组织制定清洁工作文件、清洁检查标准，并组织实施对保洁工作的考评，有权决定保洁员的聘用与解聘；

负责项目处协调领导各班组间的日常工作；

负责制定并落实项目处员工的培训制度和计划，做好员工的业绩考评工作。

2.2保洁工作

保洁负责人全面负责保洁工作，合理安排工作，全面督察、检查；

负责整个校内（除值班室和学员公寓以外）室内和室外的日常保洁和定期保洁，每天上午8:00前、下午2:00前必须对责任区清扫一次；

其它时间依据办学规律完成多次保洁工作，做到地面整洁、干净，无废杂物、纸屑、无污迹、无浮灰、无污迹等；

公用场地、空地地面保洁要做到随时打扫清理，确保无纸屑、烟头、痰迹及其它杂物等；

楼道及走廊、卫生间、公共部位的门窗等要做到随时保洁，确保无杂物、痰迹、灰尘等，卫生间要随时打扫和冲洗，确保无污迹和气味；

领导办公室每天打扫一次，接待室、会议室、大厅等的保洁按要求用前保洁、用后及时打扫、确保干净整洁；

按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别对卫生间做到按标准定人定点保洁，定时管理、巡查、监督。重大节日及大型活动，配合采购人进行有关布置及组织清洁卫生大扫除。

2.3红案工作

红案负责人全面主持本食堂工作；

检查各岗位出勤及工作任务的执行情况，检查食堂用具、设备设施的卫生清洁和安全维护情况，检查食品及其环境卫生，检查储存原料的质量和数量，发现问题及时解决，并提出合理化建议，积极与采购部门配合，负责产品规格和原料采购的审核、验收工作；

严格执行学校制定的各项规章制度，建立良好的食堂工作秩序，注重安全生产，及时检查，上报、整改安全隐患。合理安排膳食，不断提高伙食质量，负责食堂菜单的制定和更换，定期进行菜肴出新，负责菜品热加工制作，减少浪费，合理降低成品；

严格按标准操作流程制作菜品，保证菜品色香味符合要求；

如发生食物中毒等卫生责任事故，根据制度对相关责任人进行处罚；事故严重者，依法追究食堂负责人及相关责任人的经济、行政及刑事责任。

2.4白案工作

在食堂负责人领导下，负责制订白案食谱，一周一制订，保证每天不重样，并负责每日早餐面食的制作，减少浪费，合理降低成本，严格按标准操作。在制作中把好卫生、质量关，安全生产，不制作变质食品，发现问题及时向食堂领导汇报，不得擅自处理，每次加工的食品必须只保存24小时。

2.5杂工工作

严格执行《食品卫生法》及行业相关法律法规，保证饮食及就餐环境的清洁卫生，理菜、洗菜、打扫食堂环境卫生。学员用餐后，及时收捡清洗、消毒和保管好餐盘、餐具。打扫饭厅卫生，包括桌、椅、地面、门窗、玻璃等，负责协同打饭。爱护公物、轻拿、轻放、损坏后要及时报告食堂领导。工作中要共同努力、相互配合、协同作业、服从安排。

2.6客房工作

客房负责人全面负责学员公寓工作。严格按照工作程序及质量进行操作，热情主动周到；

负责被褥、物品用具的保管，负责学员公寓室内及走道的清洁卫生，并做好事走道的保洁工作；

配送客房用品，清洁完毕后，填写好“工作日报表”，并把工作车及清洁工具归位放好。及时报告客人遗留物品、客房物品损坏、遗失和索赔等情况。一个季度协助党校工作人员对物品进行盘存；

有客人入住前被服要洗涤干净，长住客人住宿时一周更换、清洗一次被褥，每天要清洁客房1次，清洗50套/平均每周，客房保洁维护物100人/天计算（包括地面养护、卫生间消毒等），负责清洗行政楼学员休息室被褥1次/月。

2.7绿化工作

严格执行绿化养护工作的技术规范要求，按规定标准作业，保质保量完成所负责的绿化区域各项绿化工作，做好校园内日常养护工作，修剪、造型、浇水、施肥，除草、治虫等，使其生长旺盛，确保绿化植物长势良好，并根据党校区域内环境特点制定室内植物摆放方案，及时更换不美观的室内的植物。

2.8维护工作

严格执行党校各项管理规章制度，执行质量标准及操作规程，不出安全事故。负责校内的各项水电维护及维修工作，确保所管辖设备安全运行，做好设备平时的保养、维护及维修工作。定期进行防火安全检查；

严格执行用电、用水安全规范，确保用电、用水安全。设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，设备零修合格率达到100%，给排水设备的故障应于5小时内修复，一般性维修不过夜，属供应商解决的重大问题马上向业主反馈；

维护保养情况及维修要做好记录，党校定期检查。

2.9秩序班长

负责实施秩序管理的相关管理制度，包括秩序维护管理制度、校区车辆管理制度、消防管理制度、秩序维护人员值班巡查管理制度，并负责监督相关制度的执行。

组织部门人员做好校区内的秩序维护工作，预防、制止破坏校区内公共设施行为，防止盗窃抢劫案件的发生，保护业户的人身安全。

根据校方相关规定和校区内车辆管理制度，做好校区内的机动车辆、自行车的分类管理工作，做好停车场的车位划分、标识及车辆防盗、防破坏工作。

组织落实秩序维护人员的消防安全值班巡查，明确防火安全责任，组织宣传消防知识，负责校区内公共消防设施和器材的管理、维修、保养、更新。

带领本项目人员协助相关部门做好火灾等紧急情况处理，做好雷雨、暴雪、台风等恶劣天气环境下的校区安全工作。

参与现场指导、协调内外关系，负责对相关不合格项的处理，及时与相关部门沟通联系，调节秩序维护人员、车场管理人员与校方的关系，加强与当地公安机关的联系。

负责本部门日常事务的审批与决策，审核本部门每月物料的耗用情况及时处理异常现象，做好秩序维护器材和消防器材的检查保养工作。

加强巡岗，制止和纠正秩序维护人员擅自离岗、迟到、早退纪律松散等现象，每月审核本项目员工出勤情况，负责本项目人员增减的申请，抓好本部门人员的培训和学习工作，协助人事部门做好部门员工的绩效考核。

2.10秩序副班长

熟悉掌握项目建筑结构、设施设备、各岗位设置及周围环境，负责制定及落实安全管理实施方案及各类安全防范措施，建立完善的安全管理规章制度。

负责定时、不定时通过对讲机或跟踪检查责任区域、各岗位执勤情况，督导工作，协助处理有关问题。

负责上传下达及时将各责任区域发生的治安问题及处理情况综合整理，向秩序维护班长汇报，并及时传达给当值秩序维护员。

督导责任区域车辆行驶、停放管理，监督各类消防、安全、交通等标识的完好。

积极配合秩序维护班长做好秩序维护员的人事管理工作；负责所辖员工的工作业绩考核，包括合理安排人员值班、加班，内务检查、文体活动开展等；负责秩序维护员的考勤监督等，每月底将所辖秩序维护员当月考勤、工作考核、加班统计表，各种相关工作质量记录汇总表交秩序维护班长。

负责新到秩序维护员的岗前培训及在职岗位培训工作，负责编制秩序维护员的体能训练计划，具体组织体能训练；确保质量记录的完整性，并及时存档。

2.11秩序员（门岗）

熟悉建筑结构、车辆状况，各种公用设施、设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服务对象，熟悉《中华人民共和国治安管理处罚条例》和安全类体系文件。

熟悉校区内人员情况，对人行出入口的人员情况进行监控，检查本部门员工和外来施工人员佩戴有效证件的情况，发现不符者，及时处理和报告。认真做好来访人员登记工作，经检查合格后按指定通道放行。

保持通道畅通，发现有闲杂人员立即制止并请其离开，同时通知其他岗位引起注意。

检查进入校区人员所携带的物品是否安全，对危险品、易燃品等严禁其带入，并及时向上级报告。

发现异常现象要及时通知有关人员处理，对搬出校区的物资进行核查，严格按照《物资搬运放行条》的内容进行操作，手续齐全后予以放行。

注意收集校方的意见和建议，及时向部门负责人汇报并做好记录。跟踪、督促、回访本岗位所接待的求助与投诉。

2.12秩序员（监控中心、巡逻岗）

负责物业消防监控，及时处理监控信息，负责协助有关部门对火灾、火警的调查处理。

负责消防监控设施、设备的正常使用状态的管理，负责定期对管理区域进行消防检查，负责提出消防整改措施、方案。

熟悉各岗位工作人员的职责范围；了解各类手续的办理流程、时间、地点及必备的证件、资料；熟悉物业环境、建筑结构、设施位置、器材布置及其控制范围。

认真学习业务知识，熟练掌握中心各种设备（录像监控系统、消防等系统）的正确操作。当相关系统（设备）出现故障时，立即报告相关设备系统维护员。

通过监视器对所有当值人员的衣着、礼仪、行为以及物业环境、治安状况进行监控，发现路面有杂物，人员违纪等情况，及时安排处理和制止，发现可疑情况及时通知附近有关人员注意和处理。

通过电话和对讲系统及时收集各种信息，并对信息进行分类、处理迅速反馈到相关部门和人员，熟悉信息传递的流程，注意礼貌、礼仪。

3.保密管理

物业公司员工入职前必须学习并严格遵守《中华人民共和国保守秘密法》；

各岗位所有员工必须严格遵守本岗位保密规定；

物业公司员工未经允许不能擅自接受任何媒体的采访；

未经允许不能将办公楼内的任何资料带出机关或以电子邮件的形式发出；

机关所有会议、贵宾接待行程等信息未经允许不得向任何非接待人员透露；

所有工作人员不允许谈论、打听机关领导及工作人员的私人生活；

所有工作人员进入办公室前必须先敲门并得到同意后方可进入；

未经同意任何人严禁加配机关大院及机关内任何地方的钥匙；

任何人未经授权严禁擅自接听机关内各部门的电话；

对违反保密规定，失密泄密员工必须从严处理，情节严重的予以开除，违反国家法律的予以移送公安机关处理。

（4）物业服务质量要求

建立ISO9001质量保证体系，并有效运作；

房屋及公共配套设施、设备完好率98%以上；

环境卫生、消杀达标率为100%；

食品安全率100%；

园林绿化维护达标率99%；

利用现代化管理手段对物业服务进行管理100%。

（5）合同终止

根据合同约定，物业服务机构出现重大管理失误或严重违约、用户投诉多，采购人有权取消合同并按违约责任条款执行。

（6）物业服务费支付时间

物业服务费根据考核情况按季付款。

（7）付款方式

物业服务机构与采购人在签订合同时约定。

6、采购标的的验收标准

（1）依据物业需求标准，按照物业服务项目的各项服务标准，实行每月一次检查考核，考核实行百分制，人员编制到岗率为15分，服务标准为85分。

（2）考核工作由甲方不定期进行检查、抽查、记录、确认等方式进行，检查记录由物业公司负责人现场确认，每月按考核情况支付物业服务费。

（3）有下列情形之一的，甲方扣发物业公司月度物业服务费的30%：

1.未按编制人数履行服务承诺，定编人数缺岗达三个以上，缺岗时间达十个工作日以上的；

2.单个服务项目的服务质量当月内三次以上受到业主批评，服务质量仍不达标的；以及业主下发书面整改通知书的；

3.物业公司对特殊岗位人员的调整未经业主确认，充实的人员又不符合业主要求，该岗位缺岗三天以上的；以及业主要求及时调整不适应当前岗位的服务人员， 而未满足业主需求的；

4.秩序维护员未履行岗位职责，将无关人员放行进入办公楼，妨碍正常工作造成不良影响，损坏公私财物，导致被盗案件发生，造成严重后果的（导致的经济损失由物业公司全额承担）。

5.业主对物业公司的服务品质测评，即管理水平、服务质量、仪容仪表等项的问卷调查满意率不足80%以上，单项低于70%，扣发物业公司月度物业服务费的50%。

6.未办理劳动合同，缴纳五金、违反劳动法、造成纠纷给业主造成不良影响的、 扣发物业公司月度物业服务费的50%。

7.本考核办法（试行），由采购人与物业公司协商修订，自物业公司的管理合同签订之日起的第二个月开始执行本考核办法。

三、其他要求

1、公用水电费用、垃圾的外运费处理和生活垃圾的外运处理费用由采购人承担。

2、采购人免费提供成交供应商管理办公室、仓库、调度中心等用房。

3、成交供应商必须配置项目相关人员的装备（包括维修工具等）及其所需设备。

4、成交供应商提供必要办公设备和耗材；成交供应商的各岗位员工要统一服装，并由成交供应商负责其员工工服配备（此项费用必需在供应商报价中）。

5、成交供应商有岗前培训机构，服务人员100%经过岗前培训（含特殊工种的上岗证培训）合格才上岗。

6、未经采购人同意，成交供应商不得在合同期限内将本项目的管理权转包或发包。

7、成交供应商有责任配合采购人接受上级领导部门的监督/检查，提供必需的资料。

8、成交供应商须严格按照国家规定给所有的员工缴纳各种社会保险（包括养老/医疗/工伤/生育险/失业保险等相关法律用工规定），否则将作为无效投标处理。

9、成交供应商自行负责其招聘员工的一切工资/福利；如发生工伤/疾病乃至死亡的一切责任及费用由成交供应商全部负责；成交供应商应严格遵守国家有关的法律/法规及行业标准。

10、全部服务人员的工作时间应严格按国家有关法律法规要求的标准执行，因工作原因产生的加班（含节假日加班）成交供应商应严格按国家有关法律法规要求的标准给付员工加班薪资。

11、合同金额的调整应基于以下因素：

服务范围或服务内容的变更；

国家或地方政府公布的增长最低工资标准、社会保险或社会物价上涨等因素，且经采购人同意后，方可做相应调整。

12.应能充分满足采购人的其他需求。

13、供应商需书面承诺：

13.1若成交，项目承接单位须在规定时间内高效、优质地完成采购人委托的项目任务，因项目承接单位原因导致项目拖延对采购人造成影响的，采购人有权取消合同。

13.2若成交，在服务期内出现发生不良行为记录的、被责令停业或者财产被接管、冻结和破产状态的，采购人有权取消合同。

13.3若成交，所提供的服务成果应符合国家相关规范，并能通过相关主管部门的验收，否则，采购人有权取消合同。

13.4若成交，不得将服务期内采购人委托的项目转包给第三方提供服务，否则，采购人有权取消合同。

14、磋商文件描述未尽内容，由双方在签订合同时补充完善。

中国共产党武汉市汉阳区委员会党校