伊金霍洛旗监察委员会

物

业

管

理

服

务

合

同

皓天物业集团有限公司

二0二0年十月

第一章　总 则

第一条　本合同当事人

　　委托方（以下简称甲方）：伊金霍洛旗监察委员会

　　受托方（以下简称乙方）：皓天物业集团有限公司

　　根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将伊金霍洛旗监察委员会物业管理项目委托于乙方实行物业管理服务，订立本合同。本合同的订立完全遵照招标文件中所有内容执行。

第二条　物业基本情况

　　1．物业类型：写字楼。

2．建筑面积： 2800 平方米。

3．坐落位置：伊旗监察委员会办公楼。

第三条　乙方提供服务的受益人为本写字楼的物业使用人，本物业的写字楼和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章　委托管理事项

　第四条　对伊金霍洛旗监察委员会办公楼实施保洁、保安（人防、技防）服务、会议、设备设施运行维护管理。包括楼宇日常养护维修、给排水设备运行维护、供电系统运行管理、卫生保洁、会议室服务、传达及监控管理。

1.建筑物及所属设备设施的运行、维修、养护和管理。包括给排水、供电、安全监控、消防监控等设备设施的维修养护和管理（各种设备年检及维修费用由甲方负责）。

2.安全和消防管理。包括写字楼的安全保卫和消防管理及大楼内设施设备的安全检查、维护、保养工作。

3.保洁管理。包括公共部位、部分办公室、会议室、内外墙面（玻璃幕墙的费用另计）、特殊部位保洁和办公垃圾的收集、清理。

4.绿化管理。室内绿植养护管理。

5.会议服务。负责会议的会前、会中、会后服务。

6.有关法律、法规和政策规定的应当由乙方管理的其他事项。

第三章　委托管理期限

　第五条　委托管理期限为壹年。自2020年10月15日起至2021年10月14日止。待合同期满前一个月时，甲方将乙方履行合同情况及其管理业绩等进行综合考评，为优良以上等级且业主和物业使用人满意率达到85%以上，则可在本合同到期后直接续签合同。否则，委托管理合同自行终止。

第四章　双方权利义务

第六条　甲方权利义务　　　　　　　　

1．代表和维护产权人、使用人的合法权益；

2．制定物业监管、考核制度并监督乙方遵守合同；

3．审定乙方拟定的物业管理制度；

　　4．检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

　　5．审定乙方提出的物业管理服务年度计划；

　 6．乙方违反合同约定，未能实现规定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改解决，逾期未解决的，甲方有权终止合同；给甲方造成经济损失的，甲方有权要求乙方进行经济赔偿；

　　7．每年按合同要求对乙方提供的各项服务进行评审和检查考核，若乙方未达到甲方的相关要求，甲方应即时通知乙方进行整改。若乙方在规定的期限内没有达到甲方要求的整改效果以及乙方在履行合同期间发生重大安全责任事故，或因重大服务保障问题造成极坏影响和后果的，甲方有权进行处罚、要求赔偿、甚至终止尚未履行完的合同期限；

8.自乙方接管之日起负责向乙方提供办公室、值班室和仓库等必要的工作条件；协助乙方为物业员工解决住宿场所；

9.负责收集、整理乙方物业管理所需图纸、档案、资料，移交给乙方；

10.协助乙方制定的落实防火、防盗、防食物中毒等制度及突发事件预案；

11.负责协调环卫部门清运乙方清洁作业所产生的生活垃圾；

12.按合同约定向乙方支付物业管理服务费用。

第七条 乙方的权利义务

1.乙方在甲方设立兼职机构，负责本写字楼物业管理工作，并由该机构履行本合同规定的权利和义务；

2.重视员工队伍建设，加强思想政治和安全教育工作，遵纪守法，按章作业，规范管理，优质服务；

3.乙方负责支付支持管理服务的管理人员、服务人员的工资、社会保险（养老、医疗、失业、工伤和生育保险）、福利、奖金、加班费、管理费、工服及洗涤、设备与工具、通讯设施、电脑软硬件、税费、以及因管理而发生的人力资源、财务、培训、技术支持、采购、差旅费等；承担清洁工具、垃圾袋、除臭剂、公共卫生间洗手液和卫生纸等；

4.根据有关法律法规政策及本合同的约定，制定物业管理规章制度、办法和实施细则，自主开展物业管理活动；

5.对甲方及物业使用人违反法规、规章和物业管理制度的行为，有权制止或提请有关部门处理；

6.甲方违反合同约定，使乙方未能实现规定的管理目标，乙方有权要求甲方限期解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；给乙方造成经济损失的，乙方有权要求甲方进行经济赔偿；

7.可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

8.负责编制和落实各项物业管理制度，防火、防盗等制度及突发事件预案等；

9.负责编制房屋及附属设施设备的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；

10.接受物业管理主管部门及有关部门的监督、指导，并接受甲方的监督；

11.不得损害甲方的合法权益，获取不正当利益；

12.乙方需按照国家有关法律、法规和政策及鄂尔多斯市人民政府制定的规范性文件规定，为所雇用的正式员工缴纳社会保险等必须缴纳的费用。因乙方与员工之间发生纠纷而导致甲方的损失，乙方应当给予赔偿；

13.乙方员工因触犯法律，被司法机关处理，或因违章作业而发生工伤等各类事故，均由乙方负责处理、解决，并承担由此所产生的各项费用；

14．乙方应对所雇佣员工进行严格审查和保密安全教育，因员工责任心不强或工作疏忽等个人行为发生爆炸、火灾、盗窃、失密等事故，并造成甲方财产损失的，乙方应承担经济、法律责任；

15.乙方机房值班人员及相关工种的技术人员，需持有相关技术证书，严格遵守各项安全制度和操作规程，确保不发生事故，否则，经有关部门技术鉴定确属因乙方人员管理操作不当造成甲方经济损失，乙方应给予赔偿；

16.对本物业管理项目的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，如需在本物业项目内扩建完善的配套项目，需报请甲方和有关部门批准后方可实施；

17.乙方在物业管理活动中，有义务节约能源等一切消耗费用，并接受甲方的监督检查；

18.建立健全各类设备设施的管理档案资料，并及时记载有关变更情况；

19.定期向甲方汇报物业管理的实施情况；

20.本合同终止时，如双方不再续签合同，乙方需向甲方移交全部档案资料以及甲方提供的工作设备、设施、用品等。

物业管理服务质量

第八条 乙方须按下列约定，实现目标管理

1．设备、设施的维修养护管理。做到维修及时，养护到位，安全完好率达到100%，清洁卫生，转运正常；

2．保安消防管理。做到机构健全，职责明确，制度落实，保障安全，无安全火灾隐患，全年无失盗、失密及火灾发生；

3．保洁管理。做到保洁范围和区域无脏、乱现象和不洁死角。公共部位（卫生间、楼梯、走廊、大厅、会议室、部分科室等）定期清扫擦拭、消杀，无尘土、污迹、烟头、纸屑、垃圾、异味、蚊蝇等；写字楼外墙、玻璃幕墙每年定期清洗（费用另计），保持其巍峨壮丽、雄伟恢弘的风貌；

4．环境保护。做到饮水清洁卫生，固体废弃物处理及时，办公无噪声干扰，大楼无乱涂乱画现象；

5．绿化管理。楼内、室内、厅内平日及重大节日盆花在甲方购买后，确保摆放数量、品种适度匹配，有序有致，整洁美观，生机怏然；定期清理，及时养护，做到卫生清洁，绿植整洁美观，生机怏然。

6. 会议服务。做到会前准备充分，会中服务到位，会后干净整洁。

物业管理服务费用

第九条 物业管理服务费

1．物业管理服务费从乙方正式进驻接管之日起开始计算。

2．物业管理服务费：月服务费为35533.978元，（大写：叁万伍仟伍佰叁拾叁元玖角柒分捌厘；一年费用总计为426407.73元，（大写：肆拾贰万陆仟肆佰零柒元柒角叁分）。

3．物业管理服务费的支付方式为每月按月考核后支付，即经考评达到合同约定的物业管理服务工作标准和质量目标，由甲方于次月 10日前向乙方支付上月物业管理服务费，若无故发生逾期支付，从逾期之内起每天按应付物业管理服务费的万分之一交纳违约金；经考评未达到约定的管理服务目标，甲方有权进行处罚、索赔，甚至拒付；

4．乙方向甲方和物业使用人提供本合同约定以外的服务项目或在本合同约定的人员中又额外增加人员的，其收费标准和收费方式另行商定；

5．物业管理服务费中属于员工工资、社会保险、福利等人员费用部分，乙方务必依据国家和鄂尔多斯市有关规定按时足额支付、缴纳。

违约责任

第十条 甲乙双方任何一方违反合同，造成对方经济损失的，应给予经济赔偿；

第十一条 甲方违反合同约定，使乙方未完成规定的管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；给乙方造成经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿；

第十二条 乙方违反合同约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方期限整改，逾期未整改的，甲方有权按照下列标准扣付部分管理服务费或终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。管理服务费扣付标准=当月管理服务费×N/M。其中：N为依据《物业管理服务质量目标》考核时不达标的项目数，M为应考核的总项目数；

第十三条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿；

第十四条 甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付450000元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

第八章　附 则　　　　

第十五条 自本合同生效之日起5天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续；

　第十六条　合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可直接续订合同，续订合同时间不得超过三年；

第十七条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力；

第十八条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；

　第十九条 本合同正本连同附件共 玖 页，一式 叁 份，甲乙双方、物业管理行政主管部门（备案）各执 壹 份，具有同等法律效力；

　第二十条　因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准；

　第二十一条　本合同执行期间，如遇不可抗力事件（指无法控制、不可预见及不能避免的事件），致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理；

　第二十二条　本合同在履行中发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由鄂尔多斯市仲裁委员会仲裁（当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）；

　第二十三条　合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满20天前向对方提出书面意见；

　第二十四条　本合同自签字之日起生效。

附件一：物业管理人员配置

甲方（盖章）： 　　　 乙方（盖章）： 　　　　　　　

代表人（签字）： 　　　　 代表人（签字）：_________　　　　　　　

______年___月___日　　　　　　 ______年___月 日　　　　　　　　

附件一：

物业管理人员配置

序号	部门	职务	人员	备注
1	办公室	项目经理	1
2	秩序部	秩序维护员	3	白班2名 夜班1名
3	保洁部	保洁员	4
4	工程部	工程维修员	1
5	会服部	会议服务员	1
6	合计		10

附件二：测算明细表

序号	标的名称	品牌、规格型号/主要服务内容			制造商名称	产地	数量	单位	单价 （元）	总价 （元）
1	物业管理服务	用工成本	工资	项目经理			1人	个	1760×12个月	21120
				其他人员			9人		1760×12个月	190080
			社会保险（根据公司缴纳基数核定的缴纳额度，公司为每位员工承担905.92元/月）				10人	个	905.92×12	108710.4
			周六日加班费（全年周六日52周×1天（周六、周日轮休）×6人×161.84（2倍工资=50494.08（年费用） 根据劳动法规定，周六日加班工资为工资的200%）				6人	个	161.84×1天×52	50494.08
			法定假加班费11天×6人×242.76（3倍工资）=16022.16（年费用）				6人	个	242.76×11	16022.16
			工会经费（工资总额的2%）				2	%	211200	4224
			残疾人保障金（职工人数的1.5%*77472社平工资）				10人	个	1.5%*77472	11620.8
2	物业管理服务	行政办公费用					1	年	3000	我公司承担
3	物业管理服务	保洁机械、耗材费					1	年	4000	我公司承担
4	物业管理服务	安保器材					1	年	1500	我公司承担
5	物业管理服务	工程工具及维修耗材费					1	年	10000	我公司承担
6	物业管理服务	员工服装费用					10人	年	500	我公司承担
7	物业管理服务	员工福利费					10人	年	600	我公司承担
8	物业管理服务	小计								402271.44
9	物业管理服务	管理佣金（按照最低5%的管理服务率收取）					3	%	402271.44	我公司承担
10	物业管理服务	合计								402271.44
11	物业管理服务	税率（我公司为一般纳税人，税率为6%）					6	%	402271.44	24136.29
12	物业管理服务	总计								426407.73

附件三： 物业管理服务内容及标准

工程部服务内容及标准

工程人员的配置

工程维修工配备1人。

2、工程维修人员要求：

男性，年龄在45周岁以下，身心健康，五官端正，并持有电工相关证书上岗，有丰富工作经验。

3、工程部服务内容

1、对房屋的日常养护；

2、对大楼内的水、电等进行日常巡视；

3、对发电机进行监督保养；

4、对标识、消防设施的维护；

5、对楼内的日常维修及时。

4、工程部服务标准

1、房屋维修养护

（1）建立房屋巡查制度，根据房屋实际使用年限，定期检查房屋的使用状况；大风、暴雨等极端天气之前进行应急检查。

（2）巡查中发现损坏需要维修时，在保修期内的应及时联系相关单位进行维修。超出保修期的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并在24小时内向甲方提出书面申请，根甲方的决定，组织维修。

（3）每年制订房屋的年度维护保养计划，经甲方同意后，组织实施。

（4）应对办公楼内及周边各项标识进行有效管理，主要包括：

a、各主出入口的平面示意图；

b、主要道路、停车场、泊车导向等标识；

c、办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等警示性标识；

d、各楼层指示、引导标识；

e、公共卫生间、电话等公共服务设施引导和位置标识；

f、公共场所的安全设备设施、消防设备设施标识；

g、共用设备设施的安全警示标识；

k、临时性服务标识、其他标识；

m、共用设备设施维修与管理。

2、公共照明

（1）公共照明灯按时开启，满足物业服务区域内使用要求。

（2）应定期巡视院落、道路、大厅、楼道等公共部位照明设施，及时修复损坏的开关和灯具。

3、应按规定的周期监督供货方对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好，定期启动及维护备用发电机（组），确保随时可应急启用；

4、给排水设施

（1）每日对各类阀门等进行检查，确保给排水系统通畅，各种管道阀门完好。

（2）每季度对楼宇排水总管进行检查，定期对管道进行除锈油漆，定期对污水处理系统全面维护保养。

（3）定期对室内集水坑、室外化粪池进行清理。

5、消防设施

（1）疏散通道、安全出口、消防车道保持畅通，无堵塞、占用、锁闭现象；严禁占用消防通道。

（2）室内消火栓箱醒目、无遮挡，箱门应设置紧急开启装置，栓口、水枪、水带齐全好用，启泵按钮应能够正常启动消防水泵。

（3）室外消火栓、水泵接合器应完好，无损坏、埋压、遮挡、圈占现象。

（4）灭火器保险及喷嘴外观良好，无损坏、无锈蚀，压力表显示在正常范围内，应定期维修、检测。

（5）设自动消防设施的，应确保自动消防设施运行正常；发生火灾时，火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、排烟送风系统、防火卷帘等应能及时联动，各设施启停均在消防控制室有信号反馈。

（6）设自动消防设施的，应委托具备相应资质的检测、维修保养机构对消防设施进行检测和维保，每年至少进行1次全面联动检测，每月进行1次专项检查，检测、检查应有记录。

6、报修服务

（1）接到客户服务中心的报修单后，立即安排工程人员前去维修，小修5分钟内到场，并立刻开展维修工作；急修3分钟内到场并开展工作。如遇维修不了的及时与甲方联系，并形成文字性文件报备。

（2）维修结束后，与客户解释出现此类情况的原因，并给出合理性使用建议，避免此类情况再次发生。

（3）每月对维修耗材进行盘点，提前预算下月耗材的数量并报备，提高工作效率。

（4）报修、维修应做好记录。

（5）对重点维修项目应进行回访。

7、维修保养计划

（1）每年年底应对项目上的所有大小型设施设备进行检测，并按照说明列出保养计划。

（2）如有不属于我们范围之内的，我们以书面形式报备甲方，请专人对此设备进行保养。

保洁部服务内容及标准

保洁员的配置

保洁员配备4人。

2、保洁员的要求

男、女不限，年龄在45岁以下，身心健康，五官端正。

3、保洁部服务内容

1、负责办公楼领导房间、会议室、谈话室、公共区域、卫生间、大厅玻璃门、窗台、窗槽、地角线、楼梯道、楼梯扶手、标识牌、垃圾桶等的保洁与清洁；

2、对消防设施的保洁与清洁；

3、对楼内外绿植进行养护；

4、临时完成领导交办的其它任务。

4、保洁部服务标准

1、建立保洁管理制度和保洁服务方案，对保洁服务工作做好记录。

2、配置专职保洁服务人员，明确保洁责任范围，保洁服务实行定时定点和流动保洁相结合，保持物业服务区域整洁、干净。

3、生活垃圾日产日清，装修垃圾专门管理并督促及时清运。

4、雨雪天气应采取防滑措施，特殊部位保洁要做好安全防护。

5、适时开展卫生防疫活动，配合做好突发性传染病控制。

6、大厅、楼梯、过道地面每日清扫，不定期巡视，保持无垃圾、无杂物、无污迹。

7、大理石地面晶面处理后光泽均匀，防滑条缝无藏污；木地板表面光亮，四周边角无积灰；地面砖色泽均一，点、线、面线条清晰；地毯色泽均一、图案统一、纤维方向一致。

8、墙面每周清洁，保持大理石墙面目视无灰尘、污渍，表面光滑、明亮；墙砖表面光滑，色泽均一，点、线、面、线条清晰；涂料无划痕、无污垢；不锈钢/黄铜装饰物表面明亮、色泽均一，无划痕印迹，有金属质感；铝合金板表面光滑，接缝处保持洁净。

9、楼梯扶手、栏杆每日擦拭，随时保洁，保持干净无灰尘。

10、大厅门、玻璃、窗台每日擦拭，保持窗台、门框、门套、窗框、窗套及其上下部的缝隙处无灰尘、印迹、污垢；金属框架在原有基础上拉手洁净，无氧化斑点，色泽光亮；玻璃干净明亮，无浮尘、无印迹；门底无污迹。

11、公共卫生间每日清洁，保持整体无浮尘、无异味。台面、镜面无明显水迹；小便斗、座便器无黄渍、无尿碱；水龙头干净无污渍；天花板、灯具、墙角无灰尘、无蜘蛛网；卫生纸架干净无污迹，卫生用品齐全；厕纸篓无污迹，厕纸不满溢。

12、开水间每日清洁，保持整体洁净干燥，无异味。水龙头、地垫干净无污渍；水槽干净、无斑点、无污迹、无杂物、无水垢。

13、领导房间每日清洁，保证两人同进同出，并做好相应记录，保持家具、物品摆放整齐有序，电器、仪器表面目视干净。

14、休息室、活动室、会议室每日清洁，随时保持干净。

15、垃圾箱每日清洁，保持整体干净干燥、无臭味。墙身无污迹、无粘附物；垃圾桶封闭良好，不满溢，无积灰。

16、照明设施定期清洁，保持灯杆无明显污迹，无乱张贴；灯箱、灯罩外壳无明显灰尘、污迹，灯罩内无死蚊、蝇、虫。

17、消防设施定期清洁，保持消防栓、消防箱、报警器、火警通讯、电话插座、灭火器、烟感器、扬声器表面光亮，无积尘、无污渍。

18、排风扇定期清洁，保持表面无灰尘、无污渍。

19、监控设施无灰尘、无蜘蛛网。

20、指引标识牌、广告牌每日清洁，保持表面无灰尘、无污渍。

21、平台屋面定期清理，保持无垃圾堆积。

22、绿化服务

（1）建立物业服务区域绿化养护方案和绿化管理制度，并做好服务工作记录。

（2）根据服务区域绿化实际需要，配置专、兼职绿化服务人员。

（3）绿化养护人员应根据季节要求，按照养护规范对植物、草地、花卉等进行定期养护。

（4）重大节日宜进行绿化装饰，如绿化小品、花草摆放等（根据甲方要求）。

（5）室内绿植养护应符合表1的要求：

表1 室内绿植养护要求

项   目	服务要求
绿化外观	土壤表层无杂物、无枯叶。叶子健壮，叶色正常，有光泽。盆器及托盘完好干净，托盘无积土
摆放	根据室内布局的需要或顾客需要在公共部位摆放绿化，布局合理、均匀、疏密有度。盆栽植物的色彩，形态和气质应与空间大小、装饰氛围及功能相协调
修剪养护	定期浇水、施肥，定期修剪，保证造型优美
选种	选择观赏性强、观赏周期长、存活率高、方便管理的植物
用肥及用药控制	应选用无毒、无害、无味、园艺型肥料。发现病虫害及时更换植物，禁止在室内喷洒农药

秩序部服务内容及标准

1、保安人员的配置

保安员配备3人

2、保安员要求：

男性，年龄在40周岁以下，身心健康，五官端正，接受过保安专业培训，并持有保安员上岗证。

3、秩序维护部服务内容

1、负责办公楼24小时值班及对外来人员的管理与登记；

2、负责服务区域夜间12小时巡逻；

4、秩序维护部服务标准

1、出入管理

（1）主出入口（正门）实行24小时值班制度。

（2）对进出办公楼人员进行进出管理，非办公人员进入、非办公时间进入应进行登记。

（3）对于来访人员用语文明规范，必要时引导至指定区域。

（4）对进出办公楼物品进行进出管理，大件物品搬出应实行查验放行制度，并形成记录；发现有可疑危险品时，应予以扣留，并上报主管部门。

2、巡查

（1）白天盘查可疑人员，排除闲杂人员（包括推销人员）各种对影响办公楼工作环境、秩序的各种活动，对各种不文明现象的制止；

（2）体现职业素养，分析各种异常现象，及时排除各种安全隐患；

（3）禁止闲杂人员的进入，对可疑人员进行礼貌询问；

（4）对不利于安全的各种现象及时报告主管领导；

（5）对已经造成损坏办公楼设施的情况及时滞留当事人，并保护现场，做好记录汇报主管领导；

（6）严格按要求填写《来客登记表》，对身份不明（无任何证件）人员，形迹可疑、衣冠不整者，秩序维护员有权制止其进入；

3、突发事件处理

（1）制定常见突发事件的应急预案，建立快速响应机制。

（2）明确突发事件责任人。

（3）事件发生时应及时告知甲方，重大突发事件按规定上报，并协助采取相应措施。

（4）定期对相关人员进行应急预案培训。

（5）每年组织1次以上应急预案演习。

4、消防安全管理

（1）制定消防安全管理制度，建立消防责任制，确定消防安全责任人、消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材和消防设施；

（2）消防巡查人员、自动消防系统操作人员、专职消防队及志愿消防队消防员应接受消防职业技能培训；

（3）定期组织防火巡查、防火检查，巡查、检查时填写记录，并由检查人及其主管人员签字；

（4）物业服务企业应建立义务消防员制度，人数不低于本单位从业人员的30%，制定符合本单位特点的灭火疏散预案，每年至少举行1次消防演习。

（5）应开展经常性的消防安全宣传和培训。应组织有关人员每年至少进行1次消防教育培训，使其具备检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力和消防宣传教育培训的能力。

（6）根据情况确定消防安全重点部位，并设置明显的警示标志，配备符合要求的灭火器材，由专人每日巡查；对易燃易爆品设专人专区管理，填写检查记录。

（7）物业服务企业应建立消防档案，统一保管、备查。

会服部服务标内容及标准

1、会服人员的配置

会议服务员配备1人

2、会议服务人员工作分配

女性，年龄在35周岁以下，身高1.63m以上，身心健康,五官端正,中专以上文化程度,具体工作是负责会议服务、会议室的卫生及前台的接待工作。

3、会议服务内容

1、负责办公楼所有会议室的会前准备、会中服务、会后的善后服务。

2、负责所有会议室的卫生保洁。

3、负责外来人员的登记工作。

4、会议服务部服务标准

1、前台服务人员做好来客登记、联系，落实有人接待方可上楼；拜访领导的，要按约定的要求做好服务；

2、掌握标准的礼仪行为规范,能胜任各种礼仪接待；

3、在会议正式召开前20分钟，服务人员应在门口等候迎接，或在楼梯口等待客人的到来。

4、在门口、楼梯口等场所根据业主的需要，放置告示牌，配置引导接待员，会议休息期间，引导会议休息区域和卫生间位置。

5、与会客人到来后，应做好相应的引导工作，对重要客人，还应引领其到经标示的座位上，并协助其将衣帽等物放置在适当的位置。

6、宾主落座后服务员迅速斟倒茶水，如需上毛巾，服务员可以先上毛巾，再斟倒茶水。首次倒茶后应15分钟后再次蓄水，后每隔15分钟或20分钟为客人续一次水，可根据实际情况灵活掌握倒水时间。

7、掌握音响效果，及时向音响设备保障人员反馈音响效果信息。

8、会议期间应将会议室的使用状态调整到“会议中”的标识状态进行提示，防止无关人员打扰会场秩序。

9、会议结束后应站立门口送客并道“您慢走”。

伊金霍洛旗廉政教育管理中心

物

业

管

理

服

务

合

同

皓天物业集团有限公司

二0二0年十月

第一章　总 则

第一条　本合同当事人

　　委托方（以下简称甲方）：伊金霍洛旗廉政教育管理中心

　　受托方（以下简称乙方）：皓天物业集团有限公司

　　根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将伊旗公安局巡特警培训基地物业管理项目委托于乙方实行物业管理服务，订立本合同。本合同的订立完全遵照招标文件中所有内容执行。

第二条　物业基本情况

　　1．物业类型：写字楼。

2．建筑面积：3.9329公顷。

3．坐落位置：伊旗西山廉政教育管理中心。

第三条　乙方提供服务的受益人为本写字楼的物业使用人，本物业的写字楼和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章　委托管理事项

　第四条　对伊旗廉政教育管理中心实施保洁、保安（人防、技防）服务、会议服务、餐饮服务、工程设备设施运行维护管理。包括楼宇日常养护维修、给排水设备运行维护、供电系统运行管理、职工餐厅、卫生保洁、庭院、广场绿化管理、会议接待和服务管理、传达及监控管理。

1.建筑物及所属设备设施的运行、维修、养护和管理。包括给排水、供电、安全监控、消防监控等设备设施的维修养护和管理（各种设备年检及维修费用由甲方负责）。

2.安全和消防管理。包括写字楼的安全保卫和消防管理及大楼内设施设备的安全检查、维护、保养工作。

3.保洁管理。包括公共部位、内外墙面（含玻璃幕墙）、庭院、广场、特殊部位保洁和办公垃圾的收集、清理。

4.绿化管理。庭院、广场和室内绿植养护管理。

5.车辆停放秩序管理。

6.职工餐厅管理，负责一日三餐及单位里所有的接待工作。

7.会议服务管理，负责廉政中心的会议接待工作和日常会议服务工作。

8.有关法律、法规和政策规定的应当由乙方管理的其他事项。

第三章　委托管理期限

　第五条　委托管理期限为壹年。自2020年10月15日起至2021年10月14日止。本合同采取一年一确认的方式，每年年底，甲方将乙方履行合同情况及其管理业绩等进行综合考评，为优良以上等级且业主和物业使用人满意率达到80%以上，合同继续生效；否则，委托管理合同自行终止。

第四章　双方权利义务

第六条　甲方权利义务　　　　　　　　

1．代表和维护产权人、使用人的合法权益；

2．制定物业监管、考核制度并监督乙方遵守合同；

3．审定乙方拟定的物业管理制度；

　　4．检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

　　5．审定乙方提出的物业管理服务年度计划；

　 6．乙方违反合同约定，未能实现规定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改解决，逾期未解决的，甲方有权终止合同；给甲方造成经济损失的，甲方有权要求乙方进行经济赔偿；

　　7．每年按合同要求对乙方提供的各项服务进行评审和检查考核，若乙方未达到甲方的相关要求，甲方应即时通知乙方进行整改。若乙方在规定的期限内没有达到甲方要求的整改效果以及乙方在履行合同期间发生重大安全责任事故，或因重大服务保障问题造成极坏影响和后果的，甲方有权进行处罚、要求赔偿、甚至终止尚未履行完的合同期限；

8.自乙方接管之日起负责向乙方提供办公室、值班室和仓库等必要的工作条件；协助乙方为物业员工解决住宿场所；

9.负责收集、整理乙方物业管理所需图纸、档案、资料，待伊旗廉政教育中心建设工程竣工验收合格后向乙方移交；

10.协助乙方制定的落实防火、防盗、防食物中毒等制度及突发事件预案；

11.负责协调环卫部门清运乙方清洁作业所产生的生活垃圾；

12.负责客房内的 一次性用品的采买工作。

13.按合同约定向乙方支付物业管理服务费用。

第七条 乙方的权利义务

1.乙方在甲方设立专门机构，负责本写字楼物业管理工作，并由该机构履行本合同规定的权利和义务；

2.重视员工队伍建设，加强思想政治和安全教育工作，遵纪守法，按章作业，规范管理，优质服务；

3.乙方负责支付支持管理服务的管理人员、服务人员的工资、社会保险（养老、医疗、失业、工伤和生育保险）、福利、奖金、加班费、管理费、工服及洗涤、设备与工具、通讯设施、电脑软硬件、税费、以及因管理而发生的人力资源、财务、培训、技术支持、采购、差旅费等；

4.根据有关法律法规政策及本合同的约定，制定物业管理规章制度、办法和实施细则，自主开展物业管理活动；

5.对甲方及物业使用人违反法规、规章和物业管理制度的行为，有权制止或提请有关部门处理；

6.甲方违反合同约定，使乙方未能实现规定的管理目标，乙方有权要求甲方限期解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；给乙方造成经济损失的，乙方有权要求甲方进行经济赔偿；

7.可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

8.负责编制和落实各项物业管理制度，防火、防盗等制度及突发事件预案等；

9.负责编制房屋及附属设施设备的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；

10.接受物业管理主管部门及有关部门的监督、指导，并接受甲方的监督；

11.不得损害甲方的合法权益，获取不正当利益；

12.乙方需按照国家有关法律、法规和政策及鄂尔多斯市人民政府制定的规范性文件规定，为所雇用的正式员工缴纳社会保险等必须缴纳的费用。因乙方与员工之间发生纠纷而导致甲方的损失，乙方应当给予赔偿；

13.乙方员工因触犯法律，被司法机关处理，或因违章作业而发生工伤等各类事故，均由乙方负责处理、解决，并承担由此所产生的各项费用；

14．乙方应对所雇佣员工进行严格审查和保密安全教育，因员工责任心不强或工作疏忽等个人行为发生爆炸、火灾、盗窃、失密等事故，并造成甲方财产损失的，乙方应承担经济、法律责任；

15.乙方机房值班人员及相关工种的技术人员，需持有相关技术证书，严格遵守各项安全制度和操作规程，确保不发生事故，否则，经有关部门技术鉴定确属因乙方人员管理操作不当造成甲方经济损失，乙方应给予赔偿；

16.对本物业管理项目的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，如需在本物业项目内扩建完善的配套项目，需报请甲方和有关部门批准后方可实施；

17.乙方在物业管理活动中，有义务节约能源等一切消耗费用，并接受甲方的监督检查；

18.建立健全各类设备设施的管理档案资料，并及时记载有关变更情况；

19.定期向甲方汇报物业管理的实施情况；

20．乙方需要人员调整时，需向甲方报备，征得同意后方可调整。

21.本合同终止时，如双方不再续签合同，乙方需向甲方移交全部档案资料以及甲方提供的工作设备、设施、用品等。

物业管理服务质量

第八条 乙方须按下列约定，实现目标管理

1．设备、设施的维修养护管理。做到维修及时，养护到位，安全完好率达到100%，清洁卫生，转运正常；

2．保安消防管理。做到机构健全，职责明确，制度落实，保障安全，无安全火灾隐患，全年无失盗、失密及火灾发生；

3．保洁管理。做到保洁范围和区域无脏、乱现象和不洁死角。公共部位（卫生间、楼梯、电梯间、走廊、大厅、外场等）定期清扫擦拭、消杀，无尘土、污迹、烟头、纸屑、垃圾、异味、蚊蝇做；写字楼外墙、玻璃幕墙每年定期清洗，保持其巍峨壮丽、雄伟恢弘的风貌；

4．环境保护。做到饮水清洁卫生，固体废弃物处理及时，办公无噪声干扰，大楼无乱涂乱画现象；

5．绿化管理。楼内、室内、厅内平日及重大节日盆花在甲方购买后，确保摆放数量、品种适度匹配，有序有致，整洁美观，生机怏然；

6．车辆管理。做到分区停放，秩序井然；

7．广场、庭院保洁、绿化管理。定期清扫，及时养护，做到卫生清洁，绿植、草坪整洁美观，生机怏然。

8．会议管理。大型会议接待工作必须服务周到高效、小型日常会服必须15分钟加水一次，会后清理会场，做好会场保洁工作。

9. 餐厅卫生整洁、餐盘摆放整齐并消毒、所有食材井然有序，生熟分开放，定期清理冰箱及蒸箱等卫生，保证每个星期一次大扫除。

物业管理服务费用

第九条 物业管理服务费

1．物业管理服务费从乙方正式进驻接管之日起开始计算。

2．物业管理服务费；月服务费用为72075.26元,（大写：柒万贰仟零柒拾伍元贰角陆分）；一年费用总计为864903.1元，（大写：捌拾陆万肆仟玖佰零叁元壹角）。

3．物业管理服务费的支付方式为按月先考核后支付，即经考评达到合同约定的物业管理服务工作标准和质量目标，由甲方于次月 10日前向乙方支付当月物业管理服务费，若无故发生逾期支付，从逾期之内起每天按应付物业管理服务费的万分之一交纳违约金；经考评未达到约定的管理服务目标，甲方有权进行处罚、索赔，甚至拒付；

4．乙方向甲方和物业使用人提供本合同约定以外的服务项目，其收费标准和收费方式另行商定；

5．物业管理服务费中属于员工工资、社会保险、福利等人员费用部分，乙方务必依据国家和鄂尔多斯市有关规定按时足额支付、缴纳。

违约责任

第十条 甲乙双方任何一方违反合同，造成对方经济损失的，应给予经济赔偿；

第十一条 甲方违反合同约定，使乙方未完成规定的管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；给乙方造成经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿；

第十二条 乙方违反合同约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方期限整改，逾期未整改的，甲方有权按照下列标准扣付部分管理服务费或终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。管理服务费扣付标准=当月管理服务费×N/M。其中：N为依据《物业管理服务质量目标》考核时不达标的项目数，M为应考核的总项目数；

第十三条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿；

第十四条 甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付100000元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

第八章　附 则

第十五条 自本合同生效之日起5天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续；

　第十六条　合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可直接续订合同，续订合同时间不得超过三年；

第十七条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力；

第十八条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；

　第十九条 本合同正本连同附件共壹拾页，一式叁份，甲乙双方、物业管理行政主管部门（备案）各执壹份，具有同等法律效力；

　第二十条　因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准；

　第二十一条　本合同执行期间，如遇不可抗力事件（指无法控制、不可预见及不能避免的事件），致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理；

　第二十二条　本合同在履行中发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由鄂尔多斯市仲裁委员会仲裁（当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）；

　第二十三条　合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满20天前向对方提出书面意见；

　第二十四条　本合同自签字之日起生效。

附件一：物业管理人员配置

甲方（盖章）： 　　　 乙方（盖章）： 　　　　　　　

代表人（签字）： 　　　　 代表人（签字）：_________　　　　　　　

______年___月___日　　　　　　 ______年___月 日　　　　　　　　

附件一：

物业管理人员配置

序号	部门	职务	人员	备注
1	办公室	项目经理	1
2	秩序部	秩序维护员	6
3	保洁部	保洁员	5
4	工程部	工程维修员	1
5	餐饮部	厨师	2
		面点	1
		二厨	2
		洗碗工	1
		服务员	1
6	客服部	会议服务员	1
7	合计		21

附件二：测算明细表

序号	标的名称	品牌、规格型号/主要服务内容			制造商名称	产地	数量	单位	单价 （元）	总价 （元）
1	物业管理服务	用工成本	工资	项目经理			1人	个	1760×12个月	21120
				其他人员			20人		1760×12个月	422400
			社会保险（根据公司缴纳基数核定的缴纳额度，公司为每位员工承担905.92元/月）				21人	个	905.92×12	228291.84
			周六日加班费（全年周六日52周×1天（周六、周日轮休）×10人×161.84（2倍工资=84156.8（年费用） 根据劳动法规定，周六日加班工资为工资的200%）				10人	个	161.84×1天×52	84156.8
			法定假加班费11天×10人×242.76（3倍工资）=26703.6（年费用）				10人	个	242.76×11	26703.6
			工会经费（工资总额的2%）				2	%	443520	8870.4
			残疾人保障金（职工人数的1.5%*77472社平工资）				21人	人	1.5%*77472	24403.68
2	物业管理服务	行政办公费用					1	年	5000	我公司承担
3	物业管理服务	保洁机械、耗材费					1	年	8000	我公司承担
4	物业管理服务	安保器材					1	年	2000	我公司承担
	物业管理服务	工程工具及维修耗材费					1	年	15000	我公司承担
	物业管理服务	员工服装费用					21人	年	500	我公司承担
	物业管理服务	员工福利费					21人	年	100	我公司承担
	物业管理服务	小计								815946.32
	物业管理服务	管理佣金（按照最低5%的管理服务率收取）					5	%	815946.32	我公司承担
	物业管理服务	合计								815946.32
	物业管理服务	税率（我公司为一般纳税人，税率为6%）					6	%	815946.32	48956.78
	物业管理服务	总计								864903.1

附件三：

物业管理服务内容及标准

工程部服务内容及标准

工程人员的配置

工程维修工配备1人。

2、工程维修人员要求：

男性，年龄在45周岁以下，身心健康，五官端正，并持有电工相关证书上岗，有丰富工作经验。

3、工程部服务内容

1、对房屋的日常养护；

2、对大楼内的水、电等进行日常巡视；

3、对发电机进行监督保养；

4、对标识、消防设施的维护；

5、对楼内的日常维修及时。

4、工程部服务标准

1、房屋维修养护

（1）建立房屋巡查制度，根据房屋实际使用年限，定期检查房屋的使用状况；大风、暴雨等极端天气之前进行应急检查。

（2）巡查中发现损坏需要维修时，在保修期内的应及时联系相关单位进行维修。超出保修期的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并在24小时内向甲方提出书面申请，根甲方的决定，组织维修。

（3）每年制订房屋的年度维护保养计划，经甲方同意后，组织实施。

（4）应对办公楼内及周边各项标识进行有效管理，主要包括：

a、各主出入口的平面示意图；

b、主要道路、停车场、泊车导向等标识；

c、办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等警示性标识；

d、各楼层指示、引导标识；

e、公共卫生间、电话等公共服务设施引导和位置标识；

f、公共场所的安全设备设施、消防设备设施标识；

g、共用设备设施的安全警示标识；

k、临时性服务标识、其他标识；

m、共用设备设施维修与管理。

2、公共照明

（1）公共照明灯按时开启，满足物业服务区域内使用要求。

（2）应定期巡视院落、道路、大厅、楼道等公共部位照明设施，及时修复损坏的开关和灯具。

3、应按规定的周期监督供货方对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好，定期启动及维护备用发电机（组），确保随时可应急启用；

4、给排水设施

（1）每日对各类阀门等进行检查，确保给排水系统通畅，各种管道阀门完好。

（2）每季度对楼宇排水总管进行检查，定期对管道进行除锈油漆，定期对污水处理系统全面维护保养。

（3）定期对室内集水坑、室外化粪池进行清理。

5、消防设施

（1）疏散通道、安全出口、消防车道保持畅通，无堵塞、占用、锁闭现象；严禁占用消防通道。

（2）室内消火栓箱醒目、无遮挡，箱门应设置紧急开启装置，栓口、水枪、水带齐全好用，启泵按钮应能够正常启动消防水泵。

（3）室外消火栓、水泵接合器应完好，无损坏、埋压、遮挡、圈占现象。

（4）灭火器保险及喷嘴外观良好，无损坏、无锈蚀，压力表显示在正常范围内，应定期维修、检测。

（5）设自动消防设施的，应确保自动消防设施运行正常；发生火灾时，火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、排烟送风系统、防火卷帘等应能及时联动，各设施启停均在消防控制室有信号反馈。

（6）设自动消防设施的，应委托具备相应资质的检测、维修保养机构对消防设施进行检测和维保，每年至少进行1次全面联动检测，每月进行1次专项检查，检测、检查应有记录。

6、报修服务

（1）接到客户服务中心的报修单后，立即安排工程人员前去维修，小修5分钟内到场，并立刻开展维修工作；急修3分钟内到场并开展工作。如遇维修不了的及时与甲方联系，并形成文字性文件报备。

（2）维修结束后，与客户解释出现此类情况的原因，并给出合理性使用建议，避免此类情况再次发生。

（3）每月对维修耗材进行盘点，提前预算下月耗材的数量并报备，提高工作效率。

（4）报修、维修应做好记录。

（5）对重点维修项目应进行回访。

7、维修保养计划

（1）每年年底应对项目上的所有大小型设施设备进行检测，并按照说明列出保养计划。

（2）如有不属于我们范围之内的，我们以书面形式报备甲方，请专人对此设备进行保养。

保洁部服务内容及标准

保洁员的配置

保洁员配备5人。

2、保洁员的要求

男、女不限，年龄在45岁以下，身心健康，五官端正。

3、保洁部服务内容

1、负责办公楼领导房间、会议室、谈话室、公共区域、卫生间、大厅玻璃门、窗台、窗槽、地角线、楼梯道、楼梯扶手、标识牌、垃圾桶等的保洁与清洁；

2、对消防设施的保洁与清洁；

3、对楼内外绿植进行养护；

4、临时完成领导交办的其它任务。

4、保洁部服务标准

1、建立保洁管理制度和保洁服务方案，对保洁服务工作做好记录。

2、配置专职保洁服务人员，明确保洁责任范围，保洁服务实行定时定点和流动保洁相结合，保持物业服务区域整洁、干净。

3、生活垃圾日产日清，装修垃圾专门管理并督促及时清运。

4、雨雪天气应采取防滑措施，特殊部位保洁要做好安全防护。

5、适时开展卫生防疫活动，配合做好突发性传染病控制。

6、大厅、楼梯、过道地面每日清扫，不定期巡视，保持无垃圾、无杂物、无污迹。

7、大理石地面晶面处理后光泽均匀，防滑条缝无藏污；木地板表面光亮，四周边角无积灰；地面砖色泽均一，点、线、面线条清晰；地毯色泽均一、图案统一、纤维方向一致。

8、墙面每周清洁，保持大理石墙面目视无灰尘、污渍，表面光滑、明亮；墙砖表面光滑，色泽均一，点、线、面、线条清晰；涂料无划痕、无污垢；不锈钢/黄铜装饰物表面明亮、色泽均一，无划痕印迹，有金属质感；铝合金板表面光滑，接缝处保持洁净。

9、楼梯扶手、栏杆每日擦拭，随时保洁，保持干净无灰尘。

10、大厅门、玻璃、窗台每日擦拭，保持窗台、门框、门套、窗框、窗套及其上下部的缝隙处无灰尘、印迹、污垢；金属框架在原有基础上拉手洁净，无氧化斑点，色泽光亮；玻璃干净明亮，无浮尘、无印迹；门底无污迹。

11、公共卫生间每日清洁，保持整体无浮尘、无异味。台面、镜面无明显水迹；小便斗、座便器无黄渍、无尿碱；水龙头干净无污渍；天花板、灯具、墙角无灰尘、无蜘蛛网；卫生纸架干净无污迹，卫生用品齐全；厕纸篓无污迹，厕纸不满溢。

12、开水间每日清洁，保持整体洁净干燥，无异味。水龙头、地垫干净无污渍；水槽干净、无斑点、无污迹、无杂物、无水垢。

13、领导房间每日清洁，保证两人同进同出，并做好相应记录，保持家具、物品摆放整齐有序，电器、仪器表面目视干净。

14、休息室、活动室、会议室每日清洁，随时保持干净。

15、垃圾箱每日清洁，保持整体干净干燥、无臭味。墙身无污迹、无粘附物；垃圾桶封闭良好，不满溢，无积灰。

16、照明设施定期清洁，保持灯杆无明显污迹，无乱张贴；灯箱、灯罩外壳无明显灰尘、污迹，灯罩内无死蚊、蝇、虫。

17、消防设施定期清洁，保持消防栓、消防箱、报警器、火警通讯、电话插座、灭火器、烟感器、扬声器表面光亮，无积尘、无污渍。

18、排风扇定期清洁，保持表面无灰尘、无污渍。

19、监控设施无灰尘、无蜘蛛网。

20、指引标识牌、广告牌每日清洁，保持表面无灰尘、无污渍。

21、平台屋面定期清理，保持无垃圾堆积。

22、绿化服务

（1）建立物业服务区域绿化养护方案和绿化管理制度，并做好服务工作记录。

（2）根据服务区域绿化实际需要，配置专、兼职绿化服务人员。

（3）绿化养护人员应根据季节要求，按照养护规范对植物、草地、花卉等进行定期养护。

（4）重大节日宜进行绿化装饰，如绿化小品、花草摆放等（根据甲方要求）。

（5）室内绿植养护应符合表1的要求：

表1 室内绿植养护要求

项   目	服务要求
绿化外观	土壤表层无杂物、无枯叶。叶子健壮，叶色正常，有光泽。盆器及托盘完好干净，托盘无积土
摆放	根据室内布局的需要或顾客需要在公共部位摆放绿化，布局合理、均匀、疏密有度。盆栽植物的色彩，形态和气质应与空间大小、装饰氛围及功能相协调
修剪养护	定期浇水、施肥，定期修剪，保证造型优美
选种	选择观赏性强、观赏周期长、存活率高、方便管理的植物
用肥及用药控制	应选用无毒、无害、无味、园艺型肥料。发现病虫害及时更换植物，禁止在室内喷洒农药

秩序部服务内容及标准

1、保安人员的配置

保安员配备6人

2、保安员要求：

男性，年龄在40周岁以下，身心健康，五官端正，接受过保安专业培训，并持有保安员上岗证。

3、秩序维护部服务内容

1、负责办公楼24小时值班及对外来人员的管理与登记；

2、负责服务区域夜间12小时巡逻；

4、秩序维护部服务标准

1、出入管理

（1）主出入口（正门）实行24小时值班制度。

（2）对进出办公楼人员进行进出管理，非办公人员进入、非办公时间进入应进行登记。

（3）对于来访人员用语文明规范，必要时引导至指定区域。

（4）对进出办公楼物品进行进出管理，大件物品搬出应实行查验放行制度，并形成记录；发现有可疑危险品时，应予以扣留，并上报主管部门。

2、巡查

（1）白天盘查可疑人员，排除闲杂人员（包括推销人员）各种对影响办公楼工作环境、秩序的各种活动，对各种不文明现象的制止；

（2）体现职业素养，分析各种异常现象，及时排除各种安全隐患；

（3）禁止闲杂人员的进入，对可疑人员进行礼貌询问；

（4）对不利于安全的各种现象及时报告主管领导；

（5）对已经造成损坏办公楼设施的情况及时滞留当事人，并保护现场，做好记录汇报主管领导；

（6）严格按要求填写《来客登记表》，对身份不明（无任何证件）人员，形迹可疑、衣冠不整者，秩序维护员有权制止其进入；

3、突发事件处理

（1）制定常见突发事件的应急预案，建立快速响应机制。

（2）明确突发事件责任人。

（3）事件发生时应及时告知甲方，重大突发事件按规定上报，并协助采取相应措施。

（4）定期对相关人员进行应急预案培训。

（5）每年组织1次以上应急预案演习。

4、消防安全管理

（1）制定消防安全管理制度，建立消防责任制，确定消防安全责任人、消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材和消防设施；

（2）消防巡查人员、自动消防系统操作人员、专职消防队及志愿消防队消防员应接受消防职业技能培训；

（3）定期组织防火巡查、防火检查，巡查、检查时填写记录，并由检查人及其主管人员签字；

（4）物业服务企业应建立义务消防员制度，人数不低于本单位从业人员的30%，制定符合本单位特点的灭火疏散预案，每年至少举行1次消防演习。

（5）应开展经常性的消防安全宣传和培训。应组织有关人员每年至少进行1次消防教育培训，使其具备检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力和消防宣传教育培训的能力。

（6）根据情况确定消防安全重点部位，并设置明显的警示标志，配备符合要求的灭火器材，由专人每日巡查；对易燃易爆品设专人专区管理，填写检查记录。

（7）物业服务企业应建立消防档案，统一保管、备查。

会服部服务标内容及标准

1、会服人员的配置

会议服务员配备1人

2、会议服务人员工作分配

女性，年龄在35周岁以下，身高1.63m以上，身心健康,五官端正,中专以上文化程度,具体工作是负责会议服务、会议室的卫生及前台的接待工作。

3、会议服务内容

1、负责办公楼所有会议室的会前准备、会中服务、会后的善后服务。

2、负责所有会议室的卫生保洁。

3、负责外来人员的登记工作。

4、会议服务部服务标准

1、前台服务人员做好来客登记、联系，落实有人接待方可上楼；拜访领导的，要按约定的要求做好服务；

2、掌握标准的礼仪行为规范,能胜任各种礼仪接待；

3、在会议正式召开前20分钟，服务人员应在门口等候迎接，或在楼梯口等待客人的到来。

4、在门口、楼梯口等场所根据业主的需要，放置告示牌，配置引导接待员，会议休息期间，引导会议休息区域和卫生间位置。

5、与会客人到来后，应做好相应的引导工作，对重要客人，还应引领其到经标示的座位上，并协助其将衣帽等物放置在适当的位置。

6、宾主落座后服务员迅速斟倒茶水，如需上毛巾，服务员可以先上毛巾，再斟倒茶水。首次倒茶后应15分钟后再次蓄水，后每隔15分钟或20分钟为客人续一次水，可根据实际情况灵活掌握倒水时间。

7、掌握音响效果，及时向音响设备保障人员反馈音响效果信息。

8、会议期间应将会议室的使用状态调整到“会议中”的标识状态进行提示，防止无关人员打扰会场秩序。

9、会议结束后应站立门口送客并道“您慢走”。

餐饮部服务内容及标准

一、餐厅服务人员的配置

餐厅共配备7人，厨师3人，帮厨2人，洗碗工1人，服务员1人。

二、餐饮部服务内容

1、负责楼内所有人员早餐，午餐，晚餐

2、负责包间的服务

3、负责餐厅范围内的食品安全及卫生

三、餐饮部服务标准

1、餐饮人员必须取得健康证方可上岗

2、规范的运作程序（PDCA）

[计划]	按照已规划好的一周菜谱准备必要的食材及其它用品，为全天的工作做出详细的计划。
[执行]	按照全天的工作计划给予配备人手，并将具体工作落实到人。
[检查]	现场主管随时对实际动作给予检查和监控，以确保所有的工作人员能保质保量、准时完成任务。
[处置]	一天的厨务工作都完成以后，现场主管要认真检讨每个工作环节中所出现的失误，要及时纠正并采取预防措施，再导入下一轮“PDCA”。

3、食材保证优质新鲜

对于饮食原料采购的要求，一是快速迅捷，对终端单位及时供货；二是严格把关，以获得优质新鲜的原料。粮、油及调味品在存储时限方面比菜料要求较低，可以定时定量地采购，菜蔬及肉食类原料要求对采购时间有准确的控制。

在指定的采购点，采购人员将选好的优质菜料迅速打包运回，最大限度的保证了采购食品的新鲜。

4、卫生管理体系

对所采购原、辅料加大检测力度。检测环节与采购环节相互独立。各种原、辅料在使用之前，必须经过严格的检测程序，有效保障了饮食的健康性与安全性。此外，在各工作现场分派专业的卫生监督，对厨房环境、炊具、原料、辅料、作业规范、工作人员个人卫生等方面进行全面检查。

5、 科学饮食及营养配餐

合理营养的含义是，由食物中摄取的各种营养素与身体对这些营养素的需要达到平衡，既不缺乏，也不过多。营养缺乏和营养过剩引起的病态统称为营养不良，都是营养不合理的后果，对健康都是十分有害的。为保证领导们对营养的需求，我们将采取以下的措施：

（1）花样品种繁多 满足营养需求

由于没有一种食物能供给我们身体所需的全部营养素，所以我们在安排膳食时尽量采用多样化的食物，根据各种食物中不同的营养成分恰当地调配膳食来全面满足身体对各种营养素的需要。

（2）科学的烹调方法

合理营养还包括合理的用膳制度和合理的烹调方法。一日三餐应定时定量。一般来说，三餐食物量的分配不应相差很多，午餐可适当多一些。不吃早餐和暴饮暴食都是不合理的进食方式。合理的烹调方法不但可使食物味美可口，促进消化吸收，还可起到消毒杀菌作用，但应注意尽量减少烹调过程中营养素的损失。例如，淘米时过度搓洗，高温油炸食品，新鲜蔬菜切碎后长时间用水浸泡和长时间熬煮等都会导致营养素的损失。

所以，在我们食品加工的过程中，采用科学的烹调方法，尽量避免营养成分的流失。

6、 餐饮部管理规章制度

（1）个人着装规范

a、在配膳台前供应食物应戴口罩；

b、工作时不可抽烟；

c、工作时不可戴戒指，手表等；　

d、围裙需系好、围裙需保持清洁；　

e、工作时需穿工作鞋；

f、工作帽应将头发完全包住，头发应剪短、戴帽子的头发不可露出；　

g、工作时不可用手挖鼻孔、不留胡子；　

h、钮扣不可松脱,指甲要剪短、不得留长指甲;　

(2)个人卫生管理

a、所有厨房的工作售货中必须持有效健康证并定期接受体检；

b、所有工作人员都必须接受卫生培训，保持个人卫生，具有良好的个人卫生习惯；

c、做到七勤：勤洗手、勤剪指甲、勤洗澡、勤洗衣服、勤洗被褥、勤换工作服，使自己具有良好整齐的仪表；

d、在工作范围内不得随地吐痰、吸烟、留长指甲、口红等现象，工作时严禁谈笑打闹，不得在厨房范围内洗涤食品以外的物品；

e、保持良好的卫生操作习惯，上班时穿好工衣、戴好工帽、口罩，不得对食品咳嗽，打喷嚏以及其他不卫生的动作，不允许用勺直接尝味；

f、厨房工作的员工有感冒症状时一定要请假，以免造成食物感染。

（3）厨房、餐具卫生管理

a、厨房餐具设立岗位职责，所有工具、容器每天工作前进行严格消毒，餐具清洗必须做到一洗、二刷、三冲、四消毒、五保洁，消毒后加盖保管，防止再污染，未经消毒不得循环使用;

b、厨房所有工具用完后，按规定处理，摆放有序，刀砧板每次用完后彻底清洗干净后竖放，以确保底、面、边三面光。切生熟食品的砧板要分开，不得混合使用;

c、炉灶、配料台、锅头、工作台、洗菜池、洗碗池一切水沟渠道使用后及时彻底清洗保持干净、整洁;

d、清除卫生死角，防止老鼠、蟑螂、苍蝇等一切传染性质东西污染食物;

e、仓库所存物品，摆放整齐，定期定人打扫检查，保持空气流通，以防发霉变质。

(4)食品卫生管理

a、采购原料食品，确保新鲜卫生。不得使用未经有关部门检验的肉类，病死、毒死或死因不明禽畜，水产品或有异味、腐烂、变质气味、发霉、生虫、掺杂的食品为原料，各种食品、佐料应符合卫生要求，采购原辅料要以销定购，先习先用，防止过期变质。存放食品原料做到离墙、离地分类，不得与杂物、药物混放，干湿不得同库贮存。放食品原料做到离墙、离地分类，不得与杂物、药物混放，干湿不得同库贮存;

b、食品做到生熟分开、荤素分开，确保食品纯正;

c、操作时要分台，分池操作，以免交叉污染。蔬菜类原料就按一拣、二洗、三切、四浸光的顺序操作，肉类应注意切除可能存在的病变组织，如水产肉脏、鱼鳞等;

d、处理过的原料应及时加工烹调，烹调时要煮熟煮透，以保证食用安全，防止中毒事故发生;

e、加工好的熟食品要妥善保管，如存放时间超过1小时，要重新回炉加热处理，才能食用;

f、生、熟食品要分别冰箱存放，标有明显的标志标明，不得生、熟混放，以防熟食品受到污染。

(5)餐厅卫生管理

a、应经常保持桌面、台凳、地板的清洁卫生，每次餐后应擦拭桌椅，保持干净无灰尘、无油渍、地面无垃圾杂物，每餐清洁一次地板、保证不积水，干净、清爽;

b、门窗、墙壁、风扇、灯管定期清洗，确保就餐环境舒适、通风排污设备运转正常;

c、每周大清扫一次，用清洁剂清洗桌椅、地面，做到餐厅无苍蝇、蟑螂、蚂蚁等，保证无异味。

(6)工作质量管理

在餐厅上岗的工作人员，严格遵照公司、厂方制定的操作规定和工作制度，对工作认真负责，不得偷工减料，良好的服务态度，随时接受及吸收领导、员工、厂方的意见并消化，虚心向他人学习，提高自己技术水平，定期接受考核，对存在问题及时改善。

(7)食物中毒及其预防

a、每一位饮食工作人员必须认真学习卫生法，严格把好质量关，坚持做到不买入、不验收、不使用、不出售腐败变质的原料和食品，并按照食品低温保存的卫生要求贮存食品防止食品腐败变质；

b、做到食品“四隔离”即生与熟隔离，成品与半成品隔离，食品与杂物、药物隔离，食品与生冰隔离；

c、不吃有毒和不认识的野菇、河豚鱼，发芽马铃薯等，做好消灭“四害”工作；

d、一旦发生中毒，必须立即查明原因，根据调查及检验的结果，提出相应的措施，防止中毒事故再次发生；

e、为防止食品卫生事件的发生，处理好食品卫生事故，公司还制订了解事故的措施，对每日的出品均进行48小时的封样留存，有利于事故发生后的取证及调查工作，以及协助购买饮食责任险。做到领导们在享用美食的同时感到安全放心。

（8）餐具消毒的方法与要求

a、洗涤

餐具进行消毒前，应首先将餐具洗涤干净，洗涤要求分三个步骤进行，即洗、刷和冲。洗，是用清水将餐具上的食物残渣洗掉；刷，是将餐具放于洗涤液中洗刷，用洗具刷除餐具上的污物、油垢；冲，是用干净的水将附在餐具上的洗涤剂冲洗干净。洗涤用水要经常更换，保持水的清晰，餐具洗涤后要倾干水，筷子、汤匙、刀叉要分头尾放好;

b、消毒

餐具消毒时，采用热力消毒法和药物消毒法两类，前者包括煮沸消毒法、蒸汽消毒法、远红外线消毒法等，后者包括含氯消毒法和过氧乙酸消毒法等。正常情况下采用热力消毒法;

c、餐具消毒的注意事项

①凡有条件采用热力消毒者，要采用热力消毒;

②采用蒸气或药物消毒时，餐具要全部浸没在水中;

③采用蒸气或远红外线消毒，需安有测温装置，以便随时调温度，保证消毒效果;

④餐具在消毒前须彻底洗净，采用双功能的洗涤消毒剂进行餐具消毒时，一定要用清水认真冲洗残留在餐具上的洗涤剂;

⑤采用药物消毒餐具时，一定要在药物配制浓度、餐具浸泡时间以及消毒液更换三个方面严格按规定办理;

⑥餐具经消毒后，不可用抹布重新抹过，不可露空随处摆放，应即放入清洁、有门的餐具保洁柜内存放，以免重新被污染;

⑦药物要防潮、避光、密封贮存、不得露空摆放;

⑧含氯消毒剂对金属有一定的腐蚀作用，金属制品的食（用）具，最好不用这种消毒剂。

7、服务方式

采取自助形式供餐。

8、早餐品种数量准备（按甲方当日要求人数准备）

主食（2款）+流食（2款）+小菜（2款）

例如：主食4款（面条、包子、花卷、油饼）、流食2款（豆桨、小米粥）、小菜2款（芹菜腐竹、凉拌海带丝）

9、午餐品种数量准备（按甲方当日要求人数准备）

热菜3款+凉菜3款+主食2款+汤1款

例如：热菜3款（牛肉土豆条、香茹油菜、柿子炒鸡蛋）、凉菜1款（家常拍黄瓜）、主食2款（米饭、馒头）、汤1款（豆腐青菜汤）