合同条款前附表

序号	内容
1	合同名称：国家税务总局葫芦岛市税务局物业管理服务项目合同 合同编号：20201029
2	甲方名称：国家税务总局葫芦岛市税务局
	甲方地址：葫芦岛市龙港区海辰路22号
	甲方联系人：杨丽红 电话：0429-3101201
3	乙方名称：葫芦岛市新万邦物业管理有限公司
	乙方地址： 葫芦岛市龙湾龙程开发华龙里11-1-8号（1-2层）
	乙方联系人： 王海 电话：18604291715
	乙方开户银行名称： 中国银行股份有限公司葫芦岛龙警街支行 账号：307769412957
4	合同金额：￥3026112.00 元/年（大写：叁佰零贰万陆仟壹佰壹拾贰元整 ）
5	服务时间：2020年 11 月1 日至2021年 10月 31 日； 服务地点： 国家税务总局葫芦岛市税务局海辰路22号、龙港区龙程街3号、龙湾大街10号共7栋楼房、3个庭院
6	服务履行期：三年，合同一年一签。本次合同有效期为2020年 11 月1 日至2021年10 月 31 日。合同到期前一个月，由乙方提出续签申请，经甲方考核合格同意后，可以续签下一期协议，每次续签期限最多不超过24个月，续签次数最多2次。
7	验收方式及标准：依据《国家税务总局葫芦岛市税务局机关办公楼物业服务招标采购需求》及管理标准予以验收。
8	管理及考核方式：依据本合同约定的履约考核标准进行考核。
9	付款方式： 1.? 服务期内月度结束 15 工作日后，甲方物业主管部门根据物业服务质量月度考核情况确定上月物业服务管理费付款金额（￥252176元/月），并将乙方的付款申请和考核情况一并送交甲方政府采购主管部门，经甲方政府采购主管部门审核确认后，到甲方资金管理部门按照规定程序办理资金划转。具体付款时间以甲方实际审批完毕为准。 2.? 以上款项均以支票或电汇等方式支付。 3.? 甲方每次付款前，乙方应提供等额、合法发票，否则，甲方有权拒绝付款。
10	履约保证金及其返还：本采购项目履约保证金为合同金额的 5%，提交方式为银行电汇、金融机构或担保机构出具的保函。至合同全部权利义务履行完毕,且经使用部门考核合格同意之日 30 个工作日内无息退给中标人。
11	违约金约定：乙方未按合同及甲方要求约定履行合同的，乙方应按约定承担违约金，且甲方有权随时解除合同。 损失赔偿约定：因乙方违约给甲方造成损失的，乙方应赔偿甲方全部损失，包括但不限于 甲方因此支付的律师费、诉讼费等。
12	误期赔偿费约定：如果乙方没有按照合同规定的时间交货和提供服务，甲方有权从货款或履约保证金中扣除误期赔偿费而不影响合同项下的其他补救方法。赔偿费按每日加收合同金额的 0.5%计收，直至交货或提供服务为止。但误期赔偿费的最高限额不超过合同价的 15%。
13	合同履行期限：自合同生效之日起至合同全部权利义务履行完毕之日止。
14	合同纠纷的解决方式： 首先通过双方协商解决，协商解决不成，任何一方应向甲方所在地人民法院提出诉讼。则通过以下途径之一解决纠纷(请在方框内画“√”选择)： □提请 仲裁委员会按照仲裁程序在 (仲裁地)仲裁 向人民法院提起诉讼

1.? 定义

本合同下列术语应解释为：

1.1? “甲方”是指采购人。

1.2? “乙方”是指中标/成交供应商。

1.3? “合同”系指甲乙双方签署的、合同中载明的甲乙双方所达成的协议，包括所有的附件、附录和上述文件所提到的构成合同的所有文件。

1.4? “服务”是指乙方按照招标(采购)、投标(响应)文件要求，向采购人提供的技术支持服务。

1.5? “项目现场”是指甲方指定的最终服务地点。

1.6? “天”除非特别指出，“天”均为自然天。

2.服务标准

2.1? 乙方为甲方交付的服务应符合招标(采购)文件和投标文件所述的内容，如果没有提及适用标准，则应符合相应的国家标准。这些标准必须是有关机构发布的最新版本的标准。

2.2? 除非技术要求中另有规定，计量单位均采用中华人民共和国法定计量单位。

3.? 服务

3.1? 乙方应按照合同的规定，提供符合甲方要求的服务。

4.? 知识产权

4.1? 乙方应保证所提供的服务免受第三方提出侵犯其知识产权(专利权、商标权、版权等)的起诉。因侵害他人知识产权而产生的法律责任，全部由供应商承担。

4.2? 甲方委托乙方开发的产品，甲方享有知识产权，未经甲方许可不得转让任何第三人。

5.? 保密条款

5.1? 甲乙双方应对在本合同签订或履行过程中所接触的对方信息，包括但不限于知识产权、技术资料、技术诀窍、内部管理及其他相关信息，负有保密义务。

5.2? 乙方在使用甲方为乙方及其工作人员提供的数据、程序、用户名、口令、资料及甲方相关的业务和技术文档，包括税收政策、方案设计细节、程序文件、数据结构，以及相关业务系统的硬软件、文档、测试和测试产生的数据时，应遵循以下规定：

(1)?  应以审慎态度避免泄露、公开或传播甲方的信息；

(2)?  未经甲方书面许可，不得对有关信息进行修改、补充、复制；

(3)?  未经甲方书面许可，不得将信息以任何方式(如 E－mail)携带出甲方场所；

(4)?  未经甲方书面许可，不得将信息透露给任何其他人；

(5)?  甲方以书面形式提出的其他保密措施。

5.3? 保密期限不受合同有效期的限制，在合同有效期结束后，信息接受方仍应承担保密义务，直至该等信息成为公开信息。

5.4? 甲乙双方如出现泄密行为，泄密方应承担相关的法律责任，包括但是不限于对由此给对方造成的经济损失进行赔偿。

6.? 服务质量保证

6.1? 乙方应保证所提供的服务，符合合同规定的技术要求。如不符时，乙方应负全责并尽快处理解决，由此造成的损失和相关费用由乙方负责，甲方保留终止合同及索赔的权利。

6.2? 乙方应保证通过执行合同中全部方案后，可以取得本合同规定的结果，达到本合同规定的预期目标。对任何情况下出现问题的，应尽快提出解决方案。

6.3? 如果乙方提供的服务和解决方案不符合甲方要求，或在规定的时间内没有弥补缺陷，甲方有权采取一切必要的补救措施，由此产生的费用全部由乙方负责。

7.? 履约保证金

7.1? 乙方应在签署合同前，以银行保函、银行电汇或履约担保函形式向甲方提供。

7.2? 履约保证金具体金额及返还要求见合同条款前附表。

7.3? 如乙方未能履行合同规定的义务，甲方有权按照本合同的约定从履约保证金中进行相应扣除。乙方应在甲方扣除履约保证金后 15 天内，及时补充扣除部分金额。

7.4? 乙方不履行合同，或者履行合同义务不符合约定使得合同目的不能实现，履约保证金不予退还，给甲方造成的损失超过履约保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿。

8.? 服务时间、地点与验收

8.1? 服务地点：合同条款前附表指定地点。

8.2? 服务时间：合同条款前附表指定时间。

8.3? 甲方应在乙方完成相关服务工作后及时对服务质量、技术指标、服务成果进行验收。

9.? 违约责任

9.1 服务缺陷的补救措施和索赔

（1）如果乙方提供的服务不符合本合同约定以及招标文件、投标文件关于服务的要求和承诺，乙方应按照甲方同意的下列一种或几种方式结合起来解决索赔事宜：

①乙方同意将服务款项目退还给甲方，由此发生的一切费用和损失由乙方承担。如甲方以适当的条件和方法购买与未履约标的相类似的服务，乙方应负担新购买类似服务所超出的费用。

②根据服务的质量状况以及甲方所遭受的损失，经过甲乙双方商定降低服务的价格。

（2）如果在甲方发出索赔通知后 10 日内乙方未作答复，上述索赔应视为已被乙方接受。如果乙方未能在甲方发出索赔通知后 10 日内或甲方同意延长的期限内，按照上述规定的任何一种方法采取补救措施，甲方有权从应付服务款中扣除索赔金额或者没收履约保证金，如不足以弥补甲方损失的，甲方有权进一步要求乙方赔偿。

9.2 迟延履约的违约责任

(1)乙方应按照本合同规定的时间、地点提供服务。

(2)在履行合同过程中，如果乙方遇到可能妨碍按时提供服务的情形时，应及时以书面形式将迟延的事实、可能迟延的期限和理由通知甲方。甲方在收到乙方通知后，应尽快对情况进行评价，并确定是否同意延期提供服务。

(3)除甲乙双方另有约定外，如果乙方没有按照合同规定的时间提供服务，且没有在甲方同意的延长的期限内进行补救时，甲方有权从服务款、履约保证金中扣除或要求乙方另行支付误期赔偿费而不影响合同项下的其他补救方法。赔偿费按每日加收合同金额的 0.1%计收，直至交货或提供服务为止。但误期赔偿费的最高限额不超过合同价的 1%。

(4)如果乙方延迟履约超过 30 日，甲方有权终止全部或部分合同，并依其认为适当的条件和方法购买与未履约类似的服务，乙方应负担购买类似服务所超出的费用。但是，乙方应继续执行合同中未终止的部分。

9.3 未履行合同义务的违约责任

(1)? 守约方有权终止全部或部分合同。

(2)? 没收全额履约保证金。

(3)? 由违约一方支付违约金，违约金标准见合同条款前附表。

(4)违约金不足以弥补守约方实际损失、可预见或者应当预见的损失，由违约方全额予以赔偿。

10.?  不可抗力

10.1? 如果合同双方因不可抗力而导致合同实施延误或合同无法实施，不应该承担误期赔偿或不能履行合同义务的责任。

10.2? 本条所述的“不可抗力”系指那些双方不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，但不包括双方的违约或疏忽。这些事件包括但不限于：战争、严重火灾、洪水、台风、地震等。

10.3? 在不可抗力事件发生后，当事方应及时将不可抗力情况通知合同对方，在不可抗力事件结束后3 日内以书面形式将不可抗力的情况和原因通知合同对方，并提供相应的证明文件。合同各方应尽可能继续履行合同义务，并积极寻求采取合理的措施履行不受不可抗力影响的其他事项。合同各方应通过友好协商在合理的时间内达成进一步履行的协议。

11.? 合同纠纷的解决方式

11.1? 合同各方应通过友好协商，解决在执行合同过程中所发生的或与合同有关的一切争端。如协商 30 日内不能解决，可以按合同规定的方式提起仲裁或诉讼，任何一方应向甲方所在地人民法院提出诉讼。

11.2? 仲裁裁决应为最终裁决，对双方均具有约束力。

11.3? 仲裁费除仲裁机关另有裁决外应由败诉方负担。

11.4? 诉讼应由服务所在地人民法院管辖。诉讼费除人民法院另有判决外应由败诉方负担。

11.5? 如仲裁或诉讼事项不影响合同其他部分的履行，则在仲裁或诉讼期间，除正在进行仲裁或诉讼的部分外，合同的其他部分应继续执行。

12.? 合同修改或变更

12.1? 如无重大变故，甲方双方不得擅自变更合同。

12.2? 如确需变更合同，甲乙双方应签署书面变更协议。变更协议为本合同不可分割的一部分。

12.3? 在不改变合同其他条款的前提下，甲方有权在合同价款 10%的范围内追加与合同标的相同的货物或服务，并就此与乙方签订补充合同，乙方不得拒绝。

13.? 合同中止

13.1? 合同在履行过程中，因采购计划调整，甲方可以要求中止履行，待计划确定后继续履行；合同履行过程中因供应商就采购过程或结果提起投诉的，甲方认为有必要或财政部责令中止的，应当中止合同的履行。

14.? 违约终止合同

14.1? 若出现如下情况，在甲方对乙方违约行为而采取的任何补救措施不受影响的情况下，甲方可向乙方发出书面通知书，提出终止部分或全部合同。

14.1.1? 如果乙方未能在合同规定的期限或甲方同意延长的期限内提供服务；

14.1.2? 因乙方技术人员自身技术能力、经验不足等原因造成甲方硬件设备、应用系统发生重大紧急故障或应用系统数据丢失，带来重大影响和损失的；

14.1.3? 乙方对甲方硬件设备、应用系统重大紧急故障没有及时响应，或不能在规定时间内解决处理故障，恢复系统正常运行的；

14.1.4? 不能满足本项目技术需求的管理要求和规范，且经多次整改无明显改进的；

14.1.5? 在合同规定的每个服务年度(12个自然月)内，在运行维护支持服务过程中，出现 2 次经甲乙双方确认的违规操作的。

14.2? 如果甲方根据上述第 14.1条的规定，终止了全部或部分合同，甲方可以适当的条件和方法购买乙方未能提供的服务，乙方应对甲方购买类似服务所超出的费用负责。同时，乙方应继续执行合同中未终止的部分。

14.3? 物业主管部门于每月结束后 5 日内，组织各部门依据《物业服务质量调查表》，对物业服务质量情况进行月度百分制测评，并汇总各部门反馈情况，确定月份物业服务质量考核结果，支付相应的物业服务管理服务费。考核得分 59 分以下（含 59 分）为不合格，扣除物业管理公司当月物业费总额 10%作为违约金，连续 3 个月不合格，终止物业合同；考核得分 60—75 分为一般，扣除物业管理公司当月物业费 7%作为违约金；连续 6 个月一般，终止物业合同。

15.? 破产终止合同

15.1? 如果乙方破产或无清偿能力，甲方可在任何时候以书面形式通知乙方终止合同而不给乙方补偿。

15.2? 该终止协议将不损害或影响甲方已经采取或将要采取的任何行动或补救措施的权利。

16.? 其他情况的终止合同

16.1? 若合同继续履行将给甲方造成重大损失的，甲方可以终止合同而不给予乙方任何补偿。

16.2? 乙方在执行合同的过程中发生重大事故，对履行合同有直接影响的，甲方可以终止合同而不给予乙方任何补偿。

16.3? 甲方因重大变故取消或部分取消原来的采购任务，导致合同全部或部分内容无须继续履行的，可以终止合同而不给予乙方任何补偿。

17.? 合同转让和分包

17.1? 乙方不得以任何形式将合同转包，或部分或全部转让其应履行的合同义务。

17.2? 除经甲方事先书面同意外，乙方不得以任何形式将合同分包。

18.? 适用法律

18.1? 本合同适用中华人民共和国现行法律、行政法规和规章，如合同条款与法律、行政法规和规章不一致的，按照法律、行政法规和规章修改本合同。

19.? 合同语言

19.1? 本合同语言为中文。

19.2? 双方交换的与合同有关的信件和其他文件应用合同语言书写。

20.? 合同生效

20.1? 本合同应在双方签字盖章和甲方收到乙方提供的履约保证金后生效。

21.? 合同效力

21.1? 除本合同和甲乙双方书面签署的补充协议外，其他任何形式的双方约定和往来函件均不具有合同效力，对本项目无约束。

22.? 检查和审计

22.1? 在本合同的履行过程中，甲方有权对乙方的合同履约情况进行阶段性检查，并对乙方投标时提供的相关资料进行复核。

22.2? 在本合同的履行过程中，如果甲乙双方发生争议或者乙方没有按照合同约定履行义务，乙方应允许甲方检查乙方与实施本合同有关的账户和记录，并由甲方指定的审计人员对其进行审计。

第二部分 专用合同条款

第一章 总则

第一条 本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：国家税务总局葫芦岛市税务局

受托方（以下简称乙方）：葫芦岛市新万邦物业管理有限公司

根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等法律、法规，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲方委托乙方对甲方办公大楼实行专业化、综合化物业管理服务，订立本合同。

第二条 项目地址

葫芦岛市龙港区海辰路22号；

葫芦岛市龙港区龙程街3 号；

葫芦岛市龙湾大街10 号。

第三条 项目建筑面积

国家税务总局葫芦岛市税务局海辰路办公区：12500平方米（含附属楼）以下简称市局；

国家税务总局葫芦岛市税务局龙程街办公区：12500平方米（含小三楼），以下简称龙程办；

国家税务总局葫芦岛市税务局龙湾办公区：23000 平方米，（含附属楼及11层楼）以下简称龙办。

第四条 项目基本情况

国家税务总局葫芦岛市税务局物业管理包括上述三个办公区的综合管理。市局始建于2003年5 月，办公区内、外区域有办公室、会议室、信访室、值班室、收发室、员工食堂、理发室、浴池、健身活动室、地上停车场、设备机房、变电所、化粪池、沟渠、绿地等。配套系统有消防系统、直燃机中央空调、监控、通讯、弱电、供水供电、排水等完备系统，内有2部垂直电梯（含附楼）、1部货梯和大楼两侧的步行楼梯。

市局龙程办始建于 1993 年 7 月和2001年5月，办公区内、外区域有办公室、会议室、信访室、值班室、收发室、员工食堂、浴池、健身活动室、地上停车场、自行车棚、设备机房、变电间、化粪池等。配套系统有消防系统、

空调、监控、通讯、弱电、供水供电、排水完备的系统等，内有2部垂直电梯和大楼两侧的步行楼梯。

市局龙办始建于 1993 年 7 月和2001年5月，办公区内、外区域有办公室、会议室、信访室、值班室、收发室、员工食堂、浴池、健身活动室、地上停车场、自行车棚、设备机房、变电间、化粪池等。配套系统有消防系统、

空调、监控、通讯、弱电、供水供电、排水完备的系统等，内有3部垂直电梯、1部货梯和大楼两侧的步行楼梯。

第五条 物业管理基本要求

1.资质与合格条件的要求：依法取得营业执照，有完善的管理制度和管理体系，具有丰富的安全保卫、环境卫生、设备管理、维修维护专业能力和经验，具有丰富的餐饮管理服务经验，在信用中国网站(www.creditchina.gov.cn) 、中 国 政 府 采 购 网(www.ccgp.gov.cn)等渠道未列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单查询结果。参加本项目投标前三年内，在经营活动中没有重大违法记录的（指供应商因违法经营受到刑事处罚或者责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚）。有在管党政机关、央企、国企或行政事业单位办公大楼物业管理经验的具有较高信誉和良好业绩的物业管理公司。必须具有全面、丰富的现代化智能建筑管理经验，拥有相应的管理人才，以及精干过硬的专业技术队伍。

2.物业管理人员应与投标文件所列人员相符，维持稳定，关键岗位人员不得随意更换,确需调换的,须提前报甲方同意。

3.物业管理必须始终保持在高水平，派驻人员应该具备较高的综合素质，身体健康，懂规矩，守纪律，重礼节，无违法犯罪记录。专业人员需具有较高的所从事工作的专业水准和专业知识，能够胜任本职工作，具有处理突发事件的能力，需持证上岗；从事重点部位、岗位人员必须经过严格的审查和培训；安全生产，优质服务，确保物业各项目运转顺畅、及时到位，各种设施、设备运转良好，不出差错，杜绝事故发生。

4.物业管理项目中不得派驻已退休人员，不得派驻与甲方有亲属关系的人员。

第六条 委托管理期限

本次合同有效期为2020年 10 月 31 日至2021年 10 月 31 日。

第六条 物业服务费收取标准

1.本次合同总金额：￥3026112.00 元/年（大写：叁佰零贰万陆仟壹佰壹拾贰元整 ）。

2.对于服务期内人员工资及社会保障政策发生变化，由此增加的费用甲方不再承担。

3. 由于服务区域、服务范围、服务人员数量发生变化，经甲、乙双方协商，重新计算收费金额，但收费标准不得高于投标报价相同或类似工种价格或市场价格。

第七条 付款方式

1．服务期内月度结束 15 工作日后，甲方物业主管部门根据物业服务质量月度考核情况确定上月物业服务管理费付款金额（￥252176 元/月），并将乙方的付款申请和考核情况一并送交甲方政府采购主管部门，经甲方政府采购主管部门审核确认后，到甲方资金管理部门按照规定程序办理资金划转。具体付款时间以甲方实际审批完毕为准。

2．以上款项均以支票或电汇等方式支付。

3．甲方每次付款前，乙方应提供等额、合法发票，否则，甲方有权拒绝付款。

第二章 双方权利和义务

第八条 甲方的权利义务

1．甲方有权审核乙方的物业管理年度计划书；并监督合同所规定的权利义务落实。

2．甲方有权审核乙方拟定的物业管理制度、岗位职责及操作规程、服务标准和考核办法等。

3．甲方有权检查监督乙方的物业管理工作的实施情况，定期考核乙方的服务质量及制度的执行，作出打分评定，并根据考核结果支付物业管理费用。

4．甲方有权对乙方物业管理未达到约定服务标准或在服务过程中出现的责任事故和投诉进行扣款处罚。

5．对于因乙方管理不善、劳务服务人员失职等原因造成的甲方经济损失或不良后果，甲方有权要求乙方给予经济赔偿并追究有关责任，直至终止本合同。

6．甲方有权要求乙方对不适合在甲方工作的人员以及不符合合同约定的人员进行辞退或调换。

7．在无异议的情况下，甲方应按合同规定按期支付相关物业管理费。

8．在合同有效期内，甲方负责向乙方提供物业管理用房2间、仓库2间、保洁人员更衣室2间、保卫人员休息和更衣室2间，甲方因功能需要可作合理调整。同时，甲方负责向乙方提供市内办公电话8部，即物业办公室1部、维修班1部、运维班4部、变电所2部。

9．法规政策规定由甲方承担的其他责任。

第九条 乙方权利义务

1．乙方应保证甲方的利益，维护甲方合法权益。

2．乙方应根据有关法律、政策法规及本合同的规定，制定本物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，开展各项管理活动，不得损害甲方的合法权益。

3．乙方应遵守国家法律法规及规章制度，负责对本物业范围内劳务人员的监督管理，如因乙方原因造成的第三方纠纷或劳动纠纷，与甲方无关，由乙方负责解决。

4．乙方开展各项物业服务工作必须遵守甲方的有关规章制度，在甲方的有关规定范围内履行物业服务工作职责，如因乙方原因造成的物业服务人身意外伤害事故与甲方无关，由乙方负责解决。

5．乙方负责本物业甲方移交的各类财产、物品和资料的保管工作，建立与本物业有关的设施、设备资料档案及电子档案，并负责及时记载有关设备维修情况。负责对派驻的人员进行安全、保密教育，确保不擅自接入涉密场所。

6．乙方应合理使用和管理甲方提供的用于本物业服务的房屋及办公设备，未经甲方同意不得擅自占用和改变甲方提供的办公设施、设备。如需在本物业管理范围内改扩建或完善配套项目，需经甲方同意并报主管部门批准后方可实施。

7．乙方应协助甲方加强水电气等费用的成本控制，并认真落实甲方制定的节能减排指标。

8．乙方在本物业从事工作的劳务人员必须遵守职业道德，爱岗敬业，爱护和使用甲方财物，有良好的综合素质和安全防范意识，有维护甲方利益和安全的义务和责任。

9．乙方应接受有关政府部门的监督和指导，并接受甲方的监督检查，每月定期向甲方征询管理意见，每季度召开一次座谈会，及时协调解决有关问题。

10．乙方应按照本合同约定配置提供劳务人员，不得以增加人员和费用不足等原因向甲方提出相关费用要求。

11．确保甲方拨付的物业费用，不挪作他用。

12.法规政策规定由乙方承担的其他责任。

第三章 物业人员配置要求

第十条 人员配置及要求

本项目共计需要物业人员 95 人，均按招标文件要求及投标文件情况进行配置。其中:

其中，项目经理1人，会议服务 5 人，保洁10人，绿化1人，保安 19人，食堂管理、厨师及服务员 33 人，电工5人，水暖工2人，司机19人。

第四章 物业服务的内容及标准

第十一条 保洁、绿化、会议服务

（一） 服务内容

1、区域内各公共部位的卫生保洁。包括楼内外庭院、停车位、公共走廊、楼梯道、墙壁、门窗、玻璃、电梯间、健身活动区、会议室、公共卫生间、牌匾、装饰物、灯具等。

2、生活垃圾的清运，要求日产日清。垃圾桶要保持干净、整洁，禁止在院内焚烧垃圾。

3、庭院和楼内环境绿化养护。

4、及时清扫院内积水、通道积雪。

5、提供内部会议接待服务及各种活动的礼仪保障工作。

6、负责会前准备和布置、会中服务及会后清理、消毒工作。

（二） 服务标准

1、 庭院、门厅、走廊

设置专职保洁员对区域内的卫生进行保洁维护，每天彻底清扫庭院、门厅、走廊一次，生活垃圾及时清运。保持区域内停车场道路、绿地无废弃物，使区域内地面无杂物、污渍。对灯具、开关、把手、楼梯扶手及时擦拭。走廊放置的垃圾桶及时清理，门厅附近的玻璃幕墙每周擦洗一次。

2、 会议室

（1）熟练使用会议室的音响、空调等设备，保证开水供应并定时续水，保持室内整洁。

（2）会前要摆放好各种会议用品，会间要随时更换需要的用品，讲究文明礼貌，热情周到，会后要及时清理会场，确保达到随时具备使用条件。会议室及接待室内环境干净整洁、空气清新。会议桌及椅子无灰尘，桌椅前后左右对齐。

3、 电 梯

每天清洁、擦拭电梯门、镜面、墙面。每晚彻底清理地面一次。随时清理电梯间，每天更换地毯，以保持电梯清洁、无杂物。

4、 卫生间

卫生间的门要求洁净，无手印、无黑点、污渍、门缝及闭门器无尘土。玻璃镜面保持光亮、无水点、水渍、无手印。台面、洗手盆、水龙头、肥皂盒要求无污物、无水迹、无杂物、白洁光亮。瓷砖墙面、隔断板、隔断门要保证无污迹、无尘土。便池上下内外要求保持干净、无黄垢、无毛发、无杂物、光亮白洁。排风口、灯罩、天花板保证无尘土、无污渍。擦手纸、卫生纸、洗手液等，及时添加补充。每周对卫生间彻底冲刷一次，定时通风，保证无异味。

5、 绿 化

及时对楼内外绿化植物进行浇水、施肥、修剪，及时清除里面的杂草，每天清除花卉、叶茎的尘土，保持盆内、草坪内无杂物，定期喷洒药剂，使花木无明显枯萎及病虫害现象。

第十二条 安全保卫工作

（一）内 容

1、办公楼及院内全天候 24 小时安全管理和安全巡查，纠正违规行为，排除不安全因素，维护正常办公秩序。

2、对进入院内车辆进行有序疏导、管理。

3、处理各类突发事件并及时上报。

4、外来人员接待、登记、联络及引导。

5、负责接听值班电话、内部报刊的收发。

6、及时清扫院内积水、通道积雪。

7、做好消防值班工作。

（二）标准

1、执勤

保安人员按时交接班、坚守值勤岗位，加强日常巡视和监控，认真做好工作记录和值班记录，确保办公楼安全的工作秩序。

2、来访登记

做好外来人员的查验、登记和引导工作，懂得礼仪知识，讲究文明礼貌。

3、监控室

监控室要实行 24 小时监控值班，做好值班记录，杜绝非工作人员进入，保证仪器和设备的安全，随时提供监控资料。

4、停车场

停车场的车辆要排列整齐，随时指导车辆停放位置，严防偷盗和交通事故的发生。

5、对收取的报刊、信函及时分发，做到准确无差错。通知收件人领取邮件，做到准确无误，文明礼貌，热情周到。

6、做好冬季除雪工作，雪后除雪，做到及时方便出行。

7、其它突发事件。

严防刑事案件和治安事件的发生，随时处理紧急情况和制止突发事件，维护工作秩序，确保正常办公。

第十三条 食堂管理

（一） 内 容:

1、配合食堂管理员完成食堂的日常安全、饮食、服务保障工作，负责加工、制作、供应早餐、中餐及接待工作，提供营养膳食，菜品的色、香、味搭配适当，营养合理。

2、工作人员认真负责、职责清晰、流程熟练、服从管理、态度和蔼、主动热情、文明服务。

3、食堂工作人员保持仪表整洁，注重个人卫生，注重人员培训、逐步提高服务水平、炊事技能，严格绩效考核，管理规范，从管理精细化、饮食健康化、服务保障科学化等几个方面提高食堂的整体保障水平。

4、餐具、用具使用前必须清洗、消毒，符合国家有关卫生标准。

5、餐厅、厨房应当保持内、外环境清洁，食堂清洁不留死角，日常保洁达到标准，确保食堂的就餐区域井井有条、光洁明亮，食堂加工、操作工作区域地面无水迹油污，确保做到“明厨亮灶”。

6、加强食堂安全工作，使用厨具、用具要严格遵守操作规程，防止机械操作事故及其他不良事故的发生，建立食品留样制度。

7、提高节约意识，不浪费水、电、气等；不准私自带出食堂的用具和食物

（二） 标 准

1、餐厅人员必须每半年进行健康检查，新入职的员工上岗前必须进行体检、政审，取得健康合格证后方可上岗。工作时要穿工作服，戴工作帽，不戴手饰，不化妆，不在厨房工作间内吸烟。

2、餐厅、厨房必须干净、整洁，每餐清扫，保持整洁，每周彻底大扫除一次，食堂的灶台、抽油烟机、工作台、货物架等应洁净，无异味、油垢和污垢；各种饮具、用具要放在固定位置，摆放整齐。

3、下班时要进行安全检查，包括：电源、开关、设备及门窗等。

4、严把食堂原材料质量关，对加工制作的原材料必须新鲜，严防食物中毒，严禁使用过期或变质的原材料和食品，存放的环境应通风、干燥，避免霉变。

5、食堂库房管理规范，货到时要根据订单上的数量、规格，价格检查来货的数量、 规格、质量、保质期等是否符合收货标准，严把检验关，杜绝一切不符质量标准的货物入库。

第十四条 设备、设施维护

（一） 内 容:

1、确保办公楼水、电设施的完好和正常使用。

2、及时完成各项零修、报修任务。

3、对办公楼给排水设备、供电设备、消防系统进行维护、运行。

（二） 标 准:

1、维修及时率达到 100%， 人员 10 分钟到位。电气、水暖维修不超过 24 小时，重大维修不超过 3 天。

2、保证消防设备始终处于良好状态，发现火灾事故或隐患，及时处理并上报有关部门。消防监控室值班，每月对消防设备定期检查一次，重大节日增加检查次数，有故障时，维修人员应及时到场。对火灾自动报警系统、自动喷淋系统、室内灭火栓、排防烟系统、安全疏散指示灯、应急系统、防火门系统、二氧化碳等灭火系统，进行日常管理和养护维修。

3、随时更换和修复损坏的灯泡、灯具、开关等电器设施，保证各种电气设施、设备的完好。做好上下水和暖气的保养、水暖设施跑、漏水的止水和修补、水阀、便器具、管道的检修和更换等。对电梯、高压水泵进行日常维护、保养、检修，处理其它随机问题。

4、对办公楼(区)供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明等设备、设施进行日常管理和维护。加强日常维护检修，公共区域的照明、指示灯具线路、开关要保障完好，确保用电安全。排除各类事故隐患。

5、 建立电梯运行管理、 设备管理、安全管理制度，安全设施及附属设施完好，轿厢、井道保持清洁。

第十五条 司机驾驶服务

（一） 内 容:

1、按要求到达指定地点，提供驾驶服务。

2、保持良好车况，确保车辆始终处于待用状态。

3、按调度要求保障公务用车及时、安全、周到。

（二） 标 准:

1、按要求做好车辆保养维护工作。

2、按时检车、检证，确保车辆合规运行。

3、保持干净、整洁、良好的个人形象，讲文明、懂礼貌。

第五章 物业服务人数及岗位需求

第十六条 项目管理与保洁、绿化、会议服务

（一）人数不少于16人

其中：会议服务员5 人、保洁员10人、绿化1人。

（二）人员要求

1、项目经理：男、女不限，大专以上学历，五年以上物业管理经验，有物业经理上岗证，责任心强，五官端正，气质端庄，40 周岁以下。

2、会议服务员：女，身高在 1. 65 米以上，年龄在28岁以下，容貌端庄，身体健康，正规服务学校毕业或在星级酒店有过从业经历。具备相关的礼仪知识，服务得体大方，礼貌热情。

3、保洁员：保洁人员年龄在45周岁以下。五官端正，气质端庄，责任心强，掌握保洁基本常识。

第十七条 秩序维护与安全保卫工作

（一）人数：不少于19人。

（二）人员要求:

1、保安主管：须退役干部、懂培训，从事本职工作 2 年以上。

2、保安员：高中以上学历，有市公安局培训证书及上岗证书，责任心强，五官端正，气质端庄，50周岁以下，男性，身高 1.70 以上，具有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。

3、监控员：监控中心值班人员须具有专业资格上岗证。

第十八条 食堂管理、厨师、服务员

（一） 人数:不少于33人

其中：厨师6人，助厨4人，面点师4人，服务员 19人

（二）人员要求：掌握有关食品卫生的基本要求，取得身体健康证明等上岗资格，具有良好的个人卫生习惯,严格执行食堂规定的各项制度，树立服务意识，服从调派。认真执行卫生操作规范，正确使用厨房各项设施、用具。

第十九条 设施、设备运行、维修及工程维护维修工作

（一）人数：7人。

其中：电工人 5人，水暖等综合杂修工 2人。

（二）人员要求：电工、水暖工具有五年以上工作经验，同时具有工程师证书或专业技师证书。男性，设备运行维修人员必须有岗位资格证书，如电工证、司炉上岗证等。

第二十条 司机驾驶服务

（一）人数：不少于19人

（二）人员要求：男性，有三年以上类似工作经验， 55 周岁以下，具有 C1 以上驾驶证，五官端正，讲文明，懂礼貌，有良好心态，无不良嗜好，热爱本职岗位，愿意为领导及广大干部职工服务。

第六章 物业服务质量管理与考核

第二十一条 甲方对乙方物业服务质量实行百分制考核管理，考核分为月度考核与年度考核，并以考核结果作为支付物业服务管理费用的依据。

1．月度考核：物业主管部门于每月结束后 5 日内，组织各部门依据《物业服务质量调查表》，对物业服务质量情况进行月度百分制测评，并汇总各部门反馈情况，确定月份物业服务质量考核结果，支付相应的物业服务管理服务费。考核得分 59 分以下（含 59 分）为不合格，扣除物业管理公司当月物业费总额 10%作为违约金，连续 3 个月不合格，终止物业合同；考核得分 60—75 分为一般，扣除物业管理公司当月物业费 7%作为违约金；连续 6 个月一般，终止物业合同；考核得分 76—90 分为良好，扣除物业管理公司当月物业费总额 3%作为违约金，限期整改；考核得分 90 分以上为优秀，全额支付物业管理公司当月物业费总额。

2.物业管理公司各岗位人员（尤其重点岗位）应保持相对稳定，如确需更换，应 15 个工作日前与主管部门沟通，并保证工作顺利交接，如因更换人员交接不到位或漏岗而导致服务质量不好，物业公司应按主管部门要求进行更换，直至主管部门满意。同时甲方可按每人次 1000 元要求乙方支付违约金。

3.物业管理公司要保证派驻项目经理负责日常总协调和人员管理工作；周末及法定节假日物业管理公司均须安排值班，如出现空岗，甲方可扣除该岗位人员工资（按休息日、法定假日日工资计算）可按每人次 2000 元要求乙方支付违约金。

4.物业管理公司应按招标文件的要求履约，人员、物资及时配备到位，按时入场接管项目，逾期未能接管的，应提供采购人或权威部门出具的有效证明。否则按无法履约中止合同执行处理，给采购方造成损失的，应承担相应的赔偿责任。

5.物业管理公司提供的物业服务应满足招标文件和合同规定的数量、质量、专业技术人员资格、服务态度、仪容仪表及满意率等要求，接受采购方单位的检查与验收，如服务不达标或未提供相应服务的，采购人视情节扣除年物业管理服务费 0.5﹪作为违约金。情节严重的，采购人可提前终止合同，物业管理公司承担相应的违约责任。

6. 年度考核：甲方于每年度服务期结束前一个月，依据《物业服务质量调查表》对乙方前11个月的服务质量进行综合考核，考核结果作为续签下一年度服务合同的依据。对于乙方未按要求完成本合同的有关约定，且年度服务质量考核70分以下的，甲方有权单方面终止续签合同。

第七章 违约责任

第二十二条 甲乙双方应共同遵守本合同的有关约定，如乙方有其他违反本合同约定的行为，甲方有权要求乙方支付合同总金额30%的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的、乙方应赔偿甲方全部损失，包括办不限于因此支付的律师费、诉讼费等。如造成严重后果的，可进一步追究责任，直至终止本合同。

第二十三条 如因甲方原因，造成乙方未完成规定服务标准的，乙方不承担违约责任。

第二十四条 如因乙方原因，给甲方造成经济损失，乙方按有关部门鉴定的损失额（含鉴定费用）赔偿。

第二十五条 甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付全年物业费的10%违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应依照有关规定给予相应经济赔偿。

第二十六条 本合同管理期满后，本合同自然终止。合同到期前一个月，由乙方提出续签申请，经甲方考核合格同意后，可以续签下一期协议，每次续签期限最多不超过24个月，续签次数最多2次。

第二十七条 双方经协商一致同意后可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第二十八条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

第二十九条 如发生新增服务项目，经甲、乙双方协商确定收费价格，但收费标准不得高于投标报价相同或类似工种价格。

第三十条 本合同中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策解释执行。

第三十一条 本合同一式 陆 份，甲方执 叁 份，乙方执 叁 份。

附件：

合同承诺书

国家税务总局葫芦岛市税务局：

为确保“国家税务总局葫芦岛市税务局机关办公楼物业服务项目”的顺利实施，现针对“国家税务总局葫芦岛市税务局机关办公楼物业服务项目”《合同书》有关内容，我公司做出如下承诺：

1、我公司已详细审阅本项目招标文件（包括招标文件澄清函），完全理解采购人的技术需求。

2、按照本项目投标文件的承诺，提供令甲方满意的服务；如我公司未履行投标承诺，我公司将承担相应的法律责任和义务。

3、承诺接受全部合同条款，保证忠实地执行双方所签订的合同，并承担合同规定的责任和义务。

4、我公司承诺在项目实施过程中不能以任何名义、任何方式向纳税人收取任何费用。

5、我公司完全理解并接受：中标人合同质保服务期满后，该项目的后续工作属于新的采购项目，按规定进行重新公开招标，所有潜在投标人平等参与竞争。

6、我公司完全理解并接受：凡法定不可抗力之外，由于乙方自身的原因造成项目没有达到质量和进度要求而终止合同的，甲方可以向财政部建议将乙方列入政府采购黑名单，凡是被财政部列入政府采购黑名单的企业，甲方将按规定进行处理。