市住建局大厦物业管理服务合同

甲方：宁波市住建局大厦业主管理委员会（以下简称甲方）

负责人：许志平 联系电话：0574-89187212

单位地址：宁波市鄞州区松下街595号

乙方：浙江亚太酒店物业服务有限公司（以下简称乙方）

法定代表人：章 波 联系电话：0574-83860212

单位地址：宁波市海曙区高桥镇汇贤路388号商会大厦20楼

宁波市住建局大厦为多业主单位，以政府采购方式，由宁波市住房和城乡建设局采购大厦物业服务，经宁波市采购中心2020年7月公开招标，2020年8月7日中标通知书确认乙方中标（采购编号：NBZFCG2020C021G）。由于物业综合服务费是由大厦各业主单位分摊并分别支付，因此确定以住建局大厦业主管理委员会作为甲方，与乙方签订合同。结合财政预算编制情况，目前住建局大厦业主管理委员会由下列18家单位构成：宁波市住房和城乡建设局、局属15家单位（市住房保障中心、市建设监察支队、市建材管理中心、市城建发展中心、市建设安质总站、市建筑企业总站、市城建档案馆、市房产市场中心、市征收管理中心、市房屋安全中心、市建设信息中心、市物业管理中心、市地空管理中心、市造价管理站、市连接线公司）、中国建设银行股份有限公司宁波住房城市建设支行和宁波东部新城综合管沟管理中心。

根据政府采购招标文件要求和乙方投标文件标书标准及《物业管理条例》等相关法律法规要求，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就本大厦物业管理服务事宜，订立本合同，双方一致同意按下列条款执行。

一、物业基本情况

1.物业名称：宁波市东部新城C2-3商务楼

物业类型：综合办公楼（地上主楼18层、裙楼3层、地下2层）

座落位置：宁波市鄞州区松下街595号

占地面积：12990平方米

总建筑面积：71463.18平方米

地上面积：49751.05平方米

地下面积：21712.13平方米

物业管理区域四至：东面河清路，南面松下街，西面琼林路，北面中山东路。

2.双方管理部门及代表：

在合同履行过程中，涉及大楼公共事务的内容，各业主单位对问题产生的分歧及合同中没有明确的事宜需要重新协商等，由甲方管理部门同乙方管理部门进行沟通协商。

甲方管理部门：市住建局大厦业主管理委员会

甲方代表：许志平

乙方管理部门：浙江亚太酒店物业住建局大厦物业管理处

乙方代表：谢呈先

二、合同期限

物业服务合同有效期限为叁年。本合同有效期限自 2020 年 8 月 11 日起至 2023 年 8 月 10 日止。物业服务合同为一年一签，自 2020 年 8 月 11 日起至 2021 年 8 月 10 日止。经甲方考核满意，双方协商一致，续签下一年合同。

三、委托物业服务内容及服务标准

（一）物业服务内容

1.设施设备维修养护管理：（1）电梯运行维护管理；

（2）消防系统维护管理；（3）空调系统维护管理；

（4）其他设施设备维护管理。

2.保洁和绿化养护管理：（1）共用部位、共用场所、会议室、服务大厅保洁及门前三包；

（2）指定楼层19个办公室及值班室等保洁；

（3）垃圾清运、消杀；

（4）室外共用绿地养护、室内绿化养护及更换；

（5）大楼外墙清洗每年一次（费用另行结算，各业主单位分摊）。

3.安全和秩序管理：（1）大厦安全与秩序管理；

（2）来访人员引导、登记、咨询服务。

4.综合服务：（1）会务服务；

（2）公共场所易耗品购置及管理。

5.食堂管理：食堂餐饮服务及餐厅管理。

6.其他：甲方单位交办的其它工作。

物业服务标准

1.电梯运行维护：（1）落实电梯专业维保单位；

（2）建立运行管理、设备维修、安全管理制度；

（3）严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，做到电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备；

（4）定期进行维修保养，保障运行设施完好，保持轿厢清洁；

（5）电梯出现故障，物业管理人员5分钟内到场应急处理，专业人员30分钟内到场进行救助和排除故障；

（6）建立电梯运行档案，完整记录电梯维修保养和运行状况等内容。

2.消防系统维护：（1）协助落实专业消防系统维护单位；

（2）严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，确保整个系统处于良好状态；

（3）定期检查保养消防设备，维保质量达到消防要求，保证系统完好开通和无故障运行；

（4）每月对消防设备进行检查，重大节日前、节日期间加强检查。故障时，维修人员应及时到场维修。

3.空调系统维护：（1）协助落实VRV和水系统专业空调系统维护单位；

（2）建立运行管理制度和操作规程，保证空调系统安全运行；

（3）定期检修和养护空调设备，确保整个系统处于良好状态；

（4）空调系统出现故障时，维修人员应及时现场维修，并做好记录，零星修理合格率100%。

4.其他设备设施维护：及时完成设备设施各项零星修理服务，零星修理合格率100%，完成一般维修任务不超过24小时，确保设施设备功能完好和正常使用。

（1）值班人员及时运行设备设施，满足甲方职工工作需要；

（2）制订相关应急预案，及时处理各设备系统故障；

（3）根据设备技术需求和保养计划进行维护保养，确保设备工作状态良好；

（4）对各类安全设施（楼梯灯、应急灯等）检查每月至少一次，发现隐患及时处理并做好检查记录，台账齐全，需要特种作业处理的，及时报告处置；

（5）掌握水、电、气消耗情况，发现异常，及时检查报告并处置；

（6）每周对通道、墙面、顶面进行一次检查，发现问题及时处理。

5.公共部位、公共场所、会议室、服务大厅保洁及门前三包：（1）公共区域地面保洁要求：每天循环保洁，定人定点在规定时间内巡回清扫；标准：地面、台阶干净，无明显泥沙污垢，无堆积物，无积水，无杂草。

（2）公共区域及办公区域公厕保洁要求：厕所内外做到无纸屑、无果皮（核）、无污水、无粪便、无垃圾及其它废弃物等。厕所内部要保持完好，无乱刻乱画，做到地面洁净，无废弃物。厕所要经常清扫，经常喷药消毒，水冲厕所做到无蝇、无臭味。污物筐及时处理，垃圾日产日清，保持整洁；标准：巡回保洁，地面干燥，无水迹、无污迹等；卫生用品如桶纸、洗手液等充足，保持洗手池干净，空气中无异味。

（3）公共区域果皮箱保洁要求：每天清洗一次，垃圾不超过1/3桶。果皮箱周边无堆积物，无异味；标准：桶内垃圾及时清理，表面无污物、粘附物，每月消毒一次。

（4）公共区域玻璃窗等保洁要求：公共区域玻璃至少每月进行一次擦拭保洁；标准：目视玻璃干净，无积灰；保持墙体干净，无污迹。

（5）公共区域消防栓保洁要求：每月检查并擦拭两次。标准：无污迹、无积灰。

（6）周边区域绿化带保洁要求：每天打扫，及时修剪，及时清除绿化带中的杂物杂草，并确保不损伤绿化；标准：绿化带中目视无白色垃圾、落叶堆积等。及时清扫干净绿化修剪产生的废弃物。

6.指定楼层办公室及值班室内保洁要求：每日在业主上班前完成工作，做到“零打扰”，保持室内干净整洁，门窗无污迹无落灰沉积，办公区域内目视无堆积物，保证办公室内沙发底部、桌椅底部、绿化叶子无积灰；每月对电话机、饮水机杀菌消毒，每天晚上放净开水器内剩余水，每日对值班室、信访室共用接待区域进行保洁，值班室放置灭蚊器具，被褥二天一换，同时保证夜间值班每人一换，负责被褥清洗和整理，及时补充更换洗浴用品；标准：地面、楼梯整洁，门窗无污迹无落灰沉积，办公区域内目视无堆积物，及时清扫会议室。

7.垃圾分类清运及消杀：联系专业消杀单位做好大楼“四害”消杀工作，落实大楼垃圾分类、清运监管制度。

8.室外公共绿地养护、室内绿化养护及更换：（1）绿化成活良好，定期施肥杀虫，无死株无虫害；

（2）做好室外绿化的日常养护，并配合业主做好室外绿地绿化移植和改造；

（3）做好室内及公共区域花卉植物日常养护，按照养护技术要求，确保花卉植物其成活率。因养护不当导致花卉植物枯死的，由乙方出资购置补充。

9.秩序与安全管理：建立大厦专业安保队伍，技防、物防装备齐全到位；建立大厦内传达、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实；维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运转，24小时不间断对办公区（含裙楼服务大厅）的安全状况实行监控，监控火警报警系统、可视监控系统的运行情况，发现险情和可疑情况及时排查，及时报告和处置。保障监控设备的正常运行和简单故障的排除、维护。每天晚上六时至次日早上八时，对办公楼层和大楼院内各区域进行不间断地巡逻检查，及时掌握物业管理区域内安全防范设备、消防器材和设施的运作情况，发现异常情况及时报告、处置并做好登记。做好日常安全防范、巡查和秩序维护工作，及时处置各种隐患，有效处置突发事件，配合甲方全力做好信访维稳工作；维护道路畅通，保持车辆停放有序；定期开展安全检查，及时排除各类安全隐患。

（1）门岗管理。南门主出入口应安排人员24小时值岗；对外来人员实行24小时出入登记管理，对外来访客、办事人员身份确认并登记；对来访客人用语规范，必要时引导至指定区域；非办公时间进入办公区域的人员应详细登记；一楼大厅服务台应当与南门岗配合，做好访客引导及其他服务管理工作。应当对进出大楼物品实施分类管理，实行大件物品进出审验制度，杜绝危险物品进入大楼。

（2）巡查管理。明确巡查工作职责，落实具体责任，规范巡查工作流程，明确巡查路线。对重点区域、重点部位、重点设备机房至少每2小时巡视一次并记录，发现违法、违章行为应及时制止；巡查应使用巡更设备，在监控管理区内保持巡更记录。如无巡更设备，应保持两人一组进行巡查；收到指挥中心发出的指令后，巡查人员应及时到达，并采取相应措施；巡查中发现区域内的异常情况，应及时通知相关部门并在现场采取必要措施，及时启动应急预案。

（3）停车管理。安保人员对车辆（机动车和非机动车）行驶、停车进行引导和场所管理。安保人员应对进出各类车辆进行管理，维护好交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放，车辆停放有序，配合做好南门岗车牌识别道闸系统的数据更新及道闸设备维护工作。车库地面、墙面按车辆道路行驶要求设立明显指示牌和地面标志，照明、消防器械配置齐全；非机动车定点停放。

3.1安保人员应24小时对进出大厦的外来车辆进行询问、检查并做好登记，安排指定停放区域。

3.2安保人员应在上下班时间段做好车辆出入的引导工作，做到有序停放、安全出行。

3.3 落实地下一层机械车位管理责任，按要求明确管理人员配备，熟练操作技能，保障业主停车安全。因管理人员操作不当引起机械车位停放车辆及人员安全问题，有管理方负责。机械车位的管理及维保费用另行结算，各业主单位分摊。

（4）突发公共事件处置。制定信访维稳等突发公共事件的应急预案，每年应组织不少于1次的突发公共事件应急演练；当发生公共事件时，安保人员全员上岗，按规定实行岗位警戒，根据不同公共事件的现场情况应变处理，必要时及时报告、报警，防止事态进一步扩大，协助保护好现场。在有关部门到达现场之前，保证人身安全，全力协助甲方相关部门处置工作。

（5）消防管理：5.1乙方派安保人员组成消防队、明确消防责任人，对消防员进行定期培训，全力配合甲方做好防火等工作；

5.2做好消防监控巡逻工作，认真落实消防管理规定；

5.3制定火灾等灾害应急方案，24小时巡逻检查，定期检测消防设施设备，及时维修更换，杜绝消防事故发生。

10.来访人员引导、登记、咨询服务。做好来访人员的身份验证、登记，做到规范便捷，杜绝无关人员擅自进入办公区域，维护良好办公秩序：

（1）全天24小时值班，做好内部业主求助报修和投诉接待工作；

（2）做好外来人员登记、接待与咨询引导工作；

（3）做好相关资料收集与整理工作。

11.会务服务。做好大厦所有会议室保洁，保障指定15个会议室的会务服务，制订服务标准并认真落实：

（1）会前按要求和规范准备好会场，提前在会议室门口迎接，引导到会人员就座；

（2）保证茶水供应并定时续水、做好会议室的音响调试等服务；

（3）会后及时做好会场整理与清洁，物品摆放有序，及时关闭空调、照明设备；

（4）及时做好会议服务记录，定期做好服务工作回顾讲评。

12.公共场所易耗品管理。保证易耗品质量，落实易耗品管理人员，保证共用场所易耗品及时供给，做好台账。

13.餐饮服务。乙方为大楼职工提供餐饮服务，供应早中晚三餐。乙方在法定节假日为局正常值班人员免费提供午餐。

（1）供餐时间：早餐7：50—8:50 中餐11:30—13:00 晚餐17:30—19:00,遇特殊情况，根据甲方要求，调整供餐时间。节假日及防汛防台等应急情况，乙方应保证供餐，协助业主单位做好其他后勤保障工作。

（2）餐饮品种及质量。乙方应提供丰富多样的菜品共业主选择，保证菜品可口，单价合理，荤素搭配合理。乙方应当建立食品安全制度及采购验收制度，相对集中采购，建立健全食品安全追溯机制。确保餐饮质量、菜品新鲜及花色品种，每季度征求各业主单位意见，根据意见建议，及时调整完善。

（3）工作要求：乙方安排管理人员做好三餐期间的现场管理，始终保持就餐环境整洁有序。食堂管理人员定期与甲方管理部门交流汇报食堂服务管理事宜。食堂工作人员须做好就餐打卡、外来人员就餐引导安排及其他餐厅服务工作，正常工作日的中餐时间，餐厅工作人员需全部到岗。

3.1严格执行《中华人民共和国卫生法》《食品安全法》《食品安全法实施条例》《餐饮服务食品安全监督管理办法》《餐饮服务食品安全操作规范》，自觉接受全体业主的监督和甲方有关部门的日常检查和考核；

3.2严格厨房整体管理，包括工作人员岗位安排、员工培训、工作纪律、工序流程、食品安全、环境卫生、设施维护、人员安全、设施安全、规范操作、成本控制等。

3.3严格厨房流程管理，包括清洗切配粗加工、烹饪加工、就餐服务、餐厨废弃物处置、餐具清洗消毒、清洁卫生、食品留样、食品贮存、除虫灭害、设备设施维护、更衣室管理、杂物间管理、煤气间管理等本单位食堂的各项劳务工作。

3.4及时做好加工的原辅材的质量验收和评估，安排专人负责每日食品留样工作，建立索证、台账和留样制度；

3.5提前做好下一周的菜单编制，主动了解大厦职工口味，定期更新菜品；

3.6在规定时间内按要求提供卫生、保质、足量的早中晚三餐供餐服务；

3.7遇中国传统节日，食堂餐厅应创造条件，营造节日氛围。

14.其他。完成业主交办的其它工作，涉及费用由双方另行商定。

四、双方的权利与义务

（一）甲方的权利与义务

1.审定、监督乙方拟订的物业管理制度及执行情况。

2.审定、监督乙方提出的物业管理服务的年度管理计划、财务预算和决算报告。

3.定期通过征求意见、检查考核等办法，评估乙方管理达标情况，向乙方提出意见、建议或整改通知。每年定期分别对物业服务和餐饮服务进行考核，考核成绩将作为续签合同、支付物业综合部服务费的依据，如乙方物业服务考评达不到要求，限期不作改正的，可酌情扣除物业服务费用直至不再续签合同。如乙方餐饮服务当年考评不达标的，甲方直接取消乙方第二年餐饮服务项目。

4.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育，完善大楼使用管理规定和业主文明公约，甲方工作人员应服从乙方的正常管理，配合乙方对违反规定的行为进行阻止。

5.乙方工作人员连续被投诉，甲方有权要求乙方更换相关人员。

6.协调督促施工单位配合乙方做好设施设备移交之后的使用与保养工作，及时处理发现的问题。

7.协调各单位按时向乙方支付物业综合服务费，负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷。

8.甲方应提供物业管理必要的物业管理用房，在委托管理期限内甲方免费提供相应的管理用房，具体根据甲方实际与管理要求而定。

9.法规政策规定由甲方承担的其他责任。

（二）乙方的权利与义务

1.制订物业管理制度，报甲方确定后严格执行；及时向甲方通告物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理物业使用人的投诉，接受甲方的监督。

2.负责制订物业管理服务的年度管理计划、财务预算和决算报告。

3.负责编制房屋、附属建筑物、设施设备的年度维修保养计划及费用预算，经甲方同意后组织实施；委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准的要求。

4.严格按投标文件标书标准在职责范围运作，做好大楼日常管理及安全防范和应急管理工作，明确员工职责，所有员工须持有有效的上岗证件，人员要坚守岗位，实行专人负责制，各项目负责人必须跟班作业，做到服务周到，质量第一，提供高品质的服务，并对物业管理水平和服务质量每年要有所创新和提高。

5.负责承担派遣人员的安全教育、科技培训，有关员工的培训及特种岗位资格复训、考试所需费用。乙方为本项目服务的员工，凡涉及国家和地方政府对有关岗位有特殊要求的，必须持有国家或地方政府有关部门核发的相关上岗证书。

6.在甲方政府采购招标文件中规定的乙方人员及岗位配置，未经甲方同意，不得随意调整或更换。

7.乙方工作人员有权拒绝甲方工作人员提出的超出职责范围的要求。如确实需乙方做的超出职责范围工作，需由甲方代表向乙方代表提出，经双方协商一致后实施；乙方可采取规劝、合理制约、上报甲方代表等必要措施，制止甲方、物业使用人违反大楼使用规定的行为。

8.配合甲方对施工单位的房屋和设备设施工程质量进行交付验收和保修期后验收，并对存在的问题督促整改。为改进管理，乙方可以向甲方提出房屋及设备设施改造建议，聘请专业单位对大楼的设施设备进行改造。

9.经甲方同意，乙方可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人，否则甲方有权解除本合同，并要求乙方赔偿经济损失。

10.乙方不得擅自占用公共部位、改变本物业的使用功能；甲方提供的物业管理用房，乙方在本合同期限内可无偿使用，但不得改变其用途；食堂工作人员原则上可免费用餐，其他物业人员用餐自行解决。

11.本合同结束后，乙方必须向甲方移交物业管理全部档案资料及物业管理用房、设施、设备和工器具。

12.法规政策规定由乙方承担的其他责任。

五、物业服务费用及结算方式

（一）收费标准

按地上建筑面积49751.05平方米计算，按中标通知书单价8.72元/平方米/月标准支付物业综合服务费。

（二）收费对象

收费对象为大楼各业主单位，物业综合服务费按其实际使用的建筑面积（含公摊面积）比例分摊，并直接与各业主单位结算。

（三）费用包含的服务项目

物业综合服务费包括下列项目费用：电梯运行养护和检测费用、消防系统养护和检测费用、空调系统养护和检测费用、弱电系统维护费用、垃圾清运及消杀费用、室外公共绿地养护及室内花卉养护和更换费用、公共场所易耗品费用（茶叶、矿泉水、洗衣粉、石材保养剂、手纸、卫生纸、洗手液、垃圾袋、垃圾桶、扫把、抹布等日常必须的小件物品）、公用部位和共用设备设施维修资金（按每平方米2元，即每年99502元计入，专项用于公共部位设备设施小型维修及灯具等易耗件更换，结算时提供票据原件及支出清册，按实结算）、大厦物业管理处所需要的人员（含食堂人员）工资、社保医保费用、福利费用、节假日加班费用、日常办公文具开支、员工服装劳保费、物业管理公众人员责任保险费用、税金、物业管理企业酬金等。

（四)、结算方式：

1.合同签订生效及具备实施条件后15日内支付年度服务费的30%，剩余金额按每半年度末支付，即每年2月10日前支付年度服务费的30%，根据年度考核结果，每年8月10日前结清合同余款。

2.物业综合服务费实行包干制。另外，共用场所易耗品、公共部位和设施设备小额维修费用按实结算，公共设施单笔维修金额大于5000元的维修项目，由乙方书面报告甲方单位审核同意后实施，费用由甲方单位承担。

3.本合同未涉及，或因大楼运行需求，确需改造且费用较大的，由甲乙双方协商解决。

4.甲方单位要求乙方提供合同中未列入的委托服务，乙方应积极提供服务，按双方商定的标准另行支付费用，有偿委托服务费用由乙方与服务收益人一事一结。

六、合同续签与终止

乙方的物业服务在年度考核中优秀或良好的，可自动续约；考核结果为合格的需对不足进行整改，甲方根据整改情况来决定是否继续签订合同；考核结果为不合格的，甲方可提前终止合同并应提前一个月以书面形式告知乙方，重新招标。合同为一年一签，合同到期前三十天乙方需向甲方递交书面申请，否则视为放弃续约。

七、违约责任

1.由于乙方原因，造成不能完成本合同约定的管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿；甲方有权要求乙方限期整改，整改不合格的，甲方有权终止合同。

2.无充分理由或特殊情况，甲方不得延期支付物业服务费。

3.甲乙双方任何一方无充分理由提前终止合同，相对方有权请求违约赔偿，违约金为年度物业综合服务费的20%，给对方造成经济损失超过违约金的，以实际损失赔偿；

4.因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理，产生事故的直接原因以政府部门鉴定为准。

5.以下情况乙方不承担责任：

（1）因不可抗力导致物业管理服务中断的；

（2）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

（3）在事先已告知甲方情况下，因维修养护物业公共部位、公共设施设备需要，暂时停水、停电、停止公共设施设备使用等造成损失的；

（4）因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他公共设施设备运行障碍造成损失的；

（5）因甲方房屋建筑、设施设备的质量或安装技术等原因，造成重大事故的；

（6）非乙方职责范围内或超出乙方解决能力，且乙方已事先书面告知甲方需要甲方改进的，但由于甲方改进不及时造成损失的。

八、争议解决方式

1.乙方在日常物业管理中，对甲方管理部门负责，甲方的其他部门和人员不能直接干涉乙方的日常物业管理。

2.甲乙双方一致同意建立争议解决协调机制：双方代表定期召开业委会会议，对物业管理中出现的问题进行协商解决。

3.甲乙双方一致同意建立争议及时上报解决机制：对因物业管理中发生的争议在业委会会议中无法协商解决的，及时上报双方的高层主管领导，由双方的高层主管领导及时协商解决争议。

4.最终双方协商未果，任何一方可向本物业所在地人民法院提起诉讼，判决结果对双方均有约束力。

九、其他约定

1.乙方负责本大厦每月水费、电费的代收代付，再按建筑面积（含公摊）比例将费用分摊给各业主单位，各业主单位在收到乙方开具的水费、电费发票后7个工作日付清费用。建行城建支行电费由两部分构成，一部分是按其单独安装的电表计费，另一部分就按建筑面积比例分摊费用，其建筑面积由公摊面积和没有单独安装电表的房间面积构成。

2.本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

3.本合同履行期间，如遇不可抗力致使无法正常履行的，双方应按有关法律规定解决。

4.中标通知书和政府采购招标文件等附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

5.本合同一式贰拾份，甲方各业主单位、乙方各执壹份，自双方签字盖章之日生效。

甲方（章）： 乙方（章）：

代表（签字）： 法定代表人（签字）：

签订时间：2020年8月11日