物业服务合同

二〇二〇年九月

物业服务合同

甲方（以下简称甲方）：重庆公安局九龙坡分局

法定代表人：

地 址：

中标人（以下简称乙方）：重庆科普瑞特物业管理有限公司

法定代表人：高原

地 址：重庆市九龙坡区华福大道398号

乙方为九龙坡区公安分局业务技术用房物业服务项目公开招标（项目编号20C00036）中标人。根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对九龙坡区公安分局交通巡逻警察支队车管所所需物业管理服务项目公开招标实施专业化、一体化的物业管理服务事宜，订立本合同。

一、物业基本情况

物业名称：九龙坡区公安分局交通巡逻警察支队车管所所需物业管理服务项目公开招标

坐落位置：聚业路118号

建筑面积：室内3000㎡ （一层、二层部分、厨房、餐厅）及部分室外公共区域。

物业类型：政府机关办公用房

二、服务范围以及服务内容

乙方服务范围是：室内3000㎡ （一层、二层部分、厨房、餐厅）及部分室外公共区域。

签订物业服务合同后，在合同有效期内，重庆市公安局九龙坡区分局机关应享受以下服务内容：

（一）秩序维护

1.负责外来人员进出办公区登记；车管所查验区排队、院内及周边车辆停放、通行秩序管理维护。

2.负责管理责任范围内的定期安保巡逻。

3.负责责任范围内消防设施管理和日常维护。

4.负责门岗及监控室白、夜间值守；业主报刊及邮件的收发。

5.负责对进入办公区域的外来人员进行安保检查。

6.负责大门岗的群众接待工作以及咨询。

7.负责管理范围内突发事件的报告和协助处理。

（二）室内、外保洁及环境绿化植物维护

1.负责每日室内公共区域和公共设施的日常保洁服务，包括厨房及就餐区域清洁; 负责业务大厅、查验区、考试报名大厅、办公室、档案室、考场等区域的日常清洁保洁服务。

2.负责各楼层卫生间纸用品的补充与更换，材料由车管所承担。

3.负责室外所属公共区域的垃圾清扫与收集，垃圾清运到指定地点（垃圾清运费由甲方承担）。

4.定期对室外所属公共区域进行冲洗或洒水降尘，秋冬季每月不少于2次，春夏季每月不少于4次。

5.负责公共区域的日常消毒、杀虫灭鼠服务（消杀药品费由甲方承担）。

（三）本项目设施设备维修、维护和管理

1．日常水电设施维修维护（维护维修材料由车管所承担）。

2．配电房的日常管理。

3．消防器材及弱电系统的日常管理。

4．各设施设备的档案建立和管理。

（四）办公设施设备维护

办公电脑、打印机、复印机、网络的日常维护、维修（维护维修材料由车管所承担）

（五）厨房运行

1.食堂员工的日常工作培训、考核、定期体检，费用由乙方自行承担。

2.工作日的膳食计划安排。

3.食品原材料（车管所另行采购）的验收和进、出库管理，建立台帐。

4.工作日早、中餐饭菜的制作；就餐过程中的服务工作。

5.餐具清洗消毒、餐厅厨房的清洁卫生工作。

6.厨房油烟净化治理设备日常检查与维护、保持厨房油烟排放达到环保要求（油烟设备清洗费用由甲方承担）。

7.其他与食堂相关的管理工作。

（六）物业管理档案资料管理

1．建立物业管理资料收集、分类、归档制度。

2．做好交接班及巡查登记、外来人员与车辆出入登记、故障登记等。

3．合同期满，物业管理资料需全部交业主单位。

三、物业管理服务内容及要求

（一）基本要求

1.具有完善的物业管理方案，质量管理、档案管理、员工培训等制度健全。

2.服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

3.据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，按照市场价格标准的90%收费。

4.实行定期业主评议，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，业主满意率95%以上，有效投诉率年发生频次小于2次，处理率100%。

5.物业档案资料齐全，查阅方便。

6.服务体系完善并执行ISO9001质量管理体系标准。

（二）环境卫生保洁标准

A、总则

1.各楼层和公共区域应有专人定点清扫维护，走廊、阳台、电梯间、垃圾桶、卫生间等随时保持干净整洁，无积水，无积尘，无异味。

2.生活垃圾每天下班后清运到环卫垃圾站；按市政要求分类包装，厨房餐厨泔水运送到环卫指定地点。

3.对环境有污染的固废物品进行特殊处置或回收，如电池、电瓶、打印墨盒等。

4.禁止将废弃的文件和有字的纸张私自回收出售，由采购方统一回收或粉碎后销毁。

5.定期开展灭鼠、灭蝇消毒行动。

6.上班时间为国家法定工作日，每周要定期安排不少于2小时（不得影响正常工作）的培训学习、工作总结。

B、保洁具体要求

1.室内

（1）大厅、楼道地面、楼梯，扶手、玻璃大门、办公室门等，巡回保洁，无积灰、污迹、垃圾。

（2）开关盒、表箱盖：1.5米以下墙面及物体每日擦抹一次；1.5米以上3米以下无灰尘、污迹。

（3）大厅墙面、桌椅台面、沙发、椅子、不锈钢扶手等保持光亮整洁、无灰尘；保持空气清新无异味。每日清洁一次，无明显积灰、污迹。

（4）领导及干警办公室保洁：频率1次/天，玻璃门窗目视无明显污迹、手印；地面干净无污渍、无垃圾；桌椅干净无污渍、无垃圾；摆设品用纸巾擦拭无明显灰尘、污迹；室内空气清新无异味。

（5）会议室每日清洁2次及以上，同时依据会议、活动日程安排提前做好各种准备工作，会议或活动结束后打扫干净。玻璃门窗目视无明显污迹、手印；地面干净无污渍、无垃圾；桌椅干净无污渍、无垃圾；灯具摆设品用纸巾擦拭无明显灰尘、污迹；室内空气清新无异味。

（6）卫生间保持地面清洁、无杂物、无积水、无毛发、无异味、便池、水池下水道要畅通。墙面四周及阴角做到无水迹、无蜘蛛网，无明显积灰、水渍；镜子及金属部分应保持干净，无浮尘、污渍、手印、水迹、无锈斑；天花板上无污渍、无漏水或有小水泡等现象，保持干净、清洁，完好无损；确保运作正常；每日检查日用品等，发现用完及时补充。

2.室外

（1）道路地面：每日清扫，并巡回保洁，无暴露垃圾、卫生死角；硬化地面无痰渍、污渍，路面垃圾滞留时间不能超过30分钟。

（2）垃圾桶（箱）：目视垃圾桶（箱）无污迹、无油迹，定期对垃圾箱（桶）每天清刷，做到箱（桶）体清洁无污迹、无异味、无损坏。

（3）明沟：每周清扫一次，无明显垃圾，无堵塞。

（4）消毒灭害：窨井、明沟喷洒药水，每季至少一次（6、7、8月每月喷洒一次），无明显蚊蝇滋生地、鼠迹。

（5）室外楼梯、不锈钢扶手：每半月至少清洗一次，无积灰、污迹、垃圾。

（6）目视天台、雨蓬无垃圾、杂物、无积水、青苔等。

（7）垃圾收集：每天对垃圾及时进行清扫、外运，垃圾应分类收集和处理，达到环保要求，做到垃圾日产日清，保证垃圾全部进垃圾箱（桶），保持箱（桶）外无垃圾。

（三）秩序维护

1.实行24小时值班及巡逻制度。

2.熟悉环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。

3.来访人员出入有登记，进出车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。

4.来访人员必须严格按照车管所要求的流程进行管理。

5.各安检入口必须安排专人值守。

6.白班巡逻不低于2次，夜班不低于4次。

7.门前禁止乱停乱放，每日由专人指挥车辆停放及道路交通秩序维护。

8.掌握消防设施设备的使用方法，能及时处理各种突发事件。

9.物业工作人员要定期组织业务学习、训练。

10认真填写各类登记表格，每月汇总成册保管，各类档案至少保存3年。

（四）设施设备巡查、维护内容及运行标准

1.综合要求

（1）制定设备安全运行岗位责任制，定期巡回检查、维护保养、运行记录及维修档案等管理制度，并严格执行。

（2）配备所需的专业维修人员，严格执行操作规程。

（3）设备及配电室环境整洁、无杂物、无灰尘、无鼠害发生，配电室环境符合设备要求。

（4）保持设备良好，运行正常，合同期限内无重大管理责任事故，无设备运行事故隐患。如发现设备异常或故障，为防止故障扩大，应立即派人检修至完好为止。

（5）室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。

2.强电系统

（1）配合供电企业、代维服务企业工作，确保楼内供电设备运转正常，系统随时保持有效的运行状态。若遇突发故障，及时向甲方联系，并协助甲方解决问题。

（2）配合代维服务企业对相关设备（含柴油发电设备）及管线按照技术要求定期保养和检测，故障及时排除，保证不影响工作正常用电。

（3）建立设备台帐。

3.照明系统

（1）保证零散维修的及时性，原则上在接到通知10分钟内更换和修复损坏的灯泡、灯具、开关等照明设备，保证各种照明设施和电子元器件的完好。

（2）确保应急照明处于有效状态。

（3）采用有效的节能措施，降低不必要的能耗。

（4）经济合理的安排各类照明设施设备。

4.综合布线系统

（1）保证楼内网络、电话、广播以及电视等系统的正常使用。

（2）定期测试，发现故障立即上报车管所，并配合处理。

（3）定期进行保养，保证设备及管线的清洁。

5.消防系统

（1）灭火器、消火栓、气体灭火系统随时保持良好状态。

（2）消火栓（箱）及相关设施设备齐全可用，维护良好。

6.自控及门禁系统

（1）保证系统设备的有效性，出现故障及时修复。

（2）定期巡检保养各环节部件。

（3）定期对各动作点进行测试。

7.燃气系统

（1）定期监测系统各部件、接口，保证系统无泄露。

（2）出现异常及时处理、上报并作好记录。

8.给排水系统

（1）定期巡检，保证管道顺通无堵塞，无渗漏。

（2）定期保养各阀门、接口。

（3）及时疏通堵塞的管道，修复损坏管道。

（五）食堂的管理标准

1.食堂工作人员必须全心全意为车管所干警、其他就餐人员提供就餐服务。自觉遵守车管所相关规定和食堂规章制度，尽心尽职做好食堂各项工作。食堂提供早、中两餐，保证60人左右的工作人员正常用餐。

2.食堂工作人员自觉接受办公室的监督，虚心听取领导和广大干警的意见，不断改进，提高饭菜质量，增加菜的品种并及时更新，在色、香、味上下功夫，全力为车管所做好后勤保障工作。

3.食堂工作人员自觉端正服务态度，礼貌待人，文明分菜配菜，做到领导干警一视同仁，食堂人员不搞特殊化。

4.严格遵守劳动纪律，按时上下班。禁止在食品加工区域吸烟，严禁在上班时间喝酒。

5.爱护公物，食堂餐饮具一律不出借，如有遗失，需及时上报办公室，由办公室核实处理。

6.严格执行《食品卫生法》和饮食卫生“五四”制保持厨房、饭厅及周围环境整洁，物品摆放有序、定位，讲究个人卫生，上班时间必须穿戴工作衣帽。

7.要节电、节油、节水、节燃料。冰箱、电灯、电扇，水龙头有专人负责，及时开关。

8.增加消防、用电、用油、设备仪表等安全意识，主要设施、设备有专人负责。

9.加强食堂职工的心理健康指导，加强对营养与食品卫生知识的培训及职业道德法制教育。

10.自觉接受车管所指导和监督。

11.所有食堂人员均要持健康证上岗，提供有效的健康证后方才签订合同。

12.从业人员临时出现有碍于食品卫生的疾病时，应立即脱离工作岗位，待查明原因并治愈后方可重新上岗。

13.从业人员具有良好的个人卫生习惯，工作期间要穿戴好清洁的工作衣帽，并做到“四勤”（勤洗手剪指甲，勤洗澡，理发，勤洗衣服，勤换工作服），“两不”（不戴首饰、不抽烟喝酒）。

14.严禁非食堂工作人员随意进入食堂，严防食品污染事件发生。

15.定时对食堂职工进行职业道德和法制教育，并安排一定时间进行食品卫生知识的培训。

16.对食堂卫生采取两套人马监督：一是车管所办公室不定期督查；二是在物业公司及食堂厨师长组织下进行互相督查，发现不符合要求的责令返工，并扣取一定考核分。

（六）完成甲方指定的其他临时性工作任务（周末会议、节假日临时安排的其他任务等）。

四、甲方权利与义务

1、与乙方议定年度管理计划。

2、对乙方日常管理活动实施监督和考核。

3、有权要求乙方对工作不力、履约不到位、违反服务承诺的事项等进行限期整改，以及对不称职人员提出撤换意见。因乙方原因，造成重大经济损失或重大管理失误，乙方应自行承担相应责任，甲方有权终止合同。

4、有权要求乙方按双方约定的管理标准提供物业管理报告等管理信息。

5、在合同生效之日起无偿向乙方提供物业管理用房。

6、在合同生效期内按规定向乙方提供的本物业档案、资料，在乙方管理期满时予以收回。

7、不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的正常管理和经营活动。

8、对乙方在管理和服务工作中的问题及时进行反馈，并提出整改意见。

9、乙方按合同完成工作，甲方应按时支付服务费。

10、法律、法规规定由甲方承担的其他责任。

五、乙方权利与义务

1、严格遵守国家相关的法律法规，遵守甲方的规章制度，向甲方提供专业、规范、安全、高质量的物业服务。

2、根据有关法律、法规政策及本合同规定，制定物业和各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，不得损害甲方的合法权益获取不当利益。

3、按物业管理的服务项目、服务内容、服务标准、测算物业管理收费标准，向甲方提供测算依据，并按标准收取。

4、负责编制大楼、附属建筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划和大型维修方案，经双方议定后由乙方组织实施，做好日常巡查、记录工作。

5、在征得甲方同意后，乙方有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人。

6、乙方有权要求甲方人员遵守有关物业管理制度，并对管理区域内所有的物业活动进行监管管理。

7、对安全、消防的突发事件进行应急处理，并及时报告甲方有关部门。

8、主动接受甲方 的监督、对甲方下达的任务，乙方应无条件执行，如有异议待完成后再协商。如乙方不执行或执行不力，甲方可扣除服务费或要求乙方撤换人员。

9、应向甲方通报物业管理有关收支情况。

10、对设施设备不得擅自占用和改变使用功能。

11、建立本物业的物业服务档案并负责及时记载有关变更情况。

12、制定处理各类重大突发事件预案，及时向甲方提交各类重大和突发事件处理的报告。

13、向甲方提交年度工作计划和总结。

14、自行承担合同有效期间安全生产责任。

15、因乙方原因（不可抗力因素除外）而导致甲方设施设备、物品及其他经济损失的，应根据损失情况等价赔偿。

16、加强聘用人员审查，每月开展员工保密意识、职业道德和法制教育，按甲方相关规定履行保密责任和义务。

17、确保员工队伍稳定，员工发生变化应及时向甲方报告。管理人员的调整应先征得甲方的同意。

18、按照甲方提出的人员撤换意见，在一周内执行。

19、应妥善保存好物业管理的相关资料。

20、本合同终止时，乙方必须从合同终止日起十天内向甲方移交原委托管理的全部物业、管理用房及其各类管理档案、财务等资料。

21、本项目内的小型整改、工程改造等物业可承接的范围（甲方另付费项目），乙方有优先承接权。

22、法律、法规规定的乙方应承担的其他责任。

六、乙方员工要求：

序号	工种	人数	人员素质要求
1	保安	10	身体健康，有较强语言表达能力，责任心强，服务意识好；白班7人（45岁以下，其中 2人会操作办公电脑，1名具备一定的水电专业知识），夜班3人。
2	保洁员	5	工作认真负责，身体健康，有敬业精神，其中室内保洁员2人，室外保洁员2人，洗衣工1人。
3	食堂	3	工作认真负责，身体健康（持有健康证），有敬业精神，其中厨师长1人（需持有厨师专业证书三级或以上）、白案厨师1人（需持有厨师专业证书三级或以上），杂工1人。（中标后签订合同之前提供证书复印件）
4	水、电设施维修	1	身体健康，须持有电工操作证（中标后签订合同之前提供证书复印件）。
5	弱电设备维护及网络系统维护	1	身体健康，大专及以上文凭（中标后签订合同之前提供毕业证复印件）。
6	项目主管	1	身体健康，50岁以内；对大型公共场所物业管理有较为全面的认识和理解，有相关工作经历2年以上（中标后签订合同之前提供工作经历证明材料）。
合计：21人

1. 物业公司工作人员工作时间不得从事为九龙坡区公安分局交通巡逻警察支队车管所服务以外的工作。

2. 物业公司定期对员工进行岗位培训，不断提高员工服务技能。从业人员服务、责任、保密意识以及稳定性符合公安机关工作需要。

3. 物业公司员工必须政审合格，无违法犯罪记录等。

4.甲方不提供员工住宿用房。

七、物业管理与服务费

（一）3年物业服务费为人民币3023584.80元（大写：叁佰零贰万叁仟伍佰捌拾肆元捌角）。

（二）年度物业服务费包括：人员费用（含员工工资、社会保险费、加班费，员工福利等），办公费用（含服装费、通讯费、低值易耗品、固定资产及一次性投入折旧等），清洁卫生费（含清洁耗材费、清洁剂等），人员工作餐费，管理费，合理利润，法定税费等费用。服务期内物业服务费及物业服务标准不作调整。

（三）物业服务所需维修材料由甲方购买，乙方据实领用；本物业所需专业维保及检测（消防、空调、监控、配电、防雷、厨房设施）由甲方自行选聘专业机构执行，乙方负责协助甲方对维保单位进行管理，并配合维保单位开展设备设施的维护工作。

（四）物业服务费实行按月考核计算，按季度结算。

八、费用支付

物业服务费采用按季度支付方式。甲方按照合同约定对中标人工作按月进行考核，并按考核结果计算物业服务费用。甲方于下一季度的第一月10日之前(双休日或国家法定节假日顺延)办理结算并按照程序办理服务费用支付手续。季度支付金额=3023584.80÷12－考核应扣费用。

付款程序：成交乙方按考核确定的物业服务金额出具有效增值税普通发票，甲方按考核结果结算并支付物业服务费用。

付款账号：698303586

开户行：民生银行重庆杨家坪支行

公司名称：重庆科普瑞特物业管理有限公司渝中区分公司

九、履约保证金

1、履约保证金：本项目履约保证金人民币6万元整。履约保证金在合同期满且处理完合同期内发生的工伤、劳资纠纷等遗留问题并按期撤场后五个工作日内由甲方无息退款。

十、考核

（一）考核时间

甲方每天不定时的按照管理规定进行检查考核，每月进行一次汇总。

（二）考核方法

填表反馈法。甲方发现问题后，填表并请中标人负责人签字确认。考核中每扣1分，相应扣除物业管理费用人民币100元。考核结果与物业管理公司的服务费挂钩，当月考核汇总结果作为支付物业服务费的依据。当月未发生重大事故，各系统保持常态化运转，且月考核得分在95分以上的，有效投诉处理率达100%，甲方全额支付物业服务费用。综合得分低于95分的，当月按照扣分项扣减服务费用，具体计算公式为：每月实际支付服务费=合同约定每年物业服务费÷12-考核扣分×100。物业服务费按月计算，按季支付。

（三）考核标准

1．因工作违规、失误或失职，造成重大负面影响或重大经济损失，扣50分。

2．各岗位人员上班迟到、早退30分钟以内，扣3分；超过30分钟为旷工，扣5分。

3．上班期间打瞌睡，饮酒，做与工作无关之事，扣5分；勒令不改者，有权要求物管公司换人。

4．所有公共区域、餐厅、业务大厅、学习室、办公区等物业服务范围应保持地面整洁，墙壁、天花板、照明灯、门、窗户无蜘蛛网、无积尘，垃圾及时清理。若不符合，扣2分。

5．卫生间包括墙壁、天花板、照明灯、地板、门、窗、水池等，保持无臭味、无堵塞、空气清新、干净整洁。若不符合，扣2分。

6．业务大厅座椅摆放整齐，外来办事人员排队井然有序，保安人员文明执勤。若不符合，扣3分。

7．上户、审验车辆无插队现象，规范有序，保安及秩序维护员文明执勤，若不符合，扣3分，并由物业公司照价赔偿。

8．停车场保持整洁，车辆有序停放，确保车辆安全,如发现车辆乱停乱放、车辆逆行，每次扣3分。

9．业务大厅值班室24小时值班，若不符合，扣5分。

10．食堂工作人员定期体检，并办理健康证，若不符合，扣10分，并要求物管公司立即换人。

本服务考核标准，中标人与甲方签订合同时可进一步协商调整细化，但调整后的考核项目、考核标准、考核分值原则上不得低于本考核细则。

十一、合同终止条件

出现以下情况之一的，本合同终止：

1、合同到期的（双方均不需提前通知对方）。

2、甲乙双方经协商后书面解除本合同的。

3、乙方出现下列情况之一的：

1） 乙方不能按时完成合同约定的物业服务工作任务，并不采取整改措施的。

2）乙方或乙方人员违法乱纪或其他行为给甲方造成重大经济损失和不良影响的。

3）未经甲方书面同意，乙方将整体或部分管理责任及利益、重要专项业务转让给其他人或单位的。

4）出现本合同其他条款规定解除合同的条件或者法律规定情形的。

十二、违约责任

1、未经甲方书面同意，乙方不得在本合同约定的服务范围内向甲方的部门或其它单位收取任何费用。否则，除要求乙方全额清退外，乙方应按照所收取金额的2倍给予甲方经济赔偿。

2、甲乙双方任何一方无法律依据或未按照合同中约定的相关条款执行而单方面提前终止合同的，即算违约。若违约应向对方支付10万元的违约金。同时，违约方须赔偿因违约带来的经济损失。若乙方违约且拒绝按时足额交纳违约金或赔偿经济损失的，甲方可从乙方交纳的履约保证金中直接扣除。

十三、合同期限

本项目服务时间3年，合同一年一签，本合同有效期为 2020 年 9 月 1 日至 2021 年 8 月 31 日止。

十三、争议解决

本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，向九龙坡区人民法院起诉。

十四、附则

1、双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

2、本合同（含附件，下同）与甲方招标时的招标文书（含附件，下同）、乙方投标文件的内容不同的，以本合同及附件为准；本合同未明确的事宜，以甲方招标文件、乙方投标文件为准（二者有冲突的以招标文件为准）；均未提及的遵照有关法律、法规和规章执行或双方协商处理。

3、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

4、其他未尽事宜，由甲乙双方协商解决，并签定书面补充协议。

本合同一式陆份，甲方贰份，乙方贰份，交易中心壹份，财政局壹份具有同等法律效力。

招标人（甲方）： 重庆市公安局九龙坡区分局

法定代表人：

代表人（签字）：

地 址：重庆九龙坡区红狮大道1号

中标人（乙方）：重庆科普瑞特物业管理有限公司

法定代表人：

代表人（签字）：

地 址：重庆九龙坡区华福路北段398号

签订时间： 2020年 月 日 签订地点：九龙坡区