采购需求

一、物业基本情况：

六安市中级人民法院位于六安市佛子岭路，占地面积约74亩，总建筑面积约34000平方米，分审判综合楼、诉讼服务中心、司法警察训练用房，本次招标的物业服务主要包括保洁服务、安保服务、食堂服务、会议接待接待等方面，岗位设置56人。具体内容见招标文件。

（一）内部结构情况

物业范围概况：总面积约34000㎡。其中：审判综合楼建筑面积约31368㎡，诉讼服务中心建筑面积约2000㎡，司法警察训练用房建筑面积约600㎡。审判综合楼、诉讼服务中心为框架结构，司法警察训练用房为钢结构。

（二）主要设备和设施

电梯、空调、消防和安保监控系统、强电系统、弱电控制系统、给排水系统、卫生间、门卫室、地下车库等。

二、物业管理服务范围

主要包括安全防范、设施设备维修维护、保洁、会务礼仪、环境维护、餐饮等项目。

三、岗位要求

★（1）从业人员均应接受过相关岗位的技能培训，掌握物业管理相关的法律、法规和政策，熟悉物业的基本情况和特点；管理人员、专业操作人员须按照国家有关规定取得物业管理《职业资格证书》或者《岗位证书》；专业设备、设施技术操作人员还应取得相应的专业技术证书或职业技能资格证书，能正确使用和维护相关设施、设备。

注：除评分标准中要求提供的证明材料作为评分条件外，投标人在投标文件中无须提供其他相关证明材料，相关内容由采购人在合同签订后，中标人进场服务前核查，中标人须按照要求配备到位，否则采购人有权报监管部门按规定处理。

（2）有规范而完善的为该物业量身定做的管理服务方案及相关管理制度。物管措施方案准确理解、回应和凸显我院重点物管服务需求。在满足一般行政办公物业管理需求基础上，重点凸显我院在会议接待、保密、安保、设施设备运行维护等四方面的特别需求。

★服务人员定点定位定责定编准确合理。我院物管项目服务人员定编原则上不得少于 56 人。关于我院物管项目服务人员配置指导如下，物管公司具体人员配置可多于、优于指导配置。

物业管理人员最低配备表

★因法院工作性质的特殊性，招标人有权根据实际情况，对中标人安排的工作人员数量和工作岗位进行调整，中标人为此而增加的人员数量和工作量,不得增加费用。

（一）管理人员（4人，年龄18-55周岁）

1、项目经理1人，系本项目物业管理全面负责人，落实采购方交办的工作任务；物业经理工作时间应在岗，其余时间需保持联络畅通，遇到突发情况和紧急工作需满足采购方需求。

2、保安主管1人，系安保秩序负责人

3、保洁主管1人，系卫生清洁负责人

4、工程主管1人，系工程维护负责人

（二）工程人员（3人，年龄55周岁（含）以下）

1、具有行业主管部门颁发的水电操作相关从业证书，有3年（含）以上相关工作经验（以证书发证时间为准）。注：投标人在投标文件中无须提供相关证明材料，相关内容由采购人在合同签订后，中标人进场前核查，中标人须按照要求配备到位，否则采购人有权报监管部门按规定处理。

2、对房屋及附属设施进行日常管理和维修养护，保证使用功能正常，检修和保养记录齐全，根据房屋实际使用年限，每年定期对房屋进行一次全面的安全状况检查，并做好日常的巡检工作，建立健全检查记录。发现问题应及时报告，并受委托安排专项修理。遇紧急情况时，应及时采取必要的应急措施，保证房屋及附属设施完好率98%以上。

3、对院内公共设施设备日常管理维护，负责对供水、供电、电信网络、智能化设施等日常运行管理，当专业维护单位在物业管理区域内对相关管线、设施进行维修、养护时，应给予必要的协调和配合。负责中央空调、消防、电梯、高低压配电系统（年检除外）的零星维修、更换配件等，给排水系统、照明系统运行管理及日常零修、小修，保障各类设施设备完好，能够顺畅运行，消防通道畅通。

4、对公共照明设施设备进行日常管理和维修养护，楼道灯、道路灯完好率为100%；配电房、强、弱电井每周巡查一次；保持水电管线设施正常运转，遇突发用电故障应及时汇报处理，排除故障，满足采购人日常使用需求；大楼供电线路，所有电器开关、插座、插头，每日巡查一次，每周检查一次，保证供电线路的安全。

5、对配电系统设备进行日常管理，建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；每月检测一次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施处理。因突发事件停电，应立即联系供电局等有关部门处理，并及时向我院有关职能部门报告，如需停电，须由工程主管、项目经理签单、初审，并报告我院有关职能部门后方可执行。

6、对消防系统、电梯、中央空调等大型设备及其它设备设施建立日巡查制，并积极配合相关部门的年检工作。对消防系统、电梯设备、中央空调采取物业公司、专业维保公司和采购人三方共管方式，物业公司代表采购人联系维保事宜。物业公司为设备使用管理方，配合维保公司做好日常的基础性工作。维保合同以外的所有项目，由物业公司负责。

7、给排水系统日常维护管理。每日对泵房内环境设备进行外观清洁，确保无灰尘、无油渍；每日对区域内系统进行一次巡查，发现有漏堵现象，及时处理并做好记录；每季度对消防泵、喷淋泵、排污泵进行一次检测，并做好检查测试记录；每年对消防泵、喷淋泵、排污泵进行一次负荷试验，并做好检查测试记录；各类泵每运行两千小时，检查密封环磨损情况，测量记录运动间隙，必要时更换或维修；更换密封卷；检查所有轴承的腐蚀情况；校对中线；检查联轴节铰及销的磨损情况；检查泵叶、泵壳的腐蚀情况；检查压力表是否正常；对电机做年度检修保养；防止带病作业。

8、化粪池每年清理两次，每日巡查一次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管、地下管井，每日清扫一次沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；必要时用洗洁剂擦洗排水沟。达到干净无污渍、无青苔、杂草，排水畅通，无积水、臭味。

9、大楼的零星维修，物业公司接到报修电话后应在10分钟内到达现场，并有维修结果记录，故障排除、突发事件处理及时率应达到100%，确保一般性维修不过夜。维修材料费用据实申报（不含工时费）。

10、管理区域内道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（三）保安人员（保安，22人）

1、安保人员应为男性，身高需175cm以上，年龄50周岁（含）以下，身体健康，形象良好，持有保安员证书。（注：相关证书在合同签订后中标人进场前核查）

2、负责维护管理区域内的公共秩序和日常安全巡查。严格值班制度，对重点区域、重点部位每小时至少巡查一次；配有安全监控设施的，实施24小时监控，监控资料按要求保存完好，不得外泄；发现管理区域内有异常情况必须及时处置并报告采购方及相关机构。

3、保安人员实行24小时值班，当班期间应着装整齐，使用文明语言，严禁酒后上岗，严禁无故脱岗。

4、严格执行门卫相关管理规定，对进入人员进行身份甄别，对外来人员做好身份查验和登记，对重大涉维稳人员、可疑人员进行重点盯防；对物品进出实施分类记录，大宗物品进出进行凭证审验，坚决拒绝危险物品进入；对进出管理区域的机动车和非机动车辆实施证、卡管理，引导车辆有序地通行和停放。所有车辆应有专人看管，杜绝交通事故及丢车损车现象的发生。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主和有关部门，同时启动应急预案进行处置；特别是采取相应措施协助业主做好集体上访、聚众冲击法庭、聚众劫持受审刑事被告等涉安保、涉维稳的群体性事件、突发性公共事件的预警及处置工作。

（四）保洁人员（14人，年龄50周岁（含）以下）

1、保洁人员，物业应配备吸尘器等专业设备，保洁人员需熟悉相关清洁工具操作，有较强的责任心，从事本岗位有1年（含）以上相关工作经验。

2、院内各楼层设置相应的垃圾桶，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味，每日清运2次。

3、本项目所有公共区域、办公办案区域及附属设施和场所，应做到全天候保洁，由专人负责管理，做到场所、物件整洁，窗明几净，地面无灰尘、无纸屑、无油污和积水等。

4、卫生间每日冲洗，由专人负责管理，定期药物消洒；做到无蝇、无臭味、无堵塞；洗手台无水迹，镜面、墙面干净；地面无积水和泥土，厕所周围无垃圾、杂物。

5、各会议室、审判庭地面干净，桌椅、茶几、沙发等摆放整齐保持洁净，花草植物养护到位保持鲜活，门窗、工作间无污渍、无灰尘；水杯无茶垢、无口渍。

6、开庭前后保证审批庭内地面干净，桌椅整齐，根据排庭计划，提前20分钟开门，检查开庭相应设备并开启，开庭后立即清理。

7、共用雨、污水管道每年至少疏通1次；雨、污水井每月至少检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月至少检查1次，每半年至少清掏1次，发现异常及时清掏。

8、根据实际情况制定定期消毒和灭虫除害计划。

9、由物业公司负责公共绿化（不含植物租摆）养护服务，所需相关费用由物业公司承担。对办公楼室外的所有绿化树木、花草定期进行剪枝、浇水、除草、施肥、打药等工作，林木草坪内做到无杂草、杂物，生长良好，养护到位，绿化、美化效果良好。

10、定期组织浇灌、施肥和松土，搞好对旱、涝、冻等自然灾害有效防护。

11、定期喷洒药物，预防病虫害。

（五）会议接待保障人员（3人，女性）

会议接待保障人员，女性，形象好气质佳，身高160cm以上，服务保障文明礼貌，工作需要时提供礼仪服务。

1、负责会议中心的各项会务服务工作，提供会议服务，服务应做到热情、周到、细致。

（1）根据会议要求进行会场布置；

（2）提供高质量的各项会议会务服务；

（3）按照会议的规格配置相应的物品；

具体包括根据会议主办方要求做好会标定制、会场布置、文件分装、席卡制作、投影、音响设备调节、空调调节、茶水等服务。

2、接待服务

（1）负责来访贵宾接待服务。

（2）负责来访人员及办事人员的接待和服务工作。

（六）食堂工作人员（9人，仅须提供服务人员）

1、为干警提供方便、整洁、舒适的就餐环境；提供干警早餐、中餐及符合国家、省、市等相关政策规定的公务接待、会议、培训、大型活动等就餐服务。

2、餐厅服务人员要求配备：负责人1人、厨师1人、案板1人、面点师2人、服务员2人、勤杂工2人专职人员。

3、所有餐厅服务人员均有健康证，并按照有关规定定期进行体检，工作期间统一着装，制定严格的餐厅管理制度和卫生管理制度。

（七）其它服务事项

1、根据甲方业务工作和开展各项活动的特殊需要，提供相应的服务和工作上的配合。

2、建立健全本物业项目管理的各种档案，接受业主方管理人员的调阅和检查，档案原件存于业主单位处，物业单位保留副件或复印件，合同约定的付款日前，档案移交业主方。

3、完成业主方临时安排的一般性物业服务项目。

4、特殊服务区域安排专人进行服务保障，如图书阅览区、休息区等。

5、除以上服务项目外，物业公司应执行国家颁发的《全国物业管理条例》的各项其它工作。

（八）物业管理服务费用承担情况

1、水、电费用在业主方据实报销。

2、电梯、消防、空调等设施设备由业主方应保尽保，设备、设施需大修或购买更新的，所产生的材料费、人工费经业主方同意后办理，根据发票实报实销。

3、本次招标项目不包括日常零修及设备维修耗材、卫生间耗材等，设施设备的中修、大修维修基金由业主方建立。但因物业单位维护不善或不到位而造成的损失，由物业单位按相应责任承担费用。

4、电梯年检费用由业主方承担。

5、审判楼产生的垃圾清运、处理费由物业公司承担。

6、清洁机、吸尘器等清洁专用设备由物业公司自备。

（九）物业管理服务时间

本项目物业服务时间为3年。采购人在物业合同期内每季度对物业管理工作进行考核，要求秩序维护有力，杜绝各类安全责任事故；环境卫生清扫保洁覆盖率达100％，合格率达100％；水电设备运行良好，完好率达98％以上；食堂会议服务合格率达到95％以上。实行百分制测评，各项服务综合测评分达到90分（含本数）视为季度考核合格，低于90分（不含本数）视为当季不合格。经季度考核验收合格后，按季度支付相应物业和食堂服务管理服务费；季度考核不合格，酌情按季度扣除应付金额5-10%服务费。

（十）物业管理服务费付款方式

考核合格后，按季度支付物业管理服务费。

（十一）最高限价

本次招标固定价176万元/年。物业招标委托服务期限为3年，采用1+1+1方式分签，第一次签订1年合同，经测评（测评办法由招标人制定），物业服务满意度不低于85%且在物业服务费和服务水平（内容、要求、标准、人员等）不变的情况下可以续签下第二年度合同，合同期满后再经上述办法考核合格后， 签订第三年度合同。

附件：

物业检查考核评分标准（内容、分项指标、分值）

一、保安（100分）

1、制定并严格执行外来车辆管理制度；10
2、制定并严格执行外来人员会客登记制度； 10

3、制定并严格执行考勤、交接班制度，并做好记录； 8

4、制定并严格执行车辆停放管理制度，车辆停放有序，道路畅通；8

5、每天对安全进行检查，并记录上报，楼道内杂物等，尤其是附属楼楼道内无电瓶车充电；10

6、发现或收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，及时通知相关人员，并安排人员及时赶到现场进行前期处理，服从采购人安排，事件处理及时率达到100%。 8

7、制定相对固定的巡视路线，严格执行巡视制度，按时巡视，不少巡漏巡，做好巡视签到和巡视记录并存档；10
8、熟练掌握消防应急预案内容及操作流程，定期对员工进行安全知识及技能培训，并有档案记录；8
9、门岗人员按规定时间实行站岗服务，高峰时段项目负责人到场协助监管；8
10、能对本单位人员、车辆进行100%的识别，准确识别是否属于本单位人员、车辆；7

11、熟练掌握各种防爆器械的使用，相关器械摆放在明显位置，确保状态良好，并能马上拿到； 3
12、监控系统等智能化设施设备运行正常，如有异常及时上报，并做好记录存档； 6

13、积极完成采购人交办的各项临时性任务。4

二、水电、维修（100分）

1、消防设施、设备定期检查，记录完整，无缺失、过期、随意挪动，损坏及时报告；10

2、明确按照《国家消防安全检查制度》制定自身各项安全管理制度；8
3、熟练掌握消防应急预案内容及操作流程； 5
4、应急钥匙摆放在明显位置并能马上拿到；5
5、水、电、家具等零星维修处理及时，故障排除、突发事件处理及时率应达到100%，一般性维修不过夜。10

6、定期检查配电箱、电表箱、配电柜及管线分线盒，无积尘，接头无松动。检查主要用电线路的绝缘状况，确保其绝缘性能良好。6

7、公共照明、指示灯具线路、开关保持完好，路灯、楼道灯、各房间内照明灯零故障。8

8、大风、大雨、大雪等恶劣天气前及过程中以及节假日前，做好采购人单位内部消防、水、电、电梯、绿化等安全检查，积极制定并落实应对措施(如积雪清扫)，并以报表或报告等书面形式报送采购人。 8

9、公共雨、污水管道畅通无堵塞。8

10、保持化粪池无满溢，定期进行清掏。 8

11、消防系统、电梯等大型设备及其它设备设施建立日巡查制并有记录，积极配合相关部门的年检工作。 10

12、制定完整的会务设备设施类保障方案并严格执行。 8
13、水电、维修人员24小时在岗在位。 6

三、保洁（100分）

（一）外围（30分）    

1单位院内主干道内无暴露垃圾，道路干净整洁，无果皮、纸屑、烟头、废弃物及污水；8
2、垃圾桶内垃圾清运及时，无满溢现象；5
3、绿化带内干净、整洁、无有色垃圾；车位、花坛、绿地、门窗档、遮雨棚顶（视线范围内）无明显暴露垃圾、无卫生死角、无积灰，硬化地面无痰渍污渍； 5
4、单位次干道内每天至少清扫一次以上，无明显垃圾及卫生死角；4
5、绿化区道路、路牙石及台阶上无杂草； 2
6、树上无捆绑物，无晾晒衣物棉被等； 1

7、制定全单位范围内消毒灭害计划。窨井、沟渠、垃圾房喷洒药水。灭鼠害、蟑螂，保持无明显蚊蝇滋生地、无鼠迹。3

8、电梯保持轿厢清洁，轿厢厢体洁净光亮，无手印、划痕、浮灰等。2
（二）卫生间（20分）    

1台盆无污渍、镜面无水迹，龙头无积垢；2
2、地面无积水、污渍；2
3、卫生洁具无堵塞、污垢；2
4、墙边角、窗轨干净、窗角无蜘蛛网；2
5、卫生工具摆放整齐；2
6、拖把池干净、整洁、无污迹；2
7、墙面无牛皮癣、积灰；2

8隔板无灰尘、无污迹；2
9、天花板顶灯、换气扇干净；2

10、无异味。2
（三）楼内公共卫生（50分）     
1、垃圾桶干净、整洁，垃圾袋套用规范，垃圾无满溢现象；5
2、大厅玻璃门及可擦玻璃保持干净明亮，无污渍；5
3、楼梯扶手无积灰、台阶下无杂物；4
4、室内公共区域花卉养护；4
5、平台及顶楼卫生每月检查一次，确保下水管畅通、无杂物，并记录存档；5
6、楼内地面、走廊、踢脚线光洁，无垃圾、灰尘、污渍，砖缝无积垢；5
7、各类卫生工具摆放整齐，工具房干净整洁；2
8、大厅物品干净、整洁，摆放整齐；3
9、天棚无积尘，墙边角无蜘蛛网、污渍；2
10、公共区域内门、窗干净，窗槽、窗台板整洁，无灰尘；3
11、各类门厅、走廊电灯、空调及时关闭；2
12、门、开关面板、消防器材箱（管）、宣传板及管道无灰尘、污渍、蜘蛛网，墙面无乱贴乱挂宣传品及广告；2
13、走廊、楼道、院内路灯等灯具表面无蜘蛛网；2
14、按时开关各类会议室，并保证室内干净、整洁和开水供应；2
15、吸顶灯每年至少清洗一次以上，并做好相关记录；2

16、值班室床单、被套、枕套定时清洗。2

四、会务（100分）

1、制定完善的会务保障制度并严格执行； 10

2、做好会前准备，会议期间，在岗在位，做好即时保洁； 15

3、会前做好会场布置； 15

4、非工作时间（夜间、法定节假日）会务保障及时； 20

5、会议过程中，续水按规定时间和要求及时、热情； 10

6、会后及时做好会场物品清点归类还原摆放； 10

7、会后及时做好会场保洁； 10

8、积极完成采购人交办的其他工作。 10

五、绿化养护（100分）

1、建立完善的绿化养护制度； 10

2、建立健全花木档案； 20

3、绿化区内干净、整洁、无有色垃圾、无明显暴露垃圾、无卫生死角； 15

4、专人管理花草树木，定期培土、施肥、打药、除草、修剪、浇灌、中耕，全面养护； 15

5、花草树木生长茂盛、不枯黄、无杂草、无死树和枯枝；10

6、绿化工具与绿化用品统一放在指定地点；10

7、做好看护工作，无闲杂人员随意攀、折、砍、采；10

8、协助采购人设计租摆花卉、绿植，做好看管、养护工作；10

六、食堂（100分）

1、制定详细的食堂管理方案； 10

2、除落实一日三餐保障外，有战时就餐保障方案； 15

3、有提前、延迟、夜间加班就餐方案； 15

4、所有工作人员穿工作服、戴工号牌，整体形象干净、整洁；10

5、食堂内部卫生整洁； 10

6、食堂内部防火、防资等安全检查，并留有记录； 10

7、菜品留样，并有记录； 10

8、餐具消毒； 10

9、菜品丰富多样，采购食品原材料符合质量要求。 10

七、物业办公室管理（100分）    

1、组织架构明确，分工明确，合理配备人员；10
2、穿工作服、戴工号牌，整体形象干净、整洁，使用文明用语，态度和蔼，礼貌待人，不与服务对象发生冲突；15
3、建立、健全各项规章制度（《员工管理制度》、《安全管理制度》、《检查考核制度》、《奖惩制度》、《报告制度》等）；15
4、上班期间严格遵守工作纪律，不抽烟、喝酒、睡觉、闲聊、玩手机电脑等与工作无关的事情，认真做好各项工作记录；20
5、工作态度端正，能积极主动配合、执行采购人及物业公司领导安排的其他工作；10
6、办公用品、保洁用品、维修材料等管理规范（出入库有记录、摆放整齐等）； 10
7、现场执行6S管理要求，办公环境干净、整洁，物品摆放规范、有序；10
8、建立各类台帐、记录齐全，填写规范。10