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青岛市劳动就业训练中心（青岛市劳动保障技工学校）食堂承包中标公告

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物业管理服务

山东-青岛

食堂承包

教育单位

发布于 2021-02-05

招标详情

合同公告

2021年02月05日 17时52分24秒基层单位经办人

一、合同编号：207009202000029_001
二、合同名称：物业管理服务
三、项目编码（或招标编号、政府采购计划编号、采购计划备案文号等，如有）：ZFCG2020001344
四、项目名称：物业管理服务
五、合同主体
采购人（甲方）：青岛市劳动就业训练中心（青岛市劳动保障技工学校）
地址：市南区山东路15号
联系方式：83086359
供应商（乙方）：青岛恒福物业管理有限公司
地址：
联系方式：
六、合同主要信息
主要标的名称：物业管理服务
规格型号（或服务要求）：物业管理服务
主要标的数量：1.0
主要标的单价：400.0
合同金额：400.0 万元
履约期限、地点等简要信息：
采购方式：公开招标
七、合同签订日期：2021-02-05
八、合同公告日期：2021-02-05
九、其他补充事宜：

附件：『查看附件』
发布人：青岛市劳动就业训练中心（青岛市劳动保障技工学校）
发布时间： 2021年2月5日

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1 山东路15号物业服务合同附件一、工作岗位人数及要求岗位名称人数岗位工作及有关要求物业项目经理 1 负责物业服务团队的管理，协调甲方与物业公司的业务联系，落实甲方交办的有关事务，要求有三年以上从事机关大楼物业服务管理经验，大专及以上学历，身体健康，年龄在 45 岁以下。物业内勤 1 要求具有一年以上物业会务服务经验，大专及以上学历，身体健康，年龄 35 岁以下，女性。物业热线人员、服务品质监督员 1 要求具有一年以上热线人员、服务品质监督员服务经验，大专及以上学历，身体健康，年龄 35 岁以下，女性。保安部经理 1 负责管理秩序维护人员，安排值班，协调工作，制定并落实各项安全管理措施。要求具有从事安保工作三年以上经历，业务熟练，具有一定的管理工作经验，身体健康，50 岁以下男性。保安部大门岗 2 要求具有 1 年以上保安从事工作经历，身体健康，35 岁以下男性。保安部 1、2、3 号楼执勤岗 4 负责大厅安保和礼仪服务。要求具有从事保安工作 1 年以上经历，身高 175cm 以上，形象良好，身体健康，35 岁以下男性。保安部巡逻岗 2 要求具有 1 年以上保安从事工作经历，身体健康，45 岁以下男性。保安部夜班岗 5 要求具有 1 年以上保安从事工作经历，身体健康，50 岁以下男性。 2 保安部中控室值班 7 要求具有 1 年以上从事消防监控设备操作经验，具有一定专业操控技能，身体健康，55 岁以下男性。服务部经理 1 负责大楼等场所服务部人员的管理，协助物业经理做好各区域的卫生保洁工作。要求具有三年以上从事物业保洁服务经历，具有一定的管理工作经验，身体健康，年龄 45 岁以下。服务部客服兼会议服务 4 要求具有一年以上物业会务服务经验，大专及以上学历，身体健康，年龄 35 岁以下，女性。服务部保洁员 12 要求具有一年以上从事物业保洁服务经历，身体健康，年龄 55 岁以下。服务部外围保洁员 1 要求具有一年以上从事物业保洁服务经历，身体健康，年龄 55 岁以下。服务部绿化员 1 要求具有一年以上从事物业绿化服务经历，身体健康，年龄 55 岁以下。工程部经理 1 负责大楼设备的维护管理和设备人员的排班、管理工作。要求具有 5 年以上从事办公楼、写字楼等设备维护管理工作经历，身体健康，年龄 50 岁以下男性。工程部 1—3号综合维修工 3 要求具有 1 年以上从事办公楼、写字楼等设备维护管理工作经历，具有相关业务水平，身体健康，年龄 55 岁以下。工程部配电室值班 6 要求具有 1 年以上从事办公楼、写字楼等配电室设备维护检修工作经历，取得国家认可的电工专业资质，身体健康，年龄 55 岁以下男性。工程部水泵房值班 1 要求具有 1 年以上从事办公楼、写字楼等水泵房设备维护检修工作经历，取得国家认可的专 3 业资质，身体健康，年龄 55 岁以下男性。工程部电梯管理员 1 要求具有 1 年以上从事办公楼、写字楼等电梯设备维护检修工作经历，身体健康，年龄 55 岁以下男性。合计 55 二、各岗位服务要求（一）卫生保洁 1、服务区域、内容和具体要求（1）公共区域：大厅地面、围栏、玻璃、扶手、墙面、铝板吊顶、防火门及门框、卫生间门套、电梯前室电梯门套、消火栓箱、警铃表面、排烟口等公共设施，烟缸、垃圾桶、服务台区域、各层主出入口防尘地垫、各楼层办公区域地垫等。（2）电梯（其中，创业总部 7 部，2#楼 1 部）：垂直电梯轿厢地面、地毯、轿厢壁、门、顶面、操作面板、外呼等。（3）公共卫生间（其中，创业总部-1层至 25 层，共 61个；1# 楼，共 10 个；2#楼，共 12 个）：地面（含地漏）、墙面、镜子、台面、水龙头表面、加热器表面、卫生洁具、门窗、隔断、窗台、手纸盒、擦手巾盒、皂液器、台面下管子及角落处、垃圾桶及拖把池屋等。（4）开水间：地面、墙面、台面、开水器厨表面、门、隔断、茶跟台盆等。（5）消防通道：楼梯扶手、地面、台阶、门面及框边、拉手、闭合器、百叶窗及各设备、设施表面、窗及踢脚线、灭火器表面、生活垃圾桶等。（6）地下车库：地面、防撞杆、各公用设备设施管线、地沟、集水井、斜坡车道路面、车库汽车底盘、门及门框等。（7）会议室 11 间，新闻发布厅 1 间，多功能厅 2 间，大会议室 4 4 间，影音厅 1 间，放映室 1间，创业工作室 2间。清洁范围包括地毯、玻璃门、玻璃窗、窗台、房间木门、办公隔断、踢脚线、铁皮橱、壁橱、桌椅、会议桌等。（8）垃圾清理：垃圾堆放处的地面墙角、建筑垃圾、餐饮垃圾、生活垃圾的收集清理，垃圾清运费由乙方承担。（9）楼间责任区：创业总部、1#楼和 2#楼之间公共区域的地面、台阶、百叶窗、灯柱、广告牌、铝合金玻璃饰面、夜景照明灯具、消防通道出口处装饰面、地下车库各入口、广告指示牌、室外垃圾桶、果皮箱等。（10）停车场保洁服务，包括地上、地下停车场的卫生清理和维护工作。（11）保洁服务实施要求物业公司自行组建清洁工队伍，并合理安排班次完成服务内容。楼宇清洁工作的重点是：做好大厅、卫生间、开水间、楼前广场的保洁，广场需安排清洁工轮班保洁，车库及楼内公共区域的保洁，可根据不同的上下班时间，进行合理的岗位调整。制定详细的规章制度，岗位操作规程、标准、岗位导引书等，并对员工进行培训。 2、具体工作如下表：工作内容地面清洁每月用大面积冲刷一次；随时巡回保洁垃圾清运（包括餐饮垃圾）清运 2 遍／天；电梯轿厢保洁 2 次/天； 5 通道大堂随时保洁；消杀 2 遍／月；检查项目及处理办法检查项目 1．马路、人行道、绿化地、排水沟； 2．停车场、岗亭； 3．垃圾箱、垃圾中转站、化粪池； 4．污、雨水井和沙井； 5．电梯、楼道、楼梯、走廊、楼道灯具； 6．墙面、窗、扶手、电子门、消防栓、管、电表箱、信报箱等； 7．地面； 8．值班室、办公室、卫生间； 9. 除四害。处理办法按物业管理相关标准，对轻微不合格项自行处理，对严重不合格项上报管理员和经理并提出整改方案加以纠正。考核标准日常日检、周检、月检物业管理相关考核标准；年终按国家建设部标准考核。（二）秩序维护 1、秩序维护的具体要求（1）人员及设备要求 1）秩序维护人员接受过相关安全护卫知识与技能培训。 2）上岗时佩带统一标志，器械佩带规范，仪容仪表规范整齐。 3）秩序维护工作人员相关年龄符合招标文件要求。（2）出入管理 1）主出入口实行 24小时值班制度。 2）对进出园区及楼内人员进行进出管理，非办公人员进入、非 6 办公时间进入应进行登记。 3）对于来访人员用语文明规范，必要时引导至电梯厅或指定区域。 4）对进出区域物品进行进出管理，大件物品搬出应实行查验放行制度，并形成记录；发现有可疑危险品时，应予以扣留，并上报主管部门。 5）根据实际情况规定车辆行驶路线，对进出区域的车辆进行有效疏导，保证出入口的通畅。（3）监控 1）监控室内实行专人 24 小时值班制度。 2）监控设施齐全，保证对出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警。 3）确保监控室内电话畅通，接听及时。 4）监控室收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并安排相关人员及时赶到现场进行前期处理。 5）监控记录保持完整，保存时间不少于 30天。（4）巡查 1）应根据写字楼内实际情况，制定相对固定的巡查路线。 2）白天巡查次数不少于 5 次，夜间巡查次数不少于 5 次，对重点区域、重点部位、重点设备机房至少每 2 小时巡查 1次。 3）巡查宜使用巡更设备，保持巡更记录。如无巡更设备，宜保持两人一组进行巡查。 4）巡查过程和监控室实行联动，收到监控室发出的指令后，巡查人员应及时到达现场。 5）巡查中注意异常声响、气味，如有可疑现象，应立即查明并上报，并对紧急情况采取必要的处理措施。 6）重点部位巡查应保持记录。 7 2、治安维护实施要求（1）治安工作是楼宇物业管理的重点,楼宇的安全要实行 24 小时治安监控管理制度: 1）建立合理的安全保卫组织机构。 2）完善公共区域的安全防范设施：物业公司应应统一购置质量过硬的对讲设备，对现场的安保工作进行实时掌控。 3）建立健全各项规章制度：根据实际情况，制定一套完善的各岗位、操作流程、标准、规章制度，员工奖罚制度，规范员工的行为。 4）每年通过考核采取员工竞争上岗机制，制定详细的竞争上岗计划。 5）定期为护卫员进行培训：制订详细的年度、月度培训计划，培训内容主要是岗位操作技能，服务意识，礼节礼貌，公共区域如何巡查，岗位职责，规章制度、突发事件的处理、案例培训、消防安全知识等。 3、按照物业管理的相关要求，具体工作要求如下表：工作安排定岗检查进出口、停车场：24 小时；流动巡查院区安全、违章行为、车辆停放 24 小时；车辆保管：24 小时；突发事件：90—120秒，责任保安或车辆管理员到达现场；学习训练训练：1次／天；演练：1次／月；培训：按公司制订的培训计划。检查项日及处理检查项目 1．查可疑人员、外来人员； 2．查违章停车、违章装修； 3．查室外施工、搭建情况； 4．查乱摆卖现象； 8 方法 5．查高空抛物、乱扔垃圾现象； 6．查破坏绿化、占用绿地现象； 7．查漏水、漏电、漏气现象； 8．查房屋本体设施和公共设施情况。处理方法按照物业管理的相关要求，对轻微不合格项即时纠正或报相关主管处理，严重不合格项填写《纠正措施报告》，并上报经理处理。考核标准平时按物业管理相关考核标准；年终按国家建设部规定的考核标准。（三）车场管理 1、保安流动岗督导车辆保障地上车位有序停放。 2、重要活动，上级领导督查工作的安全保卫，车辆疏导等。（四）绿化服务 1、绿化服务具体要求（1）建立物业服务区域绿化养护方案和绿化管理制度，并做好服务工作记录。（2）根据服务区域绿化实际需要，配置专、兼职绿化服务人员。（3）绿化养护人员应根据季节要求，按照养护规范对楼内公共区域的植物、草地、花卉等进行定期养护。（4）重大节日宜进行绿化装饰，如绿化小品、花草摆放等。（5）室内绿植养护应符合表 1 的要求。表 1 室内绿植养护要求项目服务要求绿化外观土壤表层无杂物、无枯叶。叶子健壮，叶色正常，有光泽。盆器及托盘完好干净，托盘无积土摆放根据室内布局的需要或顾客需要在公共部位摆放绿化，布局合理、均匀、疏密有度。盆栽植物的色彩，形态和气质应与 9 空间大小、装饰氛围及功能相协调修剪养护定期浇水、施肥，定期修剪，保证造型优美选种选择观赏性强、观赏周期长、存活率高、方便管理的植物用肥及用药控制应选用无毒、无害、无味、园艺型肥料。发现病虫害及时更换植物，禁止在室内喷洒农药（6）室外绿化养护应符合表 2 的要求。表 2 室外绿化养护要求项目服务要求修剪草地：根据长势状况每年定期修剪整形，草的高度不超过 9cm 且保持一致，草坪无杂草草屑；灌木：根据长势状况每年定期修剪整形，植物主枝分布均匀，通风透气，造型美观，绿篱整齐一致；乔木：每年冬季修剪一遍，树冠圆整、树势均匀，45 度剪口靠节光滑。针叶树应保持明显顶端优势灌溉具体灌溉次数视天气情况而定，供水充足，保持植物良好长势，不出现大面积枯萎等缺水现象除杂草、松土草地定期除杂草，草地上无开花杂草，花木丛中无高于花木的杂草；定期疏松表土，土壤疏松通透施肥定期进行施肥，施肥均匀、充足、适度，保证绿化植物强壮、枝叶茂盛病虫害防治及时防治，病株、虫害现象不成灾扶正、加固对新植和弱小树木、植物做好综合防护，及时扶正加固补植对因生长不良造成的残缺花草树木及时补种，能满足植物生长的条件下无黄土裸露防风防汛灾前积极预防，对树木加固，灾后及时清除倒树断枝，疏通道路，清理扶植，尽快恢复原状 10 清理绿化垃圾修剪下来的树枝和杂草，当天清理运走，专人跟踪保洁防寒寒冷季节应有防冻保温措施（五）工程管理 1、总体要求：设备运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性，其次设备的运行在技术性能上应始终处于最佳运行状态，以发挥设备的最佳效用。（1）制订严密的、科学的操作规程。（2）对操作人中进行专业培训，掌握专业知识和操作技能。（3）加强维护保养工作。（4）定期校验设备中的安全附件，保证灵敏可靠。（5）技术人员对设备运行参数和统计结果作分析，及时发现事故的潜在因素，采取有效措施进行改善，确保安全运行。（6）发生设备故障后对其原因及规律进行分析，提出有效的改善措施，确保类似事故不再发生。（7）系统的日常运行具备完善的设施设备运行服务方案，管理人员和专业人员持证上岗。楼宇设备运行管理的目的在于提高设备的运行效率，保证运行质量，最终提高整座大楼的运作效益。设备运行、维护管理的优劣直接关系到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限，关系到大楼的供电、供水、供热、供冷等供应状况能否正常，关系到能否为用户提供一个高质量的安全、舒适而方便的工作环境。 2、各系统的管理目标如下：（1）公共照明 1）公共照明灯按时开启，满足物业服务区域内使用要求。 2）应定期巡视院落、道路、大堂、电梯厅、楼道等公共部位照明设施，及时修复损坏的开关和灯具。 11 （2）供变电系统 1）工作要求： a.配电系统是为建筑物提供能源的系统，也是楼宇安全正常运行的最基本保障，管理人员将对配电设备实行运行状态的全面监控，对高压室、变压器室、低压室、发电机室进行巡视检查，监视记录电压、电流、功率因数等运行参数，一旦发现问题，给予及时处理。当发生局部停电等运行故障时，按照预定程序进行倒闸操作，保证安全可靠运行。大楼应急发电机将始终处于良好备用状态，随时具备立即起动条件，定期进行启动试验运行，保证万无一失，及时供电。 b.制定供电系统内部管理规范及临时用电管理措施。 c.高压配电室 24 小时专人值守，定时检查设备运行状况，对主要运行参数进行查抄；具备无人值守条件的配电室应定期检查，用电高峰时期适当增加巡视次数；其他低压配电室定期巡查；配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止有害生物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁；配备符合要求的灭火器材。 d.负责对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好，定期启动及维护备用发电机（组），确保随时可应急启用；定期对应急照明（带蓄电池）设施进行检查、维护，每月 1 次对蓄电池组进行充放电试验，使其处于有效待命状态；至少每半年 1次对变配电设备设施进行检查、维护、清洁，并做记录；每年 1 次进行高压电气设备试验，留存高压电气测试合格的报告。 e.发现安全隐患应及时处理，并及时向甲方报告详情，确保设备、设施正常运行。 2）技术要求： a.高低压供电系统： b.高（低）压变（配）电柜操作运行正常，检测表计显示准确。 c.高（低）压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常。 12 d.变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求。 e.功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠。 f.变（配）电系统联络自切正常。 g.EPS 和 UPS 电源系统： h.控制柜运行正常，检测表计显示正常。 i.输出负荷不得超出设计范围。 j.蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求。 k.电源切换功能正常，不出现电火花、输出中断等现象。 l.确保运行时散热功能正常。 m.蓄电池损坏或达到使用寿命应及时更换，保证系统正常运行。 n.应急供电系统： o.发电机控制柜手动及自动启动正常，各类表计显示正常。 p.自动转换开关状态显示完好。 q.油料储存应符合安全要求。（3）电梯 1）电梯应经取得相应资质的特种设备检验机构检验合格，并取得《安全检验合格证》后投入使用，此后每年进行 1次定期检验，并张贴新的合格证。 2）配合专业维修保养单位对电梯进行定期保养和维修，并按照所签定的设备维保合同对其提供的服务进行监督。 3）电梯日常运行平稳舒适，动作准确可靠，直梯轿厢内外钮、轿厢内灯具、扶梯踏板、扶手带等配件保持完好。 4）建立应急事件处理机制，培训本单位工程技术人员解决一般的电梯故障，发生重大故障时应对维修保养单位到达现场的时间做出要求。（4）空调系统 13 1）对空调系统开机前进行检查，测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录。 2）定期检查冷却塔风机、变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱，保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷却水。 3）定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录。 4）定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进行检查保养。 5）定期检查空调机组马达、风机的运转情况，记录运行参数。 6）定期安排对新风量、排风量的测定。 7）确保各种管道、阀件及仪表完好齐备。 8）确保能量计费系统处于完好状态。 9）保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷冻水。 10）保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的采暖热水。 11）应委托取得资质的专业机构定期对空调系统进行清洗保养，清洗内容和频次符合相关规定。（5）给排水设施 1）每日对各类水泵、阀门等进行检查，确保给排水系统通畅，风机正常，各种管道阀门完好。 2）确保仪表显示正确，系统无明显异味和噪声。 3）每季度对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆，定期对轴承进行润滑，定期对污水处理系统全面维护保养。 4）每半年 1 次对二次供水水箱、蓄水池进行清洗消毒，并取得卫生部门出具的水质检验报告，确保生活饮用水水质达到 GB 5749 的 14 要求；生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照 GB 17051执行。 5）定期对电机、水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养。 6）进行规范加压操作，确保用户末端的水压及流量满足使用要求。 7）水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口应安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保护。 8）定期对室内集水坑、隔油池、室外化粪池进行清理。（6）楼宇自动化系统 1）服务器、UPS、传感器、直接数字控制器等工作正常、通讯正常、线路整齐、整洁。 2）末端设备接线正确、线路无损、安装牢固。 3）定期对计算机系统数据进行备份。 4）每年对传感器、执行器等仪器仪表相关设备进行校对。 5）建立机房管理制度，控制室机房实行封闭管理，配备符合要求的灭火器材。（7）电子巡更及防盗报警系统 1）工作站工作正常、整洁。 2）巡更器具工作正常。 3）巡更点位置正确、安装牢固、工作正常。 4）各类防盗探测器安装牢固、线路无损、工作正常、整洁。 5）防盗报警控制器线路无损、工作正常、整洁。（8）监控系统 1）摄像机安装牢固、位置正确、工作正常、整洁。 2）视频记录设备工作正常、整洁。 3）监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁。 15 4）矩阵工作正常、线路整齐、标识清楚。（9）避雷系统 1）避雷系统应由取得资质的专业检测机构进行检测。 2）定期检查避雷带、避雷针、避雷线、避雷网等装置。 3）定期检查重要机房的设备防静电地板的接地是否可靠，并对各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查。 4）定期对变配电室内设备的接地带、各重要机房内的配电柜及设备接地进行检查；保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好。（10）消防设施 1）疏散通道、安全出口、消防车道保持畅通，无堵塞、占用、锁闭现象；严禁占用防火间距。 2）室内消火栓箱醒目、无遮挡，箱门应设置紧急开启装置，栓口、水枪、水带齐全好用，启泵按钮应能够正常启动消防水泵。 3）室外消火栓、水泵接合器应完好，无损坏、埋压、遮挡、圈占现象。 4）灭火器保险及喷嘴外观良好，无损坏、无锈蚀，压力表显示在正常范围内，应定期维修、检测。 5）消防水池等消防储水设施水量达到规定水位，冬季应有防冻措施。 6）设自动消防设施的，应确保自动消防设施运行正常；发生火灾时，火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、排烟送风系统、防火卷帘等应能及时联动，各设施启停均在消防控制室有信号反馈。 7）设自动消防设施的，配合专业检测维保机构进行检测、维修保养机构对消防设施进行检测和维保，每年至少进行 1次全面联动检测，每月进行 1次专项检查，检测、检查应有记录。 3、维护保养工作 16 维护保养工作方式分日常维护保养和定期维护保养二个层次：日常维护保养属运行操作人员的职责范围，各部门使用的机器设备要有专人负责，并严格按照操作规程操作使用。其工作内容主要是巡视检查及调整、清洁，由值班、巡视人员进行，重点在于设备的外观、功能状态。定期维护保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要。其内容包含性能状态检查、系统试验及计划性修理，由维修人员在工程技术人员指导下实施。（1）日常维护保养、定期维护保养的质量控制 1）日常和定期维护均按相关工作规程实施。保养工作按工作性质和区域划分到人，专职负责。各责任人按规程、计划做完维护保养工作后在相应图表中作记录。同时项目经理与工程技术人员根据设备管理和维护保养制度分层次、分系统对设备状况、保养工作质量进行定期和不定期检查、评议，发现不合格即查找其发生原因，提出改进措施并跟进实施。对各责任人的设备维护保养工作质量及效果之检查评议结果，将作为员工工作业绩量化考核的依据。 2）主要系统定检工作要求： a.供配电系统：对相零地线端子检查是否接压良好，牢固可靠。线路的电压、电流、功率的检测仪表是否正常，其接线是否牢固，显示是否清晰。 b.给排水系统：检测各种水位检测和控制器件动作灵敏度，是否有误动作。 c.空调系统：对各温湿传感器、压差传感器等部件进行灵敏度测试，对各个电磁阀门进行开、合测试。定期对风机盘管进行清洗。年度换季时进行大清洗。 d.电梯系统：按电梯安全检测和保养规范要求进行周检、月检、季检和年度审核工作。 17 e.闭路电视监控系统：检测各处监视探头镜头是否清洁，螺丝是否有松脱，云台是否转动灵活，线路是否连接完好。中央监控室的屏幕图像是否清晰，信号是否受到干扰，录像机是否工作正常，录制磁带是否图像清晰。 f.中央监控室机房监控系统：检测中央监控室的空气温湿度是否符合标准，防静电环境是否合格，各路子系统弱电信号是否正常，模拟屏或电视墙显示是否正常，集控台与运端通讯是否正常，楼宇自控软件系统是否运行良好，各个设备接地是否良好，UPS 不间断电源是否工作良好。 g.停车场管理系统：检测道闸升降是否自如，读卡器是否工作正常，各处指示灯是否正常运作，报警器是否工作，计算机停车场数据库管理系统是否运行良好。 h.消防监控系统：检测消防联动控制台各项控制功能是否有效，线路连接是否可靠，报警信号装置是否失效。抽查烟、温感探头是否反应正常，试验消火栓破玻按钮信号是否有效，检查消防应急广播功能是否正常，检查试验送风及排烟系统设备。 i.发电机系统：检查冷却水位、油位、滤芯塞指示器，检查传动皮带松紧度，检查机组有否漏油、水情况和启动蓄电池电压、液位及比重，检查机组外部螺丝有否松动现象。 j.防雷接地：雷雨季节到来之前，均应对整个系统进行检查和维护、提前做好防雷准备。在大雷雨后，也要尽快对系统进行检查，查看是否有因雷击而导致某些连接点的松脱和断开。若有问题，立即处理。 4、消防安全管理（1）消防安全管理具体要求 1）制定消防安全管理制度，建立消防责任制，确定消防安全责任人、消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材和消防设施。 18 2）消防巡查人员、自动消防系统操作人员、专职消防队及志愿消防队消防员应接受消防职业技能培训，自动消防系统操作人员应取得国家认可职业资格证书，持证上岗。 3）期组织防火巡查、防火检查，巡查、检查时填写记录，并由检查人及其主管人员签字；巡查、检查时应及时纠正违法违章行为，拒不改正的，物业服务企业应上报公安机关消防机构或当地公安派出所。 4）消防控制室实行 24 小时值班制度。 5）每年至少举行 1 次消防演习。 6）应开展经常性的消防安全宣传和培训。应组织有关人员每年至少进行 1 次消防教育培训，使其具备检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力和消防宣传教育培训的能力。 7）根据情况确定消防安全重点部位，并设置明显的警示标志，配备符合要求的灭火器材，由专人每日巡查；对易燃易爆品设专人专区管理，填写检查记录。 8）物业服务企业应建立消防档案，统一保管、备查。（2）消防安全管理实施要求 1）消防组织机构的建立： 2）物业管理项目部负责建立消防安全小组。 3）项目经理为消防安全负责人。 4）项目部其他人员为义务消防员。 5）安全管理主管为专职安全监督员。 6）日常巡视安全管理员为兼职消防巡视员。 7）管理处负责制定组织机构图及人员职责。 8）建立各项消防制度 9）消防检查制度 19 a.专职安全员每日检查楼宇内的消防安全情况，包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等，检查结果记录在《安全检查记录》中，该记录每周由项目经理审核。 b.兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每两小时巡视一遍，并填写《消防安全检查登记表》。 c.在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。 d.发现业主因装修造成的消防隐患，应向业主发放《整改通知》，限期整改，并跟踪验证。 e.项目部制定《动火审批制度》，内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。（3）消防知识培训 1）对业主的消防要求(包括安全用水、用电)，通过《业户须知》、《管理公约》传达到各业主，并向业主发放有关消防学习资料，用宣传栏等消防宣传途径对业主进行消防宣传教育。 2）项目经理每月检查一次安全活动记录并签字认可。（六）会务及接待服务 1、服务实施要求（1）接待服务 1）接待场所工作时间不少于 8 小时，工作时间应有现场接待人员，其余时间设值班人员。 2）提供多种接待途径，包括但不限于现场接待、接听电话及传真、收发信函及电子邮件。 3）接待服务中应注意用语文明、礼貌、规范。 4）对业主或物业使用人的咨询、求助等事项，应及时答复，答复率 100%。 5）受理服务事项应进行记录并存档。 20 （2）报修服务 1）应在双方约定的时限内处理业主或物业使用人的报修，急修 20 分钟内赶到现场进行应急处理。（3）设立客户服务中心 1）24小时为机关工作人员提供咨询服务、协调、解决便民服务一线问题。 2）设立值班牌、值班电话，随时接受工作人员的投诉，以督促管理处服务工作，不断改进服务质量。 3）在能力所及范围内，在不影响正常管理前提下，最大限度满足用户服务需求。 4）及时征求入驻单位的意见和建议，完善便民服务功能。 5）服务项目和收费标准透明、公开，并在宣传栏中公布。（4）会务服务 1）会前准备 a.席签准备： b.准备好席签架，且席签架须洁净、无灰尘、无污迹、无损坏。 c.席签架的内容根据要求进行打印，字迹准确、完整、清晰。 d.席签须按标准摆放在相应桌位的台面上。 e.卫生清洁：室内桌椅、沙发、空调、地面、墙壁及所有会议设施设备等做到表面洁净、光亮，无灰尘、无污物、无杂物。 f.室内绿植茂盛、无枯叶、无枯枝，造型好。 g.饮用水准备： h.做好充足的饮用水准备工作，于会前 10 分钟准备完毕。 i.音响、视频系统及设备准备： j.会议前半小时，开启总电源，打开会议中所使用的空调、音响、麦克、投影、幕布等设备，检查到位，保证正常使用。 21 2）会中服务 a.会议开始后，要做到及时斟倒茶水，会中按 5-10 分钟斟倒茶水一次。 b.茶水如果出现温度低或浸泡时间长没有色泽须及时更换。 c.会议休息期间，及时清理垃圾、摆放好桌椅。 d.会议进行中须对各路话筒进行通道全时监听，有情况随时处理。 3）会后工作 a.协助会议主办方整理会议物品，并对会场进行检查，如发现与会人员遗留物品须及时与其联系，尽快物归原主，如与会人员离开，交主办单位代为转交。 b.对会场进行卫生清洁，卫生标准同会前准备一样，离开时，须将室内电灯、空调及音响等设备关闭，门窗锁好，切断电源，做好记录。 4）其他工作 a.做好会议室电灯、空调、音响等设备的日常检查工作，发现隐患及时处理。 b.做好桌椅、沙发等日常检查和维护工作，确保其牢固完好，无脱漆，无开裂，无破损。 c.遇到重大、临时性会议时，应协助会议主办方提供会务保障服务 d.会务服务人员年龄不得超过35岁。（七）餐饮服务 1、本项目职工工作餐标准：工作餐为午餐，甲方支付给乙方的工作餐费用标准根据市直机关工作餐标准执行，乙方需在此基础上保证工作餐标准不低于 3 荤 4 素 6 主食 1 汤 1 水果 1 酸奶。 2、乙方按照餐标每周更换菜谱报甲方审核通过后由乙方自行负 22 责采购食材并负责对制作的菜品进行成本核算，并报甲方审核。 3、饭菜质量及服务保障（1）严把原料进货关，主要原料：肉类、蔬菜、油类、粮食等全部采用市政府招标采纳的供应厂商，并按规定索证，其中蔬菜按二级检测农药残留合格方可使用，海产品从规模大、信誉度良好供应商中选择，进货后将进货单据留存备查。（2）严格执行原料使用前的二级检验制度（厨师长、主厨）杜绝使用疑问原料，确保使用原料新鲜。（3）定期（每周）开列菜谱，由食品营养师鉴定及成本核算员审核后，方可使用。菜谱制定以营养、卫生、健康为主导，注重荤、素搭配及口味、色泽、烹饪方法之间的合理配置。（4）精细加工各种原料，由质检员巡察、评定。精心制做。烹调由特级厨师掌勺，厨师长根据色、形、味、芡、等方法进行评定。（5）严格执行《食品卫生法》和《传染病防治法》等有关法律法规和卫生制度，食品实行留样和记录制度。 4、就餐标准的核定（1）每日进行成本核算，每月公示餐饮收支情况。（2）原料价格以市政府“阳光采购工程”参考价为准。（3）为平抑季节性价格波动，以年收支平衡为准。 5、其他要求（1）甲方为乙方服务管理进行合理监督，以保证高质量完成餐饮服务内容。（2）甲方要求就餐人员遵守食堂管理规定，由乙方监督维持就餐秩序并监督就餐过程中存在浪费和外带食物的现象，一经发现应及时联系甲方主管人员，以保证良好的就餐秩序。（3）甲方若因工作时间调整而变动就餐时间，应提前一天通知乙方，以便乙方做变动就餐的准备。 23 （4）乙方负责保质保量完成餐饮服务内容。（5）乙方经营管理期间须遵守甲方的各项管理规定，合法文明经营。（6）乙方在加工生产过程中，严格遵守设备操作程序，人为责任造成设备损坏照价赔偿。造成人身伤害由乙方自负。（7）乙方每日进行成本核算，每月公示餐饮收支情况，确保就餐标准达标。（8）节约能源，爱护设施设备。设施设备建账立制。（9）认真对待处理就餐人员投诉，与甲方相关部门沟通良好。（10）低值易耗品及办公用品乙方自理。（11）乙方负责将各项管理规定、岗位责任制警示牌的安装及办公设施和配置及住宿交通等费用。（12）乙方保证甲方就餐满意率达 85%以上，甲方按月或季度可进行一次民意测评，若达不到要求，乙方必须采取措施整改，满意率连续三次不达标或者存在严重其他问题，影响甲方就餐人员利益、健康等，甲方有权终止合同。（13）乙方按食谱要求采购主副食品，保证质量的主副食品。（14）乙方负责办理食堂的有关手续（如卫生许可证等）甲方协助，乙方办理健康证以及其他从业人员的相关证件。（八）其它与物业管理内容有关事项 1、档案资料管理（1）乙方要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。（2）在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。 2、人员办公场所及住宿甲方为乙方提供相应的办公场所，人员住宿由乙方自行承担。 3、物业日常保洁易耗用品由乙方配备。保洁易耗品例如：保洁 24 工具、保洁用料、洗手间用品（卫生球、洗手液、卫生纸、垃圾筒、垃圾袋、卫生间纸篓）等。提供的易耗用品必须是正规厂家生产的知名品牌产品并在使用前经过甲方认可。 4、园区垃圾桶、楼内垃圾桶、不锈钢立式痰盂、水杯等固定资产物品由乙方配备。 5、物业管理总体要求和分项指标（1）总体目标在委托管理合同期内按照“安全、清洁、优美、舒适、方便”目标进行管理服务。（2）分项指标 1）业主满意率 95%以上； 2）管理服务年有效投诉率 5‰以下，处理率、回访率 100%； 3）房屋完好率、公共设施完好率 98%以上； 4）卫生、消杀、环境绿化市级达标率 100% 5）维修及时率、合格率 100%； 6）因管理责任造成的重大刑事案件、进场进库机动车被盗事故为零； 7）杜绝因管理责任造成的重大火灾事故、安全事故； 8）保证提供充足的资源。 6、乙方建立应急预案（1）突发事件处理具体要求 1）制定常见突发事件的应急预案，建立快速响应机制。 2）明确突发事件责任人。 3）事件发生时应及时告知业主或物业使用人，重大突发事件按规定上报并协助采取相应措施。 4）定期对相关人员进行应急预案培训。 5）每年组织 1 次以上应急预案演习。 25 （2）突发事件通常包括： 1）突发火灾； 2）电梯故障； 3）紧急停电停水； 4）治安事件； 5）意外伤害。（3）突发事件处理实施要求 1）管理目标 a.确保区域内无因管理责任引发的重大火灾。 b.维护好区域内的公共秩序，控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象；控制小商小贩进入。 c.有预见性地对任何可能危急业户的安全情况，采取防范措施。 d.建立交互式联动治安网络：在区域内设立流动岗哨，实行 24 小时值班巡逻制。做到每两小时巡视一遍，并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。遇有紧急情况或其他治安需要，管理处通过对讲机下达指令，巡逻人员可在 1 至 3分钟内到达现场进行支援。 2）紧急情况下的应急处理要求：发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，管理处迅速调集巡逻安全管理员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。发生案件时，立即报警并维护现场，协助公安机关调查破案。项目经理应在突发事件发生的第一时间到达现场，并向上级进行报告。（九）考核标准甲方按月对乙方进行考核，考核结果作为下年度续签合同的主要依据。考核结果出现单月得分低于 80分，或全年平均得分低于 90 分的情况，甲方将不再与乙方续签合同。 26 物业工作月度考核表类别序号工作考核内容扣分值得分备注综合管理（27 分） 1 未经甲方允许，出现缺岗、少岗情况，或空岗超过 1天以上的。 2 分/次 2 因自身管理原因导致重要接待失误，并造成严重影响的。 8 分/次 3 服务对象对物业工作有投诉，经查实的。 3 分/次 4 因自身管理原因受到市级及以上部门通报或被媒体负面报道。 10 分/次 5 各岗位未按要求统一着装、佩戴统一标志，装备佩戴规范；仪容仪表不规范，工作人员有烫发，染发，留长发情况；上岗时精神不饱满，姿态不端正；对外接待不够热情周到。 2 分/次 6 出现空岗、睡岗的，在岗上看书、玩手机、聊天等与工作无关行为的。 2 分/次安全保卫（17 分） 7 未严格执行人员出入登记制度，交接班记录不清晰。 2 分/次 8 对进出车辆管理、疏导不力，停车区域车辆停放无序的。 3 分/次 9 因工作疏忽导致物品设施、设备有丢失或人为损坏；办公区域秩序维护不力，人员拥挤，存在安全隐患问题的（未造成严重影响的）。 5 分/次 27 10 消防水箱每天检查一次，消防泵、消防栓每月巡查两次，灭火器、消防水带每月检查一次，对未按要求检查的；消防设备有丢失损坏，消防报警及消防应急设备出现故障的。 2 分/次 11 安保人员按设定的路线每小时至少巡查一次，夜间室外巡逻应 2人以上，严格按时报岗并做好记录；到达每个巡更点的时间误差不超过五分钟，发现问题及时汇报，对未达到要求的。 2 分/次 12 监控中心未按要求 24 小时有人值守，值班人员不能熟练使用安全防范设备设施（如监控，消防主机等），值守时有睡觉、脱岗现象，不能熟悉各类应急预案，妥善处置突发事件的。 3 分/次工程管理及维修（26 分） 13 工程人员技术不熟练，不能满足日常维护、维修工作要求的。 2 分/次 14 对各类设备设施进行巡检、检修、维修和保养记录不完整，未及时对故障设施进行维修的（报修项目需报甲方，一般维修应在当日完成）。 2 分/次 15 工程技术人员未对相关设施、设备系统的异常情况及时处理，未按保养计划及时对弱电等系统进行检修、保养的。 2 分/次 28 16 在工程维修和设备维护范围内，出现乙方拒不执行的情况。 5 分/次 17 乙方应 24 小时受理甲方报修，接到任何报修应在 15 分钟内到达现场处理，对未达要求的。 2 分/次 18 供排水管道定期检查，并进行除锈、防腐处理，外露水管需做保温处理；排水管井（管沟）应每月检查，雨季台风来临应彻底清理并做好防范准备；化粪池、生活用水、雨污水定期巡查，确保排放畅通，无冒溢现象，对未按要求进行巡检维修的。 2 分/次 19 配电室值班登记不完善，有脱岗现象的，日常电路维护与检测工作不到位，不符合相关安全规定的。 2 分/次 20 每季空调启用前，未提前对风机盘管进行清洁养护，未对空调水管和保温层进行检查的。 2 分/次 21 对照明进行每日巡查、及时维修，对未按节能方案和措施造成用电浪费的。 2 分/次 22 出现急修或其他工程任务完成不及时、维修质量不合格等情况影响正常运行的。 5 分/次 29 环境保护、卫生、绿化服务（20 分） 23 遇重要接待或参观时，保洁团队应提前 1 小时将卫生打扫干净，对未能及时完成的。 2 分/次 24 卫生间即时保洁，保证无异味、尿迹，台面无水迹；镜面清洁光亮，墙面、隔断无污迹、无灰尘；重要接待时卫生间梳洗用品准备及时充分；洗手液、卫生纸应随时供应，及时补充，对未按要求做到的。 2 分/次 25 公共区域地面适时清洗，楼梯间墙面每周至少除尘一次；楼梯间、天花板无灰尘，无乱贴乱画，无擅自占用现象；大厅等公共区域的大理石地面保持光亮，每季度至少抛光 1次；会议室应保持干净整洁，器具摆放有序。对未按要求做到的。 2 分/次 26 生活垃圾及时联系垃圾清运公司清运，确保无异味，无苍蝇；区域内垃圾桶每天清理，垃圾不超过桶的 1/2，室内垃圾桶石英砂清洗更换及时，对未按要求做到的。 2 分/次 27 每天洗擦一次电梯饰面，地毯每日吸尘一次，每周对电梯门壁擦涂防护剂，对未按要求做到的。 2 分/次 30 28 保洁设备由专人维护管理，专业人员使用并做好登记，无丢失损坏，未经甲方允许，不得外借，对未按要求做到的。 2 分/次 29 及时清除停车场内垃圾，发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗；确保标识，指示牌等公共设施无灰尘，对未按要求做到的。 2 分/次 30 路面每天循环保洁，发现垃圾杂物及时清除，垃圾滞留地面不超过半小时；室外公共区域每日清理，绿化带中没有垃圾等杂物。对未按要求做到的。 2 分/次 31 定期喷洒药物，做好病虫害防治工作，无明显病虫害迹象，花卉树木长势良好，无死树枯枝，具有观赏效果，对未按要求做到的。 2 分/次 32 草坪生长整齐，无明显缺水枯黄和秃裸，杂草面积不大于 2％，每星期清扫两次绿化地/丛中的烟头、纸屑等垃圾。对未按要求做到的。 2 分/次会务、接待服务（10 分） 33 会务人员形象良好，接待与会务保障时要热情周到，服装统一，对未按要求做到的。 2 分/次 34 提前准备好接待或会议所需物品，打扫卫生，地面光亮无灰尘，桌椅、茶几、烟灰缸等随时整理清洁，确保会议室无苍蝇，无异味；配合甲方工作 2 分/次 31 人员打印并摆好桌牌、会标、会议材料等，提前检查调试好会议所需设备，确保设备性能确定。对未按要求做到的。 35 接待或会议过程中及时倒水，满足与会人员要求的会场条件与会议需求，保持接待活动或会议过程中环境舒适，适时开启空调，玻璃窗及室内照明。对未按要求做到的。 2 分/次 36 接待会议结束后及时清理会场垃圾，整理好桌椅，整理好会场桌牌，检查与会人员是否落下资料；擦洗好桌面地面，清洗茶杯，烟灰缸等用具；关好会议室灯光与门窗，协助或提醒设备管理人员关闭设备。对未按要求做到的。 2 分/次 37 前台接待需做好对访客的登记、指引、答疑等工作，未经甲方允许，不得出现缺岗情况，因自身原因服务对象对前台有投诉一经查实的。 2 分/次 32 服务人员单价明细表序号岗位人数岗位单价（元/月）岗位月费用岗位年费用 1 项目经理 1 11051 11051 132612 2 物业内勤 1 7549 7549 90588 3 物业热线人员、服务品质监督员 1 6849 6849 82188 4 保安部经理 1 7597 7597 91164 5 保安部大门岗 2 6897 13794 165528 6 保安部 1、2、3号楼执勤岗 4 6297 25188 302256 7 保安部巡逻岗 2 6297 12594 151128 8 保安部夜班岗 5 6297 31485 377820 9 保安部中控室值班 7 6297 44079 528948 10 服务部经理 1 7549 7549 90588 11 服务部客服兼会议服务 4 6249 24996 299952 12 服务部保洁员 12 5862 70344 844128 13 服务部外围保洁员 1 6162 6162 73944 14 服务部绿化员 1 7249 7249 86988 15 工程部经理 1 7897 7897 94764 16 工程部 1—3号综合维修工 3 7197 21591 259092 17 工程部配电室值班 6 7197 43182 518184 18 工程部水泵房值班 1 7197 7197 86364 19 工程部电梯管理员 1 7397 7397 88764 合计 55人 - 363750 元/月 4365000 元/年恒福物业合同山东路15号物业服务合同附件

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