本项目属于物业管理行业。

1.实质性技术需求：

序号	采购项名称	数量	实质性需求条款
1	物业服务	2年	1	组织机构设置及人员配备评价	组织机构设置合理，项目经理及各专业管理人员、其他人员配备齐全。物业人员必须经过政审且是本市常驻人口，无违法犯罪记录。身体健康并取得健康证。
			2	针对本项目特点（学校类）专业化管理方案	方案考虑全面详细，不漏项、专业性、针对性、系统性强，满足招标人采购需求。
			3	人员培训方案	人员培训包括对各类人员的培训计划、方式、目标及言行规范、仪容仪表、公众形象等全项内容
			4	管理规章制度	管理规章制度齐全、合理、切实可行。
			5	物业管理应急预案	方案中应体现紧急预案，要求实用，经济，切实可行。
			6	人员保密管理方案	人员保密管理方案规范、切实可行
			7	投标人拟使用的设备、耗材评价	设备先进，拟使用的清洁药剂具有产品质量监督检验机构所出具的环保检验报告。投标人提供其他成熟项目所用清洁药剂供货合同、检验报告扫描件
			8	投标报价合理性	投标报价科学合理

投入本项目的电工须提供《中华人民共和国特种作业操作证（高压电工作业）》和《特种作业操作证（低压电工作业）》证书加盖公章的复印件。

2.一般技术需求：

人员及岗位要求：

1、物业人员设置

序号	岗位名称	人数	要求	是否接受退休人员	工作时间
1	项目经理	1人	50周岁以下，常驻项目现场，不得兼管其他项目	否	每周5日，每日8小时
2	保洁	3人	男女不限，室内室外保洁	否	每周5日，每日8小时
3	工程	1人	60周岁以下，身体健康	否	每周5日，每日8小时
合计		5人
备注：维修、专项清洁、保洁综合调度。

2、食堂人员设置

序号	岗位名称	人数	要求	是否接受退休人员	工作时间
1	主厨兼食堂管理	1人	男女不限，60周岁以下，身体健康持健康证和厨师证上岗，菜品烹饪	否	每周5日，每日8小时
2	面点师	1人	男女不限，60周岁以下，身体健康持健康证和厨师证上岗，主食制备	否	每周5日，每日8小时
3	帮厨	2人	男女不限，60周岁以下，身体健康持健康证上岗，菜品切配，用具洗刷，清洁	否	每周5日，每日8小时
合计		4人
备注：厨师、面点、帮厨综合调度。

各岗位人员具体工作内容、职责及服务标准：

（一）物业

1、工程维修

1.1房屋本体的维修、养护管理内容及标准

包括但不限于：

（1）房屋本体：房屋外观整洁、无脱落、无污渍、无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

（2）屋面：无违反规划私搭乱建、无杂物堆放。天花板无破损、无脱落隐患。

（3）地面：平整、干净、无塌陷、无污染、无杂物。

（4）屋内：房顶定期清理清扫维护

（4）所有维修材料由甲方提供，乙方负责安排人员进行维修。

1.2强、弱电维修内容及标准

（1）强弱电工负责学校电器线路、机电设备的维修服务。

（2）强弱电工负责学校电话、网络、会议设备、广播设备的维护及维修。

（3）强弱电人员每天应按规定路线对服务区域内的电器设备、线路等进行巡视检查。对巡检过程中发现的问题，巡检人员应及时按设施设备维修的要求对其进行相应的处理，处理完毕后应对处理效果进行检查；对不能及时解决的问题，则应将相关情况向客户进行说明，并将此情向部门主管汇报，以便其寻求相应的解决方案。

（4）检查会议室设备，协助布置会场，测试设备，掌握各类突发事件的应急方案，定期对所管辖设备进行清扫保养。

1.3消防设施维护维修

1.3.1 消火栓系统

每天巡查，每月检查一次消火栓。

消火栓每季度由消防组进行放水检查一次，各部位水带箱中的水带和水枪每季度检查一次。

1.3.2灭火器

消防组每隔一年至一年半更换一次固定泡沫灭火装置的药剂。

每年更换一次各部位的轻便手提式和推车式泡沫灭火器。

保持灭火器材的外表清洁。

灭火器材附近不得堆放杂物。

物业人员不得随意改变灭火器材的摆放位置。

1.3.3 消防安全疏散系统

安全疏散指示标志每月全检一次。

每月对防火门及闭门器、顺序器、合页密封情况检查一次。

每月对防火卷帘门手动、联动测试一次。

每月对疏散通道、安全出口检查一次。

每月测试一次辖区内消防广播。

1.3.4 其他消防器材

每年对辖区内的电气设备组织一次联合检查。

每半年检测一次配电房的灭火装置。

1.3.5 检查和测试记录

根据上述规定，定期检查、测试各类消防设备，尤其是重点部位，每次测试结束后，应认真、详细地做好记录，存档备查。

1.3.6消防设备故障的处理

检查防设备时，若发现消防设备出现故障，应在当天及时修复。对于比较严重的故障，应及时向项目经理及总务处汇报，同时采取切实有效的防范措施，以保证辖区内的设施正常运行，确保安全。

2、清洁保洁

2.1环境保洁维护内容、标准

清洁保洁是指为保持校园教学楼内公共区域（大厅、大门、楼道、楼梯及上述平房部位内所有设施用品和饰物）、校园内、外场（大门前、停车区域、通道、广场、绿地等）、屋顶（随季节变化及时清理）及外墙面2米以下部分的环境卫生清洁管理。

保洁卫生实行责任制，有专职保洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁，保障在上课前将服务区内的卫生清洁完毕，同时学生课间休息时间尽量减少保洁服务活动，公共区域的保洁活动可安排在学生上课时间进行，但不可影响教学。保洁范围包括但不限于楼道、厕所、会议室、接待室，但不包括学生教室室内，，教师办公室内卫生。

公共区域

服务标准

①地面光亮无水迹、污迹，无尘物。

②楼梯、走廊、指示牌、门牌、通风窗口、地角线、墙壁、柱子、顶板无尘和无污物。

③垃圾筒内垃圾不超过1/2，并摆放整齐，外观干净。

④花盆外观干净，花叶无尘土，花盆内无杂物。

⑤玻璃、门窗无污迹、水迹、裂痕，有明显安全标志。

⑥灯饰、室内电扇等高空悬挂物和其它饰物无尘土、破损。

⑦大厅入口地台、梯级、墙壁表面、所有玻璃门窗及设施无尘土，大理石墙面光亮、无污迹、水迹。

⑧大厅天花板无尘埃。

⑨建筑外墙清洗一年两次，办公室和教室玻璃每学期清洗2次，干净整洁无污渍

服务要求

①清理大楼内的所有垃圾，对垃圾进行分类回收；收集及清理所有垃圾箱和花槽内的垃圾。

②清洁所有出入口、大门及门牌；清洁所有窗户及指示牌。

③清除所有污渍，包括楼梯墙壁；清洁所有扶手、栏杆及玻璃表面。

④清扫所有通风窗口；清扫排风扇风口百叶及照明灯片。

⑤拖擦地、台表面；清洁所有楼梯、走廊及窗户。

⑥清洁所有灯饰、电扇等高空悬挂物。

⑦清扫、洗刷大厅入口地台及梯级；清扫大厅天花板尘埃。

⑧擦净入口大厅内墙壁表面和所有玻璃门窗及设施。

⑨建筑外墙清洗一年两次，教室玻璃和办公室门窗及玻璃每学期清洗2次，干净整洁无污渍。

领导办公室保洁

服务标准及要求

①每组服务人员至少由2人组成，同进同出，同时进行作业。

②服务人员必须通过政审，政治可靠，有较强的保密、安全意识，组织纪律观念强，最好是中共党员。

③服务人员必须取得健康证，经过专业培训，身体健康，爱岗敬业，服务周到。

④门、窗、玻璃明亮、洁净，地面干净，无杂物，墙壁、顶棚清洁，无尘物。

⑤桌、椅、沙发、茶几、茶具、书柜等办公物品保持整洁、干净，无尘污，摆放整齐有序、陈列艺术化。

⑥文件、报刊、杂志、书籍等摆放整齐、有序、定位。

⑦经常保持室内空气清新。

公共卫生间

服务标准

①门、窗、天花板、墙壁、隔板无尘物、无污迹、无尘物。

②玻璃、镜面明亮无水迹。

③地面和墙角无尘、无污迹、无杂物、无蛛网、无水迹、无烟头。

④地面、水龙头、弯管、马桶座及盖、水箱等无污迹、无污物、无烟头、无痰渍，电镀件明亮。

⑤便池无尘、无污迹、无杂物，小便池内香球不少于10个，并及时更换。

⑥桶内垃圾不超1/2即清理。

⑦设备（烘手器、灯、开关、暧气、通风口、门锁等）无尘、无污迹。

⑧空气清新、无异味。

⑨墩布间干净、整洁、无杂物，物品码放整齐，不囤积。

服务要求

①擦净所有门、天花板。

②擦、冲及洗净所有洗手间设备。

③擦净所有洗手间镜面。

④擦净地、台表面。

⑤天花板及照明设备表面除尘。

⑥擦净排气扇。

⑦及时补充清洁液和卫生纸、抽纸等日常消耗品，客用消耗品由甲方提供。

⑧清理垃圾桶脏物。

⑨清洁卫生洁具。便器清水冲洗后，使用洁厕灵刷洗次外围，随时保持清洁。

⑩门把手、水龙头、门窗、洗手池、便池随时保持清洁，抹布、拖把明确标记，严格区分，不得混用，每次使用后冲洗消毒。

外场保洁

服务标准

①庭院、广场地面清洁无废弃物。

②保洁重点是烟头、废纸、杂物等，随时捡拾入桶。

③垃圾清运及时，垃圾站消毒，无蚊蝇滋生。

④清扫及时，地面无积水、积雪。

服务要求

①室外垃圾桶内垃圾的清运。

②围栏的清洁。

③全楼垃圾清运。

④庭院广场地面清洁。

⑤夏季清除积水、冬季清扫积雪。

3、室外绿化养护

3.1服务内容

服务内容：负责校园所有花草树木的养护管理工作，负责校园室内外花草树木的日常浇水、施肥、除草、病虫害防治、艺术修剪。死苗补苗费用由学校负责。

3.2服务标准：

1）有专人管理，管理制度完善、可行；实行标准化作业，由专人负责检查、监督。

2）所使用的药剂、肥料符合国家质量安全要求。

3）园林绿化工作流程和质量标准。

工作项目	作业频率	质量标准
草地清洁养护	定期清洁，定期修剪。做到每日清洁绿化带内垃圾、杂物、枯枝、落叶，及时除杂草，保证树木健康生长。	无枯萎、无落叶、无垃圾、无饮料罐、无石块杂物，少见杂草，无病虫害。
绿篱花球修剪养护	定期修剪，同时清理干净	长势良好，造型美好，修剪整齐，无干旱缺水、无杂草、无枯枝及缺苗，无病虫害。
乔灌木的整形修剪养护	乔木每年1-2次，灌木每年9次。乔木树冠整齐，无枯枝、断枝、徒长枝，一个月进行一次整形修剪。灌木修剪成形，生长健壮。花带修剪平整、造型突出，及时剪除徒长枝、萌蘖枝，半个月进行一次整形修剪。草坪生长季节每月修剪一次，剪草机剪完草后5天内清理完、修完草边，马上浇一遍透水。草坪高度保持在3-10cm内。盆花及时修剪枯枝黄叶、绑缚树形。	造型美观，形态逼真，长势良好、无干枯枝条、无干旱缺水、无杂草
植保 管理	定期巡查、浇水、施肥	少见病虫害
病虫害的防治	每周抽查，每月普查。花灌木、草坪生长季节每二月打一次药，个别有病虫的地方及时打、多次打，直至消灭为止。打药时戴手套、口罩，农药配比按照规范。	保证无病虫危害，一旦发生，尽快得到控制
施肥	草坪每月一次（阴雨天施），乔灌木每季一次，冬季施加底肥	保证不因缺肥及养分不足而长势不好，枯萎或死亡
浇水	绿化带视天气情况适量浇水，不能有缺水现象。	盆花浇水见干见湿、以浇透为准。

（二）食堂

1、人员配置需求：

厨师长1名，男女不限，60周岁以下，有餐饮，厨房管理经验；

面点师1名，男女不限，60周岁以下，有2年以上相关经验；

帮厨2名，男女不限，60周岁以下，有3年以上相关经验。（以上人员须提供相关工作证明材料及有效期内健康证）

2、就餐人数：89人

3、就餐方式：

早餐及午餐；分别以自助形式存在。投标人须承诺在杜绝食物浪费的前提下保证供餐量，保证教工吃饱、吃好。

4、供餐标准：

按项目方标准每人每餐提供餐食，实现菜式多样化，并须符合营养标准。保证每餐主食选择不少于3种，菜品早餐每人必有鸡蛋，中午正餐必须有鱼或肉，必须有2个荤菜，要有水果或酸奶等辅食。

5、对投标人的要求

1）、投标人为学校食堂人员要穿戴工作服、帽，衣冠整洁，文明服务，佩戴公司统一管理的上岗证及本人健康证原件或复印件。

2)、投标人要对每位派驻人员严格审查，有公安机关的政审证明。另外企业有义务要对每位员工的生理和心理健康负责监管，确保用人安全。投标人对所派驻的员工上好保险，确保用工合法性和今后绝没有劳务纠纷问题出现。

3)、投标人要制定完善的停水、停电、停气以及食品安全等应急处置措施，确保教工们按时安全用餐。出现问题能做出快速有效处理。

4)、投标人要按照食品安全量化分级A级示范单位要求落实日常管理工作。确保上级部门检查合格.

5)、投标人须明确收费标准、主副食的餐量等信息，并定期公布菜谱及伙食账目。

6)、投标人必须严格遵守《中华人民共和国食品卫生法》、《餐饮服务食品安全操作规范》等法律法规和相关规范性文件的要求，认真履行各项法定义务，建立健全各项规章制度和岗位责任制，确保食品的卫生与安全。

7)、食材采购和食品加工须满足国家及地方现行食品安全及卫生标准和规范。

6、食品及加工的要求

1)、基本要求

（1）食材选用要求：采购食品原料、食品生产相关材料，必须与有资质、有安全保证的供货商签订有效的供货协议。查验并留存供货者的许可证和产品检测合格证明文件，不得采购或者使用不符合食品安全标准的食品原料。

要求严格把好食品卫生质量关，坚持做到不买入、不验收、不使用、不加工腐烂变质的原料和食品，并按照低温保藏的卫生要求贮存食品，防止食品腐烂变质。不采购病死、毒死或死因不明的禽畜肉。不采购有毒或不认识的野菇、木薯，严禁使用发芽马铃薯、四季豆、鲜黄花菜、苦杏仁、散装食用油、野生蘑菇、苦味的瓠子和韭菜等。从业人员必须定期进行健康检查，取得健康证才能上岗，并经过卫生知识培训，懂得基本卫生知识。

（2）采购人及西青区教育局各相关部门组织有权对投标人的服务和饭菜质量进行实时监督及随机检查。

（3）在供餐的过程中，当日的餐饮不允许使用上一次餐饮的剩菜剩饭。

2)、卫生要求

（1）加工场地卫生管理

1.1厨房地面和墙壁水管要保持干净卫生无油污，下水通道保持畅通。

1.2抽烟罩要经常打扫，保持干净明亮，调料的容器要干净，排放整齐。

1.3炒完菜后，须把工作台上下的脏物冲刷干净。

1.4冷菜间须保持各种原料的清洁卫生，不准无关人员进入，以免发生食品污染，刀与砧板都必须进行消毒处理。

（2）环境卫生管理

2.1教工食堂的门口、楼梯、洗手间、下水道等的卫生须由专职卫生员负责。

2.2教工食堂的垃圾要有专一的地点存放，每餐要清倒并打扫干净。

2.3教工食堂的走廊。阳台要保持干净，无脏物、杂物堆放，地面无脏水。

2.4教工食堂要做到消灭四害，杜绝蚊蝇横飞的现象出现。

（3）食品卫生管理制度

3.1不得购买腐烂变质的原料。

3.2食品存放要实行四隔离：生与熟隔离；成品与半成品隔离；食物与杂物、药物隔离；食品与天然冰隔离。

3.3食品加工要严格按照食品卫生标准进行，冻品要完全解冻，需浸泡的物品要充分浸泡，食品须煮熟。

（三）其他要求及说明

1.投标人应根据招标要求，在对学校现场、周边环境全面了解的情况下编制科学合理、切实可行的组织实施计划以及具体的保障措施、工作等程序。投标人须依照现代企业制度，以合理的服务流程和服务人数、优良的服务质量、科学的物业养护、稳定的服务队伍、优惠的价格来制订详细的服务方案，充分体现自身的实力，发挥自身优势，用热心、爱心、专心、贴心服务，为学校后勤社会化提供全方位、一体化的专业服务保障，保证教学工作正常进行，各项重大活动顺利完成，并保证学校服务质量和形象上升一个新台阶。

2.中标人应制订详细的培训计划，对员工进行岗位培训、日常培训和文明礼仪培训，确保每个员工培训合格上岗。

3.中标人应为本项目承包区域内各项服务工作配备足够人员，所聘人员必须符合劳动部门有关用工规定，并经中标人相关专业考核合格后持证上岗，采购人有权对此进行审核并提出整改意见。中标人必须严格按劳动法用工，因违反劳动法用工所引发的劳动纠纷由中标人承担完全责任。

4.所聘用的员工必须符合各个岗位人员素质要求，工程维修人员必须经过培训上岗。维修人员必须取得相应的国家认证的强弱电证件和消防员证件。

5.中标人员工服装应统一、整洁，挂牌上岗，便于管理。

6.采购人免费提供中标人存放工具、换衣、休息及办公场所。

7.遇突发事件或安全检查时，中标人必须配合有关部门执行任务，并指定专职人员协助工作，直至完成。

8.中标人不以任何形式转租、转让、抵押承包区域，在承包区域只从事采购人认可的服务工作。在承包期间，中标人的任何股份配置变动应通知采购人。未经采购人书面批准，任何占有支配地位的股份转让者将视为中标人出租、转让的行为。

（四）、针对本项目服务中标人自行提供的自用设备及耗材投入要求

日常保洁作业所需消耗品如清洁剂、消毒液、生活垃圾袋、维修与绿化工具等均由中标人提供。