发布于 2021-03-13
招标详情
广州市残疾人体育运动中心（广州国际残障人文化交流中心）物业管理服务定点议价采购公告
广州市残疾人体育运动中心（广州国际残障人文化交流中心）物业管理服务定点议价采购公告
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定点议价公告
广州市残疾人体育运动中心（广州国际残障人文化交流中心）采用定点采购议价方式实施本次采购。
一、项目信息
（一）项目名称：广州市残疾人体育运动中心（广州国际残障人文化交流中心）物业管理服务定点采购
（二）项目编号：GD-MCDD-2021-23906
（三）预算金额：1,186,000.00
（四）采购需求：
| 编号 | 服务描述 | 数量 | 计量单位 |
|---|---|---|---|
| 1 | 广州市残疾人体育运动中心2021年物业管理采购项目需求 最高限价：人民币118.6万元 资格要求： 1 符合《政府采购法》第二十二条供应商资格条件。 2 中华人民共和国境内注册的企业法人和事业单位法人；分公司投标的，必须由具有法人资格的总公司授权。 招标范围 1 采购内容 确定1家中标供应商，为采购人提供物业管理服务。 2 政策要求 中标供应商应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）； 中标供应商应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和缴存住房公积金。 3 服务期 合同签订后12个月。 一、项目概况 广州市残疾人体育运动中心（广州国际残障人文化交流中心）是综合性残疾人体育训练、竞技、群众体育、文化交流、残疾协会活动、创作排练、文化艺术辅导、展览参观、亚残运火种保管等的公益性综合服务机构。中心占地面积约5.3万平方米，建筑面积约4.7万平方米（其中，文化交流中心建筑面积约1.35万平方米）。建有标准田径场、足球场、网球场、篮球场、羽毛球场、乒乓球场、壁球场、游泳馆、射击场、硬地滚球、盲人柔道、力量训练区、运动员宿舍、演艺厅、报告厅（大、小）、功能培训活动室、排练厅、展览厅、办公用房、地下停车场、新闻中心、智能控制室、无障碍图书馆等，维护和管理好中心的设备设施，提供良好的服务，达到预期的训练成果，离不开最基础的支持，需要有优质的物业服务保障为中心运动员提供一个舒适和谐的训练环境和生活环境，保证中心工作任务的正常开展。 物业公司主要承担中心的消防、保卫、绿化及清洁（含除四害和指定区域的防疫消毒工作）等工作；负责中心运动员公寓、食堂、停车场等的使用及管理工作。日常运行维护项目主要包括：安保、消防、卫生保洁、垃圾化粪池清运、大楼维护、绿化维护、白蚁防治、除四害、运动员宿舍管理、直饮水系统维护、清洗厨房抽油烟机系统等。对中心范围内场馆的水电系统、空调系统、锅炉、电梯、游泳馆、健身区、足球场等场馆及设备设施进行养护，保证下列设备设施正常使用： 序号 项目 设备型号 数量 备注 1 锅炉 CWNS1、17-95/85-Q 2台 1、签订维护保养合同在合同有效期内如果机组不能运行，维护人员在接到用户通知后，以最快行动赶到现场，市内3小时，市郊6小时，省内24小时，且不收取维修技术服务费和差旅费。用户应对维修专业人员的工作给与配合。 2、维保单位维护保养的机组，零配件损坏优先保证供应，零配件保用6个月。签订维护保养合同,专业维护保养工程师每年定期对机组进行四次规范维护保养，具体时间根据用户开机情况制订。 3、维护保养煮炉、加药等，不再另行收费，零配件更换只收取配件成本费。 锅炉控制器CIII 2台 循环水泵7、5KW 3台 循环水泵3、0KW 2台 电磁阀 1台 2 中央空调系统 体育中心 大金水冷式冷水机组127KW 2台 物业公司需聘请有资质专业维保公司进行维护保养。详见具体要求 冷冻泵22KW 3台 冷却泵15KW 3台 冷却塔6KW 2套 交流中心 日立水冷式冷水机组68、8KW 1台 日立水冷式冷水机组129KW 1台 冷冻泵22KW 2台 冷冻泵11KW 1台 冷却泵22KW 2台 冷却泵11KW 1台 冷却塔4KW 1套 冷却塔7KW 1套 3 高低压房 变压器SCB10-500KVA（交流中心） 2台 有如下所需费用由维保方承担： （1）执行日常维保所需工人，测试仪器及交通工具； （2）发现设备异常运行而维保方未及时通知甲方采取措施处理而损坏者，由维保负责检修。 变压器SCB10-800KVA（综合楼） 1台 变压器SCB10-1000KVA （训练馆） 1台 KYN28高压柜 10台 直流屏 3台 继电保护装置8套 8套 4 电梯 日立NPX-B1600-2S60 2台 物业公司需聘请有资质专业维保公司进行维护保养。详见具体要求 广日GYG-1600-2S0、5 2台 西子OTS Xo-mrlii1600/1、75-j 4台 日立NPX-B1600-2S900 2台 简易梯 1台 5 水电气设施 生活水泵2、2KW 3台 每天进行巡视和检查，发现问题立即维修及上报。 生活水泵1、5KW 1台 生活水泵变频控制器 1台 LCD显示器 12台 6 消防系统 详见消防设备 2套 7 监控系统 详见视频监控设备维护项 8 游泳馆及游泳馆设备房 立式循环水泵11KW 4台 物业公司需聘请有资质专业维保公司进行维护保养。详见具体要求 立式热水循环泵11KW 2台 板式换热器立式管道增压泵 3台 空气压缩机11KW 1台 臭氧卧式增压泵2、5KW 2台 臭氧立式增压泵2、5KW 2台 投药系统 1套 9 健身器材 健身器材 1项 10 场地保养 足球场草坪及田径场保养 11 直饮水 直饮水系统 1套 12 生活水池、游泳池平衡水池 生活水池、游泳池平衡水池 三项 每季度清洗综合楼地下室一楼、游泳馆设备间3楼和交流中心地下1楼 13 桑拿设备间 桑拿间以及配套设施 1项 物业公司需聘请有资质专业维保公司进行维护保养。详见具体要求 二、服务内容 （一）绿化 中心绿化总面积约5000平方米。物业公司应配有2名以上专业的绿化人员，确保中心的绿化植被生长正常，做好日常养护，绿化成活率达99%，积极配合中心做好重大节日，重要活动任务的场景布置；采用由物业公司包工、包料(即包含肥料、农药、汽油、除杂草、杂物)、包机械及工具（中心提供工具房）、包工作人员酬金的方式。绿化养护用水、用电、灌溉设施维修由中心负责。物业公司及时将绿化养护产生的垃圾和杂草清运出中心。工作质量标准： 1、乔木： （1）生长健壮，树冠丰满，主侧枝分布基本均匀、数量适宜，整型树木造型美观。 （2）落叶树树叶大而肥厚，针叶树针叶健壮，正常条件下没有黄叶、焦叶、卷叶；虫网株树不超过10%；病斑及被啃食叶片每株低于8%。正常叶片保存率在85%以上。 （3）枝干健壮，无明显枯枝死杈；枝条粗壮，树木有蛀干害虫的活卵、活虫的株数不超过3%；无明显的人为损坏。 2、灌木： （1）灌木长势良好，枝多叶茂，无枯枝残叶，植株整齐一致，造型美观。 （2）病虫害率控制在10％以下。 3、绿篱： 生长健壮，枝叶繁茂；修剪及时，整齐一致，轮廓清晰，线条流畅，层次分明。 4、草坪： 草坪覆盖率在90%以上，草坪内杂草率不超过8%。 （二）清洁服务 1概况 物业公司应派驻4名以上的清洁工做好场馆、宿舍、办公区、公共区域、厕所、室外道路、广场、绿化带、草坪、停车场、宣传栏、垃圾桶、路灯、草坪灯、室内外上下管道、标识等设施的日常保洁和指定区域的防疫消毒工作。化粪池、窨井、油渣池和水池无超量淤积，化粪池、窨井和水池每年至少全面清理1次、油渣池每年清理4次，单体建筑窗户玻璃每年清洗1次，综合楼地下停车场和交流中心地下停车场每季度清洗1次，场馆木地板一年保养2次，每季度清洗1次厨房抽油烟机系统，中心负责提供足够的清洁材料、物料、工具和清洁机械配件给清洁工使用，并提供场地放置和保管。如遇有突击性工作或临时工作，物业公司应无条件帮助完成。 清洁工作的标准应达到地面无杂物、无废弃物、厕所无异味，环境卫生清洁率达100%，排水管、下水管等室内外沟渠保持100%畅通。 2清洁服务质量标准 区域 工作内容 清洁质量标准 清洁次数 所 有 场 馆 及 公 共 区 域 地面 保持干净、无污渍、积水、积尘、痰渍、杂物、纸屑、烟蒂头、保持光洁、明亮 每日1次 玻璃 无手印、污渍、积尘 不锈钢 无手印、污渍、积尘、洁亮 铝合金、木饰板、装饰面 无尘、渍 拉手 无尘、渍 防火门、防盗门 无尘、渍 指示牌、悬挂物 无尘、蜘蛛网 花盆、花槽 无污渍、杂物 烟灰筒 无污渍、痰渍 天花吊顶 无污渍、尘、蜘蛛网 送排风口 无污渍、蜘蛛网 防滑地毯 无污渍、尘、污渍 镜子 无污渍、尘、污渍 饰柱 无尘、污渍 墙面 无尘、污渍 消防器材 无尘、污渍 绿化带 无枯枝、落叶、其他垃圾 场馆地板 无污渍、杂物 田径场跑道 无杂物 楼 梯 地面、梯级 保持干净、污渍、尘渍 墙身 无尘、污渍 天花 无蜘蛛网、灰尘 防火门 无尘、污渍、痰渍 扶手 无手印、灰尘 玻璃窗、百叶窗 无尘、污渍 电 梯 电梯轿箱、灯饰、排气扇及按钮 无尘、污渍、手印、蜘蛛网 电梯扇门 无污渍、手印、保持不锈钢亮丽的金属光泽 电梯厅地面、门槽 保持干净，无污渍、痰渍、纸屑、烟蒂头 洗 手 间 墙身 无尘、污渍 防滑瓷砖地面 无尘、污渍、纸屑、水渍 洗手间大门 无手印、污渍、尘 洗手间玻璃 无尘、污渍、手印、保持镜面明净 小便器、座厕、洗手盆 无污渍、垢、臭味、保持水流畅无阻 洗手间隔板 无污渍、痰渍、保持洁净 洗手间灯饰 无蜘蛛网\污渍、手印 洗手间天花、风口 无污渍、蜘蛛网 洗手间下水管道 保持水流畅通无阻 （三）运动员宿舍管理 1、概况 中心共有运动员宿舍75间，其中标双68间（约25㎡/间）、六人间6间（约45㎡/间）、套间1间（约210㎡）。物业公司派驻1名宿舍管理人员每日做好宿舍的清洁工作与管理工作，包括更换床上用品、卫生间清洁、疏通马桶、房间清洁。宿舍管理人员应安排24小时值班，随时响应宿舍的房间服务要求，做好值班记录和交接。每日检查房间设施有无损坏，发现问题及时报修。 2、工作内容： （1）走客房的清扫 及时清扫走客房间。清扫每一间走客房，使之达到可住房标准。清扫过程中注意检查是否有客人遗留物品，如有及时上交。清扫过程中注意节约资源，能够再次使用的物品回收使用。清扫过程中注意检查设备设施是否完好，有问题及时报修。 （2）住客房的清扫 为在住客人提供洁净、卫生、舒适的房间。住客房尽量在客人不在的时候进行清扫，以不扰客为原则。所有的住客房尽量在上午为客人清扫完毕。 检查客人房间有无违禁品，有无宠物或超负荷电器。 清扫住客房同走客房程序（见后）相同，但应注意： 随时清理客房的物品，包括布巾。不得随意扔掉放于桌上、床头柜上或床上的每张纸片。如果杯内有客人特意倒的饮料、晾的水或药液则不要更换。客人的贵重物品不要随意翻动。禁止翻动客人物品、杂志或其他物品。拖鞋放于行李柜前。检查电器。中心配给客人的水果坏了，要撤出。注意收取房间内的客衣。房间内有宠物、违规电器、危险品、违禁品或可疑物品要及时报告。 （3）小整理 在楼层随时了解客人进出房间的情况，客人离开房间后马上为客人作小整理，小整理时注意检查设备设施和查控房间情况。关衣柜门，将窗帘拉回原位。清倒垃圾和烟灰缸（勿将未灭烟头倒入垃圾容器。）客人睡过的床铺要重新整理、罩好。更换客人用过的杯具、及时撤出客人用过的餐具，如果杯内有客人特意倒的饮料、晾的水或药液则要保留(等客人回来后要向客人讲明)，同时要放置同等数量的杯具。清捡地面杂物（如有污渍应立即清洁）。刷洗并擦净客人用过的浴盆、面盆、淋浴间、马桶及墙壁。整理卫生间用过的长巾、方巾、浴巾、地巾，根据客人要求更换，按标准放好。客人用过的易耗品要及时更换。 （4）清扫房间的工作程序 1）按照开房门的程序进行操作，在工作表上登记进房时间，如门上挂有请即清扫牌，应放回规定位置。 2）轻轻将窗帘拉开，开窗通风，关掉多余的灯。 3）清理烟缸内烟头，发现未熄灭的烟头要熄灭，到入垃圾桶，将烟缸放在洗手间内备洗。将桌面、地上的垃圾拾起放进垃圾桶内，将垃圾袋拿出丢入工作车的垃圾袋内，用洁净的抹布清洁垃圾桶内外，在垃圾桶上套上新的垃圾袋，垃圾袋平整的套在垃圾桶内，翻边约5厘米。 4）逐件从床上撤下棉织，不可一起撤，以免裹进客人衣物，撤下的枕头、被子，不可放在地上，将撤下的脏棉织放入工作车的棉织袋中，不可扔在地上。 5）按照做床程序进行做床，检查所有棉织品是否无破损、污渍、毛发，整理床垫、床裙、小褥子，保持整洁、四周长短一致。 6）擦尘之前关闭通风时开启的窗户，擦尘使用干、湿两块抹布，干湿分开，湿抹布不能擦门铃、温度调节器、节电器、电源开关、金属器件、电器和床头以及未上漆的家具。擦尘过程中，检查设备有无破损、失灵及隐患，同一物品按同一方向擦尘。 7）房门从上到下，正反面，包括门框、房号、紧急疏散图、门锁。 8）壁柜表面，内衣架、。 9）镜面、侧面、边角。 10）行李架面、挡板、写字台台面、抽屉、侧面。台灯灯罩、灯架、灯泡，房镜镜面，镜灯灯架，服务指南、服务夹，靠背椅或方凳，电视柜内外，电视转盘，电视机荧光屏及外壳，地灯灯架、灯罩、灯泡，茶几，圈椅或沙发脚，漆盘内外，电水壶表面无水印、污渍。 11）窗台、窗框、窗玻璃，厚薄窗帘轻轻拉动一遍，检查是否灵活，有无脱钩。 床头控制柜、挡板，电话机、电话听筒、电话线，床头灯灯罩、灯架、灯泡，床头板、画框。 11）温度调节器，节电器，开关、遥控器。 12）在固定位置，按规定数量补充物品。 13）从里向外拖地，注意边角处、窗帘后、家具背后、两床之间。 14）用目光顺时针方向环顾房间所有家具、装饰、物品，自行检查有无遗漏和不到位的项目。 15）关闭房间所有的灯，准备清扫卫生间。 （5）清扫卫生间的工作程序 1）开灯，检查日光灯、防水灯、排风扇是否工作正常。 2）拉水箱，除去马桶中的遗留物。 3）清理烟缸内烟头，发现未熄灭的烟头要熄灭，到入垃圾桶，将烟缸放在洗手间面盆内备洗。将台面、地上的垃圾拾起放进垃圾桶内。将垃圾袋拿出丢入工作车的大垃圾袋内，清洁垃圾桶内外，更换垃圾桶上垃圾袋，垃圾袋平整的套在垃圾桶内，翻边约5厘米。 4）将客人使用过的棉织品逐件拣出，注意客人用品不能混入。 5）洗净、擦干烟缸并归位。 6）用刷子蘸上稀释好的面盆、浴盆清洁剂依次清洗面盆、淋浴间和浴盆，再用清洁剂清洁墙面、浴帘，用清水将面盆、浴盆过洗干净，使用专用抹布擦干面盆、浴盆、墙面、浴帘，无水渍、毛发，并使电镀光亮，无水印。 7）用专用玻璃刷蘸上稀释好的面盆、淋浴间和浴盆清洁剂清洗淋浴间墙面、地面，用清水过洗后，用专用抹布擦干墙面、地面并使电镀光亮，用专用玻璃刮正反两面刮干淋浴间玻璃。作到无斑迹、水迹、头发，电镀、玻璃光亮，无水印。 8）用刷子蘸上稀释好的恭桶清洁剂清洗马桶，包括马桶内、外壁及马桶盖，9）用清水过洗后，用专用抹布擦干马桶内外。 10）擦尘并检查设备有无破损、失灵及隐患，同一物品按同一方向擦尘。 11）卫生间台面、镜面无水迹，电镀光亮。 12）易耗品竹篮、皂托无尘土、污渍，纸巾盒无尘土。 13）吹风筒洁净无尘土。 14）马桶水箱洁净无污渍。 15）恭纸盖电镀光亮，恭纸要折角。 16）浴帘杆、棉织篓无尘土。 17）根据规定的位置、数量补充、摆放相应的物品。 18）边角擦到位，要求无脏迹和毛发。 19）站在卫生间门口环顾四周，检查有无遗漏项目。 20）关掉卫生间的所有灯和排风扇，关好卫生间门。 21）关闭房门，用手再次轻推，确信已经关闭。 (6)做床的标准及流程 1）按规定逐层撤掉被罩、枕套、床单，检查小床垫是否有污迹。 2）撤床单时要注意认真检查，避免客人物品卷入床单。 3）撤下的被子、枕头不要丢弃在地上。 4）把撤下的脏棉织品放入工作车的布巾袋内，同时将干净的棉织品带入房间。 做床标准 A将床向外拉出40公分左右，员工在床头开始操作。 B将床单正面朝上平铺在床上，中线保持在床中间，前端留有40公分左右的床单。 C把前端的床单塞入床垫下，前面两角以90°角的标准叠好将床单塞入床垫下。 D走到床的后面，进行两个后角的折叠，注意不要把床裙同时塞入床垫下。 E将被罩平铺在床上，把被子的四个上角全部塞入被罩内（注意尽量让被子在被罩内充满，保持平整）。 F把被子平铺在床上，让被子前端与床的前端对其，使被子的中缝与床单的中缝重叠在一起。 G在被子前端大约30公分处向反方向折叠，并保持折叠部分的平整。 H将被子后端的多余部分塞进床垫下，两侧保持自然下垂。 I把四个套好的枕头平放在床头（大床的四个枕头开口相对，小床的四个枕头开口向床头柜的相反方向）。 J将床推回原位，避免床垫和床屉错位。 （四）除四害灭白蚁 中心所属运营面积的灭害工作：包括场馆、办公区、宿舍、仓储、设备房、厨房、餐厅等所有场地。灭害用药、器械及施工人员安全等事项均由物业公司承担。 通过药物治理，降低、控制苍蝇、蚊子、臭虫、老鼠、白蚁等有害生物的密度，做好防鼠灭虫的设施。必须使用符合国家规定的卫生杀虫剂。根据四害的生物特性，根据季节实施以下工作内容： 1、对厕所、绿化带、垃圾清运点、地下室的蚊、蝇、蟑螂等害虫每个月进行2次喷药治理，每年进行2-3次的蟑螂药饵投放。 2、每年进行最少4次毒饵灭鼠，对设置的鼠屋进行密切观察，及时进行补饵，对厨房等密度较大的位置，设置粘鼠板和捕鼠笼诱捕。 3、涉木结构各进行每月2次白蚁水剂喷洒。 4、除采取以上措施外，平时要多和中心的各级工作人员交流除虫灭害的方法，积极向他们了解中心四害的动态，以便及时全面达到防制目的。 5、文明施工，不影响中心作息，不影响运动员训练，物业公司要做好应急预案，如有突发任务，能及时处置，并不另收费。除每个月的治理刻录之外，尽量以照片或视频资料详细录入，以便中心对防治项目进行直观的监督和理解，并提出补充意见。中心有权对防治项目提出整改意见。 （五）保安服务 物业公司应符合《保安服务管理条例》有关规定，派驻6名符合条例规定条件的保安员、有健全的保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度。物业公司须提供符合《保安服务操作规程与质量控制》的保安服务，在中心正门设置1处固定岗，于中心后门设置1处巡逻岗。保安人员须24小时轮流值班、巡逻、严格执行交接班制度和定岗制度，对来访参观人员、车辆出入，进行验证登记，维持日常的参观秩序，收发管理各类报纸、函件、邮件、快递物品，负责防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故，兼任中心的义务消防队、执行消防巡查和消防值班任务。 中心可提供驻点保安人员食宿,费用由物业自理。物业公司负责派驻保安人员的器械、服装等必要装备。 1 保安各岗位工作要求 1、1 保安班长工作规范 1、1、1在中心方负责人和保安主管下班期间，对管理区域内管理职责范围内的工作全面负责。 1、1、2全面安排本班次各个保安岗位的业务工作。 1、1、3检查、考核本班次保安人员的出勤、仪容仪表及工作态度，发现问题及时纠正；如解决有困难，及时向主管汇报。 1、1、4负责工作场所的环境卫生检查，确保物品摆放整齐有序、环境卫生干净整洁、设施设备状况良好。 1、1、5以要害部位为重点兼顾各个方位的治安。做到勤观察、勤分析，善于发现并及时解决问题。如发现突发性事件及急性案件，应设法采取应急措施，制止事态的扩大，并注意保护现场，及时向上级报告。遇风雨天立即安排相关人员在入口处放置警示牌。 1、1、6每天巡视本班组保安行为形象的执行情况，发现保安有违反保安行为形象要求的现象，按违纪处理。 1、1、7在接班的半个小时内尽快熟悉当班人员、中心环境、安全情况。做好当值班组记录，不断巡查各岗位，检查班组使用的设施设备情况，做好班次交接工作，并将当天值班情况记录在《保安当值及交接班记录表》内。 1、1、8负责做好保安人员用餐巡逻等轮转岗位时的协调工作。 1、1、9接到消防报警，应迅速赶到现场并查明原因；如为故障报警，应迅速消除故障，使其复原；如确属火警应立即报告，并按相应的应急预案处理。 1、1、10保持保安各岗位的通讯联系和协调工作。 1、1、11负责当值期间突发事件的处理；如不能处理的，应及时向主管报告。 1、1、12管理区域内运动队有休假外出时，应及时问明情况，核实相关手续，并向主管汇报。 1、1、13完成中心方要求的其他临时工作。 1、2 门岗工作规范 1、2、1立岗时，严格按照管理部规定时间站立于规定的位置。 1、2、2礼貌引导访客，做好访客进出的登记工作，并记录在《人员进出登记表》中。 1、2、3维持车辆进出秩序，引导车辆驶向正确的停车位，并及时通知车辆管理保安员。 1、2、4对进出的货车、厢式车辆进行检查，夜间 20点到早晨 7 点及节假日对所有进出的车辆进行登记，记录。 1、2、5对垃圾清运车辆进出日期、时间、车号记录在《垃圾清运服务质量记录表》中。 1、2、6对运出管理区域的大件物品及可疑物品，应礼貌地请客户配合查验物品。 1、2、7工程施工人员进入管理区域，检查其是否有本中心签发的有效临时出入证件。 1、2、8对送货人员验证后才能放行进入。发现违反规定要求的人员，及时向中心方管理人员报告。 1、2、9严禁拾荒、小摊贩、推销人员、携带宠物及家禽家畜人员进入管理区域，对衣冠不整者谢绝其进入管理区域。 1、2、10对门岗内部及周边的清洁、绿化做好相应的清理保洁工作。 1、2、11当中心人员有需求时，为其提供叫车服务，但应注意岗位不能缺岗。 1、2、12看见上级单位的车辆要敬礼示意，做好停车的引导工作，并在必要时提供帮助。 1、2、13完成中心方要求的其他临时工作。 1、3巡逻岗工作规范 1、3、1严格按中心指定的路线和时间进行巡逻，除处理紧急事件或可疑情况以外，不得擅自变动、更改巡逻路线，更不允许有跳查或虚瞒的情况发生，对巡逻中错时或跳查情况应向当值保安班长做出合理解释。 1、3、2巡视各通道以及外围区域的灯光是否足够或需要调换，并做好记录，及时通知维修人员进行维修或更换。 1、3、3巡逻时，留意设施设备运行情况，如发现设施设备损坏，应及时报告领班。 1、3、4巡逻时，留意建筑物本体、道路、停车场地、绿化等的损坏和清洁情况，发现问题，做好记录并及时通知相关人员进行处理。 1、3、5巡视空置房的门窗是否关闭，如发现异常情况须及时报告领班/主管。 1、3、6巡视楼层各通道，禁止任何人在公共走道及消防通道处堆放任何物品。 1、3、7仔细地检查每一处死角细节，于规定时间关闭各处门窗及设施电源，检查非工作时间的楼层人员滞留情况，予以记录并做好跟进工作。 1、3、8巡逻中发现可疑人员时应予以询问或监视，必要时应及时报告监控中心及当值保安领班安排支援力量以应不测。 1、3、9阻止无关人员在中心区域闲逛、推销、派发传单广告或从事其他骚扰活动。 1、3、10巡逻时，发现以下行为，应予以阻止： A在管辖区域内洗车（除专业洗车点外）； B将油漆、涂料倒入下水道； C将剩余农药、药品倒入下水道或埋入地下； D在管辖区域内焚烧各种工业废弃物、绿化枯枝等； E建筑垃圾散装、乱扔。 1、3、11巡逻时，如接获投诉，应仔细礼貌听取，并做好记录且立即汇报领班处理。 1、3、12对施工区域进行巡视，严格检查现场施工人员佩戴证件情况、灭火器配备情况、噪音、气味等情况，及时阻止破坏公共区域设施的行为。发现有违规情况，应督促施工单位立即整改；拒绝整改的，应向领班或主管汇报。 1、3、13巡逻时，发现水管破裂、漏水、电线绝缘层破损等情况，须及时报中心相关部门，并在现场等候维修人员到达现场维修，方可离开，并做好记录。 1、3、14发现窨井盖未盖好的，将其盖好；有缺失的，报物管部，并在现场等候维修人员到达现场维修，方可离开，并做好记录。 1、3、15完成中心要求的其他临时工作。 2 保安运作管理规程 2、1 保安班组交接班工作规程 2、1、1目的 通过规范保安员交接班工作管理，明确标准，确保保安管理与服务工作的延续性。 2、1、2 适用范围 适用于物业管理服务中保安交接班的管理。 2、1、3 工作程序 2、1、3、1当值保安人员应坚守岗位，按照规定的时间进行交接班，未经保安主管许可，不得私自调班。 2、1、3、2接班保安人员应提前十五分钟到岗接班，检查着装做到仪表仪容整齐，佩带好胸卡。 2、1、3、3到交接班时间，在接班人员未到岗情况下，交班人员可向保安领班报告，由领班协调处理。 2、1、3、4交班领班把需要继续注意或处理的问题、上级下达或布置的工作任务、以及警械通讯器具等装备物品向接班保安领班交待、移交清楚，并在《保安当值及交接班记录表》中做好记录。 2、1、3、5交接班时，如岗位上发生问题，应暂停交接，以交班人员为主进行处理，接班人员应做好协助工作，在问题处理完毕后，方可继续交接。 2、1、3、6交接班时，遇突发事件（火警、偷盗及其它治安事件），应当停止交接班，由交班与接班领班共同配合，安排其他保安一起及时并妥善处理所发生的事件后，方可进行交接。 2、1、3、7移交日常记录的各类记录表格及资料。 2、2 物品进出查验规程 2、2、1目的 通过明确物品进出的相关规定，确保保安服务的规范性，以便更好地保护中心财产。 2、2、2 适用范围 适用于本管理区域物业管理服务中物品进出的管理。 2、2、3 工作程序 2、2、3、1大宗物品欲出本管理区域，须与中心对接人确认后，方可放行。 2、2、3、2如遇特殊情况需经管理区域负责人同意后放行，并在《人员进出登记表》中记录携带物品出门人的姓名、身份证号码及携带物品的名称和数量。 2、2、3、3通常情况下任何易燃、易爆物品及危险品一律不得进入大楼，如确是施工用品或中心员工需用物品，当值人员应跟进核实，并督促其妥善保管。 2、2、3、4未接到中心人员或其它人士事先要求托管，当值员工一律不得接管转交物品。如中心人员事先托管，当值领班必须询问和核实是何托管物品并作记录。 2、3 保安巡逻工作规程 2、3、1 目的 通过明确保安巡逻路线及时间，制定要害部位清单，及时发现安全隐患并加以阻止，确保管理区域的安全。 2、3、2适用范围 适用于物业管理服务中保安人员巡逻的管理。 2、3、3 工作程序 2、3、3、1保安巡逻线路及时间规定 A保安主管在制定《巡逻线路及时间规定》时，应以巡更点的位置为基础，各点连接构成线，形成点、线、面的立体巡逻线网，从而覆盖屋顶平台、楼梯、楼层公共走道、大堂、车库、大楼外围等物业所有的公共区域。 B在实施过程中，保安主管应不定期对路线走向、时间间隔等进行调整，但必须确保巡逻质量。 C如管理区域面积较大，可以分区设计巡逻线路，一般情况下，一次完整的巡逻所需时间以不超过1小时为宜。 D日间巡逻不少于4次，夜间巡逻不少于6次。 2、4保安设备设施使用规程 2、4、1 目的 通过规范保安人员设施设备的操作和器材使用，确保设施设备操作的准确有序和保安器材得到正确使用。 2、4、2 适用范围 适用于物业管理区域内由保安负责操作的设施设备和保安器材的使用管理。 2、4、3保安器材及设施配备规定 A管理项目的保安器材及设施配备方案，由物业公司统一配置并自行管理。 B保安器材及设施是指保安班组集体使用而非个人标准配置类物品。 C保安器材及设施的更新应以其使用年限为参考，并据此进行更新添置。 D保安器材及设施配置的更新和增加，须经由中心提出需求报物业公司审核批准后，由公司统一配置。 2、4、3、3 对讲机使用规定 A对讲机使用人员在使用对讲机时必须掌握正确的使用方法，根据编号对应备用电池板，不得调错。 B领班在交接班时必须对对讲机及附属设备进行检查，并将检查情况记录于《保安当值及交接班记录表》中。 C对讲机使用人员在上班期间不得以任何理由关闭对讲机。 D对讲机使用人员禁止用对讲机谈论与工作无关事由、开玩笑；注意在宾客面前减小音量以示礼貌。 E各岗位在使用对讲机进行联系时，必须使用规范用语，呼叫时为“XXX，收到请回答”，陈述事情时为“XXXXXX，完毕”，双方经往返数次陈述，一方必须明确告知另一方已知晓或如何处置方可结束对讲。 F领班负责电池板的充电工作；镍铬、镍氢电池板需电量耗尽方可调换充电，充电时必须做好登记，确保最佳充电效果。 G不允许在对讲机中联系机密事情。 H未经许可，任何人不得更改对讲机固定频道。 I不允许握拿天线部位、不得让对讲机淋雨受潮、不得敲打对讲机或受到撞击。 2、4、3、4 巡更仪使用规定 A保安人员在使用巡更仪时必须爱护使用，不得将巡更仪掉落和遭受碰撞。 B保安人员在巡逻完毕交接时，必须认真检查巡更仪是否完好。 C保安人员在巡逻使用时，不得让巡更仪淋雨受潮，不得将巡更仪在墙机中重插或重力摇拨。 D严禁保安人员自行拆解机体及调试改动任何内存，一经发觉，将严肃处理。 2、4、3、5 橡皮警棍使用规定 A全体保安人员必须熟知橡皮警棍的特性、功能，应规范使用，严禁使用橡皮警棍嬉戏、打闹。 B橡皮警棍主要起到防卫及震慑作用，亦即在人身安全受到伤害或严重威胁时作为防卫工具使用，或在遇盗窃或抢劫等严重治安事件时作为震慑工具使用。 C橡皮警棍仅限于保安人员在物业范围内夜间巡逻及巡视时随身佩带。 D严禁在巡逻过程中随意用橡皮警棍敲打物体，严禁随意搁置、托他人保管或给他人观看试用。 E保安人员巡逻结束返回值班室后，必须将橡皮警棍放置于指定位置，无关人员严禁随意动用。 F保安人员交接班时必须检查橡皮警棍的性能，确保其正常使用。 2、4、3、6 应急手电使用规定 A保安人员在使用应急手电时必须爱护使用，不得将应急手电掉落和遭受碰撞。 B保安人员交接班时必须检查应急手电的性能，确保其正常使用。 2、5保安仪容仪表要求工作规程 2、5、1职责 A中心方管理人员对保安人员的行为和形象进行总体检查督导。 B物业管理公司方各级管理人员对保安员工行为和形象进行管理。 C所有保安员工按本规程的要求，自觉规范自己的行为和形象。 2、5、2 值岗仪表 A制服应穿着整齐和清洁。 B头发应定期修剪及梳理整齐。 C胡子应刮好。 D手指甲应定期修剪及保持清洁。 E皮鞋保持清洁干净。 F上班时不吃蒜味很浓的食物。 G必须佩戴工作标牌。 2、5、3值岗礼貌 A见到相熟的中心人员，应有礼貌的打招呼。 B对所有中心人员的提问，应有礼貌的耐心回答。 C即使面对无理取闹的对象，亦不可恶言相向，应耐心的解释原因。若有必要时应转达上级处理。 D在值岗时应尽量面带笑容，保持亲切友善的形象。 E即使正在向陌生人询问时，亦应尽量保持笑容及礼貌，切忌不可无故厉声喝问，影响中心的形象。 F坚持文明用语，对中心人员或访客要以礼貌相待，不准污言秽语，蛮横粗暴，故意刁难。 2、5、4值岗形象 A站岗时着装整齐，腰板挺直，切忌歪歪斜斜，损坏保安员精神形象。 B不可在面对中心人员时抽烟和吃零食，更不可咬着香烟或食物讲话。 C当值时禁止喝酒，不准嬉笑打闹、会客、看书报、打私人电话、洗澡及其他与值岗无关的事宜。 D严禁向中心人员索取任何形式的报酬，即使中心人员主动提出，亦应尽量礼貌的作出拒绝。 说明： 1、本标准中涉及的记录表格均由物业公司提供。 2、根据本标准制订的具体《管理服务方案》，是保证有效实施本标准的手段，可以细化本标准要求。制订后的《管理服务方案》报中心备案即可。 （六）视频监控设备维护 物业公司负责中心范围内视频监控系统维护保养，包括主馆、综合楼、交流中心的网络摄像机及交流中心的模拟摄像机。主要设备列表如下（不限于下表，有未列出配件也需一并保养）： 序号 设备名称 数量 保养次数（次/月） 备注 1 网络半球型摄像机 40 1 检测摄像机红外灯，镜头，除尘，检测工作状态 2 网络枪型摄像机 29 1 检测摄像机红外灯，镜头，除尘，检测工作状态 3 网络高速球摄像机 3 1 检测摄像机红外灯，镜头，除尘，检测工作状态，检测球机转动及变焦性能 4 模拟高速球摄像机 5 1 检测摄像机红外灯，镜头，除尘，检测工作状态，检测球机转动及变焦性能 5 模拟摄像机 45 1 检测摄像机红外灯，镜头，除尘，检测工作状态 6 硬盘录像机 10 1 硬盘整理，机器除尘，设备性能检测、优化。 7 监视器 4 1 检测设备运行状况，除尘。 8 控制键盘 1 1 除尘，按键保养。 9 UPS电源 1 1 检测输入输出电压电流状况，发热状况，电池充放状况 每月检测设备供电状况，检测摄像机外观完好性，是否工作正常，红外灯工作状况，做好除尘清洁；检测电梯随行电缆；硬盘录像机检测、优化；检测各设备电压电流状况，发热状况，电池充状况等等。 视频监控设备要保证正常运转，出现零配件需要更换时，零配件的费用根据实际情况由中心支付或物业公司自行购买，维修人工费用由物业公司承担。 提供24小时服务的专人电话。紧急情况或中心有特定需要时即时到现场。系统出现故障或中心有特定需要时，物业公司接到通知后2个小时内赶到现场抢修，特殊故障应向中心汇报和商议解决办法，确保系统正常使用。 （七）消防设施维保 物业公司应具备符合《社会消防技术服务管理规定》的消防设施维护保养检测机构资质。1、消防维保范围包括中心消防系统包含的所有设备设施：（1）火灾自动报警；（2）广播通讯系统；（3）自动喷淋灭火供水系统；（4）消火栓供水系统；（5）消防给排风系统（含防排烟及正压送风系统）；（6）气体灭火系统；（7）防火卷帘系统；（8）消防主机及主机联动设备维护保养；（9）电梯迫降功能；（10）消防火警时，楼层断电及门禁开门功能等，详见下表： 项目名称 消防维修保养 维保单位 物业公司 工作人员 3名 工作日期 维保期 时间 24小时 项目负责人 1名 电话 系统 设备名牌 维保工作内容 数量 每层检测数量（月） 楼层 工作时间 火灾自动报警系统 报警控制器 对其各项功能进行测试 2 全部 图文终端 （显示器、主机、打印机、UPS） UPS电源运行状况 1 对其各项功能进行测试 2 手/自动打印功能、打印清晰度 2 显示器图文显示功能 1 联动控制柜 对其各项功能进行测试 2 火灾探测器 检测报警功能、报警部位 901 10% 手动（消火栓）报警按钮 检测报警功能、报警部位 139 10% 警铃 清洁、接线端子紧固、安装牢固度 146 10% 消防广播 主机功能测试（音量调节、功能显示、事故切换、监听功能） 2 全部 选层按钮功能 喇叭清洁、检查 室内外消火栓系统 电控柜 主备电切换、主备泵故障互投、 2 水泵启停功能（各显示功能；现场及远程启动功能；星三角转换；自动启动功能） 3 柜体内外表面清洁 3 电器元件、电子板除锈、除尘 3 电控柜元器件、标识的完好情况 3 电控柜接线端子接线进行整理、紧固 3 泵体 泵体 6 各类阀体 清洁润滑 6 水泵接合器 检测外观、标志、接口有无漏水 4 润滑 4 水系统 管网压力指示 压力表 项目名称 消防维修保养 维保单位 物业公司 工作人员 3名 工作日期 时间 24小时 项目负责人 1名 电话 系统 设备名牌 维保工作内容 数量 每层检测数量(月) 楼层 工作时间 自动喷水灭火系统 电控柜 主备电切换、主备泵故障互投、 3 全部 水泵启停功能（各显示功能；现场及远程启动功能；星三角转换；自动启动功能） 3 电器元件、电子板除锈、除尘 3 3 电控柜元器件、标识的完好情况 3 电控柜接线端子接线进行整理、紧固 3 泵体 泵体 6 喷头 检测外观 水流指示器 末端排水实验 24 信号闸阀 开启、关闭 24 报警阀 清洁、润滑、接线端子紧固、安装牢固度、组件完好缺损、上下端压力显示 3 试水装置实验 3 各阀润滑 3 水泵接合器 检测外观、标志、接口有无漏水 4 润滑 4 各类阀体 清洁润滑 水系统 管网压力指示 外表 4 防排烟系统 电控柜 主备电切换 1 10% 风机启停功能（各显示功能；现场及远程启动功能；自动启动功能） 18 10% 风机 （高温软接、零配件、风管）完好、安装牢固 18 10% 电机清洁、润滑 18 10% 排烟阀 或 防火阀 零配件完好、现场及远程打开及复位 40 10% 清洁润滑 40 10% 2、配合中心做好消防主管单位要求的工作任务：各类消防检查、演练、培训等。 3、工作要求： （1）物业公司制定全年消防系统设备设施维护保养计划拟中心审批。并在进场第一个月对系统进行全面测试，并出具检测报告、整改方案及材料报价，送交中心审核确认后，进行整改。 （2）物业公司应协助中心对原存在的故障进行排除，出现零配件需要更换时零配件的费用由中心支付或中心自行购买，此项维修人工费用由物业公司承担； （3）每月进行消防维保，出具相关消防维保报告。维保期间保证消防系统时刻处于正常工作状态，故障率不能大于2%，能及时发现和处理各种安全事故隐患，确保不发生安全上的问题。 （4）提供24小时服务的专人电话。紧急情况或中心有特定需要时即时到现场。系统出现故障或中心有特定需要时，物业公司接到通知后2个小时内赶到现场抢修，特殊故障应向中心汇报和商议解决办法，确保系统正常使用。 （5）能迅速有效地处置突发事件，有安全预案。 （八）锅炉保养 1、日常常规检查及维修保养由技术人员及操作人员负责执行实施。具体内容如下： （1）中央热水机组的清洁保养、机房环境卫生的清洁工作、油罐、日用油箱的排污。 （2）燃烧器的维护保养：过滤器滤网的清洁及更换、风门的清洁。 （3）炉体的维护保养：媒介水PH值的测试及水位显示器的清洁、炉体的排污。 （4）水处理设备的检查及水质标准监测记录。 （5）机组运行如出现不正常现象应做好记录并及时通知物业公司。若为气机应注意机房内管路气密性及燃气压力变动情况记录工作。 （6）妥善保管密码，密码丢失无法修改，重输程序另外收费。 2、每年定期四次(每个季度一次)由物业公司的专业售后服务工程师对机组进行维护保养，具体内容如下： (1)燃烧器伺服电机的调整校正。 (2)点火电极距离的调整及清洁。 (3)火焰探测器的清洁处理。 (4)点火电缆的清洁，火牛线插接的检查。 (5)喷嘴扩散盘积碳的处理，油嘴的清洗，过滤器的清洗，风门的清洁。 (6)机组电控箱的检查及温控仪的调校。 (7)燃烧器技术参数的校核及调整。 (8)燃烧器零配件损坏更换(收取成本费)。 (9)炉体的排污及清洁工作。 (10)锅炉各项保护功能的检测。 (11)锅炉控制器控制和保护功能的检测：开停机功能、负荷转换功能、手动自动转换功能、缺水停机、熄火保护功能等。 （九）空调系统维保 1、总体维护保养包括年度维护保养工作: （1）风机盘管的检查、清理;（2）风机盘管的保养、加油;（3）检查、调整皮带,清洗表冷器,清晰过滤器;（4）清理管路、除污;（5）机组的清扫、除尘;（6）吊顶式进出风口清理。 2、中央空调水冷系统部分年度维护保养工作: （1） 冷冻水泵及冷却水泵的检查、加油; （2）电机、电器绝缘检测、加油、检查及更换密封元件;（3） 冷却塔一般性检修,各种钢件处理;（4）冷却塔填料、水盘、过滤器、水管的清洗保养;（5） 水系统关键部位的阀门、过滤器、单向阀、压力表、温度计、保温情况的检查及更换修理;（6） 更换风机轴承润滑脂。 3、正常运转中的维护: （1）检查通风装置的紧固情况;（2）风机皮带的检查,调整松紧度或损坏进行更换;（3）检查风机叶片与轮毂紧固情况及叶片角度有无变化;（4）减速箱的油位检查,油的颜色和粘度。 4、空调室内系统维护保养 维护保养内容： （1）风机盘管部分：物业公司负责委派专业技术员每年对中心机组进行 一次年度总维护保养工作，时间每个制冷季结束，具体时间与中心商量确定；在合同有效期间对设备进行3次常规保养工作，具体时间为设备运行期间每1个月1次;（分别在5，7，9，2，4月下旬） 。 （2）室内所有管路及其它管件、阀门、进、出风口部分： 专业技术员每年进行 二次年度总维护保养工作，时间每个制冷季和制热季结束，具体时间与中心商量确定； 在合同有效期间对机组进行三次常规保养工作，具体时间为设备运行期间每1个月一次;（分别在5，7，9，2，4月下旬） 。 5、中央空调机房维护保养内容: (1) 中央空调水冷系统维保： 冷冻水泵及冷却水泵的检查、加油; 电机、电器绝缘检测、加油、检查及更换密封元件;冷却塔一般性检修,各种钢件处理;冷却塔填料、水盘、过滤器、水管的清洗保养; 水系统关键部位的阀门、过滤器、单向阀、压力表、温度计、保温情况的检查及更换修理。 (2) 辅机系统维保：过滤器清洗保养;蒸汽入口的除垢保养检修;管件阀门的检修保养;定压设备水泵、罐体、管件和阀门的检修保养;水处理设备的清洗保养;盐箱的清利加盐保养;机头的维护保养;温控器进出口、阀芯的检修清洗保养。 维护保养执行标准: （1）《公共场所中央空调通风系统卫生标准》卫生部2006; （2）《中央空调通风系统清洗规范》GB19210-2003; （3）《暖通空调系统的评估、清洗和修复标准》LACR2002版 6、技术人员要求 （1）派遣技术精湛的人员和精良的工具仪器,最佳的服务质量和态度,严格按保养标准做好维护保养工作,并认真填写运行记录,使设备处于良好的运行状态; （2）维护人员工作期间,须佩带工作证,在中央空调出现故障时,应提出书面解决方案供定作人参考; （3）定期保养时间应提前一周通知业主,以便提前安排协调; （4）正常保养期间必须确保中央空调的正常运行如出现故障,在接到故障通知后6小时以内到达现场处理; （5）在维护期内中央空调故障停机时间每次不得超过12小时,累计不得超过240小时; （十） 电气设备维护 物业公司必须根据广州电力工业局有关设备运行维护规定，做好如下项目： 1、变压器： （1）建立或健全该台变压器技术资料；（2）按期检查（3）测量负荷；（4）抽油检查；（5）测量接地电阻；（6）测试避雷器。 2、 高压柜、直流屏、低压柜： （1）对承接维护范围的设备进行全面鉴定核查；（2）要求上门定期对设备预防性鉴定，及时发现缺陷，确保设备正常运行；（3）建立或健全电气设备技术资料。 3、继电保护装置： （1）建立或健全继电保护装置方面的技术资料；（2）定期安全检查、测量电流互感二次绕组端子电压、直流回路继电器线圈完好情况及绝缘电阻； （3）处理二次回路故障；（4）事故后的检查、分析；（5）按规程规定进行定期全部校验。 （十一）电梯日常维护保养 1、日常维护保养内容： 物业公司应当按照《电梯使用管理与维护保养规则》（TSG T5001-2009）的规定完成半月、季度、半年、年度维保项目，并做好维护保养记录。 2、日常维护保养标准： 实施日常维护保养后的电梯应当符合《电梯维修规范》（GB/T18775）、《电梯制造与安装安全规范》（GB 7588）和《自动扶梯和自动人行道的制造与安装安全规范》（GB 16899）的相关规定。 3、义务： （1）应当对每台电梯建立完整的安全技术档案，并提供如下资料或复印件：产品合格证； 使用维护说明书；电气原理图；电气敷设图；安装说明书；电梯整机、安全部件和主要部件型式试验报告结论副本或结论；电梯运行全部记录；故障及事故记录；改造、重大维修原始记录；广州市特种设备使用登记证；电梯施工自检记录；上年度的检验报告。 (2)建立电梯安全运行管理制度，保证电梯的用电、消防、防雷、通风、通道、电话通讯、监控摄像和报警装置等系统安全可靠；并保证机房、井道、底坑无漏水、渗水现象，通往机房、底坑、滑轮间、井道安全门的通道畅通、照明充分。 (3)指派电梯安全管理员，负责电梯日常安全管理工作： (4)应当制定电梯事故应急防范措施和救援预案并定期演练。 (5)在电梯使用过程中发现故障或异常情况应当立即停止使用，并及时通知物业公司。 6、除物业公司无法解决的情况外，未经物业公司书面许可不得允许非物业公司人员从事与电梯维护保养有关的工作。 7、应当为物业公司提供维护保养所需的工作环境。 8、应当在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，向电梯检验检测机构提出定期检验申请。 （十二）游泳池及杀菌消毒过滤设备维保 1、游泳池及杀菌消毒过滤设备维护保养内容： （1）不锈钢过滤罐、混水罐罐体及相连管道阀门检查保养： 检查罐体如有破损和泄漏进行修复，不能修复的更换新罐体由中心承担费用；检查过滤管道阀门如有破损进行更换，阀门及管件由中心承担费用。 用洗刷工具对过滤罐璧进行刷洗，利用清水冲洗过滤罐璧，将刷洗后脏污的水排放干净。 对泳池水定期一个星期进行反冲洗并记录在册。 （2）过滤罐的维护保养： A检查罐体如有破损和泄漏进行修复，不能修复的更换新罐体由中心承担费用；检查过滤管道阀门如有破损进行更换，阀门及管件由中心承担费用。 B定期打开人孔检查过滤砂和活性炭状况，过滤砂不足进行补充，不另收费。 C将泳池水加满后，按“游泳池水的清洁方法及操作程序”喷洒加入适量药水进行杀菌、灭藻。 （3）游泳池维护保养： A定期对游泳池不放水清污四壁。 B定期对游泳池水进行捞污和池底清污工作。 C物业公司派专业人员对游泳池水加入适量药水进行杀菌、灭藻,需对专业人员到培训机构进行游泳池水质检测员培训。 D定期检查附属管道和阀门，必要进行维修更换。管道及阀门更换材料由甲方承担费用。 E每年定期清洗游泳池周边地砖，用专业洗地砖的药水清洗干净。 （4）游泳池平衡水池维护保养： A定期对平衡水池进行检查。 B必要时对平衡水池进行排污和池底清污工作。 C定期检查附属管道和阀门，必要进行维修更换。 （5）搅拌器和自动加药设备系统检查保养：检查维修保养搅拌器，混合加药泵，必要的上油、检查启动电路等；检查加药硫酸铜塑料药缸是否干结进行加药水稀释混合；检查加药管是否堵塞进行疏通。将故障的设备维修至正常使用。 （6）泳池循环水泵过滤系统检查保养：检查清洗毛发过滤器、过滤循环泵管道阀门是否破损进行必要的更换；过滤循环泵、回水泵进行常规外观、噪音等检查和清洁；水泵控制电缆检查，控制接线柱紧固，控制接触器检查和更换；出现水泵漏水、烧线圈、轴承磨损，负责对故障水泵的拆卸，维修水泵的所有费用。 （7）臭氧消毒杀菌系统维护保养：对臭氧控制柜进行常规的电气维护保养；柜体的清洁、电线检查紧固，控制电路板、开关、接触器接线的检查紧固、继电器等插件的检查紧固。将故障的臭氧发生器维修至正常使用。 (8)氧气发生系统维护保养：对氧气发生器、空压机等进行常规的电气维护保养；柜体的清洁、电线检查紧固，控制电路板、开关、接触器接线的检查紧固、继电器等插件的检查紧固。检查氧气平衡罐、氧气填料罐，保障氧气发生系统正常工作。 (9)管道阀门维护保养：对设备连接的管道和阀门进行检查，损坏的进行更换。 （10）定期对配电柜线路进行检查及线路故障检修并及时汇报。 （十三）天然草坪足球场 1、基本情况 足球场草坪总面积约7800平方米，草坪品种为暖季型结缕草——兰引3号结缕草。 2、服务范围 以天然草足球场草坪为养护服务对象；体育场的跑道、沙坑、喷灌系统等其他设施也包含在服务范围内 3、足球场草坪服务标准 （1）景观颜色：在生长期内保持草坪平整，光滑，坚实，色泽鲜亮均一，以深绿色为主，草质弹性优良，生长健壮。枯黄叶片不超过叶层总量的10%。 （2）覆盖度：在生长期内保持草坪状态良好，覆盖度应在95%以上。 （3）草层高度：应保持2、5-3、8cm高度。 （4）青绿期：暖季型草坪的青绿期不低于270天。 （5）杂草：目测无明显阔叶草。 （6）病斑：目测无明显病斑。 （7）虫害：目测无明显虫害。 （8）场地平整度：3米范围内，任意两点相对高差不超过3厘米。 （9）、要求每年两次利用压路机对足球场的草坪进行压沙。 （10）符合国家标准三级场地要求。 4、工作质量标准 保持场地的干净、在需要的时候清扫场地，保证有足够的垃圾箱供参赛者使用 1、控制对场地的使用 2、保持邻近的区域没有垃圾、碎片、泥、污物以及溢油 3、在场内竖立禁止吸烟、严禁携带食物进场内的标识 4、及时修补小的损伤 5、不要将车辆停置在场地上，特别是在高温天，或将车辆停置在湿草地上很长时间。 6、草地如超负重使用，场地应有特殊安排用胶合板和纤维去保护草皮 7、遵守人造草坪的保养和清洁程序 禁止的行为： 1、点火、烟火、焊接等 2、以不正确方式使用金属刷 3、负载超过3psi（静态的）或者35psi（动态的） 4、不适当使用清洁设备、方法或材料 5、高压喷水超过300psi 6、无充气轮胎的车辆 7、与要求的注沙方式不同 5、物业公司包工包料免费进行足球场划线，7人场/8次/年；11人场/4次/年。 （十四）田径场维护和保养: （1）聚胺酯塑胶场地的管理按适应范围合理使用。 （2）禁止各种机动车辆在上面行驶?以防重压和滴油破坏、腐蚀胶面。禁止携带易爆、易燃和腐蚀性物品入内?保持场内清洁防止有害物质的污染。进入场地者必须穿运动鞋?跑鞋和跳鞋的鞋钉长不得超过12mm。杠铃、哑铃、铅球、铁饼、标枪等器材严禁在塑胶场地上进行训练。严禁在场地上抽烟、吐痰和食口香糖。要避免长时间的重压?防止剧烈的机械冲击和磨擦以免场地的弹性减弱和变形。紧靠内侧沿的一、二跑道使用率较高平时应限制使用?必要时可设障碍物。（3）经常清洗。比赛前后都要用水冲刷?以保持场地的色彩和清洁?夏季天气炎热要喷洒凉水降低其表面温度。跑道上的各种标志应保持清晰醒目。场地若发生碎裂、脱层现象应按规格要求及时修补?以防蔓延。场地和周围的铅球区、沙坑、草地要经常洒水以防尘土飞扬影响场地的清洁。下水道要经常清理保持场内排水畅通。 （4）沙池每年定期加沙、翻沙，除草和清理异物等。 （十五）、健身器材维保 产品维修器材要求： 1、对所有器材进行解体检查。 2、修复和更换损坏件，对无法正常运动的器材进行维修，达到所有器材都能正常使用。 3、物业公司对健身器材100元以内零配件负责免费更换 4、健身器材每月进行上润滑油及除锈，需有每月的维护记录，找有资质健身器材厂家每季度进行维护。 5、每天对健身器材进行巡视，发现问题立即解决。 6、接到用户故障通知后，在 48小时内解决售后服务中出现的问题。 （十六）中心直饮水系统维护：按直饮水保养单位合同中制定的工作计划进行。 （十七）各类日常维护：物业应配备各类临时小修、急修的工具；宿舍家具、办公桌椅、门锁、窗帘、下水管道疏通、装潢破损的维修，随叫随到，及时处理。 (十八) 中心比赛器材及交流活动器材 在中心员工的指导下，完成中心比赛场地及交流活动器材清理和布置（如桌子、椅子等），清理水泵周边淤泥及更换维修水泵。 （十九）桑拿间及配套设施 1、物业公司对该桑拿间以及配套设施负有妥善使用及维护之义务，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患，以及其附属设施在承包关系终止时可以正常使用。 2、物业公司发现该洗浴中心以及配套设施有损坏及故障时，应及时通知检修方修复，并承担相应的费用。 3、因物业公司原因致使该洗浴中心以及配套设施遭受损失的，由物业公司承担维修责任并赔偿损失 4、物业公司应按本协议规定的合法使用该房屋，不得擅自改变使用性质，更不得在该洗浴中心存放危险物品，否则，由此造成的一切损失均由物业公司承担。 5、物业公司应服从甲方的整体管理与安排，并不得对外作出任何有损于甲方的行为。 6、物业公司不及时按照本协议约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成甲方财产损失或人身伤害的，物业公司承担赔偿责任。 7、物业公司未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求物业公司恢复房屋原状，并赔偿损失。 二、服务要求 总体要求：在服务期限内，中标供应商必须遵守国家《劳动法》及有关法律、法规，在管理范围内进行物业管理服务。 具体要求： （一）物业公司必须具备物业管理二级以上资质，并具有日常管理所需的消防、电梯、高低压等特种设备维保资质或聘请具有相关特种设备维保资质的单位参与维保工作，严格遵守国家法律、法规、政策及行业准则的规定并承担相应的法律责任。 （二）制定物业管理的各种规章制度，并监督贯彻执行。 （三）汇报物业管理预算执行情况，定期以文字形式向中心反馈。 （四）完善档案、图纸、维修记录等技术资料的管理工作数据图表齐全、准确。 （五）物业员工文明上岗，统一着装，标志明显，自觉遵守中心相关规章制度。 （六）物业公司应派驻一名物业经理对物业管理团队进行管理，中心对物业公司的物业服务工作，实行专业对口监管和业务工作指导，每月对物业服务工作进行质量考核，并及时协调工作中出现的问题。 （七）特殊岗位（锅炉、水电工、消防、监控室、电梯维修、保安等），必须持证上岗，对设备能够检修、检测、检验。 （八）定期对质量目标完成情况进行统计，并做好记录每月一次。 （九）对每日工作进行计划安排，并认真填写工作日志每日填写。 （十）制定管理岗位责任目标，完善各专业管理制度，加强技术培训。 （十一）做好服务质量的满意度调查，做好记录，进行分析每季度一次。 （十二）协调与相关地方政府及其他组织机构的关系使管理工作得到支持，以便于工作。 （十三）物业公司应严格按照物业协议，物业岗位职责、服务质量标准，承担物业管理服务、安全运行责任，达到全职全责。物业员工必须经专业培训上岗，技术合格，胜任本岗工作。物业公司应及时调换达不到工作要求的员工。 三、人员配置要求 服务人员具体岗位设置（本项目须配置服务人员30人） 岗位设置 人数（人） 绿化 2 保洁 19（含庇护性就业人员15人） 保安 6 宿管 1 水电 1 经理 1 合计 30 中标供应商要配置不少于上述所需人员，贯彻执行穗人社函【2014】570号及穗府【1993】103号文件精神。在符合岗位条件下，“公益性岗位”优先招用广州市就业困难人员，为残疾人庇护性就业提供不少于15个名额的工作岗位。 可以提出更优化的配置方案。 四、人员管理要求 采购人与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由中标供应商自行管理，并按法律法规和地方政府的规定支付服务人员的工资、福利、保险、奖金、加班费等一切费用。 若采购人加班期间要求提供相关物业管理服务的，中标供应商应按上班期间要求，保质保量地做好保障工作。 中标供应商的派驻服务人员应遵守安全操作规章制度，若发生人身伤害等工伤事故，由中标供应商负责，与采购人无涉。 中标供应商全部工作人员应专职服务本项目，如遇特殊情况需借用本项目工作人员，须报请采购人批准，并保证本项目正常运行 投诉处理率100%，且及时、妥善，有完整的记录档案。 五、付款方式 中标供应商与采购人签订合同后5个工作日内，采购人向中标供应商支付合同总价的70%，2021年10月31日前再支付20%服务费；合同期满后10天内支付剩余10%服务费，支付前，乙方必须向甲方提交物业管理工作项目报告。 中标供应商收取每笔款项前，应向采购人提供等额有效发票，否则，采购人有权拒绝付款直至提供发票为止。 | 1 | 项 |
（五）议价发起时间：2021年03月12日
二、供应商报价须知
（一）被邀请的供应商应根据议价信息的要求，在满足采购需求的前提下，于规定时间内对项目做出报价。
（二）供应商应认真核对报价信息，确保符合采购需求，并对其真实性负责。若与实际不符，一经查实，将视为弄虚作假，当次报价无效，并按政府采购相关规定给予处理。
三、定点议价规则
（一）报价规则。
（1）供应商的报价应是总价。
（2）供应商的报价不得高于最高限价。
（二）成交规则、终止规则。
（1）成交规则：采购人接受供应商报价的，议价成交。
（2）终止规则：在定点议价公告期间，采购人因故取消采购任务；或者采购人不接受供应商报价的，议价终止。
四、项目联系方式
联系方式：陈树豪 020-86089011
采购单位：广州市残疾人体育运动中心（广州国际残障人文化交流中心）
2021年03月12日
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