（一）物业基本情况

公路大厦占地面积3196平方米，地面上建筑物36层（1 5层为裙楼，设有餐厅、多功能厅、职工活动中心等；7 23、25 35层为办公用房；36层为机电设备用房；6和24层为避难层）；地下3层（B1 B3为设备房和停车场）。

（二）委托管理范围

本次委托管理范围包括：地下3层（B1-B3）、1-4层、6-17层、20、22、24-25层、33-36层）；管理面积：36919平方米。

一、投标人固定资格要求： （1）具有独立法人资格或具有独立承担民事责任的能力的其它组织（提供营业执照或事业单位法人证等法人证明扫描件，原件备查）。 （2）本项目不接受联合体投标，不接受投标人选用进口产品参与投标。 （3）参与本项目投标前三年内，在经营活动中没有重大违法记录（由供应商在《政府采购投标及履约承诺函》中作出声明）。 （4）参与本项目政府采购活动时不存在被有关部门禁止参与政府采购活动且在有效期内的情况（由供应商在《政府采购投标及履约承诺函》中作出声明）。 （5）具备《中华人民共和国政府采购法》第二十二条第一款的条件（由供应商在《政府采购投标及履约承诺函》中作出声明）。 （6）未被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单（由供应商在《政府采购投标及履约承诺函》中作出声明）。 （7）单位负责人为同一人或存在直接控股、管理关系的供应商，不得参加同一合同项下的政府采购活动。 注：“信用中国”、“中国政府采购网”、“深圳信用网”以及“深圳市政府采购监管网”为供应商信用信息的查询渠道，相关信息以开标当日的查询结果为准。 为方便各潜在投标供应商掌握本项目具体情况，本项目允许供应商实地踏勘，采购人将提供加盖公章的《现场踏勘回执》。如需踏勘，可于2021年5月12日10:00时前至公路大厦，采购单位踏勘联系人：高永强；联系电话：0755-25191118。

一、项目简介

项目概况

公路大厦位于深圳市罗湖区东门北路1006号怡泰中心C座，占地面积：3196平方米，地面上建筑物共36层（1~5层为裙楼，设有餐厅、多功能厅、职工活动中心等；7~23、25~35层为办公用房；36层为机电设备用房；6层和24层为避难层）；地下共3层（B1~B3层）为设备房和停车场。本次招标面积：36919平方米。

二、项目需求内容

1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位及外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理；

2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、加压供水设备、供气设备、共用照明、供配电系统、中央空调系统、消防设施设备、闭路监控系统、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务；

3、本物业规划红线内属物业管理的公用设施（道路、室外上下水管道、沟渠、池、井、绿化、路灯、停车场）的维修、养护和管理；

4、本物业规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理，杜绝消防隐患；

5、本物业规划红线内公共场地、大厅、办公楼走廊、消防楼梯等部位的清洁卫生、打蜡养护、垃圾的收集和清运；

6、本物业规划红线内公共场地、大厅、办公楼走廊等部位的绿化摆放、养护和管理；

7、本物业规划红线内公共区域白蚁防治、消毒及防蚊虫、灭鼠服务；

8、本物业规划红线内交通、车辆行驶、停泊及进出大厦管理；

9、配合和协助当地派出所和消防部门进行安全监控、消防检查和巡视等保安工作；

10、物业及物业管理档案、资料；

11、社区文化娱乐活动和节日庆典场所布置；

12、提供公用卫生间内卫生纸、洗手液等消耗品；

13、中标人在投标文件中承诺的其他事项；

14、招标人与中标人协商后，认为有必要交物业公司管理的其它项目。

三、项目人员要求

（一）物业管理人员

人员配置不低于49人，其中：项目主任1人，项目副主任1人，主管人员1名，设备主管1人，财务人员1人，管理员1人，机电工13人，保安员20人，清洁绿化人员10人。

（二）人员配置承诺

1、投标人承诺本项目物业管理人员持有上岗证及其他规定应提交的证明文件；

2、投标人承诺24小时内撤换工作表现差或出现事故的物业管理人员；

3、中标人承诺为所有选派到本项目工作人员办理医疗、工伤等保险并签订劳动合同；

4、中标人承诺保证员工工资福利的实际收入不低于原物业管理公司员工的实际收入；

5、中标人承诺合理安排春节、五一、十一等假期加班，并承担相关加班费；

6、若中标后合同执行期间，中标人未按承诺要求配齐项目服务人员，业主有权按缺岗对应岗位在当月服务费中扣减。

四、物业管理标准

（一）基础管理

1、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，岗位标准明确，并制定具体的落实措施和考核办法；

2、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证或者岗位证书；

3、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务热情；

4、应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率；

5、设有管理处，建立24小时值班制度，公示服务电话，接受业主和使用人的报修、求助、建议、问询、质疑和投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录；

6、定期向用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，用户满意率达98%以上。

（二）房屋与公共设施管理养护

1、房屋管理养护范围：房屋承重结构部位（包括基础、梁、柱、板、屋顶等）、房屋的抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、房屋的共用部位等；

2、公共设施管理养护范围：大厦区域内道路、室外管网、保安亭、护栏、停车场闸门、标识导向牌、沟渠、池井、路灯、信箱等；

3、房屋与公共设施管理养护要求：

（1）制定房屋与公共设施管理养护制度和计划，坚持日常检查和定期检查相结合、计划性维护保养和及时维修相结合；

（2）确保管理养护范围内所有项目、设施的完好和正常使用，房屋及公共设施的完好率＞96%，零修工程合格率100%，返修率＜0.5%；

（3）严格制定维修养护工作时间，确保在不影响用户办公的前提下开展维修养护工作，并确保人员和财产安全。

（三）房屋建筑本体共用设备管理养护

房屋建筑本体共用设备管理养护范围：供配电系统、给排水系统、中央空调系统、消防系统、电梯系统、监控系统等。

1、供配电系统管理养护要求：

（1）制定供配电系统管理养护制度和计划，定期对供配电系统共用区域范围内的电气设备包括变压器、高压环网柜、高压开关柜、低压配电柜、变配电室、柴油发电机组、公共照明智能控制系统等进行检查、检测和维护，建立各项设备档案，确保供配电系统24小时正常、安全运行；

（2）建立24小时维修值班制度，及时发现和排除故障，零修合格率100%；

（3）加强对大厦内外所有共用区域照明灯具、线路、开关的日常维护检修，确保正常、安全使用；

（4）制定切实可行的节电管理制度，有明显的节能降耗成果；

（5）确保市政停电情况下发电机组在15秒内运转供电，功率因数达0.95以上；

（6）管理和维护好避雷设施。

2、给排水系统管理养护要求：

（1）制定并严格落实供水、用水管理制度和给排水系统设备维修保养制度，加强对给排水系统共用区域范围内的设备设施包括管网、水泵、水箱、化粪池、水井、阀门等的日常检查、保养、维修、清洁和清通工作，确保给排水系统24小时正常、安全运行；

（2）建立24小时维修值班制度，及时发现和排除故障，零修合格率100%；

（3）每半年对生活水池进行清洗消毒，按规定做好空调水的处理，确保生活饮用水符合国家规定的标准和要求。

3、中央空调系统管理养护要求：

（1）制定并严格落实中央空调运行管理制度、安全操作规程和中央空调系统设备维修保养制度，定期对中央空调系统共用区域范围内的设备设施包括冷水机组、冷却塔、水泵、风机盘管、新风机柜、阀类、控制系统、水处理系统、中央空调运行智能控制系统等进行检查、检修和保养，确保中央空调系统安全运行、正常使用；

（2）建立24小时维修值班制度，及时发现和排除故障，维修合格率100%；

（3）建立空调设备档案，做好各项运行和维修保养记录；

（4）制定切实可行的节能运行制度，有明显的节能降耗成果；

（5）中标单位负责中央空调专业维保单位费用；

（6）中标单位每年负责对中央空调末端通风系统进行一次清洗消毒杀菌。

4、消防系统（含火灾自动报警系统、水消防系统、防排烟系统、气体消防系统）管理养护要求：

（1）制定并严格执行消防管理制度和消防系统设备维修保养制度；

（2）加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；

（3）及时发现并排除设备设施故障，维修合格率100%；

（4）落实区域消防安全责任人、义务消防人员，制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，保证紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，确保无消防安全隐患；

（5）中标单位负责消防专业维保单位的费用。

5、电梯系统管理养护要求：

（1）制定并严格执行电梯运行管理制度、安全操作规程和电梯系统设备维修保养制度，定时、定期对电梯系统各项设备设施进行检查、检测、检修和保养，确保设备设施完好率100%、整个系统安全、正常运行；

（2）设立24小时报修电话或对讲机值守制度，及时发现并排除设备设施故障，及时有效处理电梯事故。因故障停梯，接到报修后维修人员在30分钟内到达现场抢修，及时排除故障；

（3）按时对电梯进行年度定期检验，办理安全运行证，中标单位负责电梯维保及年检相关的费用；

（4）做好各项运行和维修保养记录；

（5）制定切实可行的节能运行管理措施，有明显的节能降耗成果；

6、监控系统管理养护要求：

（1）制定并严格执行监控系统管理养护制度，定期对监控系统性能状态检查、系统测试和计划性修理，发现隐患及时处理（24小时内），维修合格率100%，确保监控系统安全、正常运行；

（2）做好各项运行和维修保养记录；

（3）中标单位负责专业维保单位的费用。

（四）安全保卫管理服务

安全保卫管理服务的内容和要求包括：

1、对本物业规划红线内区域实行24小时保安监控管理，加强日常巡查，确保大厦及各项财产安全，保证良好的工作秩序；

2、保安监控中心、大厦大堂实行24小时值班制度，按要求对进入大厦的人员进行登记，做好安全防范；

3、采取针对性措施，加强对市交通局罗湖管理局领导办公区域、交通系统办公网络中心机房、保密室、设备机房等重点部位的安全防范；

4、负责大厦共用区域的门窗、照明、共用电器设备等的开、关，及时发现和排除各种安全隐患；

5、建立突发事件处理制度，制定各类应急处理预案，及时、有效配合处理自然灾害、传染疫情、刑事治安、交通维稳等各类突发事件和事故；

6、定期组织消防知识培训，每年至少组织一次消防安全演习；

7、制定并落实保密管理制度，未经用户批准不得在办公区照相、录音和录像，不得泄露用户内部工作人员私人电话、车牌号等私人资料；

8、配合采购单位做好办公网络机房设备的安全应急管理；

9、配合做好重大节日、重大会议、庆祝活动、接待活动的安保工作。

（五）环境卫生管理服务

1、环境卫生管理服务范围：大厦共用区域所属环境地面、天花、墙面及各种设施。

2、环境卫生管理服务要求：

（1）制定并严格执行规范、完善的环境卫生制度和计划，每天做好日常保洁服务，保持良好卫生环境，环境卫生达标率100%；

（2）定期使用专业药剂、设备和技术，对日常保洁工作无法顾及或有特殊要求的区域、设施设备包括外墙、天花、高位玻璃及设施、镜面、大理石地面等进行清洁、养护；

（3）按规定做好大厦的 四害 消杀及防疫消毒工作，消杀达标率100%；

（4）按要求每天清理生活垃圾并运送垃圾处理场。

（六）绿化管理服务

绿化管理服务的内容和要求包括：

1、按照现代化办公环境要求，在大厦大堂及门口摆置相当数量和具备一定品质的绿化植物；

2、加强对大厦的外围公共场地、大堂绿化植物的日常管理与养护，必要时对摆置的绿化植物进行及时更换，创造优美、舒适的工作、办事环境；

3、保持花草树木长势良好，根据其品种和生长情况，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃；

4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻工作；

5、及时按要求做好重大节日、重大会议、庆祝活动、接待活动的花卉摆置工作；

6、经常了解业主对绿化工作的意见，使客户满意度达到98%以上。

（七）车辆管理服务

车辆管理服务的内容和要求包括：

1、确保本物业规划红线内区域道路畅通，场地整洁，标识明显、照明充足；

2、进出大厦各种车辆实施证、卡管理，停车场有专人引导车辆有序通行、停放，排列整齐，无堵塞交通现象，不影响行人通行；

3、非机动车车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐；

4、危机人身安全处设有明显标志和防范措施。

五、项目服务期限内需达到的目标

（一）物业管理总体目标

1、物业管理服务指标达到全国物业管理示范大厦指标标准；

2、建立ISO9000质量保证体系，并有效运作；

3、制定物业管理发展规划，有计划、有检查，业主满意率达98%以上；

4、管理人员专业培训合格率达100%；

5、零修急修及时率达100%；

6、维修工程质量合格率达100%；

7、有效投诉率0.2%以下；

8、有效投诉处理率达100%；

9、投诉回访率达100%；

10、房屋及公共配套设备、设施完好率96%以上；

11、大厦区内治安案件案发率为零，无任何重大事故发生；

12、环境卫生、消杀、绿化达标率为100%；

13、利用现代化管理手段对物业进行管理；

14、消防管理通过政府规定，年检完好率100%。

（二）其他要求

1、乙方（即中标单位，下同）根据有关物业管理法规与甲方（即深圳市交通运输局罗湖管理局，下同）签订物业管理委托合同，对该物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏；

2、为确保服务质量及与甲方的沟通联络，乙方须在公路大厦设立管理处，委派专职管理人员，负责对提供服务、履行承诺、服务质量的检查监督及与甲方日常业务联系；

3、乙方须制定并提供员工管理服务规范要求及确保服务质量达标的具体措施；

4、乙方须向甲方提供并履行服务承诺；

5、乙方须主动接受甲方的指导、检查、监督及协调，甲方在适当时候对该物业管理进行考核；

6、甲方除按合同规定支付物业管理费和合同明确规定由甲方支付的相关费用外，物业管理各项费用开支均由乙方自行承担；

7、乙方应严格执行有关物业管理法律法规以及与甲方签订的物业管理委托合同，自觉接受行业主管部门的监管，因违法或违约造成的一切法律责任，由乙方自行承担；

8、现有服务范围内，由于工作人员的增加而增加的工作量，不再增加费用。

六、主要设备介绍

1、供配电系统：变压器2台，高压环网开关柜1台，高低压配电柜18 个，动力及照明配电箱 143 个，发电机1台，照明若干；

2、中央空调系统：开利600冷吨主机2台，空调系统水循环泵5台，楼层盘管风机731台，制冷组机控制柜3个，室内挂式空调机若干；

3、电梯系统：日本三菱客梯4部，消防梯1部，货梯1部，扶手电梯4部，共10部；

4、消防系统：消防联动控制主机1台，消防泵2台，消防喷淋泵2台，稳压泵2台，烟感器、温感器、喷淋、消防栓、灭火器等若干，卷闸门7道；

5、给排水系统：沟渠池井管道等若干，生活水泵4台，污水泵4台，公共洗手间36个，开水间2个；

6、弱电系统：有线电视系统、网络系统共4套；

7、安防系统：监控室监控设备1套及停车场、大厦外围、大厦内部各层楼道走廊报警、监控设备若干；

8、食堂设备：炉灶、冷库、排油烟机等设备。

七、物业管理相关说明

1、在委托管理期限内，采购方将提供不低于物业管理条例规定的管理用房供中标方免费使用；

2、采购方招标托管范围内的所有项目（含设备）的维修，单项单价1000元和一次性维修1000元以下，由中标方承担和实施；1000元以上的维修费用需先报采购方审核后实施，费用由采购方负担；

3、公共水电费（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、办公、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类用电）及发电机燃油费用，由采购方承担；

4、房屋建筑（本体）的共同部位及公用设施设备的维修、养护与更新改造，由中标方提出方案，经双方议定后实施，所需经费由采购方负责；

5、中标方实施管理服务自用的各类设施、设备、工具等，均由中标方负责提供并自行承担费用。

6、中标方按管理需求自行安排春节、五一、十一等假期以及专项活动、应急群体事件方面的加班，加班费自理。

7、中标方须按采购方需求提供车位及车辆停放承诺。

其它关键信息

一、评标定标信息

（一）评定分离项目

根据《市财政局关于印发〈深圳市政府采购评标定标分离管理办法〉的通知》第十六条：重大项目由采购人领导班子成员组成定标委员会，有半数以上班子成员到会方可在候选中标供应商中确定中标供应商。特定品目项目的定标委员会应当由5人或者以上单数的领导班子成员，或者单位中层以上管理人员、具有与所采购项目专业领域中级以上职称人员、采购责任机构负责人等组成。由采购人组成定标委员按程序讨论决定定标事项。

二、关于享受优惠政策的主体及价格扣除比例

1.根据《政府采购促进中小企业发展暂行办法》（财库[2011]181号）、《财政部司法部关于政府采购支持监狱企业发展有关问题的通知》（财库〔2014〕68号）和《三部门联合发布关于促进残疾人就业政府采购政策的通知》（财库〔2017〕141号）的规定，对满足价格扣除条件且在投标文件中提交了《投标人企业类型声明函》、《残疾人福利性单位声明函》或省级以上监狱管理局、戒毒管理局（含新疆生产建设兵团）出具的属于监狱企业的证明文件的投标人，其投标报价扣除 10 %后参与评审。投标人组成联合体投标的，如须享受以上价格扣除政策，联合体各方须均为小微企业。对于同时属于小微企业、监狱企业或残疾人福利性单位的，不重复进行投标报价扣除。如有其它政策支持因素（如鼓励创新等）需一并列出。

2.联合协议中约定，小型、微型企业和监狱企业的协议合同金额占到联合体协议合同总金额30%以上且不足100%的，可给予联合体 2 %的价格扣除。

联合体各方均为小型、微型企业和监狱企业的，联合体视同为小型、微型企业和监狱企业，均享受评标优惠政策第一款的优惠政策。

三、关于失信供应商的价格上浮

根据《深圳市财政委员会关于印发〈深圳市政府采购供应商诚信管理暂行办法操作细则〉的通知》（深财购〔2017〕42 号）的规定，采取价格评比法（比如最低价法）的项目，因违法违规行为被记入诚信档案的失信供应商最终报价在该企业最后一轮报价的基础上上浮10%。失信供应商符合优惠主体资格的，价格扣除和价格上浮一并执行。

四、其他说明

1.鼓励采购人积极运用公共信用信息，明确对信用记录良好的投标人（特别是中小微企业）免收履约保证金，确需收取履约保证金的，列明通过保函等非现金方式收取；

2.在采购合同中明确对上述企业加大首付款或预付款比例，具体由采购人根据项目实际情况确定；

3.采购人拟采购的服务（工程）中，如涉及《关于调整优化节能产品环境标志产品政府采购执行机制的通知》（财库〔2019〕9号）中的产品，要依据该通知要求执行。