烟台市人力资源和社会保障局人力资源大楼物业管理采购需求
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烟台市人力资源和社会保障局人力资源大楼物业管理采购需求
一、采购标的需实现的功能：详见附件。
落实政府采购政策需满足的要求：详见附件。
二、采购标的需执行的标准：
国家相关标准：详见附件。
行业标准：详见附件。
地方标准：详见附件。
其他标准：详见附件。
三、标的要求：
质量要求：详见附件。
安全要求：详见附件。
技术规格：详见附件。
物理特性：详见附件。
四、交付要求：
标的数量：详见附件。
交付或实施时间：详见附件。
交付或实施地点：详见附件。
五、服务要求：
服务标准：详见附件。
服务期限：详见附件。
服务效率：详见附件。
六、验收标准：详见附件。
七、其他技术及服务要求：详见附件。
附件：政府采购项目需求方案
发布人：烟台市人力资源和社会保障局
发布时间：2021年5月8日
政府采购项目需求方案—烟台市人力资源和社会保障局人力资源大楼物业管理.pdf附件下载
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政府采购项目需求方案
采购单位：烟台市人力资源和社会保障局
采购代理机构：山东阳正工程项目管理有限公司
项目名称：烟台市人力资源和社会保障局人力
资源大楼物业管理
编制时间：2021年 5月 6日
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一、项目说明及预算情况：
1、项目说明：烟台市人力资源和社会保障局人力资源大楼物业
管理，共 1个包。
2、预算情况：
本项目为政府公开招标采购，本次采购预算为人民币贰佰肆拾伍
万元整（?2450000.00元）。
二、采购标的具体情况：
1、采购内容、数量及单项预算安排：
烟台市人力资源和社会保障局人力资源大楼物业管理，共 1 个
包。投标人须对招标内容全部响应，报价如有遗漏，视为对招标人
让利，投标人均应免费提供。
2、需实现的功能或者目标：烟台市人力资源和社会保障局人力
资源大楼物业管理。
3、需满足的国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、
规范：项目严格执行国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标
准、规范
4、需满足的质量、安全、技术规格、物理特性等要求：
（一）招标内容：
本次招标主要涉及以下几方面：人力资源大楼及有关配套区域内的日
常保洁、绿化养护、会议服务、设备设施运行、维护、保养服务消防
巡查、安保检查、秩序维护、车场管理服务、食堂服务配套项目运行
管理等工作。
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（二）总体要求
1. 投标人应根据国家有关法律、法规，对采购人物业进行维护和服
务，保障物业的合理使用，创造和保持整洁、文明、安全、有序的工
作环境。
2.采购人对中标人组建的物业管理机构进行业务监督管理，中标人履
行物业管理合同时，应按照合同约定提供物业管理服务，接受采购人
对物业管理服务的监督考核和费用收支及财务报表情况的查询。
3.采购人对中标人服务于本项目重要岗位的设置、人员录用与管理、
重要管理决策等有直接参与的权力与审批的权力。
4.中标人在做好工作的同时，可以向采购人提供合理化建议，以提高
管理效率和管理质量。
5.中标人须负责各工作人员的制服、安防基本械具、对讲机、作业工
具（包含但不限于卫生清洁工具、劳保用品、办公设备和用品）等。
6.中标人维护期间需要采购人配合时，应事先与采购人进行沟通，采
购人应提供配合，如事先没有与采购人沟通造成物业损害的，中标人
应承担其相应责任。
7.中标人服务本项目的全部工作人员应符合国家、山东省和烟台市有
关用工要求。
8.合同期满后，中标人应将物业管理有关资料整理，根据采购人要求，
在规定时间内无条件移交采购人或采购人指定的第三方。
9.中标人应建立健全各项规章制度，针对各个岗位的特点，制定出切
实可行的规章制度和具体操作流程，同时要建立一套完整的预防暴恐
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袭击等突发事件的应急措施机制。
10.中标人在日常管理中要建立交接班，保养等日志登记制度，建立
对岗位人员量化考核、评分制度及具体实施计划，同时将规章制度交
采购人审核备案，以便采购人的监督检查。
11.在合同履行期限内，未经采购人许可，本项目不允许中标人进行
分包、转包。
12.中标人负责公司员工的职业道德教育、业务知识培训、安全意识
教育工作；定期接受采购人关于服务工作满意度的测评。若测评三次
以上不达标，中标人拒不改正的，采购人可以单方面解除本项目合同，
由此产生的责任由中标人负责；如服务人员受到采购人的工作人员或
其他人员三次以上投诉，经查证属实，确实违反了合同约定和相关管
理规定的，采购人有权要求中标人更换该服务人员，中标人应当在三
天内予以更换。
13.中标人须严格遵守相关保密规定，不得泄露任何与采购人有关的
涉密文字、图纸、音像资料等，否则采购人有权追究中标人责任并追
索赔偿。
（三）管理标准
1.中标人对物业管理方案、组织架构、人员录用、技术水平、建立的
各项规章制度，在实施前应到采购人处备案，主要管理人员的任命须
经采购人签字同意后方可用人（或换人）
2.中标人录用人员要优质、高效、人员配备应合理、固定人员岗位。
在拟定组织架构设置、物业管理服务方案时，能充分考虑自身实力和
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管理优势。最大限度地满足采购人需求， 向采购人提供质价相符的
优质服务。中标人录用的安保人员需经统一业务培训，达到能够熟练
掌握和使用各类安全消防器材设备，能够掌握安保工作知识，经考核
合格后方能上岗作业。
3.在处理特殊、紧急、突发事件时，采购人管理机构对物业管理人员
有直接指挥权。
4.中标人对所录用的人员要切实核对身份，保证无犯罪记录，身体健
康，否则采购人有权追究中标人责任。
5.中标人的服务人员应按岗位统一着装，言行规范，注意仪容仪表和
公众形象，要求有一套服务规范和文明用语。公众岗位人员的体型、
相貌、身高要满足采购人要求。
（四）服务范围及要求
1.服务范围
1.1 保洁、绿化养护、会议服务
1.1.1 楼内所有走廊、楼梯、楼梯间、电梯、电梯间等公共区域及其
附属设施，包括各类地面、墙面、电器开关、配电箱、灭火器箱、楼
梯扶手等公共部位；
1.1.2 楼内门窗、玻璃隔断、公用卫生间、洗手间的各个部位及其所
属设施；
1.1.3 会议室的各个部位及其附属设施；
1.1.4 硬地、绿地、庭院、室外宣传栏等公共区域及附属设施；
1.1.5 绿化区内苗木的养护、浇水、打药、修剪、施肥、除草、防冻
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保护及卫生清理等，院内草坪约 10000 平米；
1.1.6 楼内、楼外垃圾的清运；
1.1.7 积雪的及时清扫与清运；
1.1.8 区域内卫生防疫；
1.1.9 做好会前、会后各个会议室卫生清洁工作和会中服务工作。
1.2 设备设施运行、维护、保养服务
1.2.1 空调机组的日常维保；
1.2.2 电梯维保及年检（11 台）；
1.2.3 会议室音响维保；
1.2.4 给排水过滤；
1.2.5 配电系统的检查及维护
1.2.6 照明系统的维护
1.2.7 配合维保公司，对消防系统的保养及维护
1.2.8 日常能源消耗管理
1.2.9 办公楼内外的日常保养和维护
1.3 消防巡查、安保检查、秩序维护、车场管理服务
1.3.1 消防安全 24 小时巡查
1.3.2 公共秩序的维护
1.3.3 各大门安全检查登记
1.3.3 日常巡逻
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1.3.4 夜间安保
1.3.5 车场管理
1.3.6 防火防盗等应急处理
1.3.7 消防中控室管理
1.4 食堂服务
1.4.1 早、午餐服务
1.4.2 晚间工作餐服务
1.4.3 食堂设备管理
1.4.4 食品安全管理
2.服务要求
2.1 保洁服务
2.1.1 楼内公共区域
2.1.1.1 保持地面洁净、光亮，无脚印、无污渍、无痰渍、无纸屑及其
他杂物，地边死角无顽渍，定期保养（每月至少 1 次），理石地面每
年养护 2 次以上；
2.1.1.2 其他部位，如墙面、台面、栏杆等，保持光亮、整洁、无灰尘，
确保表层无剥落、无遗缺、外观统一；
2.1.1.3 玻璃门窗、自动门要做到一周内擦拭 1-2 次，日常保持干净、
光亮、无痕、无手印及灰尘，特别雨停后第二天，要全面擦拭 1 遍；
2.1.1.4 出入口的脚踏垫要防止积聚灰尘，随时清扫；
2.1.1.5 大厅垃圾筒要每日定时擦拭外表，保持洁净，筒内垃圾不得超
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过垃圾筒的 1/3；
2.1.1.6 不锈钢产品每月用不锈钢保养液保养≥2 次。
2.1.2 走廊、楼梯、楼梯间、电梯、电梯间等公共区域
2.1.2.1 公共走廊、楼梯、楼梯间、电梯、电梯间等公共区域每天上午、
下午上班半小时前要各清洁 1 次；
2.1.2.2 地面保持洁净、无污迹、无水迹、无脚印，定期保养，理石地
面每年养护 2 次以上；
2.1.2.3 走廊四周栏杆、扶手及墙裙保持干净、无积灰；
2.1.2.4 墙面及走廊设施，保持干净、无积灰，及时清除墙壁霉斑和污
迹；
2.1.2.5 电梯轿厢保持表面光亮、无污迹，轿厢壁无浮尘，轿厢内壁及
地面干净、整洁，不锈钢表面光洁、无污渍；
2.1.2.6 及时清洁、更换电梯内脚垫；
2.1.2.7 公共区域内不锈钢部件（含电梯门及轿箱）每月保养≥2 次。
2.1.3 卫生间、洗手间
2.1.3.1 卫生洁具至少每天清洁四次，每星期进行一次灭菌杀毒全面清
洁，做到无水渍、无头发、无异味、无便痕；
2.1.3.2 卫生间设置卫生篓及垃圾筒，每日清理，每日擦拭，保持篓内
或筒内垃圾不得超过 2/3，无异味、无污迹；
2.1.3.3 墙面、四角保持干燥、无蛛网，地面无脚印、无杂物；
2.1.3.4 镜子保持明净、无灰尘、无污痕、无水迹；
2.1.3.5 金属器具保持光亮、无浮灰、无水迹、无锈斑；
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2.1.3.6 卫生用品保证齐全、无丢损；
2.1.3.7 保持卫生间内空气清新。
2.1.4 会议室
2.1.4.1 地面、桌面要根据要求随时清理保洁；
2.1.4.2 会议室每月彻底清扫 1 次，每次会议结束后要及时清扫；
2.1.4.3 每次会议前协助工作人员布置会场；
2.1.4.4 保持会议室桌椅器具光洁、无灰尘，摆放整齐；
2.1.4.5 保持各种挂件挂放端正，清洁无损；
2.1.4.6 室内绿化日常维护；
2.1.4.7 保持各种灯具设备的清洁完好；
2.1.4.8 活动室每周彻底清扫 1 次，每天早晚各清扫 1 次。
2.1.5 垃圾清运
2.1.5.1 垃圾箱有专人管理，垃圾封闭存放。
2.1.5.2 保持垃圾箱及周围环境清洁、无异味。
2.1.5.3 垃圾房整洁、干净、无异味，消毒灭害措施完善。
2.1.6 办公区外围保洁
2.1.6.1 大院硬地和绿地每天清扫 4 次，保持地面清洁、无烟蒂、树叶、
纸屑、杂草、沙土、油渍等，确保明沟无杂物、无积水；
2.1.6.2 门口楼梯要经常擦洗，保持大理石地面的清洁；
2.1.6.3 做好室外有关设备的清洁工作，宣传栏、标识牌每日擦拭 1 次，
目视无灰尘、明亮清洁；
2.1.6.4 公用雨污水管管道至少每年疏通 1 次；
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2.1.6.5 雨污水井每月检查 1 次，视检查情况及时清掏，至少每季度清
掏 1 次；
2.1.6.6 化粪池保持日常畅通，每月检查 1 次，发现异常及时做出清掏
计划，至少每年清掏 1 次；
2.1.6.7 及时清运院内积雪。在冬季降雪期间，要根据天气预报提前检
修清雪机械工具，确保随时拉得出用得上；应安排人员提前上岗清扫
积雪，小雪随时组织清扫，一日内清运完毕；中雪以上，不论节假日，
夜间降雪，早晨组织清扫，白天降雪，雪停或降雪少时组织清扫，三
日内清扫完毕；积雪清运至指定地点倾倒。
2.1.7 重点事件
大风、暴雨、沙尘等应急响应，跑水应急处理，大型接待活动及接待
会议按接待方案实施保洁工作；对于突发事件，调动应急人员，及时
到达现场，按应急预案及时处理。
2.1.8 其他要求
2.1.8.1 清洁作业过程的安全预防措施。物业管理项目的清洁作业中安
全因素需要重视，在进行清洁服务工作的同时要采取安全措施，并搞
好安全宣传工作，作业人员和行人的安全由物业公司负责。
2.1.8.2 部门清洁保养保洁的工作尽可能避开高峰期，实行清洁服务的
“零干扰”服务。对于公共区域、公共走廊等，需在工作人员上班前
清洁完毕，专项保洁尽量在晚间人少时进行。
2.1.8.3 实行“环保”清洁。采用垃圾分类投放，结合人工分类的方法，
对各种不同性质的垃圾进行分类处理，实施“三化”管理，即垃圾收
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集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，进行有效的垃圾分流
工作，使整个回收系统做到良性循环。
2.1.8.4 保洁过程要使用绿色环保型药剂，选用对人、建材、环境无污
染、无伤害的环保材料，避免对地面、墙面和整个环境造成污染。
2.1.8.5 保洁工具、设备必须齐全，不得影响工作的正常进行。
2.1.8.6 管理人员须每天对保洁情况巡查≥1 次，并对巡查情况进行登
记。
2.2 会议服务
2.2.1 会务、接待管理
2.2.1.1 配合采购人的职能部门,提供各类会议、交流活动等相关的会
务接待服务，按要求做好会议预订和费用结算工作。
2.2.1.2 中标人应当提供高水平的会议管理服务，会议服务人员身高不
低于 165 厘米。按会议需求合理布置会场，做好会议前的各项准备。
会议之后，要及时整理会场，搞好卫生，设施归类，检查有无遗漏、
损坏物品。
2.2.1.3 做好会务后勤保障工作。按规定对非一次性使用的会务用品进
行清洗、消毒。日常巡查会议室，检查会议室的各项使用设施、设备。
2.2.1.4 接待室和会议室每日清洁，保持家具、物品排放整齐有序，电
器、仪器表面目视干净。
2.2.2 会前会场布置
2.2.2.1 根据委托方会议预约需求及标准，依据会场人数摆放桌椅、水
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杯和所需物品；
2.2.2.2 协助委托方悬挂会议所需会标，摆放座签；
2.2.2.3 会议前 1 小时会议服务人员全部到位，所有准备工作完成。
2.2.3 会议室设备设施维护及会前准备
2.2.3.1 做好照明系统的日常维护，定期检查照明线路是否正常，灯具
是否全部完好，有损坏的及时维修；
2.2.3.2 做好视频系统、音响系统的日常保养，发现问题及时报修，会
议前提前开启音视频相关设备，话筒音量调节适中，并检查无线网络
是否正常使用；
2.2.3.3 定期检查投影设备是否完好，会议开始前保证全部调试到位；
2.2.3.4 定期检查室内空调是否工作正常，确保会场温度保持在规定温
度内。
2.2.4 会议室环境卫生
2.2.4.1 除日常保洁外，每月需定期对会议室卫生进行彻底清扫，保持
会议桌干净无手印和水渍，椅子无灰尘和毛发，桌子抽屉无灰尘和杂
物；
2.2.4.2 保持会议室死角卫生清洁到位；
2.2.4.3 保持会议室内网络设备、音视频设备、投影设备、空调、灯具
等清洁无尘，网线、电源线摆放整齐；
2.2.4.4 保持会议室内卫生间干净无异味，烟灰缸及时清理无污渍；
2.2.4.5 会议室外环境卫生亦需定期彻底清洁。
2.2.5 其他要求
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2.2.5.1 会议服务人员要严格遵守会议值班时间；
2.2.5.2 会议服务人员要严格执行会议保密制度；
2.2.5.3 会议服务人员穿着要得体，举止要端庄，保持微笑服务；
2.2.5.4 会议期间保证饮水供应及时，保持室内整洁；
2.2.5.5 会议结束及时打扫清理。
2.3 绿化养护服务
2.3.1 园林植物养护
2.3.1.1 生长势：
A.生长势正常，达到该树种该规格的平均生长量；
B.绿化充分，植物配置合理，黄土不露天，达到国家绿化养护二级标
准。
2.3.1.2 叶子：
A.较严重黄叶、焦叶、卷叶、带虫尿虫网灰尘的株数在 2％以下；
B.被啃咬的叶片最严重的每株在 10％以下。
2.3.1.3 枝、干：
A.无明显枯枝、死杈；
B.有蛀干害虫的株数在 2％以下（包括 2％，以下同）；
C.介壳虫最严重处主枝主干 100 平方厘米 2 头活虫以下，较细枝条每
尺长一段上在 10 头活虫以下，株数都在 4％以下。
2.3.1.4 树冠：
A.按二级技术措施要求认真进行养护；
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B.树冠基本完整，通风透光，主侧枝分布均称，树形美观；
C.行道树缺株在 l％以下。
2.3.1.5 草坪：
A.草坪覆盖率达 95％以上；
B.草坪内杂草控制在 20％以内；
C.草株生长旺盛，颜色正常不枯黄，基本无病虫害；
D.修剪频率暖地型每年 2 次以上，冷地型每年 10 次以上。
2.3.2 确保绿地内无死树，树木修剪合理。
2.3.3 保持绿地内无明显废弃物，绿化养护垃圾要日产日清。
2.3.4 保持绿地内栏杆、桌椅、井盖和牌饰等园林设施洁净完整，做
到及时维护和油饰。
2.4 设施设备管理维护
2.4.1 工程维修人员至少 8 人以上，工程维修人员均须持证上岗。负
责本项目配电系统、空调系统、给排水系统、照明系统、电梯系统及
办公楼区域内外的日常维护和小修小补工作。
2.4.2 配电系统
2.4.2.1 严格执行《烟台地区电气设备运行管理规程》和《烟台地区电
气安全操作规程》，实施 24 小时双岗值班，确保配电系统的正常运转。
2.4.2.2 保持室内卫生整洁。
2.4.2.3 值班人员每周对配电箱及双电源互投箱、封闭母线插接箱检查
一遍。
2.4.2.4 双电箱互投箱每月切换试验一次，并做好记录。
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2.4.2.5 半年一次停电将配电设备检修，保证配电设备处于良好状态，
确保供电的可靠性。
2.4.3 空调系统
中标人须做好空调的日常线路检查和清洗保养工作，制定每年不同季
节的工作计划及开机前的清洗保养计划。做好清洗及保养记录。
2.4.4 给排水系统
2.4.4.1 每天将所有卫生间及所有供水管道、水阀检查一遍，确保使用
良好。
2.4.4.2 水泵间的设备及房间卫生每天清理一次，保持清洁。
2.4.4.3 每月对加压泵进行一次检查、保养，保证正常运行。
2.4.4.4 雨季来临前将所有雨水管道清理一遍，确保畅通。
2.4.4.5 保持办公楼雨水管的清洁畅通，定期清理，入口处加装护网，
防止堵塞。
2.4.5 照明系统
2.4.5.1 工作人员每周将所有照明配电箱，插座箱检查一遍。
2.4.5.2 开关及线路是否过热及异味，开关是否有异常声音，发现问题
立即解决，确保照明系统正常使用。
2.4.5.3 开关、灯具、光源有损坏的一天内必须解决。
2.4.6 消防系统
须根据国家相关规范标准做好消防的日常维护保养工作，做好维保记
录。
2.4.6.1 值班人员每天做好报警记录。
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2.4.6.2 消防控制室 24 小时双岗值班。
2.4.6.3 值班人员发现报警应立即查明原因，并做好记录，如果是火警，
5 分钟内到达现场查明原因。
2.4.6.4 每天检查一遍室外消火栓的完好情况。
2.4.6.5 保证消防控制室内设备及房间卫生清洁。
2.4.7 电梯系统
2.4.7.1 每天观察电梯的运行情况（上下运行、换速、开门、平层等）。
每日机房巡视时，必须检查曳引机各传动部位状况。
2.4.7.2 检查电动机和曳引机减速箱油位是否符合要求。检查控制柜、
配电柜及其他电气设备的端子，有无松动烧坏现象。
2.4.7.3 检查断路器、接触器各触点有无打火、拉弧现象。
2.4.7.4 检查各接地点是否符合要求。
2.4.7.5 检查限速器工作运行情况，及时加油。各内选、外选按钮工作
情况，是否灵敏。
2.4.7.6 检查安全保护装置的各种安装参数和动作试验状态是否符合
标准。
2.4.7.7 检查轿厢照明和风扇。各指示灯，更换损坏的部件。
2.4.7.8 检查消防梯的消防功能。
2.4.7.9 每月检查导靴及靴衬。检查井道位置传感器等。
2.4.7.10 每月检查轿顶检修开关及上、下强迫缓速开关。检查并调整
钢丝绳张力。
2.4.7.11 每月清洁机房、清扫轿顶及底坑卫生。检查缓冲器油位及复
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位情况。
2.4.7.12 每月检查井道随行电缆。检查平衡链悬挂及转动情况。
2.4.7.13 每月检查厅轿门相关尺寸，并作相应的调整。
2.4.7.14 每月检查及调整制动器的制动力矩及制动器闸瓦工作状况。
2.4.7.15 每月清洁地坎滑道卫生及杂质，使房门和轿厢门无阻塞。
2.4.7.16 每月检查、调整开关门机构及上、下端站的换速、限位开关，
使其位置正确，功能可靠。电梯整机性能的调整检查，必须有记录，
并存档。
2.4.8 办公楼区域内外的日常维护和小修小补
2.4.8.1 及时修复房屋（或设备）在使用过程中其构件小的损坏，以保
证房屋（或设备）原有完整等级的日常养护工程。
2.4.8.2 办公楼区域内外，如墙面粉刷、踢脚线、瓷砖、地板砖等脱落
的小修、小补等工作。
2.4.8.3 小修小补应当天完成，当天不能完成的，应向客户说明情况第
二天及时完成。
2.4.9 能源消耗统计
2.4.9.1 建立日常能源管理制度；做好能源消耗的记录和异常情况的管
理。
2.4.9.2 在业主管理部门的组织领导下，配合实施能源管理的基本任
务：统筹、综合、协调、管理大楼的各项节能工作；
2.4.9.3 贯彻执行国家、地方、行业主管部门的有关节能方针政策、法
规、标准，组织制定节能管理细则、节能目标和各种有关管理标准、
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制度并组织实施。
2.4.9.4 组织制定节能宣传、教育和培训规划并组织实施。
2.4.9.5 组织制定并实施规划，节能技术改造和技术攻关计划及年度节
能计划。
2.4.9.6 组织审定年度各类能源消耗指标和节能指标。
2.4.9.7 检查各项节能工作。
2.4.9.8 组织召开节能工作例会，进行节能工作的计划、布置、检查、
总结。
2.5 安保部分
2.5.1 人员最低配置：
配备保安主管 1 人、安保带班长 4 人，安保员 8 人，监控员 8 人。
2.5.2 公共安全秩序维护
2.5.2.1 办公楼区域内、外的正常工作秩序和安全。包括办公楼内、外
的正常工作秩序，及时处置各种危害办公楼安全及工作秩序的事件。
2.5.2.2 办公楼区域内的防火、防盗安全。包括防火防盗安全监控和预
防，对发生的火灾和失盗案情的紧急处理和控制及报告。
2.5.2.3 对自然灾害及人为破坏等不可预见因素的预防和应急处理。
2.5.2.4 办公楼区域外停车场及专用停车场管理，包括办公楼外围机动
车和非机动车停入秩序和安全的服务及管理。
2.5.3 安保服务标准
2.5.3.1 白班，大院门口三个值班室各设门岗 1 人，大楼两个门口各设
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置门岗 1 人，设置机动岗 1 人，全天不间断巡逻。
2.5.3.2 夜班，设置带班长一人，大院正门岗 1 人，大楼正门 1 人，夜
巡 1 人，夜班次在岗不得少于 4 人。
2.5.3.3 办公楼区域内外全天 24 小时设巡逻岗，巡逻人员要有高度责
任感，要认真检查楼道及区域内每个角落，做好详细记录。
2.5.3.4 安保队员要有高度的责任心和警惕性，按时到岗，坚守岗位，
不得擅离职守，杜绝不安全隐患的发生。
2.5.3.5 安保队员要熟悉办公大楼建筑结构布局，对重点安全保护区域
进行妥善布防，并经常进行检查与巡视。
2.5.3.6 掌握各种消防器材，监控系统的位置和使用方法。
2.5.3.7 下班后检查办公区各办公室门及大楼各进出口是否锁好，如发
生未锁门情况及时报告项目负责人并做相应处理。
2.5.3.8 注意观察有无可疑人员和可疑物品，杜绝闲杂人员在办公楼区
域内外任意游逛。警惕抢劫、盗窃、火灾及一切不安全事故发生。发
现问题要及时采取有效措施并向领导报告。
2.5.3.9 要保持高度警觉性，对管理区域内发生的各类治安刑事案件迅
速作出反应，并对现场及事件经过会同相关部门进行有效处置。要建
立相应的档案登记制度，把对案件的处理过程、结果做详细记录存入
档案之中。
2.5.3.10 做好各种保卫器材使用、保养情况的检查、监督和记录，如
有损坏，应立即报告项目负责人并说明损坏原因。
2.5.3.11 注意检查办公楼区域内外固有的各类设施设备（门、锁、灯、
20
消防设备）的运转安全情况，填写在巡查记录上，如有损坏应立即报
修。
2.5.3.12 对办公楼区域内外各类施工维修现场人员、环境进行检查，
避免出现不安全隐患及事故，发现后督促其改正并记录在巡视记录表
上。
2.5.3.13 因公会客人员必须持有效证件填写会客申请单或登记，门岗
联系相关人员得到工作人员许可后方可入内。
2.5.4 防火防盗等应急处理的工作标准
2.5.4.1 建立定期巡查制度，对所属区域的消防设备、配套设施，要
定期检查，发现问题和火灾隐患要及时处置整改，并复查问题是否根
除，做好记录。
2.5.4.2 熟悉办公大楼情况，对重点安全防火部位要了如指掌，实行
重点管理，设专职消防队员负责安全管理。对易发生火险隐患区域有
相应措施。
2.5.4.3 根据消防安全规定和要求，制定系列规章制度、完善岗位操
作程序。建立并形成设备发生故障进行紧急处置的程序。
2.5.4.4 对消防设备的各个部分的使用期限形成文件记载的程序，对
已到使用期限的设备及时报工程部维修或采购人主管部门同意后进
行更新。
2.5.4.5 项目负责人要做到领导指挥能力较强，组织纪律严明，对突
发火灾应变自如，处惊而不乱，采取措施得当、合理、及时、有效。
2.5.4.6 每年要组织不同规模的消防演练，一年要组织两次的大型消
21
防演习，检查消防设备，提高队员实战能力。
2.5.4.7 快速反应，消防控制室接到报警，安保队员到达现场不得超
过 3 分钟，确认后 1 分钟内将信息反馈给消防控制室。
2.5.4.8 当火警信息确认后，消防控制室值班员必须在 3 分钟内通知
项目经理、采购人相关部门等。
2.5.4.9 加强楼内各区域房间、设备间钥匙的管理，重点控制，确保
其在紧急情况下的使用。备用钥匙要严密控制，配制备用钥匙要经采
购人分管领导批准后方可配制，并进行确认登记。
2.5.5 消防中控室及监控系统工作标准
2.5.5.1 根据《消防法》及相关法规条例规定，施行 24 小时无间断双
岗值班，每班次在岗时间不超过 8 小时。
2.5.5.2 监控室值班员要熟练掌握中央监控报警等设备的技术性能及
操作方法，熟练掌握区域内监控设备的分布情况。
2.5.5.3 正确使用和保管好监控室内所使用的设备和其它物品，当班
者应对使用的设备和物品负有全部责任，交接班时应对物品的种类、
数量及完好程度进行检查登记。
2.5.5.4 监控室值班员应详细记录监控画面的各种动态情况，各个出
入口、楼梯、来往人员、车辆设施设备、员工纪律等情况并及时通报
各有关岗位，如发现可疑情况，应立即用对讲机通知就近的安保队员
赶赴现场予以确认，同时做好详细记录。
2.5.5.5 对监控、报警仪器做好清洁保养工作。当监控报警仪器发生
故障时，应立即通知相关部门，协助尽快排除故障，并做好详细记录。
22
2.5.5.6 无关人员不得随意进入监控室。
2.5.5.7 保持工作岗位的清洁卫生，交岗前应对本岗位内进行整体打
扫，以保证工作环境的干净整洁。
2.5.6 停车场服务标准
2.5.6.1 对进出的外来车辆进行检查、登记，严禁易燃易爆物品进入。
2.5.6.2 做好室内外停车场，包括机动车、非机动车停放秩序和安全
的服务及管理，发现乱停乱放、违章停车等行为及时制止、劝阻。
2.5.6.3 安保人员要认真做好日常工作记录。上、下班期间及时疏通
车辆的行、停、放。
2.5.6.4 夜班对停入车辆的车号、车型、车况详细记录在车辆停放记
录上。
2.5.6.5 发现车辆相撞和设备设施被损坏时，应立即向项目经理报告
并与相关部门的联系。
2.5.6.6 火险等紧急情况出现时，要迅速指挥车辆驶离车场，保证消
防车辆的就近停放和进出办公楼的畅通。
2.5.6.7 优先保证工作人员的车辆停放，制止各种长期过夜的车辆占
用车位。
2.5.6.8 大型招聘会及有关活动时，确保车辆的正常进出。
2.5.7 突发事件处理
2.5.7.1 遇有突发事件相关人员须 5 分钟内到达现场进行处理。
2.5.7.2 对以下不可预见事件的应急处理，事先要制定好各项应急预
案，预案要简捷、实用、有效，相关部门要熟练掌握，以便发生突发
23
事件时能有效地控制：火警、停水停电、电梯困人、打架斗殴、流氓
滋扰、食物中毒、可燃气泄漏等。
2.6 食堂服务
2.6.1 餐厅概况：餐厅使用面积约 700 平方米，座位约 242 个，每日
就餐人数约 450 人。提供常规的早晨、中午两餐服务，根据工作需要，
提供晚餐及加班餐服务。
2.6.2 供餐服务应满足就餐人员的个性化需求
2.6.2.1 就餐采取套餐的形式，采购人核定，价格确定原则微利。
2.6.2.2 中标人须确保每日二餐正常供应。保证饭菜质量，根据饮食营
养要求合理搭配。
2.6.3 设备管理要求
2.6.3.1 设备正常使用的维修维护费用，以及日常低值易耗品，本合同
期内均由中标人负担。
2.6.3.2 中标人负责所有设备设施的维护，所有设备责任到人，定期维
护保养并建立维护档案，合同到期后必须保证所有设备完好，运行正
常。采购人在合同到期后组织专业人员进行检查、验收，验收不合格
的仍由中标人负责修复或赔付。本项中所涉费用由中标人承担。
2.6.3.3 餐具（餐盘、筷子、勺子、碗）如有丢失，中标人需按相同规
格质量购买补充。
2.6.4 餐厅卫生管理要求
2.6.4.1 采购人将对餐厅进行定期和不定期的卫生检查。
24
2.6.4.2 中标人要保证各有关部门和卫生防疫部门检查达标，配合采购
人办理其他的证照。
2.6.4.3 在餐厅经营期间，办理餐厅卫生许可证并进行年审等事宜，费
用由中标人负担。
2.6.5 劳动用工管理要求
2.6.5.1 用工配备。中标人应配备管理和专业服务人员不少于 16 人
（含）。
2.6.5.2 所有从业人员需提供户口所在地派出所出具的无犯罪和不良
行为记录证明。须持有效期内的健康证。
2.6.5.34 须具有实力较强的餐饮经营管理队伍。
2.6.6 安全方面
2.6.6．1 食品安全方面：库房防鼠、防虫设施齐全，蔬菜认真择洗、
去皮；禁止使用非食品用添加剂；所售品种按规定进行留样。（留样
不少于 200 克，存放时间不低于 48 小时）。
2.6.6.2 消防安全方面：餐厅内消防设施的维修维护有中标人负责，灭
火器在保质期内且压力正常，消防设施完好，消防通道畅通，应急灯
保持完好，须每年组织一次消防安全演习。
2.6.6.3 用电安全方面：规范操作所有电器，不允许私改电路，私接电
器设备，不得超负荷用电，电闸箱周围、配电室内不得堆放杂物。
2.6.6.4 燃气安全方面：按要求对燃气系统规范操作。
2.6.7 原材料采购和保管要求
2.6.7.1 中标人所有的食材供应商，须经采购人审核同意，不经采购人
25
同意中标人不得另寻食材供应商；
2.6.7.2 采购人对中标人的食材供应商进行不定期检查，不符合要求的
有权要求更换；
2.6.7.3 供应商应按照《食品安全法》要求，对所有食材的质量进行把
关，因食材引起的事故应由中标人负责；
2.6.7.4 中标人每天所使用的原材料必须有发票和购物凭证，并留存备
案，采购人餐厅负责人有权随时抽检。
2.6.7.5 提供的食材要符合国家食品安全标准。
2.6.7.6 食材的保管应严格按照《餐饮服务食品安全操作规范》执行。
2.6.7.7 中标人不得以采购人名义对外采购及进行其他业务。
2.6.8 其他要求
2.6.8.1 供应商严格遵守《中华人民共和国食品安全法》《中华人民共
和国食品安全法实施条例》《餐饮服务食品安全监督管理办法》等国
家有关法律、法规和条例、规章，遵守采购人规章制度，服从管理、
监督和指导。
2.6.8.2 中标人可以做外卖食品，但应优先保证本楼服务对象用餐。
2.7 基础管理
2.7.1 机构设置
2.7.1.1 采购人为物业服务提供必要的办公场所，中标人须设立相应的
物业服务机构，按岗位要求配备定额人员与服务设备，所有人员与设
备不得与其他项目共用；
2.7.1.2 管理人员与工程维修人员均须持证上岗，保洁服务人员须符合
26
要求，所有人员须征得委托方认可后方可上岗且不得随意更换，确有
人员变动需要的，须提请委托方批准。
2.7.2 日常管理
2.7.2.1 所有上岗人员应按规定统一着装并在指定位置佩戴标牌，做到
行为规范、着装整洁、仪表端庄；
2.7.2.2 所有上岗人员在服务过程中应保持良好的精神状态；
2.7.2.3 管理人员及工程维修人员应定期接受相关专业技能培训，工程
维修人员能熟练使用相关维修设备并全面掌握各种维修方法；
2.7.2.4 工作期间所有人员除病假外不得以任何理由缺岗；
2.7.2.5 管理人员应及时做好交接班记录、工作日志等记录工作。
2.7.2.6 所有人员必须接受保密教育，严格遵守保密规定。
2.7.3 服务制度
2.7.3.1 建立周末及节假日值班制度，设立服务电话；
2.7.3.2 持续健全各项管理制度、各岗位工作标准和考核办法，对服务
不达标的情形依据管理办法进行处罚；
2.7.3.3 制订争创计划和具体实施方案，并及时提交采购人同意；
2.7.3.4 建立并落实维修服务和保洁服务承诺；
2.7.3.5 建立并落实合适有效的节约方案；
2.7.3.6 建立并落实突发事件的应急预案，并定期演练。
2.8 日常物耗
2.8.1 中标人负责日常物耗的主材，包括：洗手液，卫生纸、废纸篓、
27
垃圾袋；
2.8.2 中标人负责提供作业所需之清洁工具及设备药剂等除主材以外
的全部辅材；
2.8.3 中标人提供的日常耗材应清洁、绿色环保，委托方已提供的所
有物品出现非正常损坏、丢失等由中标人负责维修或赔偿。
（五）服务人员配置：
1.服务人员配置一览表
序号 岗位及项目 人数 备注
1 项目经理 1
1.有较强的组织协调能力。
2.年龄 45 周岁以下。
3
保管兼成本出
纳
1
1.熟练使用 word、excel、PPT 等办公软件
2.年龄 30 周岁以下
4 工程主管 1
1.接受能力强，有良好的沟通能力。
2.精通电工作业，熟悉水路系统维修。
3.了解空调系统原理、操作。
5 维修工 7
1.具有高压电工进网作业许可证。
2.年龄 50 周岁以下。
6 安保主管 1
1.熟练掌握消防设施设备使用方法
2.年龄 45 周岁以下。
7 安保带班长 4
1.熟练掌握消防设施设备使用方法。
2.年龄 50 周岁以下。
8 安保 8
1.身体健康，精神面貌佳，服务责任意识强。
2.年龄 50 周岁以下。
9 监控员 8
1.年龄在 18-45 周岁，高中以上学历；
2.较强责任心；
3.身体健康，无不良嗜好。
10 保洁会议主管 1 1.大学文凭
28
2.熟练掌握各种办公软件；
3.年龄 45 周岁以下
11 保洁员 10
1.身体健康，精神面貌佳，服务责任意识强。
2.男 50 周岁以下，女 45 周岁以下。
12 会议服务员 2
1.大专文凭以上，形象好，气质佳
2.熟练掌握各种办公软件；
3.年龄 28 周岁以下
13 厨师长 1
1、执行力强，具有食堂项目管理经验。
2、熟悉食品安全，熟练掌握操作流程
14 厨师 8
1、身体健康，无病史，无不良嗜好，年龄 50
岁以下；
2、有相关工作经验，具有一定的烹饪能力。
15 初加工兼勤杂 7
1、身体健康，无病史，无不良嗜好，年龄 50
岁以下；
2、能吃苦耐劳，有责任心，具有良好的沟通
能力；
16 合计 60
2、人员基本要求：
投标人应填报项目经理等主要人员履历表，本项目实际执行人员应与
所填报人员完全相符，并对本项目主要工作人员的稳定性做出承诺。
本项目工作人员要符合年轻化、知识化的行业特点，并且承诺工作人
员的上、下限年龄符合上述要求，会务服务员要求外貌端庄、身体健
康。
3、人员待遇应符合本市工资、社保等有关政策规定。所有工作人员
均要接受当地公安机关的相关管理，并由中标人承担相应责任。采购
人对个别岗位及服务人员的违规、违纪、违法行为有权提出调整岗位
29
或要求中标人辞退该员工，中标人应予配合。
4、中标人应严格遵守《劳动合同法》与员工签订书面劳动合同，按
时支付工资、加班费、缴纳社保、发放劳保等福利，并且工资不得低
于本市最新公布的最低标准，为所有员工办理意外伤害保险。
5、项目风险承担：
（1）服务期限内，中标供应商的物业人员因执行本项目出现的伤亡，
由中标供应商负责处理。
（2）服务期限内，物业人员在物业服务中造成他人人身伤亡、财产
损失的，由中标供应商负责处理。
（3）中标供应商服务期限内违反国家相关法律法规，均由中标供应
商负责处理，采购人不予承担任何责任。
注：供应商可选用相当于或优于以上技术要求的服务，同时填写技术
规范偏离表。
30
附、服务考核办法及考核细则：
1.服务考核办法
1.1为进一步加强对物业管理工作的监督、检查，根据有关规定，制定本考
核办法。
1.2考核内容包括楼内公共区域及室外卫生保洁、会议服务、绿化养护服务、
公共安全秩序维护、设备设施管理维护、食堂服务、基础管理七部分。
1.3考核方式为日常考核、随机抽查（检查）和月考核三个种类，考核时间
与物业公司上岗时间相同。
1.3.1日常考核由委托方业务科室工作人员组织和实施，需两人以上（含两
人）组成考核小组，每日巡回督促检查；
1.3.2随机抽查（检查）由委托方业务科室领导联合组成考核领导小组组织
和实施，需两人以上（含两人）组成抽查小组，每月不少于 2次抽查；
1.3.3月考核由委托方分管领导牵头组成考核领导小组组织和实施，每月不
少于 1次，考核前通知中标人，并由中标人派一人共同参加考核。委托方考核领
导小组需由两人以上（含两人）组成。
1.4考核分数计算方法。考核分数作为每月物业管理费结算依据。
月考核分数=日常考核平均分数×65%+随机抽查平均分数×20%+月考核平均
分数×15%。
1.5考核标准。
根据中标人工作实绩，将考核标准划定为五级，95分以上（含 95分）为优
秀，90—95分之间（含 90分）为合格，80—90分之间（含 80分）为基本合格，
60—80分之间（含 60分）为不合格，60分以下为严重不合格。
1.6物业管理费支付办法。
月考核评分优秀的，按月管理费 100%拨付；
月考核评分合格的，按月管理费 95%拨付；
月考核评分基本合格的，按月管理费 85%拨付；
31
月考核评分不合格的，按月管理费 70%拨付；
月考核评分严重不合格的，按月管理费 50%拨付；
每年月考核评分累计三次低于 85分，甲方有权利单方面解除合同。
1.7考核评分标准。
1.7.1考核采取打分制，每部分各项指标符合要求得满分（共 100分，其中
楼内公共区域及室外卫生保洁（20 分）、会议服务（10 分）、绿化养护服务（5
分）、公共安全秩序维护（20 分）、设备设施管理维护（20 分）、食堂服务（15
分）、基础管理（10 分），不符合要求视情况扣减相应分数，扣完本部分分值为
止（非每日考核项目除外）。
1.7.2每部分含若干小项，每小项对应相应分值，扣完为止（非每日考核项
目除外）。非每日考核的内容，按管理周期进行考核，不合格的按考核细则中打
分标准规定的分值，在考核日当月总分中扣。
1.8考核工作由甲方负责组织进行，每次考核完成后，将考核评分情况以书
面形式通知中标人。
1.9中标人应针对考核中发现的问题，及时制定整改方案，尽快予以整改，
并将整改情况报送甲方。
1.10本办法由甲方负责解释和修订。
2.服务考核细则
2.1楼内公共区域及室外卫生保洁（20分）
检查内容及要求 分值 打分标准
1.顶棚、墙面无浮尘、无积垢、无蜘网、吊灰和
污迹；墙裙整洁光亮。
1 不合格，每处扣 0.4分
2.大厅、走廊、楼梯间等公共区域内的地面清洁
光亮，无积水、无浮尘、无积垢、无污迹（鞋印、
汤渍、痰迹等）、无杂物（烟蒂、纸屑等），边
角无灰迹、粉尘；出入口胶毯随时清扫，无积灰。
2 不合格，每处扣 0.4分
3.地面定期抛光养护；不锈钢产品每月用不锈钢
保养液保养≥2次。
1
不合格，每处扣 0.4分，
未养护 1次扣 1分
4.大厅、走廊、楼梯间等公共区域内的柱面、台
面保持光亮整洁、无浮尘；楼梯扶手、栏杆擦拭
及时、清洁光亮、无痕迹、无蛛网；台阶、地脚
2 不合格，每处扣 0.4分
32
线、隔档清洁光亮、无灰尘。
5.玻璃门窗、自动门一周内擦拭 1-2次，日常保
持干净、光亮、无痕、无手印及灰尘，特别雨停
后第二天，全面擦拭 1遍；内窗台无浮灰，窗槽
无积垢。
1 不合格，每处扣 0.4分
6.卫生间墙面、地面、四角保持干燥；卫生洁具
清洁、无水迹、无头发、无异味、无污痕。
1 不合格，每处扣 0.4分
7.卫生间金属器具保持光亮、无浮灰、无水痕、
无锈斑；镜子、台面保持明净、无灰尘、无污痕、
无水迹；卫生用品保证齐全、无丢损。
1 不合格，每处扣 0.4分
8.垃圾筒每日定时擦拭外表，保持洁净，筒内垃
圾不得超过垃圾筒的 1/3；内筒要每周清洗，保
持干燥、无异味；烟缸内烟头不得超过 3个。
1 不合格，每处扣 0.4分
9.积极做好会议室日常保洁，每次会议结束后及
时清扫，每月彻底清扫 1 次；保持会议室桌椅器
具光洁、无灰尘，摆放整齐；保持各种灯具设备
清洁完好。
2 不合格，每处扣 0.4分
10.楼内各部位保持空气清新、无异味、无蚊蝇，
公共部位每年 4次喷洒长效蚊蝇药；做好杀虫灭
鼠工作，定期设放药具并做好安全标记。
1
不合格，每处扣 0.4分，
未喷洒 1次扣 1分
11.楼内公共区域所有设备设施清洁完好，无浮
尘、无指印。
1 不合格，每处扣 0.2分
12.大院硬地和绿地每天清扫 4次，保持地面清
洁、无烟蒂、树叶、纸屑、杂草、沙土、油渍等，
确保明沟无杂物、无积水；门口楼梯要经常擦洗，
保持大理石地面的清洁。
1 不合格，每处扣 0.4分
13.做好室外有关设备的清洁工作，宣传栏、标识
牌每日擦拭 1次，目视无灰尘、明亮清洁；公用
雨污水管管道至少每年疏通 1次；雨污水井每月
检查 1次，视检查情况及时清掏，至少每季度清
掏 1次；化粪池保持日常畅通，每月检查 1次，
发现异常及时做出清掏计划，至少每年清掏 1次。
1
不合格，每处扣 0.4分，
未疏通清掏 1次扣 1分
14.庭院夏季中午及时洒水降温，每周彻底清洗庭
院路面 1次。
1
不合格，不合格，每处
扣 0.4分。
15.楼层外阳台墙、外挂石材及铝合金框每年按计
划清洁 2次，平时无严重积垢。
1 不合格扣 1分
16.降雪期间提前检修清雪机械工具，安排人员提
前上岗清扫积雪，小雪一日内清运完毕，中雪以
上三日内清扫完毕，积雪清运至指定地点倾倒。
1 不合格扣 1分
17、清洁工具齐全，标记清楚，按区域功能分开 1 不合格扣 1分
33
使用。
2.2会议服务（10分）
检查内容及要求 分值 打分标准
1.音响调试人员应具有音响调试知识及相关工作
经验，懂电脑操作，技术水平符合管理要求。
2
无相关工作经验，技术
不合格，扣 2分
2.积极配合委托方做好各项会议的会场布置工
作，会议期间服务准备充分，工作到位，保障会
议顺利进行。
2
未能履行工作职责，影
响会议，每次扣 2分
3.做好会议室设备设施的日常维护及会前准备工
作，保证会议室照明系统、音视频系统、投影设
备及空调等随时处于良好状态，确保使用效果。
2 不合格，每次扣 2分
4.做好会议前后的卫生清扫工作，每月组织彻底
清扫 1次，保持会议桌椅干净无灰尘，卫生间干
净无异味，会议室外楼梯地面洁净无污迹。
2
不合格，每处扣 1分，
未组织彻底清扫扣 2分
5.会议服务人员符合招标文件要求，形象良好，
素质高，服从安排，顾大局，识大体，服务意识
强。
1 不合格，每次扣 1分
6.定期开展服务礼仪培训，每季度不少于 1次，
不断提高员工专业素质与服务质量。
1 不组织扣 1分
2.3绿化养护服务（5分）
检查内容及要求 分值 打分标准
1.由专人常年专职养护，做到花卉每日按时浇灌，
保证绿化草木有良好长势；工具齐全，器械先进。
1 不合格，每次扣 1分
2.室外绿化养护应达到绿地及花坛内各种植物存
活率 98％以上；做到植物季相分明，生长茂盛，
无缺行缺株；保证植物群落完整，层次丰富，黄
土不外露，有整体的观赏效果；绿地设施及硬质
景观完好无损。
1 不合格，每处扣 1分
3.定期对绿地进行施肥打药，定期对草坪进行修
剪，保证草坪高度不超过 10CM，基本无杂草。
1 不合格，每项扣 1分
4.如需施肥只能使用无机肥，严禁使用有机肥；
发现病虫害及时更换植物，严禁在室内喷洒农药。
1 不合格扣 3分
5.绿化养护人员工作时不能发出巨大声响；枯枝
败叶、水滴等应及时清理干净。
1 不合格，每次扣 1分
2.4公共安全秩序维护（20分）
检查内容及要求 分值 打分标准
1.各种安全制度规范健全， 器械齐全， 建立对 2 安全制度不健全、器
34
检查内容及要求 分值 打分标准
各种灾害、故障的预防应急预案和应急处理程序。
能够及时处理紧急情况。
械不齐全、无应急预
案，每次扣 1分；不
能有效控制突发情
况每处扣 2分。
2.做好办公楼区域内外的防火、防盗安全监控、
预防，做好记录。有险情及时到达现场，及时报
告，紧急处理、有效控制。对管理区域内发生的
各类治安刑事事件迅速做出反应，并对现场及事
件经过会同相关部门进行有效处置。 全年保障安
全，无重大责任事故。
3
不合格每次扣 0.5
分， 发生责任事故
的每处扣 1分，造成
严重损失和重大恶
性事故的每处扣 3
分。
3.员工要熟悉工作职责和内容，有高度的责任心
和警惕性，按时到岗，坚守岗位，不得擅离职守，
主动、及时汇报工作中发现的安全隐患和问题。
1
不合格，每次扣 0.5
分
4.值岗期间，保持良好的精神工作状态和服务态
度，不做与工作无关的事；言行文明，按章执勤，
无粗暴、蛮横行为。
2
不合格，每次扣 0.5
分
5.办公楼区域内外全天 24 小时设巡逻岗，巡视
人员要有高度责任感，要认真检查区域内每个角
落，做好详细记录。
2
不合格，每次扣 0.5
分
6.查验进入办公楼区域人员的有效证件。因公会
客人员必须持有效证件登记，经联系得到被会人
许可后方可入内。检查、登记物品出入情况并记
录。
2
不合格，每次扣 0.5
分
7.下班后半小时关闭院门（关门时间：冬季 17：
30、夏季 18：00）。
1
不合格，每次扣 0.2
分
8.掌握最新的防火科技信息，用先进的消防理念
来指导消防安全工作，员工能正确使用安全消防
器材。对消防设备、配套设施，要不定期进行检
查，发现问题要及时处理，并进行复查；对消防
设备各个部分的使用期限形成文件记载程序，对
已达到使用期限的设备及时上报处理。
1
不合格，每次扣 0.5
分
9.组织不同规模的消防演练，全年要组织两次大
型消防演习检查消防设备、提高员工实战能力。
2 不合格，每次扣 1分
10.专人管理备用钥匙，建立交接制度，确保其在
紧急情况下的使用，禁止私自配用钥匙。
1
不合格，每次扣 0.2
分
11.举止文明、礼貌、规范。当班日常工作记录清
楚。指挥车辆驶入正确位置，制止乱停乱放或侵
3
发现不礼貌行为、无
工作记录、车辆乱停
35
检查内容及要求 分值 打分标准
占行车道，防止车场设备设施被损坏。不允许出
现车辆巡查疏导不认真及时、车辆停放不整齐或
未停放指定位置、 出现车辆碰损、阻塞道路等责
任事故。
乱放情况，每次扣
0.5 分，车场设备设
施被损坏的每次扣 1
分。
2.5设备设施管理维护（20分）
检查内容及要求 分值 打分标准
1.有技术要求的岗位必须持证上岗，严格按管理
规程、操作流程及有关规定操作。工具齐全，器
械先进。不允许发生值班脱岗、睡岗、酒后上岗、
值班不认真、抽烟、看报，聊天、记录不齐全等
情况。
2 发现一次扣 0.2分
2.灯、开关、排风、锁、插销、水龙头、地面、 墙
面等公共设施建立日检、巡检制度，发现损坏及
时上报。维修人员接到报修要 30分钟内响应， 1
小时内解决问题。
2
接到维修通知后，
未在 10分钟内到达
现场进行处理，每次
扣 0.5分； 4 小时
未修复，每次扣 1
分；因工作失职未正
常使用的，每次扣 1
分。
3.未按规定提前做好年度、季度维修保养工作计
划；未在雨季、供暖、供冷前对相关系统进行运
行前检查维保以及运行结束后进行维保。
1 发现一次，扣 0.2分
4.未做好雨水管道巡视检查和屋面防水检查维
修、处理工作，发生堵塞渗漏现象。
2 发现一次，扣 0.2分
5.未按规定对供电、配电设备进行检查维修保养，
记录不齐全。每月一次停电，应将配电设备进行
检修，保证配电设备处于良好状态， 保证供电的
可靠性。
2 发现一次，扣 0.2分
6.未按规定对管道、卫生洁具、灯具、开关进行
巡视检查维修。出现水、电跑、冒、滴、漏现象
和灯具、开关损坏，未及时采取措施。
2 发现一次，扣 0.2分
7.雨季来临前将所有雨水管道清理一遍，确保畅
通。保持大楼雨水管道的清洁畅通，入口处加装
护网，防止堵塞。
1
不合格，每次扣 0.5
分
8.对停水、停电和供暖、供冷等情况，未提前发
出通知或擅自决定停水、停电或停暖、停冷。
2 发现一次，扣 0.5分
9.未按规定及时对消防设施、监控、防盗系统进 1 发现一次，扣 0.5分
36
检查内容及要求 分值 打分标准
行维修、保养，发生系统故障或部件损坏现象。
10.维保不及时，发生防火门、旋转门等变形、卡
阻，有油漆脱落等现象。
1
发现一次， 扣 0.2
分
11.维修保养不及时。发生消防栓箱内配件不齐
全，指示灯、警铃、水带等部件损坏，阀门、阀
杆等锈蚀。每月抽查 2 处试水测压。每月抽查 10
处报警探头并进行发烟检测，做好相应记录。
1 发现一次，扣 0.2分
12.未按规定对疏散、应急指示灯系统进行巡视检
查维修；发生系统或灯不能正常工作，安装不牢
靠。
1 发现一次，扣 0.2分
13.未按规定对建筑物及内装修进行检查，对破损
部位未及时维修或造成范围扩大。
1 发现一次，扣 0.2分
14.每天将给排水系统、送排风系统、照明系统及
附属设施检查一遍，按时开关，并做好检查记录，
确保使用良好。
1
发现一次，扣 0.5分，
因失职造成损失和
事故的扣 1分
2.6餐厅服务（15）
检查内容及要求 分值 打分标准
1.公共卫生方面，地面、下水道、墙体、门窗、
垃圾桶，操作间、就餐区、仓库及各项设备。
2
不合格，每处扣 0.4
分
2.食品卫生方面，餐具及厨具是否每餐消毒，就
餐大厅的桌面、地面、洗手池等是否洁净，是否
存在菜品异物。
3
不合格，每处扣 0.4
分，发生食品安全问
题，一次扣本项目 10
分。
3.员工着工装上岗，是否干净、整齐。 1
不合格，每处扣 0.4
分
4.饭菜质量、采购原料的新鲜度，菜品的口味等 2
不合格，每次扣 0.4
分；出现服务类投诉的
扣 2分
5.服务质量，员工的语气、菜品供应的及时度。 2
不合格，每次扣 0.4
分；出现服务类投诉的
扣 2分
2.7基础管理（10分）
检查内容及要求 分值 打分标准
1.项目经理应具有丰富的管理经验，清晰的工作 2 擅自更换项目经理的
37
思路，管理力度到位；项目经理不得擅自更换，
不得无故脱岗，有事须向委托方请假，两天以上
不在岗需指定临时负责人。
每次扣 2分；发现项目
经理无故脱岗的每次
扣 1分；项目经理因不
能胜任工作被委托方
要求更换的扣本管理
项 10分
2.项目经理每周五向委托方报送本周工作总结及
下周工作计划；每半月向委托方征求意见，了解
服务质量和工作人员满意情况，及时整改存在的
问题。
1
未按要求报送的每次
扣 0.5分；未及时整改
的每次扣 1分
3.健全规章制度，明确岗位职责,上岗人员严格遵
守岗位制度，当班发现问题及时汇报、及时处理。
2
制度不健全的扣 0.4
分；岗位职责不清，发
现问题未及时汇报、及
时处理的每次扣 2分
4.全员须注重仪容仪表，无不良嗜好；爱岗敬业，
责任心强；上岗时必须穿戴能区分工种或岗位的
统一服装；工作期间文明用语，服务优质，言行
得当。
2
任一项不合格，扣 0.4
分；有不当行为被投诉
的每次扣本管理项 2
分
5.服务人员熟悉本岗工作任务与要求，熟练掌握
各项业务技能及工作程序；工作时，配齐工具，
文明作业，爱护工具器材、节约耗材、节水节电。
1
不合格，每次扣 0.4
分；未配齐工具的扣 1
分
6.严格按照响应文件内承诺的人员数全额到岗，
特殊岗位人员招聘需委托人面试；向委托人提供
本项目全部工作人员花名册；所有人员须定人定
岗且征得委托方认可后方可上岗，不得随意更换，
不得与其他项目合用，确有人员变动需要的，须
提请委托方批准。
2
以随机抽查为准，每缺
1人扣 1分
《服务考核细则》所列楼内公共区域及室外卫生保洁、会议服务、
绿化养护服务、公共安全秩序维护、设备设施管理维护、食堂服务、
基础管理共七大项内容，若因中标人自身原因发生上述任何一项重大
责任事故，委托人有权单方面解除本项目合同，造成的所有损失和相
应的民事、刑事等法律责任均由中标人承担。
5、需满足的采购政策要求：
①若供应商为小微企业，按照财政部、工信部等部委发布的《政
38
府采购促进中小企业发展管理办法》及工信部等部委发布的《关于印
发中小企业划型标准规定的通知》的规定，对小型和微型企业产品的
价格给予 6%的扣除；联合体共同参加的，非专门面向中小企业的政
府采购活动联合协议中约定，小型、微型企业的协议合同金额占到联
合体协议合同总金额 30%以上的，可给予联合体 2%的价格扣除。用扣
除后的价格参与评审，若供应商为中小微企业，须提供《中小企业声
明函》原件，否则评审时不予承认。
②若供应商为监狱企业，按照财政部、司法部发布的《关于政府
采购支持监狱企业发展有关问题的通知》的规定，在政府采购活动中，
监狱企业视同小型、微型企业，享受评审中价格扣除的政府采购政策。
监狱企业在投标价格评审中给予 6%的扣除，用扣除后的价格参与评
审。磋商时须提供省级以上监狱管理局、戒毒管理局（含新疆生产建
设兵团）出具的属于监狱企业的证明文件复印件，否则评审时不予承
认。
③若供应商为残疾人福利性单位，按照财政部、民政部、中国残
疾人联合会等部委发布的《关于促进残疾人就业政府采购政策》的通
知的规定，残疾人福利性单位视同小型、微型企业，享受预留份额、
评审中价格扣除等促进中小企发展的政策。残疾人福利性单位属于小
型、微型企业的，不重复享受政策。若供应商为残疾人福利性单位，
须提供《残疾人福利性单位声明函》原件，否则评审时不予承认。
6、项目实施的时间和地点：
服务期限：自合同签订之日起 1年（合同期满后采购人可根据服
39
务情况和实际工作需要按相关规定续签合同或重新组织政府采购）。
7、需满足的服务标准、期限、效率要求：
8、项目售后服务及验收标准：
对用户所反映的任何问题 0.5小时之内做出及时响应，1小时之
内赶到现场实地解决问题。
按国标、部标或行业标准要求验收。
9、其他技术、服务等要求：无
三、论证意见：无
四、公示时间
本项目采购需求公示期限：自 2021年 5月 8日起，至 2021年 5
月 11日止。
五、意见反馈方式
本项目采购需求方案公示期间接受社会公众及潜在供应商的监
督。
请遵循客观、公正的原则，对本项目需求方案提出意见或者建议，
并请于 2021年 5月 12日前将书面意见反馈至采购人或者采购代理机
构，采购人或采购代理机构应当于公示期满 5个工作日内予以处理。
采购人或者采购代理机构未在规定时间内算是或者对处理意见
不满意的，异议供应商可就有关问题通过采购文件向采购人或者采购
代理机构提出质疑；质疑未在规定时间内得到答复或者对答复不满意
的，异议供应商可以向采购人同级财政部门提出投诉。
六、项目联系方式：
采购人：烟台市人力资源和社会保障局
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联系人：肖力源 联系方式：0535-6893251
地 址：烟台市府后路 2 号
采购代理机构：山东阳正工程项目管理有限公司
地 址：烟台市芝罘区新石路 30 号建城丽都物管楼三楼 323 室
联系人：刘丽荣 联系方式：0535-6258998
发布于 2021-05-08
政府采购项目需求方案—烟台市人力资源和社会保障局人力资源大楼物业管理.pdf
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