三、采购项目需求

（一）投标人须提供全新、原装，并符合质量标准的产品或服务。

（二）有关本项目所投服务及相关货物如为某单位专利或特有产品，请投标人在答疑期内告知采购代理机构。

（三）有关本项目所投服务及相关货物的知识产权问题，由各投标人自行负责。

（四）本招标文件提出的是最低限度的要求，投标人的方案应达到或优于本招标文件要求，且符合国家有关标准和规范要求。中标人在实施合同过程中不能达到招标文件服务要求和在投标文件中作出响应及承诺不能实施的，采购人将不予验收，责任及后果自负。并按提供虚假材料应标，报采购人主管部门按《政府采购法》及相关法律、法规处理。

（五）赣州蓉江新区516双创产业园运营管理服务项目服务范围及要求：

一、项目概况：

赣州蓉江新区516双创产业园位于赣州蓉江新区创业路与合欢路交汇处，占地约48362平方米。园区建筑面积约58708.4平方米、绿地率约25%、建筑密度约31.5%

二、服务范围：

516双创产业园品牌建设、红色创新典范文化建设、企业成长培育建设、园区配套设施建设管理（咖啡厅、食堂、体育场馆等）、园区物业服务管理及其它相关服务的综合运营管理范围。

三、产业园运营管理建设要求

（一）基础运营管理

中标单位设立日常运营管理团队，负责项目的日常管理工作，管理园区物业、商业配套资源，围绕“赣南科技服务业的引领者和红色创新典范，承接优质产业链转移先锋站”的战略定位，营造园区良好氛围。具体工作职责为：

1.管理园区物业服务

（1）连接园区云系统公共服务匹配的平台，通过云系统及相关规范服务，提供节能、高效的服务。

（2）负责园区内秩序，消防等各方面安全管理，维护园区各类型财产安全，相关财产购买公众险、意外险等保障产品，确保园区安全平稳运营。

（3）负责园区整体保洁工作，各楼栋内公共部分保洁工作，同时按要求完成相关迎检工作（不限于文明城市、卫生城市相关迎检工作）。

（4）园区内管理导致的投诉、纠纷、诉讼等事宜均由中标人按照要求妥当处置，如因投诉等事宜影响运营的，将进行管理费扣罚处置。

2. 定期组织物业团队及园区企业开展消防应急演练和物业服务客户满意度调查，根据调查内容与物业管理团队沟通明确整改事项与期限，保证物业管理零安全事故、客户满意度达标、客诉应改尽改。

3.为园区企业提供集采服务、超级前台、1V1“科技”管家等服务。通过集合优势，帮助企业采购日常通用型消耗物资；提供前台管理、访客接待等相关增值服务，同时配备科技管家，及时处理问题，保证每一家入驻企业享受园区的便捷服务。

4.管理园区配套，盘活园区双创氛围，充分利用现有景观资源，对已建成配套进行有限改造和招商管理，打造园区复合商业业态，营造园区商业氛围；同时，跟进包括屋顶花园等施工建设中的商业配套设施，向配套资产所有方出具装修设计建议。

（二）营造红色创新氛围配套

1.打造红色年代主题网红打卡基地。

以“红色年代”为主题，融合赣南老革命区特色及新时代风貌。年代主题及打卡装置设置可参考建国70周年游行的主题划分和相关风格，设置不同的拍照打卡区域及历史介绍，进行红色革命教育的同时，吸引更多直播网红及周边市民，增加园区人流量。

2.设立“新时代讲习所”

将A1栋、A2栋连廊空置区域或A1栋1楼商业区域进行改造，，设立“新时代讲习所”。讲习所涵“峥嵘岁月”、“不忘初心”、“新时代”等若干主题展区，宣扬赣南苏区红土地上的革命故事，弘扬长征精神。同时，设红色影视播放区、红色书籍借阅区等，在重要节日组织纪念活动、观影活动、读书活动、朗诵活动。

3.改造部分区域软装设计

中标人须根据项目现场设计情况改造部分园区软装设计，烘托园区的“红色”、“创新”等主题。将赣南苏区精神、长征精神等革命故事融入园区设计，形成景观带或景观长廊，增加参观亮点。

4.设立企业家俱乐部

设立企业家俱乐部，引入各类产业资源。定期组织产业资源对接会、垂直行业私董会等。做好将粤港澳大湾区资源转移落地的承接工作。

5.组织丰富的园区文化艺术活动

组织钢琴演奏、管弦乐演奏、等高端艺术表演，以及创业乐队等新时代音乐艺术表演。营造园区艺术氛围，丰富园区入驻企业及周边群众的文化艺术生活。

（三）充分利用现有资源，丰富餐饮配套业态

1.协同业主打造“屋顶餐饮经济”

利用A1栋、A2栋花园屋顶现有资源，融合流行元素及本地特色，设置具有拍照效果的花园屋顶，融合轻餐饮、咖啡甜点等打造“屋顶经济”。将516双创产业园A1栋、A2栋屋顶打造成直播网红打卡之地，吸引本地“直播经济”、“网红经济”进驻。

2.引进配套餐饮补充

中标人须引进配套便利店、轻食餐饮或日料店等作为园区餐饮配套补充。相关餐饮配套以 “园区入驻企业”身份进行统一管理及服务。

3.建设或引入智慧食堂

中标人须对外招募符合相关部门条件，及具备相应执照的餐饮品牌设立食堂。为园区企业提供日常餐饮需求。园区每季度开展园区企业满意度调查，与食堂沟通反馈相关问题。

（四）打造智慧运动休闲业态

1.智慧化管理

运营管理平台须与蓉江新区智慧城市运营系统接入，完成智慧化能耗系统及在线预约支付等功能建设。对进行统一智慧化管理，降本增效。

2.专业化管理

招募专业运动配套运营机构进行管理，对园区内篮球场、健身房、瑜伽房、亲子房等运动休闲配套进行统一管理运营。

3.氛围打造

每年定期组织园区内部、园区间篮球联赛、乒乓球赛、园区内部定向越野比赛等体育活动。同时，定期邀请瑜伽教练、健身教练等为园区企业提供免费体验课程。

（五）企业双创服务工作管理

设立孵化运营管理团队，负责园区的入驻企业培育工作、平台建设工作、人才建设工作、资源导入、专利申报与保护等工作。具体工作职责为：

1.企业培育工作

（1）建立园区导师团队，打造企业发展的专家顾问团，邀请不同领域的专业人士组建创业导师团队。创业导师团队由成功的科技创业企业家；投资、法律、金融专家；管理咨询专家；行业专家；大学科研院所中具有丰富经验的研究者等不同领域的人员组成。

（2）引入孵化体系，组织创业活动、培育计划、创业行、等体系课程，助推园区企业实践“精英创业”，缩短成长周期。定期组织投融资及产业资源对接路演会、垂直行业主题分享沙龙、行业私董会等活动；每季度组织精益创业思维方法实践、经营沙盘实战演练、行业龙头企业游学等活动。

（3）设立双创联盟

中标人须联合蓉江新区管委会、园区企业，引入深圳等一线城市相关众创协会，整合资源，成立赣南双创联盟，提升创业温度。激发园区企业、园区运营单位、各产业创新要素的主人翁精神和责任感。

（六）平台建设工作

1.搭建园区技术发展平台，帮助企业打造竞争性差异优势

（1）搭建高校技术转移平台，为园区企业导入人才与技术。与国内外知名高校以及本地高校合作，挖掘人才与技术，实现“高精尖”科技的转移落地和产业化应用。

（2）邀请技术顾问现场指导

对接垂直产业科研领军人才、产业技术专家、行业企业技术大拿等与园区企业沟通交流，深度指导企业技术应用方案的应用，帮助企业突破技术瓶颈。

（3）建立互通交流机制

定期组织入驻企业垂直行业私董会，群策群力有针对性的解决问题；同时组织参访同行业应用场景成熟地区企业，启发思考。

2.搭建园区服务平台

（1）与园区企业建立日常联系，为入驻企业与团队提供咨询服务，根据入驻团队的需求提供有针对性的资源对接及解决方案。

（2）邀请不同领域的专业服务机构，定期为园区企业提供财务、税务、法律、人事、咨询、战略、融资等专业咨询服务。

（3）协助园区企业积极申报符合要求的政府各类专项资金资助及荣誉资质认定；

（4）按照要求，完成相关服务的材料存档工作。

3.建设创新要素自由流通典范的合作平台

（1）与高校尤其是本地高校建立合作，结合当地情况落实人才培养、技术转化、实习就业基地签约等具体合作对接机制，签订合作协议；

（2）与粤港澳大湾区及本地的龙头企业、上下游企业建立合作，结合产业创新的具体需求达成合作对接机制；

（3）与相关部门及时沟通企业发展需要的支持及其他管理问题，协助当地产业招商落地跟进，协助政府对园区企业的管理工作；

（4）与粤港澳大湾区及本地行业协会建立合作关系，建立垂直行业纵深合作机制，同时挖掘协会产业资源，扩充龙头企业及上下游产业链企业资源；

4.建立国际交流平台     

（1）中标人需具备全球网络布局优势

516双创园可共享中标人构建的全球创新服务网络。项目园区企业有国际业务拓展需求时，可直接利用中标人全球网络，布局当地。

（2）建设国际合作中心，建立固定互通机制

将拓展国际资源逐步对接落地，拟落地大专院校蓉江新区516双创产业园合作中心，定期开展线上或线下的中外资源对接会活动、国外项目路演活动等。

（七）园区金融配套搭建管理

1.建立融资服务网络

与国内相关投资机构合作，定期组织园区企业路演，建立通畅的股权融资服务网络；同时根据园区入驻企业的实际情况与本地银行、担保中心合作，建立落地性强的债权融资网络；降低企业融资成本，扩宽园区入驻企业融资渠道。

2.建立金融咨询服务网络

与相关咨询机构、会计师事务所、律师事务所达成合作，为园区企业在各类融资过程中的权益，防控风险提供服务。

（八）品牌运营管理

1.参观接待

整合梳理园区重点企业、亮点配套、强交互性设施等，规划参观路线，输出标准化参观讲解稿及操作流程，定期更新，落实园区接待人员及相关配合人员的培训及考试。做好参观接待登记工作，提高来访人员参观体验。

2.搭建园区对外展示窗口

（1）梳理编制园区官方品牌宣传资料。根据项目设立背景、园区战略定位、运营亮点、运营特色及成绩等，编写园区官方对外介绍，拍摄园区宣传片，整理并制作园区介绍材料。

（2）搭建园区媒体矩阵。建设项目官方网站、公众号、小程序（与智能化系统联动）、抖音等社会化融媒体平台。

（3）建立规范园区VI标准。设立项目logo及系列物料，规范园区相关标识指引。

（4）协助区管委会搭建“蓉江新区产业发展高峰论坛”（暂定）、“创新创业大赛”（暂定）。落地年度性盛会，邀请学术界、产业界、创新创业界、金融界相关嘉宾，配合双创周等主题活动，增加城市商业智慧，激活园区氛围。

（5）代表蓉江新区参加高新科技展，根据具体建设成绩、产业优惠政策，策划参展亮点，将蓉江新区知名度打响全国。

（6）增加园区公开渠道曝光量，提高园区知名度。挖掘运营特色与运营亮点，结合园区活动，定期进行媒体推广。同时，积极参与国内权威机构组织的产业园区榜评选，增加园区行业知名度。

（九）红色创新人才队伍建设管理

1.设立“红色创新青年”培养计划

（1）与高校、园区创新人才、青年干部联动，将“红色文化”与“创新创业”结合，开展高校师生宣传教育培训活动，建设一支有信仰的红色创新青年人才队伍。

（2）进行开营仪式，主题学习、结业汇报典礼、毕业游学的四个模块学习。开营仪式上进行团队建设及破冰，建立集体荣誉感，树立红色信仰；主题学习模块分自我认知、思维激活、风险控制、资本金融、经营沙盘等若干主题，集中式培训，高强度知识输出。配合团队建设，进一步树立信仰。结业汇报典礼与毕业游学结合，一方面汇报培养成果及学习成果，另一方面前往革命老区红色景点学习体验，忆苦思甜。

2.打造“红色创新”参观线路。

定期组织园区企业、领导干部与大湾区产业资源等互动交流，以“同行人”身份，共同参观园区创新创业建设成果、了解园区产业政策、参观红色革命圣地，学习“红色创新青年”经典课程，打造一条行程丰富、特色鲜明的“红色创新”参观线路。打破地域壁垒的同时，做好圈层建设及资源对接。

（十）团队管理

1.分解园区运营目标，落实到人，形成个人绩效考核，团队个人收入与目标达成情况强相关，相关安排与内部薪资及绩效管理考核制度一致；

2.根据运营工作开展实际情况，根据工作中难点及缺失技能等，开展培训提升，相关安排与内部培训及学习要求一致；

3.关键性岗位设主要负责人和培养人，建设当地园区运营、企业培育等相关方面人才。

四、园区运营管理总目标及任务

（一）园区运营管理总目标

确保将516双创产业园打造成为“赣南科技服务业的引领者和红色创新典范，承接优质产业链转移先锋站”，科技服务业的引领者和全球红色创新典范，承接优质产业链转移先锋站”，以创新、创业、创客、创投，“四创联动”红色新地标。

（二）园区建设总任务

1.完成专业运营团队的组建培训，同时培育一批园区运营、企业培育、创新创业等领域的本地人才。

2. 完成总体运营计划，提供运营管理服务，运营期内累计为不少于200家（次）园区企业提供创新创业辅导、培育等服务，完成不少于10个项目的资源对接或投资。

3. 引进粤港澳大湾区产业资源、运营期内洽谈粤港澳大湾区企业或其上下游企业，根据意向组织企业考察蓉江新区投资环境并引进企业落地。

4. 搭建创新要素流通平台、打造全国红色创新标杆园区申报国家级双创园区（或众创空间/孵化器）荣誉称号或其他国家认定的省级以上载体荣誉称号。设立企业培育基地、红色创新基地等相关可视化成果。

（三）园区管理运营建设阶段

1.建设阶段（合同期第一年至合同期第三年）

在建设阶段内需完成：

（1）园区运营专业团队组建。委派有丰富园区运营经验、企业培育经验的项目负责人负责团队搭建工作，同时，扩充并培训运营管理服务团队，提高运营团队专业水平。

（2）完成园区相关配套招商。完成园区已有配套的招商工作，并开始运营相关配套。包括：食堂、便利店、健身馆、咖啡厅或轻食餐厅等。

（3）建立并完善园区制度建设。建立一套成熟的项目园区运营管理制度。包括：企业培育制度、品牌管理制度（含VI标识管理制度）、物业管理制度、园区商业管理制度、人事管理制度、绩效考核制度、资金管理制度、财务管理规范制定等。

（4）完成项目氛围打造。完成项目关于“红色创新文化”的软装改造，同时定期开展园区活动。开展：

a.企业培育活动15场；

b.企业培育课程25课时；

c.红色文化讲习活动15场；

d.园区氛围活动15场；

e.运动类课程或比赛3场；

f.双创联盟活动3场；

（5）完成园区承接粤港澳大湾区产业转移的定位。在项目建设阶段累计洽谈100家(名)符合双创产业园各栋产业定位（大数据、设计规划、创新科技、金融等）的相关企业家，根据意向组织企业考察投资环境并引进企业落地。

（6）完成园区的基础品牌物料制作。在项目建设阶段内完成相关品牌物料的制作，包括：

a.516双创产业园官方网站（公众号）；

b.516双创产业园视频宣传；

c.516双创产业园官方介绍ppt；

d.516双创产业园官方对外宣传册；

e.516双创产业园系列办公物料（定制日历、笔记本、纸袋/礼品袋等）。

（7）完成516双创产业园参观路线打造。在516双创产业园建设阶段内完成参观路线打造，包括：

a.一套516双创产业园介绍解说词；

b.516双创产业园参观接待标准及礼仪；

c.打造一条规划合理的参观线路；

d.增加参观中可看性、可体验互动的相关物料。

（8）做好用于政策申报的各项工作准备。根据市级双创园区（众创空间/孵化器）载体申报的条件要求，按进度倒排，与A1栋、A2栋、A3栋、A4栋运营单位及入驻企业做好沟通工作，协调并确认相关数据，完成运营成绩，申报市级相关双创称号。

（9）密切关注创新创业大赛，组织园区企业参加市、省、国家级创新创业大赛。邀请专业的导师提供大赛培育辅导，争取获得市、省、国家级荣誉，为园区企业的品牌推广、融资对接等创建渠道。

（10）建设高校合作平台，打造产学研产发展新路径。园区内设立高校合作平台，与市内外各大高等院校建立合作，为园区企业提供人才输送、技术升级搭建无缝通道。园区可以作为高校科研成果转化的载体，承接高校创新创业团队；同时，园区为高校提供双创培训孵化导师，增强学生创新意识、提高创业技能、培养创新思维。以此实现校企资源共享、优势互补、互相协作。

（11）完成园区一站式服务体系建设。以共享网络、共享办公、共享会议室、共享行政等基础服务降低创业启动成本;以工商注册、财务咨询、知识产权代理、技术开发、新媒体营销等增值服务提高创业效率;以专利孵化、金融服务、政策咨询等专业服务助力企业健康发展，形成基础服务、增值服务和专业服务三位一体的企业综合服务模式，签约第三方工商注册、财税咨询代办、知识产权代理、网络开发等服务机构不少于10家。实现在园区内就能解决基础企业需求，促进园区企业发展。

2.发展阶段（合同期第四年-合同期第七年）

在发展阶段内需完成：

（1）优化园区运营及企业培育专业队伍。进一步优化关于园区运营、企业培育、政策申报、平台建设、活动策划、品牌运营等园区运营及企业孵化培育等模块的本地化专业人才。同时，持续开展培训工作，实现园区运营团队新增2人完成人力资源及社会保障部和中国继续工程教育协会组织的创新创业导师岗位课程，并取得相应证书及资质或相应商学院培训并取得相应证书。并取得相应培训证书。组织团队参加国内外相关部门或行业协会组织的政策培训、相关园区运营培训、论坛，研讨会等不少于5次。

（2）进一步激发商业活力。激发516双创产业园商业活力，助力商业企业及相关商家打造竞争优势。利用科技赋能、圈层赋能、平台赋能、产业链赋能，打造竞争优势长板，挖掘比较优势，打造独特魅力。同时，联合一批商业企业及商家，利用新媒体、短视频平台、大众点评、小红书等社会化流量平台进行推广，吸引更多年轻人“打卡”项目，并成为项目的传播者，从而实现增加园区人流量，激活园区商业氛围，提高园区商业利润的目的。

（3）修订园区制度，根据发展情况调整园区制度，完善制度建设。根据园区运营工作开展实际情况，根据项目不同阶段的发展现状，积极更新完善相关管理制度以匹配园区的快速发展。同时，将相关制度呈报招标方（所有权单位）及相关管理部门，并及时宣贯。

（4）进一步烘托园区红色创新氛围。完成园区关于“时代记忆”的软装改造及打卡装置布置。将红色创新文化、新时代社会主义建设风貌、各时代奋斗场景展现给园区到访人群。利用“打卡装置”及其他相关吸引年轻人参与互动的内容展现形式，将宣传触达更广泛人群，尤其是下一代人群。

同时，积极开展园区活动，并根据园区企业反馈和时代发展要求，对活动内容及发展做更新。每年开展：

a.企业培育活动20场；

b.企业培育课程25课时；

c.红色文化讲习活动、革命记忆传承活动共5场；

d.园区氛围活动、园区文化活动共5场；

e.运动类课程或比赛3场；

f.双创联盟活动3场；

（5）实践园区承接粤港澳大湾区产业转移的定位。在项目发展阶段累计洽谈100家（名）企业，相关企业家需符合项目各栋产业定位（大数据、设计规划、创新科技、金融等）及时代发展的新要求，根据意向组织企业考察蓉江新区投资环境并落地。

（6）完成516双创产业园的品牌美誉度建设

a.516双创产业园官方网站（公众号）持续运营更新；

b.516双创产业园官方宣传片持续更新并推广；

c.516双创产业园官方介绍ppt持续更新；

d.516双创产业园官方对外宣传册持续更新印刷；

e.516双创产业园系列办公物料（定制日历、笔记本、纸袋/礼品袋等）持续更新、印刷。

f.516重点亮点工作推广，每年媒体发布10次（包括江西省及赣州市本地媒体、全国性媒体、创新创业领域知名媒体等）创新创业领域行业榜单及奖项沟通申请。

（7）完成516双创产业园参观接待工作标准化建设

a.一套持续更新的516双创产业园介绍解说词；

b.516双创产业园参观接待标准化流程总结；

c.根据发展情况适时调整参观线路；

d.增加或更新参观中可看性、可体验互动的相关物料；

e.完善接待物料、照片、来访者信息记录及归档；（8）申报相关资质及荣誉。根据国家科技部、国家科技部火炬中心、国家人社部等各部门规定及通知，及时为516双创产业园申请各类相关资质。根据省级孵化器/众创空间的要求，及时跟踪各项运营数据，与A1栋、A2栋、A3栋、A4栋运营单位及入驻企业沟通确认相关指标等，完成省级双创园区（孵化器/众创空间）相关称号的申报工作。

3.成熟阶段（合同期第八年至第十年）

园区企业入驻率稳定在90%以上（5%—10%的中转区）、商业配套收入呈正向增加、园区在全国范围内有一定知名度、园区产值增长明显、对就业、税收贡献明显。 在成熟阶段内需完成：

（1）本地化行业人才培养完成。完成关于园区运营、企业培育孵化、政策申报、平台建设、活动策划、品牌运营等园区运营、股权投资、企业孵化培育等模块本地化专业人才培养。定期组织核心管理人才及储备人才前往全国各地优秀园区参观考察，提升团队专业能力、拓宽运营视野并优化方式方法。使一批本地双创人才完成园区运营相应的中高级培训。如人力资源及社会保障局以及国家工程继续教育协会组织的创新创业导师课时培训。

（2）实现商业变现。经过前两阶段运营，园区已具备一定商业活力及美誉度。因此，本阶段开始提高园区商业企业的租金，同时对商业企业提出盈利能力、品牌口碑等方面的要求。及时淘汰清退考核不达标的商家，持续引入时下品牌美誉度高，盈利能力强的新消费类企业。刺激园区商业活性。

（3）完成516双创产业园制度建设及所有工作的标准化操作手册的梳理。根据园区运营经验和工作开展实际情况，对不符合发展现状的制度进行更新，删除不必要的部分、增加遗漏部分、明确表述不够恰当部分。并将相关制度进行报批与宣贯。同时，对园区运营工作的每一个工作模块建立为标准

（4）深化园区双创氛围。定期开展园区活动，根据园区企业反馈和时代发展要求，对活动内容及发展做更新。同时，承接外部相关机构学习及培训需求、活动组织需求等。开展：

a.企业培育活动15场；

b.企业培育课程25课时；

c.红色文化讲习活动、革命记忆传承活动共5场；

d.园区氛围活动、园区文化活动共5场；

e.运动类课程或比赛3场；

f.双创联盟活动3场；

（5）实践项目承接粤港澳大湾区产业转移的定位。在项目成熟阶段内累计洽谈100家(名)企业，相关企业家需符合项目各栋产业定位（大数据、设计规划、创新科技、金融）及时代发展的新要求，根据意向组织企业考察蓉江新区投资环境并落地。

6）完成516双创产业园的品牌美誉度建设

a.516双创产业园官方网站（公众号）持续运营更新；

b.516双创产业园官方宣传片持续更新并推广；

c.516双创产业园官方介绍ppt持续更新；

d.516双创产业园官方对外宣传册持续更新印刷；

e.516双创产业园系列办公物料（定制日历、笔记本、纸袋/礼品袋等）持续更新、印刷；

f.516重点亮点工作推广，每年媒体发布10次（包括江西省及赣州市本地媒体、全国性媒体、创新创业领域知名媒体等）,行业重量级榜单及奖项申请。

（7）完成516双创产业园参观接待工作标准化建设

a.一套持续更新的516双创产业园介绍解说词；

b.516双创产业园参观接待标准化流程总结；

c.根据发展情况适时调整参观线路；

d.增加或更新参观中可看性、可体验互动的相关物料；

e.完善接待物料、照片、来访者信息记录及归档；

f.整理标准化操作手册。（8）申报相关资质及荣誉。根据国家科技部、国家科技部火炬中心、国家人社部等各部门规定及通知，及时为项目申请各类资质。根据国家级孵化器/众创空间的要求，及时跟踪各项运营数据，与A1栋、A2栋、A3栋、A4栋运营单位及入驻企业沟通确认相关指标等，完成国家级双创园区（孵化器/众创空间）相关称号的申报工作。

（四）运营成果要求及展示形式

1.根据园区建设期、发展期、成熟期的不同特点及上一阶段运营成果提交各阶段运营计划。

2.每年提交项目运营管理工作总结报告一份。内容包括企业培育工作及成果、招商引资的工作及成果、活动组织的工作及成果、平台建设的工作及成果等。

3.提供园区三个不同发展阶段的红色创新路线接待专项方案、上期接待参观工作总结及参观接待标准化体系建设成果。

4.提供园区三个不同发展阶段的红色创新人才培养体系方案、上期总结及培训课程标准化体系建设成果。

5.提供园区三个不同发展阶段的品牌建设专项方案、上期成果总结、相关证明、每一阶段出具516双创产业园品牌调研报告。（每年获得不少于10次媒体报道，提供报道截图证明）。

五、配套设施运营管理要求

（一）现有配套资源情况

1.园区内规划建设员工食堂、便利店、咖啡/西餐简餐厅、健身馆、会议室、篮球场、停车场等休闲配套功能，中标人需按配套资源现状及招标方要求对配套资源进行招商运营、收费管理等。

2.利用A1栋、A2栋花园屋顶现有资源，融合流行元素及本地特色，打造“屋顶餐饮经济”，设置具有取景效果的花园屋顶，融合轻餐饮、咖啡甜点等打造“屋顶经济”。将516双创产业园A1栋、A2栋屋顶打造成直播网红打卡必到之地，吸引本地“直播经济”、“网红经济”进驻。

（二）配套资源收益确定及分成方式

配套资源的招商管理由中标人负责，运营中产生的收益 均归招标方所有。为了提升运营管理效果，将采用管理激励的方式激发管理效能，当配套资源每年收益小于15万元时，中标人可提取收益的10%作为管理激励；当配套资源每年收益大于等于15万元、小于30万元时，中标人可提取收益的15%作为管理激励；当配套资源每年收益大于等于30万元时，中标人可提取收益的20%作为管理激励。运营期满后中标人在园区内投入的全部装修及设备设施均归招标方所有。

（三）配套资源管理要求

1.园区食堂（含便利店）运营管理

园区食堂现已完成装修，面积约645㎡（便利店约40㎡），厨具、就餐等设备均已配套到位。由中标人负责招商及日常管理工作，选取具有食堂管理经验及具备相应执照的餐饮企业设立食堂及便利店并对外营业。招商方案供招标方审核同意后，方可投入运营。

中标人签署服务合同3个月内需完成设立食堂及便利店并开业。为园区企业提供日常餐饮需求，食堂经营方自主经营，自负盈亏。园区每季度开展园区企业满意度调查，与食堂沟通反馈相关问题。

2.咖啡馆配套运营管理

园区内A1与A2栋之间1层，占地面积约60㎡，用于简餐或咖啡吧。由中标人负责招商及日常运营管理工作。招商及场地使用方案供招标方审核同意后，方可投入运营。

中标人签署服务合同6个月内，需完成经营方的选定及咖啡吧的前期建设并正式开业运营。咖啡吧需要满足经营需求，整体装修风格契合园区氛围，以全新咖啡理念装潢设计模式，将现代休闲方式融入咖啡之中，给园区商务人群提供休闲温馨、放飞心情的空间，同时要考虑园区实际，经营多元化，通过丰富的品种，丰富园区餐饮休闲新体验。

3.健身馆及亲子房配套运营管理

园区内A1-A2栋2层连廊部分约180㎡用于建设健身房及亲子房，由中标人负责招商及日常运营管理工作。招商方案及场地使用方案供招标方审核同意后，方可投入运营。

中标人签署合同6个月内，需完成经营方的选定及健身房的前期建设并正式开业运营。场地内需配备健身器械、瑜伽配套及安神区的相关宣泄器材，如沙袋（沙柱）、拳击手套等，丰富园区的配套体验，提升园区的办公生活条件。

4.会议室运营管理

园区内配套大型会议室1间及小型会议室6间，均已完成装修。会议室是园区重要配套设施，为了更好的服务于园区企业，打造便捷的使用方式，根据会议室整体功能性特点，由中标人对会议室实行集约化运作，创新经营，统一管理，同时运用智慧管理、线上预约、收费使用的方式盘活资源。由中标人制定管理方案，经招标方同意后执行。

5.停车场运营管理

为完善停车场的安全管理，园区交通畅顺，出入有序，规范停车场的日常经营管理，防止各项安全事故的发生，明确停车场管理、车辆占位费有偿的服务，以及让车辆管理人员能对各项应急突发事件的快速处理，为园区提供一个安全舒适便利的停车环境。同时，针对园区提车位少，停车难等问题，中标人通过智慧停车系统来动态、科学管理停车位，提升停车效率和停车体验。同时制定车场运营管理方案，经招标方同意后执行。

6.篮球场运营管理

园区内配备两个篮球场全场场地,已装修完毕，完成智能化改造后通过收费管理的模式，以市场商业运营来养护场地。通过组织开设训练营、承办比赛赛事等内容充实运营，由中标人制定管理方案，建立健全管理制度，制定安全预案确保安全运营。由中标人制定管理方案，经招标方同意后执行。

（四）打造智慧园区休闲配套业态

1.园区智慧化管理。根据蓉江新区智慧城市运营系统建设要求，园区配套设施需统一接入平台，完成智慧化能耗系统及在线预约支付等功能建设，进行统一智慧化管理，降本增效。

2.专业化管理。招募专业运动配套运营机构，对园区内篮球场、健身房、瑜伽房、亲子房等运动休闲配套进行统一管理运营。

3.氛围营造。每年定期组织园区内部、园区间篮球联赛、乒乓球赛、园区内部定向越野比赛等体育活动。同时，中标人需定期邀请瑜伽教练、健身教练等为园区企业提供免费或付费体验课程。

六、物业服务管理要求

（一）物业管理服务目标及工作标准

物业管理服务的总目标为：合同期内每个月度由招标方按照物业管理制度对物业服务进行考核。中标人未达到管理目标考核标准，将在物业管理费中扣除相应费用。

1.按照投标文件中承诺的物业服务标准组织实施物业服务，委托方组织的所有检查考核得分都在优秀以上；

2.投诉率低于2‰；

3.投诉及时处理率达100%；

4.报修项目的及时处理率达到100%（不超过 1 小时组织有效地维修）；

5.随时抽查，公共配套设施、设备完好率达99%以上，卫生保洁率100%；

6.对房屋管理、设备设施管理、环境卫生、车辆管理及物业人员行为规范，民意测评满意率 95%以上。

7.利用现代化管理手段对物业进行管理，管理期间无重大安全生产事故、无消防安全事故、无食品安全事故；

8.消防管理符合相关法律法规要求，随时检测完好率应达到100%；

9.配合招标方做好节能相关工作，如遇需整改的内容，整改率达到100%，并符合达到节能要求。

10.按照招标方的收费要求及标准，按时完成园区入驻企业费用的收取，包括但不限于房租、水电费、物业费等。

（二）物业管理人员配置

1.项目负责人（1人）

全面主持园区物业日常工作。物业公司中层正职以上应具有大专（含）以上相关专业学历，持物业管理上岗证书，5 年以上在物业公司工作资历， 5年以上物业管理经历，有5年以上办公商业楼栋等商业物管经理经验，有工程管理和物业管理经验，知识面广，专业技能熟练，有较强的组织领导能力和协调能力，年龄 50岁以下。

2.客服主管（1人）

负责客服部管理，对本职岗位有3 年以上相关工作经验，专业对口，有一定的组织管理能力和协调能力，人力资源及工商管理相关，要有大专以上相关学历。

3.客服礼宾（5人）

负责园区会议室、报告厅业务的洽谈与接待及日常客户服务事宜。女性，35 周岁以下，身高 1.60 米以上；中专以上文化，相貌端庄，作风正派；具有 1 年以上酒店服务或物业公司专职会务服务工作经历；爱岗敬业，服从管理，有吃苦耐劳精神，责任心强。

4.保安队长（1人）

负责协助项目负责人处理保安日常的事物。高中以上学历，持相关岗位上岗资质证书，对本职岗位要有 2 年以上相关工作经验，专业对口，年龄 45 岁左右，有一定的组织管理能力和协调能力。

5.保安人员（8人）

负责监控室、门岗值守，巡逻等，年龄不超过50周岁，五官端正，思想品德好，高中以上文化、爱岗敬业，有吃苦耐劳精神，责任心强，能适应三班制运转。含两名消防控制室专职值班人员，需持有消防设施操作员证。

6.保洁主管（1人）

协助经理处理保洁日常事务。女性，50 周岁以下；初中以上文化，相貌端庄，作风正派；具有 1 年以上酒店服务或物业服务管理公司专职保洁主管工作经历；爱岗敬业，有吃苦耐劳精神，责任心强。

7.保洁员（含垃圾分类督导员）（10人）

男女不限，55 周岁以下，相貌端庄，作风正派，爱岗敬业，服从管理，有吃苦耐劳精神，责任心强。

8.水电维修工（2人）

负责水电、电梯、照明等设备设施的维护及维修更换工作。水电维修工必须具有有效专业上岗证,其中一人需持有电梯管理员证，具备简单维修及操作电梯等相关技能。

9.人员要求

所有人员均须持有合法有效身份证、健康证，无重大疾病史和传染病史，无犯罪记录及无身体缺陷等影响形象或限制工作能力的人员。

（三）物业管理服务内容及服务要求

1.公共秩序维护、安全防范等事项的管理

（1）物业安全管理服务实行 24 小时值班制度，中标人要科学安排各岗位班次；对园区重点区域、重点部位每小时至少巡查一次。中央监控室24小时实时监控。

（2）建立合理的安全保卫组织体系，以思想过硬、作风优良、训练有素、行动快速、果断干练的安保队伍，实施高水准、高效率、准军事化、机动灵活的安保服务。

（3）物业安保岗位职责

1）保安主管工作职责

A．负责安排安保、防火及灭火工作，确保安保和防火工作达到标准，必要时亦须履行保安员的职责。

B．负责部门的所有保安人员的值班表、巡逻记录和考勤，按时上下班。

C．负责监督交接班工作并认真阅读值班记录，确保各类物品列项交接清楚并签字。

D．负责保安器械、通讯器材和其他设备的正常使用。

E．每天检查各岗位值勤情况，检查值班记录、工作日记并提出整改意见和签字等。

F．领导和管理保安员执行工作，负责处理与安保工作有关各类事件，做好记录和交接。

G．遇到突发事件及意外时，对发生事件及时报告和应急处理。

H．经常保持与保安人员进行沟通交流，调动每个保安员的工作积极性。

I．按需要或按经理要求安排本部门保安员应急性工作。

J．保持与控制室联系，协助控制室处理报警等事。

K．不定时对保安人员礼节、礼貌、仪表、组织、纪律、体能、服务态度、精神面貌方面进行检查及指导。

L．与有关单位如消防、公安等保持良好关系和协调，共同做好安保工作，维护良好秩序。

2）消防安保监控中心人员职责

A．按规定能熟练使用保养监控、消防等设备设施。

B．定期协助工程技术人员对各类监控消防等设备，设施进行检查，记录设备运转情况，发现问题及时通知保安部和物业部处理。

C．详细记录当值期间的工作情况，保持与当值管理人员的畅通联系。

D．忠于职守，工作严肃认真，密切注视监控、消防等设备工作情况，随时掌握监控区域内的动态情况，发现问题按程序或应急方案处理。

E．对日常工作中发现的问题及时报告，详细记录时间、地点、程度、原因和处理结果，将详细情况书面报告上级。

F．保持监控室内的清洁工作，使工作环境处于良好状态，严禁在室内食用任何物品。

G．注意保密，严禁无关人员进入，如需查看资料，须得到上级批准。

3）巡逻保安员工作职责

A．保持高度警惕性，按照定期或不定期安排的路线、方式和时间进行巡逻。

B．熟悉物业的设施、设备安放情况，负责检查所经路线的消防设备及公共设施的情况，检查公共区域内的水、电表房、步梯、通道、暗角等。

C．巡逻时应注意随时将消防防火门处于正常状态，及时将故障或损坏情况报保安领班。

D．确保所有门、闸或特定地点按规定的程序处理妥当，确认所有锁、挂锁及锁具安全完整无缺。防范可能出现的偷窃、破坏，在特定时间内发现单元门、闸等无关（锁）好，应立即通知有关单位，核实是人为疏忽或遭人盗窃等，并予详细记录。

E．发现任何在监控区域内逗留或举止可疑的人，应立即加以询问或劝离，并立即汇报保安领班。

F．发现管道渗水、漏气、冒浓烟或异常响动等情况立即向上级报告，并按要求报送消防及主管部门，待安排专业人员及时进行检查维修和处置，确保人员生命、财产安全和免遭损失。公共区域照明出现问题及时通报相关人员调换、更换、修理。

G．巡逻时留意公共环境清洁及卫生情况，如发现清洁人员没有遵照指示或疏忽而引致清洁不符合要求，应首先要求其改正，另外需记录并报告。

H．巡逻时如遇任何不满之投诉，应耐心听取，礼貌回应，如遇能处理事宜应当场处理，无法现场处理立即汇报上级处理。

4）各出入口保安员工作职责

A．当值时发现问题应及时汇报上级，保持与监控室和巡逻保安员的畅通联系。

B．对有关人员遗留物品应立即上交管理处，严禁擅自开启或交付未经部门或保安领班核定身份的领取人。

C．控制当值期间发生的突发事件的事态，做好临机处置，并立即上报，协助好事件的处理，同时严密注意周围情况。

D．做好出入人员的有关咨询、指引工作。

2.卫生保洁服务

（1）总体管理措施

1）定期消杀老鼠、蚊及蝇等有害生物，通过“清洁、改造、消杀、隔离”等步骤，使内外环境改善，以防止有害生物的滋生和各种不同灾害发生。

2）建立预警机制和紧急预案，如特殊时期积极做好预防工作，以保障人员安全，特殊时期对电梯等进行每小时一次的消毒工作。

3）工作区内，充分利用工作人员、住户上下班时间特点，进行公共区域清洁作业，每天早晨在工作人员上班前半小时内完成公共部分和各办公、生活公共区域的清洁。

4）节庆日协助甲方做好相应的节日布置，如不同图案、寓意的花卉摆设等，提前做好计划、预算和方案后报甲方审批实施。

5）礼仪接待区保洁。时时刻刻保持“三常”形象，即：常净、常新、常优雅。附属设施摆放整齐，展品应精心保洁，保持一个优雅、洁净的接待环境。

6）根据服务范围内工作区、生活区的不同特点，合理安排清洗公共通道，通道玻璃护栏、墙面及车位的日常保洁，保持责任区域的清洁卫生。

7）定期进行标准化规范特殊区域保洁作业，如大堂地面晶面处理、地毯清洗等。

8）根据外立面不同特点，合理安排外墙清洗、斜顶玻璃清洗、钢架构建筑保洁，确保园区外立面干净整洁。

9）对于工作楼层及各单元的绿化租摆根据甲方要求对品种、规格等要求摆放。

（2）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通服务标准

1）园区公共场所、公共绿地、主次干道（不少于以下频次）

A.公共绿地每日清理1次；

B.硬化地面（广场、停车场等）每日清扫2次；

C.主次干道（园区道路等）每日清扫2次；

D.室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品每周擦洗1次；

E.水池每日清理1次；

F.喷水池、水景每周换水1次；

G.沟、渠、窖井每周清理1次；

H.路灯、楼道灯每月清洁1次；

I．及时清除道路积水、积雪。

2）房屋内公共部位（不少于以下频次）

A.电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；

B.一层公用大厅等公用活动场所每日拖洗1次；

C.共用部位玻璃每周清洁1次；

D.室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施每日全面擦洗1次；

E.公共卫生间每2小时全面清洁1次；

F.及时清扫积水、积雪清洁完成后，清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味、外观整洁、明亮；并进行保洁巡查，无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。

（3）垃圾的处理与收集

1）根据物业实际，合理设置果壳箱，实行垃圾袋装，并按当地有关要求实行垃圾分类收集；

2）生活垃圾每日清运2次，做到日产日清；

3）设有垃圾中转设施的，与周边环境协调，卫生良好，定期进行消杀，杜绝蝇、蚊等害虫孳生；

4）果壳箱每日清理，定期清洗，保持洁净、无异味。

（4）排水、排污管道畅通

1）园区共用雨、污水管道：每年全面疏通1次；

2）雨、污水井：雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；

3）化粪池：化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

（5）二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药，水质符合卫生要求，水箱加盖上锁，水箱口、泻水管口安装防虫纱网，定期巡查。

（6）无饲养家禽、家畜，饲养宠物必须符合相关规定。

（7）建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害，开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生；定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。

（8）巡查办法

1）中标人应实施有效管理，实行按级负责，加强巡查、检查、抽检，并进行量化考核各区域的保洁质量。

2）有关负责人每天对各区域的保洁进行全面质量检查，并做好日常登记和提出整改意见。

3.工程维护、维修

（1）主要设备设施系统

1）电气设备系统

2）给排水系统

3）电梯设备

4）消防系统

5）其它公共设备设施

（2）工程维护与维修的主要内容

1）高低压配电系统运行、维护与管理

2）低压电器、设备设施的维护与管理

3）给排水系统的运行、维护和管理

4）电梯的运行、维护和管理

5）弱电系统（监控、通讯、视频、电子显示屏等）运行、维护与管理

6）消防系统运行、维护和管理

7）发电机组运行、维护和管理

8）停车场管理系统运行、管理、维护

9）总控制室的运行、维护和管理

（10）其它公共设备设施的运行、维护与管理。主要有：各类标志标识、石景、旗杆、岗亭、门、交通标志、围栏、垃圾清运设备设施、停车场设备设施等。

4.公用设施设备和公共照明灯具的日常维修养护管理

（1）负责各楼通道及公共场所的日光灯、吸顶灯、灯泡、灯座、日光灯架、电子镇流器、镇流器、空气开关、照明开关、漏电开关、插座、开关盒、电风扇调速器、门锁、窗户、室内门窗玻璃的维护、维修，更换。

（2）分户水表至用水处的水管的故障维修。

（3）负责公共过道窗户玻璃、窗叶的维护、维修。

（4）负责盥洗池水龙头、卫生间水龙头、淋喷头，大便器闸阀、洗手池软管、地漏的维修更换。

（5）卫生间下水管(含至室外排污池下水管)出现漏水的维修。

（6）负责水箱的维护、维修。

（7）负责登记租户报修的项目，并每周汇总一次以书面的形式反馈给招标方，做到 24 小时之内及时修好。

5、设施设备维修维护费用

（1）中标人需保证园区主要设施设备和公用设施设备的正常使用，维修单项费用1000元及以上的，由招标方承担；维修单项费用1000元以下的，由中标人自行负责，如每合同年维护费用超过2万元的，经核实无误，超出部分由招标方承担。

（2）大、中维修项目，由招标方自行委托进行维修，中标人需配合完成相关维修。

6. 园林绿化管理要求

（1）经常保持树木周围地面土壤疏松、通气、树基部无堆积污染物现象。

（2）及时清理枯枝、落叶、垃圾等。

（3）绿化地应设有宣传牌，提示人们爱护绿化。

7.内部管理

档案、资料管理加强有关物业的档案和资料的管理。档案和资料的管理包括：投诉和意见档案、安全管理记录档案、设备运行记录档案、设备维修保养记录档案、清洁卫生管理档案、物业人事管理及人员培训档案等，以及具体的管理方案。物业管理企业必须运用计算机管理，所有档案要求做到保存完整，管理完善，交接手续完备，检索方便准确。

七、管理架构与人员配置要求

根据上述拟展开工作方向， 516双创产业园运营管理团队人员要求结构如下：

（一）部门设置

总经办（1人）、运营部（6人）、品牌部（3人）、综合管理部（3人）、财务部（2人）、物业管理（29人）；

（二）部门人员安排

1.总经办：项目总经理1名；

2.运营部：运营总监1名、基础运营管理经理2名、孵化运营经理2名、活动策划经理1名；

3.品牌部：品牌管理总监1名、新媒体运营专员1名、平面设计1名；

4.综合管理部：人事行政经理1名；接待执行1名；茶艺师1名；

5.财务部：会计1名、财务部出纳1名；

6.物业管理：物业经理1名、水电工2名、保安主管1名、保安8名、保洁主管1名、保洁10名、客服主管1名、客服礼宾5名

八、运营费用及运营服务期限

（一）、基础运营费用及期限

针对以上园区双创运营服务，每年基础运营费（含税）：陆佰玖拾伍万元整（￥6950000.00元）。

运营服务期限为10年。 主要包含以下费用：

1．红色创新基地典范建设费用；

包含：红色创新参观线路运营管理费用；红色“长征再出发”讲习所运营费用；企业家俱乐部接待费用；园区品牌建设及维护费用。

2．园区配套设施运营管理费用

包含：园区配套设施管理的人员费、宣传费、软件维护费用。

3．企业成长培育建设

包含：导师队伍建设；企业培育活动；企业培育课程；双创联盟建设；高校合作平台建设；国际合作平台建设等相关活动产生的人员费、差旅费、物料费、招待费、宣传费等相关费用。

4．园区物业服务管理费用

包含：综合管理物业费；公共部位及公用设施设备日常运行、保养、维修费用；公共区域的清洁卫生服务费用；垃圾清运费；公共区域秩序维护服务费用；电梯运行费用；室内公共水电费用；按照法律法规约定属于物业管理公共性服务管理发生的相关费用。

5．园区办公行政费用

包含：基础办公费用；法律顾问费用；团队建设费用。

（二）、园区运营年度成本测算总表参考如下：

支出科目	支出说明
1、打造红色创新基地典范
其中：	打造运营红色创新参观路线等
	运营红色“长征再出发”讲习所等
	运营企业家俱乐部等
	打造并维护更新等园区品牌
2、园区配套管理运营
其中：	人员费用
	宣传推广
	园区智能化运营软件开发更新维护费用
3、企业培育
其中：	导师队伍
	企业培育活动
	企业培育课程
	双创联盟建设
	高校合作平台建设
	国际合作平台建设
4、物业管理
其中：	物业服务团队人员成本
	管理成本
	管理费
5、行政费用	办公费、邮费、水费、法律顾问费、宽带费、设备费、团队建设费等相关行政费用
合计	以上1-5项合计

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