第二章项目采购需求

一、说明

1 总则

1.1 投标人应具备国家或行业管理部门规定的，在本市实施本项目所需的资格（资质）和相关手续（如果有），由此引起的所有有关事宜及费用由投标人自行负责。

1.2 投标人提供的服务应当符合招标文件的要求，并且其质量完全符合国家标准、行业标准或地方标准。

1.3 投标人在投标前应认真了解项目的实施背景、应提供的服务内容和质量、项目考核管理要求等，一旦中标，应按照招标文件和合同规定的要求提供相关服务。

1.4 投标人认为招标文件（包括招标补充文件）存在排他性或歧视性条款，可在收到或下载招标文件之日起七个工作日内提出，并附相关证据。

1.5 本项目若涉及保安服务内容，根据《保安服务管理条例》（国务院令第564号）第十四条规定，中标人应当自开始保安服务之日起30日内，向所在地设区的市级人民政府公安机关备案。

1.6 本项目若涉及餐饮服务内容，则应满足以下条件：

1.6.1 投标人应按许可范围依法经营；如为学校餐饮采购项目，投标人应具有食品经营方面的资格（资质）。

1.6.2 中标人需负责与有关部门和单位协调，协助配合采购人办理与餐饮服务相关的项目申报、审批、核准、备案许可等手续，为采购人的餐饮服务提供必要的工作条件。

1.7 投标人需在投标文件中承诺，如之前在岗的工作人员经考评符合上岗要求的，原则上应继续留用。

★1.8投标人提供的服务必须符合国家强制性标准。

二、项目概况

2 项目名称

项目名称：浦东高行镇物业管理服务项目

3物业基本情况

（1）区域一：高行镇行政办公中心

位于浦东新区东靖路1801号及杨高北路3658号。办公中心大楼室内总面积为14948 平方米（其中，地下室1690 平方米，院外面积7200 平方米）；本区域含综合办公楼以及一个食堂。杨高北路3658号：室内面积2329 平方米；院外面积4301 平方米。本区域为综合办公楼。

工作时间：7：00—17：00，其中内部安保365天全年无休。

（2）区域二：高行镇市民文化活动中心

位于上海市浦东新区新行路340号。该楼层高为5层，建筑面积 9867平方米(其中,地下室1601平方米、院外面积3300 平方米)。本区域包括综合办公楼、对外受理服务窗口、市民图书馆、对居民开放的活动区域及特色民俗馆。

工作时间：7：00—17：00， 365天全年无休。

（3）区域三：高行镇城市运行综合管理中心

位于浦东新区新行路330号。该区域为两幢层高为3层的综合性办公楼，为镇城市运行综合管理中心和属地公安派出所联合使用，办公面积近3000平方米，室外院内面积近3500平方米。本区域包括综合办公楼和对外受理服务窗口，包括一个食堂。

工作时间：6：00—17：00， 365天全年无休，其中食堂还需保障夜宵服务，时间不固定，按情况提前或当天通知，一般24:00以前。

4 招标范围与内容

4.1 项目背景及现状

（1）区域一：高行镇行政办公中心

大楼共8F，室内总面积为14948 平方米（其中，地下室1690 平方米），院外面积7200 平方米；现有机关事业单位共22个部门左右，办公室120间，管理及办公人员约320左右，会议室共计14间，每年会务接待人员约28000人次左右。杨高北路为多个职能部门联合办公点，其中会议室4个。每年会务接待人员约3000人次左右，食堂每天用餐人数约500人左右（包含早、中餐）

该大楼及杨高北路3658号：空调机组4组、72套分体空调（杨高北路3658号）三菱电梯2台电热开水炉4台、低压配电房高压配电房生活水泵 2组、消防水泵 2组、喷淋水泵 2组、喷淋头1361个、电动移动大门 1套、大厅移动门 2套、消防控制柜 1套、多功能会议室使用定制音响系统 10套、监控设备1套、摄像头52只、厕所16套（男、女各16间）。现有厨房设备：六门冷冻冷藏双温雪柜、10T集团型净水器、30’双眼大灶、双眼矮仔炉、蒸饭箱、鼓风三门蒸柜、四门高身雪柜、双动双速和面机、压面机、搅拌机、面粉车、揭盖式电热洗碗碟机等。

（2）区域二：高行镇文化活动中心

该楼为一幢综合性办公楼，层高为5层，建筑面积 9867平方米(其中,地下室1601平方米 )，院外面积3300 平方米。地下室为全部对外开放的乒乓室、舞蹈室、民俗馆；一楼为接待大厅、多功能会议厅、舞蹈房、受理大厅、紫砂工作室；二楼紫砂工作室、书画院、个人书画工作室、办公室、会议室；三楼电脑教室、钢琴室、声乐教室、儿童教室、书画教室、剧场（200人）；四楼图书馆、器乐室、游戏室、办公室；五楼为办公室、会议室。管理及办公人员约150人左右。

该中心主要功能定位为新时代文明实践中心，主要是运用各种形式宣传党的路线、方针、政策，对群众进行社会主义思想教育和革命传统教育；利用各种文化活动，传递经济信息，为经济建设服务，组织开展群众喜闻乐见的文娱活动，丰富辖区内的群众文化生活；组织群众性的读书活动，举办各类文化艺术、科普培训班，辅导业余文艺团队和培养艺术活动骨干，抓好文艺创作工作；组织和鼓动辖区文化工作者开展文艺创作活动，为他们创造良好的创造环境和条件；协助管理辖区内的文化市场，包括文化个体户、民间艺人、书摊、台球室、音像制品、网吧等。受理大厅为社区事务受理中心，主要负责管辖社区居民的“一网通办”相关事项，该中心365天全年对外开放。前来办事/参加活动/会议的人员，月均流量约10000人次左右。

（3）区域三：高行镇城运中心

该区域为两幢层高为3层的综合性办公楼，为镇城市运行综合管理中心和属地公安派出所联合办公。其中1号楼600平方米，2号楼2400平方米,院外面积3200 平方米。功能分布：1号楼一楼为接待室、门厅；二楼为大屏幕监控室、指挥室;三楼为办公室和会议室。多功能会议厅；2号楼一楼为受理大厅、办公室和食堂；二楼为办公室和会议室；三楼为值班室、会议室和休息室。该中心365天全年无休。受理大厅为对外接待窗口，月均人流2000人次左右。其中食堂也365天全年无休，且每日保障早中晚、夜宵4餐供应。每天用餐人数约300人左右。

4.2 项目招标范围及内容

本项目为浦东高行镇物业管理服务项目，服务内容包括综合管理服务、设施设备使用运行及日常维护服务、环境卫生保洁服务、各项会议服务、楼宇内部安保服务、食堂运营管理服务、室内绿植的摆放管理等。本项目分为三个区域，每个区域中的岗位人员配置不能重复。区域一和区域三中包含餐饮管理，其费用包含在各部分预算金额中。

（1）区域一：高行镇行政办公中心，预算金额为6,800,000.00元

位于浦东新区东靖路1801号及杨高北路3658号。东靖路1801号为一幢层高8层的综合性办公楼及杨高北路3658号为平层大院式的办公区域。大楼室内总面积为14948 平方米（其中，地下室1690 平方米，院外面积7200 平方米）；杨高北路3658号：室内面积2329 平方米；院外面积4301 平方米。

（2）区域二：高行镇市民文化活动中心，预算金额为3,600,000.00元

位于上海市浦东新区新行路340号。该楼为一幢综合性办公楼，层高为5层，建筑面积 9867平方米（其中，地下室1601平方米 、院外面积3300 平方米）。本区域包括综合办公楼、对外受理服务窗口及对居民开放的活动区域。

（3）区域三：高行镇城市运行综合管理中心，预算金额为1,600,000.00元

位于浦东新区新行路330号。该区域为两幢层高为3层的综合性办公楼，为镇城市运行综合管理中心和属地公安派出所联合使用，办公面积近3000平方米，室外院内面积近3500平方米。本区域包括综合办公楼和对外受理服务窗口。

4.3 本项目服务期限：本项目一招三年，合同逐年签订。每一年服务期满，经采购人考核合格后，双方可以续签下一年合同。服务期限具体起始时间以合同签订日期为准。

5 承包方式

5.1区域一、区域二，中标人以“清包”方式实施服务管理承包，即中标人以双方约定的服务人数和服务内容向采购人提供服务，采购人按双方约定的付款时间向中标人支付管理服务费。服务费用包括保安巡视系统、给排水设备日常维护、水箱清洗、避雷检测、变配电维修检测的费用。服务费用不包括保洁用品、水电气等能耗、设备添置、公共设备、设施能耗费、中央空调维保、消防设施设备维保、食堂运营相关耗材及维修、大楼智能化设施管理（通讯系统、计算机网络系统等各弱电系统的定期保养由采购人委托专业公司实施）。中标人只负责对此类项目进行监督、管理。如在合同期内新添置的设施设备，所发生的维护保养费用由采购人承担。另外区域一的食堂部分不以盈利为目的，所有菜品售价均参考原材料采购价。所产生的原材料采购的费用（包括但不限于油、盐、酱、醋、米、面等）基本和售价持平。食堂设施设备的日常维修费用不包含在报价中。

区域三，中标人以“全包”方式实施服务管理承包。即采购人按双方约定的服务人数，每月向中标人支付管理服务费以外，项目过程中所发生的保洁用品、水电气等能耗，设备添置、维修、保养、食堂运营耗材及设备维修等费用也由中标人承担（合同价中已包含）。服务费用包括保安巡视系统、给排水设备日常维护、水箱清洗、避雷检测、变配电维修检测等其它设备耗材维修维保及更换的费用。 另外食堂食堂不以盈利为目的，所有菜品售价均参考原材料采购价。所产生的原材料采购的费用（包括但不限于油、盐、酱、醋、米、面等）基本和售价持平，食堂保洁清洗用品、设备清洗维修保养（包括但不限于排烟机清洗、污水沟疏通等）包含在报价中。

5.2本项目允许非主体、非关键性工作专业分包。分包承担主体应具备承担分包合同的专业资格（资质）或经营范围，并具备履约所必须的设备和专业技术能力。但中小企业享受中小企业扶持政策获取政府采购合同后，小型、微型企业不得分包或转包给大型、中型企业，中型企业不得分包或者转包给大型企业。

5.3投标人拟在中标后将中标项目的非主体、非关键性工作分包的，应当在投标文件中载明分包承担主体，分包承担主体不得再次分包。本项目保安巡视系统日常维保、给排水设备日常维护、水箱清洗、避雷检测、变配电维修检测（适用所有区域）可分包。

5.4分包不能解除中标人的任何责任与义务，分包承担主体对分包工程的质量和安全作业负责，中标人对分包工作内容承担连带责任。

5.5中标人应与分包承担主体签订分包合同，并按照规定办理相关手续，分包合同应遵循相关法律、法规及行业管理要求。

6 合同的签订

6.1 本项目合同的标的、价格、质量及验收标准、考核管理、履约期限等主要条款应当与招标文件和中标人投标文件的内容一致，并互相补充和解释。

6.2 合同履约过程中，如遇不可抗力或政策性调价（以招标文件和合同约定为准），经双方商定可以调整合同金额（调整原则以招标文件约定为准），并签订补充协议。

6.3本项目资金由新区财政预算逐年安排，中标后3年有效，在承包期限内，项目经费合同需逐年签订。采购人每年度对中标人的工作进行考核，考核通过的，双方续签下一年度合同。如中标人年度考核未通过，双方不再续签下一年度合同。

7 结算原则和支付方式

7.1 结算原则

7.1.1根据考核管理要求，依照考核结果按实结算。

7.1.2第一年度的合同价不变，采购人不会因政策性调价、人工成本、材料、设备使用年限增长引起的维修成本增加和效能衰减等因素（不可抗力除外）的变动而进行调整。自第二年度起，中标服务单价不变（不可抗力和政策性调价除外），当年度的实际合同价以经核定的实际服务内容确定。

7.1.3 合同履约期间，如发生设备中修、大修和应急维修的，则费用按实结算。

7.2 支付方式

7.2.1 本项目合同金额采用分期付款方式，在采购人和中标人合同签订后，每半年度支付相应的合同款项。

7.3采购人不得以法定代表人或者主要负责人变更，履行内部付款流程，或者在合同未作约定的情况下以等待竣工验收批复、决算审计等为由，拒绝或者延迟支付中小企业款项。如发生延迟支付情况，应当支付逾期利息，且利率不行低于合同订立时1年期贷款市场报价利率。

三、技术质量要求

8 适用技术规范和规范性文件

《中华人民共和国食品安全法》（中华人民共和国主席令第21号），2015年4月24日修订，自2015年10月1日起施行；

《中华人民共和国劳动法》（中华人民共和国主席令第28号），2007年6月29日修订通过，自2008年1月1日起施行；

《物业管理条例》（国务院令第504号），自2007年10月1日起施行；

《保安服务管理条例》（国务院令第564号），自2009年10月13日起施行；

《中华人民共和国食品安全法实施条例》（国务院令第557号），2015年4月24日修订通过；自2015年10月1日起施行；

《餐饮服务许可管理办法》（卫生部令第70号），自2010年5月1日起施行；

《餐饮服务食品安全监督管理办法》（卫生部令第71号），自2010年5月1日起施行；

《食品生产许可管理办法》（国家食药监管总局令第16号），自2015年10月1日起施行；

《食品经营许可管理办法》（国家食药监管总局令第17号），自2015年10月1日起施行；

《上海市食品安全条例》（上海市人民代表大会公告第18号），自2017年3月20日起施行

《公安机关实施保安服务管理条例办法》（公安部令第112号），自2010年2月3日起施行；

《物业服务收费明码标价规定》（发改价检[2004]1428号），自2004年10月1日起施行；

《物业服务收费管理办法》（发改价[2003]1864号），自2004年1月1日起施行；

《关于印发<上海市保安服务公司申请设立及备案实施办法>六个规范性文件的通知》（沪公通字〔2016〕81号），自2016年9月27日起施行；

《关于印发<上海市〈保安培训许可证〉核发告知承诺办法>等四个行政规范性文件的通知》（沪公通字〔2016〕37号），自2016年5月5日起施行。

《上海市食品药品监督管理局、上海市卫生和计划生育委员会关于在本市医疗机构推进“医院食品安全管理系统”建设“放心医院食堂”有关工作的通知》（沪食药监餐饮[2018]60号）

各投标人应充分注意，凡涉及国家或行业管理部门颁发的相关规范、规程和标准，无论其是否在本招标文件中列明，中标人应无条件执行。标准、规范等不一致的，以要求高者为准。

9 招标内容与质量要求

9.1区域一：高行镇行政办公中心

9.1.1 岗位设置一览表

序号	岗位名称	建议配置人数(最低要求)	备注
1	管理岗位	1
2	工程设备维保管理	5	包括但不限于电工证、高压电工证等
3	保洁	14
4	保安	9	三个区域合计提供10人的保安员上岗证
5	会务	7
6	餐饮	13	持健康证
合计		49

说明：投标人的各岗位配置标准不得低于表内岗位配置数要求。

9.1.2 组织架构、管理制度及管理团队要求

9.1.2.1 组织架构

9.1.2.2 管理制度

投标人应结合本项目实际需求，制定完善的管理制度，旨在加强内部管理，完成物业管理服务任务，实现物业管理服务目标；坚持优质服务，提高保障水平；加强队伍建设，提高员工思想素质和业务技能；建立应急预案、职工奖惩方案、完善考勤等一整套规章制度及具体落实计划。

9.1.2.3 管理团队要求

(1)树立正确的物业管理观念，以“服务至上，客户第一”为管理宗旨，不断提高良好信誉、不断加强科学管理，做好服务工作。

(2)加强服务保障，提高服务质量，无人为差错事故。

(3)优质服务，规范服务，提供方便、及时和舒适的人性化服务，让采购人满意，机关干部满意。

9.1.1.3 各岗位具体服务要求

9.1.3.1 管理岗位

(1)工作职责

统管本物业服务项目所有相关事宜，做好内部管理工作及和采购人的沟通协调工作

(2)总体要求

主持日常管理工作，不断改进和提高物业管理水平；及时协调解决落实采购人的需求；定期召集内部会议，改进服务质量；定期巡视；发生紧急事件能够及时处理并及时汇报采购人；管理协调物业各部门工作；协调、监督并及时汇报物业其他相关第三方服务的工作；及时处理投诉，并向采购人汇报结果。

(3)工作时间要求

7:45—17:00（8小时工作制，有双休和午休）

(4)人员自身要求

60周岁以下，熟练使用电脑，大专及以上学历、相应的职业或资格证书和机关大楼管理经验。

(5)其它要求

有高度的服务意识和较强的沟通协调能力

9.1.3.2工程设备维保管理

(1)现有设备清单

空调设备

序号

设备名称

型号规格

制造单位

单位

数量

安装位置

1

空调机组

SALS-180H

新晃

台

1

9楼平台

2

嵌入式风机盘管

麦克维尔

台

70

各楼层

3

卧式暗装风机盘管

麦克维尔

台

125

各楼层

4

卧式暗装风机盘管

麦克维尔

台

88

各楼层

5

组合式空调机组

MDM1014-C2

麦克维尔

台

4

223、226会议室、食堂

6

循环水泵

台

4

9楼泵房

7

新风机组

麦克维尔

台

16

各楼层

8

挂壁机和柜机

KFR-50W/KGQE

格力

1

食堂、107室、109室、内保间、强电间、电梯房、空调控制室、相关办公室、财务办公室、健身房、机房、理发室、门卫、6楼

9

RY125DQY3C

大金

1

10

KFR-50W/I19-3

格力

1

11

KFR-35W/FND02-A2

格力

1

12

KFR-120W/S

三菱

1

13

KFR-120W/S

三菱

1

14

KFR-72W/K33-2

格力

1

15

华意

1

16

LMYIL/KFR-75W

大金

1

17

LMYIL/KFR-75W

大金

1

18

KFR-120QW

海尔

1

19

KFR-125W

大金

1

20

KFR-50QW/K

海尔

1

21

KFR-35W/KN

格力

3

22

KFR-50W/KGQE

格力

1

23

KFR-35W/R

日立

1

24

KFR-125W/BP

大金

2

25

KFR-135W/BP

大金

1

26

KFR-50W/KGQE

格力

1

27

离心式风机

上海通用风机厂

14

6、9楼及地下室

28

分体空调

72

杨高北路

29

开水箱

2

杨高北路

给排水设备

序号

设备名称

型号规格

制造单位

单位

数量

安装位置

1

生活水泵

65SFL24-12*5多级泵

上海熊猫集团泵业有限公司

2

地下室泵房间

2

配套电机

Y132M-4

江苏贝得电机股份有限公司

2

地下室泵房间

3

消防水泵

100FL72-14*5多级泵

上海熊猫机械集团泵业有限公司

2

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