一、采购项目需求一览表

为切实加强梧州市长洲区人民法院的安全保卫工作，维护正常的审判秩序，维护司法权威，严防恶性事件发生，同时为更好的服务好审判、执行等业务工作开展，服务好当事人参与诉讼活动，创造干净、整洁、和谐的审判办公环境，保障各项工作顺利开展，根据《物业管理条例》、《物业管理招投标管理暂行办法》等有关规定，现通过竞争性磋商方式，选聘优质的、提供高标准一体化的安保物业服务企业。

一）、项目概况

供应商应对本项目所有内容进行报价，不允许只对其中部分进行报价。

合同履行期限：自合同签订之日起壹年内。

项目预算：人民币62万元

二）、服务范围

1、公共设施、建筑物维护、管理。包括:公用的上下供水管道，下水管、排污管，公用及办公照明、保安监控、系统设备、污水处理装置、电梯、高、低压配电等。
2、监督和管理专业维保公司对监控系统、空调、电梯、消防设施、宽带网络、有线电视、配电机房的定期检查及维修保养。
3、绿化养护与管理
大楼红线范围，包含顶层园林的公用绿地、花木等日常养护与管理，节假日和重大活动日协助摆放花卉和现场布置。

4、环境卫生管理

本项目所有公共场所、房屋共用部位、办公室区域的清洁卫生、垃圾的收集、清运，大理石抛光打蜡、窗帘布等洗涤，公共区域的除四害等环境卫生工作。

5、公共秩序维护管理

包括大门入口、出口、院内巡逻、门岗值勤、值班室来访登记、验证、审判综合楼定时巡查、交通与车辆停放秩序的管理。

6、后勤管理

负责所有会议接待、会务安排及后勤服务工作。

7、饭堂的管理：

包括负责一些重大、非日常会议的会务安排和机关饭堂餐饮管理服务。

（1）每天负责采购及供应一日二餐服务。

（2）食堂清洁卫生，

（3）及时清洗已用餐具、厨具，消毒完毕后摆放整齐；

（4）保持食堂所有区域茶水间及厨房后台整洁，物品归类摆放、台面清洁，每次餐后及时打扫餐厅卫生、清理垃圾。

三）技术要求：

物业服务内容及服务要求

（一）总体要求与目标

1、总体要求

(1)梧州市长洲区人民法院是集审判、办公、会议一体的司法机关办公重地，对安全性、保密性、规范性要求严格，物业服务要求高标准。
(2)采购人对成交供应商组建的物业服务机构进行业务归口管理，由采购人和成交供应商共同制订工作制度和标准，以对工作质量进行考核。
▲(3)采购人要求成交供应商必须依法纳税，并对所属聘用人员必须按《劳动法》办理各种用工手续。成交供应商负责建立各项规章制度，确定组织架构人员录用等，成交供应商在实施前要报告采购人，采购人有审核权。(磋商时须提交承诺函)
(4)采购人对一些重要岗位的设置、人员录用与管理，一些重要的管理决策有审批权和建议权。
(5)在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对成交供应商的人员有直接指挥权。

(6)成交供应商对所录用人员要严格审查，并持有相关上岗资格证。
(7)成交供应商的各类管理、服务人员按岗位着装要求统一，言行规范，要注意仪容仪表和公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。
(8)成交供应商在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

2、质量目标

（1）服务目标

1）树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨，创造一个安全、宁静、整洁、优雅的办公环境。

2）为业主、使用人提供礼貌、热情、周到的服务，最大限度地满足业主的服务要求。

3）主动、积极加强与业主的联系，多途径征询和听取意见，改进工作，业主报修处理及时率达100％。

4）为业主、使用人提供优质服务，大力推行优质服务、安全管理等活动，业主对管理服务满意率达95％以上。

（2）设备目标

1）各类人员能按操作规程熟练操作、管理设备的运行，制定和执行“设备维护、保养、维修计划”。

2）确保设备科学、安全、可靠运行。各项设备设施完好率为：供电、供水、电梯、空调系统98％；排水、排污系统98％，消防和保安监控系统100％。

3）建立设备管理、使用等规章制度，并严格遵守，岗位责任制执行率100％；物料管理帐、物、卡相符。

4）经业主审核批准后，对某些设备进行技术改造，达到降低能耗和维修费用，延长使用寿命，运行状态保持最佳。

（3）安全目标

1）树立“安全第一”的思想，维护物业范围内生活、办公秩序，实行封闭式管理和24小时保安值班、消防监控制度，确保一方平安。

2）杜绝重大伤亡事故、入内盗窃事故和设备、设施损坏事故，确保大楼范围内人身、财产、设施的安全。

3）贯彻“预防为主”的方针，做到无火警、无火灾、无刑事案件、无恶性打伤人事件，属于管理责任的刑事案件和火灾事故发生率为零。

4）杜绝在物业范围内和四周墙面乱写、乱张贴广告、标语等影响外观的行为。

5）制定各类突发事件及应急救援方案，危及业主安全处设明显标志和防范措施。

（4）管理目标

1）不断完善各项规章制度，认真执行已经制定的各项管理制度的岗位责任制。

2）做到服务规范化、工作目标明确化、任务落实及时化、讲求工作效率化，实现有效管理。

3）高起点、严要求，坚持对员工进行物业管理知识和技术业务培训，提高员工的整体素质，使服务质量和工作质量有明显提高。

4）建立、健全各类档案。包括物业的各类原始资料，合同、土建、设备类图纸合同，验收证明、设施档案、各类业务档案、计划、管理资料等。

5）团结一致，协调内、外各方面关系，创造良好的工作环境。

3、服务质量要求

(二)物业管理服务内容

1、安全保卫

工作要求:

成交单位需有一整套行之有效的管理措施，确保项目在管理期内：
（1）无因管理疏忽造成大的治安、刑事案件；

（2）无因管理疏忽造成大小火灾事故；

（3）无因管理疏忽造成恶意破坏事件；

（4）无因管理不当造成停车混乱；

（5）无因预防或处置不当而造成的自然灾害损失；

（6）无因疏导不力而造成伤亡事件；
（7）管理员队伍以良好的精神面貌维护项目的形象。

工作内容:
成交供应商负责维护采购人审判综合楼及其管辖范围内的安全防范与公共秩序。主要包括:

外来办事人员出入登记、安检、访客咨询、人员疏导、来访证的发放和回收；大宗物资和物品出入按有关流程办理放行手续。

主要门岗24小时值勤、消防及监控中心24小时安全监控及值班巡逻，其他岗位8小时值勤，建立完善的日检工作记录制度与交接班记录制度，确保无安全隐患。

大楼消防设施的检查及登记工作，建立健全扑救火灾、电梯困人、水灾、设备故障等突发事件处理的安全保卫应急方案。

火警、水灾、电梯困人、治安事件(盗窃、抢劫、斗殴、强行闯入等)等突发灾害和事件的处理。在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对成交供应商的服务人员有直接指挥权。

做好车辆出入管理登记工作，对大楼地面上及地下停车场车辆停放秩序的管理。

交通、车辆、停车场管理要指定专人负责，要制定可行的公共管理制度和内部管理规定。要有车辆行驶、停放识别标记。

自行车、机动车等各种车辆停放有序，有专人指引按规定存放地下车库或指定地点，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。

大院内车辆行驶有序，一律不准按鸣喇叭。车辆停放建立登记制度，严防被盗事件发生。

其他与安全保卫有关的事项。

质量参考标准：

（1）保安实行24小时值班及巡逻制度。

保安人员执证上岗，熟悉安保业务。
2）停车场进出口、大门值班室实行24小时值班制度并至少有1名队员当值。
3）巡楼至少每两小时一趟巡逻，每次至少由1名保安员完成，发现问题及时处理并做好记录。
（2）保安员必须熟悉项目的环境，文明值勤，训练有素、言语规范。

保安员需要参加岗前培训、在岗培训、专业技能培训。

保安员培训后要通过相应的培训考核以保证质量。

（3）结合项目的特点，制订安全防范措施。
1）秩序维护部保证各项安全制度、安全操作规程落实到位。

2）各类钥匙的管理无漏洞，按手续交接。
3）各类电器设备，消防器材、报警系统完好，灵敏有效。

4）项目范围内无易燃、易爆、放射性及剧毒物品存放。
5）项目范围内无火险隐患及其它不安全因素，发现不安全因素及时整改。

6）各岗位员工值守恪尽职责，无脱岗现象。
7）重大节假日或重大活动前，由管理部经理牵头组成安全巡查小组完成项目全面检查并对安全问题进行整改。
8)突发事件发生后管理人员能保证3分钟到达现场，并通知经理主任及相关的公司领导，按规定程序处理并填写《突发事件总结报告表》及时总结。

（4）消防系统运行良好，可随时起用，落实各项消防安全管理制度。

1）消防监控中心人员执证上岗，熟悉消防监控业务及各类设备设施的操作。

2）防火档案记录完整。

3）消防日检、月检及重大节假日前消防安全检查及整改制度落实并做好记录。

4）消防设施及消防疏散标识的完好率100%，消防通道畅通。

5）各类消防宣传活动至少每月一次(如消防墙报，对客消防培训等)。

6）实行消防安全责任制，各重点部位均签有《消防安全责任书》有明确的防火责任人。

7）无火灾安全隐患。

2、清洁绿化

工作要求:

（1）整体环境卫生状况良好，物业建筑及设施设备得到有效的清洁维护。
（2）具备应付各类影响环境卫生状况的突发事件的能力并能及时进行有效的应急处理。

（3）员工仪表礼仪、服务态度良好、体现物业服务的优雅风采。

（4）保持队伍的稳定，工作人员流动率控制在5%以内。
（5）接管后第三个月卫生状况合格率应达到100%，业主方满意率在98%以上，投诉率控制在2%以下。
（6）及时应对及满足业主方在清洁服务方面提出的其它合理要求。

（7）绿化植物生长良好，植株健壮，成活率达到100%。

（8）有害虫植物数量控制在总植物数量的2%以下。

（9）有害虫草坪面积控制在草皮总面积5%。

（10）杂草面积控制在草地总面积5%以下。
（11）裸土面积控制在绿化区域总面积1%以下。
（12）室内花草定期更换，室内植物枝叶洁净、光亮、无尘土。

（13）绿化设施设备完好率达到98%以上。
（14）人为损坏率低于2%，发现枯死植物报告业主并建议更换。

工作内容：

制定环境卫生质量标准，实行日常保洁和特定卫生清洁服务。负责法院整体卫生环境及所有公共场地如停车场、楼梯、走廊、大堂、候审厅、5大功能室(休息室、审委会议室、党组会议室、接待室、法院历史展览厅)、卫生间，以及办公(会议)区和审判区全部房间的清洁，要求每日清洁。负责大院范围内的所有绿地、花木等日常养护与管理，节假日和重大活动日协助摆放花卉和现场布置。
（1）成交供应商按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全方位保洁，做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。

每天保持厕所地面、大小便器、洗手池、台面、墙面、镜面等洁净卫生，保持蹲厕、小便池、洗手盆干净、无黄斑、无污渍、无异味。

（3）大堂、电梯厅地板每天清洁。

（4）每月不少于一次对公共区域的通道、步梯、走廊和大厅的天花及灯管、灯罩进行清洁，保持灯管、灯罩和天花等设施干净卫生，无积尘无蜘蛛网等。
（5）房屋立面、公共楼梯、大院内广场、道路、通道整洁，无堆放杂物现象。

（6）成交供应商需负责垃圾的收集、分类和监管清运公司定期清理垃圾箱，做到垃圾日清。

（7）每月检查一次生活水池和化粪池，每半年清洗生活水池和清掏化粪池一次，发现异常及时清洗和清掏。
（8）每季度杀天蚊、蝇、鼠、蟑、白蚁一次，做到无滋生源。

（9）每年清洗窗帘布一次。

（10）清洁、保洁作业过程中损耗的清洁物料用品和机械工具，以及洗手间洗手液、纸巾等用品由成交供应商按需配置。
(11）其他与清洁卫生有关的事项。

质量参考标准：

1）制定有效的清洁计划、绿化养护计划，按计划开展各项工作。

2）保障清洁作业、绿化养护过程中人员安全。

3）具备应付各类影响环境卫生状况的突发事件的能力并能及时进行有效的应急处理。

4）员工仪表礼仪、服务态度良好。

5）保持清洁绿化人员队伍的稳定。

6）及时应对及满足业主方在清洁服务方面提出的其它合理要求。
3、物业设施、设备的使用、维护和管理

工作要求：

（1）保证项目各类设备设施的完好率达98%以上；

（2）保证项目内零修、急修及时率达99%;
（3）在设备正常运行的情况下，尽量做到节能运行。

工作内容：

成交供应商要有熟练、专职、有上岗证及资格证的专业工程技术人员对物业各项设施、设备进行维修、养护。
(2)成交供应商对在保修期内的电梯、空调、消防、监控等设备设施，在日常使用过程中要制定使用运行制度，定人、定时开、关设备，及时发现设备使用过程中的隐患，及时维修，杜绝安全事故发生。
(3)对消防设施、设备物业管理人员要做到人人有消防知识，人人会基本操作，杜绝火灾事故。要做好巡查工作，制止破坏消防设施现象发生。
(4)对无法解决的设备事故或较大型的保养和维修，及时报采购人处理，所需的日常维修耗材上报采购人审批后，由采购人负责支付零部件费用。
(5)其它与物业设施、设备的使用、维护和管理有关的事项。

质量参考标准：

（1）设备运行管理承诺标准

1）运行管理人员严格按照各类设备设施的操作规程或作业指导书的要求完成设备的运行工作。

2）运行管理人员认真、规范地填写各类运行记录表格。

3）供配电系统

——保证24小时正常运行，出现故障立即排除，出现紧急停电时，应能随时启动柴油发电机。在8分钟内将发电机电源送至用电设备。
——影响到办公楼使用的停电事件，应至少提前48小时通知相关部门。
——配电房的管理及操作应严格遵守国家标准。严格执行临时用电管理措施。

4）电梯系统
——电梯秩序维护员应定时巡视电梯的运行情况，保证电梯机房、井道、钢缆、梯顶及轿箱内设施完好，确保其运行正常、安全、可靠。
——严格按照合同考核细则按时、保质的按照保养计划对电梯实施维保工作。
——电梯检修时，应至少提前24小时通知各部门和在内网通告。一般情况下不得在工作时间内停梯检修(紧急情况除外)。
——按归国家有关部门的规定及时对电梯进行年检，换取电梯准用证和电梯合格证，保证其合法使用。
5)给排水系统
——按时巡检各类运行设备、管道系统，保证无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患。保证给排水管道通畅。
——需停水时应按规定至少提前24小时将相关审批表复印后转发相关部门。

(2)设备维护管理承诺标准
1）按照工程部每年年底制定的下年度《**设备维保计划表》，按时、保质完成设备设施维保工作，保证管道系统无严重滴漏，机械部分运转正常，无异常噪音。确保设备设施完好率100%。
2）按专业划分设备房清洁包干区，定时对设备房及设备进行清扫，保证设备房内干净整洁，设备状态标识清晰可见，符合设备运行环境要求。
3）维修服务标准
——工程部维修人员严格按照公司规定的维修工作的操作程序、礼仪礼貌规范进行对客维修服务工作。
——维修人员严格遵守所规定的到场时间和维修完成时间维修，以确保零修、急修及时率达100%。
——如科室特别要求，则应按采购人要求的时间到场，但最低不得低于5分钟。

4、档案资料管理
(1)成交供应商要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。
(2)在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。
5、其他要求
(1)采购人免费提供一间面积30㎡的管理用房给成交供应商使用，并提供日常清洁、维修物料备料仓库场地(具体面积按实际需求确定)。
(2)成交供应商自开始安保服务之日起30日内向物业所在地设区级人民政府公安机关办理备案，并于终止安保服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。
▲(3)成交供应商按劳动部门的相关要求为服务人员按工资比例缴纳社保和医疗保险；服务人员待遇按当地劳动用工相关标准执行，不得低于当地最低工资标准：如因用工问题引起的劳动纠纷问题由成交供应商自行解决。(磋商时须提交承诺函)
(4)采购人有权要求成交供应商对素质或工作质量不合格的员工进行更换。

（三）人员配置要求
1、本项目要求配备服务人员不低于15人，具体岗位设置如下：

2、人员素质要求

（1）拟任项目主管（管理员）：要求专职（不得兼职），大专及以上学历，有5年以上物业管理工作经验，具有国家建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，身体健康，政历清楚，具有较强协调能力和决策能力，责任心强，综合素质较高。需提供项目经理资格证书和社保证明。

（2)保安队长：要求专职，高中以上文化程度，45岁以下，有3年以上行业同等职位管理经验，具备良好的安保团队组织、协调、培训、执行、协调与领导能力，具有较强的团队及服务意识，责任心强，处事果断，能吃苦耐劳，具备处置突发事件能力，消防或退伍军人优先。
(3)保安人员：以初中以上文化程度(含高职)为主体，退伍军人为佳，年龄22-45岁，身体健康(有健康证)，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病史，体貌端正，没有犯罪记录。需有3人以上有自动消防系统操作证。知法、懂法、守法，依法办事，严格遵守保安从业规范，遵守法院安全管理规定，佩戴工作证及穿着干净整齐的制服上岗。

(4)保洁、绿化人员：要求初中或以上学历，身体健康，仪容端庄，品格良好，工作热情有礼，佩戴工作证及穿着干净整齐的制服上岗。
(5)工程电工：年龄25-45周岁之间，身体健康，五官端正，持有相关专业操作证和上岗证(如高压进网证、电梯维护员证、消防操作证等)。
(6)厨师：年龄25—45岁，有3年以上餐饮相应工作岗位经验，具有健康证，具有责任心，良好的执行能力和沟通能力，能够严格按照卫生标准操作食物；勤奋努力，对餐饮工作有较高的工作热情。

(7)厨房勤杂员：年龄20-45岁，具有健康证，具有责任心，品格良好，工作勤劳敬业。