武汉市环境保护局硚口区分局物业后勤服务项目采购需求

一、需实现的目标、以及为落实政府采购政策需满足的要求

武汉市环境保护局硚口区分局是主管全区环境保护工作的区政府工作部门，主要职责是贯彻执行国家和省、市环境保护的方针、政策、法律、法规、标准，负责全区环境保护工作，防止环境污染和破坏，改善人民生活和工作环境，为促进经济发展服务。坐落于硚口集贤路，总建筑面积约4000平方米，共有办公及业务用房楼1栋（L型布置），员工食堂一处。服务周期为签订合同之日起一个月，合同到期后，按照合同双方意愿最长可续签2年。

采购预算：100万元，其中56.7万元食堂后勤保障费为固定标准（参照市直单位干部职工就餐标准，该单位执行每人每天35.0元，共60人），不可竞争费用（招标代理费由中标单位支付招标代理费），项目中标合同开始前的物业服务费由中标单位按照中标合同月度价格支付给中标合同签订前的物业服务单位。

二、需执行的国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范

物业服务人员聘用均需符合《劳动法》及相关法律法规要求，投标人必须提供针对此服务项目的有效的用工人员身份证、健康证明及从事国家规定特殊工种的相关岗位技能证明书等。必须为此项目的应聘人员购买“五险”（养老保险、失业保险、医疗保险、工伤保险、生育保险），人员工资必须符合武汉市最低工资标准。

三、需满足的质量、安全、技术规格、物理特性等要求

（一）严格执行物业及食堂管理法规和服务标准，并按采购人管理规范（要求）提供良好的服务及保持优良的工作环境。服务有效投诉少于1%，服务处理率100%。

1、本项目物业管理要求供应商必须严格执行“定岗、定责、定酬”的模式。

2、项目供应商应为办公楼提供全天候的公共秩序维护服务，维护管理区域工作人员、受训人员的人身、财产和建筑物的安全。

3、供应商应按时完成规定的环境保洁服务，为采购人提供整洁、卫生、安全、美观的环境。

4、物业管理区域范围内的秩序维护工作。包括人员、车辆进出管理；楼宇消防安全巡查。

5、供应商应为采购人提供安全卫生的食堂后勤保障，保证食材采购加工安全归我、范，卫生环保。

6、供应商应对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告物业管理企业和有关部门，并采取相应措施。

（二）、供应商服务范围

1、门岗进出口管理和秩序维护工作

2、办公区域、公共区域及公共会议室、领导办公室的保洁卫生工作

3、公共区域水电维修工作

4、干部职工就餐饮保障服务（食材采购和加工）。

（三）服务管理工作内容与要求

1、办公楼区域内秩序维护工作

（1）秩序维护人员的基本要求：年龄在50岁以下，招录此部人员需进行政审：无违法犯罪记录史，持有户口所在地出具的身份证明。思想品质好，无犯罪记录，身体健康，工作责任心强，熟悉相关法律法规和安全保卫知识，上岗时仪表整齐、用语规范、礼貌待人、24小时的门卫值班，必须做到对来访人员进行登记、验证、来访人员的进入应经接待人员的同意，坚决杜绝闲杂人员随意进入；

（2）需保持物业服务区域内有良好安静的环境，大楼内道路通畅，指挥进出车辆的停放，保证车辆停放整齐，引导人车分流；

（3）秩序维护人员应做好巡视工作，能及时发现和处理各种安全和事故隐患，确保不发生安全方面的问题，对突发事件应做到能有效迅速地处理；

（4）保卫制度的条款要详细，在工作中应不段地加以完善，秩序维护人员要明确自己的岗位和责任，对突发事件要有应急处理的预案，有紧急事件组织处理的措施；

（5）监控管理是秩序维护工作的重要一环，门岗监控室24小时有人值班，要充分利用摄像监控系统，以及秩序维护人员24小时值班制度，特别是夜间的安全保卫工作要加强管理，实行定位岗、巡视岗、以及监控中心的管理，达到交叉及立体的安全防范；

（6）对所有外出物品凭要进行登记，大件物品搬出，除出示有效证件登记外，还必须与有关部门联系，经确认后方可放行。

（7）定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用；灭火器材保险栓及喷嘴外壳良好，压力指示在区域线范围内，器材不超过有效期，各类设备设施能正常运行与使用；检查记录详细，如发现消防器材有异常情况，应及时予以调换或报修；

2、物业服务区域保洁卫生工作

由于环境保护局工作的特殊性，物业服务区域内的清洁卫生工作非常重要，保洁工作一定要安排合理，环境卫生管理要采取专业化运作，标准化考核，规范化管理的方式进行。清洁范围包括办公楼内公共区域：走道、楼梯间、卫生间、领导办公室、会议室及大院管理的服务区域等。

⑴办公楼内地面清洁无废弃物；

⑵卫生间清洁无异味、无污染、无废弃物；

⑶玻璃门窗无污迹、裂痕，大门玻璃要明亮清晰；

⑷物业服务区域内公共区域无尘土、印迹，地面无杂物、保持清洁和整齐；垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染；

⑸每年按不同季节定期进行专业投药灭鼠及消毒灭虫工作；

⑹冬季扫雪要及时，特别是大门进出口应保持地面无积雪，人员进出安全。

保洁人员工作时间为：早上7:00时－下午17:00时，投标人可根据采购人要求安排工作人员

3、物业服务区域水电设施维修

⑴ 定期进行楼宇公共设施设备的巡查检查工作，发现故障及安全隐患及时处理并上报甲方管理部门；

⑵ 及时处理办公楼宇水电等设施设备的维修报修工作，小修1小时内到达现场处理，中修和大修按照甲方要求时间及时处理。

4、食堂就餐及卫生、安全管理

（1）就餐管理

1）食堂供应时间：早餐7：30－8：20、中餐11：50－12：30。

2）员工就餐时须讲究秩序，注意节约，严禁浪费。

3）就餐人员须注意保持餐厅的清洁卫生和公共秩序。禁止随地吐痰、乱丢垃圾、高声喧哗和打闹。餐后须将食物残余倒入垃圾桶内，并将餐盘碗筷摆放在指定位置。

4）员工一律在食堂内进餐，不准带入办公场所或宿舍进餐（无人顶岗人员除外）。

5）食堂原则上不予提供一次性餐具，食品一律不得外带。

6）食堂不允许非公司工作人员就餐，如遇工作原因产生客餐，需报备项目登记审批。

7）食堂工作人员需负责日用低值易耗品的保管责任，如餐具、灶具等，不得遗失，如发生遗失由厨房工作人员按购入价进行赔偿。

8）投标单位须承诺自签定服务合同起一个月内提供食品经营许可证件。

（2）环境卫生管理

1）食堂要保持清洁卫生，每餐后必须对食堂的座椅、地板进行清理、擦拭。

2）室内无苍蝇、无蟑螂、无老鼠等异物。

3）门窗、墙壁、天花板、地板，无积灰、无积水、无油垢，保持餐厅清洁。

4）经检查存在不符合以上要求的，将对当班厨师及厨工分别处以50元/次的处罚。

5）食堂内物品要摆放整齐，及时清理垃圾，严禁随地乱摆放东西，保证通道畅通。

6）筷笼清洁干净，取筷子不得接触筷子底部。

7）工具不锈，砧板不霉，工作台面干净，抹布勤洗勤消毒。

8）盛放食品的容器保持清洁并常消毒，生熟分开使用。

9）加工过食品的刀、砧板、抹布及容器须洗刷干净后再使用。

10）勤洗刷炒锅、锅盖、蒸笼等工具，保证其无积灰，无油垢。

11）工作结束后，调料容器加盖，工作台及炉灶上下清扫干净。

13）就餐结束后须及时清洗餐具，打扫食堂卫生。

（3）食堂工作人员个人卫生管理

1）食堂工作人员必须持有健康证上岗，新进工作人员须在市属三级甲等以上医院进行体检，每年进行一次健康检查并予以公示，检查不合格者，不予录用。

2）保持工作服、围裙的清洁，进入厨房戴工作帽，长发不外露。

3）不得留长指甲，涂指甲油，擦香水。

4）进入厨房不得赤脚、赤膊，不得穿拖鞋、背心、短裤。

5）凡未按规定执行的，予以50元/次的处罚，当年累计3次被处罚者将予以辞退处理。

（4）食堂安全管理

1）食堂人员须在操作时注意电、气的使用安全，下班前检查水、电、气是否关闭。

2）食堂备配的电视、空调等公共设备，由项目指定专人每日负责管理，最后离开者应及时关闭电源。

3）食堂工作人员须定期向项目负责人汇报食堂运行情况。若遇食堂设施损坏或物质短缺等特殊情况须及时报告项目负责人。

4）食堂费用、食材、固定资产、低值易耗品等，相关责任人不得出现私自挪用、虚报下料、侵吞、占用、涂改数据等行为，一经发现，情节严重的将予以立即开除，并不支付离职补偿金。

四、物业管理质量要求

保洁：保洁率99%以上，垃圾日产日清。

秩序维护：大门24小时值班，对出入大门人员进行管控。对出入大门人员严格检查后放行。巡查大楼内各重点部位防盗防火报警器，防火灾管理。对突发事件的处理，维护好机关正常工作秩序。结合大楼特点，制定并执行安全防范措施。

工程维修：接到报修后10分钟内到达现场，8小时内完成。小修：接到报修后20分钟内到达现场，4小时内完成。甲方对乙方的满意率达到95%。

具体工作内容及要求：

五、物业服务人员要求

1、人员配备原则：人员配置不少于9人，其中：门岗3人，保洁2人，工程维修1人，食堂工作人员2人，项目经理1人。

2、项目经理年龄45岁以下，大专文化，持物业经理上岗证，有3年以上管理类似物业项目经验。

3、秩序维护（门卫）部方面：年龄在50岁以下，人员无违法犯罪记录史，持有户口所在地出具的身份证明。

4、环境保洁人员：年龄不得超过55岁，应具备相应素质，注重仪表端庄。持有户口所在地出具的身份证明。

5、食堂服务人员方面：身体健康（提供健康证），有相关工作经验或上岗培训经历。能够完成餐饮保障任务。

4、采购数量：择优选取1家物业管理服务单位

5、交付（实施）的时间及地点：

服务地点：武汉市武汉市环境保护局硚口区分局

服务时间：合同签订后一年（合同期满后经考核合格可续签2年）

6、服务标准、期限、效率等要：

期限：合同签订后一年（合同期满后经考核合格可续签2年）

验收标准：

（1）、依据本项目招标需求标准，按照物业管理项目的各项服务标准，实行每月一次检查考核，考核实行百分制，人员编制到岗率为15分，服务标准为85分。

（2）、以物业管理费中的管理酬金，作为物业管理工作质量的绩效浮动基金，按第四条考核方式测算。

（3）、考核工作由市采购人定期或不定期进行检查、抽查、记录、确认等方式进行，检查记录由物业公司负责人现场确认，每月按考核情况支付物业管理费。

（4）、有下列情形之一的，扣发物业公司管理利润的20%：

①未按编制人员履行服务承诺，定编人数缺岗达三个以上，缺岗时间达十个工作日以上的；

②单个服务项目的服务质量当月内三次以上受到业主批评，服务质量仍不达标的；以及业主下发书面整改通知书的；

③物业公司对特殊岗位人员的调整未经业主确认，充实的人员有不符合业主要求，该岗位缺岗三天以上的；以及业主要求及时调整不适应当前岗位的服务人员，而未满足业主需求的；

④秩序维护（门卫）人员未履行岗位职责，非工作人员放行进入环境保护局，妨碍正常工作造成不良影响，损坏公私财物，导致被盗案件发生，造成严重后果的；

⑤业主对物业公司的服务品质测评，即管理水平、服务质量、仪容仪表等项的问卷调查满意率不足70%以上，单项低于60%；

⑥物业公司对业主的考核结果如有疑义，可在15个工作日内向采购人后勤管理部门申请复议，复议后仍有疑义的可在5个工作日内向采购人申请复议。

⑦本考核办法（参考），由采购人与物业公司协商修订后执行。

8、其他要求：

（1）物业服务过程中产生的低值易耗品的损坏更换，每月总价累计低于100元的由投标人自行承担，每月总价累计超过100元及以上由采购人进行购置，投标人须负责安装更换。

（2）采购人提供保安值班室一间（不低于15㎡），保洁工具/休息室一间（不低于15㎡），供服务供应商使用。

（3）投标文件中必须提供详细物业管理工作方案、承诺及拟配置各岗位人员具体情况，编制内部管理的职责分工制度和考核办法目录等（方案格式自拟）。

(4）投标文件中必须提供拟派项目经理、主要管理人员的简历及资质证书等情况描述及相关证书复印件。

(5）投标人可针对采购人的特点提出合理、可行的特色服务条款。

(6）档案资料要保证完整，各项运行记录、故障记录、统计分析等都应纳入档案管理，以便应用于指导实际工作。合作期满后，应将物业管理的全部档案资料无条件移交业主。

(7）要求保证每天24小时有专人值班，采购人提供保安值班室，其他办公设备（如电脑、文件柜等自身使用的办公用品）由投标人自定解决。

(8）投标人必须自行勘查现场，勘察费用自理。投标人在勘查现场的同时，应考虑一切可能存在的投标风险，如有异议，投标人须在投标截止时间前向采购人或采购代理机构提出书面质疑，在投标截止期前没有对现场及其他问题提出异议的视同认可现场的任何情况及招标文件中所提出的任何要求，中标后若由此发生的任何费用均由投标人自行承担，投标人必须在投标文件中提供勘察现场的证明文件（格式由采购人提供）。

(9）如招标文件中有描述未尽的内容，由双方在签订合同时补充完善；因采购方转隶人员变化，新增就餐人员需签定补充合同约定。