填 表 说 明

（1）需求报告需提交可编辑的word电子文档，点击“清稿并加盖印章”按钮转换成PDF格式后加盖电子签章

（2）采购需求报告编写可参考网站“最新文件”《蚌埠市政府采购需求编制指导意见》(蚌招标【2014】131号文)和网站右侧各类型项目需求公示。

（3）建议采购单位根据采购类型进行合理分包，同类型产品原则上不得分包采购，对于确需分包采购的，要提供分包采购依据，作为受理材料一并申报。

（4）需求报告里技术参数设置必须具有通用性，不可以指定品牌、型号或指向某品牌、型号。有推荐品牌的，要推荐三种以上，并且要用特殊符号标出这些设备的主要技术参数指标便于与其他品牌参照对比，并备注：相当于或优于主要技术参数指标的其他品牌也可以参与竞争。

（5）采购服务项目采购预算要与服务期限相对应。

（6）政府采购服务项目招标内容不得包含经营性收费，所有属于经营性收费的项目另行采购。

（7）非单一产品采购项目，采购人应当根据采购项目技术构成、产品价格比重等合理确定核心产品，且核心产品所占比例不得大于拟采购产品的20%。

（8）对于不允许偏离的实质性要求和条件，采购人在必须在需求报告里以“★”标注，评分因素不得含有废标条款。

（9）废标条款需用红色字体加粗重点标注。

（10）需明确采购产品的验收标准。

项目名称：2021年五河县公安局业务技术用房物业服务项目

采购人：五河县公安局

联系人：宋露

联系电话：13865059009

资金来源：财政资金

采购预算：360万元(120万元/年)

采购最高限价：360万元(120万元/年)

付款方式：中标人在未正式进驻管理前所需前期资金及费用设备由中标人自行解决，合同签订后且经考核合格，方可按季度支付服务费，次季度支付前一季度服务费。每季度应支付的服务费，按当季度综合考核分数的百分比来确定。乙方当季度得分在95分（含95分）以上的支付全额服务费，在95分以下，90分（含90分）以上的，每少得1分，扣除当季度总服务费的1% ；得分90分（不含90分）以下的，每下降1分，扣除当季度总服务费的2%，扣完为止。乙方得分连续两个季度或一年内累计超过三个季度（含3个月）分值在80分（不含80分）以下的，甲方有权将终止合同，并扣除履约保证金的50～100%,乙方须无条件按照甲方要求办理移交、退场手续。

服务期限：3年

拟采用的采购组织形式：分散采购

拟采用的政府采购方式：竞争性磋商

拟采用的评审方法：综合评分法

供应商资格或特别要求：1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；2.落实政府采购政策需满足的资格要求：无

3.本项目的特定资格要求：无

一、项目基本情况

（一）地点：五河县公安局业务技术用房院内。

（二）基本情况

五河县公安局业务技术用房位于五河县城南政务新区苏皖学校北侧。建筑面积13972㎡，其中地上12954㎡、半地下1018㎡。

（三）设施设备情况：消控系统、安防系统、电梯系统、空调系统、给排水系统、供配电系统等。

二、管理与服务项目

1、保洁服务：

(1)擦拭玻璃：使用玻璃刮，抹水器，无泡玻璃水，强力清洁剂，彻底清除污垢；

(2)全面牵尘养护；

(3)清洗地面：地砖表面使用高档强力洗地机配合质地坪清洗剂处理，真空吸水机清理；

(4)装修痕迹清理：针对装修后遗留的漆点、胶迹、涂料点、水泥块使用清洁球、专业铲刀、除胶剂、稀释等专用药剂进行微处理；

(5)打蜡处理；

(6)石材防护、晶硬处理。

2、区域内公共秩序维护服务：

（1）负责大楼的安全保卫工作；

（2）消防监控系统的运行控制；

（3）院内车辆指引、疏导停放工作；

（4）院内24小时安全巡视工作；

（5）外来人员、车辆、物品管控工作；

（6）做好紧急突发事件的应急处理工作。

3、区域内公共环境保洁服务：

（1）外围道路、设施清洁保洁服务；

（2）楼层公共区域及设施如楼层走廊、安全通道、大厅、门窗等清洁保洁服务；

（3）楼层会议室、贵宾接待室、健身房、战训基地、靶场以及警务沙龙展览室等室内公共活动区域清洁保洁服务、110指挥中心清洁保洁服务以及11间领导办公室等清洁服务；

（4）垃圾日产日清（含外运至垃圾场）；

（5）制定办公区消杀制度，定期消毒灭害。

4、园区绿化养护与管理

（1）修剪草坪；

（2）园林树木修剪、清洗；

（3）花坛花木修剪；

（4）假山、亭、廊、雕塑等建筑小品清洁；

（5）及时施肥、浇灌，确保苗木正常生长。

5、区域内设施设备维护服务：

（1）公共设施设备的日常巡检、维修和养护，保证水电的正常供应和设施的正常运转；

（2）定期对监控系统、供配电系统、给排水系统、空调系统的正常运行进行巡查，并积极配合相关专业维保单位对其的维护工作；

（3）设施台账、图纸档案、维修记录、保养记录完整，保证运行正常；

（4）接到维修项目时按照规定时间及时赶到现场进行维修。

6、区域内客户服务

（1）局内报纸邮件信件收发服务，做好收发准确、及时；

（2）会前桌椅摆放、会场布置、灯光音响等设施巡查保障工作；

（3）会中续水、更换烟灰缸等服务；

（4）会后清洁、恢复会场，保持会场使用的连贯性；

（5）大型会议的全方位保障工作。

7、区域内食堂餐饮服务

（1）满足局内所有人员周一至周日早中晚餐供应服务；

（2）做到接待用餐的保障与服务。

8、靶场服务

（1）靶场设备的日常巡检、维修和养护，保证水电的正常供应和设施的正常运转；

（2）定期对设备系统的正常运行进行巡查，并积极配合相关专业维保单位对其的维护工作；

（3）接到维修项目时按照规定时间及时赶到现场进行维修。

三、物业管理服务的质量标准

见《五河县公安局业务技术用房物业管理服务质量标准》

四、服务目标及各项指标承诺

1、管理目标

服务目标是：为局内干警、职工创造出一个安全有序、清洁优美、文明卫生、舒适温馨的办公环境，达到物业管理服务市级及以上示范大厦标准要求。

2、服务应达到的各项指标(最低要求)

1）对上访（群访）、火灾事故、治安案件、刑事案件、公共卫生事件和其他安全事故制定有效应急预案并确保实施；

2）区域内24小时巡逻，监控中心、消控室24小时专人值守；

3）环境卫生、清洁率达100％；

4）消防设备设施完好率100％；

5）零修、报修及时率100％，返修率≤1％；

6）服务有效投诉≤1％，处理率100％；

3、每半年一次定期向局机关管理人员发放物业管理服务工作意见征询函，满意率达90%。

五、管理规章制度完善

1、员工招聘、培训管理制度；

2、档案资料管理制度；

3、项目各岗位工作职责；

4、项目考核制度；

5、安全管理制度；

6、卫生保洁管理规定；

7、工程维修管理规定；

8、客户服务管理规定；

9、餐饮服务管理规定；

10、其他管理规定。

六、物业服务人员配备、任职要求及工作职责

为保证服务质量，所有物业服务人员均要求具有一定文化素养，品行端正，具体要求如下：

1、项目经理：有2年及以上党政机关、企事业单位办公楼物业管理工作经验。有较强的管理能力和工作经验，能够充分调动全体员工的积极性，善于管理、善于沟通。工作职责：全面负责区域内物业服务工作的管理，做好与甲方的沟通和协调工作。

2、保安人员：以中青年为主，男性，年龄一般不超过45岁，身高1.70CM以上，身体健康，仪表端庄，有责任心。工作期间须穿戴物业公司提供的统一制服，佩戴工作牌，仪容仪表规范整洁；消防监控岗值守人员须持有国家消防部门颁发的消防员证书。有处理突发事故的经验和保安工作经历。工作职责：负责区域内的安全护卫，维护良好的办公秩序。

3、保洁员：年龄在55岁以下，体检合格，有相关工作经验。仪表整洁，礼貌和蔼，有良好素养和职业道德。工作职责：负责区域内的环境卫生，并提供优质服务，工作中积极主动、团结互助、以诚对人、以礼相待。

4、客服人员：要求为女性，年龄不超过35岁，身高160CM以上；

5、工程人员：具有行业主管部门颁发的水电维修证，从事本岗位3年以上专业工作经验，有强烈的事业心和责任心，电工具有高低压操作证；

6、餐饮服务人员一律持健康证上岗，投标人需承诺中标后主厨具有有效的中级（国家职业资格四级）及以上厨师职业证书。

7、人员配备表

说明：以上为投标文件最低人员配置。

《五河县公安局业务技术用房物业管理服务质量标准》

一、范围

本标准适用于五河县公安局业务技术用房物业管理活动。

二、依据

《房屋修缮范围和标准》

《物业管理条例》

《住宅室内装饰装修管理办法》

《安徽省物业管理条例》

《蚌埠市普通住宅小区物业管理服务等级标准》

依据上述法规规章，按照四级服务标准协商确定，并作为物业服务合同附件。

三、目标

通过明确本项目物业管理服务内容及标准，实现“质价相符”和“明明白白”消费，规范物业管理服务行为和双方当事人的权利义务，保证办公区物业管理的健康运作。

四、接待

穿戴统一制服，佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对甲方（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待甲方(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，禁止服务忌语。文明用语见附录A，服务忌语附录B。

对甲方（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求甲方（使用人）的意见。

4.1.1值守

有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。

4.1.2服务时限

急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对甲方（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修原则上2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。

五、安全防范

5.1人员组织

专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责；

接受过相关的安全护卫知识与技能培训，训练有素，掌握基本安全护卫技能，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力；

熟悉办公区环境，熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对办公区安全护卫工作；

思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；

当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐；

安全护卫人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具；

上岗时精神、姿态良好，在执勤时不得吸烟、吃零食, 不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋、不弯腰驼背，前倾后靠；；

举止文明，礼貌待人，用语规范，讲普通话；

交接班制度完善，并有工作及交接班记录。

5.2门卫

各出入口24小时有值班看守；主出入口至少有2人驻守，其余出入口至少有一人值守；

按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记，访客必须得到被访甲方同意方可进入办公区，谢绝甲方拒绝访问人员和未经甲方批准的商贩入内，必要时应由巡逻员负责陪送，大件物品搬出实行登记；实施交通指挥交通疏导等工作。

5.3 巡逻

实行24小时日夜巡逻制度。白天时巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员不少于2人，精神饱满，不得扎堆聊天、嬉闹、吸烟；及时发现和处理不安全隐患；维护办公区正常秩序与整洁有序，及时劝阻、制止各类损害办公区及甲方利益的违规行为；接受甲方（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与物业管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。

5.4 中央监控室

实行24小时值班制度。监控人员应熟练操作监控设备；熟悉监控系统的分布情况、设备数量、功能和各监控点的控制区域；工作时不得擅自外出、闲聊、串岗、打瞌睡或做与工作无关的事；中央监控人员应充分发挥技防作用，密切注意办公区内行人车辆进出情况，注意电梯运行与楼层进出人员动向，与门岗、巡逻人员保持密切联系。若发现情况，应及时通知有关人员进行处理。

接班人员未到岗，交班人员不得离岗；

保持室内卫生整洁，并按照要求保养设备。

5.5交通、车辆管理

有较为完善的车辆管理制度与车辆出入证制度，加强机动车与非机动车出入停放管理，预防交通事故与盗窃事件，维护办公区正常秩序与美观；

办公区设置明显的交通标志；

维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停乱放进行忠告或纠正，维护办公区道路畅通，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止；

5.6消防

执行《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国消防条例实施细则》和其他有关消防法规；

健全消防组织，建立消防责任制；

定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力；

根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消防通道畅通，禁止在消防通道设置路障；

制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用；

发现火警有义务迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥；

每月1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志、消防排风等消防设备是否完好、齐全保持正常使用并及时上报甲方；发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转；

每日检测1次喷淋管网水压，发现压力不够，马上检修排除故障；

每年模拟火灾操作1次，以熟悉操作和检查消防监控设备；

消防监控室保持清洁，每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；每日填写工作记录，建档备查。

冬季来临之前对消防栓进行防冻处理。

5.7紧急事故反应

制定紧急事故处理预案，至少包括：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散以及电梯应急等；

有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态；

书面描述紧急事故救护组织职责，并让每位成员了解，周期性地进行反应训练；

按消防要求组织进行疏散演习；

对紧急事故做出快速、正确的反应；尽可能减少破坏和损失程度；

按照甲方的委托组织恢复生活秩序，如：帮助恢复电力供应、抢救财产等。

5.8其他防范措施

设有与公开甲方（使用人）求助与报警电话，24小时有人值守；

接到报警信号，确认后物业管理处应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理；

涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施；

协助有关部门维持办公区正常生活秩序，防止不安全事件发生；

对办公区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明；

建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、钥匙管理及登记备案制度。

5.9重大节假日前进行各类安全防范大检查并留有记录。

六、清洁管理

6.1共用楼道保洁

每日打扫4次各楼层通道和楼梯台阶，每周拖洗2次；水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次，大理石地面每季度抛光打蜡1次；每日用干净的抹布擦抹2次楼梯扶手；各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施每月循环清洁1次；各梯间墙面、天花板每月除尘2次；每月擦2次楼梯道共用门窗玻璃。地面、梯间基本干净，无垃圾、灰尘、杂物，污渍、水渍，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；扶手护拦基本干净、光亮，清洁结束用干净纸巾擦拭检查20cm无显著脏污；梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘，地脚线无明显污渍，地面目视无明显杂物、污迹。楼梯道玻璃无灰尘。

6.2电梯及电梯厅保洁

每日清洁4次；每日擦拭2次电梯门壁；每周对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗3次；灯饰及轿箱顶部每周清洁1次；每周对电梯门壁打腊上光1次。玻璃镜面基本光亮、无明显手英污迹，轿箱四壁基本干净无灰尘，用手触摸无明显污迹；灯具、天花板无明显灰尘；地面干净无污迹。

6.3 共用卫生间保洁

每日早、中、晚对共用卫生间清洁6次加随保，保洁时悬挂醒目标识；（清洁内容包括：通风换气；冲洗洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；用洗洁剂清洗大、小便器；用快捷布擦洗洗手盆并冲洗干净；擦抹墙面、台面、开关、门牌；擦抹干净玻璃、镜面；用拖把拖干净地面；喷洒空气清新剂或香水，小便器内放置香球等）；每月4次用毛巾擦灯具；每月2次对共用卫生间进行消杀，发现墙壁有字及时清洁。室内无异味、臭味；地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网，目视墙壁干净，便器洁净无黄渍。

6.4道路保洁

每日清扫固定4次加随保，保洁时间不少于4小时，保洁人员往返一周时间不超过1小时，目视道路基本干净、整洁，无垃圾、杂物、浮砂，无污迹，无积水、积雪，每100m2痰迹、烟头、纸屑平均不超过5个，无直径1cm以上的石子；地面垃圾滞留时间不能超过1小时；每月清洁2次，目视灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。

6.5标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁

标识、宣传牌每日擦拭1次，雕塑每2周擦拭1次。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物；每周擦拭2次甲方（使用人）信报箱，擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹。

6.6绿化带保洁

每日清扫2次绿化带、草地上垃圾；捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数；座椅每日擦洗1次。
地面基本干净、无积尘、无污渍、无垃圾。每100 m2痰迹、果皮、烟头、纸屑不超过5个。花坛表面洁净无污渍，外观整洁。座椅干净无污迹无积灰，地面垃圾滞留时间不超过1小时。

6.7垃圾桶、果皮箱的清洁

每日清运1次；每日抹布抹1次；

垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无污迹；垃圾桶、果皮箱无污迹、无油污、无异味。可适当喷洒药水，防止发生虫害。

6.8门卫、岗亭、监控探头保洁

门卫、岗亭每日清洁1次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台及其他台面，室内外墙面每月清洁1次，发现不卫生随时处理。保持墙、地面干净、光亮、整洁，保安岗亭随时保洁，墙面、顶面无积灰；工、器具排放整齐、有序；监控探头每旬擦拭1次；，镜头用专用纸，探头外表用微湿的毛巾；擦拭不得刮伤镜片，清洁后镜头光亮洁净，探头外表干净无灰尘。

6.10车棚保洁

发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无油迹、无污迹和杂物；标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘。每年粉刷防锈油漆一次。

6.11垃圾收集与处理

垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾筒清洁，垃圾日产日清；建筑垃圾定点堆放；垃圾分类收集，对于可回收物资应当回收利用；对有毒物质分离特殊处理；灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面；运送垃圾应避开人流高峰；垃圾收集车表面洁净，无突出噪音，无污染，全封闭，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落。

6.12卫生消杀

夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次，其他根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠：每季至少进行3次；确保操作人员和甲方（使用人）安全，有切实可行措施，不干扰甲方（使用人）正常生活。检查仓库、地下室，目视无明显蚊虫在飞；检查办公室、食堂，目视无苍蝇在飞；抽查楼道、甲方（使用人）家无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过1％。

七、房屋、共用设施、设备维护与管理

7.1巡检

每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；

在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；

每季度检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；

每日巡视1次办公区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；

每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次；

甲方已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知甲方，并采取必要的紧急处理措施；

巡检有记录；

巡检结束将检查情况、将需要进行大、中修或更新改造的项目报告甲方。

7.2房屋

7.2.1装修管理

7.2.1.1将室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；

7.2.1.2对甲方（使用人）装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装饰装修管理服务协议与装修保证书

7.2.1.3甲方（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况；

7.2.1.4装修结束组织验收；

7.2.1.5对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

7.2.2给水设施

饮用水水箱半年清洗消毒1次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理措施；

水质每半年化验1次，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证，保持箱体内清洁，没有对水质构成污染的因素；

保持水箱结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。每个月检查保养1次水箱入孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染。

保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水箱）清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时上报甲方，由甲方负责维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1次；泵房内设备2年后，每年翻新1次，并标明各种标志；每日填写水泵运行记录，建档备查；

每年对共用明装给水管道进行1次全面检查，将共用明装给水管道检查情况上报甲方，由甲方负责维修。

建立巡视制度，发现楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；定期维护保养。

7.2.3排水设施

化粪池每年清理2次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；

楼内、外面落水管、落水口、空调冷凝水管、冬季化霜水管等保持完好，定期检查，出现开裂、破损、渗水等及时维修。

每周清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；达到目视基本干净无污渍、无杂草、无青苔，排水畅通，无积水、臭味；

每季度对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每半年对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管壁上无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。

7.2.4供配电系统

建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；

值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；

保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；

每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理；

每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行1次测试、试验等项目的保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知甲方（使用人）；每年检测1次保安接地电阻；每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测2次配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测1次；

潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；

每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；

每日填写运行记录，建档备查。

每日检查发电机组、UPS机房，并做好记录，出现异常及时处理。

7.2.5弱电系统

操作人员受过专业培训，持弱电相关专业操作证上岗；

工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；

有切实可行的保养计划；保养、检修及时；

对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；

工作、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；

分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。

7.2.6避雷接地系统

每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

7.2.7电梯运行与管理

7.2.7.1

对电梯定期参加复审；建立健全电梯管理制度，至少包括：、《维修保养制度》、《设备档案管理制度》、《安全使用管理制度》和详细的《维修保养计划》。

7.2.7.2

安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好；在电梯轿厢内明显位置张贴《电梯安全使用许可证》，注明：注册登记及检验合格标志、电梯管理部门、管理人员、安装企业、维修保养企业以及相应的应急报警、投诉电话号码。

7.2.7.3

电梯及其安全设施每周不少于1次，进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对办公区所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；年度检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告；每台电梯每隔2-3年必须进行1次负荷校调试验，负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告。试验报告副本应送有关行政主管部门备案。

7.2.7.5

保持电梯机房清洁，每周至少1次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每年检查2次电梯井底，清除垃圾杂物。

7.2.7.6

确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯记录每日电梯运行情况，建档备案；建立巡查制度，专人负责，发现损坏及时通知维修保养企业进行维修。

7.2.7.7

电梯维护保养提前一天通知甲方（使用人），并尽可能减少对甲方（使用人）正常生活的影响。建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；住宅电梯年故障率低于7%。

7.2.7.8

制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号15分钟设法解救乘客，并在最短时间内排除设备故障。

7.2.7.9

使用有关行政主管部门统一制定的《起重机械安全技术档案（电梯类）》，对电梯逐台建档、建卡、注册登记。电梯技术档案资料应包括：《起重机械安全技术档案（电梯类）》和《起重机械登记卡片（电梯类）》；产品质量合格证明；大中修更新改造后的电梯应有质量验收证明（或质量验收报告）；更改部分须有变更设计的证明文件；电梯安装验收证明和报告；运转、保养、维修记录；定期安全检查和事故记录；电梯随机文件，至少包括：井道及机房土建图、电气控制原理图、电气敷设图、电器元件代号说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、出厂明细表（装箱单）等技术资料。

7.2.7.10

按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。

7.2.8道路、车棚及配套设施

加强道路养护，制定详细的道路养护计划，按照合同约定实施；

保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；

设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；

按照甲方公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；

停车棚完好无损，有大、中、小修计划；

停车棚内照明设施完好，通道畅通无阻，符合停车棚规范要求，便于管理和车主停放车辆。

7.2.9 监控系统。参见弱电系统

7.2.10门禁系统参见弱电系统

7.2.11红外系统参见弱电系统

7.2.12油漆粉饰

木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉； 楼梯间、共用走廊的室内墙面应粉刷。

合同期内按甲方要求进行油饰及粉刷。

7.2.13建筑物外立面

委托合同另有约定的按合同约定执行。

八、园林绿化养护与管理

8.1 草坪

成活率在95％以上，生长茂盛；

整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草；

无病虫害；

绿期250日以上，草坪平整，留茬高度控制在60mm以下；

绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施完好，无人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾及时清运；

根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。

8.2园林树木

生长长势强，生长超过该树种、该树木的平均年生长量；

树冠完整美观，主侧枝分布均匀，数量适宜，内膛不乱，通风透光良好，没有死树和枯枝死杈；

管理期间树木枝干无机械损伤，叶色、叶片大孝厚度正常，无黄叶、无非正常落叶，焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在5％以下；乔木根部无10cm高以上荫蘖枝；

无明显缺株；

管理期间树林无钉栓、捆绑现象；

绿篱上下部枝叶茂密，整形修剪表面平整，棱角线条统一划齐，生长健壮，叶色正常，修剪造型美观，无死株和干枯枝，有虫株率在2%以下；

被啃咬的叶片最严重的每株在5%以下，无蛀虫害虫的活卵、活虫；介壳虫危害不明显。

8.3花坛

花卉长势良好，体现花坛设计要求，造型优美；

在花坛开花期间，每周剪残枝、花5～7次，保持清晰的图案和适宜的高度；

宿根花卉管理及时，花期长，花色正，缺株率在8%以下；

有轻微病虫害及人为损害，处理后对花卉生长影响很小，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象；

叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶；

株形丰满、整齐、姿态匀称优美。

8.4假山、亭、廊、雕塑等建筑小品

每月清洁1次，细致、认真、全面的检查1次，主要检查山石之间是否牢固；需要刷白或刷油漆的部位每2年粉刷1次，大理石雕塑每2个月擦洗1次，保持清洁卫生。

九、食堂管理

9.1餐饮制作：满足业主工作餐和2间包厢用餐及招待餐的制作。

(1)工作餐的制作

每日制作3餐，并按时开餐。

每日供应当日食谱。

收纳清洗餐具。

建立食品留样制度，留取当餐供应所有菜肴，每份不少于100克，有标签标明菜名，在规定位置冷藏存放24小时。

(2)招待餐的制作

能够操作中档酒席，要保证上菜的速度和节奏。

按业主要求烹饪美食。

建立食品留样制度，留取当餐供应所有菜肴，每份不少于100克，有标签标明菜名，在规定位置冷藏存放24小时。

9.2餐饮服务定位及管理目标

（1）建立健全餐厅管理制度，为广大干部、员工营造一个温馨、卫生、整洁的就餐环境。

(2)不断提高服务人员的烹饪技术，合理调整菜品结构，为职工提供质量优、味道好、花样多的饭菜。

（3）餐饮服务总体满意率达到90%以上。

（4）定期清理厨房油烟管道、隔油池。

十、档案资料

档案资料齐全完整；

分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便；

及时变更登记，账物相符。

十一、特约服务

甲方与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，物业管理企业为满足部分甲方（使用人）特别需要，经双方特别约定，有偿提供相关服务的活动。

特约服务内容、标准、费用等由物业管理企业和需要特约服务的甲方（使用人）双方当事人本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则约定。

《考核评分细则》