※项目名称

深圳市茅洲河流域管理中心物业管理

※采购方式

公开招标

※采购人名称

深圳市茅洲河流域管理中心

※联系人

姓名：邱祥书；

电话：15920060815

计划立项批文号

无独立批文

资金来源

一般预算

财政预算

120万元

※项目背景

□有，情况说明：

√无。

指引：项目有特别需求，如技术复杂、时间紧迫、大型项目、重点项目等，建议采购人补充说明。

采购项目品目

品目编码：__C1204__ 品目名称：__物业管理服务__

（请参照《深圳市政府采购品目分类表（2021年版）》填写）

※政策扶持

1、是否专门面向中小企业预留采购份额：□是 √否

2、小微企业报价优惠： 10% （6%-10%间自主选择；联合体2%-3%间选择）

3、采购标的对应的中小企业划分标准所属行业： 14.物业管理

请参照《关于印发中小企业划型标准规定的通知（工信部联企业【2011】300号）》从以下16个行业中选定：1.农、林、牧、渔业；2.工业（包括采矿业，制造业，电力、热力、燃气及水生产和供应业）；3.建筑业；4.批发业；5.零售业；6.交通运输业（不含铁路运输业）；7.仓储业；8.邮政业；9.住宿业；10.餐饮业；11.信息传输业（包括电信、互联网和相关服务）；12.软件和信息技术服务业；13.房地产开发经营；14.物业管理；15.租赁和商务服务业；16.其他未列明行业（包括科学研究和技术服务业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务、修理和其他服务业，社会工作，文化、体育和娱乐业等）

※是否采用评定分离

□是

评标方法

□综合评分法

定标方法

□自定法

√否

评标方法

√综合评分法 □最低价法

※投标人资质要求

投标人资格要求：

（1）具有独立法人资格或具有独立承担民事责任的能力的其它组织（提供营业执照或事业单位法人证等法人证明扫描件，原件备查）。

（2）本项目（不接受）联合体投标，不接受投标人选用进口产品参与投标。

（3）参与本项目投标前三年内，在经营活动中没有重大违法记录（由供应商在《政府采购投标及履约承诺函》中作出声明）。

（4）参与本项目政府采购活动时不存在被有关部门禁止参与政府采购活动且在有效期内的情况（由供应商在《政府采购投标及履约承诺函》中作出声明）。

（5）具备《中华人民共和国政府采购法》第二十二条第一款的条件（由供应商在《政府采购投标及履约承诺函》中作出声明）。

（6）未被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单（由供应商在《政府采购投标及履约承诺函》中作出声明）。

注：“信用中国”、“中国政府采购网”、“深圳信用网”以及“深圳市政府采购监管网”为供应商信用信息的查询渠道，相关信息以开标当日的查询结果为准。

※服务项目清单

※实质性条款

注：上表所列内容为不可负偏离条款，即任何一条不满足将会导致投标无效。

※具体技术要求

（一）管理内容及要求：

深圳市茅洲河流域管理中心管理物业:上下村调蓄池办公楼、上下村泵站办公楼、洋涌河水闸值班休息房、三棵竹泵站办公楼、罗雨泵站周转房、船步街泵站周转房、平丽花园周转房。

1．★人员的配置：项目负责人1名，工程主管1名；主厨1名，辅助厨师2名，保洁人4名，保安人员3名，共计12人。因辞职或人员调动造成岗位缺失人员的，应两个星期内安排新员工上岗。

2．中标人对办公楼的物业管理方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前应报告采购单位，采购单位有审核权。

3．中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录,技术人员（含电工、厨师）有上岗资格证。采购单位对一些重要岗位的设置、人员录用与管理和一些重要的管理决策有直接参与权与审批权。

4．保证录用人员没有刑事犯罪记录、有上岗资格证。中标人须将本项目重要工作岗位人员的相关资料报采购单位备案。中标人重要岗位人员变更时，须提前知会采购单位分管领导，并做好相关工作安排。对于中标人员工个人原因辞工、辞职或违规违纪被开除等情况，应向采购单位报告并说明。

5．中标人每月5日前向采购单位递交一份上月度所完成的维修及其他工作情况。

6．中标人每月5日前向采购单位递交一份上月度日常巡查记录给采购单位管理人员查阅。

7．在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购单位对中标人现场工作人员有直接指挥权。

8．中标人员工应按岗位要求统一着装、言行规范，仪表端正，形象良好。值班工作人员配备对讲机。

9．中标人在做好工作的同时，有责任向采购单位提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

10．中标人在物业管理方案中，应制定相关环保和资源节约具体措施，落实水、电、燃气等能耗管理。

11．本项目不提供相关人员的食宿，由中标人自行安排。

12．中标人必须严格执行采购人要求的人员工资标准，如采购人发现中标人没按要求执行相关工资标准，采购人有权进行处罚。

13．采购人可以根据工作需要适当调整人员岗位。

14．中标人在物业管理期间必须严格遵守国家法律、法规、条例以及特区政府的各项管理规定。科学、专业、规范化管理，全面导入和推行ISO9001（质量）/ISO14001（环境）和OHSAS18001 （职业健康安全）管理体系认证

15．中标人不得擅自改动红线内所有房屋、管线、设备等的位置和用途，如需改动应报采购单位审核、批准执行。

19．中标单位未完成各项管理目标，采购方按《深圳市经济特区住宅物业管理处罚条例》进行处罚。

（二）房屋管理与维护

1.建筑物外观、各种指示标识完好、清洁，记录完整。确保本项目服务物业办公楼房屋、门窗的完好和正常使用。公共标识、门牌、指引牌、路锥等，已由采购单位统一配置，除以上设施设备外，投标单位在标书中为管理需要添置的设施设备视为投标单位投资，中标后必须实施。日常维护、更换所发生的费用由中标人负责。

2.建筑物及附属设施按计划维修、维护，建立维修回访制度且记录完整。

3.中标人应向甲方提交建筑物年度维修养护计划。

4.建筑物本体完好率98%以上，物业零修、急修及时率98%以上，维修合格率100%。室外红线范围内场地、道路完好率98%以上。

（三）共用设备设施管理

1．供配电系统：按国家规范对供电系统进行严格管理，建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度；定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，确保供配电设备运行良好，做到安全、合理、节约用电。供电运行和维修人员必须持证上岗（必须配备一名电工）。建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；确保供气管道及设施完好无损；管理和维护好避雷接地的设备设施；制定切实可行的供配电应急预案，设备状态标识明显。

2．智能化系统（含楼宇自控系统、闭路监控系统、防盗报警系统）：定期对各种系统性能状态检查、系统测试和计划性修理，发现隐患及时处理（24小时内），确保楼宇设备运转自动化。状态良好、设备整洁，标识明显，维修及时率98%以上，维修合格率100%；

3．消防系统：消防设施操作人员需持证上岗，加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统运行正常；及时发现并排除故障，维修合格率100%；制定突发性火灾等应急方案，设置消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引导标志完好，维修合格率100%。定期对消防系统及背景音乐系统进行保养维护。对到期的消防器材进行及时更换。每年进行一次消防演练。消防器材日常维护所发生的费用由中标人负责，更换配件由采购人提供。

4．电梯系统：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度。电梯安全措施齐全、有效，准时开启关闭，定期进行维修保养，确保通风、照明及其它附属设施完好。电梯轿厢、井道保持清洁。电梯运行、养护记录完备。编制电梯应急预案，规定应急处理人员抵达现场时限，及时、正确、有效处理电梯困人等事故。严格执行《特种设备安全监察条例》、《深圳市电梯维修保养安全管理规定》等有关规定，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。避免工作时间保养。

5．给排水设备：保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；每季对污水池、化粪池等清理一次；同时对绿化处办公楼景观池的维护；及时发现并解决存在故障，零修合格率100%。

6．空调系统（中央空调、精密空调、分体空调）：建立空调及除湿系统运行管理制度和安全操作规程，保证空调及除湿系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；制定科学合理的经济运行和节能降耗措施；定期对冷冻水、冷却水系统进行杀菌灭藻处理及除浮锈、除油化学清洗。定期检修养护空调及除湿设备，定期清洗过滤网，保证空调及除湿设备、设施处于良好状态；空调及除湿系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，零修合格率100%。空调设备换季提供专业清洗维护保养，一年至少两次。

7．照明系统（含室外灯光）：外观整洁无缺损、松落和安全隐患，光源完好率100%、维修更换及时率100%，无蚊虫、蜘蛛网、积尘等。

8．所有设备运行、维护所发生的费用由中标人负责。

9．采购单位每月抽查一次，每发现一项不合格扣500元。

10．采购单位招标托管范围内的所有项目（含设备）的维修，单项单价一次性维修1000元以下（含1千元），由中标物业管理公司承担和实施；1000元以上的维修费用需先报采购单位审核后实施，费用由采购单位负担。

（四）基础设施设备管理与维护

1．办公楼内布制窗帘、纱制窗帘应每年拆除清洗不少于一次。

2．窗帘存在损坏的，应及时申请购置并安装。

3．会议室桌布、幕布及茶水间地毯根据需要及时保洁清洗。

（五）保安与车辆管理

1．根据采购方要求制定安保计划，采购方有权根据实际情况要求中标方完善安保工作。

2．物业实行人防，巡视、值班相配合；确保无漏岗、脱岗、睡岗等失职现象；确保物业治安安全，有良好的工作秩序。

3．每个服务点保安室里要配备必备的安保器材。

4．做好安全防范和日常巡查工作，负责办公楼区域内门窗、照明等开、关，及时发现和处理各种安全事故隐患，处理及时率为100%。

5．有针对性地提供突发事件的安全保卫服务，措施得力、制度健全、人员到位，编制切实可行的如“盗窃”、“妨碍公务”、“办事人员在大厅吵闹”等突发事件的应急预案及措施，迅速有效处置突发事件。

6．应保持道路通畅，路面相关设施完整，交通标识规范完好。

7．停车场管理制度完善，人员配备合理，无乱停乱放和阻塞现象，车辆停放有序。

8．必要时根据采购单位要求对出入办公楼的人员、车辆、物品进行检查。

9．停车场的车位等划线要求每年翻新一次。

  （六）环境卫生管理

1．建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施设置合理、完备，垃圾日清，保洁工作满足政府办公环境和外来人员流量大的特点要求。

2．建筑外墙、屋面、室外场地、道路、地下室等保持清洁无积尘，无纸屑、树叶、烟头等杂物。

3．办公室、会议室、楼梯、走道、大堂、室内公共区域及开水间、卫生间的顶面、地面清洁无尘，无蜘蛛网，无积水；办公楼内办公室、走道等塑胶地面应进行打蜡保养每年不少于一次；室内设施表面、门窗等无灰尘；每月消杀一次；大堂、室内主要通道地面无尘印。

4．电梯轿厢表面每半年打蜡养护；会议室、接待室和其它功能室定期吸尘、清洗、擦拭，随时保洁，确保随时可以使用。

5．室内外金属护栏、把手和电梯轿厢定期擦拭保养，确保无锈迹、污渍、汗渍。

6．路灯、草坪灯、牌匾、宣传栏牢固、安全、美观、整洁，无乱贴乱画现象。

7．公共玻璃门、窗、玻璃隔断保持无污迹、灰尘；玻璃幕墙、外墙每年清洗二次。

8．地下停车场地面、管道设施和后花园表面清洁无积水、积尘，顶面、墙面无灰尘和蜘蛛网；景观水池每天清洁表面无杂物、积水。

9．保证各楼层卫生间清洁卫生无异味。

10．办公楼围墙、牌匾、宣传栏牢固、安全、美观、整洁，无乱贴乱画现象。

11．保证所有卫生间的厕纸、擦手纸、洗手液的配备和摆放。

12．办公楼垃圾必须按垃圾分类要求做好分类并每天清运，不得堆放过夜。

13．采购单位每月抽查一次，每发现一项不合格扣500元；

（七）会务服务管理

1．清洁会议室桌面，保持干净、无污迹、无灰尘、无手印。

2．会议结束后10分钟内开始会场清洁服务，擦桌、椅子归位、关闭空调、灯、门窗等。

3．会议期间茶水供应服务。

4．茶水杯清洗消毒，保证水杯完好、清洁。

（八）食堂服务

1. 食堂、厨房设备设施由采购人提供，中标人进驻后，应当面与采购人清点厨房设备和厨具情况，开列清单确认，认真保管，严格按使用规程操作厨房及食堂设施、设备，严禁私自改造采购人提供的一切使用设备，服务期满如数退还采购人。

2.做好食堂设备财产和物资管理，无财产及物资外流、人为损坏和偷盗等现象发生，如人为损坏或丢失的由中标人赔偿。

3.食堂的日常清洁保洁、水电终端、地面、墙（体）面、天花、灯具、门锁、隔油池等维修养护。

4.食堂工作人员须按照采购人内部规章制度要求开展工作，包括但不限于食品安全检查、环境整洁无“四害9”、工作人员健康注重卫生、食堂设备安全运行、操作规范不违规。

5.重要接待及活动时相关的食堂服务。采购人有权根据需求，调整中标人服务人员的工作时间。因需要处理突发事件或应急值班时，应当按照采购人要求予以全力保障；如采购人有其它临时性或阶段性的膳食保障服务工作需要，中标人需无条件按照采购人要求提供服务，全力保障解决。

（九）制度和档案的建立与管理

1．建立物业管理各项规章制度。

2．现场踏勘后建立办公楼各类档案清册及设备台账。

3．保证物业档案资料(包括设备维修、改造的档案资料)的完整性、完好性。物业管理签到表、登记表、记录表、图纸、设备清单等物业管理资料齐全。清洁保洁签到表、上下班考勤表、物料入库出库登记表、领用登记表、故障维修记录表完整清晰，归纳存档，随时备查，资料齐全率100%。  

（十）办公楼内除四害消杀工作：要求每月至少进行一次（5月--10月为二次）消杀，消杀安排须在非上班时间进行，如遇疫情按采购人要求进行消杀。消杀所需的相关药品、器具、人工等由中标人负责。

（十一）其他

1．保密规定：中标人应当对涉及采购人的信息严格保密，未经采购人许可，不得将信息泄露给第三方。否则，采购人保留追究中标人法律责任的权利。

2．采购人如有临时任务，中标人需安排人员配合完成。

※商务需求

注意：提供项目服务期限（完成期限）、项目进度安排、付款方式、验收要求、培训要求、售后服务要求，例如：

（1）? 服务期限： 2021年10月1日至2022年9月30日

该项目为长期服务项目，合同期满可以续签，但合同履行期限最长不得超过三十六个月。如采购人对履约情况不满意，甲方不再续约。续签标准为：（1）每月及年度考核合格或以上；（2）合同期内不存在较严重及以上不良行为；（3）通过主任办公会审议。

（2）? 质量考核验收标准及违约金

1.质量考核验收标准：

（1）服务供应商应保证按照采购方的要求按时、按质量提供物业后勤综合服务，每月考核分数不低于90分；

（2）为保证项目的顺利进行，需组织一支具有丰富经验的团队来开展此项目，项目组需要有丰富的工作经验，应包含项目负责人和后勤服务人员，项目负责人由中标人选派，必须取得采购人认可。

2、违约金

（1）如采购人付款后，中标人提供的人员数量、资质不符合采购人要求，采购人可要求更换人员，如更换三次后仍不能满足采购人需求，采购人有权随时解除合同，中标人应退还采购人已支付的款项，并赔偿合同总金额的10%作为违约金；

（2）中标商提供的后勤服务达不到采购方要求标准的，应赔偿造成的经济损失，并向采购人赔偿合同总金额3%作为违约金；累计出现三次仍不改正的，采购人有权随时解除合同，中标人应退还采购人已支付的款项，并赔偿合同总金额的10%作为违约金。

※评标信息

综合评分法，是指投标文件满足招标文件全部实质性要求，且按照评审因素的量化指标评审得分最高的投标人为中标候选人的评标方法。

价格分计算方法：

采用低价优先法计算，即满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价为评标基准价，其价格分为满分。其他投标人的价格分统一按照下列公式计算：
投标报价得分=(评标基准价／投标报价)×100
评标总得分＝F1×A1＋F2×A2＋……＋Fn×An
F1、F2……Fn分别为各项评审因素的得分；
A1、A2、……An 分别为各项评审因素所占的权重(A1＋A2＋……＋An＝1)。
评标过程中，不得去掉报价中的最高报价和最低报价。

序号

项目名称

报价（元）

备注

1

人工成本费用

2

清洁材料用品费用

3

绿化费

含中心机关各办公室的花卉摆设、养护

4

维修费

5

消杀费

每月四次

6

垃圾清运

7

电梯维保

8

消防维保费

9

外墙清洗

1次/年

10

化粪池、隔油池清理、清掏

11

其他

12

小计

∑(1-11)

13

管理费

14

利润

15

应交税金

∑(12-14)*6.72%

16

月费用合计

∑(12-15)

17

年费用