项目需求书

一、项目背景

中国共产党天津市北辰区纪律检查委员会物业服务项目位于北辰区延吉道117号，建筑面积6404平方米，共计2栋建筑。

二、项目总预算

229万（11个月）

三、项目经理

项目经理常驻本项目物业服务现场，不得兼管其他项目。

四、物业投入人员岗位及每个岗位的需要人数

序号	岗位名称	人数	要求	是否接受退休人员	工作时间
1	项目经理	1	项目经理：45周岁及以下，具有本科以上（含本科）学历，3年及以上非住宅物业管理经验。	否	每周6日，每日8小时
1	会议服务员	2	会议服务员2人：中专及以上学历。	否	每周6日，每日8小时
2	维修工	2	男，60周岁及以下； 所有人均持有《中华人民共和国特种作业操作证（高处作业）》与《中华人民共和国特种作业操作证（低压电工作业）》上岗	否	每周6日，每日8小时
3	保洁员	4	女50周岁及以下,男60周岁及以下，身体健康。	否	每周6日，每日8小时
4	秩序维护员	7	身体健康，无犯罪记录 1.秩序维护主管1人： 男，45周岁及以下，退伍军人优先，持有《职业资格证书（建（构）筑物消防员或消防设施操作员）》证书。 2.秩序维护员6人：男，45周岁及以下 均持有公安机关颁发的《保安证》。	否	每周6日，每日8小时
05	食堂服务人员	9	身体健康，男，60周岁及以下；女，50周岁及以下。 1、厨师长1人； 2、厨师2人； 3、面点2人； 4、餐饮服务员：至少2人； 5、其余帮厨2人：身体健康； 6、以上餐饮服务人员全部具有有效期内健康证。	否	每周6日，每日8小时
合计人数		25人

五、各岗位人员具体工作内容、职责及服务标准

（一）工作职责

1. 项目经理工作职责

? 负责组织相关部门按规定要求开展本项目秩序维护、保洁、会议服务、餐饮服务、日常维修服务；

? 负责将中标公司下达的各项工作要求传达到各部门，并完成公司下达的各项工作目标；

? 负责组织所属部门制订各项工作所需的相关文件；

? 负责组织所属部门评审和修订各项工作所需的相关文件；

? 负责对部门主管及相关人员进行所需的教育培训。

? 代表中标公司全面抓好物业人员的安全工作。

2. 保洁员工作职责

? 熟练掌握清洁作业所需的作业流程、方法和要求。

? 负责对责任范围内的卫生进行全面的保洁清洁，并对范围内的物品、设施等进行保洁、保养及消毒作业（包括高空等危险作业）。

? 负责对使用的清洁工具进行管理。

? 负责按规定要求完成相关的质量记录。

? 协助相关部门做好消防、安全、报修等工作。

? 协助专项保洁员做好相应的清洁工作。

? 负责完成项目经理安排的其它工作。

3. 秩序维护员工作职责

? 熟悉所在辖区内配套的公共设施、消防器材、楼层消防通道及各部门的位置分布等情况。

? 负责及时处理各种突发事件，发现或处理问题及时向相关人员报告。

? 负责按规定要求对消防及监控设施进行日常巡视检查工作，发现问题及时上报甲方。

? 按规定要求开展对进出人员及物品的管理工作，并维持好辖区内公共秩序。

? 协助相关部门接待上访人员。

? 做好工作范围内的相关质量记录。

4. 工程部人员工作职责

? 熟练掌握相关设备的性能和所在位置。

? 负责在开展相关的维修作业后保持该区域的环境卫生。

? 熟悉楼宇内各楼层相关部门的位置、结构，并掌握水电设施的分布状况。

? 负责就工作过程中发现的问题进行维修处理并及时向领导报告。

? 熟悉责任范围内的防火特点，熟练使用各种消防器材。

5. 餐饮部工作职责

? 负责按照客户需求提供早、中及值班餐。

? 负责对拟烹饪食品的质量卫生状况进行检查。

? 负责按规定要求开展食品的烹饪作业。

? 负责厨房的清洁卫生。

? 负责完成规定的相关质量记录。

? 负责完成部门上级交待的其它工作任务。

6. 会议服务员岗位职责

? 负责会议室钥匙领用工作，（做好登记）。

? 负责会议室的卫生清洁工作。

? 负责日常及领导会议服务工作（严格按工作流程执行）。

? 负责会议用品领用工作（做好登记）。

? 负责会议用品保管及清洁工作（定时消毒）。

? 负责会议室早上开窗通风工作。

? 负责下班前会议用品回收工作，将开水间的托盘、茶叶全部收回服务间，开水间清洁干净；

（二）服务内容、服务标准及服务要求

2.1日常零星维修

1. 服务内容

（1）公共设施，包括各类宣传栏、护栏、室内外照明设施、标牌导向标识、交通导示系统的日常管理及维修。

（2）办公家具、门窗、门锁等每日巡查，维修及时，保证正常使用，完成各类小型物件安装工作。

（3）对办公楼（区）的全部给排水系统设备设施的维修、维护。保证对水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及其附属构筑物的正常运行使用。

2．服务标准及要求

（1）公共设施无破损、变形，无明显锈蚀。照明设施、各类标识清洁、完好。

（2）办公家具、门窗、门（木门、不锈钢门、防火门）、窗（铝合金窗、推拉平开、百叶窗）：牢固、平整、美观、无锈蚀、开关灵活、接缝严密,不松动，门窗及门窗配件齐全。

（3）配合科室小型物件安装。

（4）单件单价单次500元以内的维修耗材由物业单位承担。

（5）每天检查巡视，责任明确，记录清晰，管理严格，保证给排水、空调、配电系统正常使用及时进行维修。

（6）做好节约用水、用电及空调工作，设立节约用水提示牌。

（7）维修人员必须持证上岗。

（8）加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路和开关要保证完好.

（9）保证大楼各出入口充电式紧急照明设备完好。

2.2设施设备日常维护

（1）负责3部电梯的维保及年检，保证相关电梯负责人员30分钟内到达事故现场，并对现场秩序进行维护，保障人员安全。

（2）负责二次供水水箱一年2次的清洗与消毒。

（3）负责每年一次的防雷检测，检测机构出具相关书面报告。

2.3 清洁保洁

1、服务内容：

（1）大楼日常保洁服务：负责公共区域的卫生清洁服务，包括楼梯间、走廊、大厅、洗手间、谈话室、会议室、庭院等的清洁工作。

（2）垃圾清洁与集中存放管理。

（3）四害消杀。

（4）室外绿化养护。

2、服务标准及要求

（1）公共区域

? 服务标准

①地面光亮无水迹、污迹，无尘物。

②楼梯、走廊、指示牌、门牌、通风窗口、地角线、墙壁、柱子、顶板无尘和无污物。

③垃圾筒内垃圾不超过1/2，并摆放整齐，外观干净。

④花盆外观干净，花叶无尘土，花盆内无杂物。

⑤玻璃、门窗无污迹、水迹，有明显安全标志。

⑥大厅天花板无尘埃。

⑦灯饰和其它饰物无尘土、破损。

⑧大厅入口地台、梯级、墙壁表面、所有玻璃门窗及设施无尘土、无污迹。

? 服务要求

①清理大楼内的所有垃圾，对垃圾进行分类回收，并及时清理出办公楼；收集及清理所有垃圾箱。

②清洁所有出入口、大门及门牌；清洁所有窗户及指示牌。

③清除所有手印及污渍，包括楼梯墙壁；清洁所有扶手、栏杆及玻璃表面。

④清扫所有通风窗口；清扫空调风口百叶及照明灯片。

⑤拖擦地、台表面；清洁所有楼梯、走廊及窗户。

⑥清洁所有灯饰。

⑦清扫、洗刷大厅入口地台及梯级；清扫大厅天花板尘埃。

⑧擦净入口大厅内墙壁表面和所有玻璃门窗及设施；

（2）卫生间

? 服务标准

①门、窗、天花板、墙壁、隔板无尘物、无污迹。

②玻璃、镜面明亮无水迹。

③地面墙角无尘、无污迹、无杂物、无蛛网、无水迹。

④地面、水龙头、弯管、马桶座及盖、水箱等无污迹、无污物，电镀件明亮。

⑤便池无尘、无污迹、无杂物，小便池内香球不少于2个，并及时更换。

⑥桶内垃圾不超1/2即清理。

⑦设备（烘手器、灯、开关、暧气、通风口、门锁等）无尘、无污迹。

⑧空气清新、无异味。

⑨墩布间干净、整洁、无杂物，物品码放整齐，不囤积。

? 服务要求

①擦净所有门、天花板。

②擦、冲及洗净所有洗手间设备。

③擦净所有洗手间镜面。

④擦净地、台表面。

⑤天花板及照明设备表面除尘。

⑥擦净排气扇。

⑦清理垃圾桶脏物。

⑧清洁卫生洁具。便器清水冲洗后，使用洁厕灵刷洗外围，随时保持清洁。

⑨门把手、水龙头、门窗、洗手池、便池随时保持清洁，抹布、拖把明确标记，严格区分，不得混用，每次使用后冲洗消毒。

（3）电梯间保洁

? 服务标准

①电梯门表面、轿箱内壁、指示牌无尘土、印迹，表面光亮，地垫及时更换。

②电梯天花板、门缝无尘土。

③井道、槽底清洁，无杂物。

④电梯大堂、走廊表面干净、明亮。

? 服务要求

①扫净及清擦电梯门表面。

②擦净电梯内壁、门及指示。

③电梯天花板表面除尘。

④电梯门缝吸尘、地垫及时更换。

⑤擦净电梯通风及照明。

⑥电梯表面涂保护膜。

⑦清理电梯槽底垃圾。

⑧擦净电梯大堂、走廊表面。

（4）庭院保洁

? 服务标准

①庭院、广场地面清洁，无废弃物。

②保洁重点是烟头、废纸、杂物等，随时捡拾入桶。

③垃圾清运及时，垃圾站消毒，无蚊蝇滋生。

④清扫及时，地面无积水、积雪。

? 服务要求

①室外垃圾桶内垃圾的清运。

②围栏的清洁。

③全楼垃圾清运。

④庭院广场地面清洁。

⑤夏季清除积水、冬季清扫积雪。

2.4 秩序维护、消防管理

1．服务内容：秩序维护、消防管理是指为保证办公楼（区）安全和正常工作秩序，对来人来访进行登记、查验，做好安全保卫和防火防盗工作；做好车辆、道路及环境秩序的维护和管理；做好消防日常巡视工作，配合维保单位对消防设备维护保养工作。

2．服务标准

①严格执行验证、登记制度，主出入口设立秩序维护员职守，了解并能熟练使用和掌握门禁系统，及时识别外来人员，杜绝闲杂人员进入机关。

②庭院、办公楼（区）环境秩序良好，道路畅通，车辆停放有序，机动车、自行车停车场秩序井然。

③对消防设施使用熟练，熟悉和爱护配套公共设施、消防器材，并熟练掌握各种灭火器材的使用方法。

④能及时发现和处理各种安全和事故隐患，确保机关不发生安全方面问题，并能迅速有效处置突发事件。

3.服务要求

①建立、健全和落实内部治安、消防管理规章制度；秩序维护人员必须通过政审，政治可靠，品行端正，有较强的保密、安全意识，组织纪律观念强，退、复、转军人及中共党员优先。

②负责秩序维护人员的业务技能培训，定期组织考核，提高秩序维护人员业务技能和自身素质。

③做好办公楼（区）来人来访的询问及指引工作，并负责对携带的大宗物品进行检查。

④每小时定时巡逻，巡视检查管辖区域，及时消除不安全隐患，保证机关安全。

⑤做好对易燃易爆、放射、剧毒等危险品的安全检查及防范工作。

⑥经常开展消防安全检查和演练，消除不安全隐患，确保大楼消防安全。

⑦定期检查消防设施，建立管理档案。

⑧制定应急抗灾工作预案，提高处理自然灾害、意外事故的能力，并协助机关事务管理部门处理办公楼突发事件。

2.5 会议服务

会议服务是指在工作时间为办公楼（区）的会议室举办的各类会议提供会议服务。

1.服务标准

①会议服务人员要具有良好的服务意识，仪表端庄，坚守岗位。

②会议服务人员布置会场要符合主办方要求。

③会场布置整洁、大方、符合标准。

④茶杯洗消要符合卫生防疫规范标准和要求。

⑤保持室内整洁，保证设备正常运行使用。

2.服务要求

①会议服务员要求政治可靠，保密意识强，具备会务接待的礼仪知识，服务得体大方，礼貌热情。

②会议服务人员按会议要求安排和布置会场。

③会前按要求摆放桌、椅、会标、台签、茶杯、毛巾、纸、笔、饮用水，空调、音响、话筒、投影、灯光等设施良好，并调试完毕，整体效果和谐。

④按要求搞好会议服务，一般性会议提供续水等普通服务，特殊性会议、活动提供礼仪性服务，会议期间服务人员不准远离会场，站立于会议室门前，每间隔15分钟续水一次。做好保密管理。

⑤会后及时整理会场，有关设备、用品回库。保持会议室经常性的清洁卫生、器具完好。

⑥按规范做好杯具、毛巾的洗消工作。

2.6 餐饮服务

1.服务内容：为工作人员提供早餐、午餐、晚上值班人员用餐。

2、用餐人数：

（1）工作日：早餐110人、午餐110人、晚餐20人；

（2）周六/日：早餐20人、午餐20人、晚餐20人；

2．服务标准

（1）菜肴搭配合理，营养膳食，适合大多数人的口味，并掌握好供应时间节点，按需操作和供应，减少浪费。

（2）把好食品和原辅料卫生质量关，坚决杜绝不洁和变质食品及菜肴进厨房、上餐桌，发现质量问题，立即撤换，并进行调查、核实，及时提出处理意见和整改措施，消除影响，造成严重后果，相关人员要承担经济和法律责任。

（3）餐饮服务做到主动、热情、耐心、周到。

（4）工作人员上岗着装统一，衣帽整洁，带好口罩，佩戴工号牌；不在食品加工区域和餐饮供应场所吸烟。

（5）餐厅保持清洁，门窗光亮，空气清新、畅通；桌椅干净无尘，地面清洁，有饭菜打翻，及时清理；餐具严格消毒，无污垢，无异味。

（6）发生投诉，虚心听取意见或建议，经核实后，及时整改，争取投诉者的谅解。

3.服务要求

（1）中标单位负责按采购人需采购粮油、蔬菜、水产、猪牛羊肉、禽蛋、水果等原材料，食堂原材料费用依据实际就餐人数据实结算。

（2）制定科学、合理、切实可行的餐饮管理服务方案。

（3）餐厅管理以满足工作人员的餐饮需求为基础，通过建立有序运转的服务支持系统，提供优质、高效、经济、便捷的餐饮服务和人性化管理，与高标准的整体要求相适应。

（4）建立食品卫生管理制度、原材料管理制度、设备管理制度、岗位职责、工作规程、工作计划、考核标准。

（5）菜品样式多种选择，营养搭配科学合理，满足营养需求。具备开发各种饭菜花色品种的能力，满足不同层次就餐者要求。

（6）为保证设备设施的正常运行，餐饮部各部门应配合工程部做好对设备设施的日常维护和保养，正确使用与维护厨房设备，加强日常管理，防止事故发生，严禁人为损坏。每日检查冰箱、案台、电源等的运转情况和卫生情况，每日对燃气灶具开关、燃气管、减压阀等设备定期进行安全检查。发现故障和安全隐患及时与工程部联系进行维修，确保燃气灶具安全使用。

（7）餐（炊）具清洗标准和程序完善，保持餐（炊）具清洁卫生；控制好餐（炊）具破损率及洗涤剂、清洁物品的消耗量。粗加工区、冷藏室、厨房、面点间、洗碗间等各部位卫生责任明确，做到无污迹，无油渍，无异味。物品摆放有序、规范，建立并执行卫生包干制及每日检查制度。

（8）贯彻执行食品卫生制度，抓好卫生和安全工作，加强安全保卫、防火教育，确保餐厅厨房安全。认真记录并保持仓库规定的温度、湿度，做到防火、防潮、防霉变。食堂工作人员必须保持食品和冰箱存放食品的清洁卫生。合理储存食品，做到餐具和食品生熟、荤素分开，防止食品相互交叉污染。

（9）采购人负责办理餐厅营业的卫生许可证，中标方负责办理食堂员工的健康证，保证炊管人员持证上岗，所有服务人员必须有《健康证》，并定期体检。

（10）食堂内各种物品表面的清洁和消毒。地面：无污染，湿式清扫，有效消毒液溶液擦洗，每日2次；墙面：无污染，清水和消毒液清理，每周1次；操作间内物品表面：无污染，清水或消毒液清洗，每日1-2次，卫生间：门把手、水龙头、门窗、洗手池、便池随时保持清洁，抹布、拖把明确标记，厨房和餐厅用品严格区分，不得混用，每次使用后冲洗消毒。便器清水冲洗后，使用洁厕灵刷洗外围，随时保持清洁。

（11）接受卫生防疫部门不定期对食堂卫生进行防疫检查，接受采购人对原材料及成品价格的检查。

（12）物业单位负责每季度对厨房烟道进行清洁服务。

六、应急服务要求

当出现不可预知紧急情况时（例如停水停电、极端天气、群体事件、自然灾害等，可根据项目具体情况列举），保证物业服务正常运转的措施，包括但不限于临时增配人员、临时调集设备、现有人员岗位职责临时增加、与相关政府部门协调配合等。

七、人员保密要求

保证物业服务过程中有可能获取的保密信息不泄露的措施，包括但不限于制定保密制度、服务人员保密培训、重点岗位双人服务、泄密惩罚办法。

八、人员稳定性要求

在整个服务期内，人员更换率不得超过 5 %，更换人员不得低于采购需求，且应经采购人同意。

九、进驻和接管要求

中标（成交）后，及时配齐所需人员、工具、设备等，在规定的时间内保证全体服务人员按时进场服务，如果为新任物业服务公司，则还需与前任物业公司进行交接，保留相关记录，做到物业服务平稳过渡，对采购人工作无不良影响。

十、费用分割

1.人员工资、加班费、福利、社险、公积金等人工费用、服装费、行政办公费用、清洁工具耗材费用、四害消杀、室外绿化养护、日常维修工具及耗材（单件单价单次≤500元）由物业单位承担。

2. 3部电梯年检及维护、二次供水水箱清洗与消毒、厨房烟道清洗、防雷检测费用由物业单位承担。

3.消防系统、空调系统以及厨房设施设备维保及年检、化粪池清掏、垃圾外运、隔油池清掏、厨余垃圾外运、餐厅水电气费用、餐厅餐具、卫生间客用品（擦手纸、洗手液、卷纸等）、排污清淤等费用由采购人负责。

十一、物业服务时间及付款方式

物业服务时间：2021.9.7-2022.8.6，签订合同之日起5日内物业人员进场服务（特殊情况以合同为准）。

付款方式：按两月周期付款，在第3个月10日前支付上两个月服务费（特殊情况以合同为准）。

十二、物业服务过程中，对物业公司评价考核验收标准

无

十三、其他要求

采购合同履行过程中，如遇国家和我市相关政策调整等法定情形的，采购人可以与供应商签订补充合同，补充合同应当按照政府采购法律法规的相关要求报同级财政部门备案，并在天津市政府采购网上公告。