序号

标的的名称

数量及

单位

简要服务要求

01

南宁市公安局禁毒支队物业服务项目采购

1项

详见招标文件第二章内容

项号

服务名称

数量

服务内容及要求

分项预算

合价（元）

1

南宁市公安局禁毒支队物业服务项目采购

1项

一、基本情况

（1）物业地点和名称

1.名称：南宁市公安局禁毒支队禁毒预防教育基地

2.地处：南宁市五象新区春华路，

（2）物业类型：办公楼

二、委托管理服务内容及相关要求

（1）项目概况

占地16006.56平方米，综合办公楼2栋，建筑面积10385.25平方米，机动车停车泊位214个，非机动车停车泊位100个，架空停车库770.90平方米，区周界围墙750m，设门卫室两处，建筑面积40 m2，水泵房129平方米，电梯4部，室外挡土墙楼梯40平方米，设有消防灭火系统，智能化监控系统。办公楼共设大小会议室13间，面积约1390平方米；实验室面积700平方米；二三楼展厅面积700平方米，食堂约400 平方米，绿地面积6510.43平方米。

（2）服务项目的具体内容

1.公共部位设施设备和水电日常维修、养护和管理。

2.公共绿地、花木、建筑小品的养护管理。

3.公共环境卫生，包括公共场地、建筑共用部位、会议室和办公楼办公室的清洁保洁、垃圾收集及清运。

4.区域内车辆行驶与停放秩序的管理服务。

5.区域内公共场所的安全防范和维护公共秩序，包括门岗执勤、巡视、防盗、防火、灭火。配合、协助公安机关及有关部门处理物业管理辖区内一切与治安有关的工作。

6.物业管理有关文件、资料和客户诉求、服务情况的管理。

7.食堂服务。

8.共同约定其他服务内容。

（3）服务形式

中标单位在南宁市公安局禁毒支队禁毒预防教育基地设置物业管理机构，派驻专业物业管理经理，全面负责上述服务项目范围的物业管理工作。建立完善的物业管理制度、工作流程和工作计划，业务上接受业主单位的监督和检查。

三、服务内容、服务要求和服务标准

▲（1）公共安全的服务内容、服务要求和服务标准

服务内容：协助做好服务区域内的维稳工作和社会治安综合治理，负责服务区域内安全保卫、安全生产、治安处置、突发事件和消防安全等工作，维护服务区安全秩序。

服务要求及标准：

1）安全管理员统一着装、佩戴胸卡、仪容仪表良好、语言文明友善、服务亲切周到、值勤训练有素，监控室值班人员至少3人持消防培训合格证。

2）安全防范管理服务、办公秩序维护管理服务、物品出入管理服务

1.物业管理区域实行全方位治安安全防范，对来访办事人员实行出入登记，对上访人员进行秩序维护，防止扰乱正常办公秩序，禁止上门推销、派发小广告等；

2.大门岗、地下停车场、监控室实行24小时保安员值勤制度；

3.公共区域实施24小时、定时定路线的安全巡逻管理服务，每日不少于8次，重点部位每小时巡查一次；对可疑人员进行询问，并有权将其劝离出辖区；对可疑对象通知相关部门，控制违章现象的发生；

4.辖区内设置安全警示标志；

5.对出入本物业管理区内的物品，实行“出入签单制度”，限制无确认物品搬运；

6.未经许可，严禁废旧物品收购、家电维修、物品兜售等小贩进入本物业管理区。

3）消防安全防范管理服务

定期检查、维护消防设施设备，消防人员3人持消防培训合格证上岗，定期组织培训演练，开展消防宣传，及时消除水灾隐患；组建义务消防组，配合消防部门工作。

3）公共秩序、交通组织、车辆停放管理服务

1.对进出本物业的人员实行证、卡登记管理。即：办公人员持工作证出入，外来人员实行证件登记；

2.对本物业管理区机动车辆实行出入验证：对外来机动车登记发卡；

3.对出入本区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置，非机动车辆停放整齐有序。

4）突发事件应急处理

1.对消防、治安安全、公共秩序等方面的突发事件制定切实可行的应急预案，如有突发事件及时报告厅机关服务中心安保科和相关部门，并及时协助采取相应措施；

2.负责水浸、失火、治安等事故事件的控制，配合解决工作等；

3.负责其他突发事件的应急处理。

▲（2）保洁的服务内容、服务要求和服务标准

服务内容：负责服务范围内的公共区域、公共设施设备的清洁保养工作。具体包括：道路、广场、活动场所、停车场、绿地、各办公楼层公共通道、地面、天面、墙面（含玻璃）、走廊、楼梯扶手、门厅、领导办公室、会议室、公共卫生间、电梯轿厢、机房（有特殊要求的除外）、路灯、走廊灯、广告栏（牌）、交通标志、饮水机、化粪池、沉沙井、下水道、二次加压水池、球馆、训练馆等清洁保养工作。

服务要求：

1.? 道路、广场、活动场所、停车场、绿地、球馆、训练馆每日清扫1次。

1.? 办公区公共通道、走廊、各办公区公共楼梯每日清扫2次，每周拖洗1次，楼梯扶手每日擦洗1次。

1.? 楼宇大厅每日拖洗1次，大厅玻璃每周清洁1次。

1.? 电梯4部，轿厢内地毯每日吸尘1次、按键消毒2次。

1.? 路灯、走廊灯每月清洁1次。

1.? 各办公楼公共卫生间每日清洁3次以上。

1.? 各办公楼按楼层设置垃圾桶，垃圾处理须装袋，每日清运2次。

1.? 户外合理设置果壳箱或垃圾桶，每日清运2次。

1.? 负责服务区域内生活垃圾、绿化垃圾及废弃物品的收集和清运。

1.? 办公楼大厅灯具保洁保养，每季保养1次。

1.? 各办公楼室外及地下室部分的清洁。

1.? 负责管道、化粪池、沉沙井、下水道、水池、清理疏通。

1.? 负责服务范围内每年2次的除“四害”工作。

1.? 配合业主单位完成保洁临时性任务。

服务标准：

1.服务区域公共场所地面无纸屑、油渍、痰迹、口香糖、果皮、烟头、白色垃圾等。

2.玻璃门（窗、墙）光亮、清洁、无污迹、水迹、灰尘及明显手印。

3.各楼层大厅、室内吊顶、吸音墙上无灰尘、天花板无蜘蛛网。

4.公共场所、卫生间、各垃圾收集点无堆积物，垃圾箱外表干净、无积垢、无异味。

5.卫生间保持清洁、干净，洗手盆上无杂物、无纸屑、无积水；及时清理脚印、水渍；镜子每日全面擦拭清洁；大小便池内外无淡垢；墙面、水管、隔断、门坎、窗台无灰尘，厕所内无异味。

6.大理石、瓷砖地面光亮、不锈钢（如电梯间、扶手、门把等）全面保养擦拭，上不锈钢油。

7.化粪池、下水道无溢流，道路地面无“四害”粪便痕迹。

（3）绿化养护的服务内容、服务要求和服务标准

服务内容：负责对服务区域公用绿地、花草、树木养护、修剪、补种，负责室内花草布置、养护。

服务要求：

1.负责服务范围内各种花卉植物的修剪、养护、补种、浇灌、施肥、松土、防涝、防冻工作。定期喷洒药物，预防病虫害。

2.做好草坪树木修剪、补种，保持无杂草、枯枝，清运修剪余下的杂草、枯枝等废弃物。

3.配合业主完成领导办公室、办公楼大厅、公共走廊荫生植物及盆景的摆放。

4.配合业主单位完成绿化临时性工作任务。

服务标准：绿地无破坏、践踏，花草树木长势良好，无病虫害，无杂草，无枯死。及时更换各类荫生植物，保持地面无枯枝、枯叶、无绿化废异物。

（4）水电维修保养服务内容、服务要求和服务标准

服务内容：负责服务区域水电保障、水电维修、水电设备设施保养工作，确保水电正常安全运行。

服务要求及标准：

1）公共和室内设施设备的管理、维修、养护和日常运行

1.共用设施设备运转正常，维护良好，有设备台账、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录；对设备故障及重大或突发性事件有应急预案和现场处理措施、处理记录；

2.水、电、电梯、中央空调、监控等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范；

3.急修半小时内到达，小修一小时内修复，中修1至2天时间内完成，大修和更新改造有详细可行维修方案并根据维修方案及时维修；

4.雨水井、化粪池每月检查1次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢；

5.供配电系统：出现故障，以最快时间内排除；限电、停电（相关部门告之情况下）按规定提前两天通知业主；

6.限水、停水（相关部门告之情况下）须提前一天通知用户；

7.消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时启用；

8.景观灯、路灯等公共照明设备完好率98%以上，按规定时间定时开关；

9.安防监控设备运行正常；

10.会议音响、投影设备运行正常。

2）维修养护管理服务

1.维修人员礼貌服务，施工区域尽量缩小，完工后自行清理现场，待业主确认后方可离场；

2.实行24小时报修值班制度。预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率95%以上，满意率90%以上。

3.按现场实况不能立即维修的，给予业主满意解释及所需维修时间；若需要等待原厂零配件进行维修，亦应采取其他补救办法，尽量减低业主的不方便（若为有偿服务仅收取成本及人工费）。

3）公共部位的养护管理服务

巡查保护本区域楼宇内公共地方（墙面、地面、天花）、公共设施（电梯、照明、装饰物）等，追查并要求肇事者赔偿返修。

4）楼宇主体及其配套土建部分维修养护

1.物业服务区域内各路口、楼栋、门牌及其他公共配套设施场地标示齐全、规范、美观；

2.楼宇外檐、屋面保持完好、美观，无违章搭建；

3.设备用房整洁，主要设备设施标识清楚齐全，危机人身安全隐患处有明显标志和防范措施；

4.道路、停车场平整、无坑凹、无杂草，交通标志齐全规范。

▲（5）领导办公室服务内容、服务要求和服务标准

负责领导办公室卫生保洁工作。服务要求和标准：保持地面、天面、墙面、玻璃、桌椅、门窗、灯具、天花板洁净光亮，无灰尘、无手印、无污渍；真皮沙发每季保养1次，饮水机每季清洗1次；卫生间清洁无污渍、无异味。要求在不干扰领导工作的前提下完成保洁工作，每天至少保洁1次以上，发现水电设施等故障及时报修，完成领导交办的其他任务。

（6）会务管理

1.会议服务员统一着装，佩戴胸卡，仪容仪表良好，语言文明友善，服务亲切周到，技能纯熟，操作训练有素。

2.会议设施、会议用品的管理

①定期检查会议室的相关设施、会议桌椅、沙发、消毒柜、饮水机、热水器、投票箱、演讲台、窗帘等会议用具，确保随时可以满足会议召开的使用需求；

②定期清理会议室杂物，保持会议室整洁、美观。

3.会前准备

①会议通知。接到厅机关服务中心办公室或厅办公室的会议通知时，认真登记会议召开的时间、会议室，并详细询问有关会议的要求；

②会场的布置。根据要求提前半天完成会场桌椅的摆放；

③台卡、横幅、欢迎水牌的准备。在会议召开前半天准备好相关台卡和横幅，以方便会务组摆放或按会务组要求摆放；

④茶杯、矿泉水的摆放。大型会议提前半天把茶杯、矿泉水摆放好，普通会议在召开前半小时摆放好。开水提前半小时准备好。茶杯每次经过消毒；

⑤音响、投影服务。按会务组要求摆放好话筒、投影（固定话筒、移动话筒），并做好调试；

4.会中服务

①会议开始前5分钟左右为客人第一次倒茶水，之后每间隔10分—15分钟续一次茶水，根据客人饮水情况适当调整续水间隔时间；

②会议期间保证音响、投影等会议设备正常使用，对会场进行巡视，灯光、音响等正常，室内汽温恒定，夏天温度在26摄氏度左右为宜；

③会议结束后应及时对会议用品（烟灰缸、纸巾、铅笔、果盆、水壶、托盘等）进行收集整理。对用过的台卡进行分类收集存放，方便下次使用；

④会议结束后对会议室进行清扫保洁、对茶杯进行清洗消毒；

⑤会议服务保密。对会议召开的有关情况，不该问的不能问、不该听的不能听、不该看的不能看，对会议使用过的资料、文件、草稿纸等文字、音像、数据资料保密，不能泄露。

⑥会后做到“三清三关”：及时清除会议桌上的物品、清除会议室内的垃圾、清除可能出现的隐患;关电器、关电源、关锁门窗。

▲（7）食堂餐厨服务

一、承包方负责做好整个食堂区域的所有管理和服务工作，具体如下：

1.负责每日菜品出品及餐厅服务工作，保证每日正常供餐；

2.负责食堂临时公务接待和会议用餐的供餐及服务；

3.协助招标方做好日常食材采购工作；

4.协助招标方做好菜品定价、成本核算等工作；

5.负责食堂卫生保洁工作，确保食品卫生安全及环境整洁；

6.负责食品及物料的接收、清理、分类和入库；餐具的消毒；

7.负责餐厨垃圾的处理。

二、日常食材出品及加工要求

1.早餐：每天至少3个种类以上，含饮品类、蛋类、蔬菜类、中式面点类、西式面点类、粉类、粥类、杂粮类。

2.中餐：每天至少4个种类以上，其中至少荤菜4个、半荤素4个、素菜2个、主食1个、汤1个、水果2个）。

3.晚餐：每天至少3个种类以上，其中至少荤菜2个、半荤素3个、素菜2个、主食1个、汤1个）。

4.日常会议、公务等接待餐根据需要具体而定。

三、承包方按国家食堂和饮食行业的有关规定，按照餐饮企业IS022000食品安全管理体系和五常法（或7S）的管理标准进行管理。

四、严格遵照相关食品安全法律法规等要求规范操作，杜绝食品安全事故；严禁违规使用燃料，确保安全用电，杜绝火灾事故；积极做食堂日常卫生保洁工作，有效的做好防“四害”工作，确保食堂环境卫生。因承包方管理不善造成人员食物中毒或火灾等安全事故，或受到工商管理部门或卫生防疫部门处罚，由承包方承担一切责任。

五、承包方所出品销售的食品质量符合国家卫生安全标准，做到每一餐足量（每份饭菜数量足量、满足用餐总人数的需求）、优质（质量保证）、味美（色香味俱全）、品种多样化（每天列出供应品种，每周列出下周菜谱，每个月要有新菜品出品）、食材新鲜（新鲜食材当天采购，不售卖隔夜菜）、保温保质。

六、建立节能、节约方面的工作制度，承包方要教育员工做好节能工作，不能浪费水、电、燃气等能源；在工作过程中，须爱护设施设备，对食材及餐厨用品要合理安排、节约使用、杜绝浪费。

四、物业公司负责配置耗品

①安保工具、清洁保养工具、绿化养护工具、日常水电维护工具、通讯交通工具。

②办公区公共区域卫生清洁用品。

⑤农药、化肥、“除四害”药品及药具。

五、管理年限：委托管理年限，自合同签订之日起壹年。

▲六、人员配置

中标单位聘用员工必须符合国家法律、政策的有关规定，对员工的疾病和人身安全负责。发生的劳资纠纷由中标单位负责。本次采购按服务范围，服务内容、服务要求共配置人员应不少于 29 人，各岗位人员配置要求如下：

七、各岗位人员资格条件

1、物业经理：应具备大专以上学历，有较高政治思想素质，熟悉物业管理服务流程，具备物业管理专业知识、良好的服务意识、较强的责任心、原则性、工作协调和沟通能力。

2、管理员兼会务员：女性，身高1.62米以上，年龄35岁以下，中专以上学历，形象好，工作认真负责，从事会议服务工作1年以上经验，熟练掌握会议服务的技能。

3、安保秩序员：男性，身高1.65米以上，年龄45岁以下，高中以上文化程度，政治素质较高；退伍军人或从事物业管理治安工作2年以上，接受过专业治安管理培训，反应机敏，形象好。

4、工程员：男性，具有中专以上学历，年龄45岁以下，持电工操作上岗证，熟悉电路控制、水暖知识，熟悉掌握管钳工维修技术，从事水电维护管理工作2年以上，工作认真负责，有责任心，反应灵活，能吃苦耐劳，动手能力强。

5、保洁员：具有初中以上文化程度，年龄50岁以下，接受过保洁培训，熟悉清洁设备、用品的操作规程；工作认真负责，能吃苦耐劳。

6、绿化人员：具有初中以上文化程度，年龄在50岁以下；从事绿化管理工作2年以上，能够进行各种绿化绿化养护操作，熟悉使用和维护各种绿化设备；工作认真负责，能吃苦耐劳。

7、厨师：要求初中以上学历，年龄48岁以下，具备中级及以上中式烹饪师职业资格证，三年以上工作经验，身体建康，无传染性疾病。

8、帮厨及服务员：要求初中以上学历，年龄45岁以下，外型端庄，身体健康，无传染性疾病。

八、其他要求

1、投标单位须提供单位简介

2、中标单位物业管理方案、服务承诺须体现投标人对竞标物业的总体管理目标即：

①投标人拟采取的管理方式：管理架构、工作计划、工作制度、信息反馈处理机制，火灾、治安、公共卫生等突发事件应急预案。

②管理人员及员工配置：岗位人员编制、人员素质要求（学历、能力、经历）、人员培训计划、上岗考核标准、上岗资格证书。

③各岗位管理人员及员工待遇。

④管理工作必需的物质准备计划：员工休息室、机械及维修工具、通讯、运输工具、治安装备、保洁绿化工具和各类服务所需的耗品。

3、不属中标单位承担费用的设备零部件需要更换的，须由中标单位提供方案，由采购人核定、采购。

4、中标单位应主动、积极地加强与业主单位的联系，多途径、多渠道征询和听取意见，不断改进工作。

5、中标单位应加强保密教育，严格遵守保密规定。

6、各种物业管理资料和档案，合同期满全部移交业主单位。

7、业主单位须为中标单位提供物业管理用房。

8、投标单位根据服务项目的要求编制管理方案及服务承诺书，投标文件做出的管理方案及服务承诺书视为已完全理解招标文件和采购单位现场情况，在投标报价中已包含所有采购单位需要维护保养以及物业管理的服务项目。采购单位不再另外支付中标人在投标前未考虑到的不可预见风险因素而导致的其他增加的费用。管理方案及服务承诺书作为评标依据。

9、中标单位应在接到中标通知书7日内与采购单位签订合同，并在签订合同后5日内进驻采购单位，要求岗位明确、人员到位、开展工作。

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商务条款

一、合同签订期：自中标通知书发出之日起7个工作日内

二、提交服务成果地点： 招标文件所提供的办公区服务区域

三、售后服务要求：

▲1、服务期限：自合同签订之日起1年。质保期：自提供服务之日起至服务期满并验收合格之日止。

2、处理问题响应时间：接到采购人处理问题通知后 半小时内到达采购人指定现场。

五、其他要求：

▲1、报价必须含以下部分：

（1）服务价格；由投标人招标文件所提供的资料及现场勘查，并由投标报价文件中作出明确报价，要求报每月单价及一年总报价，提供详细项目预算表。

（2）各项费用包括：

①管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费、保险费、服装费等。

②安保管理费。

③公共设施、设备运行、维护保养费用。

④公共清洁卫生管理和耗品费。

⑤绿化管理和养护费。

⑥物业服务单位的办公费、固定资产折旧费、利润。

⑦各种税费。

⑧节假日加班，8小时外值班、加班费用。

注：电梯维保、空调维保、消防维保、防雷检测、外墙清洗等由采购人另行聘请专业单位负责，中标单位配合相关工作。大厦所有公共设备设施的维护由物业公司提供技术服务，所需材料由招标人负责。

▲2、付款方式：本项目无预付款，中标单位所提交的服务成本经采购人书面验收合格后，按季支付合同款。

3、中标单位应按照采购单位要求，结合该物业实际情况，制定《物业管理服务制度》及管理岗位操作章程，并有权按采购单位委托对违反《管理制度》规定的行为进行处理。

▲5、中标单位人员必须足额配置，如有调整需经过采购人同意方可调整。如中标方未按采购方要求配备配齐相关工作人员（因员工提出辞职后导致的缺员，工程技术人员补员期为一个月，其他人员半个月），或是因缺员影响物业管理工作的，采购人有权按所缺人员的数量及相关费用标准从物业管理费中扣除。员工补充期内不能影响采购方正常工作。

▲6、中标单位必须为在本项目工作全体员工购买社会保险（包括养老、失业、医疗、工伤、生育）并出示相关信息费证明。否则将不支付第四季度合同款，并有权向市政府采购监督管理部门报告要求终止合同。

▲7、中标单位须向采购方提供本项目全体员工名单，项目主管（含主管）以上人员必须与投标人所提供的名单相符，否则业主方有权向市政府采购监督管理部门报告要求终止合同。

8、中标单位聘请的所有人员及从事具体业务工作的人员工资标准不能低于南宁市最低工资标准。

▲9、中标单位不得将整体管理责任及利益转让给其他单位和个人。

10、参照标准及惩罚

（1）南宁市公安局禁毒支队禁毒预防教育基地的物业管理标准执行《广西优秀物业管理大厦考评标准》以及物业管理服务合同的有关约定。如投标文件中有关指标超出上述标准，以投标文件为准；

（2）采购人对南宁市公安局禁毒支队禁毒预防教育基地物业管理每季度进行考核，如达不到上述规定要求，由成交单位与采购人协商违约和赔偿责任。

其他说明

1、本采购项目所属行业：物业管理。