项目需求书

1、 项目介绍

天津市和平区人大项目位于天津市和平区拉萨道33号，平面图如下：

含有地上4层办公楼，各层设有男女卫生间，一层大厅设有职工餐厅；地下1层设有非机动车库及健身房、变电室；院内设置门岗1个含有监控大屏，机动车车场。

提供天津市和平区拉萨道33号——天津市和平区人大办公楼的综合物业管理服务，即：项目管理、保洁服务、秩序维护服务、工程服务、接待服务和职工食堂的全面餐饮管理服务。

2、 人员及岗位要求、服务内容与要求

总体要求：供应商提供的本项目全部工作人员须持有效健康证及无任何违法犯罪记录证明，能胜任采购需求中的工作要求；全部工作人员年龄男性55岁以下、女性50岁以下，男员工不准蓄须、留长发，女员工化淡妆。男、女员工都不得佩戴夸张饰物和留长指甲，具体要求如下：

说明：

（1）本项目物业服务员工按岗位区分着规定工装，统一佩戴胸卡。

（2）按劳动法和国务院关于职工工作时间的规定，正常情况下，劳动者每日工作不超过8小时，每周工作不超过40小时。劳动者每周至少休息一日。加班工作时间每日不得超过3小时，每月不得超过36小时。

（3）工作时间含休息及就餐时间，可以根据项目实际情况进行调整。

2、服务内容与要求

综合管理

项目经理服务内容与标准

（1）确保派驻采购方的全部员工在工作期间无违反国家法律法规、派驻单位规章制度的现象，确保员工仪表规范并能认真履行岗位职责，圆满完成各项工作任务；

（2）各项制度完善，监督到位，执行有力；

（3）按照服务外包合同规定的时间做好员工的招聘、调整、替补、退工等工作；

（4）每天按照规定工作内容对管理区域、工作内容、工作标准、所属员工的工作情况进行巡视检查，发现问题必须及时解决。对采购方提出的投诉和工作要求，要及时妥善处理并作出回复；

（5）妥善处理项目区域内发生的突发事件；

（6）及时传达、落实公司例会的各种决议、决定，填写工作日志和自查报告；

（7）定期开展回访活动，听取采购方各部门的意见，不断提高服务水平；

(8)负责项目内各类服务物料汇总、申购及发放并据实记录；月底盘点；

(9)负责各类培训计划的组织与实施，进行会议纪要整理、应急预案起草、修改等；

（10）认真完成公司和采购方交办的其他工作。

保洁服务

服务内容：

（1）房间、会议室内地面、墙面、窗台、家具的日常保洁及定期清洁；房间保洁注意两个确保：一确保双进双出；二确保工作日8:25前房间保洁结束；

（2）公共区域的保洁服务：前厅、公共区域、电梯、楼梯、楼道、卫生间、电梯间等的地面、墙面的清洁与保洁服务；

（3）车场兼外围的保洁及绿植养护服务：车场及院落区域清洁及绿植养护工作，包括地面、墙面、设施、绿地等清洁与绿植养护工作；

（4）技术保洁服务：玻璃清洁，院落及车库毛石地面清洗、楼道瓷砖地面定期清洗等工作。

（5）绿植养护：约300平米绿地养护及水系景观维护。

（6）专项服务：每年两次外檐清洁

（7）具体保洁工作范围和面积详见下表：

服务标准:

（1）清洁标准：楼道地面无杂物、无灰尘，目视干净；卫生间地面、大小便器、门窗隔板、垃圾桶、墩布池、茶水桶、开关、面板每日清洁，目视无污渍、无杂物、目视清洁。

（2）房间、会议室标准：桌椅、地面、墙面、窗台、屋内各种设施等每次会议前后清洁，无尘、无杂物。

（3）车场及院落标准：地面、绿地、景观、垃圾桶等无杂物、无烟头、无纸屑。

（4）技术保洁标准：玻璃清洁透亮、无污渍、水渍、无手印；石材地面清洁，使用专业药剂配合机器进行清洁保养，清洁表面尘土污渍及严重污渍．地面洁净，无污渍、无油污。

（4）外檐清洁标准：外墙无污迹（包括明显锈迹、水渍、灰渍）、无因清洗产生的外墙明显褪色或颜色差异。玻璃面外明亮、无污迹、水渍、灰渍。外窗台与窗槽无残留污迹、水迹，现场及周围无因施工产生的垃圾、灰尘、水污等污损。

秩序维护服务：

为保障本机关单位财产安全及稳定有序的工作秩序，拟定设置消监控秩序维护员4名，通常情况下在大门保安室处执行24小时值守工作制，并且按规定时间规定路线进行公共区域内的安全巡视及消防设备设施巡视，巡视时需由项目经理代为值守保安室，保安室必须保证1人在岗。

服务内容：

（1）负责门岗24小时值守及监控管理等；

（2）值守期间加强疫情防控及值守区域内的消毒工作；

（3）负责24小时秩序及消防安全维护服务；

（4）熟悉和掌握消防设备设施的工作原理和操作规程，正确掌握误报警、故障等有关情况的处理流程；

（5）负责办公区域内巡视及消防安全管理工作并做好巡视记录；完善项目相关消防文件，纠正制止违反消防规定的行为。熟悉消防自动报警系统，自动灭火系统运行原理，熟悉火灾救援预案。

（6）负责来访接待、报刊、快递等接收工作；

（7）门前及院落车场内停车秩序维护。

服务标准：

（1）门岗24小时值守，保证办公环境安全，及时发现可疑人员进行有效管控，处理率100%；

（2）对外来人员进行询问、登记、指引，及时识别外来人员，杜绝闲杂人员进入；

（3）查看每位来访人员健康码，并进行体温测量，登记准确；

（4）按时、准确对报刊杂志的收取，登记准确；

（5）按时关闭、开启院门；

（6）院落及各停车区域车辆停放整齐、指引准确、出入有序；

（7）熟悉消防监控设备功能并进行熟练操作，保证消防监控主机正常运行；

（8）消防安全管理工作包括：安全疏散通道、疏散指示标志、应急照明和安全出口情况；消防车通道、消防水源情况；消防设施、器材和消防安全标志是否在位、完整及有效；灭火器材配置及有效情况；用火、用电有无违章情况；易燃易爆危险品和场所防火防爆措施的落实情况以及其他重要物资的防火安全情况；消防安全标志的设置情况和完好、有效情况；以上如发现有火灾隐患及时反应给上级领导及采购人，并记录、跟踪整改情况及防范措施的落实情况。

（9）遇突发事件及时向相关领导报告，协助采购方完成临时性工作；

（10）保持工作岗位环境卫生。

工程服务

为保障本机关单位24小时正常供电，及时处理突发性停电等特殊情况，拟定设置工程服务人员3名，负责24小时值守工作，并且按规定时间规定路线对本项目内各类工程设施设备进行安全巡查并配合完成变电室检测及清扫等工作，同时对项目内的零碎修进行及时维修。

服务内容：

（1）负责变配电室高低压配电柜、直流屏巡视操作运行，填写抄表、巡检记录，设备清扫，配合电器维修工作；项目设有10KV变配电站，拟派人员需按照国家规定持高低压双证上岗；

（2）负责项目内公共区域门窗、水电及空调的日常巡视和综合维修工作；

（3）负责对空调出风口每年两次的清洁工作；

（4）项目公共设施设备日常巡视，发现问题及时处理，处理不了的问题及时上报。

服务标准：

（1） 每日完成零修报修单；碎修工作当日完成，项目内无跑冒滴漏的现象，门窗开启完好，门锁顺滑，定门器正常；保证照明无不亮、闪烁现象，筒灯无脱落、不亮现象；

（2） 巡视重点设备的运行状况，发现问题，及时解决；

（3）配电运行：保证24小时正常供电，及时处理突发性停电，完成各区域停、送电操作；每2小时巡视一次，记录巡视情况，抄录设备运行数据；做好室内卫生，按季节做好相应设备的清扫工作；配合甲方做好变压器高压试验，及数据的采集工作；

（4）熟悉并了解项目整体基本情况及配套细节，特别是消防设施及水电管路及制冷设备，以便遇到特别特殊紧急事件时能立即找到关键部位，采取应急措施；

（5）对火灾、水侵等突发事件配合消防做好应急处理，保证消防通道畅通。连同秩维人员做好安全检查工作，发现安全隐患及时上报处理，遇有特殊情况及时向项目管理人员汇报，必要时及时上报采购方负责人。

接待服务

为保障本项目各种来访、日常各种会议、临时接待及大型会议服务需求，拟定设置熟悉和精通各项服务技能的接待服务员2名，主要工作内容如下：

服务内容：

（1）负责各种会议、来访客人的接待服务；

（2）负责会前准备、会中服务、会后清洁等工作。

服务标准：

（1）语言亲切、面带微笑、积极主动、注重仪容仪表，做到服务高端化、规范化、标准化；

（2）提前将来访客人所需的会议室进行清整；

（3）引导客人到指定位置；

（4）及时将茶水和其它要求服务到位；

（5）结束后负责送出楼外并清理客人到过的房间；

（6）会前准备：按照要求提前清洁好会场并进行布置，做好会前的摆放物品的准备及音响设备的调试工作；

（7）会中服务：动作敏捷，轻拿轻放，茶水倒至8分满，补充开水时间可根据客人需求来进行，保持会场安静，注意礼貌服务；

（8）会后清理：检查是否有人遗留物品或文件，检查会场内桌椅、物品是否完好，做好会场卫生，关闭会场内空调、灯管照明、及门窗门锁；

（9）会议室内地面干净整洁、会议桌椅及设备完好，可正常使用。开水要准备充分，暖瓶要干净无破损，保温性能良好，房间要保证光线充足。

餐饮服务

为满足本项目办公人员日常早午餐就餐需求，及各种临时参会人员的工作餐需求，拟定设置餐饮服务人员4名，主要工作内容如下：

服务内容：

包含厨房的清洁卫生工作、消杀工作，根据规定的用餐标准提供早、午餐服务。通常情况下，供应商为采购方提供63人左右的早、午餐服务以及每年约1000人次的各种临时会议中参会人员的工作餐。运行两个月后，双方共同商定合理用餐人数。如遇特殊情况，采购方提前通知供应商，按实际用餐人数结算。

服务标准：

（1）公司有完善的规章制度，并保证餐饮服务人员身体健康，并持有健康证，着工服上岗。

（2）供应商必须每日将入库原材料及饭菜成品留样48小时，作为食品检验依据。

（3）合同期间，场地、设备、用具、餐具由采购方提供，供应商应爱护厨房的各种设施及用具，合理使用并妥善保管。

（4）每日早、午两餐，采购方工作人员就餐采用配餐形式。开餐时间：早餐（7:00-8:30）、中餐（11:30-12:30），就餐人数约63人。

（5）提前一周与采购方沟通后提供下周的食谱和食材的品种、数量，并适时对食谱进行调整。早餐为中式早餐，包含：主食、鸡蛋、杂粮、咸菜、粥食（豆浆、粥类等）；中餐为 1主荤、1次荤、1素菜、1汤、1粥、米饭/面食、水果（或酸奶）。

（6）供应商需提供4名餐饮服务人员，其中：厨师长兼炒锅1人、面点厨师1人、砧板厨师1人、厨杂工1人。

（7）专项服务： 厨房消杀每年两次、烟道清洁每年两次。

其他要求

费用分割要求：

（1）全体物业服务人员统一服装及劳保用品由中标供应商提供；

（2）日常保洁服务所需一次性耗材（含洗手液、卷纸等客用品）及工具由中标供应商提供；

（3）日常秩序维护服务所需对讲机、耳麦等耗材由中标供应商提供；

（4）日常接待服务所需清洁耗材，会议用水由中标供应商提供；

（5）日常餐饮服务所需餐巾纸、清洁耗材，由中标供应商提供；

（6）日常工程服务所需工具由中标供应商提供，维修过程中所需零配件由采购人负责；

（7）物业服务过程中产生的外檐清洁、厨房消杀、烟道清洁可委托具有专业资质的第三方完成，费用由中标供应商承担。

（8）采购人免费提供物业用房。

对供应商的其他要求：

1、 项目在实施过程中，保证服务人员进场备案，并加强对人员流动性的管理，保证工作人员相对稳定，采购方可以视实际工作情况提出人员调整意见，并提前一周告知供应商；

2、 如因供应商提供的本项目工作人员离职或病事假及享受探亲假，而出现缺编的现象，中标供应商应在即日内补齐, 不得空岗；

3、 在项目物业服务过程中，因物业工作人员过失，造成采购方公共财产损坏及丢失的，由实际提供物业服务的中标供应商负责赔偿。

4、物业服务人员在岗开展职责范围之内工作期间发生一切意外伤害、生病或非正常死亡均与采购方无关，相关纠纷及赔偿均由供应商承担并处理善后事宜。

5、供应商对提供的本项目全部工作人员要进行岗前培训，并有严格的管理及检查考核制度；

6、采购方有权随时对中标供应商提供的实际运营岗位、人数和社会保险缴纳情况、公积金缴纳情况进监督行检查；

7、供应商须按采购方要求和标准制定详细的工作实施标准。供应商要加强对本项目全部工作人员的管理与监督，建立相应的规章制度；采购方有权依据中标供应商提供的工作规章制度及实施标准对其每月实际工作进行考核：若服务质量未达到工作标准的可予以相应经济处罚；考核三次仍达不到预定招标要求，采购方有权调换不合格人员，情节严重的可与中标供应商解除物业管理服务合同。

3、 履约验收标准

为保障日常物业服务在正常有序基础上稳步提升，坚持公平、公开、公正、定量考核，执行季度与年终考核相结合原则，考核详情参照服务内容及标准，附考核表（仅供参考）。

以上评分标准每月进行一次评分，并以评分标准作为该月支付前提条件，当月考核全部为“一般”以上时支付当月全额款项，有一项考核评分为“差”时扣除当月款项的5%，有三项考核评分为“差”时扣除当月款项的10%，有三项以上考核评分为“差”时扣除当月款项的15%。

若因物业工作人员错误操作造成的设备、设施等损坏，除了在当月考核评分中扣除评分外，中标单位还应承担设备、设施更换维修的费用。

4、 争议处理途径及逾期支付资金等违约情形及违约责任

1、争议处理途径：若双方履行合同中发生争议，双方应协商解决或请物业管理主管部门进行调解，协商或调解不成的，任何一方均可向采购人所在地的人民法院起诉

2、逾期支付资金：采购人逾期支付资金（非中标供应商原因），中标供应商有权以书面形式要求采购人三个工作日内将逾期资金全部缴清，逾期未缴清的，中标供应商有权提出终止协议，造成中标供应商经济损失的，采购人应给予中标供应商经济补偿。

3、违约责任：

（1）由于采购人原因，使中标供应商未完成合同规定的服务标准，中标供应商有权以书面形式要求采购人接到此书面文件三十日内达到合同约定的标准，逾期未解决的，中标供应商有权提前十五日以书面形式通知采购人，提出终止协议，造成中标供应商经济损失的，采购人应给予中标供应商经济赔偿。

（2）由于中标供应商原因，未能达到合同规定服务标准，采购人有权以书面形式要求中标供应商在接到此书面文件三十日内整改，逾期未达到合同规定的服务标准的，采购人有权提前十五日以书面形式通知中标供应商终止本合同；造成采购人经济损失的，中标供应商应给予采购人经济赔偿。

（3）中标供应商退出物业管理时应当办理交接，中标供应商在合同终止之日前一日向采购人办理移交事项，中标供应商应向采购人支付相当于一个月的物业管理费用的违约金。

（4）双方任何一方无正当理由不能提前终止合同，擅自中止合同的应向对方支付相当于一个月的物业管理费用的违约金；给对方造成经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

注：采购合同履行过程中，如遇国家和我市相关政策调整等法定情形的，采购人可以与供应商签订补充合同，补充合同应当按照政府采购法律法规的相关要求报同级财政部门备案，并在天津市政府采购网上公告。