合同编号：WH2021-004号

外海海关2021-2022年物业管理服务合同

第一章 总 则

第一条 本合同当事人

委 托 方：（以下简称甲方）：中华人民共和国外海海关　　　　　　 　　　　　　　　　　　

受委托方：（以下简称乙方）：广东怡顺物业管理有限公司 　　　　　　　　　　　　　　　　　　

根据《中华人民共和国民法典》、国家地方物业管理有关法律法规和相关政策，外海海关2021-2022年物业管理服务采购项目（项目编号：WH2021-004号,招标代理机构：广州市国科招标代理有限公司江门分公司）的采购结果和竞争性磋商文件、响应文件，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲方委托乙方实行物业管理服务，订立本合同。

第二条 物业基本情况

物业名称：

物业Ⅰ：外海海关港口大厦总部（连海路413号）；

物业Ⅱ：江门港澳客运码头（金瓯路1号）；

物业类型：办公楼、码头

座落位置：

占地面积：

项目概况：如下表

物业Ⅰ：外海海关港口大厦总部（连海路413号）；

物业Ⅱ：江门港澳客运码头（金瓯路1号）；

项 目	概况	用 途
外海海关港口大厦总部		办公场所、就餐场所
江门港澳客运码头		办公场所
···

第三条 按照有关法律、法规进行物业接管验收。

第二章 物业管理委托服务内容

第四条 制定物业管理服务制度，包括员工管理制度、室内外清洁卫生管理制度、会议服务管理制度等，并组织实施。

第五条 清洁卫生范围是外海海关港口大厦总部、江门港澳客运码头红线范围内的办公区域的清洁保洁，主要范围包括报关大厅、值班室、视频监控室、会议室、图书室、文化走廊、卫生间、茶水间、公共活动场所等所有公共部位的清洁保洁，垃圾收集清运。

第六条 负责洗手间公用卫生卷纸、擦手纸、洗手液、香球、香盒、垃圾袋等日常消耗品的及时更换补充，购置日常消耗品的费用均由甲方负责。

第七条 日常的会务接待服务及各会场的布置工作，灯光音响设施设备的布置、控制等协助工作。

第八条 协助处理突发事件。当出现自然灾害、火灾、外部冲突等突发事件时，必须积极投入处理。

第九条 其他竞争性磋商文件、乙方响应文件约定的其它服务管理事项：无。

第三章 委托管理服务期限

第十条 本合同期限自 2021 年12 月 8 日起至2022 年 12 月 7 日止。

本年度合同履行期内，甲方有权按合同约定的考核办法（即合同附件《外海海关2021-2022年物业管理服务考核准则》），对乙方的服务质量定期考核，并将考核结果书面通知乙方；如未能达到甲方考核要求，自不达标当月起，甲方给乙方不多于2个月的整改期，如连续三个月未达标的，甲方有权单方面解除合同。

第四章 双方权利义务

第十一条 甲方权利义务

（一）代表和维护产权人、使用人的合法权益。

（二）审定乙方拟定的物业管理制度，督促乙方健全应有的制度规程、工作规范等，支持乙方为此而开展的物业管理服务工作。

（三）检查监督乙方物业管理工作的实施及制度的执行情况。

（四）有权制订相应的管理措施，以保证乙方按合同要求及其他经双方议定的要求运作。

（五）审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预决算。有权检查乙方中标项目的财务报表及资料，对不合理的分配及支出有权向乙方提出调整意见。

（六）甲方缴交的物业管理费用要专项利用，乙方不得挤占、克扣，保证物业管理的服务标准。

（七）审定乙方所配备专职运行人员及重要岗位人员的从业岗位证书及相关资料。

（八）对乙方不称职的工作人员，甲方有权要求乙方限期更换；

（九）协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

（十）为协调在日常管理中有关内外关系，对于乙方提出的工作协助，甲方有义务及时回复，并积极支持。

（十一）有义务按时填写乙方的意见征询表，并将真实情况和意见及时反馈乙方。

（十二）按合同约定时间向乙方支付物业管理服务费用；

（十三）竞争性磋商文件、响应文件及合同附件中约定的甲方其它权利义务。

第十二条 乙方权利义务

（一）根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度，经甲方审定通过后在本物业区域内实施物业管理。制度包括但不限于：员工管理制度、安全防范制度、设施设备管理制度、室内外清洁卫生管理制度等。

（二）遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权对物业实施综合管理，确保实现各项管理目标和经济指标，并承担相应责任，自觉接受物业主管部门及有关政府部门和甲方检查监督。

（三）按约定完成物业管理工作并得到甲方认可后，向甲方收取本合同内的物业管理服务费。

（四）向物业使用人告知物业的使用有关规定，并有权要求甲方及物业使用人配合乙方的管理服务行为。

（五）对物业使用人违反物业管理制度的行为，有权根据情节轻重采取劝阻、制止，及时提请甲方有关部门处理等措施。

（六）未经甲方书面同意，乙方不得将本物业的管理责任转让给第三方，不允许乙方分包或转包甲方委托的管理项目内容（除专项设施设备之外），乙方转包或分包项目内容的，甲方有权解除合同，同时甲方不予退还履约保证金。

（七）对所聘用人员须进行严格审核，保证聘用人员身体健康、无违法犯罪记录。根据甲方要求，乙方有义务对甲方工作人员进行岗位及业务培训。

（八）在物业日常管理过程中发生的事故应及时告知甲方,并承担相应责任；物业设施设备需要维修和更新、改造的，应事先告知甲方，征求甲方意见。

（九）负责设施设备的日常运行、维修、保养及管理。根据设备具体技术情况制订各阶段维护保养计划，确保甲方设备得到合理及时的维修保养，维护保养的标准不得低于公司质量体系文件的要求。

（十）岗位服装由甲方提供，现场工作人员应依照甲方选定的款式按岗位统一着装，佩带统一工作证件，有良好的仪容仪表、言行规范。

（十一）建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度，所有制度均要上报甲方存档。

（十二）负责编制物业管理年度计划。每月28日以前以书面形式向甲方递交本月工作情况及下月工作计划，并接受甲方的合理要求及建议。对已制定的月计划如需修正或调整必须及时通知甲方。每季度向甲方发放意见征询表，以便甲方进行监督。每年12月中旬以前做年度物业管理工作报告。每年 12 月底前将各种物业管理资料留存一份给甲方。合同终止后向甲方提交年度财务决算报告。

（十三）在服务期内，乙方必须做好物业管理工作人员所需要的安全教育及安全措施，保证工作人员的安全，乙方工作人员在甲方工作范围内发生事故的一切责任由乙方负责。

（十四）在服务期内，由于乙方责任造成甲方人员人身伤亡和财产损失的，由乙方负责赔偿。乙方需购买一定保额[最低投保金额：100万元，事故次数不限(不计免赔额)]的公众责任险，以保障甲方的利益。

（十五）乙方的物业管理人员要有符合国家规定的上岗证，要严格政审，没有刑事犯罪记录，重要岗位人员聘用要经甲方审定，同时，乙方的物业管理人员须听从甲方调动指挥。

（十六）乙方工作人员的工资、社会保险等福利,必须符合国家有关规定。

（十七）乙方工作人员应严格遵守安全操作规程。乙方因管理或操作不当在工作过程中发生工伤事故由乙方负全责及连带责任。

（十八）乙方现场工作人员，应接受甲方的监督和指导。因乙方人员工作质量、工作态度、个人言行引起投诉，情况属实的，甲方有权视情节轻重扣除乙方当月承包费。

（十九）对于甲方临时的业务调动，如属于正常的业务调动，乙方应无偿积极予以配合。

（二十）乙方应根据甲方物业的实际情况，制订合理的节能方案，降低大楼能耗。

（二十一）对本物业的公用设施、物业管理用房不得擅自占用和改变使用功能，如需要在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商，经甲方同意后报有关部门批准方可实施。

（二十二）经甲方确认，乙方的管理和服务工作须达到列明的管理目标及服务承诺。

（二十三）对于甲方临时的工作（活动）需要，乙方应无偿的积极予以配合。乙方人员的配合情况将列入考核评分标准。

（二十四）本合同终止时，乙方必须在合同终止之日起15个日历日内向甲方移交本物业，并向甲方移交全部管理用房、档案资料、图纸及有关财产，乙方不得影印及向外泄露甲方所有资料，一经发现甲方将有权追究乙方的法律责任。

（二十五）竞争性磋商文件及合同附件中约定的乙方其它权利义务。

第五章 物业管理服务质量

第十三条 具体质量要求详见竞争性磋商文件第二章“用户需求书”。

第六章 物业管理服务费用

第十四条 物业服务费用的收取标准：

在服务期内，甲方支付给乙方的物业管理服务费总金额为人民币柒拾叁万玖仟元整（￥ 739000.00），即每月物业管理服务费金额为人民币陆万壹仟伍佰捌拾叁元叁角叁分（￥ 61583.33）。此费用按每月支付，每月按合同约定收到发票后支付上一个月的物业管理服务费，每次支付物业管理服务费金额按经甲方确认的实际服务天数、投入服务人数和使用范围支付。乙方在每月10日前向甲方提供上月服务费等额有效的增值税普通发票原件、上月工作情况、下月工作计划（含下个月投入的物业管理服务人员名单一览表）和履约保证金提交证明（银行存款回单）（只限第一期结算时出具），经甲方审核后结合上月工作质量考核评分情况支付服务费。甲方当月收到乙方提交的付款单据后在次月15日前，办理向乙方支付当月应付款项的手续（如遇节假日顺延至第一个工作日）。如乙方提供的服务不足一个月时按日计算服务费。

第十五条 对用户物业自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的收费价格由甲乙双方协商而定。

第十六条 乙方在物业设施、设备的使用、维护和管理中，属正常的维修、更新或使用中的消耗，所产生的费用由乙方负责支付。

第十七条 中国政府现行税法规定对甲方征收的与本合同有关的一切税费均应由甲方负担。

第十八条 中国政府现行法律法规对乙方及其雇员征收的与本合同有关的一切税费均应由乙方负担。

第七章 奖惩措施

第十九条 根据合同约定，因乙方严重违约、受到有效投诉达3宗/季以上、或因重大管理失误或操作不当造成甲方损失超过10,000元的，甲方有权解除物业管理合同，并由乙方赔偿甲方的损失，甲方保留追究损失的权利，由此造成的损失由乙方自行承担。合同终止或解除时，乙方应积极配合甲方做好交接工作。甲方根据合同约定解除一份物业管理服务合同的，另一份物业管理服务合同一并同时解除，乙方承担相应的违约责任。

第二十条 合同期内，甲方每季度不定期的根据物业管理目标及服务标准对乙方的服务质量进行检查考核，发现不达标的，以每项不达标的项目扣减1,000～2,000元的物业管理费，乙方投入的服务人数少于竞争性磋商文件规定的人数，甲方按酬金制扣除乙方相应物业管理费（甲方则按实际服务天数、投入服务人数和使用范围支付物业管理服务费用），乙方还须向甲方支付按每人每月500元的违约金，连续二个季度考核不达标的，甲方有权解除合同。

第二十一条 若乙方监守自盗造成甲方损失超过10,000元的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担违约责任及赔偿经济损失。

第二十二条 若乙方在合同期内采取有效措施，降低大楼能耗的，甲方将视情况给予适当奖励。

第八章 履约保证金

第二十三条 根据《竞争性磋商文件》的规定，乙方在合同签订后10个工作日内须一次性向甲方缴纳合同金额的5%作为履约保证金，人民币：叁万陆仟玖佰伍拾元整　　（￥36950.00元），以银行保函、银行电汇形式向甲方提供。如乙方单方中止（终止）合同或不履行合同的约定，甲方将不退还履约保证金。

第二十四条 合同期满终止，由乙方递交退回履约保证金的申请函后，甲方在30日内将剩余履约保证金无息返还中标人，但竞争性磋商文件或合同另有约定的除外。

第二十五条 若乙方有以下情况的，甲方将不予退还履约保证金：

（1）乙方未能按竞争性磋商文件及合同的约定内容、标准完成提供物业管理服务；

（2）乙方提供物业管理服务期间发生重大责任事故（指在管理期间违反有关安全管理的规定因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的行为）；

（3）乙方单方解除合同的；

（4）因乙方违约，甲方解除合同的；

（5）因乙方服务质量不达标的。

第九章 违约责任

第二十六条 因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，视为严重违约，乙方有权提前解除合同。

第二十七条 乙方未能按合同约定提供服务、未能达到服务质量标准的，甲方有权要求乙方限期整改并相应扣减5%当月物业服务费用作为违约金；乙方逾期未整改或存在其他严重违约情形的，甲方有权解除合同并没收乙方的履约保证金；乙方的行为给甲方造成经济损失的，乙方应按甲方损失的100%给予赔偿。

第二十八条 任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付人民币拾万元（￥100,000）的违约金；由于解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

第二十九条 为维护公众、物业使用人的切身利益，在不可抗力情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂等；或者出现救助人命、协助公安机关执行任务等情况时，因乙方采取紧急避险措施而造成甲方财产损失的，乙方应当在事故发生后3日内向甲方报告并提供相关证明材料，经甲方核实符合法律规定紧急避险条件的，乙方可不承担赔偿责任。

第十章 附 则

第三十条 双方约定自本合同生效之日起日内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。

第三十一条 本合同包括:

（一）本合同条款；

（二）乙方的《响应文件》及其物业管理质量标准及服务承诺、各项管理制度、节能措施；

（三）《竞争性磋商文件》和《成交通知书》；

（四）履约保证金收据；

（五）岗位人数配制清单表；

（六）物业管理服务项目内容；

（七）《考核准则》及有关技术标准文件和要求；

第三十二条 凡因本合同发生的争议，双方应协商解决，协商不成时，可提交甲方所在地人民法院诉讼解决。

第三十三条 本合同之附件均为合同有效组成部分，本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第三十四条 本项目成交通知书、竞争性磋商文件、响应文件及附件均是本合同不可分割的部分，解释顺序除特别说明外，以文件生成时间在后的为准。

第三十五条 在执行合同过程中，所有经甲乙双方签署确认的文件（包括会议纪要、补充协议、往来信函）即成为本合同的有效组成部分，其生效日期为双方签字盖章确认的日期。

第三十六条 本合同一式叁份，具有同等法律效力，甲方执二份，乙方执一份。

第三十七条 本合同经双方法定代表人或其授权代表签名并加盖公章且乙方提交履约保证金后生效。本合同未尽事宜，由双方协商处理。（以下无正文）

甲方：中华人民共和国外海海关 法定代表人 或授权代表（签名）： 地址：江门市江海区连海路413号港口大厦 电话： 签订日期：2021年 月 日		乙方：广东怡顺物业管理有限公司 法定代表人 或授权代表（签名）： 地址：江门市建业街2号4楼卡2 电话：0750-3809136 签订日期：2021年 月 日
开票资料	帐号： 账户名： 开户行： 纳税人识别号：	账 号：80020000004816731 账户名：广东怡顺物业管理有限公司 开户行：江门农村商业银行股份有限公司蓬江中心支行 纳税人识别号：91440703056820008T

附件：《外海海关2021-2022年物业管理服务考核准则》

外海海关2021-2022年物业管理服务考核准则

1、考核评分表

序号	指标名称	管理标准	评分细则		总分	得分
1	一、会务、接待管理 （32分）	来客询问、登记工作、来访接待 4分 3分 2分 1分 0分	根据实际情况每项内容工作进行评分，最后汇总即为会务接待管理总分		4分
2		投诉受理、处理、回访工作 4分 3分 2分 1分 0分	4分
3		档案建立、信息更新，资料保存等工作 4分 3分 2分 1分 0分	4分
4		提供办公大楼内钥匙管理工作 4分 3分 2分 1分 0分	4分
5		准确、及时收发职工报刊、信件、快递等 4分 3分 2分 1分 0分	4分
6		负责会议室预订管理及传达工作 4分 3分 2分 1分 0分	4分
7		协助处理服务区域内突发事件的处理、建立应急预案、处置预案、处理措施、演练组织等工作 4分 3分 2分 1分 0分	4分
8		其他采购人安排的工作 4分 3分 2分 1分 0分	4分
9	二、清洁管理 （34分）	报关大厅、文化走廊、楼内公共通道： ①大厅地面保持干净、无水渍； ②定期养护大理石、花岗石等材质； ③进出口地垫整洁； ④公共通道的门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无尘、无污渍； ⑤门窗玻璃干净、无尘,透光性好； ⑥天花板无蛛网； ⑦灯具干净、无积尘； ⑧空调风口干净、无污迹； ⑨指示牌干净、无污渍,指示醒目。	每发现一次不符合要求扣0.5分，总分扣完为止		8分
10		值班室、视频监控室、图书室： ①地面干净、无杂物； ②天花板无蛛网； ③灯罩表面无积尘； ④墙面干净、无污渍； ⑤各种办公桌、监控台、书柜等干净、无渍；	每发现一次不符合要求扣0.5分，总分扣完为止		6分
11		茶水间： ①地面干净、无杂物、无积水； ②天花板无蛛网； ③灯罩表面无积尘； ④墙面干净、无污渍； ⑤各种物品表面干净、无渍； ⑥清洁工具摆放整齐有序。	每发现一次不符合要求扣0.5分，总分扣完为止		6分
12		卫生间： ①地面干净、无污渍、无积水； ②洁具洁净、无污渍； ③门窗、墙、隔断、玻璃、窗台表面干净、无污迹,金属饰件有金属光泽； ④天花板表面无蛛网； ⑤换气扇表面无积尘； ⑥洗手台干净、无污垢； ⑦保持空气流通、无明显异味。	每发现一次不符合要求扣0.5分，总分扣完为止		7分
13		会议室： ①地面干净、无杂物、无积水； ②天花板无蛛网； ③灯罩表面无积尘； ④墙面干净、无污渍； ⑤会议桌干净、无渍； ⑥会议茶水服务认真、到位； ⑦会议室水牌、水杯、麦克风等用具设备收纳整齐。	每发现一次不符合要求扣0.5分，总分扣完为止		7分
14	三、厨师、食堂服务管理 （34分）	三餐烹饪，按时出餐，保证出餐及时、用餐安全卫生		每发现一次不符合要求扣0.5分，总分扣完为止	5分
15		严格把控采购用料，严控饮食卫生，定期检查仓库物品的质量，严防食物中毒		每发现一次不符合要求扣0.5分，总分扣完为止	5分
16		正确佩戴工作服工作帽，听取员工对于菜品的意见反馈，及时更新菜肴		每发现一次不符合要求扣0.5分，总分扣完为止	4分
17		操作间干净整洁，工用具保持清洁并定位存放，物品摆放符合相关要求		每发现一次不符合要求扣0.5分，总分扣完为止	4分
18		餐厅干净整洁，环境舒适。就餐区每天至少2次，操作间每天至少清洁3次		每发现一次不符合要求扣0.5分，总分扣完为止	4分
19		厨房内有防蝇措施和设备，“四 害”密度控制在标准要求内，有定期的除害布药措施，每年消毒不少于6次		每发现一次不符合要求扣0.5分，总分扣完为止	4分
20		餐具用具符合相关国家标准及餐 饮行业的卫生要求，严格执行清洗消毒标准，坚持二次消毒		每发现一次不符合要求扣0.5分，总分扣完为止	4分
21		餐厨垃圾日产日清，盛放容器密 闭清洁，定期消毒		每发现一次不符合要求扣0.5分，总分扣完为止	4分
合计得分：

2、考评准则实施办法

甲方物业主管部门每月度采用动态考核和集中考评相结合的方式对乙方进行考核。集中考评由甲方物业主管部门按月份实施考评，甲方按照每月考评分数给予相应的当月物业管理费。月度考评分数满分为100分，90分以上（含90分）为考核达标。具体情况如下：

（1）当月考评分数在90分以上（含90分）为月度考评达标，甲方支付中标人当月物业管理费的100%；

（2）当月考评分数低于90分（不含90分），甲方支付当月100%的物业管理费，并给乙方1个月的整改期限，如果乙方在下一月份的考核分数还不达标的，甲方扣减乙方5%的月度物业管理费并要求乙方继续整改；如连续三个月未达标的，甲方有权单方面解除合同。