一、功能及要求：

一、采购项目名称：长沙县第六中学物业管理服务采购项目

二、采购项目预算：1620000元/3年；

三、项目概况：

（一）长沙县第六中学始建于1942年，其前身为慈善家曹孟岐先生于在黄花三峰村尧公坝创办的“私立三峰学校”，曾先生后更名为“长沙县第二中学”、“黄花中学”，1978年正式更名为“长沙县第六中学”，经历了七十多个春秋，是长沙县一所历史名校。学校坐落于长沙县黄花镇，交通便利，现有占地面积约4万平方米（约合60亩），建筑面积约为14000平方米，现有教学班级24个，学生为1500人，教职员工一百余人。校园内香樟滴翠，绿树成荫，环境相当优美，曾被长沙市政府授予“花园式单位”号称。学校着力打造校园文化，努力将学校建设成为环境优雅、宜学宜教的花园式育人场所。

（二）、物业服务范围：

1、办公楼、教学大楼、实训楼、运动场馆、绿化地带、校园道路、田径场、学生宿舍和教工宿舍的公共区域、所有公共卫生间等的保洁及学校垃圾压缩站的管理。

2、学校范围内的水电、维修管理服务。

3、校园绿化的养护、管理。

（三）、物业人员配备：

保洁5人、宿管4人、水电1人、绿化维护1人。

二、相关标准：

按《物业管理条例》及物业管理国家标准和行业标准。

三、技术规格：

四、物业管理和服务标准：

（一）总体要求：

按照实际工作需要足额配备物业管理人员，所有工作人员须通过相应专业培训，确保人员上岗具备必备素质，符合国家相关法律法规规范要求。

拟任本项目负责人须具备建设部颁发的物业管理企业经理上岗证，全面负责本项目工作。

1. 水电及公共设施管理，园林绿化必须有相应的专业技术人员负责。

2.组织对项目全部工作人员进行专业技能、服务礼仪等系统性培训，一年不少于四次，采购人将不定期对相关人员进行考核。

3.如遇大型会议及活动需要加班或临时增加人员时，中标方须提供人力支持，并无条件服从采购人调派。

4.统一着装，持证上岗。

5.对物业所有管理制度、各项规章制度、各人员职责及应急预案措施须悬挂公示且严格遵守。

分项要求：

（二）卫生保洁服务

附表1：（1）日常清洁区域细分服务基本要求：

附表2：

（2）、清洁用具（如铁锹、扫帚、拖把、垃圾筒、废纸筒、篓等），清洁用品及日耗品（如洗手间的洗手液、擦手纸、厕所用纸、垃圾袋等）由中标人购置并承担费用。

（三）、绿化管理标准

（1）美化环境

a、保持学校内园林绿化的特点，根据现有植物群落配置情况和景观要求，按照每一种植物的生态习性，使其得到良好的管理、生长状态得到拓展或抑制。

b、绿化工作历来有“三分栽、七分养”的说法，专业绿化人员对花木丛防治虫害以及越冬保暖等各环节进行专业养护，以保障绿化栽植的成果。

（2）保护环境

对擅自移树、砍伐、任意采摘花果、攀折树木及践踏、损坏草坪的行为予以制止。如确需占用绿地或砍伐、移树时，须报学校总务处同意后方可实施；对于属园林部门保护的名贵花木、古树，须经园林部门批准后，放能砍伐和移栽。

（3）、绿化养护肥料和杀虫剂的费用由物业公司承担。

（四）、水电及公共设施管理

1、水电维修、维护

（1）电工必须持证上岗。

（2）管理配电间熟悉并能使用各类安全、消防设施和各种灭火器。

（3）管理区域秩序井然，有处理和预防各类突发事件的工作预案

（4）全年不发生因管理不到位而造成的任何安全责任事故或财产损失

（5）遵守学校各项规章制度，服从上级指令，工作纪律严明，严守工作岗位。

（6）每天有值班、巡查记录，每天在重点部位的巡查记录表上签名。

（7）发现异常情况，应进行检查处理，做好处理记录，遇重大情况及时向公司和学校汇报

（8）水电工作人员必须熟练掌握全校供水系统，对水电设施设备、线路了如指掌，对每月的水电数据进行检查、分析，对异常情况及时查明原因，不得发生违规用电，杜绝长明灯，规范用水行为，杜绝跑、冒、滴现象。

（9）高度重视和正确对待学校师生员工的投诉，及时做好意见的反馈。

（10）及时做好学校计量表（主要包括水表、电表）的登记统计工作。

2、公共设施管理

作为学校物业，其设备运行安全正常是保证整个物业正常运作的基本条件。所以，安全设备的管理显得尤为重要。安全设备设施主要由供配电系统、电梯系统、给排水系统、消防系统、保安监控系统以智能化系统组成。机电设备种类复杂，涉及专业面广，对设备管理与维修人员素质要求高。机电设备设施系统自动化程度高，设备运行管理与维修难度大。

a、预防为主，坚持日常保养与计划性维修保养并重，使设备时刻处于良好状态。

b、对设备做到“三好”、“四会”和“五定”。

①“三好”即用好、修好和管理好设备。

②“四会”即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障。

“五定”即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。

3、实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主，同时监督并协助外包公司专业维修人员对出现的问题及时维修处理。

4、完善设备管理和定期检查、维护制度。制定严密的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。

5、修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，提高经济效益。

6、规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作，确保供配电设备设施正常运行。

（五）生活指导老师职责和要求

学生住宿管理

1、管理好学生寝室，配合总务处核对清楚各寝室的财物，正常损坏应及时报修更换；

2、教育学生不得带贵重物品及过多现金以及与学习无关的东西（如刀具、易燃、易爆物品等）来校，一旦发现后，及时采取措施，防止失盗或其他非正常事件发生。

3、监督学生按时作息，要求与学生同住，杜绝学生违纪事件在寝室发生；

4、组织、教育学生自理、自律、自治，要求学生自己动手整理内务。

5、组织学生搞好寝室文化建设，寝室保持美化、净化、教育化，坚决杜绝乱贴、乱画现象。

6、教育学生在寝室内外不乱扔杂物，讲究公共卫生。

7、监督学生及时清洗衣服，特别要督促学生穿好校服，穿戴整齐。

8、及时了解学生的身体健康情况，发现情绪变化要及时注意做好安抚工作，及时向班主任和德育处反映情况，及时处理问题。

9、经常和学生交流，对学生采取耐心细致的教育，做好谈话记录，每周不少于10次，不与学生发生冲突。

10、热情接待来访家长，耐心稳妥地回答家长的问话，真实恰当地汇报其子女的生活状况、身体情况。

11、教育学生节约用水用电，爱护学校财产

12、督促宿舍管理员的各项工作

学生就餐管理

1、按规定时间到位，做好学生用餐管理服务工作，配合后勤及时处理用餐过程中的偶发事件。

2、关心学生，及时发现学生的正当需求，并向总务处或食堂管理员反映。

3、经常对学生进行文明教育、爱惜粮食的教育，保持餐厅的干净，特别是用餐时学生不得随意跑动，更不得边走边吃，不得把饭菜端出食堂。

4、关心学生用餐情绪，发现用餐不正常时应及时了解、及时处理、及时报告。

节假休息日留校学生的管理

1、班主任应在节假日与生活老师取得联系，使其掌握留校学生情况，并及时报告德育处值班老师；

2、不允许私自带学生外出，规定学生的活动范围，尽量使节假日不能回家的学生能安全、文明、有序地度过假日。

对生活指导老师的其他要求

1、面向全体学生，爱护学生，不体罚学生，但学生的不良行为要及时制止，对待学生要敢管、善管，情节严重者应及时与班主任和部门主管联系，以便采取有效措施。

2、要经常理发、换衣、剪指甲，穿着整齐，仪表端庄，上班时间不准穿睡衣、短裙、留披肩发、穿拖鞋。

3、按时上下班，严禁上班时间串岗、丢岗或做与工作无关的事情，完成上级临时交办的工作任务。

4、生活指导老师要互相协作，团结友爱，决不允许相互议论，甚至攻击或打骂，树立良好的部门形象。

5、正确处理与班主任、科任老师、后勤人员以及学校行政之间的关系，虚心接受其它各部门同志的意见和建议，有不同看法，不要当面顶撞，更不许有欺上瞒下、弄虚作假的现象发生，达到各部门团结协作、彼此尊重、互相促进的目的。

6、特殊情况离校应先通知主管领导，请假必须按有关规定办理。

7、严禁带任何人在学生宿舍留宿。

8、严禁接受家长及学生礼品，不允许保管学生现金，学生现金必须督促学生交班主任保管。不允许保管学生手机，更不允许帮学生手机充电。

9、严禁把学生财物占为已有。

（六）其它事项说明：

1、责任范围内保洁用品由物业管理单位自行采购，且费用包含在物业管理费用之内。

2、物业管理的用水、电、空调、电话、电脑、打印机、宽带网络费、办公用品、垃圾清运处理等费用由物业公司自行负担。

3、甲方只提供门卫室作为管理用房；人员的住宿、伙食由物业管理单位自行解决。

附件：物业管理考核实施细则（暂定，具体考核细则在合同签定后制定）

为了便于管理和检查监督，更好的履行合同，在合同的基础上制定本物业项目

四、交付时间和地点：

1．服务时间及地点

（1）服务期限：三年（从签订合同之日起，合同一年一签）。

（2）服务地点：长沙县第六中学

2．结算方法

2.1付款人：长沙县第六中学（通过国库集中支付）

2.2付款方式：物业服务费从中标者正式提供管理服务之日计起，以一个月为一个付款期，由甲方以每季度结束后五个工作日内以银行转账的形式汇入乙方公司账户，乙方出具物业管理服务发票。

五、服务标准：

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六、验收标准：

本项目按照简易程序进行验收，验收标准参照《物业管理条例》和服务需求中的条款执行。

七、其他要求：

3.报价说明

本项目采用费用包干方式服务，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、耗材、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

4.投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

5.本章未列明的事项以双方签订的合同为准。

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。