项目采购需求

技术服务需求及要求

一、项目概况：

（一）物业地址：

国家税务总局北海市铁山港区税务局位于广西壮族自治区北海市铁山港区南康镇建设西路34号、北海市铁山港区南康镇朝阳大道北129号。

（二）物业建筑情况：

北海市铁山港区南康镇建设西路34号（机关办公区）占地面积4600平方米，物业由旧办公楼、宿舍楼、新办公大楼三个单项组成。其中：旧办公楼建筑面积：633.60平方米；宿舍楼建筑面积：1280平方米；新办公大楼面积：3693平方米。建筑层数：旧办公楼2层，宿舍楼4层， 新办公大楼6层。

北海市铁山港区南康镇朝阳大道北129号（朝阳大道北宿舍区），分前院和后院两部分。前院总占地面积3348.75平方米，办公楼（现不对外办公）一幢，占地面积378.68平方米， 建筑面积1730.16平方米；宿舍楼一幢五层，占地面积180平方米，建筑面积930.375 平方米，值班室1间，储藏室10间，食堂1个（暂停使用）；后院绿化区1个，占地面积5300平方米。

二、物业管理服务工作总体要求

（一）业主满意率达98%以上；

（二）有效投诉率0.2%以下；

（三）有效投诉处理率达100%；

（四）房屋及公共配套设施、设备完好率98%以上；

（五）大院内治安案件发生率为零，无任何重大事故发生；

（六）环境卫生、消杀、绿化达标率为100%；

（七）消防管理通过政府规定，年检完好率100%；

（八）安排专业专职人员管理，持证上岗，经常巡视检查消防系统设备和设施，发现问题及时检修，保障设备完好，运行正常；

（九）电梯建立严密的安全运行和维修保养制度，电梯的运行保养情况做好记录。同时按照有关部门规定按时做好电梯年检工作；

（十）电工人员必须持有上岗证；

（十一）提供食堂餐饮服务，确保食品安全卫生，工作人员持证上岗，并按相关规定要求定期体检；

（十二）节假日或举办活动时须配备充足保洁员，及时跟进打扫，清理现场垃圾，保持环境清净卫生；

（十三）成交供应商必须配足管理与服务人员，对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录、有上岗资格证。各类管理人员按岗位着装要求统一，言行规范，要注意仪容仪表，公众形象，公众岗位录用人员体形、身高要有规定（保安人员身高不低于165CM）。要求物业公司配备人员总人数不少于21人。

（十四）采购人对一些重要岗位的设置、人员管理及一些重要的管理决策有直接参与权与审批权。在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对物业管理公司的工作人员有直接指挥权。

三、物业管理人员配备

（一）人员配置及岗位说明

序号	服务地点	岗位		人数	工资待遇 （月/人/元）	备注
1	铁山港区南康镇建设西路34号	行政主管		1人	2600	1.表中为各岗位的最低工资待遇（不含五险、其他保险、加班、福利、奖金等费用）； 2.成交供应商须依法为本项目投入人员申报社会保险（含五险），并按时足额缴纳社保费用及国家有关规定为员工缴纳的其他相关费用（在项目实施中，具体人员人数调整的，相应调整物业管理费）； 3.如产生节假日保安加班费、其他人员加班费、福利费 、奖金等，按实际支出为准。
		电工		1人	2000
		保安	主管	1人	2300
			其他人员	3人	2100
		秩序维护员		3人	2500
		协管工作人员		2人	3000
		保洁人员		2人	2000
		食堂工作员	领班	1人	2600
			其他人员	2人	2400
2	铁山港区南康镇朝阳大道北129号（宿舍区）	绿化工		1人	2100
		保安人员		3人	1900
		保洁员		1人	1900
合计				21人

（%1） 配置人员素质要求

岗位	文化程度	专 业 素 质
行政主管	大专以上	年龄18至50岁之间。身体健康，无不良社会记录等；尊重领导和服务对象，服从安排，听从指挥，爱岗敬业，恪尽职守，遵纪守法，文明执勤，礼貌待人。
保洁员	小学以上	年龄30至50岁之间，身体健康，工作责任心强。
保安员	初中以上	年龄30至55岁之间。身高在 165cm 以上，身体健康，无不良社会记录等；尊重领导和服务对象，服从安排，听从指挥，爱岗敬业，恪尽职守，遵纪守法，文明执勤，礼貌待人，敢于同违法犯罪现象作斗争。
食堂工作员	小学以上	年龄 25至55岁之间，身体健康，工作责任心强，食堂主厨师要有 2 年以上餐饮工作经验。
工程技术员（电工）	初中以上	年龄 30 至 55 岁之间，身体健康，有电工证，工作责任心强，2 年以上电工工作经验，按要求开展水电安全巡检，确保无安全事故发生。
绿化工	小学以上	年龄25至55岁之间，身体健康，工作责任心强，有果树护理经验，熟练掌握相关除草机器的使用。
协管工作人员	大专以上	年龄18至50岁之间。身体健康，无不良社会记录等；尊重领导和服务对象，服从安排，听从指挥，爱岗敬业，恪尽职守，遵纪守法，文明执勤，礼貌待人。
秩序维护员	大专以上	年龄18至50岁之间。身体健康，无不良社会记录等；尊重领导和服务对象，服从安排，听从指挥，爱岗敬业，恪尽职守，遵纪守法，文明执勤，礼貌待人。

（三）作息时间安排

职    位	工作时间	休息时间
行政主管	每天工作 8 小时，每周工作 5 天，工作时间根据实际工作安排。	周末及节假日休息
保安员	按三班倒执行，每天工作 8 小时，工作时间安排： 早班 8:00-16:00；中班 16:00-24:00；晚班00:00-8:00	按三班倒，下班时间休息
保洁员	每天工作8小时，每周工作5天，服从安排，紧急工作随叫随到。	周末及节假日休息
食堂工作员	根据用餐确定工作时间安排，具体时间由办公室安排确定。	周末及节假日休息
工程技术员（电工）	工作时间根据实际工作安排，每月至少到岗巡检15天，服从安排，紧急工作随叫随到。	根据实际工作安排
绿化工	每天工作8小时，每周工作5天，工作时间根据实际工作安排，服从安排，紧急工作随叫随到。	周末及节假日休息
协管工作人员	每天工作8小时，每周工作5天，工作时间根据实际工作安排，服从安排，紧急工作随叫随到。	周末及节假日休息
秩序维护员	每天工作8小时，每周工作5天，工作时间根据实际工作安排，服从安排，紧急工作随叫随到。	周末及节假日休息

（四）岗位职责

1.行政主管岗位职责

（1）有良好服务意识，协助办公室做好会务工作，会场布置，茶水服务等。

（2）有一定文字处理能力，协助办公室做好日常非涉密内勤工作。

（3）有一定沟通协调能力，协助办公室做好后勤服务保障工作。

（4）有一定管理能力，协助做好物业人员管理、调配工作。

（5）完成所在部门交办其他临时工作。

2.保安员岗位职责

（1）负责本办公室物业范围内的安全管理工作，服务采购人的安排，全面负责安全保卫部的日常工作。

（2）树立良好形象，使用文明用语，仪容仪表端庄整洁，保持最佳精神状态。对进出管理区域的人员进行秩序引导。

（3）不定期召开安全保卫部例会及班长会议，传达物业公司和办公室的指示，下达工作要求。

（4）每日负责本管辖区内安全保卫工作的检查、督导，处理安全保卫值勤中的具体问题。

（5）遇有特殊情况或紧急事件，安全保卫主管应立即协调，调动人员进行处理。

（6）安全保卫主管、副主管实行轮流值班制度，每日检查不少于3次，夜间巡查不少于一次，夜间巡查时间为：22：00—凌晨 5：00。

（7）对违反规定的安全保卫员进行批评教育，对玩忽职守、违纪违章的安全保卫员提出处理意见并上报办公室。

（8）对不称职的本部人员提出调整或辞退建议。

（9）根据工作实际需要，对管辖区各岗位安全保卫员进行调整。

（10）负责组织本部门安全保卫员业务技能、军训及考核工作。

（11）查阅工作记录、工作报告，及时了解掌握安全保卫部各方面情况，并在记录报告上提出处理意见。

（12）严格执行交接班制度，认真做好交接记录，做到交接清楚，责任明确。

（13）完成上级交办的其他工作。

3.保洁员岗位职责

（1）主动、热情、礼貌地为客户提供规范服务。

（2）负责保洁区域的清洁卫生，严格按照工作流程表进行操作。

（3）熟悉保洁区域的情况，掌握清洁工作必要的业务知识。

（4）熟悉本职工作质量标准，努力提高工作质量。

（5）节约使用原材料，爱护各种清洁工具。

（6）接受主管和领班的指导、检查、不断改进工作。

4.食堂人员岗位职责

（1）服从办公室食堂管理员及办公室主任的领导，配合做好食堂管理，团结员工，顾全大局。

（2）制定食谱，调剂花样品种，了解当天食堂各项情况，如遇问题及时向食堂管理员或办公室主任反馈。

（3）及时解决食堂出现的问题，听取领班、服务员的正确意见，改进食堂工作。

（4）配合配送人做好菜品分类及质量验收签字。

（5）每天收集当天所有菜品的样品，备查。

（6）完成上级交办的其他工作。

5.工程技术员（电工）

（1）服从安排，为客户提供规范、安全、合规的技术服务。

（2）负责水电维修工作，有电工证，熟练掌握水电维修知识，严格按照工作标准进行操作。

（3）接受主管和领班的指导、检查、不断改进工作。

6.绿化工

（1）服从安排，做好花草、果树的养护。

（2）熟悉服务范围内各类花草、果树的习性，按要求做好修剪、施肥、灭虫等工作。

（3）接受主管和领班的指导、检查、不断改进工作。

7.协管工作人员

（1）有良好服务意识，协助开展日常事务性工作等。

（2）有一定文字处理能力，协助做好日常非涉密内勤工作。

（3）有一定沟通协调能力，协助做好服务保障工作。

（4）完成所在部门交办其他临时工作。

8.秩序维护员

（1）有良好服务意识，协助开展日常事务性工作等。

（2）有一定文字处理能力，协助做好日常非涉密内勤工作。

（3）有一定沟通协调能力，协助做好人员引导、表单填报指引等服务保障工作。

（4）有一定紧急应变能力，协助做好办税服务厅应急协调工作。

（5）完成所在部门交办其他临时工作。

四、服务内容及服务标准

物业设施、设备维修管理与维护

（一）共用部位、共用设施设备的使用管理及维修养护

1.根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况

（1）需要维修，属于小修范围的，及时组织修复。

（2）编制合理的维修养护计划，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

（3）合理使用，不任意拆动原房屋结构，不任意改变原建筑的用途。

（4）各类设备设施信息记录清晰明确，台帐清楚。

（5）及时保养维修，保持房屋及公共设备设施的完好。

（6）因房制宜，有计划地安排保养维修任务。

（7）完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度。

（8）完善的管理、检查、考核制度。

（9）让房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态。

（10）建立和贯彻各项规章制度及各项标准。

（11）搞好维修保养计划管理，科学安排施工进度。

（二）共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施

1.雨污水总管及屋面外墙

（1）对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落。

（2）对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞。

（3）对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损，屋面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通。

（4）对屋面女儿墙勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。

2.大院内道路、建筑小品、围墙

（1）对区内路面，侧石进行巡检

①管理区域内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不绊脚，排水畅通，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象；

②混凝土路面不起砂，无脱皮、断裂，明沟不断裂。

（2）大院内的建筑小品保持清洁美观，无损坏现象

（3）对围墙栅栏检查保养，修复断裂围墙栅栏，保持铁栅栏表面无严重锈蚀。

3.雨污水井、下水道、化粪池

（1）对管理区域内雨、污水管进行检查、清捞。

（2）雨污水窨井铁盖除锈油漆（油漆颜色为黑色）。

（3）疏通管理区域内污水下水道，保持下水道畅通，同时检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水。

（4）汛期前应对下水道进行疏通，清捞窨井内淤积。

（5）每季度定期清理一次化粪池，用具由物业方提供。

4.屋顶避雷带

（1）对屋顶避雷装置及接地装置进行测试，接地电阻符合相关规定。

（2）对屋顶避雷带进行勘查，避雷带应保持完好无断裂，局部锈蚀应除锈、补油漆。

5.照明设施、设备

（1）对大院内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯夜间进行巡视，及时发现与修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象。

（2）检查照明供电线路绝缘状况是否达标。

（3）检查照明供电控制保护装置功能是否正常。

6.生活用水池的管理

（1）每季度定期清理一次供水水池，用具由物业方提供；

（2）定期保养水泵，避免故障发生。

（3）按时储水，保障供水。

7.围墙大门及电动大门

（1）检查围墙大门门脚头及四周，应嵌粉密实。

（2）大门定期除锈、油漆。

（3）检查保养电动大门，应开启灵活。

8.地面停车位

规划停车位置、车位线，检查地面平整，无积水、进出无阻碍。

9.楼道、室外消防栓

（1）检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏。

（2）油漆室外消防栓。

（3）检查消防带完好无损。

（4）检查消防阀门并确保其无锈蚀、启闭灵活。

（5）检查消防报警按钮完整无损，功能可靠并能正常使用。

10.电梯机房

（1）每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物。

（2）保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40℃。

（3）保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。

（4）做好防水、防潮工作。

（5）机房门窗应完好并上锁，未经办公室主任、信息中心主任允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。

（6）《电梯困人救援工作规程》和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。

（7） 按规定定期对电梯内设施和设备进行巡视。

（8）每天巡视电梯，发现达不到规定要求的及时处理，做好《电梯日巡视记录表》。

11.监控设备

（1）值班人员必须考核上岗，熟悉消防自动报警系统和消防联动控制系统，熟悉安全防范监控系统的控制，熟悉广播系统和安全注意事项。

（2）值班人员应密切关注监控终端设备显示的情况，安全操作确保运行，认真做好值班记录。
（3）在交接班时，认真检查各设施设备操作程序是否正常，并严格执行交接办制度。无人接班时，不得离岗。
（4）当值领班，随时检查监控中心值班工作的情况发现问题须及时纠正并报告上级。
（5）交班前30分钟对监控中心进行清扫，拖抹，做到无尘、无纸屑，无杂物。
（6）每班对门口地毯清理吸尘一次，每周对地毯清洗一次。
（7）监控中心的外侧玻璃每月清洁一次，内侧每天用干毛巾清抹一次，除去灰尘和手印。

12.发电机房

（1）发电机房门平时应上锁，钥匙由配电房值班员管理，未经部门领导批准，非工作人员严禁入内。

（2）配电房值班员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应作经常性的巡视检查。

（3）平时应经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否合乎要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量，蓄电池电压是否正常。

（4）发电机半月空载运行一次，运行时间不大于15分钟，平时应将发电机置于自动起动状态。

（5）发电机一旦起动运行，值班员应立即前往机房观查，启动送风机，检查发电机各仪表指示是否正常。

（6）严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。

（7）定期清扫发电机房，保证机房和设备的整洁。发现漏油漏水现象应及时处理。

（8）加强防火各消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。

13.配电房

（1）配电房由专人管理，保证供电正常，配电房工作人员须持证上岗，按时参加技术培训和安全教育活动。

（2）严格操作规程和完全生产规则，杜绝违章操作和不安全行为。

（3）对设备和安全设施要勤查，发现隐患及时报告；精心维护和保养好设备，确保政党安全供电。

（4）做好防水、防鼠、防盗工作，注意随手关闭好门窗，经常查看防护网、密封条防护情况，谨防小动物窜入配电间而发生意外。

（5）严格禁火制度。严禁将易燃易爆危险物品带进配电间；严禁烧电炉等；配电间内严禁吸烟。工作人员须能熟练使用消防器材。

（6）严禁无关人员进出。未经培训，不得随便开关操作室内设施、设备。

（7）管理员应经常检查设施、设备动作情况，发现隐患，及时处理，每半年组织大检查，保证供电系统有良好的性能。

（8）非工作人员不得擅自进入配电房。

（9）抄表员来抄表，管理员应做好配合、复核工作，确保交费及时、准确。

（10）遇到紧急事故，应快速准确地断电、防止事故扩大。

（11）每天做好清洁卫生工作。

14.弱电系统

（1）弱电工每日对弱电设备运行状况进行一次检查，发现问题及时处理或联系消防公司处理，并汇报工程师，督促消防公司的服务质量，并记录于《弱电设备运行记录表》、《弱电设备（层面）运行记录表》。

（2）按《弱电设备检查保养计划表》要求，按时进行弱电设备的维修保养，并记录《弱电设备检查保养记录表》。督促消防公司做好设备、弱电设备的年检、年审工作。

（3）弱电值班人员负责对弱电设备24小时运行的操作、巡视、记录。

（4）严格按《弱电管理条例》和《巡回检查制度》进行运作，并将每班运行情况记录于《弱电运行日志》中。

（5）弱电设备（设施）操作室由弱电设备人员负责，无关人员不得入内，更不允许其他人擅自操作弱电设备（设施）的按钮和开关。

（6）严格对弱电设备（设施）按《弱电设备年保养计划表》执行保养，发现问题及时处理或更换，确保弱电设备的使用功能和质量完好。

（7）工程师负责对弱电设备的综合管理，包括技术资料、档案的收集。同时，每两周一次对弱电设备运行状况进行检查，并记录于《弱电设备检查表》。

（8）每年12月制定下一年度的《弱电设备检查保养计划表》，并按运行情况制定中修、大修计划。

（9）每月一次组织有关人员对弱电设备进行检查，并将检查情况记录于《弱电设备检查表》。

15.宿舍楼及食堂

（1）对宿舍楼、食堂房屋实施养护、运行和管理，包括主体结构（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、楼梯及楼梯间、门厅、走廊通道、共用的上下水道、落水管、公共照明、消防系统、供配电系统等。

（2）检查食堂厨房的供电供水系统、煤气管道、排污管道、消防设备等，确保正常运行。

安全与秩序维护

（一）安全管理目标

1．人员、车辆进出井然有序。

2．日常办公、生活、休闲环境安全、舒适。

3．重大活动顺利进行。

4．突发事件迅速得到解决。

5．院内无重大事故发生。

6．治安案件发生率为零。

7．保密工作严谨，无泄漏。

（二）安全管理内容与方式

1.安全管理内容

（1）治安管理：保证日常办公、住宿、休闲环境井然有序，人身安全不受侵犯，财产不受损失。

（2）消防管理：防火率为100%。

（3）交通管理：维护办公大院内交通秩序，车辆停放整齐，防止交通事故的发生和车辆破损、被盗。

（4）公共卫生安全管理：做好公共部位、办公场所、食堂等卫生安全管理工作。

（5）紧急事件和突发事件的安全管理。

（6）有关监控影像资料的安全存放及保密服务。

2.安全管理方式

安全管理的方式以门岗、流动岗哨、机动应急人，建立一个严密、可靠的安全网络。对一般外来访问、办事人员，建立询问登记制度；采取针对性措施，加强对领导办公区域、设备机房、停车场等重点部位的安全防范。一般情况下的安全管理，按规定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务，特殊情况下的安全管理，则按事件的性质采取相应的应急措施，如重大活动、突发性事件和紧急事件的临时性处置、管制，并在大楼的安全管理工作中，设定紧急事件和突发性事件处理预案。

（三）安全管理的重点

1.日常管理

办公区每天的人流除了办公人员还有外来办事人员，为防止出现意外情况，在办公时间做好车辆出入及外来人员来访询问引导，在非办公时间时进行登记等，不定时的对各出入口，各个死角进行巡逻，重要出入口24小时值班、24小时监控。整个大院做到24小时有安全护卫人员值班巡查。采取人防、技防相结合的方法，制定一套行之有效的安全管理措施，确保安全。

2.消防管理

消防工作是各项管理工作重中之重，一旦发生火灾，其损失将是无法估量的。消防工作的方针是“预防为主，防消结合”，实行人防、技防的有效结合，消防工作常抓不懈，加强员工的消防意识培训和技能培训， 每年至少进行两次消防演习，提高员工防火、灭火技能。对院区消防系统和内部消防设施定期联动测试。

绿化和清洁服务

（一）绿化服务

1.目的

加强办公院区绿化环境、建筑小品的正常维护和管理，提供一个优美、舒适、温馨的办公、生活、休闲环境。

2.质量要求

（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。

（2）花草树木长势良好，无病虫害、无枯死。

（3）绿化长势良好，定期浇水、施肥，无杂草丛生、无因干旱缺肥而枯萎现象。

（4）根据不同的季节对管理区域内的绿化带、小品、树木进行养护，如施肥、防虫、修剪、除草、灭鼠、放置白蚁等工作。办公工具（扫把、拖把、除草机等用具）及肥料、农药由物业方提供。

3.制定每月绿化工作计划

制作检查记录及绿化质量标准评定表，由物业处主任针对绿化整体工作进行检查及监督，对检查不符合要求的问题，进行分析、改进。

4.绿化实施具体内容

浇水	根据天气情况适时对绿化浇水，无缺水现象。
施肥	对绿篱、花卉保证底肥，追施化肥，少量多次不能伤及花草植物。树木灌木每季一次采取挖沟、挖穴施肥方式，及时浇水，肥料不能露出土面。草地每年两次，采取喷施或播撒方式，不能伤及花草。
修剪	机关办公区树木、灌木修剪确保无枯枝，讲究整体分布均匀，下垂树枝不能影响车辆和行人通行。每月修剪一次，整齐成型，造型美观，新枝不能超过20CM；朝阳大道北宿舍区草木每周根据长势进行修剪，确保整齐成型，造型美观，无病枝、枯枝；视季节对果树进行修剪、施肥、灭虫。
病虫防治	以防护为主，酌情喷杀，发现病虫及时治理。一次病虫害面积不能超过总体绿化的5%。

5.绿化考核检查标准

（1）草地无石块、黄土裸露、落叶、枯枝等杂物。

（2）对枯死或成长不良的应及时补种。

（3）草地基本无杂草、草种纯净一致。

（4）适时适量浇水施肥，保持绿化长势良好。

（5）草坪修剪平整、美观，保持高度为3—5CM。

（6）人为损坏的花木、草地应及时修补完好。

（7）及时消灭和防治病虫害，注意保护环境。

（8）花坛、绿篱、灌木修剪整齐、美观。

（9）绿化人员上岗是否符合要求。

（10）室内阴生植物适时更换。

（二）清洁服务

1.目的

对项目的办公区域、综合楼、食堂、停车场等公共环境正常进行清洁维护，给客户提供一个优美、舒适、温馨的办公、生活、休闲环境。

2.质量要求

清洁卫生管理：办公室、公共通道、主楼大堂、会议室、电梯、走火通道、楼顶、设备房及井道、阳台、卫生间、宿舍、道路、停车场的清洁卫生；按要求定时开展灭鼠、灭蚊、灭蚁及灭蟑螂等除四害工作。具体规定如下：

（1）范围包括整个大院公共部分、停车场、电梯、通道、公共地方、会议室、卫生间