一、项目编号：HXZC-2021021226（招标文件编号：HXZC-2021021226）
二、项目名称：中国船级社江苏分社2022年度物业管理服务
三、中标（成交）信息
供应商名称：南京新鸿运物业管理股份有限公司
供应商地址：南京市秦淮区汉中路185号
中标（成交）金额：155.6000000（万元）
四、主要标的信息
| 序号 | 供应商名称 | 服务名称 | 服务范围 | 服务要求 | 服务时间 | 服务标准 |
| 1 | 南京新鸿运物业管理股份有限公司 | 中国船级社江苏分社2022年度物业管理服务项目 | 中国船级社江苏分社办公大楼（南京市鼓楼区姜家园12号、中山北路399号） | 为保障中国船级社江苏分社整体环境，现拟通过竞争性磋商的方式采购一家供应商对其提供物业管理服务。本项目服务内容包括但不限于公共秩序维护、室内外保洁服务、前台会议服务、食堂帮厨及设施设备的维护等 | 自合同签订之日起一年（具体服务起止日期可随合同签订时间相应顺延），试用期3个月，试用期满后，采购人根据对成交供应商的考核结果有权决定是否与成交供应商签订后续服务合同。合同一年一签，第一年合同期满后，采购人根据对本项目成交供应商履约服务情况、质量的考核与满意度评价结果决定是否与其签订后续服务合同，最多续签不超过两年 | / |
| | | | | | | |
五、评审专家（单一来源采购人员）名单：
管桂亮（磋商小组组长） 吉宁 汤长根
六、代理服务收费标准及金额：
本项目代理费收费标准：本次采购招标代理服务费由成交供应商参照计价格【2002】1980号文件规定的基准费率计算支付给采购代理机构
本项目代理费总金额：1.9448000 万元（人民币）
七、公告期限
自本公告发布之日起1个工作日。
八、其它补充事宜
无
九、凡对本次公告内容提出询问，请按以下方式联系。
1.采购人信息
名 称：中国船级社江苏分社
地址：南京市鼓楼区姜家园12号
联系方式：夏法林 025-66668710
2.采购代理机构信息
名 称：江苏省华厦工程项目管理有限公司
地 址：南京市鼓楼区虎踞北路181号金源大厦办公楼17层
联系方式：王婧怡 025-58760217-822
3.项目联系方式
项目联系人：王工
电 话： 025-58760217-822
竞争性磋商文件
项目名称：中国船级社江苏分社 2022 年度物业管理服务项目
项目编号：HXZC-2021021226
采购人名称：中国船级社江苏分社
采购代理机构：江苏省华厦工程项目管理有限公司
2021 年 12 月 23 日
目 录
第一部分 商务部分
第一章 磋商邀请···································································································1
第二章 磋商须知···································································································3
第三章 评审方法及标准························································································ 14
第四章 合同草案条款··························································································· 17
第五章 响应文件组成··························································································· 24
第二部分 技术部分
第六章 项目采购需求··························································································· 43
第 1 页 共 58 页
第一部分 商务部分
第一章 磋商邀请
根据《中华人民共和国政府采购法》等有关规定，现对中国船级社江苏分社 2022 年度
物业管理服务项目（项目名称）进行竞争性磋商采购，欢迎合格的供应商前来提交响应文件
和磋商。
一、项目信息：
项目名称：中国船级社江苏分社 2022 年度物业管理服务项目
项目编号：HXZC-2021021226
标讯区域：地方
行政区域：南京市
项目联系人：王婧怡
项目联系电话：025-58760217-822
二、采购单位信息：
采购单位：中国船级社江苏分社
联系人和联系方式：夏法林 025-66668710
联系地址：南京市鼓楼区姜家园 12 号
三、代理机构信息：
单位名称：江苏省华厦工程项目管理有限公司
联系人和联系方式：王婧怡 025-58760217-822
联系地址：南京市鼓楼区虎踞北路 181 号金源大厦办公楼 17 层
四、标讯信息：
(一)基本情况：
标题：中国船级社江苏分社 2022 年度物业管理服务项目竞争性磋商公告
采购品目：物业管理服务
行业划分：物业管理
预算金额：158.18 万元
服务期限：自合同签订之日起一年（具体服务起止日期可随合同签订时间相应顺延），
试用期 3 个月，试用期满后，采购人根据对成交供应商的考核结果有权决定是否与成交供应
商签订后续服务合同。合同一年一签，第一年合同期满后，采购人根据对本项目成交供应商
履约服务情况、质量的考核与满意度评价结果决定是否与其签订后续服务合同，最多续签不
超过两年。
(二)采购项目的名称、数量、简要规格描述或项目基本概况介绍：
1.为保障中国船级社江苏分社整体环境，现拟通过竞争性磋商的方式采购一家供应商对
其提供物业管理服务。本项目服务内容包括但不限于公共秩序维护、室内外保洁服务、前台
会议服务、食堂帮厨及设施设备的维护等。
2.进驻地点：中国船级社江苏分社办公大楼（南京市鼓楼区姜家园 12 号、中山北路 399
号）。
(三)供应商资格要求：
1.符合《政府采购法》第二十二条规定的供应商条件：
（1）具有独立承担民事责任的能力（提供法人或者其他组织的营业执照等证明材料，
自然人的身份证明）；
（2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度（提供参加本次政府采购活动前的会
计报表,成立不满一个月不需提供）；
第 2 页 共 58 页
（3）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力（根据项目需求提供履行合同所必需
的设备和专业技术能力的证明材料或相关加盖公章的承诺函）；
（4）有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录（提供参加本次政府采购活动前六个
月内（至少一个月）依法缴纳税收和社会保障资金的相关材料）；
（5）参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录（提供参加本次政
府采购活动前 3年内在经营活动中没有重大违法记录的书面声明）。
2.其他特定资格条件：无。
(四)获取磋商文件的时间及地点等：
1.获取采购文件的时间：2021年 12月 24日起至2021年 12月 30日为止，每天8：30-11：
30，13：30-17：30（北京时间，节假日除外）。
2.获取采购文件的地点：登录新点电子交易平台-华厦专区（以下简称平台），网址为：
http://huaxia.etrading.cn/。
3.获取采购文件的方式：
（1）登陆平台下载电子采购文件。下载者请务必至少在采购文件获取截止时间半个工
作日前登录平台完成购买操作，否则将无法保证获取电子采购文件；
（2）下载者须前往平台总站（网址为：https://www.etrading.cn/）免费注册（平台
仅对供应商注册信息与其提供的附件信息进行一致性检查）；注册为一次性工作，以后若有
需要只需变更及完善相关信息；注册成功后，可以及时参与平台上所有发布的招标项目；
（3）下载者需要发票的，需在报名缴费时，在平台提交“发票信息”附件。采购文件
费发票由采购代理机构出具（联系人：胡工，联系电话：025-58760217-806），平台服务费
发票由平台出具。非因采购代理机构或平台公司原因，发票一经开具不予退换，由于供应商
未在平台中提交开票信息所造成的开票延误，采购代理机构或平台公司不承担相关责任；
（4）供应商在平台进行网上报名期间若遇到技术方面的问题，请联系平台咨询电话：
4009280095-5；技术支持（江苏国泰新点软件）：张工 QQ：2501898723；服务时间（工作日）：
8:30-12:00，13:30-17:30。
4.采购文件的售价（含平台服务费）：655 元，售后不退。
(五)响应文件递交截止时间及地点等：
响应文件递交截止时间：2022 年 1 月 4日 9时 30 分；
响应文件递交地点：南京市鼓楼区虎踞北路 181 号金源大厦办公楼 17 层 1718 室。
响应文件开启时间：2022 年 1 月 4日 9时 30 分；
响应文件开启地点：南京市鼓楼区虎踞北路 181 号金源大厦办公楼 17 层评标区。
(六)采购项目需要落实的政府采购政策：本项目若符合扶持福利企业、促进残疾人就
业、支持中小微企业、支持监狱和戒毒企业等政策，将落实相关政策。
(七)其他补充事宜：本公告期限：3个工作日。
江苏省华厦工程项目管理有限公司
2021 年 12 月 23 日
第 3 页 共 58 页
第二章 磋商须知
磋商须知前附表
序号 条款名称 要求
1
采购项目 中国船级社江苏分社 2022 年度物业管理服务项目
采购预算 158.18 万元
公告媒体 中国政府采购网、新点电子交易平台
2 采购人
名称：中国船级社江苏分社
地址：南京市鼓楼区姜家园 12 号
电话：025-66668710
联系人：夏法林
3 采购代理机构
名称：江苏省华厦工程项目管理有限公司
地址：南京市鼓楼区虎踞北路 181 号金源大厦办公楼 17
层
电话：025-58760217-822
联系人：王婧怡
4 供应商产生方法
?公告
□供应商库抽取
□专家和采购人推荐
5 供应商资格条件 1.符合《政府采购法》第二十二条规定的供应商条件。
6 项目现场勘察
1.现场勘察签到开始时间：2021年12月31日9时40分(北
京时间)，现场勘察签到截止时间：2021 年 12 月 31 日 10
时 00 分(北京时间)；地点：南京市鼓楼区姜家园 12 号，
具体地址请与采购人联系，联系人：夏法林；联系电话：
025-66668710）。
2.现场勘察供应商须携带以下资料：
①企业法人营业执照副本复印件（加盖单位公章）；
②法定代表人身份证或法定代表人授权委托书、委托代理
人身份证。
3.现场集中考察后组织答疑：
①供应商请在规定的时间进行考察、答疑，其他时间采购
人恕不接待。
②供应商请务必对项目现场和周围环境进行仔细认真地
查勘，在随后的响应中，对现场资料和数据所作出的推论、
解释和结论及由此造成的后果由供应商负责。
③未考察现场或考察工作不详细的供应商成交后，不得以
不完全了解现场情况为理由而向采购人提出任何索赔或
其他要求，对此采购人不承担任何责任并将不作任何答
复。
7
联合体 ?不接受
分包 ?不接受
8 支持中小企业发展
□专门面向中小企业采购项目
?非专门面向中小企业采购项目(价格扣除)：
①对小型和微型企业产品的价格给予 6%～10%的扣除，用
第 4 页 共 58 页
扣除后的价格参与评审。本项目的扣除比例为：小型企业
扣除 6 %，微型企业扣除 6 %。
②本项目接受联合体投标的，若小型和微型企业的协议合
同金额占到联合体协议合同总金额 30%以上的，可给予联
合体 2%～3%的扣除，用扣除后的价格参与评审。本项目的
扣除比例为： 2 %。
□非专门面向中小企业采购项目(其他优惠)：无。
支持监狱企业
□专门面向监狱企业采购项目
?非专门面向监狱采购项目(价格扣除)：监狱企业可视同
小微企业在价格评审时给予 6%～10%的扣除，用扣除后的
价格参与评审。本项目的扣除比例为：扣除 6 %。
□非专门面向监狱采购项目(其他优惠)：无。
9
其他法律法规强制性规定或扶
持政策
在政府采购活动中，残疾人福利性单位视同小型、微型企
业，享受预留份额、评审中价格扣除等促进中小企业发展
的政府采购政策。残疾人福利性单位属于小型、微型企业
的，不重复享受政策。
10 供应商须提供的其他资料 无
11
递交磋商响应文件的截止时间
和地点
时间：2022 年 1 月 4 日 9 时 30 分(北京时间)
地点：南京市鼓楼区虎踞北路 181 号金源大厦办公楼 17
层 1718 室
12 磋商响应文件开启时间和地点
时间：2022 年 1 月 4 日 9 时 30 分(北京时间)
地点：南京市鼓楼区虎踞北路 181 号金源大厦办公楼 17
层评标区
13 磋商保证金 ?不要求提供
14 磋商响应有效期 90 日(日历日)
15 响应文件份数
正本 壹 份
副本 贰 份
电子文件 壹 份(?扫描件，?Word)
响应文件统一用 A4 规格幅面打印、装订成册并编制目录，
由于编排混乱导致响应文件被误读或查找不到，责任由供
应商承担。
当纸质正本文件与副本、电子文件不一致时，以纸质正本
文件为准。电子文件用于存档，供应商须承担前述不一致
造成的不利后果。每份纸质文件须清楚标明“正本”或“副
本”字样。
16 响应文件封套上应载明的信息
中国船级社江苏分社2022年度物业管理服务项目(项目名
称)磋商响应文件
项目编号：HXZC-2021021226 在 2022 年 1 月 4日 9时 30
分之前不得启封
供应商名称、地址、联系人、联系电话、传真等
17 信用查询
?采购人或采购代理机构将通过“信用中国”网站(www.
creditchina. gov.cn)、中国政府采购网
(www.ccgp.gov.cn)查询相关主体信用记录。本次查询的
信用记录打印的网页版将留存在评标报告中。本项目信用
第 5 页 共 58 页
记录查询截止时点为 2021 年 12 月 31 日 17 时 30 分。
18 定标原则
?1.采购人在评审报告确定的成交候选人名单中按顺序
确定成交人。
2.成交候选人并列的，按照以下方式确定成交人：
?随机抽取；
□其他方式：采购人现场确定。
19
提供服务的地点、方式、项目
服务期限
提供服务的地点：采购人指定的地点
提供服务的方式：合同范围内物业管理服务全包方式
项目服务期限：自合同签订之日起一年，试用期 3 个月，
试用期满后，采购人根据对成交供应商的考核结果有权决
定是否与成交供应商签订后续服务合同。合同一年一签，
第一年合同期满后，采购人根据对本项目成交供应商履约
服务情况、质量的考核与满意度评价结果决定是否与其签
订后续服务合同，最多续签不超过两年。
20 采购资金的支付方式及时间 详见磋商文件第六章项目采购需求
21 履约保证金 ?不要求提供
22 招标代理服务费及专家评审费
1.本次采购招标代理服务费由成交供应商参照计价格
【2002】1980 号文件规定的基准费率计算支付给采购代理
机构，请供应商予以关注并核算到总报价中。
2.本次采购招标代理服务费由成交供应商在领取成交通
知书时结算。
3.本次采购专家评审费按实际发生收取。
第 6 页 共 58 页
磋商须知正文
一、总则
1.定义
1.1 “采购人”是指依法进行政府采购的国家机关、事业单位、团体组织。本次政府
采购的采购人名称、地址、电话、联系人见磋商须知前附表。
1.2 “采购代理机构”是指接受采购人委托，代理采购项目的集中采购机构和其他采
购代理机构。本次政府采购的采购代理机构名称、地址、电话、联系人见磋商须知前附表。
1.3 “供应商”是指响应磋商文件要求、参加竞争性磋商采购的法人、其他组织或者
自然人。本次政府采购项目邀请的供应商通过磋商须知前附表所述方式产生。
1.4 “磋商小组”是依据《政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行办法》有关规定组
建，依法履行竞争性磋商采购活动职责的 3人以上单数的磋商成员。
1.5 “服务”是指除货物和工程以外的其他政府采购对象。
2.采购项目预算
2.1 本项目采购资金已列入政府采购预算，预算金额见磋商须知前附表。
3.供应商的资格要求
3.1 供应商应当符合磋商须知前附表中规定的下列资格条件要求：
3.1.1 符合《政府采购法》第二十二条规定的供应商条件：
(1)具有独立承担民事责任的能力；
(2)具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；
(3)具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；
(4)有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；
(5)参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；
(6)政府采购法律法规相关规定的其他条件。
3.1.2 政府强制采购资格条件。
3.1.3 其他特定资格条件。(详见磋商须知前附表)
3.2 供应商存在下列情形之一的不得参加竞争性磋商：
3.2.1 单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同供应商，不得参加同
一合同项下的政府采购活动。为采购项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检
测等服务的供应商，不得再参加该采购项目的其他采购活动。
3.2.2 因违法经营受到刑事处罚或者责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额
罚款等行政处罚，或者存在财政部门认定的其他重大违法记录，以及在财政部门禁止参加政
府采购活动期限以内的。
4.参与磋商的费用
4.1 无论磋商的结果如何，供应商应自行承担所有与竞争性磋商采购活动有关的全部
费用。
5.授权委托
5.1 供应商代表为供应商法定代表人的，应持有法定代表人身份证明。供应商代表不
是供应商法定代表人的，应持有法定代表人授权书，并附授权代表的身份证明。
6.联合体形式
6.1 本项目是否接受联合体参与及相关要求见磋商须知前附表。
6.2 供应商为联合体形式的，应同时遵守以下规定：
(1)联合体各方必须签订联合体协议书，明确联合体牵头人和各方权利、义务及分工、
合同工作量比例；
(2)联合体各方均应当符合本章第 3.1 款规定的供应商基本资格条件；
第 7 页 共 58 页
(3)除磋商须知前附表中另有规定，联合体各方中至少有一方应当符合本章第 3.1 款规
定的供应商特定资格条件；
(4)联合体中有同类资质的供应商按照联合体分工承担相同工作的，应当按照资质等级
较低的供应商确定资质等级；
(5)联合体各方不得再单独或与其他供应商组成新的联合体参加同一项目的采购活动。
7.项目现场勘察
7.1 本项目是否组织现场勘察见磋商须知前附表。
7.2 供应商应按磋商须知前附表中规定对采购项目现场和周围环境的现场考察。供应
商未在指定时间进行勘察的，采购人不再另行组织。
7.3 勘察现场的费用由供应商自己承担，勘察期间所发生的人身伤害及财产损失由供
应商自己负责。
7.4 采购人不对供应商据此而做出的推论、理解和结论负责。一旦成交，供应商不得
以任何借口，提出额外补偿，或延长合同期限的要求。
8.政府采购政策支持与其他规定
8.1 供应商享受支持中小企业发展政策优惠的，可用扣除后的最后报价参与价格比较。
本项目价格扣除比例及相关要求见磋商须知前附表。
8.2 监狱企业、残疾人福利性单位视同小型、微型企业，享受促进中小企业发展政策
优惠，可用扣除后的最后报价参与价格比较。本项目价格扣除比例及相关要求见磋商须知前
附表。
8.3 其他法律法规强制性规定。本项目的详细要求见磋商须知前附表。
二、磋商文件
9.磋商文件的组成
9.1 磋商文件由下列文件组成：
第一部分 商务部分
第一章 磋商邀请
第二章 磋商须知
第三章 评审方法及标准
第四章 合同草案条款
第五章 响应文件组成
第二部分 技术部分
第六章 项目采购需求
9.2 磋商须知前附表规定的提交首次响应文件截止时间前，对磋商文件进行澄清或者
修改的内容，为磋商文件的组成部分。
9.3 磋商小组根据与供应商磋商情况可能实质性变动的内容，包括采购需求中的技术、
服务要求以及合同草案条款，对磋商文件作出的实质性变动是磋商文件的有效组成部分。
9.4 供应商应仔细阅读磋商文件的全部内容，按照磋商文件要求编制响应文件。任何
对磋商文件的忽略或误解不能作为响应文件存在缺陷或瑕疵的理由，其风险由供应商承担。
10.磋商文件的澄清或者修改
10.1 在磋商须知前附表规定的提交首次响应文件截止之日前，采购人、采购代理机构
或者磋商小组可以对已发出的磋商文件进行必要的澄清或者修改。
10.2 澄清或者修改的内容可能影响响应文件编制的，采购人、采购代理机构应当在磋
商须知前附表规定的提交首次响应文件截止之日 5日前，以书面形式通知所有接收磋商文件
的供应商，不足 5 日的，顺延供应商提交首次响应文件截止时间。
11.偏离
第 8 页 共 58 页
11.1 本条所称偏离为响应文件对磋商文件的偏离，即不满足或不响应磋商文件的要求。
偏离分为实质性和非实质性要求条款偏离。
11.2 除政府采购法律法规相关规定外，磋商文件中“第六章 项目采购需求”中所有
文字要求以及磋商文件中用“拒绝”“不接受”“无效”“不得”“必须”等文字规定或标注
“★”符号的条款为实质性要求条款(即重要条款)，对其中任何一条的偏离，在评审时将
其视为无效响应。
三、响应文件
12.一般要求
12.1 供应商应仔细阅读磋商文件的所有内容，按磋商文件的要求编制响应文件，并保
证所提供的全部资料的真实性，以使其响应文件对磋商文件做出实质性的响应。
12.2 供应商提交的响应文件及供应商与采购人或采购代理机构、磋商小组就有关磋商
的所有来往函电必须使用中文。供应商可以提交其他语言的资料，但应附中文注释，在有差
异时以中文为准。
12.3 除技术要求另有规定外，本文件所要求使用的计量单位均采用国家法定的度、量、
衡标准单位计量。未列明时亦默认为我国法定计量单位。
12.4 供应商应按磋商文件中提供的响应文件格式填写。
12.5 磋商响应文件应采用书面形式，磋商文件中要求提供电子版的，必须按要求提供。
13.响应文件的组成
13.1 响应文件应包括但不限于下列内容：
13.1.1 商务部分
(1)磋商响应声明
(2)报价一览表及分项价格表
(3)商务条款偏离表
(4)供应商符合资格条件的证明文件
(5)符合政府采购政策的证明材料
(6)磋商须知前附表要求供应商须提供的其他资料
(7)供应商认为需提供的其他资料
13.1.2 技术部分
(1)服务方案、实施方案及技术方案
(2)技术响应与偏离表
(3)售后服务承诺
(4)用于本项目人员简历表
(5)磋商标的物符合磋商文件要求的相关证明文件
(6)其他资料
13.2 供应商有以下情形之一的，在磋商时将其视为无效响应文件。
(1)未在磋商须知前附表规定的提交时间、地点提交的；
13.3 在磋商过程中，供应商根据磋商小组书面形式要求提交的最后报价(或者重新提
交的响应文件和最后报价)是响应文件的有效组成部分。
13.4 磋商文件规定可能发生实质性变动的，供应商应当在《技术/商务响应与偏离表》
中的对应内容处注明。
13.5 供应商无论成交与否，其响应文件不予退还。
14.报价
14.1 供应商应按磋商文件规定的供货及服务要求、责任范围和合同条件，以人民币进
行报价。
第 9 页 共 58 页
14.2 供应商必须按报价一览表和分项价格表的内容和格式要求填写各项服务的分项
价格和总价。供应商在磋商须知前附表规定的提交首次响应文件截止之日前修改报价一览表
中的报价的，应同时修改其分项价格表中的报价。
14.3 供应商的最终报价不得超过采购项目预算。本次采购项目的预算见磋商须知前附
表。
15.磋商响应有效期
15.1 磋商响应有效期见磋商须知前附表，在此期间响应文件对供应商具有法律约束力。
响应文件有效期从磋商须知前附表规定的提交首次响应文件截止时间之日起计算。磋商响应
有效期不足的将被视为无效响应。
16.响应文件的签署及规定
16.1 供应商应根据磋商须知前附表规定提交响应文件。纸质文件的正本和副本应装订
成册。正本和副本的封面上应标记“正本”或“副本”的字样，当正本和副本有差异时，以
正本为准。
16.2 响应文件正本和副本应用不褪色的材料打印或书写，并按磋商文件要求在签字盖
章处加盖公章和由法定代表人或其授权代表签字。响应文件中的任何加行、涂改、增删，应
加盖单位公章或由法定代表人或其授权代表签字确认。否则，将导致响应文件无效。
16.3 在磋商过程中，供应商按磋商文件规定和磋商小组要求重新提交的响应文件和最
后报价，应打印或用不褪色墨水书写，并由法定代表人或其授权代表签字，加盖单位公章。
否则，将导致响应文件无效。
17.响应文件的密封和标记
17.1 响应文件按正本和副本分别包装，注明“正本”或“副本”，加贴封条，并在封
套的封口处加盖供应商单位公章或由法定代表人或其授权代表签字。
17.2 响应文件封套或外包装上应写明的内容见磋商须知前附表。
17.3 响应文件如果未按上述规定密封和标记，采购人或采购代理机构应当拒绝接收。
18.响应文件的递交
18.1 响应文件应在磋商须知前附表规定的提交时间和指定地点提交。
18.2 在截止时间后送达的响应文件为无效文件，采购人、采购代理机构或磋商小组应
当拒收。
19.响应文件的补充、修改或者撤回
19.1 供应商在磋商须知前附表规定的提交首次响应文件截止时间前，可以对所提交的
首次响应文件进行补充、修改或者撤回，并书面通知采购人或采购代理机构。该通知应有供
应商法定代表人或其授权代表签字。
19.2 补充、修改的内容与响应文件不一致时，以补充、修改的内容为准。
四、磋商与评审
20.磋商小组
20.1 磋商与评审由依法组建的磋商小组负责，磋商小组由采购人代表和评审专家组成。
21.初步审查
21.1 磋商小组应当对供应商提交的首次响应文件进行初步审查，包括响应文件的有效
性、完整性、符合性。除可变动的技术、服务要求以及合同草案条款外，首次提交的响应文
件有下列情况之一，其响应文件无效，磋商小组应当告知有关供应商。
(1)未按照磋商文件规定要求密封、签署、盖章的；
(2)响应有效期不足的；
(3)供应商不满足磋商文件供应商资格条件或未按照磋商文件规定提供资格证明材料的；
(4)响应文件不满足磋商文件实质性条款的。响应文件是否实质性响应磋商文件，由磋
第 10 页 共 58 页
商小组依据磋商文件规定、供应商响应文件及磋商情况认定；
(5)供应商存在失信记录的：
失信记录是指，通过“信用中国”网站(www.creditchina.gov.cn)、中国政府采购网
(www.ccgp.gov.cn)查询相关主体信用记录，列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人
名单、政府采购严重违法失信行为记录名单及其他不符合《政府采购法》第二十二条规定条
件的情况。失信情况查询详见磋商须知前附表；
(7)其他不符合法律、规章、规范性文件和磋商文件规定的。
22.澄清
22.1 磋商小组在对响应文件(包括首次响应文件、重新提交的响应文件)的有效性、完
整性和对磋商文件的响应程度进行审查时，可以要求供应商对响应文件中含义不明确、同类
问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容等作出必要的澄清、说明或者更正。该要
求应当以书面形式作出。供应商的澄清、说明或者更正应当采用书面形式，由其法定代表人
或其授权代表签字，供应商的澄清、说明或者更正不得超出磋商文件的范围或者改变响应文
件的实质性内容。
23.磋商
23.1 初审结束后，磋商小组所有成员集中与单一供应商分别进行磋商，并给予所有参
加磋商的供应商平等的磋商机会。供应商应派其法定代表人或授权代表参加磋商。
23.2 在磋商过程中，磋商小组可以根据磋商文件和磋商情况实质性变动采购需求中的
技术、服务要求以及合同草案条款，但不得变动磋商文件中的其他内容。实质性变动的内容，
须经采购人代表确认。
23.3 对磋商文件作出的实质性变动是磋商文件的有效组成部分，磋商小组应当及时以
书面形式同时通知所有参加磋商的供应商。
23.4 供应商应当按照磋商文件的变动情况和磋商小组的要求重新提交响应文件，并由
其法定代表人或授权代表签字或者加盖公章。由授权代表签字的，应当附法定代表人授权书。
供应商为自然人的，应当由本人签字并附身份证明。
23.5 磋商文件不能详细列明采购标的技术、服务要求，需经磋商由供应商提供最终设
计方案或解决方案的，磋商结束后，磋商小组应当按照少数服从多数的原则投票推荐 3 家以
上供应商的设计方案或者解决方案。
23.6 磋商小组应当根据实际情况与供应商进行磋商，并确定磋商的轮次。
23.7 已提交响应文件的供应商，在提交最后报价之前，可以根据磋商情况退出磋商。
23.8 磋商结束后，供应商按照磋商小组要求重新提交的响应文件，不满足磋商文件及
变动后的技术、服务要求以及合同草案条款的实质性要求的，将视为无效响应文件。
24.最后报价
24.1 磋商结束后，磋商小组应当要求所有实质性响应的供应商在规定时间内提交最后
报价，提交最后报价的供应商不得少于 3 家。
24.2 磋商文件不能详细列明采购标的技术、服务要求，需经磋商由供应商提供最终设
计方案或解决方案的，磋商结束后，磋商小组应当按照少数服从多数的原则投票推荐 3 家以
上供应商的设计方案或者解决方案，并要求其在规定时间内提交最后报价。
24.3 最后报价是供应商响应文件的有效组成部分。如磋商小组没有对磋商文件作实质
性变动或增加新的需求，最后报价不得高于首轮报价。
24.4 采用竞争性磋商采购方式组织实施的市场竞争不充分的科研项目、需要扶持的科
技成果转化项目，以及政府购买服务项目(含政府和社会资本合作项目)，符合要求的供应商
(社会资本)只有 2 家的，竞争性磋商采购活动可以继续进行。
25.最后报价评审
第 11 页 共 58 页
25.1 最后报价计算错误修正的原则
(1)最后报价的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准。
(2)总价金额与按分项报价汇总金额不一致的，以分项报价金额计算结果为准。
(3)分项报价金额小数点有明显错位的，应以总价为准，并修改分项报价。
(4)如果供应商不接受对其错误的更正，其最后报价将被视为无效报价或确定为无效响
应。
25.2 最后报价的价格扣除原则
对小型或微型企业、监狱企业及残疾人福利性单位，在评审时按磋商须知前附表的规定
对其最终报价给予价格扣除。
供应商为大中型企业和其他自然人、法人或者其他组织与小型、微型企业组成的联合体
(若项目允许联合体报价响应的情况下)，且联合体协议中约定小型、微型企业的协议合同金
额(必须为小型或微型企业产品)占到联合体协议合同总金额 30%以上的，对联合体最终报价
给予扣除。
25.3 价格得分：以供应商的最后报价作为价格评分依据。供应商的评审价为按上述条
款修正并给予价格扣除优惠后的价格。
价格评分统一采用低价优先法计算，即满足磋商文件要求且价格最低的评审价为评审基
准价，其价格分为满分。其他供应商的价格分统一按照下列公式计算：
价格评分＝(评审基准价/评审价)×价格分
26.综合评审
26.1 经磋商确定最终采购需求和提交最后报价的供应商后，由磋商小组采用综合评分
法对提交最后报价的供应商的响应文件和最后报价进行综合评分。
26.2 评审办法及标准见第三章。
26.3 评审时，磋商小组成员应当独立对每个有效响应的文件进行评价、打分，然后汇
总每个供应商每项评分因素的得分。
27.提出成交供应商
27.1 磋商小组应当按照综合评分由高到低的顺序提出 3名以上成交候选供应商，并编
写评审报告。市场竞争不充分的科研项目、需要扶持的科技成果转化项目，以及政府购买服
务项目，可以推荐 2家成交候选供应商。
27.2 评审得分相同的，按照最后报价由低到高的顺序推荐。评审得分且最后报价相同
的，按照技术指标优劣顺序推荐。
28.确定成交供应商
28.1 采购代理机构应当在评审结束之日起 2 个工作日内将评审报告送采购人确认。
28.2 采购人应当在收到评审报告之日起 5个工作日内，从评审报告提出的成交候选供
应商中，按照排序由高到低的原则确定成交供应商，也可以书面授权磋商小组直接确定成交
供应商。
28.3 采购人自行组织磋商的，应当在评审结束之日起 5个工作日内确定成交供应商。
29.磋商终止
29.1 出现下列情形之一的，采购人或者采购代理机构应当终止竞争性磋商采购活动，
在财政部指定的媒体上发布项目终止公告并说明原因，重新开展采购活动：
(1)因情况变化，不再符合规定的竞争性磋商采购方式适用情形的；
(2)出现影响采购公正的违法、违规行为的；
(3)除市场竞争不充分的科研项目、需要扶持的科技成果转化项目，以及政府购买服务
项目外，在采购过程中符合竞争要求的供应商或者报价未超过采购预算的供应商不足 3 家的，
或者提交最后报价的供应商少于 3家的；
第 12 页 共 58 页
(4)因重大变故，采购任务取消的。
30.重新评审
30.1 除资格性检查认定错误、分值汇总计算错误、分项评分超出评分标准范围、客观
分评分不一致、经磋商小组一致认定评分畸高、畸低的情形外，采购人或者采购代理机构不
得以任何理由组织重新评审。
31.保密
31.1 磋商小组成员以及与评审工作有关的人员不得泄露评审情况以及评审过程中获
悉的国家秘密、商业秘密。
32.禁止行为
32.1 供应商不得与采购人、采购代理机构、其他供应商恶意串通；不得向采购人、采
购代理机构或者磋商小组成员行贿或者提供其他不正当利益；不得提供虚假材料谋取成交；
不得以任何方式干扰、影响采购工作。
五、成交结果信息公布与签订合同
33.成交信息的公布
33.1 成交供应商确定之日起 2 个工作日内，采购人或者采购代理机构应在磋商须知前
附表中规定的公告媒体上公布成交结果信息。
33.2 磋商文件随成交结果同时公告。但成交结果公告前磋商文件已公告的，不再重复
公告。
33.3 采用书面推荐供应商参加采购活动的，在公告结果同时公告采购人和评审专家的
推荐意见。
34.成交通知
34.1 成交供应商确定后，采购人或采购代理机构在发布成交公告的同时以书面形式向
成交供应商发出成交通知书。成交通知书对采购人和成交供应商具有同等法律效力。
35.履约保证金
35.1 成交供应商按照磋商须知前附表的规定，在签订采购合同前，向采购人提交履约
保证金。联合体成交的，履约保证金以联合体各方或联合体中牵头人的名义提交。
35.2 成交供应商没有按照磋商须知前附表的规定提交履约保证金的，视为放弃成交资
格。
36.签订合同
36.1 磋商文件、成交供应商的响应文件及补充文件等均为签订政府采购合同的依据。
36.2 成交供应商应当在成交通知书发出之日起 30 日内与采购人签订政府采购合同。
36.3 采购人不得向成交供应商提出超出磋商文件以外的任何要求作为签订合同的条
件，不得与成交供应商订立背离磋商文件确定的合同文本以及采购标的、采购金额、采购数
量、技术和服务要求等实质性内容的协议。
36.4 自政府采购合同签订之日起 2 个工作日内，本项目政府采购合同在磋商须知前附
表规定的媒体上公告，但政府采购合同中涉及国家秘密、商业秘密的内容除外。
六、其他规定
37.采购代理服务费
37.1 成交供应商是否交纳采购代理服务费及相关要求见磋商须知前附表。
38.询问、质疑、投诉
38.1 供应商对政府采购活动事项有疑问的，可以向采购人提出询问，采购人应当及时
作出答复，但答复的内容不得涉及商业秘密。
38.2 供应商认为磋商文件、磋商过程和成交结果使自己的权益受到损害的，可以在知
道或者应知其权益受到损害之日起 7 个工作日内，以书面形式向采购人提出质疑。
第 13 页 共 58 页
38.3 供应商对采购人或采购代理机构的答复不满意，或采购人或采购代理机构未在规
定的期限作出答复的，可在答复期满后 15 个工作日内，按政府采购法律法规规定及程序，
向财政部提出投诉。
39.成交供应商有下列情形之一的，将被列入不良行为记录名单，在 1～3 年内禁止参加
政府采购活动，并予以通报：
(1)成交后无正当理由不与采购人签订合同的；
(2)未按照采购文件确定的事项签订政府采购合同，或者与采购人另行订立背离合同实
质性内容的协议的；
(3)拒绝履行合同义务的；
(4)《政府采购法》第七十七条和《政府采购法实施条例》第七十二条规定的其他情形；
(5)其他违反法律法规相关规定的情形。
40.其他规定
40.1 磋商文件的其他规定见磋商须知前附表。
41.未尽事宜
41.1 其他未尽事宜按政府采购法律法规的规定执行。
42.文件解释权
42.1 本磋商文件的解释权归采购人(或采购代理机构)所有。
第 14 页 共 58 页
第三章 评审方法及标准
1.评审方法
1.1 评审方法：综合评分法，是指响应文件满足磋商文件全部实质性要求且按评审因
素的量化指标评审得分最高的供应商为成交候选供应商的评审方法。
2.评分标准
序号
评审
因素
评审标准
分
值
1
价格
（10 分）
价格分采用低价优先法计算，即满足磋商文件要求且最后报价
最低的投标报价为评标基准价，其价格分为满分。
其他供应商的价格分统一按照下列公式计算（小数点保留两
位）：
响应报价得分=(评标基准价／最后报价)×10。
10
2.1
服务
方案
（59 分）
服务设想
评委根据供应商提供物业服务的总体服务设想进行综合评分，
服务设想周到全面，服务起点高，定位明确，针对性强，在服务
于本项目的重点、难点等方面，有不同于其他供应商的新颖思路
的得 5 分；服务设想涵盖了所有的采购项目，定位明确，针对性
强的得 3 分-4 分；服务设想比较全面但没有针对性的得 1 分-2
分；服务设想不明确、不合理的不得分。
5
2.2
岗位设置
评委根据供应商提供本项目的部门、岗位设置与职责，各类规
章制度、管理规范、考核办法及物业管理的后期规划与目标等方
面进行综合评分，岗位设置合理，有明确的部门职责，工作流程
完整、科学、可行，各类规章制度健全规范，针对物业所做的规
划客观、明确的得 7 分-8 分；岗位设置齐全，有部门职责，工作
流程完整，各类规章制度较为健全，有针对物业管理服务所做规
划的得 4 分-6 分；岗位设置不齐全、不合理，或无部门职责与工
作流程的描述，或针对物业管理服务所做的规划不科学、不可行
的得 1 分-3 分。
8
2.3
保洁、保安、会务客服接待、食堂帮厨、消防监控实施方案
评委根据供应商提供的保洁、保安、会务客服接待、食堂帮厨、
消防监控实施方案进行综合评分，方案全面合理，质量标准具体
明确，可操作性强，有不同于其他供应商的特色举措的得 11 分
-15 分；方案齐全，质量标准合理具体，有可操作性的得 6分-10
分；方案不全面、不具体，措施可操作性较弱的得 1分-5 分；方
案不全面、不具体，且无可操作性，无质量标准，不符合或低于
国家规定的不得分。
15
2.4
耗材用品
评委根据供应商提供的物业办公、清洁保洁、员工服装、易耗
品等设备、机具、用具情况进行综合评分，分列完整详细合理，
规格档次高，测算分摊合理合规的得 5 分-6 分；分列完整，测算
分摊合理合规的得 3 分-4 分；分列缺项，或所列设备无法满足物
业服务要求，或测算分摊不合理、不合规的得 0 分-2 分。
6
第 15 页 共 58 页
2.5
成本测算
评委根据供应商提供的服务运行成本和费用测算方案进行综
合评分，测算合理合规，所列各项服务成本、测算依据及拟用各
种耗材的品质、耗量、价格等详细、准确的得 7 分-8 分；服务运
行成本和费用测算符合规定，各项服务成本、测算依据及拟用各
种耗材的品质、耗量、价格等有明细的得 4 分-6 分；没有列出各
项服务成本、测算依据及拟用各种耗材的品质、耗量、价格等，
或服务运行成本和费用测算不准确、不合理、不合规的得 0分-3
分。
8
2.6
突发事件应急处理预案
评委根据供应商提供的突发事件应急处理预案的科学性、合理
性等进行综合评分，预案完备健全，对本物业管理服务针对性强，
具有实际可操作性的得 5 分-6 分；预案较为完备健全的得 3 分-4
分；预案不具有实际可操作性的得 1 分-2 分；没有预案的不得分。
6
2.7
档案资料管理制度
评委根据供应商提供的物业档案资料管理制度进行综合评分，
有完备的物业档案资料管理制度，建立、收集、保存等流程健全、
规范，有完善档案移交步骤的得 5 分-6 分；有物业档案资料管理
制度，建立、收集、保存等流程健全，有档案移交步骤的得 3 分
-4 分；没有物业档案资料管理制度，或建立、收集、保存、移交
等流程不健全，或没有档案移交步骤的得 0 分-2 分。
6
2.8
质量控制与培训方案
评委根据供应商提供的质量控制与培训实施方案及特色举措
等方面进行综合评分，方案科学合理、操作具有全面性和可行性
的得 5 分；方案较科学合理、操作具有一定可行性的得 3 分-4
分；方案不合理、操作不具有可行性的得 0 分-2 分。
5
3
增值承诺
（2 分）
供应商承诺：
在满足本项目最低人员配置数量（23 名）的基础上，每额外增
加投入一人得 1 分，本项最高得 2分（响应文件中提供承诺函并
加盖公章，未提供不得分）。
2
4
阐述
（7 分）
项目负责人现场阐述（阐述时间不超过 6 分钟）：
评委根据项目负责人对以下内容方案阐述是否清晰，方案的针
对性是否明确等方面综合评分：
（1）供应商企业概况、规模、组织架构等，最优得 2 分，其
他得 1 分；
（2）供应商针对本项目物业管理的难点、重点解决措施及方
案，最优得 2 分，其他得 1 分；
（3）供应商针对本项目物业管理所提供的具有建设性的意见
或建议的，每提供 1 个经评委认定有效的意见或建议的得 1分，
最多得 3 分。
注：请参加阐述的项目负责人携带居民身份证等身份证明文件
供评委审验。
7
5
答辩
（6 分）
项目负责人现场答辩（答辩时间不超过 6 分钟）：
项目负责人对评委现场提出的专业问题进行回答，评委根据回
6
第 16 页 共 58 页
答问题的流畅度、准确性以及解决问题的科学性等方面进行综合
评分，优秀得 5 分-6 分，良好得 3 分-4 分，一般得 1 分-2 分，
差不得分。
注：请参加答辩的项目负责人携带居民身份证等身份证明文件
供评委审验。
6
业绩
（10 分）
2018 年 1 月 1 日以来，供应商具有符合磋商文件要求的类似项
目案例的，每提供一项有效案例的得 2分，本项最高得 10 分（响
应文件中提供合同复印件并加盖公章，合同应当反映出业绩的相
关信息，未按要求提供完整材料不得分)。
注：一个单位分年度多次签订的案例仅计入 1个案例；同一个
项目，分两期或以上建设完成的，计入 1 个案例。
10
7
履约
能力
（3 分）
供应商具有 ISO9001 或 GB/T19001 质量管理体系认证证书、
ISO14001 或 GB/T24001 环境管理体系认证证书、OHSAS18001 或
ISO45001 或 GB/T28001 职业健康安全管理体系认证证书且通过
年度审验的，每提供 1 项得 1 分，本项最高得 3 分（响应文件中
提供相关证书复印件并加盖公章）。
3
8
响应文件
完整性
（3 分）
根据响应文件对磋商文件的响应程度评分，做到内容齐全、详
实，评委评分导览清晰，装订整齐的，最优得 3分，一般得 2 分，
良好得 1 分，差不得分。
3
合计 100
3.价格扣除原则：
3.1 中小企业、残疾人福利性企业、监狱企业：
（1）如供应商为小企业（含小型、微型企业），应当符合《政府采购促进中小企业发展
暂行办法》（财库〔2020〕46 号）第二条或《关于政府采购支持监狱企业发展有关问题的通
知》（财库〔2014〕68 号）第一条或《关于促进残疾人就业政府采购政策的通知》（财库〔2017〕
141 号）第一条的相关规定。
（2）在政府采购活动中，残疾人福利性企业、监狱企业视同小型、微型企业，享受预
留份额、评审中价格扣除等促进中小企业发展的政府采购政策。残疾人福利性企业、监狱企
业属于小型、微型企业的，不重复享受价格折扣。
（3）对小型和微型企业投标价格给予 6%扣除，用扣除后的价格参与评审。
3.2 小企业（含小型、微型企业）应当同时符合以下条件：
（1）供应商为小企业，且符合中小企业划分标准；
（2）提供本企业制造的货物、承担的工程或者服务，或者提供其他小企业制造的货物。
如果提供的货物为大中型企业注册商标的货物，视同大中型企业。
第 17 页 共 58 页
第四章 合同草案条款
中国船级社江苏分社 2022 年度物业管理服务项目
合 同
合同编号：HXZC-2021021226
甲 方：中国船级社江苏分社(采购人名称)
乙 方：____________________(成交供应商名称)
第 18 页 共 58 页
根据《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国合同法》等有关法律法规规定，
中国船级社江苏分社(采购人名称)(以下简称：“甲方”)通过竞争性磋商采购(采购方式)确
定 (成交供应商名称)(以下简称：“乙方”)为中国船级社
江苏分社 2022 年度物业管理服务项目项目(项目名称)的成交供应商。甲乙双方同意签署《中
国船级社江苏分社 2022 年度物业管理服务项目项目合同》(合同编号：HXZC-2021021226，
以下简称：“合同”)。
1.合同文件
下列文件是构成本合同不可分割的部分，这些文件包括但不限于：
（1）本项目竞争性磋商文件；
（2）乙方提供的响应文件及其价格部分、最终报价表；
（3）合同条款及其附件；
（4）投标承诺/服务承诺；
（5）成交通知书；
（6）甲乙双方商定的其他文件等。
2.合同标的(根据实际情况填写)
服务名称 数量 单位 具体服务承诺(包含但不限于服务内容、范围和基本要求)
项
…
3.合同金额
本合同总金额为人民币______元(￥______)。本合同项下所有服务的全部税费均已包含
于合同价中，甲方不再另行支付。
4.合同签订地：江苏南京
5.合同生效
本合同一式______份，经甲乙双方法定代表人或其授权代表签字盖章后生效。
甲方：(采购人名称) 乙方：(成交供应商名称)
法定代表人或其授权代表签字(签章): 法定代表人或其授权代表签字(签章)：
盖章： 盖章：
日期：______年____月____日 日期：______年____月____日
第 19 页 共 58 页
一、合同条款
合同条款前附表
序号 内容
1
合同名称：《中国船级社江苏分社 2022 年度物业管理服务项目项目合同》
合同编号：HXZC-2021021226
2
甲方名称：中国船级社江苏分社
甲方地址：南京市鼓楼区姜家园 12 号
甲方联系人： 电话：
3
乙方名称：
乙方地址：
乙方联系人： 电话：
乙方开户银行名称：
账号：
4 合同金额：
5 服务时间、地点：
6 服务履行期：
7 验收方式及标准：
8 付款方式：
9
□违约金约定：
□损失赔偿约定：
10
误期赔偿费约定：如果乙方没有按照合同规定的提供服务，甲方有权从服务价款中
扣除误期赔偿费而不影响合同项下的其他补救方法。赔偿费按每日加收合同金额的
0.5%计收，直至提供服务为止。但误期赔偿费的最高限额不超过合同价的 15%。
11 合同履行期限：自合同生效之日起至合同全部权利义务履行完毕之日止。
12
合同纠纷的解决方式：
首先通过双方协商解决，协商解决不成，则通过以下途径之一解决纠纷(请在方框内
画“√”选择)：
□提请______仲裁委员会按照仲裁程序在______(仲裁地)仲裁
□向人民法院提起诉讼
第 20 页 共 58 页
1.定义
本合同下列术语应解释为：
1.1 “甲方”是指采购人。
1.2 “乙方”是指成交供应商。
1.3 “合同”系指甲乙双方签署的、合同中载明的甲乙双方所达成的协议，包括所有
的附件、附录和上述文件所提到的构成合同的所有文件。
1.4 “服务”是指乙方按照磋商文件、响应文件要求，向采购人提供的物业管理服务。
1.5 “项目现场”是指甲方指定的物业管理服务地点。
1.6 “天”除非特别指出，“天”均为自然天。
2.服务标准
2.1 乙方为甲方交付的服务应符合磋商文件所述的内容，如果没有提及适用标准，则
应符合相应的国家标准。这些标准必须是有关机构发布的最新版本的标准。
2.2 除非国家法律法规要求中另有规定，计量单位均采用中华人民共和国法定计量单
位。
3.服务
3.1 乙方应按照合同的规定，提供下列服务甲方提供符合要求的物业管理服务。
4.服务质量保证
4.1 乙方应保证所提供的服务，符合合同规定的要求。如不符时，乙方应负全责并尽
快处理解决，由此造成的损失和相关费用由乙方负责，甲方保留终止合同及索赔的权利。
4.2 乙方应保证通过执行合同中全部方案后，可以取得本合同规定的结果，达到本合
同规定的预期目标。对任何情况下出现问题的，应尽快提出解决方案。
4.3 如果乙方提供的服务和解决方案不符合甲方要求，或在规定的时间内没有弥补缺
陷，甲方有权采取一切必要的补救措施，由此产生的费用全部由乙方负责。
5.履约保证金
5.1 无。
6.服务时间、地点与验收
6.1 服务地点：合同条款前附表指定地点。
6.2 服务时间：合同条款前附表指定时间。
6.3 甲方应在乙方完成相关服务工作后及时对服务质量、服务成效、服务成果进行验
收。
7.违约责任
7.1 服务缺陷的补救措施和索赔
（1）如果乙方提供的服务不符合本合同约定以及磋商文件、响应文件关于服务的要求
和承诺，乙方应按照甲方同意的下列一种或几种方式结合起来解决索赔事宜：
①乙方同意将服务款项目退还给甲方，由此发生的一切费用和损失由乙方承担。如甲方
以适当的条件和方法购买与未履约标的相类似的服务，乙方应负担新购买类似服务所超出的
费用。
②根据服务的质量状况以及甲方所遭受的损失，经过甲乙双方商定降低服务的价格。
（2）如果在甲方发出索赔通知后 10 日内乙方未作答复，上述索赔应视为已被乙方接受。
如果乙方未能在甲方发出索赔通知后 10 日内或甲方同意延长的期限内，按照上述规定的任
何一种方法采取补救措施，甲方有权从应付服务款中扣除索赔金额，如不足以弥补甲方损失
的，甲方有权进一步要求乙方赔偿。
7.2 迟延履约的违约责任
（1）乙方应按照本合同规定的时间、地点提供服务。
第 21 页 共 58 页
（2）在履行合同过程中，如果乙方遇到可能妨碍按时提供服务的情形时，应及时以书
面形式将迟延的事实、可能迟延的期限和理由通知甲方。甲方在收到乙方通知后，应尽快对
情况进行评价，并确定是否同意延期提供服务。
（3）除甲乙双方另有约定外，如果乙方没有按照合同规定的时间提供服务，且没有在
甲方同意的延长的期限内进行补救时，甲方有权从服务款中扣除或要求乙方另行支付误期赔
偿费而不影响合同项下的其他补救方法。赔偿费按每日加收合同金额的 0.5%计收，直至交
货或提供服务为止。但误期赔偿费的最高限额不超过合同价的 15%。
（4）如果乙方延迟履约超过 30 日，甲方有权终止全部或部分合同，并依其认为适当的
条件和方法购买与未履约类似的服务，乙方应负担购买类似服务所超出的费用。但是，乙方
应继续执行合同中未终止的部分。
7.3 未履行合同义务的违约责任
（1）守约方有权终止全部或部分合同。
（2）由违约一方支付违约金，违约金标准见合同条款前附表。
（3）违约金不足以弥补守约方实际损失、可预见或者应当预见的损失，由违约方全额
予以赔偿。
8.不可抗力
8.1 如果合同双方因不可抗力而导致合同实施延误或合同无法实施，不应该承担误期
赔偿或不能履行合同义务的责任。
8.2 本条所述的“不可抗力”系指那些双方不可预见、不可避免、不可克服的客观情
况，但不包括双方的违约或疏忽。这些事件包括但不限于：战争、严重火灾、洪水、台风、
地震等。
8.3 在不可抗力事件发生后，当事方应及时将不可抗力情况通知合同对方，在不可抗
力事件结束后 3日内以书面形式将不可抗力的情况和原因通知合同对方，并提供相应的证明
文件。合同各方应尽可能继续履行合同义务，并积极寻求采取合理的措施履行不受不可抗力
影响的其他事项。合同各方应通过友好协商在合理的时间内达成进一步履行的协议。
9.合同纠纷的解决方式
9.1 合同各方应通过友好协商，解决在执行合同过程中所发生的或与合同有关的一切
争端。如协商 30 日内不能解决，可以按合同规定的方式提起仲裁或诉讼。
9.2 仲裁裁决应为最终裁决，对双方均具有约束力。
9.3 仲裁费除仲裁机关另有裁决外应由败诉方负担。
9.4 诉讼应由服务所在地人民法院管辖。诉讼费除人民法院另有判决外应由败诉方负
担。
9.5 如仲裁或诉讼事项不影响合同其他部分的履行，则在仲裁或诉讼期间，除正在进
行仲裁或诉讼的部分外，合同的其他部分应继续执行。
10.合同修改或变更
10.1 如无重大变故，甲方双方不得擅自变更合同。
10.2 如确需变更合同，甲乙双方应签署书面变更协议。变更协议为本合同不可分割的
一部分。
10.3 在不改变合同其他条款的前提下，甲方有权在合同价款 10%的范围内追加与合同
标的相同的服务，并就此与乙方签订补充合同，乙方不得拒绝。
11.合同中止
11.1 合同在履行过程中，因采购计划调整，甲方可以要求中止履行，待计划确定后继
续履行；合同履行过程中因供应商就采购过程或结果提起投诉的，甲方认为有必要或财政部
责令中止的，应当中止合同的履行。
第 22 页 共 58 页
12.违约终止合同
12.1 若出现如下情况，在甲方对乙方违约行为而采取的任何补救措施不受影响的情况
下，甲方可向乙方发出书面通知书，提出终止部分或全部合同。
12.1.1 如果乙方未能在合同规定的期限或甲方同意延长的期限内提供服务；
12.1.2 因乙方物业管理服务人员自身技术能力、经验不足等原因造成甲方不能正常开
展培训及接待活动，带来重大影响和损失的；
12.1.3 乙方对甲方提出的合理要求没有及时响应，或不能在规定时间内解决甲方提出
的合理要求的；
12.1.4 不能满足本项目采购需求的物业管理服务要求和规范，且经多次整改无明显改
进的；
12.1.5 在合同规定的每个服务季度(3 个自然月)内，在物业管理服务过程中，出现 2
次经第三方有效投诉的。
12.2 如果甲方根据上述第 12.1 条的规定，终止了全部或部分合同，甲方可以适当的
条件和方法购买乙方未能提供的服务，乙方应对甲方购买类似服务所超出的费用负责。同时，
乙方应继续执行合同中未终止的部分。
13.破产终止合同
13.1 如果乙方破产或无清偿能力，甲方可在任何时候以书面形式通知乙方终止合同而
不给乙方补偿。
13.2 该终止协议将不损害或影响甲方已经采取或将要采取的任何行动或补救措施的
权利。
14.其他情况的终止合同
14.1 若合同继续履行将给甲方造成重大损失的，甲方可以终止合同而不给予乙方任何
补偿。
14.2 乙方在执行合同的过程中发生重大事故，对履行合同有直接影响的，甲方可以终
止合同而不给予乙方任何补偿。
14.3 甲方因重大变故取消或部分取消原来的采购任务，导致合同全部或部分内容无须
继续履行的，可以终止合同而不给予乙方任何补偿。
15.合同转让和分包
15.1 乙方不得以任何形式将合同转包，或部分或全部转让其应履行的合同义务。
15.2 除经甲方事先书面同意外，乙方不得以任何形式将合同分包。
16.适用法律
16.1 本合同适用中华人民共和国现行法律、行政法规和规章，如合同条款与法律、行
政法规和规章不一致的，将按照法律、行政法规和规章修改后执行本合同。
17.合同语言
17.1 本合同语言为中文。
17.2 双方交换的与合同有关的信件和其他文件应用合同语言书写。
18.合同生效
18.1 本合同应在双方签字盖章后生效。
19.合同效力
19.1 除本合同和甲乙双方书面签署的补充协议外，其他任何形式的双方约定和往来函
件均不具有合同效力，对本项目无约束。
20.检查和审计
20.1 在本合同的履行过程中，甲方有权对乙方的合同履约情况进行阶段性检查，并对
乙方投标时提供的相关资料进行复核。
第 23 页 共 58 页
20.2 在本合同的履行过程中，如果甲乙双方发生争议或者乙方没有按照合同约定履行
义务，乙方应允许甲方检查乙方与实施本合同有关的账户和记录，并由甲方指定的审计人员
对其进行审计。
第 24 页 共 58 页
第五章 响应文件组成
注：各供应商可根据企业自身实际情况以及对磋商文件的响应程度进行编制响应文件，
其中商务部分、技术部分可编制在一份响应文件中，也可单独装订成册。
第一部分 商务部分
一、磋商响应声明
附件 1－1：法定代表人身份证明复印件(法定代表人参加磋商)
附件 1－2：法定代表人授权委托书(授权代表参加磋商)
附件 1－3：授权委托书(格式二)(适用于自然人委托参加磋商)
二、报价一览表及分项价格表
附件 2－1：报价一览表
附件 2－2：分项价格表
附件 2－3：服务承诺书
三、商务条款偏离表
四、供应商的资格证明材料
(一)供应商基本情况表(附件 5－1)
(二)参加政府采购活动的供应商应当具备《政府采购法》第二十二条第一款规定的条件，
提供下列材料：
附件 5－2－1 供应商应提供法人或者其他组织的营业执照副本复印件或自然人的身
份证明复印件；
附件 5－2－2 供应商应提供经审计的财务报告或银行出具的资信证明或其他企业会
计报表等；
附件 5－2－3 供应商应具备履行合同所必需的设备和专业技术能力的证明材料(由供
应商根据项目需求提供说明材料)；
附件 5－2－4 供应商应提供依法缴纳税收和社会保障资金的相关材料；
附件 5－2－5 供应商参加政府采购活动前三年内在经营活动中没有重大违法记录的
书面声明。
(三)符合磋商文件要求的供应商特定资格条件的证明材料
附件 5－3 供应商应当按照磋商文件“第一章磋商邀请（三）供应商资格要求 2.其他
特定资格条件”规定的要求提供相关证明材料，如未作要求，可不予提供。
五、提供政府采购政策的证明材料
附件 6－1：中小企业声明函
附件 6－2 残疾人福利性单位声明函
附件 6－3 监狱企业证明文件
六、磋商须知前附表要求供应商提交的其他资料
七、供应商认为需提供的其他资料
第 25 页 共 58 页
第二部分 技术部分
一、服务方案、实施方案及技术方案
二、技术响应与偏离表
三、售后服务承诺
四、用于本项目人员简历表
五、第三章评审方法及标准要求提供的方案或相关证明材料等
六、其他资料
第 26 页 共 58 页
政府采购响应文件
(商务部分)
项目名称：
项目编号：
供应商名称：
联系人：
联系方式：
单位地址：
______年____月____日
第 27 页 共 58 页
第一部分 商务部分
一、磋商响应声明
磋商响应声明
致：中国船级社江苏分社
江苏省华厦工程项目管理有限公司
我方已仔细研究了 (项目名称)的竞争性磋商文件
(项目编号：____________)的全部内容，知悉参加竞争性磋商的风险，我方承诺接受磋商文
件的全部条款且无任何异议。
一、我方同意在磋商响应有效期内遵守本响应文件中的承诺，且在此期限期满之前均具
有法律约束力。
二、我方提交纸质响应文件正本______份和副本______份，电子响应文件______套，并
保证响应文件提供的数据和材料是真实、准确的。否则，愿承担《政府采购法》第七十七条
规定的法律责任。
三、我方愿意向贵方提供任何与本项采购有关的数据、情况和技术资料。若贵方需要，
我方愿意提供我方作出的一切承诺的证明材料。
四、我方愿意按磋商文件规定和磋商小组要求重新提交响应文件和最后报价。
五、我方承诺遵守《政府采购法》的有关规定，保证在获得成交资格后，按照磋商文件
确定的事项签订政府采购合同，履行双方所签订的合同，并承担合同规定的责任和义务。
附件 1－1：法定代表人身份证明复印件(法定代表人参加磋商)
附件 1－2：法定代表人授权书(授权代表参加磋商)
附件 1－3：授权委托书(自然人提供)
供应商名称(公章)：____________
法定代表人或授权代表(签字或盖章)：____________
日期：______年____月____日
说明：授权用投标专用章的，与公章具有相同法律效力。
第 28 页 共 58 页
附件 1－1 法定代表人身份证明复印件(法定代表人参加磋商)
法定代表人身份证明复印件
附件 1－2
法定代表人授权委托书(授权代表参加磋商)
致：____________(采购人或采购代理机构)
____________(供应商名称)的法定代表人(姓名、职务)授权____________(磋商代表姓
名、职务)为本公司的磋商代表，就____________(项目名称)磋商及相关事务代表本公司处
理与之有关的一切事务。
委托期限：____________________。
代理人无转委托权。
本授权书于______年____月____日签字生效，特此声明。
授权代表身份证明复印件
供应商名称(公章)：____________
法定代表人(签字或盖章)：____________
授权代表(签字或签章)：____________
______年____月____日
说明：授权用投标专用章的，与公章具有相同法律效力。
第 29 页 共 58 页
附件 1－3
授权委托书(格式二)(适用于自然人磋商)
致：____________(采购人或采购代理机构)
我 ________(姓名 )系自然人，现授权委托 ________( 姓名 )以本人名义参加
____________(项目名称)的磋商活动，并代表本人全权办理针对上述项目的磋商、签约等具
体事务和签署相关文件。
本人对被授权人的签字事项负全部责任。
授权委托代理期限：从 年 月 日起至 年 月 日止。
代理人无转委托权，特此委托。
我已在下面签字，以资证明。
自然人签字并在签名处加盖食指指印： 年 月 日
第 30 页 共 58 页
二、报价一览表及分项价格表
附件 2－1
报价一览表（首次报价）
序号 项目名称 项目编号
1 报价
大写：人民币______元
小写：￥______
1.1
物业管理
服务费用
1.2
暂列预留
备用金
5000 元
1.3 ...
2 服务期限
3 …
备注
供应商名称(公章)：____________
法定代表人或其授权代表(签字或盖章)：____________
日期：______年____月____日
说明：授权用投标专用章的，与公章具有相同法律效力。
第 31 页 共 58 页
附件 2－2
分项价格表
项目名称： 项目编号：
金额单位：元
序号 服务内容 报价
备注
(收费依据、收费标准等)
1
2
3
4
5
6
7
8
总计
大写：人民币____________________元
小写：￥____________________
供应商名称(公章)：____________
法定代表人或其授权代表(签字或盖章)：____________
日期：______年____月____日
说明：授权用投标专用章的，与公章具有相同法律效力。
第 32 页 共 58 页
附件 2－3
服务承诺书
项目名称：____________________
项目编号：____________________
供应商名称
服务承诺
备注说明
供应商公章或授权代表签字：
年 月 日
第 33 页 共 58 页
三、商务条款偏离表
商务条款偏离表
项目名称： 项目编号：
序号 磋商文件条目号 磋商文件要求 响应文件应答 偏离 说明
说明：如有偏离，则必须注明“偏离”；未注明偏离的，视为完全响应。
供应商名称(公章)：____________
法定代表人或其授权代表(签字或盖章)：____________
日期：______年____月____日
说明：授权用投标专用章的，与公章具有相同法律效力。
第 34 页 共 58 页
四、供应商的资格证明材料
附件 4－1
供应商基本情况表
供应商：(公章)
供应商名称 法定代表人
统一社会信用代码 邮政编码
授权代表 联系电话
电子邮箱 传真
上年营业收入 员工总人数
基本账户开户行及账号
税务登记机关
资质名称 等级 发证机关 有效期
备注
附件 4－2－1 供应商应提供法人或者其他组织的营业执照副本复印件或自然人的身
份证明复印件：
1、如供应商是企业（包括合作企业）的，应提供在市场监督管理部门注册的有效“企
业法人营业执照”或“营业执照”（法人分支机构由于不能独立承担民事责任，不能以分支
机构的身份参加政府采购，只能以法人身份参加，银行、保险、石油石化、电力、电信等特
殊行业的除外）；
2、如供应商是事业单位的，应提供有效的“事业单位法人证书”；
3、如供应商是非企业专业服务机构的，应提供有效的执业许可证等证明文件；
4、如供应商是个体工商户的，应提供有效的“个体工商户营业执照”；
5、如供应商是自然人的，应提供有效的自然人身份证明。
附件 4－2－2 供应商应提供经审计的财务报告或银行出具的资信证明或其他企业会
计报表等：
1、健全的财务会计制度指供应商能够严格执行现行的财务会计管理制度，财务管理制
度清晰，能够按规定真实、全面地反映企业的生产经营活动；
2、依法作出的财务状况报告包括经审计的财务报告或银行出具的资信证明或其他会计
报表等，能够清晰反映供应商的商业信誉情况；
3、供应商成立不满一个月或供应商提供金融机构或担保机构出具的保函则可以不需要
提供其他财务状况报告。
附件 4－2－3 供应商应具备履行合同所必需的设备和专业技术能力的证明材料：
1、根据项目需求提供履行合同所必需的设备和专业技术能力的证明材料；
2、可提供与项目实施有关的相关设备购置或租赁票据，或者相关服务人员用工合同，
也可以提供具有履行合同所必需的设备和专业技术能力承诺函（格式自拟并加盖公章）。
附件 4－2－4 供应商应提供依法缴纳税收和社会保障资金的相关材料：
1、缴纳税收证明材料：供应商参加政府采购活动前六个月内（至少一个月）内缴纳增
第 35 页 共 58 页
值税或营业税或企业所得税凭据；
2、缴纳社会保障资金证明材料：供应商参加政府采购活动前六个月内（至少一个月）
内缴纳社会保险的凭据（专用收据或社会保障缴纳清单）；
3、依法免税或不需要缴纳社会保障资金的供应商应提供相关证明材料。
附件 4－2－5 参加政府采购活动前三年内在经营活动中没有重大违法记录的书面声
明：
本单位郑重声明：
我单位在参加采购活动前三年内在经营活动中没有《政府采购法》第二十二条第一款第
(五)项所称重大违法记录，包括：
我单位或者其法定代表人、董事、监事、高级管理人员未因经营活动中的违法行为受到
刑事处罚或者责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚。
特此声明！
供应商名称(公章)：____________
法定代表人或其授权代表(签字或盖章)：____________
日期：______年____月____日
说明：授权用投标专用章的，与公章具有相同法律效力。
附件 4－3 符合磋商文件要求的供应商特定资格条件的证明材料
注：供应商应当按照磋商文件“第一章磋商邀请（三）供应商资格要求 2.其他特定资
格条件”规定的要求提供相关证明材料，如未作要求，可不予提供。
第 36 页 共 58 页
五、提供政府采购政策的证明材料
附件 5－1
中小企业声明函（如供应商为中小企业须提供此函）
本单位郑重声明，根据《政府采购促进中小企业发展暂行办法》(财库〔2011〕181 号)
的规定，本单位为____________(请填写：中型、小型、微型)企业。即，本单位同时满足以
下条件：
1.根据《工业和信息化部 国家统计局 国家发展和改革委员会 财政部关于印发中小
企业划型标准规定的通知》(工信部联企业〔2011〕300 号)规定的划分标准，本单位为
______(请填写：中型、小型、微型)企业。
2.本单位参加____________单位的____________项目采购活动提供本企业制造的货物，
由本企业提供服务，或者提供其他____________(请填写：中型、小型、微型)企业制造的货
物。本条所称货物不包括使用大型企业注册商标的货物。
本单位对上述声明的真实性负责。如有虚假，将依法承担相应责任。
企业名称(公章)：____________
日期：________________________
备注：1.填写前请认真阅读《工业和信息化部 国家统计局 国家发展和改革委员会 财
政部关于印发中小企业划型标准规定的通知》(工信部联企业〔2011〕300 号)和《财政部 工
业和信息化部关于印发〈政府采购促进中小企业发展暂行办法〉的通知》(财库〔2011〕181
号)相关规定。
2.授权用投标专用章的，与公章具有相同法律效力。
附件 5－2
残疾人福利性单位声明函（如供应商为残疾人福利性单位须提供此函）
本单位郑重声明，根据《财政部 民政部 中国残疾人联合会关于促进残疾人就业政府采
购政策的通知》（财库〔2017〕 141 号）的规定，本单位为符合条件的残疾人福利性单位，
且本单位参加______单位的______项目采购活动提供本单位制造的货物（由本单位承担工程
/提供服务），或者提供其他残疾人福利性单位制造的货物（不包括使用非残疾人福利性单位
注册商标的货物）。
本单位对上述声明的真实性负责。如有虚假，将依法承担相应责任。
单位名称（盖章）：
日 期：
附件 5－3
监狱企业证明文件（如供应商为残疾人福利性单位须提供相关证明材料）
根据《关于政府采购支持监狱企业发展有关问题的通知》（财库〔2014〕68 号）文件要
求，如供应商属于监狱企业，应提供由省级以上监狱管理局、戒毒管理局(含新疆生产建设
兵团)出具的属于监狱企业的证明文件。
第 37 页 共 58 页
六、磋商须知前附表要求供应商提交的其他资料（格式自拟，如未作要求，可不予提供）
七、供应商认为需提供的其他资料（格式自拟，如未作要求，可不予提供）
第 38 页 共 58 页
政府采购响应文件
(技术部分)
项目名称：
项目编号：
供应商名称：
联系人：
联系方式：
单位地址：
______年____月____日
第 39 页 共 58 页
第二部分 技术部分
一、服务方案、实施方案及技术方案
服务方案说明
服务类项目供应商应根据第六章规定编写服务方案说明。服务方案说明包括但不限于：
(1)服务目标、范围和任务；
(2)服务方案；
(3)服务团队组织安排计划；
(4)工作流程；
(5)进度计划及保证措施；
(6)质量保证措施；
(7)合理化建议；
(8)其他。
实施方案（格式自拟）
技术方案（格式自拟）
第 40 页 共 58 页
二、技术响应与偏离表
技术响应与偏离表
项目名称： 项目编号：
序号 磋商文件条目号 磋商文件要求 响应文件应答 偏离 说明
说明：在偏离项必须注明正偏离、负偏离或无偏离。
供应商名称(公章)：____________
法定代表人或其授权代表(签字或盖章)：____________
日期：______年____月____日
说明：授权用投标专用章的，与公章具有相同法律效力。
说明：在偏离项必须注明正偏离、负偏离或无偏离。
三、售后服务承诺（格式自拟）
第 41 页 共 58 页
四、用于本项目人员简历表
主要人员简历表
姓名 性别
职务 职称
毕业学校、专业
身份证号 拟在本合同任职
执业资格证 执业资格证书号
近____年承担项目情况
时间 类似项目名称 担任职务 项目单位名称及电话
供应商名称(公章)：____________
法定代表人或其授权代表(签字或盖章)：____________
日期：______年____月____日
说明：
1、授权用投标专用章的，与公章具有相同法律效力。
2、上表表格可自行调整。
五、第三章评审方法及标准要求提供的方案或相关证明材料等（格式自拟）
评分索引表
评分项目 在响应文件中的页码位置
第 42 页 共 58 页
六、其他资料
公章授权书(如有)
公章授权书
致：____________(采购人或采购代理机构)：
（供应商名称），中华人民共和国合法企业，
法定地址：____________________。在参与________(项目名称)(项目编号)____磋商活动中，
我公司授权投标专用章在此次活动中代为公章使用。
投标专用章所签署的响应文件、澄清等，我公司承认并同意具备与我公司公章签署等同
的法律的效力。
投标专用章签署的所有文件、协议不因授权的撤销而失效。
投标专用章：____________(盖章)
公司公章：__________(盖章)
供应商法定代表人：______(签字或盖章)
日期： 年 月 日
第 43 页 共 58 页
第二部分 技术部分
第六章 项目采购需求
一、项目名称：中国船级社江苏分社物业管理服务
二、服务地点：中国船级社江苏分社办公大楼（南京市鼓楼区姜家园 12 号、中山北路 399
号）。
三、项目概况
（一）座落位置
1、南京市鼓楼区姜家园 12 号（为采购人现办公地点），为 9 层建筑，建筑高约 27 米、
建筑面积约为 5178.92m2；
2、南京市鼓楼区中山北路 399 号（档案库房），为 6 层建筑，建筑高约 18 米、建筑面
积约为 1496.09m2。
（二）主要设备设施
1、南京市鼓楼区姜家园 12 号：供电系统；弱电系统(含电话、网络、监控、门禁、会
议等子系统)；空调系统(变频空调、多联机组)；消防系统(喷淋、消火栓、消防器材)；给
排水系统(生活用水、消防用水)；电梯等；
2、南京市鼓楼区中山北路 399 号：供电系统；弱电系统(含电话、监控)；空调系统(变
频空调)；消防系统(消火栓、消防器材)；给排水系统(生活用水、消防用水)等。
（三）本项目设备、设施情况包括但不限于以上统计。服务过程中，以实际数量为准。
四、服务时间：自合同签订之日起一年。试用期 3个月，试用期满后，采购人根据对成交
供应商的考核结果有权决定是否与成交供应商签订后续服务合同。一年期合同满后，采购人
根据对成交供应商服务质量的考核和满意度评价结果决定是否续签下一年度的物业管理合
同，最多续签不超过两年。
五、服务办公用房：采购人免费提供物业办公用房，产权归采购人所有。
六、服务费的结算：为约束成交供应商严格执行相关要求，服务费支付采用考核评价办法。
采购人于合同签订之日起三个月内对供应商考核合格后，支付合同总额的 25%；合同签订后
后续费用按季度结算。每季度结束由采购人对成交供应商考核合格后，支付上季度物业管理
费用。另成交供应商需提供物业管理费用收支情况每月报告，包括每月财务支出详细清单以
及人员工资发放清册交采购人备案存档。
注：因采购人临时性工作等要求产生的加班费用由双方协商另行约定。
七、物业服务范围（工程维护、秩序维护、清洁卫生、绿化、食堂帮厨等）
（一）南京市鼓楼区姜家园 12 号、姜家园 399 号以及所有采购人指定区域。
（二）保安维护服务
1、办公楼 24 小时保安安全管理（含访客登记）和消防安全管理，保证本物业人财物的
安全。包括但不限于姜家园 12 号消防控制室的值班、消防泵站的巡逻以及姜家园 399 号两
栋办公楼的安保任务。
2、维持本物业良好的办公环境，包括安全监视、巡视、门岗值勤的工作。
3、配合和协助当地公安机关进行在本物业范围内的治安事件处理、案件取证和现场保
护等工作。
4、提供本物业小件物品搬运。
5、重大节日安全保障。
6、组织人员定期进行反恐、防暴、处突等应急演练。
7、对重要活动提供专梯礼宾等服务。
第 44 页 共 58 页
8、办公楼房间钥匙管理。
（三）环境维护服务
1、姜家园 12 号办公楼楼层保洁及会务客服接待。
2、姜家园 12 号办公楼办公室、值班室、会议室、接待室等办公场所以及大厅、走道、
过道和梯道、电梯及电梯间、卫生间、休息室（员工、司机及值班室）、停车场、等公共区
域的清洁及其它办公室垃圾的清理、收集及清运等。包括日常易耗品的配置，设施的保洁及
检查维修。
3、中山北路 399 号值班室、档案室等办公场所以及大厅、走道、卫生间等公共区域的
清洁及垃圾的清理、收集及清运等。
4、办公楼内部地毯、沙发、窗帘的维修养护及清洗。
5、办公楼外墙清洗工作。
6、本物业和公寓内的绿植租摆、养护及更换。
（四）消杀服务：整体办公楼消杀区域（每月 1 次）局部重点消杀区域（每周 1 次）。
（五）工程维修服务
1、协助开展办公楼日常工程零星维修管理并履行现场监督的义务。
2、按要求做好空调、弱电、电梯、绿化养护等维保单位维保监管，确保设备、设施的
正常运行。
3、本物业内的配套设施及系统的维修、养护、运行和管理，办公楼相关专业系统维保
及报修、维护、保养、使用和管理，并做好相关记录。包括如下内容：
（1）供电系统、照明系统（包括楼内照明及办公楼泛光灯、广告灯）。
（2）给、排水系统在本物业内的部分（包括上下水管道、落水管等）。
（3）门禁系统使用管理。
（4）会议系统使用管理（包括视频会议系统）。
（5）闭路电视监控系统使用管理。
（6）消防中控及消防系统和气体灭火设备使用管理。
（7）电梯、空调/供暖系统在本物业内的部分使用管理。
（8）精密空调系统使用管理。
（9）二次装修所增设的设备使用管理。
（10）厨房设备设施小修管理。
（11）建筑本体及楼宇设施的小修、养护和管理，包括但不限于楼顶、梁、柱、内外墙体
及墙面、大堂、楼梯间、走廊通道、办公区域、电梯厅、洗手间、地下一层及地下三层车库
等。
（12）管理与本物业相关的工程图纸、设备说明、维修养护记录及竣工验收资料等。
（13）配合对承建单位及供货商保修的服务质量进行监督检查，保修期满后，协助完成本
物业各专业系统的工程维保验收的交接工作。
（14）办公区域模拟电话传真线路的日常维护。
（15）打印机、复印机、传真机、碎纸机等公用办公设备维修。
（16）办公电脑、笔记本电脑等个人办公设备维修。
（17）对办公楼无法自行维修的项目提出初步维修改造方案、概算，经批准后监督实施，
进行相关文件资料归档工作。
（18）对应急发电机进行定期检查和试运行。
（19）定期对办公楼新风和盘管系统使用管理和一般故障的应急处置。
（20）配合特种设备检测所对办公楼进行电梯年检。
（21）重大节日布置工作保障。
第 45 页 共 58 页
（六）姜家园 12 号办公楼食堂的帮厨服务。
（七） 消防安全服务
1、确保办公楼内消防各系统设施设备完好。
2、组织开展消防安全宣传教育和消防知识培训，定期组织灭火技术训练。
3、制定并完善火灾扑救和应急疏散预案并建立健全消防档案。
4、中控室 24 小时值守，发生报警第一时间现场确认。
5、发生初起火情，第一时间组织人员扑救。
6、重大节日前对办公楼进行消防安全检查。
7、办公楼灭火器检测（配合外委单位进行）。
8、办公楼消防、电气检测（配合外委单位进行）。
9、定期对楼内消防设备设施进行巡视检查，参与办公楼控烟行动。
（八）会议服务
提前汇总会议需求，按照会议日程在会前半小时完成会场的布置、会议设备和空调设施
的调试。项目共有会议室 44 个，日均会议 15 个。根据会议要求提供茶歇服务。
（九）信件收发服务
1、报纸平信等统一分类到相应收发格，每日派送一次，快件、挂号信等随到随送。
2、非采购单位的信函报纸均随到随送。
（十）其他方面
1、为采购人在本物业管理区域内的各项活动提供环境保障（包括车位、安全、卫生、
场地布置、会议场所清洁与茶水服务等）。
2、对本物业内物业使用人违反设施、设备使用规定的行为，采取规劝、警告、制止、
报告等措施。
3、甲方要求的其他服务内容。
（十一）紧急突发事件的应急处理工作。
（十二）完成采购人交办的其它工作。
八、物业服务人员配置要求
（一）为保证采购人日常工作的顺利推进，保障相关工作的连续性与完整性，成交供应商
应保证延用现有的相关岗位工作人员，承接在本项目采购之前采购人现有的相关人员的劳动
关系、签订劳动合同，确保服务质量。若根据实际情况确须进行人员调整的，须告知采购人，
经采购人允许后方可进行人员调整（具体人员数量安排需根据项目实际情况及采购人需求）。
（二）本项目最低人员配置数量为 23 人名。本项目需具有合理人员配置组织结构，服务
人员要统一着装、持证上岗、尽职尽责、岗位职责明确。为保证服务质量和维护采购人形象，
所有物业服务人员均要求具有高中以上文化，品行端正，具体要求如下：
1、物业管理负责人（主任）1 名：男性或女性年龄均在 45 周岁（含）以下，具有大专
（含）以上文化程度，从事本岗位 5 年以上工作经验；
2、客服会务服务 1 名：女性，年龄在 35 周岁（含）以下，身高不低于 1.60 米，五官
端正，身体健康。具有大专以上学历，2 年以上相同岗位工作经验。
3、保安人员 12 名（含保安部负责人 1名、礼仪安全员 2名（40 岁以下）、消防监控
人员 4名）
（1）现有的安保人员共 8 人安排在姜家园 12 号，另外 4 人安排在中山北路 399 号（其
中 3 人为安保人员、1 人为宿舍管理人员）；
（2）保安部负责人，男性年龄在 50 周岁（含）以下，具有高中（含）以上文化程度，
从事本岗位 5 年以上工作经验；其它保安人员，男性身高 1.70 米以上，50 周岁（含）以下，
体健貌端且受过正式培训；
第 46 页 共 58 页
（3）消防监控人员 4名：相貌端正，身体健康，男性年龄在 50 周岁（含）以下，具有
高中（含）以上文化程度，从事本岗位 5年以上工作经验；能够熟练使用、管理和维护监控
室内所有系统的设备、设施；相关人员必须有消防部门核发的上岗证书；具有应对突发火灾
等紧急情况的能力。
4、保洁人员 5 名：相貌端正，身体健康。具有从事过写字楼保洁工作的经验，工作认
真细致，积极主动、仪表整洁、礼貌和蔼，有良好的素养和职业道德。女性，身高 1.58 米
以上，50 周岁（含）以下；
5、食堂帮厨人员 4 名：工作人员应无传染病史，持有《健康证》，并将《健康证》张
贴于显著位置；工作人员须每年进行一次体检，体检不合格人员要及时调换，上岗应穿戴整
洁统一的工作衣帽，直接接触食品的人员必须规范着工作服上岗；工作人员不得留长指甲，
涂指甲油，留胡子，手镯，在直接用手接触食品前，必须洗手消毒，女性，身高 1.58 米以
上，50 周岁（含）以下。
（三）供应商应在响应文件中明确本项目所有物业管理人员清单，明确各岗位人员交接
制度，即所有管理人员在任何情况下均能响应采购人要求，并及时提供物业管理服务。
九、物业服务要求
（一）根据采购人办公物业的管理要求，具有物业管理内容的整体设想和规程策划，分别
对部分设备设施运行管理、安全保卫工作、环境保洁工作、绿化监管工作、消防工作、会务
接待工作、值班来访登记、食堂帮厨服务等内容，制订物业管理服务质量目标，并承诺、保
证管理目标的实施。
（二）物业管理费收支情况每月报告，包括每月财务支出详细清单以及人员工资发放清册。
（三）处理日常接待咨询服务，严肃办公秩序，认真对待采购人及采购人服务对象的投诉，
建立投诉记录，有效投诉办结率 98%以上，回访率 100%。
（四）采购人意见反馈满意率 90%以上。
（五）日常物业管理运作要切合采购人办公特点和活动规律，并建立适合采购人办公物业
管理质量控制体系，作为保障和保证，日后能够接受第三方质量审核和检查，纠错率 100%。
（六）与采购人办公作息制度相匹配，合理安排长效管理与突击性任务的关系，做到保障
有力，并参照《全国物业管理示范办公楼标准及评分细则》，制定实现物业管理示范办公楼
的目标(既“国优”)。
（七）每两年更新一次制服，所有人员每年不少于一次培训，安全保卫人员每年不少于两
次培训，并将培训内容记录备查。
（八）所有人员变动（包括主动辞职、公司辞退、公司调离等）每年不得超过总人数的
10%。
十、建立健全物业服务制度要求
供应商应制定有关制度，如企业内部管理制度，日常服务的运作管理制度等。主要包括
以下两方面内容：
（一）物业管理员工行为规范，包括但不限于保安部职责、环境保洁部职责、会务工作职
责、帮厨人员工作职责等；
（二）人员岗位考核责任制，包括但不限于操作人员岗位责任制、管理人员岗位考核细则
（百分考核）、操作人员岗位考核细则（百分考核）、经济考核制度、考核奖惩制度、设备
运行管理职责制度、消防巡逻制度、安全保卫制度，环境卫生管理制度，绿化管理制度，综
合服务制度等。
十一、档案、资料管理
（一）加强有关物业档案和资料的管理以及产生相关档案和资料的记录，主要包括但不限
于设备设施档案、采购人投诉和意见档案、安全管理记录档案、环境绿化管理档案、人事管
第 47 页 共 58 页
理及人员培训档案等。物业管理企业必须运用计算机管理所有档案，要求做到保存完整、管
理完善、交接手续完备、检索方便准确。
（二）除上述档案外，物业管理企业必须每月提供其物业服务质量反馈报告、投诉整改情
况、物业服务人员工资落实情况以供采购人审核，如发现物业管理企业弄虚作假，隐瞒情况
等现象，采购人有权解除合同，同时物业管理企业承担相关法律责任。
十二、物业服务标准
（一）物业项目经理（主任）职责
1、负责本项目物业的全面管理工作，包括秩序维护、设备运行、客户服务、帮厨管理、
环境保洁与绿化管理工作；
2、做好部门间的协调沟通工作，上情下达，下情上达，维护良好的行政秩序；
3、具有较强的团队管理能力、协调能力和突发事件处置能力，以及极强的工作执行能
力，忠诚敬业、能承受较大工作压力；
4、负责制定本项目工作计划，主持项目例会，领导项目人员及时完成各项任务;
5、认真学习研究业务范围内的法规政策和企业制度，负责指导本项目的人事管理、培
训、档案工作；
6、负责组织制定本项目职责范围内的工作制度和贯彻实施。负责组织各部门撰写综合
类大型文稿及重要文件的起草；
7、经常巡视管理处各岗位的工作情况，检查服务质量、环境相关的工作内容，及时发
现和解决问题；
8、督促各岗位人员的日常工作，检查各项工作的落实完成情况；
9、采购人交办的其他工作。
10、项目经理工作标准
（1）每日处理突发事件，及时率达到 100%；
（2）每日审阅巡视报告，及时率达到 100%；
（3）每日处理客户投诉，及时率达到 100%；
（4）每日巡查重点工作岗位各一次；
（5）每日检查重点区域一次；
（6）每周召开部门工作会议。
（二）部分设备设施运行管理（含消防、监控、空调等系统）
部分设备设施包含：消防系统设备、电梯、空调、监控设备系统、防盗及闭路电视监控
系统、供电设备、给排水设备、会议音响设备、绿化设备、热水设备等，以及其他办公楼设
备设施。保持设备设施的簇新度，运行良好，并延长设备设施的使用期。
物业规划红线内的属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室
外上下水管道、化粪池、污水池、井、路灯、自行车库、停车场等。
物业监督对办公楼各类自动门、化粪池清掏、消防检测、电气检测、避雷检测、仪器仪
表检测、高压用具检测、环境保护检测、压力表检测、压力容器检测、供气安全阀检测、消
防控头检测等设备维保商的维修保养及检测工作；
物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理；本物业规划红线内的建筑的维
修、养护和管理及对在维保合同期内的园林绿化工作实施监督与管理；
对办公楼能源资源消耗情况进行周期性的统计、分析，并根据分析结果采取改进措施；
提出有针对性的建议和意见，制定切实有效的控制措施，并予以实施；确保单位能源资源消
耗处于长期稳定或呈下降趋势。
1、设备实施实行日巡查制度，确保供电系统、给排水系统、照明系统、电梯、空调系
统、智能化系统、消防系统、会议音响系统等设备实施正常运行，完好率为 100%；
第 48 页 共 58 页
2、设备台帐、图纸档案、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录完整；
3、与采购人办公作息制度相匹配，确保设备实施报修的及时率；
4、供水、供电设备严格按国家规范管理，符合国家标准，运行状况良好，有可行的应
急方案，确保供水、供电系统的正常运行；
5、消防系统设备完好无损，可以随时启动，严格按消防设备操作规程操作，消防设备
的管理与火灾应急方案紧密结合，确保消防系统万无一失；
6、电梯严格按国家规定，认真落实做好相关运行管理工作。出现运行故障或存在异常
报告信息后，按规定时间报告采购人并通知采购人外包服务方到达现场，确保电梯的安全运
行；
7、空调运行正常，严格按照操作规程，负责日常开关、启动以及目视检查等工作；噪
音不超标准，无滴、漏水现象，有中央空调故障处理方案，保证空调系统正常运行；
8、照明设备外观整洁、无脱落、无蜘蛛网、无积尘，完好率及维修更换率 100%，并按
规定时间定时开关并进行日常巡检等工作；
9、对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录；
10、各设备机房及公共场所、场地，有危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施；
11、工程部技工工作标准
（1）日处理突发事件，及时率达到 100%；
（2）每日处理工程维修单，及时率达到 100%；
（3）协助相关服务机构提供服务，满意率达到 100%；
（4）熟悉办公楼内外环境及设备情况，正确向各部门提供信息，准确率达到 100%；
（5）协助咨询，为客户解答问题，满意率达到 100%；
（6）核对钥匙数量，准确率达到 100%；
（7）按公司规定着装、使用文明用语，并保持正确的工作姿态，合格率达到 100%；
（8）接听电话及时率达到 100%；
（9）汇总整理各项表格、文件，准确及时率达到 100%；
（10） 熟练使用各种仪器仪表及工具，准确率达到 100%。
12、其它事项：部分设备设施如发生故障或出现异常报告，需第一时间告知采购人相关
联系人员。日常工作中因运行管理不到位或维修监管工作不到位，导致相关设备不能正常工
作发生故障、以及超出相关工作职能范围与流程外的操作所造成的责任事故及经济损失均由
成交供应商承担，并承担相应法律责任。
13、服务要求
项目 服务要求
室内场所
设施设备
日常养护
维护
大楼各楼层办公室、资料室、会议室、健身房以及餐厅等设备设施的维修和
养护；
对不能正常使用的门、窗、及其锁、把手及时维修和更换，零星维修及时率
100%。
室 外 场
地、道路
和设施的
养护维修
确保室外场地、道路、停车场、自行车库、垃圾房、各通道门禁等的完好和
正常使用；
及时完成各项零星维修任务，零星维修及时率 100%；
在危及人身安全处做好警示及安全防范措施。
市政公用
设施的维
修
确保市政公用设施包括道路、室外上下水管道、化粪池、污水池、井、路灯、
自行车库、停车场等的完好和正常使用；
及时完成各项零星维修任务，零星维修及时率 100%；
在危及人身安全处做好警示及安全防范措施。
第 49 页 共 58 页
项目 服务要求
专项维修
及检测
监督办公楼各类自动门、化粪池清掏、消防检测、电气检测、避雷检测、仪
配合器仪表检测、高压用具检测、环境保护检测、压力表检测、压力容器检
测、供气安全阀检测、消防控头检测等设备维保商的维修保养及检测工作。
配合给排
水设备运
行管理
配合定期对给排水系统进行检查保养和维修清洁，保证排水及排污管道畅通。
配合供配
电及相关
设备运行
维修
配合定期对供电范围内的电气设备巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，
做到安全合理节约用电。
配合电梯
运行维护
配合建立电梯运行管理等各项制度，确保电梯按时运行，安全措施齐全有效，
应急处置措施切实可行；
配合严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，配合定期进行维修保养。
配合空调
系统运维
配合建立空调系统运行管理制度和安全操作规程，配合保证空调系统安全运
行和正常使用；
配合定期检修养护空调设备，保证空调设施处于良好状态；
配合及时排除故障并做好记录，零星维修及时率 100%；
消防系统
运维
加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统处于良好的使用状态；
定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；
及时发现并排除故障，系统的零星维修及时率 100%；
制定突发性火灾等应急方案，保持紧急疏散通道畅通，照明设备，出口指示
标志完好；定期开展消防演练，组织开展消防法和消防知识的宣传教育，明
确各区域消防责任人，定期对消防广播系统及办公楼背景音乐系统维护保养。
配合安防
系统及其
他智能化
系统维护
管理
配合做好日常维护保养，确保系统正常工作；
配合定期对系统主机、系统各项功能、设备老化及设备损耗情况进行全面测
试检查；
配合保持控制台内外、摄像机防护罩、报警探测器等清洁、整理，零星维修
及时率 100%。
（三）建筑公共部位养护管理
1、服务内容
定时对建筑外墙、楼梯间、楼内大厅、走廊、会议室、卫生间等办公楼建筑公共部位进
行养护，保持外观良好和正常使用。
2、服务要求
项目 服务要求
大楼建筑本
体公共部位
日常养护维
护
大楼建筑本体公共部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结
构部位、外面墙、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、竖井、卫生间、
车库等）的维修保养；
确保办公楼主体、门、窗的完好和正常使用；
及时完成各项零星维修任务，零星维修及时率 100%。
（四）安保服务
1、服务标准：
（1）着装：工作时间必须着保安制服，要按规定佩带保安标志。保安制服不准与便服
混穿，不同季节的保安制服不准混穿。着保安制服应干净整洁，不准披衣、敞怀、挽袖、卷
第 50 页 共 58 页
裤腿、歪戴帽子、穿拖鞋或赤足；
（2）仪容仪表：值勤时要仪表端正，精神饱满。不准留长头发、大鬓角和胡须；
（3）礼节：着制服时遇采购人领导、来访领导、立岗、交班行举手礼；
（4）举止：精神饱满，姿态端正，动作规范，举止文明。工作时，不准袖手或将手插
入衣袋，不准搭肩、挽臂，边走边吸烟、吃东西，嘻笑打闹，不准随地吐痰、乱扔废弃物；
（5）语言：在工作中使用语言要简洁准确，文明规范，说话要有理有节，并讲普通话；
（6）岗位纪律：严格按照法律的规定范围开展保安服务工作，严格履行岗位职责，不
准做与保安服务无关的事情。不准脱岗、空岗、睡岗。遵守服务单位内部的各项规章制度，
对服务单位内部的可能涉密事项，不准随意打听、记录、传播。有重要情况要妥善处理并及
时上报，不准迟报、漏报、隐瞒不报。
（7）卫生：要自觉维护环境卫生，保持工作区域整齐清洁。
（8）保安员工作标准
1）严格执行消防法规和公司内各项规章制度，不出现违章、违规情况；
2）工作时集中精力，着装规范精神饱满；坚守岗位，不得擅离职守和脱岗睡觉；举
止文明、不将个人情绪带入工作中；
3）物品运出记录要完整、有效、无遗漏，便于查询；
4）及时保养、维护机器设备，保证运转正常；
5）保持室内卫生、清洁；
6）能够发现一般可疑的人和事、及时报告上级；
7）行使职责有理有节、站岗值勤仪表端正、言谈举止文明礼貌；
8）树立“安全第一、宾客至上”的观念；
9）遇有重大突发事件及时报告、能够奋不顾身、勇于斗争、保护公共财产的安全；
报警迅速，处理情况及时、果断，不得出现主观怠惰情况。
2、服务内容：
提供防范性安全服务，维护采购人的安全和秩序，防止守护目标受到不法侵害或灾害事
故的损害，有效避免保安人员责任造成采购人经济损失，满足采购人安全需求。
（1）巡逻服务：保安在当班时间内对采购人服务范围进行巡逻，发现可疑人员，应对
其进行询问，确保单位安全。加强日常巡逻检查，及时发现问题，确保无火灾、盗窃、刑事
案件发生。如有发生，要有应急处理措施，做到及时报警，防止事态进一步恶化，事件处理
及时率 100%。在巡逻过程中，对已经发生的不法侵害案件或灾害事故，除通知采购人相关
负责人以外，应及时报告公安机关或有关部门并保护现场。
（2）门卫服务：保安 24 小时对门厅实施安全管理，负责进出人员及物品安全管理，
进出人员与物品均实行登记制度，对非工作时间人员出入实行登记确认制度，工作时间提
供来访人员、引导咨询服务及报刊信件收发工作，并协助做好采购人对外接待工作。
（3）运达至收发室的信件、包裹应做好登记，其中对公信件、包裹须送到至指定人员
并负责落实日常部分设备设施的维护管理工作（包括空调正常开关操作等）。
（4）其它服务：保安人员运用科技手段和设备，为指定的区域和目标，定期维护，提
供接警，先期处警和其它相关的技防服务业务。严格执行消防操作规程，定期进行消防演习，
保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。有针对性地提供突发事件的安全保卫服务，明确
对突发事件的应急方案及疏散措施，做到措施得力、制度健全、人员到位。
3、保安队伍的检查与考核制度：
（1）检查考核的内容及方式：根据要求，对保安队伍的管理情况进行全面检查考核。
保安负责人每天对保安服务工作进行例行检查，每周对保安服务工作至少进行两次监督抽查，
采购人有权每周对保安服务工作进行至少一次监督抽查。
第 51 页 共 58 页
（2）检查记录：以上检查方式均要填写《保安服务质量检查考核记录表》，予以保存，
并作为采购人对物业服务公司考核依据。
（五）环境保洁
1、保洁服务范围：
对物业区域定时、定点、定人进行废弃物的收集和清运，通过清、扫、擦、拭、除、洗
等常规性服务，维持所有公共区域和公共部位的清洁卫生。服务区域主要包括但不限于：室
外区和综合办公区。
（1）维护公共环境卫生，以及公用设施的保洁（包括花坛、室外台阶、垃圾桶、消火
栓箱、开关箱、标牌、标志等）。
（2）办公楼的公共场所保洁（包括大厅、走廊、栏杆、通道、电梯、楼梯、卫生间、
开水间、杂物间等）。
（3）办公楼大厅地面、立柱的清洗打腊以及大厅大理石立面的保洁保养（打蜡每三个
月一次）。
（4）会议室、办公室、餐厅、值班室的保洁（地板打蜡每三个月一次；地毯清洗每六
个月一次）。
（5）电梯轿箱的日常保洁。
（6）定期对所管理区域实施消毒和灭“四害”工作
（7）负责做好公共设施的损坏记录，及时上报至采购人。
（8）成交供应商自行准备保洁有关耗材如卷纸、洗手液、擦手纸、清洗剂等。卷纸为
清风、维达大品牌双层有芯 90 克，洗手液为蓝月亮、威露士、开米大品牌。
（9）提供台布、工作服、公有宿舍的保洁服务等。
（10）采购人自有植物的养护（含浇水）等。
（11）完成其它临时性工作。
注：卫生间、食堂以及自身清洁剂（劳保清洁用品）等方面的耗材由成交供应商自行承担。
2、服务标准：
（1）公共场所保持清洁，地面无纸屑、烟头、杂物等废弃物。
（2）办公楼楼道走廊地面干爽洁净，无污渍、积水、杂物等，楼道、扶手和栏杆干净
无灰尘，公共门框和墙壁无积尘和蜘蛛网，全日保洁。
（3）办公楼大厅地面铮亮无污迹，玻璃窗无积尘污迹，厅内饮用水具、沙发等设施干
净整洁，大厅立柱、墙壁、灯具、顶部无积尘污迹。
（4）垃圾日清，垃圾箱外表干净，无异味。
（5）卫生间需制定保洁巡视制度，随时清扫做到地面清洁，无污迹、无积水、无异味，
下水道畅通。
（6）每天上午七点四十分前擦试养护电梯轿厢，按地毯日期更换电梯地垫并清洗备用。
（7）垃圾桶、箱表面、净水设备无污渍，净水异常应及时告知采购人并协助通知维保
方。
（8）消毒灭害：每月对垃圾桶、卫生间、喷洒无毒消毒药水一次，每半年灭鼠一次，
夏季每月喷洒无毒消毒药水两次。
（9）咖啡机日常清洁管理和领导干部办公室每日开水准备。
3、服务要求
（1）室外区
项目 服务要求
公共区域清
洁
办公楼公共道路、人行道及公共场所每天至少清扫一遍。及时收集、清运
垃圾，清扫积水，确保物业容貌整洁，垃圾处理实行全过程封闭式管理；
第 52 页 共 58 页
及时清理建筑物表面及内部悬挂、堆放的杂物。
服务开放区
域
服务开放区域，如车库等排放的废气实施统一净化，每周抽、排风一次，
达到“室内环境国家标准《GB50325-2001》”中的“二类建筑工程”标准。
外墙清洗
外墙一年清洗两次(含玻璃窗)，其中一次在本阶段进行，另一次在人员入
驻后物业服务阶段进行。保持办公楼外墙清洁、完整。
（2）综合办公区
项目 服务要求
办公区、会议
室及公共区
域清洁
保持办公室、会议室及楼梯间等公共区域清洁，并确保地面、桌面、家具
表面等干净整洁；物品堆放整齐，不见废弃物、污渍；已入驻人员的办公
室每天清洁 1次，必要时根据甲方要求进行消毒。
保持玻璃干净清洁，无污渍；
保证楼梯扶手、单元门清洁、无污渍。
茶水间 保持台面、地面无水印，废茶叶桶及时清理。
卫生间清洁
保证卫生间洁净无异味；墙身、地面和门窗清洁无污渍，及时用干布抹干
隔板、墙面、地面等；
地面保持干燥，面盆光洁明亮、镜面无水迹，补充洗手液和卷纸。
（3）园林绿化服务
对办公楼院内的绿化考虑四季景色变化，采用乔木与灌木、常绿与落叶以及不同树姿
和色彩变化的树种，搭配组织，力求四季常青。以丰富办公与居住环境，主要对绿地、草坪、
苗木、花卉的养护管理、培植负有美化环境的责任。组织专业维保商进行养护管理，主要包
括浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫，保证现有苗木成活率等。公共绿地、树木养护措施
落实，修剪更换及时，无破坏、践踏、无虫害、枯死及随意占用现象。绿化达标率 100%。
服务要求
项目 服务要求
树木养护
及时浇灌，也注意排除积水；
树木根部附近的土壤保持疏松。乔木、灌木周围的大型野草需要及时铲除；
按照树木的品种、生长期及观赏要求的不同，结合季节等因素，按时施肥；
根据树木的品种、生长期，及时修剪和整形，保持树木枝叶繁茂、分布均匀；
及时补植树木，并挖出枯死植株。
草坪养护
根据土壤干湿程度和季节，及时浇灌；
草坪长到 70mm~80mm 时，应予修剪，修剪后高度为 60mm 左右，草坪边缘线
应整齐划一；
与管理区域的草坪草形态不符的杂草，养护人员应及时进行清除，并要求除
早、除小、除净；
根据草种不同，及时对草坪进行施肥，并做好病虫害防治。
（4）绿植摆放服务
组织对对包含办公大楼室内日常植物租摆布置养护和重大节日（劳动节、国庆节、元旦
等）花卉摆设布置。
服务要求
项目 服务要求
日常办公、公
共区域绿化
摆放要求
每个工位至少摆放一盆 0.2-0.3 米高的植物；
单间办公室摆放两款落地植物（1.5-1.8 米高）、两款台面植物；
1 楼大堂摆设大叶棕竹等大宗植物。办公区通道、公共区域通道、会议室
摆放金钱兜、巴西木等各种植物。
第 53 页 共 58 页
重大节日布
置要求
春节、劳动节、国庆节等重大节日及园方重大庆典，在办公楼进门、大堂
正门及办公室等公共区域根据需要摆放植物。
绿植养护
要求
整体要求株型美观、造型优雅，花叶并茂，极富生机，达到整体布局合理，
环境绿化美化效果；
室内植株经消毒、杀虫处理后再摆放，并安排人员定期养护和更换；
保持植株丰满健壮，株型自然匀称。无残枝、黄叶。合理修剪，保持株形
美观自然；
保持植物的花盆、器皿干净整洁。植物的底碟、套缸、花盆应配套。定期
清洗，干净整洁；
保持植物历久常新，植物摆放时间较长或根据客户要求，安排定期更换调
整。
（5）消杀服务
组织对办公楼建筑面积约 3.8 万平米进行消杀服务，灭蚊蝇、灭鼠、灭蟑螂等。确保“四
害”（鼠、蝇、蚊、蟑螂）灭杀率达到 95%。
服务要求
项目 服务要求
室内消杀
鼠害：办公区域有鼠洞、鼠粪、鼠咬痕等鼠迹的房间不超过 2%。数据机
房要求为 0；
蚊虫：各种存水容器和积水中蚊幼虫及蛹的阳性率不超过 3%；
苍蝇：饮食等重点区域有蝇房间数不超过 1%，其它不超过 3%，平均阳性
房间不超过 3只。加工、销售直接入口食品的场所不得有蝇。蝇类孳生场
所幼虫和蛹的检出率不超过 3%；
蟑螂：室内有蟑螂成虫或若虫阳性房间不超过 3%；有活蟑卵鞘房间不超
过 2%，平均每间房不超过 4 只。有蟑螂粪便、蜕皮等蟑迹的房间不超过
5%。
4、保洁人员岗位要求：
（1）保洁人员必须遵守劳动纪律，服从工作安排，文明服务，礼貌待人，对工作认真
负责。
（2）上岗时着装整齐、统一、规范，工作服整洁干净，按标准完成各项任务。
（3）保洁人员必须经专业培训，技术合格后，方能胜任。对达不到工作要求的员工，
成交供应商必须及时调换。
（4）保洁工作规范、科学；保洁完毕或下班前，及时关好门窗、照明灯、空调，做到
节能减排。
（5）注意保密，不该说的绝对不说，不该打听的绝对不打听。
（6）在下雨或下雪时，保洁员应在大厅出入门口放置踏垫，以防止客人滑跌，并定期
对踏垫拍打或洗涤。
（六）会务服务
针对办公楼在会务、培训方面的特殊需求及重点会议及培训提供服务，确保会议服务的
基本保障，突出服务接待水平，设置仪容仪表端庄的专职会务服务人员对各类会议接待项目
做全程服务接待保障工作，提供专业化的服务内容和标准。
1、服务事项：负责采购人所有会务保障、及来访接待等工作。
（1）必须根据参会人数和形式，按采购人要求进行会标定制、会场布置、文件分装、
席卡制作；做好八楼办公室茶水、咖啡的准备；做好茶叶的领用；熟悉并掌握咖啡机的使用
功能与清洁；饮水机的运行管理；配备好毛巾、烟缸等相关物品，并在会议召开前半小时，
第 54 页 共 58 页
将会议室场所及会议主席台、发言席、签到席、横幅（会标）、背景音乐、鲜花摆放、灯、
空调、开水、话筒、音响设备准备就绪。
（2）会议召开后，必须有一名服务人员在会场内，为参会人员提供必要的会议服务。
（3）会议结束，现场的保洁及相关设备、物品的清点、归还（归位）、存库等工作。
（4）熟悉楼层分布，做好人员接待及引导工作。
（5）完成其它临时性任务。
2、服务标准：
（1）着装统一整洁，佩带服务标志，不穿拖鞋、响钉鞋。
（2）会议服务人员留海不遮眼，后发不披肩。要求化淡装，不浓妆艳抹，不佩带首饰。
（3）坐站规范端庄，不翘腿。
（4）语调温和亲切，音量适中，普通话规范。
（5）微笑服务，态度诚恳、热情、周到，精神饱满，彬彬有礼。
（6）注意保密，不该说的绝对不说，不该打听的绝对不打听。
3、服务要求
服务内容 质量要求
会前准备
根据 OA 系统会务需求，提前布置会议场所和准备所需物品，要求会议场
所布局合理，摆放有序，符合领导意图，会议用品准备齐全，摆放到位，
会场清洁，保持良好，各项设备设施调试完好，符合使用需求。
会中服务
要求协助运送文件、资料并跟进具体摆放；
根据会务需求，提供茶水服务；会务期间每 15 分钟、半小时续水服务一
次。
要求提供会场设备设施服务支持，对会场使用期间接收的服务需求信息迅
速反应及处理。
会后总结
要求会后检查会议室，确保会议、培训人员私人物品无遗漏。
要求重大会议之后进行专项总结，查找问题，总结教训，积累经验。
（七）食堂帮厨
1、负责内容
（1）成交供应商应负责协助食堂日常工作（包含厨具餐具等使用和保管）、餐饮（包
含但不仅限于食材验收；协助厨师择菜、加工、烹饪、分餐、清洗、消毒卫生保洁等）等服
务，服务中由成交供应商原因造成损坏的物品赔偿费由供应商承担。
（2）供应商在响应文件中明确的相关帮厨服务人员必须到岗到位。若需调整人员，必
须提供同等资格的人员，经过采购人同意后方可进行更换。
2、服务标准：
（1）服务人员着装统一规范，接待使用礼貌用语，站立微笑服务，以良好的形象接待
就餐者。
（2）遵守就餐供应时间，在规定时间内不得提前收摊，必要时需适时延长供餐时间。
（3）在就餐完毕离席后，服务人员应立即做好座椅的整理、清洁，确保就餐环境整洁。
（4）工作人员应无传染病史，持有《健康证》，并将《健康证》张贴于显著位置；工
作人员须每年进行一次体检，体检不合格人员要及时调换。
（5）工作人员上岗应穿戴整洁统一的工作衣帽，直接接触食品的人员必须规范着工作
服上岗。
（6）工作人员不得留长指甲，涂指甲油，留胡子，手镯，在直接用手接触食品前，必
须洗手消毒。
2、环境卫生
第 55 页 共 58 页
（1）餐厅、厨房备有固定专用的残菜容器，残菜必须及时清理。
（2）餐厅、厨房须有防尘、防蝇措施，有灭鼠、蝇、蟑螂的设备。
（3）过道、楼梯及堆放泔水的场所每天专人负责清扫，保持环境整洁。
（4）严格按照卫生要求加工烹制菜肴，每项加工工序操作前，必须检查原料、调味品、
汤料是否变质、是否完好。
（5）每餐供应结束后，立即对灶面、锅、勺、铲、操作台、排烟罩、地面、水池等进
行清理冲洗。
（八）消防系统维护及安全技术防范
1、对办公楼内实行严格的办公楼消防和安全技术防范设施设备监控管理；根据现行的
消防法律法规及建筑消防的相关标准，制定消防检查、消防设备检测等相关制度，并协同维
保单位按消防主管部门的要求定期排查消防安全隐患，预防和处置火警火灾；根据采购人有
关技术安全防范的各项管理规定，使用采购人提供的各种安全技术防范设施，对办公楼发生
的侵入，盗窃，破坏等非法行为进行预防和应急处置。对于工作中遇到的特别严重的问题，
成交供应商提供消防及安全技术防范人员无法解决的时候，成交供应商有责任增派其他人员
协助共同解决。
2、安全技术防范系统包含视频监控系统、门禁管理系统停车场管理系统等，相关服务
人员需要全天 24 小时在控制室值勤，操作安全技术防范设施设备，联动办公楼安全巡逻人
员，处理设施设备报警信息。通过对上述系统进行远程监控管理，达到对办公楼发生的侵入，
盗窃，破坏等非法行为进行预防和应急处置。
3、负责办公楼办公楼内部的内保工作，严格执行安全巡查、夜间安全检查工作。对可
疑人员、各类风险隐患进行及时处置。
4、提供监控室内所有系统的设备、设施的正常运行、管理和维护；
5、消防设备和消防监控系统运行值班人员必须有消防部门核发的上岗证书；
6、有突发火灾应急方案，经常组织义务消防员的培训，定期组织消防火灾演练，对火
灾自动报警系统进行 24 小时监控；
7、对范围内的设备设施进行定期巡视维护和重点检测，按照规定周期对设备设施进行
检查、维护、清洁，并做好记录；
8、负责相关设备设施检修及日常维护计划的编报以及联系年检、专业维修等工作，取
得年检合格证。
9、服务要求
项目 服务要求
消防监控
办公楼共计 1 个消防控制室，必须 24 小时值班，每班不得少于 2 人。消
防监控人员应持《建构筑物消防员上岗证》方可上岗；
严格执行消控机房安全管理规定。严禁无关人员进入，做好因公进出人员
登记，严格按备用钥匙的管理条例，掌握好备用钥匙的启用并做好登记、
移交、封存等工作；
确保 24 小时消防系统的正常运行，发生故障立即报修并报告消防主管，
记录消防报警系统的每一次报警情况及处理方式；
保持与消防主管及安保公司巡检员的联络畅通；
当消防安全人员接到消防故障报警信号时，应第一时间通知巡逻人员到现
场查看，并利用实时视频图像来辨别故障情况。
消防系统维
护
协助消防系统维保人员定期对消防设备进行监测、维修工作。每日检查报
警系统，确保处于正常状态。
由消防安全员及时正确处理消防报警系统的误报情况，并做好记录；
第 56 页 共 58 页
对灭火器材检查率达到 100%，并能够对失效器材 4小时内进行更换。
消防应急处
置
发现各类火情，立即报告消防主管，根据办公楼应急指挥部的指令和灭火
应急预案，通知应急人员展开应急灭火行动，保存好自动记录仪记录等证
据资料备查；
当消防安全人员接到电话报警时，应问清楚报警人姓名、联系电话、具体
位置、燃烧部位和燃烧物质，并第一时间通知办公楼火灾应急指挥部应急
人员到现场处理，并做好详细记录；
能保障火灾时的快速反应，正确发挥消防设施、设备的功能，及时处置初
起火灾。
安全防范
严格执行机房安全管理规定。严禁无关人员进入，做好因公进出人员登记，
严格按备用钥匙的管理条例，掌握好备用钥匙的启用并做好登记、移交、
封存等工作；
发现各类警情、险情及突发事件，立即报告当班队长和消防主管，根据办
公楼应急指挥部的指令通知应急人员展开应急行动。保存好录像等证据资
料备查；
保持与领班及安保巡检员的联络畅通，夜间密切注意安保巡检员所处位
置，进行必要的安全通报，以防万一。
安全防范系
统管理
确保 24 小时闭路电视系统、防侵入系统的正常运行，发生故障立即报修
并报告领班和甲方安保主管。记录防侵入报警系统的每一次报警情况及处
理方式；
及时正确处理安全技术防范相关系统的误报警，并做好记录；
协助消防安全人员辨别，处理消防报警信号。
安全防范系
统维护
协助维保人员定期对安全技术防范设备进行监测、维修工作。每日检查监
控录像系统，确保各监视画面清晰记录。确保摄像头处于正常位置，发现
摄像头移位及时通知领班及维修人员进行纠正。严格执行监控录像查看制
度。
（九）成交供应商还需负责本项目物业服务范围内大楼一楼的绿化养护工作，要求每月打
扫一次，工作内容包括但不限于绿化修剪、周边绿化保洁清理工作、垃圾清运等（具体工作
内容根据采购人要求执行）。
十三、工具及耗材
（一）本项目耗材等均由成交供应商自行采购与保管。物业服务所需劳动用品、清洁用品、
用具、耗材及共用部位的卫生用品、用具（包含樟脑丸）等工具及耗材（包括但不限于垃圾
袋、洗手液、洗衣粉、手纸、擦手纸、抽纸、卷纸、肥皂、洁厕灵、清新剂、除臭丸、抹布、
扫帚、拖把、一次性手套、84 消毒液、洗洁精等）均由成交供应商（物业管理公司）自行
采购、保管，要求使用国产中高档品牌产品，拒绝使用仿冒伪劣产品。品名、品牌、型号规
格、年度用量等清单列入投标报价，采购人不再另行支付，同时用于物业服务的劳动用品、
用具、耗材费用均由成交供应商（物业管理公司）负责提供的，所需费用均列入投标报价之
中。漏报、少报等均视为让利，采购人不予承担。
（二）成交供应商须每月末向采购人提供保洁耗材及工具设备等的实际工作使用清单，原
则上保洁耗材总体费用不超过 3000 元/月，超出部分须及时报备采购单位相关负责人，若由
此产生的额外费用由成交供应商自行承担。
卫生用纸及洗手液参考品牌表
名称 参考品牌 技术要求
大盘纸 维达 心相印 洁柔 净含量（单卷）不低于 180g、纯木浆
第 57 页 共 58 页
洗手液 威露士 滴露 蓝月亮 健康抑菌 500g/瓶
商用檫手纸 维达 心相印 洁柔 /
十四、考核制度
（一）考核方式
1、项目经理专项例行检查
（1）日检查：每日随时在服务范围内进行巡查，并对服务人员到岗情况、工作质量、
工作效率、服务态度、耗材补充、垃圾清理、工具使用、工具摆放、例行节约情况进行检查。
对存在问题现场指出并进行记录，日总结会中进行强调。每日下班前，领班对员工清洁工作
进行一次检查。每日对员工进行日考核评分。
（2）周检查：每周对各自负责的范围内定期性的工作进行全面检查并打分记录，作为
月终总结、考核依据。
（3）每日项目经理检查员工服务礼仪、清洁质量、按计划完成情况、工作记录、安全
状态等。对主管、领班执行情况进行周考核评分。
（4）办公室定期或不定期检查、抽查及接到投诉核查
（5）专人组织巡查，并对问题进行记录、双方签字确认，按月对乙方工作进行点评，
每季度进行考核。
（二）物业管理企业按采购人要求制定管理制度，并报采购人审核确认后执行管理制度，
对其当班人员每月考核，奖勤罚懒，不符合要求人员给予调换。采购人将每季度对物业管理
企业及其服务人员在服务过程进行考核，若未发生下述考核细则情形的，则与物业管理服务
费一并全额发放季度奖励金。具体考核细则如下：
1、成交供应商
如不履行合同或降低合同（包括采购文件）要求，经采购人口头及书面整改警示后仍未
达标，采购人将视情节扣除考核奖励金。
不执行采购人制定的管理制度致发生意外事故，造成采购人损失的，采购人将视情节扣
除考核奖励金或解除合同，并依法追究相关法律责任及主张相关合理费用（如律师费、公证
费、诉讼费、执行费等）。
因管理不当，对采购人造成影响，将视情节扣除考核奖励金。
2、服务人员
工作期间有脱岗现象，每次扣除人民币 300-500 元。
工作期间在岗如发现有睡觉现象，每次扣除人民币 500-1000 元。
工作期间在岗如发现有酗酒现象，每次扣除人民币 500-1000 元。
工作期间在岗如发现有窜岗现象，每扣除人民币 200-500 元。
工作期间在岗如发现有打牌、赌博现象，每次扣除人民币 500-1000 元。
工作期间在岗如发现未按规定穿着工作服，每次扣除人民币 200 元。
工作期间有不端行为、言语不文明、对办事群众态度冷淡，受到办事群众投诉并影响到
采购人形象的，每次扣除人民币 1000-1500 元。
工作期间有看手机、看书、看报等从事与工作无关事情的，每次扣除人民币 200-500
元。
工作期间有不服从采购人相关部门指挥的，每次扣除人民币 1000—2000 元。
其他违反采购人相关规章制度、服务标准的。
十五、服务保障
（一）供应商应对照采购文件要求（具体见采购文件第五章），说明所提供已对采购人的
需求做出了实质性的响应，或申明与需求的偏差和例外。
（二）供应商可以在响应文件中提出不同的服务标准和保障承诺，使评标委员会相信替代
第 58 页 共 58 页
服务相同于或优于原需求，特别对于具体参数要求的指标，供应商必须提供具体参数值。
十六、特别说明
（一）合同期内物业费用
如服务期内出现国家相关政策导致物业费调整的，本项目不再予以调整物业费用，按
原合同价款执行，即当年度物业费用包定，一律不予调整，各供应商在投标报价时应自行
考虑其政策风险。
（二）需要留用的原成交供应商人员
新旧成交供应商交接期间，成交供应商应与原有物业管理团队退场前及时沟通，并进
行对接，做好交接工作，同时采购人有权要求留用原成交供应商人员（具体留用人员数量
按采购人要求执行），且原成交供应商人员待遇要求不得低于原待遇。中标的成交供应商需
要留用的原物业人员，由中标的成交供应商与员工自行协商。
（三）本项目需设置暂列预留备用金 5000 元，作为应急资金用于突发性物资采购（如防
疫防控物资采购）、奖励性资金等。
十七、其他要求
（一）成交供应商不得利用服务区域内的采购人房产、物业、水电等资源从事经营活动，
不能改变其使用性质。
（二）如果发生因成交供应商工作失职造成消防事故、失窃事件或其他财产损失和人身伤
害，均由成交供应商承担相关经济和法律责任。若相关经济和法律责任由采购人先行承担的，
采购人在向成交供应商追偿时还可一并主张相关合理费用（如律师费、公证费、诉讼费、执
行费等）。
（三）成交供应商所用全体工作人员的岗位职责、操作规范、人身安全、医疗、工资、各
项保险、工程机械、劳动工具、劳保用品、内部管理、各类纠纷等各项事宜及所涉及经费均
由成交供应商自行负责，采购人概不负责。
十八、备注
（一）所有实质性要求在竞争性磋商中经采购人代表或磋商小组确认允许进行实质性变动。
（二）本章所有要求均为“中国船级社江苏分社 2022 年度物业管理服务项目”合同不可
分割的一部分，成交供应商在项目实施过程中应严格按照采购项目需求中各项要求、采购合
同各项条款、采购人要求以及响应文件中确定的事项和承诺履行本项目。
竞争性磋商文件
目 录
第一部分 商务部分
第一章 磋商邀请
第二章 磋商须知
磋商须知正文
第三章 评审方法及标准
合 同
第五章 响应文件组成
政府采购响应文件
磋商响应声明
法定代表人授权委托书(授权代表参加磋商)
授权委托书(格式二)(适用于自然人磋商)
政府采购响应文件
公章授权书
发布于 2022-01-04
HXZC-2021021226 中国船级社江苏分社2022年度物业管理服务项目（定稿）21.12.23.pdf
查看招标信息
监控对手动态
订阅合约商机
锁定一手标讯
