阜蒙县政府办物业管理招标参数要求

概况：阜新蒙古族自治县人民政府位于阜新蒙古族自治县境内，其中主办公楼1、2、3号楼5772㎡，乒乓球室160㎡，食堂500㎡等。

一、物业服务内容及要求

1、消防安全管理

①负责维护保管管理区配置的灭火器及外表清洁卫生工作，保持灭火器功能良好率100%；每月对各楼层配置的灭火器检查4次（每周一次），并认真填写检查登记表，对压力不足或出现问题的灭火器，需及时提请更换或打压。

②负责维护保管管理区配置的消火栓及卫生清洁工作，保持消火栓配件齐全功能良好率100%；每月对消防水带、喷枪等配件检查4次（每周一次），并认真填写检查登记表，如有潮湿、霉坏的应及时晾晒更换，确保配件功能良好。

③负责维护保管管理区配置的消防标示，保持消防标示完好率100%；每天对“安全出口”等消防标示巡视2次（上下午各一次），发现故障需及时提请维修或更换。

④负责管理区域消防通道的维护管理，确保疏散通道畅通。每天对消防通道巡视3次，发现违规堆积物品应立即清理，保证消防通道畅通。

⑤负责管理区域消防知识宣传工作。物业负责定期举行消防宣传：包括火灾的预防、火灾隐患的处理、逃生方法及途径等内容，增强办公人员消防知识，提高全员消防的能力。

⑥保安班组熟悉掌握甲方的“消防应急预案”，积极参加“消防应急预案”演练，提高处置消防突发事件能力。

2、大堂安全管理

①门岗及大堂安全员实行24小时值班制度，全面负责管理区域的车辆管理、上访等外来人员的管理工作；

②门岗及大堂保安员8:00-9:30和16:00-17:00站立形象岗，其它时间实行坐岗方式值班；白天主要对楼宇出入人员进行询问、登记、通知等管理工作，夜间主要采取锁门和巡逻管理；

③门岗及大堂保安员依法文明执勤，保障办公楼内良好的工作秩序。对上访人员要询问情况，指引信访部门的路线，对强行闯入或无礼人员及时制止、并报警处理。对外来办事人员、来访人员非机动车辆进行引导管理，集中存放指定地点。

④设置交通标识及办公楼平面图、办事指南等。设置提示标识，引导办事人员，减少在公共区域的滞留时间，保持秩序，避免造成拥挤。

⑤主要领导所在楼层实行“客户引导制”， 认真查询进入该楼层的外来人员，必要时报主管部门领导核准后，保安负责引导客户进入指定的办公室。对无礼取闹或强行闯入的人员要制止劝阻，并通知保安班长，必要时报警。

对于检查、参观的领导到来，保安员要做到彬彬有礼，并根据主管部门安排向有关领导报告。

⑥突发事件的处理。针对可能出现的停水、停电、群众上访等情况制定处理方案，保障突发事件得以妥善处理。

3、安全巡逻管理

①按照办公楼公共区域分布和外围情况，制定2套安保巡逻路线，并在重要岗位、区域设置巡逻点。

②保安员按照规定的路线对办公楼公共区域及周边实行不间断的巡逻，白班每小时巡逻1次，夜班22:00前每小时巡逻1次。

③保安员在楼内巡逻中要认真、全面，及时关闭门、窗、照明、水笼头等，及时处置跑、冒、滴、漏现象和不安全隐患，做好节约能源和防火、防盗工作。

④保安员在外围巡逻中要时刻保持警惕，发现问题及时处置、报告。

⑤保安员认真、准确填写巡逻、巡更记录，记录表保存12个月。

4、首问接待服务

①主楼大堂设置24小时值班接待制度， 8:00—17:00由白班保安员责接待联系，17:00—8:00由夜班更夫负责接待联系（夜班原则上禁止外来人员入内，特殊情况需进行登记，并及时上报主管部门）；

②保安值班人员在值班接待中必须做到态度端正、热情服务，并准确使用“文明十字用语”，并认真落实外来人员登记制度；

③在接待上访人员时，必须严格落实规范流程，有序地进行沟通、联络、对接、跟进，保证良好的工作秩序；

④保安秩序维护服务每年开展不少于4次（每季度一次）客户满意度调查，检测安保维护工作和接待服务工作质量。

5、快递收发服务

①负责报刊、信件的接收、登记、发放工作，白班及时登记、及时发放；夜班接收的报纸、信件、邮件等需认真登记，并交于次日白班进行发放；

②负责对服务区内人员网购物品的接收、登记。一是监督快递人员认真填写收件人及送达数量、摆放位置；二是跟进收件人及时领取、并认真填写领取人姓名及联系方式等；

③严格管理快递收发人员，严禁快递人员到各科室取件，严禁快递人员将网购物件送达大堂以外的办公区域。

6、环境清洁、垃圾清运和区域内的绿化管理

①楼外场地及通道的清洁：每天循环保洁，首次清洁工作于工作日上班前完成。

②主楼正门的门玻璃及门框、门把手，每天循环保洁擦拭。

③一层大厅内地面每天循环保洁，不少于4次；墙面每星期清扫2次；装饰品每天擦拭、除尘1次。平时卫生保持无灰尘、无杂物、无污迹、墙面无蜘蛛网、无明显灰尘。

④走廊通道及走廊装饰物、附着物、消防门及办公室门的清洁工作：地面每天循环保洁，不少于2次。每日首次水拖，循环保洁以尘推擦拭为主。墙面每星期清扫3次，装饰品每天擦拭、除尘1次。各办公室门及把手于工作日每天擦拭1次。平时卫生保持无灰尘、无杂物、无污迹，墙面、门无蜘蛛网、无明显灰尘。

⑤领导办公室卫生的清洁：领导办公室卫生每天清扫1次，包括拖擦地面、擦拭办公设备、整理物品、浇灌花卉、清倒垃圾、更换洗手液、查看饮水机和钟等办公用品是否齐全正常等工作。此项工作时间，可于工作日上班前完成，也可于不打扰领导工作的时间完成。视领导习惯而确定。

⑥卫生间清洁：卫生间每日实行循环保洁，包括：擦拭地面、收集垃圾、清理洗手池、擦拭镜面、冲刷便池等。男士小便器内需投放除臭球，男、女卫生间需熏香进行除臭，并及时打开换气扇进行换气。每星期需对便池用消毒液及除垢剂进行处理。发现堵塞的情况及时处理。视情况，可于卫生间设置提示信息。

⑦会议室的卫生清洁：会议室每次活动前进行彻底清扫，会议期间，保洁员负责主席台就座人员饮水服务，并进行循环保洁。平时每周清扫1次，做到无杂物、无污迹、无灰尘。

⑧外墙的清洁：办公楼外墙立面每年清理2次，二楼以上玻璃每半年擦拭1次，上述工作需外委。一层大厅玻璃每年擦拭不少于6次。雨天后，一层大厅玻璃如有污迹随即进行擦拭。

⑨化粪池的清理：按月检查，视具体情况清掏，保证干净整洁。

⑩垃圾清运工作：办公楼内的垃圾由楼内工作人员按指定地点存放，保洁员每日进行收集并堆放在垃圾箱内，由清洁工人运出。

11楼顶平台的清理：为防止楼顶落水管堵塞，分别于夏季前、冬季前进行清进，每年清理次数不少于4次。

12对办公楼内的花草、树木、绿摆、盆景，保洁员每日或定期进行松土、修剪、整形除虫、淋水、施肥等工作，以保证花草树木长势良好、修剪整齐美观、无病虫害、无折损、无斑秃。

13保洁人员每日对责任区域内的绿摆进行清理，擦拭绿摆绿叶，平时绿摆枝叶保持无灰尘、无杂物、无污渍。

14在室外绿化区设置提示标识，外环保洁员负责绿化区域卫生清理、浇水、打药工作。

15保洁员和服务中心其他人员均有责任防止和劝阻他人对绿化的破坏。

16冬季院庭除雪，下雪后要求各门口相关通道，边下边除无积雪及积水，雪停后要求除雪过程中应文明除雪、安全除雪、快速除雪，保证不影响院内车辆行人出行。把雪堆放马路边石以外，不准往下水井、地沟、马路边石上、草地上、树下堆雪，按指定地点堆放，中、小雪要求6小时除净，大雪12小时除净。

7、食堂服务

①食堂设备设施的卫生清理、保持。及时检查各项设备使用情况，确保用水、用电、用气安全。

②每天中午职工午餐。材料由阜新蒙古族自治县人民法院负责提供，保证干净、卫生、可口，荤素搭配。主食包括米饭、馒头、花卷。

③餐具清洗，餐厅、厨房卫生清扫。

8、配套服务设施管理

①负责建立办公楼设施图纸资料档案。

②保洁人员每日对办公楼内、外的设施巡检4次。巡检的主要内容有：楼层配电间、卫生间、楼道通道设施、水箱间、泵房、给排水管线、各处井盖、阀门、管线、办公楼的照明等。对检查中发现的问题及时解决，保证这些设施正常、完好、无损及正常使用。

二、岗位配置及上岗要求（共计18人）

1、保安员2人，要求：踏实肯干，认真工作，年龄在50岁以下，至少3年本岗位工作经验。

2、保洁员5人，要求：年龄在50岁以下，踏实肯干，认真负责，具有相关工作经验。

3、厨师1人，要求：年龄在50岁以下，踏实肯干，认真负责，具有相关工作经验。

4、改刀2人，要求：年龄在50岁以下，踏实肯干，认真负责，具有相关工作经验。

5、更夫2人，要求：年龄在50岁以下，认真负责，具有相关工作经验。

6、勤杂2人，要求：年龄在50岁以下，认真负责，具有相关工作经验。

7、面点2人，要求：年龄在50岁以下，认真负责，具有相关工作经验。

8、食堂服务员1人，要求：年龄在50岁以下，认真负责，具有相关工作经验。

9、泵房维护人员1人，要求：年龄在50岁以下，认真负责，具有相关工作经验。

三、服务承诺

服务标准达到国家建设部制定的全国物业管理示范大厦的管理水平，服务的满意率达90％以上，管辖区域内不发生重大安全责任事故。

服务承诺

以《全国城市物业管理优秀大厦标准评分细则》的十五项要求为准绳，对照国家标准逐步对物业进行内部评审，做到业主各项检查达标。

管理服务分项指标

保洁质量达到星级酒店标准，清洁、保洁率98％

物业服务满意率达到90％

物业人员上岗前培训合格率达到100%

业主有效投诉处理及时率达到100%

维修工程质量合格率100%

公共设施完好率95%

消防设施设备完好率100%

食堂工作满意率90%

秩序维护工作满意率90%

紧急情况处理率100%

综合服务满意率90%

四、量化指标

综合维修服务承诺

综合办公楼急修10分钟到位，零修30分钟到位；

进入业主办公区域维修，先敲门、再问候、后维修；

服务过程中做到场清、场净、操作轻。

保洁服务承诺

保洁员保证对一米内的业主问候；

保洁员对卫生间每60分钟巡回保洁一次；

烟缸烟蒂不超过三个，卫生间纸篓内的卫生纸和杂物不超过1/2；

垃圾筒目视看不到筒内杂物；

洗手池无人用时保证干爽光洁；

门、窗、镜、墙面附属物无灰尘；

垃圾日产日清。

秩序维护、门岗服务承诺

对所有出入的外来车辆及人员实行登记管理；

文明执勤、礼貌待客、骂不还口、打不还手；

处理违纪违章时，要先询问，做到有理有节；

保证所管辖区域内无不安全隐患。

会议服务接待承诺

保证所有会前服务、会中服务达到会务要求；

接待服务文明、礼貌、得体；

接待活动结束后，及时整理现场，关掉应关掉的电气开关；

遵守保秘原则。

综合服务承诺

服务电话接听铃响不超过三声；

保证对三米内的业主及来访人员微笑示意，一米内有问候；

接待服务正确使用文明用语；

按要求提前半小时做好餐前准备工作；

服务过程中要做到三轻：说话轻、走路轻、操作轻；四勤：手勤、腿勤、眼勤、嘴勤；五服务：主动服务、微笑服务、热情服务、周到服务、耐心服务。

承诺依据：按物业标准要求，结合实际工作内容，制定工作程序及实施方案，使物业管理分项指标完成。

五、服务期限

服务期限：合同签订后三年。

六、资金支付

1、报价费用的构成

（1）人工费用：物业管理费用人员成本构成应包括按合同法、劳动法、阜新市法律法规规定的人员工资、加班费、服装费等。采购文件中标明的各岗位人员因法定节假日、双休日产生的加班，相关费用需含在报价总价中，不再另行追加。

（2）管理佣金。

（3）税金。

（4）保洁用品、食堂原材料由采购单位负责。

（5）资金费用凭正式发票每月25日（遇节假日向后顺延）按月支付。

七、说明

正式接管运行后，服务项目和内容如有变动另行协议补充条款。