采购需求

一、采购项目名称：长沙军用饮食供应站物业管理服务项目

二、项目概况：长沙军供站组建于1986年，地处长沙市东二环一段603号，占地面积15.054亩，建筑面积5144㎡。系省、市人民政府支援过往部队的组织机构，主要担负平时和战时过往部队、入伍新兵、退伍老兵等在运输途中的食宿供应保障任务。近年来，我站营院管理不断规范，基础设施建设不断完善，交通战略地位不断提升，军供保障任务标准不断提高，为更好的做好军供保障的服务管理工作，需引进优质物业管理公司对我站营院的安全保卫、绿化维护、后勤保障等方面进行社会化保障。

三、功能及要求

对下述物业范围提供物业服务：

1、院内及门面房屋建筑主体及公共部分的维护管理。

2、公共配套设施设备的日常维护管理。

3、公共场地、道路、房屋建筑的清洁卫生和垃圾清运。

4、公共绿化的养护和管理。

5、24小时保安护卫及公共秩序管理。

6、院内车辆停放管理。

7、物业及物业档案资料收集、管理。

8、水电的节约及设备的节能管理。

9、采购人与中标人在物业管理委托合同中规定的其他事项。

四、相关标准：

按国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范执行。

五、技术规格

1.卫生保洁要求

日常保洁范围：公共建筑物、地面、外墙、建筑物周边、护栏、院内前坪、标示标牌、绿化地的卫生工作、雨水井、污水井和化粪池疏通的清洗。

服务标准：

（1）房屋灯具、天花板、墙壁上不得有蜘蛛网；地面保证没有污渍；

（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；门窗玻璃清洁一年不少于两次;

（3）办公楼各办公室、会议室、公共区域地面、楼梯扶手、标示标牌要求每天进行保洁，不得有污渍和灰尘；

（4）兵员室、餐厅卫生日常维护，有接待任务时重点保洁；

（5）道路、院内公共场所保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；

（6）及时清理绿化带和草坪，树枝落叶及时清理；

（7）垃圾收集及外运要求做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放、无堆乱、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站及外运；

（8）公共卫生间的保洁要求：地面、洗手台无积水、无污渍，洁具表面清洁干净。用于物业管理的清洁用品、用具及共用部位的日耗品（卫生球、清洁剂等）由物业公司自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒）由采购单位提供并承担费用；

（9）公共区域的垃圾桶的保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍；

（10）楼栋的下水管道疏通由物业公司负责；

（11）遇重大活动时，乙方需积极配合甲方搞好保洁工作。

2.绿化养护要求

服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿化等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治，对乔木类绿植剪枝修整一年不少于一次，对灌木类绿植修整一年不少于四次。

服务标准：

（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死叉及病虫害现象；

（2）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%，草坪纯度95%。

3.安全保卫要求

服务范围：负责进出的车辆指挥、大门电动门、办公楼前坪等所有建筑的室内外的安全秩序维护；负责夜间巡逻，站内建筑的夜间守护；消防安全管理和相关设施设备的维护，公共秩序治安维护，防火、防盗、防事故、防破坏及其他突发事件处理。

服务标准：

（1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，门卫、监控室等重点部位做到24小时值班；

（2）严格验证、等级，杜绝闲杂人员进入站内，确保办公秩序良好；

（3）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；

（4）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；

（5）严格控制车辆出入，车辆停放有序；

（6）按照岗位规定要求及时巡查，做好记录，及时报告和处理突发事件；

（7）建立消防管理制度，制定消防灭火预案，实行24小时消防值班制度。确定重点防火部门，消防人员持证上岗，坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。

4.水电节约及设备节能要求

服务内容：对水电使用情况管理，设备节能管理。

服务标准：协助采购人对水电和其他设备的管理，对水电使用情况和各项设备使用进行及时跟踪，为采购人提供水电节约和各项设备节能的相应措施。

5设施维保要求

（1）给排水及污水处理系统设备运行维护

服务内容：给排水、污水系统的设备、设施，如消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、室内外排水管及其附属构筑物、引水管道和水箱等正常运行使用，进行日常养护维修。

服务标准：按规定定期检查各种设施设备的工作状态，每年清洗水路、污水井和雨水井2次以上，清理化粪池1次以上，保证管道的完好、畅通、无跑冒滴漏。每日做好设备运行记录。零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

（2）供电系统设备管理维护

服务内容：对物业管理范围全院电气照明装置、配电设施、弱电系统等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。

服务标准：做到安全、合理、节约用电；维修人员必须持证上岗；建立运行维修值班制度，及时排除故障，零星合格率100%，加强日常维护检修，全院的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。

（3）消防系统设备管理维护

服务内容：每月检查一次，做好记录，及时报修。

服务标准：定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

(4)房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护

服务内容：负责所有设施和附属建筑物的维护，养护和管理。包括厕所路灯、门锁、道路、室内外上下水管道疏通、水箱清洗、排污管理、沟渠、池、井等。

服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

6.房屋零星维修要求

服务内容：门窗框松动、开户不灵活、脱销、开焊、小五金缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

服务标准：确保门窗、水电完好和正常使用，合格率100%。

房屋的维护养护、单项工程费用和单个设备设施维修、更换元器件的材料费用，在商定限额人民币贰佰元整（200元）以内的由物业公司负责，超出范围的单项工程费用或元器件材料费用由采购方负责承担或由采购方另行安排。

7.除四害及白蚁防治

服务内容：服务区域内的灭鼠、灭蟑、灭蚊、灭蝇防治。

服务标准：

（1）除四害工作达到省、市规定标准，在各类文明卫生创建活动中，除四害工作水平达到优良档次。

（2）每年联系专业机构开展除四害专项行动一次。除四害、白蚁防治的药物使用，应符合国家有关规定，使用爱卫部门防治机构推荐和认定的药物，严禁使用国家明令禁止的药物，以确保质量和安全。

8.其他准备工作

（1）物业管理办公场所

在中标人确定后，采购方即与中标人商议管理处的办公场所及仓库，以便物业管理的正常开展。

（2）物资准备

在中标人介入管理后，要求着手准备用于管理的设备、工具、用品、检测仪器、仪表等。

9.内部管理

物业管理项目部的内部管理计划由投标人自行制定投标方案，包括跟采购人及周边单位（包括居委会、公安局等）的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等。

10.对工作人员数量的要求：

保洁2人 安防员4人 绿化员1人 水电工1人

11.其他约定事项

1、物业管理的范畴

此次招标的物业管理范围包括长沙市军用饮食供应站全部的物业管理。根据实际情况，在确定中标人后签订合同可能会有所调整。

2、维修基金

（1）大楼主体、设施设备，在规定保修期间内，由保修单位负责保修。

（2）重大维修养护项目和房屋本体公用部位的维修养护由中标人制定预算报请采购人批准后，方可实施。

3、管理用房

采购人提供物业办公室用房给中标人使用，办公用品由物业管理公司自备。该办公用房在委托管理期限内由中标人免费使用，合同终止后交回采购人。

4、中标人员工宿舍及食堂

采购人不为中标人提供员工宿舍及食堂，中标人员费用自理。

5、中标人水电费

中标人生活所用水电由中标人自行承担费用。

6、清洁卫生和绿化服务

清洁卫生服务和绿化包括绿地的养护、除杂、保洁和天然绿地的保洁。

7、停车管理

全院停车按照采购人要求，建立相关停车制度，做到规范有序，有军供保障任务时根据实际需要安排。

8、保安监控等系统的使用和维护

保安监护系统如需中标人维护保养则另行签订补充协议。但保安监控系统和楼宇设备监控系统需由中标人负责值班运行。

9、收发、登记

文件、报刊的订阅和收发由物业管理公司安排人员负责，并按收件人分拣，然后分别投入相应的报箱内；由物业管理公司安排专人登记来访人员。

10、其余设施设备的说明。

大院内岗亭、道阁、各类门牌、各类标示、指示牌、垃圾箱等原有设施设备外，投标人在投标文件中为管理需要添置的设施设备视为投标人投资，中标后必须实施。

11、对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失、失火，依法承担相应责任。

12、对物业管理公司工作人员流动及国家政策规定购买的养老保险、失业保险、医疗保险等由物业公司按规定办理和购买，其费用由物业公司承担，出现劳动人事争议由物业公司受理，

13、对物业管理公司安全保卫人员素质的要求：初中或以上学历，60岁以下，男身高170CM,女身高160CM以上，相貌端正，身体健康，无违法违纪记录。

14、对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，电工、安保、工程、财务等岗位需要持资格证上岗，持有健康证，其费用由物业公司自行承担。

15、对物业管理公司的其他要求：应制定严格的保密措施，防治泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。

16、物业管理账目的公开：中标人必须每月向采购人就管理收支情况公布一次账目，物业管理费用开支必须符合管理服务费用构成。

17、对物业管理公司运营绩效考核要求（与物业费用直接挂钩）：具体见《长沙市军用饮食供应站物业管理监督考核实施细则》

★18、如遇军供任务，乙方必需服从甲方调配，协助甲方共同完成军供任务。

六、服务标准

服务标准需达到《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》中的五星级服务标准。

七、验收标准：

1、项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，本项目采用简易程序验收，验收费用由中标人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。

2、验收过程中产生纠纷的，如为中标人原因造成的，由中标人承担验收费用；否则，由采购人承担。

3、项目完成后，中标人应将项目有关的全部资料、技术文档等，移交采购人。

八、其他要求及说明

1. 服务地点、时间及结算方式

1.1.1 服务地点：长沙军用饮食供应站指定地点。

1.1.2 期限：三年，合同三年一签。

1.2.1 付款人：长沙军用饮食供应站

1.2.2 付款方式：每季度综合考评得分（百分制）达到95分及以上，则支付中标方该季度全额物业管理费用；90分（含）-95分，则扣除该季度全额物业管理费金额的0.5%；85分（含）-90分，则扣除该季度全额物业管理费金额的1%；80分（含）-85分，则扣除该季度全额物业管理费金额的1.5%；80分以下的扣除该季度全额物业管理费金额的20%，并且提出严重警告，限期整改。中标人经整改仍达不到80分以上的，采购人有权终止合同。

2.对于上述项目要求，供应商应在响应文件中进行回应，做出承诺及说明。

注：在磋商过程中，磋商文件可能发生实质性变动的技术、服务要求以及合同草案条款。

附件：《长沙市军用饮食供应站物业管理监督考核实施细则》

（一）将委托物业管理的工作划分为七个板块来考核，合计分值为100分。每个板块满分值分别为：①房屋管理12分；②机电设备管理14分；③公共区域及其设施管理18分；④清洁卫生管理20分；⑤门面管理12分；⑥安保服务12分；⑦服务受理12分。

（二）采购人负责对物业公司的管理工作及服务质量进行监督，每月对物业管理工作及其服务质量全面检查一次，抽查一次，采取扣分法进行质量评估、评分、评分结果作为对物业管理费用发放依据，每季度综合考评得分（百分制）达到95分及以上，则支付中标方该季度全额物业管理费用；90分（含）-95分，则扣除该季度全额物业管理费金额的0.5%；85分（含）-90分，则扣除该季度全额物业管理费金额的1%；80分（含）-85分，则扣除该季度全额物业管理费金额的1.5%；80分以下的扣除该季度全额物业管理费金额的20%，并且提出严重警告，限期整改。成交供应商经整改仍达不到80分以上的，采购人有权终止合同。

（三）考核细则