一、功能及要求：

1、项目名称：梅花分院(含传染病房）物业管理服务项目

2、长沙市第三社会福利院（长沙市第九医院），始建于1952年；隶属长沙市民政局，是长沙市唯一一所三级精神病专科医院，担任长沙市精神疾病的预防、治疗、康复、教学、科研工作和我市流浪精神病人的收容收养工作。医院承担着长沙市精神疾病的预防、治疗、康复、教学、科研、社会精神病人药物、住院救助和流浪精神病人的收容收养工作，是省、市、县区及行业、城镇居民、新农合医保定点医院、长沙市精神残疾鉴定机构。总占地面积达到了260亩，总建筑面积78913平方米，形成了香樟路总院、长岭分院、梅花分院“一院三址”的总体格局。

梅花分院位于长沙县江背镇梅花社区，占地面积140亩，建筑面积为20500 ㎡，现有病人524人，工作人员(含食堂)121人，随着医院的工作安排，还会陆续从总院转入病人至梅花分院。

传染病房位于长沙县江背镇梅花社区，原属于市救助管理站临时安置中心，于2020年4月由长沙市第三社会福利院借用作传染病房收治三无流浪精神病伴传染病患者，占地面积约20亩，住宿用房2栋（2层）、生活用房（人员餐厅、厨房制作间）1栋（1层）、办公用房1栋（1层），总建筑面积1950平方米，设床位150张。

3、项目年度预算：1591279.44元/年，服务期3年，总预算为4773838.32元/3年。

二、相关标准：

执行国家相关标准。

三、技术规格：

详见采购需求

四、交付时间和地点：

1.1实施地点：长沙市第三社会福利院（长沙市第九医院）梅花分院

1.2服务期限：三年；（合同一次性签订三年）

五、服务标准：

（一）整体要求：

1.物业服务标准：五级服务标准。

2.服务时间：三年，条款待合同签订时约定（试用期三个月，具体服务期限以合同签订的日期为准）。

（二）本次采购服务内容:

1.保安服务工作内容：设岗布防、各岗位工作时间和工作内容、需要配置人数及装备、强调服务时间和服务频率及监控室管理等。

2.保洁服务工作内容：室内室外科室日常保洁工作(含病人饭菜转运、分发、餐具清洁)、日常消毒消杀工作、灭鼠杀蚊工作、设备设施抹擦工作、沟渠定期清掏工作、生活垃圾运送到指定区域、垃圾分类、餐厨垃圾医疗垃圾收集、员工宿舍公共区域卫生等工作。

3.绿化养护工作内容：绿化修剪维护、浇水防涝、施肥除杂草、打药病虫害防治(含白蚁防治)及院区内果树修剪、施肥养护等。

4.水电运行及零星维修服务工作内容有：24小时高低压配电运行、零星维修养护、水电设施设备更换维护(含厕所堵塞)、设备设施日常巡检维护等，该项维修服务工作不含括材料费等。

5.交通指挥、车辆行驶的停靠管理。

6.物业及物业档案收集、管理。

7.各类中小型公共活动的协助。

8.24小时保安门卫、巡逻、公共和消防管理。

9.水电的节能管理、电梯安全维护管理。

10.采购人与成交方在物业管理委托合同中规定的其他事项。

（三）服务工作标准和要求:

1、项目经理1名。

项目经理要求具有大专及以上学历；有丰富的物业管理经验；沟通协调能力强；有良好的解决问题的能力。

2、保洁服务要求

服务人员：保洁主管1人，保洁员17人

服务范围：人员需经过专业培训后方能上岗。服务范围为：室内室外科室日常保洁工作(含病人餐饮工作及餐具清洁)、病房标本送检、病房药物领取、日常消毒消杀工作、灭鼠杀蚊工作、设备设施抹擦工作、沟渠定期清掏工作、生活垃圾运送到指定区域、垃圾分类、餐厨垃圾医疗垃圾收集、员工宿舍公共区域卫生等工作。

服务标准：

（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面每月定期一次清洗、保证没有污渍；

（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍

（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标示标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

（4）公共地面每天打扫、消毒水拖地板每日两次、扫脚、门窗每天擦洗不得有污渍和灰尘；每天清扫病房等所有房间的卫生，擦洗病床、床头柜、玻璃门窗、卫生间不得有异味；听从护士长安排随时保洁、消毒。

（5）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

（6）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；（如遇冰灾、极端恶劣天气物业无条件配合医院抢险）。

（7）及时清理绿化带和草坪，树枝落叶随时清理；

（8）公共垃圾桶及时清理保洁，保证无过夜垃圾；

（9）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需积极配合甲方搞好保洁工作；

（10）垃圾收集及外运要求做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放、无乱堆、乱倒、乱放现象；医疗垃圾按规范要求收集，并负责集中运至垃圾中转站。（不含垃圾外运）

（11）公共卫生间的保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水、无污渍。必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品费用分担：用于物业管理的清洁用品、用具及共用部位的日耗品由物业公司自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓、消毒药水）由业主单位提供并承担费用。

（12）公共区域的垃圾桶的保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

（13）每月负责医院内部沟渠定期清掏工作。

（14）按医院要求做好垃圾分类、餐厨垃圾及医疗垃圾收集工作、垃圾站的出入库登记、管理，必须要有台账可查。

（15）病房保洁员需负责每餐去食堂给病人打饭、检验标本送检及协助护士拿药，准备饮用水等。

（16）按疫情防控要求做好病区及院区的清洁、消毒工作，乙方负责对保洁人员进行业务知识（安全知识、院感知识、疫情防控等）培训，新员工培训考核合格方能上岗。

3.绿化及果树养护要求

服务人员：从事园林绿化工作3人。

服务范围：物业管理范围的绿化修剪维护、浇水防涝、施肥除杂草、打药病虫害防治及院区内果树修剪、施肥养护等。

服务标准：

（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，每月定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死叉及病虫害及无杂草现象

（2）每月定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证公共区域绿化完好率98%，草坪纯度95%。

(3)有专人对院区内果树进行除草、修剪、施肥养护及白蚁防治，保证果树完好率98%。

4.保安服务要求

服务人员：保卫队长1名，保安11名；保安队长要求身高170CM以上，有3年以上物业管理保安队长工作经验和2年以上医院保安队长工作经验；有省人社厅发的《保安师》证；能进行保安专业培训；对突发事件有良好的处理协调能力。保安员年龄20-55周岁之间，身高168以上，具有初中及以上学历，具有公安机关颁发的《保安员证》，双眼裸眼视力1.0以上（含），身体健康、品行良好、工作热情、责任心强，无被收容教育、强制隔离戒毒、劳动教养、刑事处罚记录、受过治安处罚、被取消过保安员资格证，监控人员需执《构建筑物消防员证》等情况。

服务范围：负责公共区域、消防设施每月一次的检查和维护，停车场进出的车辆指挥、大门电动门、康复楼、治疗中心、传染病房等建筑的室内外的安全保卫，秩序维护；负责24小时巡逻，严禁消防通道救护通道堵塞及其他大楼的夜间守护；电视监控室值班；防盗、防火报警监控设备，消防设备运行管理，公共秩序治安维护，防火防盗及其他突发事件处理等。

服务标准：

（1）服从院方领导，进行统一管理

(2)建立健全各类保安规章制度、预案和工作计划及保安人员信息台账与考核台账。

(3)根据《企业事业单位治安保卫条例》文件要求，落实保安人员按照国家行业标准统一着装、换装并配备相应警棍、警务器械、头盔、对讲机等安防器材。

(4)严格落实常态化疫情防控要求，配合医护人员做好疫情防控。杜绝闲杂人员及未按疫情防控要求进入院区。

（5）维护院区医疗秩序、办公秩序良好，预防老年人、失智失能人员及精神患者走失，对院区单独行走疑似病人人员时多加过问，严防人员走失。

(6)做好安全防范和日常巡查工作，每2小时对院内进行巡查一次，做好记录及防盗、防火安全隐患排查和处理突发事件。突发事件5分钟到达现场并取证，迅速组织应急队伍有效处理突发事件。

(7)建立健全相关车辆管理制度，严格控制车辆出入，保证道路畅通、车辆停放有序，严禁占用消防通道。

(8)建立健全消防安全管理措施及发生火灾处理预案；确定重点部位进行巡查打点，消控室值班人员持证上岗，实行24小时监控消防值班制度。坚持日常防火巡查制度并制定台账，发现隐患及时上报，确保无火灾事故发生。

（9）建立健全治安管理措施，加强保安人员培训，增强反恐防暴、医疗纠纷等突发事件处置能力，门卫24小时值班，大型物件进出实施确认制度并记录在册。

(10)所有保安人员必须经保卫科进行上岗前培训并考核合格后方可上岗。成交人必须负责完成院内大型活动、接待、会议等车辆秩序、人员安全、活动场所安全检查工作。

（11）安排专人登记来访人员。

(12)保安监护系统如需成交人维护保养则另行签订补充协议。

（13）其他工作根据重大节日或活动根据院方实际进行安排。

（14）每月至少一次业务知识培训及体能锻炼，有相关记录。

5.水电运行及零星维修服务要求

服务人员：要求有4人从事零星维修服务工作。

服务范围：24小时高低压配电运行、零星维修养护、水电设施设备更换维护(含厕所堵塞)、设备设施日常巡检维护等工作，该项维修服务工作不含括材料费等。

服务标准：

（1）给排水及污水处理系统设备运行维护

服务内容：给排水、污水系统的设备、设施，如空气热水机组、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、室内外排水管及其附属构筑物、引水管道和水箱(含厕所堵塞排除)等正常运行使用，进行日常养护维修。

服务标准：按规定定期检查水泵房各种设施设备的工作状态，定期对机电检查维修，保证管道的完好、畅通、无跑冒滴漏。每日做好设备运行记录。零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

（2）供电系统设备管理维护

服务内容：对物业管理范围全院电气照明装置、配电设施、弱电系统等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。

服务标准：做到安全、合理、节约用电；维修人员必须持证上岗；建立运行维修值班制度，及时排除故障，零星合格率100%，加强日常维护检修，全院的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。

（3）消防系统设备管理维护

服务内容：每月检查一次，做好记录，及时报修。

服务标准：定期对消防系统和设施进行清洁维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训和演习，提高人防技能。

（4）房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护

服务内容：负责所有设施和附属建筑物的维护，养护和管理。包括路灯、门锁、道路、室内外上下水管道疏通、排污管理、沟渠、池、井等。

服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

（5）房屋门窗维修要求

服务内容：门窗框松动、开户不灵活、脱销、开焊、小五金缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。

房屋的共用部位，公共场地的维养护和单项工程费用和公用设备设施维修、更换元器件的材料费用，由采购方负责承担或由采购方另行安排。

6.前期管理

（1）成交通知书发出后2日内，成交人必须进场开始前期管理工作。

（2）此次中标的物业管理公司必须清点院内各项设备、物品等，认真做好物业接管验收各项工作，以明确各方的债、权、利的关系。

7.其他前期准备工作

（1）物业管理办公场所：在成交人确定后，采购人提供成交人50平米房子作为物业用房及办公场所。

（2）物资准备：在成交人介入前期管理后，要求着手准备用于管理的设备、工具、用品、检测仪器、仪表等。

8.内部管理

物业管理项目部的内部管理计划由投标人自行制定投标方案，包括跟采购人及周边单位（包括居委会、公安局等）的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等。

六、验收标准：

根据长财采购[2016]6号文件“关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知”，该项目采用简易程序验收。

七、其他要求：

长沙市第三社会福利院梅花分院（含传染病房）物业管理招标采购项目对工作人员的要求：

成交人必须为所有工作人员购买保险，工作人员的工资、保险、食宿、服装等由成交方承担，签订合同后在磨合期间我院可根据实际情况在不超出人员编制的情况下对人员进行微调，成交人需无条件配合执行。

梅花分院物业服务人员配置表

传染病房物业人员配置表

5.其他约定事项

5.1成交人必须遵守医院各项规章制度，如有违反，按医院相关制度处罚，同时承担相应的损失。

5.2成交人责任造成财产损失、丢失、失火，采购方有权按照单位规定予以处罚。

5.3成交人病房保洁由护理部负责监督、室外园林绿化和保洁由总务科负责监督、保安由保卫科负责监督，其服务质量必须接受采购人相应部门的检查和考核，如有违反操作流程或违反各项制度，采购人相应部门有权按质量考核作出相应的经济处罚，同时由成交人人承担经济损失和相应法律责任。

5.4成交人所有从业人员需有健康证，所有人员异动情况，均必须在采 购人保卫科登记备案，接受保卫科监管。

5.5 大院内岗亭、道阁、各类门牌、各类标示、指示牌、垃圾箱等原有设施设备外，成交人在投标文件中为管理需要添置的设施设备视为成交人投资，中标后必须实施。

5.6成交人应制定严格的保密措施，防治泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。

5.7甲方不负责中标方工作人员食宿，经甲乙方协商同意，按合同中标人数收取，按20元/人/月收取水电费用。

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。