一、功能及要求：

1、项目名称：中共长沙市岳麓区委员会政法委员会岳麓区交警大队物业管理服务项目

2、项目预算：749366元。

3、项目基本情况:长沙市公安局交通警察支队岳麓大队位于岳麓区高平川路，占地1.6 万平方米，总建筑面积约 1.2万平方米，地下停车库1个，电梯一台（共7层，含负一楼）。本项目拟安排物业服务人员不得少于19人，主要负责大队机关大院的安全保卫；办公楼、院区、 车管楼等公共区域的卫生清扫、保洁以及垃圾清运；院内绿化区域的养护、绿化带垃圾清理；机关大院动力保障及设施设备日常维护，员工食堂厨师及服务员的派遣。

二、相关标准：

按照国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范执行。

三、技术规格：

一、招标范围：

1、管理范围

岳麓区交警大队为物业管理公司进行物业一体化管理区域（图纸由用户单位提供）。

2、本物业管理范围内的房屋建筑本体（含室外非机电设备设施）的维护、管理。

3、本物业管理范围内的机电设备设施（包括给排水、电路、消防、电梯维护、室内外照明电梯、人防等整个系统及发电机）的运行管理、日常维护保养、定期维护、故障维修（含单项单件价值在200元以下材料）。

4、本物业管理范围内所配套的服务设施的管理、日常维护保养、定期维护、故障维修（含材料）。

5、公用部分维修材料（含动力、消防、空调、水电等系统及房屋、道路、大院内所涉公共区域系统监控等范围）单项单件价值在200元（含）以下由物业公司负责。

6、大队电梯的维护、保养，保障电梯24小时的正常运行，单项维修配件在200元（含）以下的由物业公司负责。

7、本物业管理范围内公共部分的清洁卫生、“四害”消杀、生活垃圾收集清运。

8、本物业管理范围内的绿化的养护和管理，每年施有机肥两次，但有机肥由采购人负责采购。

9、本物业管理范围内24小时保安护卫及公共秩序管理（大门24小时值班，侧门原则上不需要开启，特殊情况除外）。

10、本物业管理范围内的交通、车辆行驶和停泊管理。

11、本物业办公区作为办公室用途，大部分办公室工作时间为正常上下班时间；个别可能有适量的调整和加班。届时做好记录工作；中央空调开关时间：按实际情况和招标方要求，双方另行商定。

12、公共区域水、电、气抄表及能源消耗分析。

13、物业档案资料管理。

14、配合、辅助社区文化的开展。

15、建立严格规范的应急体系，以便应对突发的传染性疾病、火灾、治安等紧急情况。当发生上述情况时，物业管理公司必须无条件地配合。

16、消防监控系统的日常管理工作（含值班及日常运行监督）

17、员工食堂厨师、服务员的人员派遣（菜品的采购由甲方自行负担）。

二、物业管理服务需求：

主要负责大队机关大院的安全保卫；办公楼、院区、 车管楼等公共区域的卫生清扫、保洁以及垃圾清运；院内绿化区域的养护、绿化带垃圾清理；机关大院动力保障及设施设备日常维护，员工食堂厨师及服务员的派遣。

（一） 护卫工作：

1、外来人员和来访车辆的登记、办证工作，各门岗执勤、岗亭内立岗服务。

2、大队机关大院24小时的安全服务及巡视。

3、做好院内治安保卫、防火、防盗工作，预防和及时制止突发事件的发生，做好交接班记录。

4、负责院内已交付使用的停车场、停车棚和办公楼地下车库的车辆巡视管理，院内多个停车场需有专人值守，并负责做好进入院内的车辆指挥、引导停放管理工作。

5、负责大队院内消防控制室消防、监控值班、设备的监护管理及大院消防器材的检查和管理。

6、负责临时人员、暂住人员的治安管理工作，协助做好院内的治安管理工作。

7、及时发现、制止侵犯、侵占大队院内公共区域以及其他合法权利的行为，对不能处理的及时上报。

（二）会务要求

1、会议服务人员的要求：

会议服务人员的基本要求：以规范的服务礼节，树立公司品牌优质服务形象。要求女性，年龄18—35周岁，身体健康，五官端正，身高1.60米以上，仪容整洁、形象气质佳，普通话标准，具有良好的沟通协调能力及服务意识，反应灵敏，端庄大方、举止文雅、为人热情主动有礼貌； 敬业乐业、具有较强的责任心和吃苦耐劳的职业素养；并在本岗位培训，有相关工作经历等要求；

2、工作职责：保障会议室内卫生干净、配合甲方对会议室进行现场布置、会议期间的茶水安排到位。

（三） 保洁工作

1、大队办公大楼（含一楼会议中心）公共区域的卫生清扫、保洁。

2、院内其他楼宇的公共部位的清扫保洁。

3、大队大院的所有道路、停车棚、停车场、办公楼及院区地下车库以及该部分公共设施的清扫保洁。

4、各类沟渠的疏浚清理的定期清理。

5、政府部门要求的机关大院外围的门前“三包”。

6、定期进行“有害生物防治”消杀。

（四） 绿化工作

1、负责院内绿化区域的养护工作。

2、负责绿化带内垃圾的清扫。

3、负责对大队区域草坪、花卉、树木等定期按时浇水、施肥、修枝剪草、除杂草、防寒防冻、防虫除害等养护工作。

4、定期对院内树木进行防“虫害”的药物消杀，维护院区内环境的整洁。

（五）共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务：

1、公共部位

(1)房屋结构：每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项维修并告知采购人相关部门。

(2)门窗：每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响，发现损坏及时告知采购人相关部门。

(3)楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。发现问题及时告知采购人相关部门并配合处理。

(4)管道、排水沟：每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道地砖平整不起壳、无缺损，每月进行清扫、疏通，保障排水畅通(6月、9月每半月检查一次)，每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，及时安排专项维修并告知院方相关部门。化粪池清掏每半年一次，留泥井清掏每季度一次。

(5)每周一次巡查，发现损坏立即修复，栅栏围墙表面无破损，保持围墙完好。

(6)道路、场地等：每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

(7)休闲椅、雕塑、景观小品设施等：每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用(如需更换的除外)。

(8)安全标志

对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

2、消防设施

(1)负责消防监控24小时值班；

（2）质保期内的消防设备维保由设备供应商负责，质保期后的消防设备由采购人委托专业维修保养单位进行定期保养，物业公司有专人(持证上岗)对消防设施保养监督，按规定做好日常设备维护，发现设备隐患故障及时报告。大院内的灭火器、防毒面具到期更换由采购人负责。

(3)保证系统灵敏有效、消防栓灵活启动。

(4)建立消防管理措施及火灾处置预案，确定重点防火部门，实施日常巡视、发现隐患及时排除确保无火灾发生。

3、供配电运行

负责高低压配电24小时值班和维护维修；按照电力部门的标准，规范安全操作设备，时刻检查设备运行状态，做好工作场地的清洁卫生，做好防水、防鼠、防漏电工作，确保电力供应，配合电力管理部门做好设备养护工作，按照电业局的有关规定及规范要求定期检查、检测各种设备，维护电力管线，保证完好、正常，绝缘良好。每日做好室内、室外公共电气柜运行、巡查记录，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，按规定进行高压预试，保证电气设备运行安全正常。确保设备运行正常率达100%。

4、供电照明系统：

(1)公灯：每周两次巡检公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持楼道灯、会议室等公共场所灯具亮灯率在99%以上。

(2)景观灯、节日彩灯、保证正常使用，保持灯具完好，亮灯率在99%以上。

5、电梯维护：

（1）电梯的维修、维保工作。

（2）保障电梯24小时的正常运行。

6、食堂服务

（1）全年365天保障员工食堂的正常用餐。

（2）用餐包含（早、中、晚餐）。

（3）工作人员必须持健康证。

（4）菜品每天由采购方安排专人购买，投标方需保障用餐时间准时无误。

三、人员配备、培训与管理

（一）人员配备要求

1、热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线，政治思想过硬，遵纪守法。

2、树立“用户至上、服务第一”的服务意识和强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚守信誉，优质高效地服务于采购人（业主）。

3、知识与能力并重，有一定的物业管理工作经验及相应岗位的技能：项目经理要求专科学历，有丰富的行政机关管理经验。

4、管理人员需分别持《全国物业管理企业部门经理》和《全国物业管理企业管理员》上岗证，特殊工种技术工人100%持证（电工证含高压低压、电梯工证等）上岗。

5、根据物业项目的实际情况，组织机构设置原则是精干高效、一专多能。合理配置人员，使人员达到满负荷，充分利用人力资源，减少开支，降低成本。

6、员工要求统一着装，员工服装按采购人要求配置，其费用由中标人负责。

7、各类人员文化素质、专业素质要求如下：

（1）管理人员：

经理：持有上岗证，有丰富的行政机关和住宅小区物业管理经验，政治觉悟高，具有开拓创新精神，责任心强，组织、协调和决策能力强。

（2）操作层人员

综合维修工：持专业上岗证（电工证含高压低压、电梯工证、空调工证、锅炉工证等），有房屋、公共设备、设施等的维护、维修经验和能力，动手能力强，业务素质高，能吃苦耐劳。

消防安全监控值班员：持消防员上岗证和电工证，掌握消防常识和应急处理能力，具有一定计算机知识，有消防监控设备设施的监测、维护、维修经验和能力，动手能力强，业务、身体素质好，能吃苦耐劳。

保洁工：品貌端正、身体健康，朴实肯干，经培训具清洁工作标准操作技能。

绿化工：品貌端正、身体健康，朴实肯干，经培训具绿化种植、养护等技能。

保安员：退伍军人或保安专业学校毕业，品貌端正、身体健康、品行良好，工作责任心强，能吃苦耐劳。

会务员：品貌端正、身体健康、18-40岁以内，品行良好，责任心强。

厨师及服务员：身体健康、品行良好、具有5年以上厨师经验、能吃苦耐劳。

（四）特殊要求

（1）保安人员：

保安班长：三年以上相关工作经验，身体素质好，有较强的组织协调和训练能力，转业军人或保安专业学校毕业，无犯罪纪录。

保安人员：身体健康，品德优良，思想作风过硬，听指挥，守纪律，工作责任心强，无犯罪纪录。

（2）中标人进场后，人员配置可根据项目的实际情况对各岗位人员可进行适当调整，但不得低于投标文件承诺的总人数标准。

（二）人员培训

1、发挥培训再教育功能，在员工中树立正确的价值观和职业道德观，弘扬社会主义精神文明，倡导爱国主义和集体主义精神，培养员工爱岗敬业和道德风尚。

2、及时传达和贯彻采购人要求，使员工都明确组织和个人的工作目标，使各项物业管理工作起到良好的“示范窗口”作用。

3、培养一支能干、肯干，具有良好服务意识、服务观念、高素质的专业队伍，为实现物业管理目标提供有力保证。

（三）人员管理

1、严把录用关

所有录用人员必须提供身份证复印件：提供原所在地派出所出具的无不良记录证明的材料：严格遵遁劳动部门的用工规定以及计生委有关要求：对政治素质、仪容仪表、礼仪风范和业务技能等方面进行全面考察，合格后方可录用。

2、严格考核

按岗位工作目标对所有员工进行跟踪考核，考核内容包括思想品德、敬业精神、服务态度、业务技能、协调能力等方面，检验其是否持续胜任岗位的要求，对不能胜任工作的人员进行淘汰。着力提高员工的整体文化素质，组建一支技术过硬、思想稳定、优质高效、极具战斗力的物业管理队伍，维护好政府的整体形象。

3、素质要求

所有招聘人员不得以任何形式代理或帮助处理违法、交通事故等，一经发现甲方有权要求受聘方对该员工进行劝退处理，并按性质严重性对物业公司予以经济处罚。

4、服务岗位需求（本项目物业服务人员不得少于19人）：

物业管理拟定岗位人数（投标人可自行优化配置，但编制不能少于以下配置数量）

管理人员：不少于1人

秩序维护：不少于6人（大门岗、巡逻岗24小时值班，侧门岗白天值班）

保洁员：不少于5人

会务：不少于1人

绿化技工：不少于1人

机电维修工：不少于2人

厨师：不少于1人

帮厨：不少于2人

注：A、总人数不少于19人

B、投标人要充分预算用工购买社保资金，购买险种至少包括养老保险,医疗保险,失业保险,工伤保险和生育保险等险种，不得以任何理由减少该部分预算。

四、交付时间和地点：

1、 服务期限及地点

1.1 服务期限：壹年。

1.2 服务地点：采购人指定地点。

五、服务标准：

一、物业管理工作标准及要求

物业管理公司护卫工作、保洁工作、绿化工作和水电工作依据以下各服务标准进行月度考核。

㈠ 护卫工作服务标准

㈡ 卫生工作服务标准

㈢ 绿化工作服务标准

㈣日常维修工作服务标准

（五）房屋建筑本体服务工作标准

（六）供配电系统服务工作标准表

（七）电梯运行维护标准

序号	位置	检 查 内 容 及 标 准	备注
一	机 房	1、机房环境： 机房内应保持清洁，无杂物，门窗应可靠牢固。
		2、控制屏： 控制柜内各电子元件及微机设备内无灰尘，无异味等异常情况，各种标识应清晰有效。
		3、主机： 运行时应无异常噪音、无异常气味、无漏油现象。
		4、机房内各个转动部位应有明显的标记。
		限速器： 夹绳口的污垢应及时清除，使夹绳动作可靠。
		6、机房内应有救援说明、救援工具应齐全、有效。
二	井 道	1、各层厅门电气开关、门锁应动作灵活、可靠。井道灯功能完好。
		2、各层厅门门头、门扇、地坎、门槽应无垃圾、砂石、油污等。
		3、钢丝绳有无断股断丝现象，并检查钢丝绳的受力均匀情况。
		4、检查各层厅门的门导轨、门触点是否符合标准。
		5、强迫换速开关、限位开关、极限开关应动作灵活可靠。
三	轿 顶	1、急停开关、安全钳、检修开关等电气开关应动作可靠有效。
		2、导轨润滑要良好，油杯油量应适当，不宜过多，但不少于三分之一。
		3、轿顶应保持清洁，没有油污和杂物。
四	轿 箱 内	1、操纵箱内各个开关按钮应动作灵活，有效。
		2、轿内照明、风扇应良好。顶棚内清洁无杂物。
		3、光幕、安全触板动作应有效。
五	底 坑	1、底坑环境：要定期清理轿厢底部砂石，灰尘及底坑积水、垃圾。
		2、涨紧装置的开关位置应符合标准。
		3、缓冲器开关应动作灵活。底坑灯能正常工作。
六	基 础 管 理	维修人员的工作态度：工作热情主动、积极、责任心强，工作效率高，工作质量优良，仪容仪表，办公环境与工作态度良好，严守工作纪律，工作作风严谨，业务技术过硬。业主认同程度高。
		故障处理： 故障处理及时，从报修到维修人员，到达现场一般不超过30分钟； 一般故障修复不超过1小时。
		3、工作记录与设备档案，维修过程按要求详细记录。
		4、工作记划与完成情况按当月工作计划进行维修保养工作。
		5、安全情况： 工作时无违反安全操作规程。佩戴安全帽、工装、工鞋。

（八）会务工作标准

序号	项目	服务内容	工作标准	备注
一	会前服务	接受任务	明确日期、时间及与会人数并了解其它特殊要求
		拟定方案	根据所接受任务的会议时间、与会人数、会议级别、会议房间等具体要求，拟定详细的会议服务方案。
		准备物品	根据确认的实施方案，做好以下各类物品的准备：茶具、日用品、饮料水果等，做好品种数量登记。
		布置场地	按实施方案，做好茶具、日用品、饮料、水果的摆放，并负责指导其它设备的布置
		总体验收	对所有准备工作做最后确认，发现问题，及时通知有关人员纠正
二	会议中 服务	茶水服务	按工作分区，宾客入场后提供茶水服务，执行“操作礼节规范”
		引导服务	为迟到的与会人员提供领位服务；为参会人员提供卫生间引路服务
		其它服务	尽最大可能满足参会人员的合理需求
三	会议后 服务	整理物品	按单查验接待必需品，并做好剩量登记、物品整理，为下一次接待做好准备
		清扫场地	按操作规范对场地进行打扫
		安全检查	关闭所有应该关闭的设备、灯光及门窗。关闭前进行检查、调试，为下次会议做好充分准备

二、物业管理有关事项说明

1、中标人根据有关物业管理法规以及招、投标文件相关条款与采购人分别签订物业管理委托合同。该项目实行统一管理，综合服务、自主经营、自负盈亏。

2、中标人不得将本物业管理项目分包给其他单位。

3、该物业委托管理期限为12个月（壹年），自合同签订之日起计算。

4、中标人应树立“业主至上，服务第一”的思想，为采购人创造一个安全、宁静、整洁、舒适的办公、生活环境。采购人定期对物业管理进行考核评比，如达不到上述要求，通过整改后仍未达到要求的，则可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标人承担损失并赔偿违约责任。

5、采购人为中标人提供必要的办公用房、管理用房、部分生活用房（含仓库及维修场所）等，分别在正式合同里约定。该办公用房、管理用房在委托管理期限内由中标人免费使用,物业管理办公用水、电、气消耗均由采购人承担，在合同签订后10天内交给中标人，合同终止后10天内交回采购人。

6、 常用维修材料及工具装备由中标人承担，公共区域设备设施和房屋本体的重大维修、更新改造等由采购人负责。

7、与物业管理活动相关的公用水、电、气等能源消耗相关费用由采购人承担，中标人要加强管理，降低能耗；中标人负责院内的所有垃圾清运，环卫垃圾清运处理费用由中标单位承担。

8、中标人在投标文件中为管理需要承诺投入的设备设施，中标后必须实施，其中设备视为投标单位的投资，可按相关设备折旧规定计提折旧列入成本。

9、因中标人管理不善导致采购人（业主）财产受损或人身伤害的，中标人应给予赔偿并承担相应的法律责任。

10、在合同执行期间，中标人须接受采购人以及有关行政主管部门的监管。

11、中标人应加强保密教育，严格遵守保密规定。禁止向有关企业和媒体提供或泄露采购人（业主）有关信息资料。

12、无论投标人是否中标，投标人自行承担本项目投标所发生的所有费用，采购人不对投标人因本次投标所发生的任何费用和损失负责。

13、物业范围内所有项目所产生的人工费、设备维护维保费、材料费等均计入成本，投标人在投标报价时，分别按物业管理费用组成要求进行报价外，还要根据对招标文件所列出的管理项目和服务要求分明细报价（如：维护费、材料费、石材养护、绿化修剪、员工住房租赁费、服务等级、管理费、税率、合理利润等）。

14、投标人在报价时，人员工资标准不得低于长沙市劳动部门规定的长沙市区当年最低标准，必须按长沙市区劳动部门规定的要求全额预算购买各项社会保险费。意外伤害险等其他保险由中标人视各工种情况予以购买。

15、本项目的物业管理服务质量考核，采购人将根据实际情况在与中标人签署合同时一并签定《物业监管考评办法》。

16、根据本项目的实际情况，在具体实施时的内容和要求可能会有所调整，届时再另签补充协议。

17、中标人各部门应明确责任，分工负责，团结合作，建章立制，强化管理，搞好服务。坚持以人为本，实行文明管理，人性化管理，不断提高服务质量，满足业主提出的服务要求，达到《湖南省物业服务收费管理办法》湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准中综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化日常养护服务达到五级服务标准、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务达到三级服务标准。

六、验收标准：

本项目采用简易程序验收。采购人将进行每月考核，考核实施细则详见附件。

七、其他要求：

1、 结算方法：

2.1 付 款 人：中共长沙市岳麓区委员会政法委员会

2.2 付款方式：根据考评情况以及奖罚细则按月支付。如无扣款，每次支付相应金额，每月15日前支付上个月的款项。

2、本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备、材料、配件、辅材，以及产品运输保险保管、安装调试、试运行测试通过验收、培训、质保期免费保修维护等所有人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

3、其他未尽事宜，由采购人与中标人双方协商在合同中约定。

对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。