启东市财政局的启东市财税大楼物业管理服务项目即将实施，现就本服务项目进行市场询价调研。

一、项目具体需求说明

（一）服务范围：

启东市财税大楼位于民胜路东侧、牡丹江路南侧地块。目前为启东市财政局及国家税务总局启东市税务局的办公大楼（简称财税大楼）。本项目占地面积30亩，主楼为17层建筑物。总建筑面积约29272平方米；地下室面积约7160平方米，汽车停车位约149个；道路、停车场及广场总面积约3000平方米，包含汽车停车位约212个；景观绿化面积约8000平方米，建筑群为封闭式结构有围墙。

（具体建筑面积、外场面积，以现场勘查实际为准）

（二）服务执行的标准、规范：

如在项目实施过程中，如国家标准修改，应按照最新国家标准实施；如磋商文件规定高于国家标准，无论新旧标准，均按磋商文件规定实施；如磋商文件规定低于国家标准，无论新旧标准，均按国家标准规定实施。如磋商文件内有内容相互矛盾，以高标准高要求的为准。以上有关风险等由成交供应商自行承担。

（三）服务内容及要求：

1.物业管理基本情况

A、财税大楼设备基本情况

设备管理分为：变配电系统、电气设备系统、空调设备系统、给排水设备系统、电梯系统和会议系统等。

（1）变配电系统主要设备：供电采用两路电源输入，主要是10KV变压器和配电机房。

（2）电气系统主要设备：机电设备管理机房（包括监控机房）、动力柜（箱）约24只、照明柜（箱）约20只、插座约1350只、开关约420只、灯具约 2250套；机房主机及电池设备；“一卡通”系统设备。

（3）空调系统主要设备：多联机组约14台、风机盘管约209只、百叶防虫口约121个、隔栅回风口约70个。

（4）给排水系统主要设备：各类水泵约16台。

（5）电梯系统主要设备：客梯4 台、消防电梯1 台，食堂专用电梯2台。

（6）会议系统主要设备：音频系统/视频系统各约11套。

备注：成交供应商只需负责财税大楼的设施设备的管理。

B、卫生保洁基本情况

保洁总面积为23000平方米，分为建筑物内和建筑物外保洁两部分。

建筑物内保洁面积：约14500平方米；

建筑物外保洁面积：约8500平方米，主要为楼前场地及周围、内院及通道及附着物、停车场、绿化带等。

墙面玻璃约2000平方米、雨蓬玻璃约110平方米。

财政局食堂1个；税务局食堂1个。

大楼内卫生间约19个；各式台盆约25个；便器约72个；小便斗约30个；洗涤、拖把池约12个；

疏通维护：雨水管约500米，雨水检查井约3座；废水污水管约500米，污水检查井约1 座；粪便污水管，粪便污水检查井约1座，化粪池约1座；含油污水管约100米，检查井约1座。

C、餐饮基本情况

财政局食堂约有65人就餐，税务局食堂约有200人就餐。

D、税务局会议服务基本情况

会议服务共有大小会议室、接待室等约34 间，总使用面积约1500平方米。

E、行政管理基本内容

根据采购人要求，负责人员招聘、培训、分工、管理、考勤、考核等；加强与采购人的协调、沟通；及时征求采购人的意见、建议要求，并归纳问题进行分析、研究，制订整改措施并组织落实。

注：以上具体数据，以现场勘探为准。

2.物业管理的内容与要求

A、服务质量总体要求

供应商应当按照国家建设部制定的《全国城市物业管理示范大厦标准及评分细则》提供服务，同时，供应商保证其所提供的物业管理服务在本合同履行期间的第一年达到市级物业管理优秀大厦标准，且管理项目被评为南通市物业管理优秀大厦。

B、分项管理内容要求

供应商应当按以下内容和要求提供物业管理服务：

（1）财税大楼设备管理的内容与服务质量要求

1）设施设备管理的内容

①变配电系统：变配电设备的运行操作、日常巡视抄表、定期检查、计划保养、故障维修、应急处理、配电间强电井清洁等工作。其中定期检查内容包括：

变压器及旋转电机的声音、湿度是否正常。变压器的冷却装置运行是否正常；

电容器有无异声及外壳是否有变形膨胀等现象；

电力电缆终端盒无渗漏油现象；

各种符号指示是否正常，二次回路的小开关、小刀闸位置是否正确。

仪表指示是否正常，指针有无弯曲、卡住现象，电度表有无停走或倒走现象。

直流电线电压及浮充电流是否适当。

大风来临前，检查周围杂物，防止杂物吹进设备，大风时注意室外软导线偏后相间及对地距离是否过小。

雷电后，检查瓷绝缘有无放电痕迹，避雷针是否放电，雷电计数器是否正常工作。

重负荷时，检查触头，接头有无过热现象。

夜间熄灯巡视检查瓷绝缘有无放电闪路现象。连接点处有无过热发红的现象。

检测每三年一次，由有资质的专业公司实施。

②电气设备系统：配电间出线桩头至各动力柜（箱）、照明柜（箱）、电缆、母线、照明灯、应急灯、电源插座、泛光亮化照明、庭园照明等设备的运行操作、日常巡视抄表、定期检查、计划保养、故障维修、应急处理、强电井清洁等工作。

③空调设备系统：冷冻机组、风冷热泵、各空调机组、自控装置、加湿器、热交换器、冷却循环泵、冷水循环泵、热水循环泵、集水/分水器、空调风机、风机盘管、调节器、风管、风口等系统设备的运行操作、日常巡视、机房清洁等工作。

④给排水设备系统：生活水泵、排水泵、潜水泵、水箱、水池、水处理装置、电热水器、卫生洁具、污水处理、室内外管道、阀门及水表附件等系统设备的运行操作、日常巡视、数据记录、定期检查、计划保养、故障检修、应急处理、机房清洁等工作。

⑤电梯系统：电梯按规定或约定时间保持正常运行，安全措施齐全有效，值班记录清晰。轿厢、井道、机房保持清洁，通风、照明及附属设施完好。负责与专业维保单位的联系及现场管理工作。制订相应险情应急处置办法。

2）设备管理服务质量要求

①设备、设施完好率达到100%；设备管理、保养、检修制度完备，记录完善。

②接到故障报修通知后，5分钟内需到达现场。维修及时率达100%，维修合格率达100%。

③监督电梯维保单位，对电梯维修保养措施落实，运行养护记录完善；轿箱内外、扶手、井道保持清洁。

④供水、蓄水设备设施运行正常；排水、排污系统畅通，无堵塞、漫溢现象。

⑤加强空调机组装置的日检，及时发现问题，联系维保单位修理，督促、协助维保单位定期对空调进行检查，保养，确保运行正常，无超标噪音，符合国家环保噪声限值标准。

⑥照明系统外观整洁无缺损、松落等安全隐患，无蚊虫、蜘蛛网、积尘等。

⑦确保无重大设备责任事故及重大安全事故发生。

⑧制定设备管理制度、操作规程、工作守则。

⑨制定各设备系统的经济运行方案，记录各设备运行参数，定期分析并加以调整。

（2）财税大楼室内外卫生保洁（含幕墙）管理服务内容及其要求

1）卫生保洁服务内容

①所有办公室内的日常保洁及地板、沙发、棉织布品（如窗帘等）的清洁保养。

②会议室、会议中心所有会议室的保洁。

③健身房日常保洁、及设备的日常清洁。

④公共部位的所有清洁保养工作，包括电梯、门窗、走廊、楼梯、楼道、庭院、厕所、大厅、茶水间、广场、停车库以及痰盂、垃圾箱等。

⑤垃圾的清运工作。

⑥大楼内外各类大理石的清洁保养。

⑦大楼外墙石材、玻璃幕墙高空保洁，一年一次。

⑧适当范围内新增保洁管理服务项目。

⑨主楼广场各类设施的防盗和重大节日（活动）的环境布置所需管理服务。

2）卫生保洁服务要求

①保洁管理服务标准按照国家公共场所卫生标准执行,并细化考核细则(另定)。

②有用户投诉和服务要求时，应在10—15分钟时间内向相关部门发出工作通知单，对于投诉应在一个工作日内电话或书面或上门回复客户处理进展情况。投诉率低于2‰；处理率和回访率达100%。

③全体员工在管理服务期间，必须仪容整洁、仪表端正、礼仪规范，做到文明礼貌，热情周到。

④每日至少一次对所管辖区域进行巡视检查，发现问题及时解决，建立检查及问题处理情况的台账。

⑤每月底向采购人提交保洁管理服务运行情况工作报告。

⑥按档案管理的要求，将保洁管理服务的有关资料分门别类装订成册，定期保存。

⑦及时落实采购人要求的其它合理服务事项。

⑧按照创卫要求，定期做好消灭蚊虫、苍蝇、蟑螂等工作。

⑨根据季节转换特点，主动做好保洁调整工作。

⑩确立工作过程中的明确标识并具有可追溯性。

健全具有可操作性的管理服务程序文件。

对会议室要及时打扫，保持地面、墙壁、设施清洁及窗明几净。

公共部位保洁随时打扫，保持空气清新，室内外整洁卫生。配有清洁机、抛光机、吸尘器等保洁设备，电梯地垫每天更换。

洗手间及卫生间：洗手液、擦手纸要及时添加不断档；洁具、墙面、地面、玻璃等室内设施要随时清扫，做到无异味、无积水。

走廊：随时打扫，做到地面、墙壁、顶棚的洁净，无杂物，无污痕，无尘挂，清洁光亮；灯罩内无垃圾；走道四角及踢脚板保持干净卫生。

大厅地面大理石保持干净、光亮；其它部位，如墙面、地面、栏杆、椅子、沙发、灯座等保持光亮、整洁；大厅玻璃门、窗、框保持干净，光亮。大厅内不锈钢保持光亮。地面大理石定期打蜡保养。

楼内垃圾筒摆设整齐，把垃圾袋套在垃圾箱内，及时清理，确保无异味。

楼内墙面及走道设施、门框、通风口，保持干净清洁。

庭院：每天清扫，保持院落干净整洁卫生。

办公室保洁：及时打扫，保持地面、墙面、屋顶、门窗、空调、踢脚线等部位的清洁卫生。

车库：车辆摆放整齐，裸露管道、地面、立柱干净卫生。

清洁、保洁区内实行严格保洁制，垃圾日产日清并按指定位置倒入，卫生设施齐全、完好率99%，对破损的卫生设施及时更换。

管理人员标识明显；物管方面各指示标识清晰、规范100%。

管理人员培训合格率及组织人员参加培训取证率100%。

清洁、保洁率99％。

未经采购人同意不允许分包，否则终止协议。

必须诚信履行《投标书》中的“管理体制承诺”和管理机构及人员岗位设置、设施设备配置等各项承诺。

保持员工队伍相对稳定，调动技术骨干，须经采购人同意。按合同书保洁员工岗位设置表配足，不得擅自减少。若发现减少且无正当理由，采购人有权在次月扣除成交供应商相应的人均管理服务费，并要求成交供应商及时补足规定人数。

必须服从、落实采购人的管理服务要求。

必须制定回访制度，每月回访一次，听取意见，改正工作。

必须使卫生保洁管理服务程序化，使卫生保洁过程有全程记载和责任人，以便监控质量，供采购人随时抽查核实。

对大楼大面积保洁服务时（如幕墙、玻璃采光等）需提前1个月保洁计划书报采购人审核，经同意后方可实施。

（3）税务局会议服务内容及要求

①负责会务工作及会议室、接待室内的卫生保洁工作。

②负责会场布置、会标、台签、茶具茶水、音响、话筒。

③符合各等会议的规范服务，会议服务满意率达95%以上。

④会议服务预告为：

一般服务：临时通知；

三级服务：提前三小时通知；

二级服务：提前一天通知；

一级服务：提前三天通知。

（4）财税大楼智能化管理内容及要求

①“一卡通”系统设备的事务性管理，严格授权卡、操作卡、用户卡的发放范围、权限，做好发卡、登记、查询、挂失、修改及保管等服务工作。

②根据采购人的要求，做好大厅电子屏发布系统的信息发布及日常管理。

③做好道闸系统的日常管理。

④做好会议系统的日常管理。

⑤协助维保单位定期对智能化系统进行检查，保养，确保运行正常。

⑥大厅设置前台接待，负责来访人员登记，配合安保人员做好来访人员引导。

（5）财税大楼房屋管理及维修养护服务内容及要求等

①装修的维修、养护和管理。

②物业档案资料管理。

（6）餐饮服务

1）餐饮服务要求：

成交供应商需配合采购人指定的餐饮服务单位或管理人员做好食堂日常服务工作，因第三方管理不善，造成的损失成交供应商不承担责任，由第三方承担责任。

2)餐饮服务模式：

供应商负责提供财税大楼的餐饮服务（应满足基本工作用餐需求），食材采购及食材费用由采购人负责。

3)工作要求：

①每餐饭菜必须在就餐前10分钟准备好。加工后的饭菜根据季节要注意保热、保洁。

②就餐期间食堂内部事务统一由厨师进行协调。厨师要根据就餐情况及时调配饭菜，如有饭菜不足情况，要及时采取措施，确保供应。

③餐后对餐桌、厨具、餐具进行清洗和消毒，并分类放在固定位置。对厨房、餐厅进行打扫、冲洗；对剩余饭菜进行适当处理。

④食堂人员需持有餐饮业健康证、厨师证亮证操作，并公示于餐厅内。

⑤对餐厅各项管理制度及服务标准公示，并张贴在餐厅明显位置。

⑥服务人员主动做好引导及清理工作。

⑦食品卫生合格率达100%。

4）餐具、设备管理要求：

成交供应商须按规范使用相关物品，严格控制物品损耗率并按规定程序报损，对厨房设备进行日常保养、维修，完好率达100%，各类餐具物品年损耗率应控制在2%以内，超出损耗部分应由成交供应商说明原因，照价赔偿。

（7）行政管理

①负责管理和协调综合部门、食堂、卫生保洁、工程维修保养等各部门的工作。

②按月对物业管理人员实施考勤、督查和考核，并每月将考勤、督查和考核情况向业主相关管理部门反馈。

③做好健身房的日常管理工作。

（四）人员配置：

本项目需配备物业管理人员的人数由供应商根据岗位需求及实际人员素质情况来确定。根据本项目需求情况和要求，供应商应为本项目至少配置四个班组（工程、保洁、客服、餐饮），为采购人提供相应的服务。

1.人员配置情况

岗位	人数	说明
项目负责人	1	统筹财税大楼物业管理
管理员	1	协助项目负责人开展管理工作，并兼智能化管理员
保洁人员	12	负责财税大楼保洁工作（财政局3人负责12-17层，税务局9人负责地下室、外场、1-11层）
工程人员	2	负责高压24小时值班兼大楼维修
厨师	1	财政局食堂厨师
厨工	1	财政局食堂厨工
厨工	7	税务局食堂厨工
会务服务人员	3	负责税务局会议服务
合计	28

注：以上为人员最低人数配置，成交供应商在签约进场管理后未按配置要派员的，必须按采购人要求整改到位，否则视为违约，采购人有权解约并不予退回履约保证金。

2.人员素质要求

（1）基本要求:拥护中国共产党，拥护社会主义制度，遵守国家法律，遵守社会规章制度，思想品质好，作风正派，无违法犯罪记录。

（2）本项目负责人按招标时承诺的人员到岗，不得更换。

（3）服务人员素质要求：

①项目负责人：年龄在45周岁以下，大专或以上学历，有5年以上政府机关物业服务经验。

②管理员：年龄40周岁以下，大专或以上学历，有3年以上政府机关物业服务经验。

③保洁员：女年龄在50周岁以下,男年龄在55周岁以下，具有相关的工作经验。

④工程人员：要求年龄在55周岁以下的男性，有五年以上工作经验，掌握变配电、通讯、给排水、设备维保等方面的知识，持有应急管理厅签发的高压电工和低压电工证，具有较强的实际操作能力。

⑤会务服务人员：年龄在35周岁以下的女性，身高1.60米以上，大专及以上文化程度。

⑥食堂工作人员均需有健康证，无重大疾病和传染病。

（4）食堂人员基本要求

序号	岗位	基本要求	备注
1	厨师	男女均可，具有初中以上或同等文化程度，男性25-55周岁，女性25-50周岁，有3年以上厨房工作经验，精通中餐烹饪方法，持有人社部颁发的厨师证书。
2	厨工	男女均可，男性25-55周岁，女性25-50周岁，精力充沛，有强烈的责任心和配合精神，爱岗敬业，品德端正。具有一年以上厨房工作经验，懂得各种鲜肉及蔬菜等食品的精加工，具有餐具及用具卫生方面的知识，能够正确使用各种洗涤剂。

①在同等条件下，成交供应商需优先录用采购人的后勤分流人员，并为所有员工缴纳五险一金。

②进驻财税大楼的物业公司人员，应根据不同的工种配发工服和工号牌，仪容仪表要符合规定标准，发型要统一。

③在进驻前应向采购人提供所有工作人员的本人身份证及相关证书、工作经历的证明材料（按本项目的人员要求）供查验，并将复印件备案，所有进驻财税大楼的物业公司人员以及以后人员变更，都必须经过业主的同意。

④男员工不准留胡须、蓄长发；女员工不准浓妆艳抹或佩戴过分的饰物，头发染色不能过艳。所有员工白天工作时间不能穿着大衣和背心或敞胸、露怀工作。

⑤不准带朋友或亲戚进入工作场所，不准在采购人办公区域内抽烟或吃零食、闲谈等，工作中使用语言要文明，举止要大方。

⑥食堂工作人员需持有卫生部门颁发的卫生健康证。

⑦在采购人临时开展的大型会议、接待等公务活动时，如上述岗位原配置的人数不能满足需要，物业公司应随时从本公司内抽调具备相应服务能力和素质的人员加强力量，以保证正常业务的开展。

二、预算金额：238万元/年。

三、服务期限：一年。

四、约定事项

1.上述服务要求为最低要求，不得负偏离，否则视为无效报价。

2.市场询价表及有效的营业执照于2025年02月19日17:00前，送或寄（以邮戳为准）或者电子邮箱（以邮件收到时间为准）。送或寄的地址为：启东市汇龙镇牡丹江路915号财税大楼，联系人：施嘉诚，联系电话：0513-83316402,电子邮箱为：18262531918@163.com。

3.报价费用说明：

本项目报价包含（但不限于）以下各项费用：(1)物业公司支付的人员基本工资及五险一金（养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险及住房公积金）、教育费、劳保用品费等一切人员费用；(2)物业管理本身已支付或将支付的各种税费，包括物业管理中的管理费、安全费等；(3)用于物业管理的工具设备、保洁耗材（如抹布、毛巾、垃圾袋、茶叶篓、扫把、拖把等）及维修工具等费用；(4) 物业管理区域清洁用品以及共用部位的卫生用品（如卫生球、肥皂、洗洁用品等）；(5)食堂服务费用[仅指人工服务费，包括食堂人员的体检、办证、劳保用品（如服装、套袖、围裙、手套、帽子等）费用]；(6)物业人员的餐费（按业主标准）；(7)其它为采购人提供服务前所产生的一切费用，实行一次包干，无论是否计列，采购人将一律视为总报价已包括该项费用。

注：下列费用由采购人承担：(1)食堂所用的水电气及所有食材、佐料等采购费用；(2)卫生用品中的洗手液、卫生纸。

4.拟定支付方式及期限：

物业服务费季度拨付，按先考核后支付方式进行，即每季度结束后的十个工作日内，由采购人方对成交供应商上季度的服务工作进行考核（考核方式另行规定），考核结束后的七个工作日内将上季的服务费（扣除考核罚扣款）支付给物业公司。

备注：对满足合同支付条件的，采购人应当自收到发票后30日内支付资金。

5.其他：（1）请报价单位认真核算、如实报价，如发现虚假报价的，该单位今后将记入采购人招标市场的黑名单；（2）本次报价仅作为市场调研用，因此价格仅供参考；（3）本次调研询价不接收质疑函，只接收对本项目的建议。

启东市财政局

2025年2月14日

附件1.docx