发布于 2025-03-19
招标详情
一、项目概述
为营造一个安全、安静、清洁的办公环境，提升太仓市税务局物业管理水平，现进行为期二年的物业管理招标工作，预算为590万元，需包含安保、保洁、工程、绿化、食堂、会务等相关物业服务。坐落于太仓市半泾南路97号的国家税务总局太仓市税务局综合业务大楼是一座综合性的行政办公大楼，建筑面积25864.98平方米（其中地上十二层21929.63平方米，地下一层3935.35平方米），集纳税服务、办公、会议培训、后勤保障等功能于一体的综合性工程项目。食堂承担市局240多人早餐和午餐供应，并根据需要提供桌餐，管理内容包括提供食堂餐饮加工、接待服务、卫生管理等工作。
二、项目具体情况
本次采购内容主要是国家税务总局太仓市税务局机关物业管理服务（含餐饮）。本项目需配备物业管理人员的最低总数为37人。
（一）物业管理服务内容及要求
1.安保管理
1.1安保管理内容
（1）24小时监控室值班；
（2）24小时定时大楼内外区域巡视；
（3）工作时间内各对外通道口值班；
（4）市局地下车库及地面车辆管理。
1.2安保管理具体要求
（1）门卫值班安保要求
门卫是第一形象，要求担任招标人大门门卫的保安人员，在白天工作时间原则上应为立岗工作，招标单位人员上下班时间段内，应向进入招标单位人员敬礼或问好。
外来人员进出招标人单位首先要文明接待，问清情况，必须向被访部门或人员电话核实确认，并严格执行登记制度，否则，一律不允许进入招标人办公大楼。
8小时外所有车辆进出，门卫要严格执行登记制度，做到出入有登记，来访有电话，处事讲效率。
工作日8:30至9:00、17:00至17:30，安排安保人员在大楼出入道路口疏导交通，保障上下班高峰干部出行畅通。
（2）监控室值班安保要求
监控室安保人员要恪尽职守，认真做好大楼内外全方位监控工作，包括监控室内消防主控台的监控，发现可疑情况要及时处置，预防各类事故案件的发生。
监控安保人员必须熟练掌握各种设备的操作技能，做到人保与技保相结合，充分利用科技手段来保证招标方的安全。
（3）安保巡查要求
上班时间内巡查的重点是大院、各对外出入口、办公区域等，观察有无可疑人员从消防通道或其他通道进入大楼，伺机从事偷窃或其他破坏招标人正常办公秩序的行为。
下班后巡查的重点是大楼外部的安全，大楼内部公共场所水、电、气等器具是否关闭，办公大楼内有无其他安全异常情况等。
巡查另外还需注意观察每楼层弱电井及大楼消防设施是否有异常情况等其他事项。
（4）停车管理要求
室外停车场，主要供外来人员车辆停放，或内部会议、培训、活动等临时停放，物业保安必须引导外来车辆按照地面划定的停车位有序停放，未划停车位的地方原则上不得停放。物业公司安排保安对室外停车场进行管理，外来车辆进出要及时指挥、疏导，做到停放有序。外来人员停车问题事关单位形象，要求物业保安人员要耐心、热情，避免与外来人员产生矛盾。市局干部私家车一律停放市局地下车库，如遇特殊情况需要停室外的，保安应加强管理，劝导干部私家车主尽快驶离。
市局公务用车除超高无法进地库外，一律停放地下车库公车停放区域，如有私家车或其他车辆停放公车停放区域，物业保安应核实情况并劝其驶离，特殊情况的，应及时报告招标方管理部门。单位公务用超高车辆按规定停放地面指定位置。
（5）安保工作发现问题必须第一时间向招标单位办公室汇报，如在双休日或节假日值班期间，应同时向带班领导或值班人员汇报。
2.保洁管理
2.1保洁管理内容
保洁的具体区域包括：半泾南路97号所有的办公区域、室外公共区域及人防地下车库。
2.2常规保洁项目具体要求
工作日，每天8：30前完成保洁工作，提供一个整洁的办公环境。
大楼内外、周边及地下室等公共部位的所有地面、墙面、顶面、附属设施、设备、器具的保洁服务；包含但不限于以下内容：
（1）所有楼层大厅、会议室、阅览室、值班室、活动室、电梯厅、电梯轿厢、消防室、卫生间、开水间等；
（2）所有楼层、楼梯、公共过道、安全楼道、楼顶、车库、车棚、窗台、平台、扶手、栏杆、空调风口及所有楼层的内玻璃；
（3）健身器材、电器（饮水机、开水炉）、灯具及开关、电源盒、消防器材、公告栏、指示牌、烟灰筒、地垫、洗手池、纸盒、镜面、台面、水池、尿斗、厕位、垃圾桶（篓）；
（4）一次性保洁用品（洗手液、卷纸，擦手纸等）摆放到位、及时更换；
（5）所有设备机房的地面、墙面、顶面；
（6）供水卫生安全保障，配合业主做好定期消杀。
（7）区域内道路、停车场、绿地、沟、渠、池、井、公告栏、指示牌、照明设备；
（8）所有废弃物和垃圾的收集、分类和清理外运 ；
（9）工作日8：30前各项全面保洁应完成，而后实施定时保洁项目。
（10）其它临时性服务。
（11）常规保洁服务质量控制标准如下：
常规保洁服务质量控制标准
| 保洁位置 | 质量控制标准 | 保洁频次 | |
| 标准楼层 | 公共区域 | 1、地面清洁无灰尘、杂物、水迹、黄斑 | 巡视保洁 |
| 2、墙面清洁无污迹、灰尘 | 2次/月 | ||
| 3、顶面清洁无积灰、手印 | 1次/月 | ||
| 4、踢脚线清洁无积尘。 | 2次/周 | ||
| 5、电梯门套、门缝、层显等清洁无明显污迹、手印 | 巡视保洁 | ||
| 6、电梯不锈钢饰面无灰尘手印、上油均匀不腻，镜面光亮无手印污迹，不锈钢饰面定期保养。 | 巡视保洁 | ||
| 1次/周 | |||
| 7、垃圾桶外观清洁，烟头清理及时（不超过4个），垃圾袋倾倒及时无积存垃圾（垃圾积存不可超过桶的2/3），垃圾日产日清。 | 巡视保洁 | ||
| 8、各类标牌、开关、插座等清洁无污迹、灰尘 | 巡视保洁 | ||
| 9、消防箱（栓）、喷淋泵、消防泵、门（窗）框、门头、窗台清洁无积灰 | 1次/日 | ||
| 10、玻璃门及玻璃光洁明亮无明显污迹和手印等。 | 巡视保洁 | ||
| 11、植物盆体清洁，移位后及时复位 | 巡视保洁 | ||
| 12、环境空气、公共用器具及门把手消毒杀菌 | 1次/日 | ||
| 13、沙发、茶几、清洁无积灰，沙发定期保养 | 1次/日 | ||
| 14、装饰画表面清洁无积灰 | 1次/周 | ||
| 15、大厅清洁无杂物、灰尘 | 巡视保洁 | ||
| 开水间 | 1、地面清洁无水迹、拖痕 | 巡视保洁 | |
| 2、墙面清洁无污迹 | 1次/日 | ||
| 3、顶面清洁，沟缝无积灰， | 1次/周 | ||
| 4、台盆清洁干燥无污迹，下水口无积垢；水龙头表面光洁无水迹，水龙头把手摆放位置端正，下水管无积灰；台面清洁无水迹、水垢。 | 巡视保洁 | ||
| 5、开水器、表面、龙头清洁无水垢 | 巡视保洁 | ||
| 洗手间 | 1、地面清洁无水迹、拖痕 | 巡视保洁 | |
| 2、墙面瓷砖清洁无污迹 | 1次/周 | ||
| 3、顶面清洁，沟缝无积灰，空气无异味 | 1次/周 | ||
| 4、台盆清洁干燥无污迹，下水口无积垢；水龙头表面光洁无水迹，水龙头把手摆放位置端正，下水管无积灰；台面清洁无水迹、水垢，装饰物摆放规范；镜面光亮无水迹、污迹。 | 巡视保洁 | ||
| 5、座便器、蹬位、尿斗表面清洁，无污渍、积垢，无异味；不锈钢水管光亮无锈迹；垃圾桶套袋摆放规范统一（垃圾袋套入桶内后翻出袋边约2厘米，然后将袋口收紧，垃圾积存不能超过桶的2/3）；门及隔断清洁无尿迹、污迹；空气清香剂、清洁球、卷纸等添加及时,卷纸擦手纸收放整齐，统一规范。 | 巡视保洁 | ||
| 6、擦手纸盒、皂液盒表面清洁无污迹、灰尘，添加及时 | 巡视保洁 | ||
| 7、开关、插座清洁无污迹，装饰物清洁摆放端正统一 | 巡视保洁 | ||
| 8、门及门框清洁无积灰 | 1次/日 | ||
| 9、茶叶桶及时倾倒无积存，茶叶篓和桶清洁无积垢 | 巡视保洁 | ||
| 标准楼层 | 消防通道 | 1、地面清洁无灰尘、杂物、水迹、黄斑 | 巡视保洁 |
| 2、顶面清洁,沟缝无积灰 | 1次/月 | ||
| 3、地面墙角无积灰，墙面无蜘蛛网 | 巡视保洁 | ||
| 4、电梯门套、门缝、层显等清洁无明显污迹、手印 | 巡视保洁 | ||
| 5、电梯不锈钢饰面无灰尘手印、上油均匀不腻 | 巡视保洁 | ||
| 6、垃圾桶内外观清洁无灰尘，垃圾袋套装规范，垃圾日产日清。 | 巡视保洁 | ||
| 7、各类指示牌、开关、插座、巡更器等清洁无污迹、灰尘。 | 1次/日 | ||
| 8、监控探头、报警器，定期清洁。 | 1次/月 | ||
| 9、楼梯、踢脚线清洁无杂物灰尘 | 清拖（擦） 2次/周 | ||
| 10、栏杆清洁无污迹 | 巡视保洁 | ||
| 11、各类管道清洁无积灰 | 1次/月 | ||
| 标准楼层 | 会议室 | 1、保持会议桌、椅以及地毯无尘、无污渍 | 巡视保洁 |
| 2、会议桌、椅摆放整齐，桌面上、落台内会议用品摆放规范 | 巡视保洁 | ||
| 3、会议茶杯、烟缸保持干净卫生 | 巡视保洁 | ||
| 4、布质窗帘的专业清洗及拆卸、安装 | 1次/年 | ||
| 5、其他同标准楼层 | |||
| 标准楼层 | 办公室 | 1、地面打扫、清洁窗台、更换垃圾袋 | 1次/日 |
| 2、布质窗帘的专业清洗及拆卸、安装 | 1次/半年 | ||
| 3、内玻璃及塑料窗帘的清洁 | 1次/半年 | ||
| 室外 | 市局大院 | 1、地面清洁无垃圾、烟蒂、落叶等杂物 (每半年洗刷地面1次） | 巡视保洁 |
| 2、栏杆清洁无明显积灰污迹 | 巡视保洁 | ||
| 3、花坛内外清洁无杂物 | 2次/日 | ||
| 4、室外灯具定期保养擦拭，无明显污迹 | 1次/月 | ||
| 5、各类标牌、消防栓、灯拄、垃圾桶等清洁无积灰 | 巡视保洁 | ||
| 6、垃圾桶摆放整齐，外观清洁，垃圾加盖并袋装化，日产日清，无堆放。 | 1次/日 | ||
| 7、台阶（含面向干将西路东西楼台阶）、内外墙面清洁无明显积灰 | 巡视保洁 | ||
| 8、外墙清洗 | 1次/年 | ||
| 地下车库 | 车库 | 1、车道清洁、通畅无明显泥沙、垃圾、落叶、烟蒂等杂物 | 巡视保洁 |
| 2、车库和车棚地面清洁无垃圾、纸屑、烟蒂等杂物 | 巡视保洁 | ||
| 3、墙面清洁无积灰、蜘蛛网 | 1次/周 | ||
| 4、各类管道清洁无明显积灰 | 1次/月 | ||
| 5、消防箱（栓）等消防设备外观清洁无积灰 | 1次/日 | ||
| 6、各类开关等设备清洁无浮灰 | 1次/日 | ||
| 通道 | 1、地面清洁无污迹 | 巡视保洁 | |
| 2、电梯门、门套、门缝清洁无污迹 | 2次/日 | ||
| 3、库房整洁，物品堆放整齐 | 1次/日 | ||
| 4、门、门头清洁无积灰 | 1次/日 | ||
| 设备 | 根据相关人员要求协助进行 | 必要时 | |
| 机房 | |||
| 节假日值班 | 节假日最后一天，对大楼公共区域（含广场）保洁一次，确保上班环境整洁。 | 巡视保洁 | |
3.工程管理
3.1工程管理内容
配合专业维保单位做好办公大楼设备、设施的日常管理和维护保养，包括配电设备、监控设备、消防设备、通风设备、停车设备、厨房设备、照明设施、音响、投影仪、电梯、空调、自动门、水泵、给排水管道等设备、设施等。
3.2工程管理要求
（1）招标人的设备、设施由物业公司负责日常管理、专业单位维护，要求做到管理有制度、维保有记录，保证设备、设施的正常、安全运行，公共场所的照明、供电、供水设备等完好率必须达到100%以上。
（2）对临时报修，要求做到随叫随到的服务原则，尽最大可能立即修复；对实在无法修复的项目，立即报告招标方管理部门，招标人通过招标确定维保专业单位的，通知专业维护单位进行维护、维修；没有确定专业维保单位的，按照招标方管理部门的要求处理。
（3）高压配电间必须坚持每日24小时不间断值班制，担任值班的人员需持有关部门核发的初级以上电工证或持高低压电工证及供电部门颁发的电工上岗操作证，所有电工人员需担负办公大楼内各楼层的高低压电维护工作，能及时处理各种情况。
（4）配合招标方管理部门，按期督促专业维保单位对空调、电梯、消防、纯水等设备进行例行保养检测并做好相关记录。
（5）交付物业管理的所有设备、设施，如发生丢失、人为损坏或者由于物业管理疏漏、维保不当等失误造成的损耗，均由物业公司负责赔偿和修复。
（6）在日常的管理、维护中，发现设备、设施有异常情况，必须第一时间向招标方管理部门汇报，如在双休日或节假日值班期间，应同时向带班领导或值班人员汇报。
（7）负责招标方所有办公区域范围及宿舍的应急维修。
4.食堂管理及要求
4.1市局机关食堂管理
（1）实行一日两餐制，早餐7：30～8：45，午餐11：30～12：15。要求各种餐具用品做到卫生、洁净、消毒；餐室（厨房）无蝇、无虫；就餐按时不误饭，伙食调剂恰当，味道可口，品种花色多样。服务员、洗菜员、厨师人员配置合理。每周三下班提前公布下周菜单。
（2）早、中餐：采取分批就餐形式。
（3）伙食及菜单要求：伙食要求品种要多样化，尤其是小荤、大荤要经常翻新；开餐按时不误饭；伙食调剂恰当，味道可口。
（4）安全、卫生要求：严格按照国家相关法律法规执行。各种厨房设备和餐具用品要求做到卫生、洁净、消毒，摆放整洁有序；餐厅、厨房、食堂库房（含冷藏冷冻间）做到无蝇、无虫、无污迹、无死角，确保用餐安全。
（5）小餐厅服务：根据需要提供小餐厅服务，以满足小餐厅的常态化使用需求。
（6）食堂发生的费用，每月末经审核后统一按实结算。
（7）食材采购。食堂采购由招标方负责，招标方专人负责对物资进行验收、监督及管理。
（8）食堂核算。招标方专人负责食堂核算及物资管理。
5.会务服务管理
5.1、会务服务管理内容：负责会议服务、小餐厅接待服务等。
5.2会议服务要求
（1）负责会议室卫生、会议用品摆放、茶水保障等。
（2）负责每日报刊、杂志的分发。
（3）投标人应在投标文件中提供会务服务方案，方案包括会务人员配备管理、各类会议活动服务规范、会务服务人员仪容礼节规范、会务保障计划安排、会务活动记录等内容。
6.绿化服务要求
（1）服务范围内绿化植物养护摆放，要求有专人负责。
（2）绿化管理：配备专职绿化工，负责服务范围内的绿化修剪、浇水、除虫养护，负责室内大厅、公共场所、办公室的绿化植物摆放。要求植物无黄叶、无枯叶、无灰尘，每二个月至少更换一次，不断更换品种。
（3）公共、办公区域绿化及维护
（4）植物摆放管理操作方式：植物摆放由中标人管理。摆放植物需定期更换和养护，确保常摆常新。
| 分类 | 内容 | 质量标准 |
| 室内绿化 | 摆放植物 | 盆景质地大方、株形美观、花叶并茂、整体布局合理 |
| 摆放盆花 | 叶色光泽、果实饱满、整体布局合理，无尘、无过敏质素 |
（5）绿植摆放种类及规格要求：半泾南路97号：特大盆10盆，大盆175盆，中盆100盆，小盆绿植56盆，季节性草花不少于44盆，组合盆栽6个，合计391盆；上海东路11号：大盆63盆，中盆85盆，小盆绿植41盆，合计189盆；郑和西路5号：特大盆2盆，大盆30盆，中盆11盆，小盆绿植14盆，合计57盆；太平南路96号：大盆10盆，中盆6盆，小盆绿植10盆，合计26盆；北环路12号：大盆33盆，中盆33盆，小盆绿植24盆，合计90盆；上海东路986号：大盆23盆，中盆25盆，小盆绿植11盆，合计59盆；白云南路2210号：大盆35盆，中盆30盆，小盆绿植12盆。
（6）室内摆放绿化管理标准
| 项目 | 服务标准 |
| 修剪、更换 | 安排室内绿化修剪与鲜花摆放 |
| 绿化外观 | 叶片光泽、花朵鲜艳。土壤表层无杂物、无枯叶。整体造型应与所选品种的观赏效果一致。叶子健壮，叶色正常，在正常的条件下不黄叶、不焦叶、不落叶。 |
| 摆放 | 根据采购方需要重要办公室和合同约定在公共部位摆放绿化、布局合理、均匀、疏密有度。盆栽植物的色彩、形态和气质应与空间大小、装饰氛围及功能相协调。 |
| 选中 | 光度、温度、湿度的耐受程度适宜，观赏性强、观赏周期长，管理方便。 |
（7）室外绿化养护：做好半泾南路97号6000平方米、上海东路11号2800平方米室外绿化养护
（二）物业管理服务组织及人员配置
1.人员数量配备要求：总人数不得少于37人。
保洁、保安、客服人员、工程人员配备要求：
| 序号 | 岗位 | 年龄要求 | 人员分布情况 | 基本要求 | 备注 |
| 1 | 项目经理 | 女性，50周岁及以下；男性，58周岁及以下 | 1人 | 身体健康，具有大专及以上学历，具有项目物业经理管理类证书，退伍军人优先。 | |
| 2 | 保安(含门卫、监控、车辆管理)、（男） | 58周岁及以下 | 保安主管1人；保安员11人（含专职消防管理员4人），计12人。 | 形体无明显缺陷，外貌端正。身体健康，具有初中及以上学历。保安人员需持保安员证上岗；专职消防管理员持初级建(构)筑物消防员证或初级消防设施操作员证，全面负责消防日常管理工作,做好消防设施设备维护及日常管理，做好消防培训、消防、急救演练工作,具有应急救护相关知识能力,退伍军人优先。 | |
| 4 | 保洁、客服（女） | 50周岁及以下 | 保洁客服主管1人；保洁客服人员6人，共计7人 | 身体健康，具有初中及以上学历 | |
| 5 | 工程（男） | 58周岁及以下 | 电工2人 | 低压电工具有特种作业操作证（准操项目：低压电工作业）上岗。高压电工具有特种作业操作证（准操项目：高压电工作业）上岗。 | |
| 6 | 绿化 | 女性，50周岁及以下；男性，58周岁及以下 | 绿化主管1人；绿化人员3人，共计4人 | 身体健康 |
食堂配备人员要求，人员需持健康证上岗。注：投标文件中需提供承诺函，承诺中标后满足要求并加盖投标单位公章。共11人：
| 序号 | 岗位 | 年龄要求 | 每班在岗人数下限 | 基本要求 | 备注 |
| 1 | 厨师长 | 女性，50周岁及以下；男性，58周岁及以下 | 1人 | 身体健康，初中及以上学历；熟悉中式烹饪和面点制作，具有2年及以上管理工作经验，技术过硬，有创新和自主研发能力 | |
| 2 | 厨师 | 女性，50周岁及以下；男性，58周岁及以下 | 厨师2人，捞面师1人，共计3人 | 身体健康，初中及以上学历；熟悉中式烹饪，具有2年及以上厨师工作经验。 | |
| 3 | 点心师 | 女性，50周岁及以下；男性，58周岁及以下 | 1人 | 身体健康，初中及以上学历；熟悉面点制作，具有2年及以上厨师工作经验。 | |
| 4 | 帮厨 | 女性，50周岁及以下；男性，58周岁及以下 | 6人 | 身体健康，具有初中及以上学历。 |
2.人员基本要求
所有人员必须遵守国家的法律、法规及采购方的各项规章制度，具有良好素养和上岗资质，政治清白，无不良记录及嗜好，爱岗敬业、工作勤快，礼貌待人、和蔼处事，相貌端正、着装统一，身材适中、身体健康、餐厅工作人员需具备健康证。未经许可不得进入办公区；男员工不准留胡须、蓄长发；女员工不准浓妆艳抹，头发染色不能过艳。所有员工工作时间不准带朋友、亲戚或与工作无关人员进入工作场所，不准在业主办公区域内抽烟或吃零食、闲谈等。
所有人员在进驻前应根据不同的工种配发劳动防护工服和工号牌，仪容仪表要符合规定标准，发型要统一，并提供有效证件复印件供甲方备案。厨师和食堂工作人员中标进场需持有健康证，并保持每年两次的健康检查。
在项目实施过程中，在业主临时开展的大型会议、接待等公务活动时，如岗位原配置的人数不能满足需要，物业公司应随时从本公司内抽调具备相应服务能力和专业素质的人员加强力量，以保证正常业务的开展。
（三）供应商履行合同所需的设备
根据项目实际需求，需要供应商提供相关作业设备（自有或租赁）用于物业管理服务
| 序号 | 用途 | 作业设备名称 | 数量 | 单位 |
| 1 | 公用设施设备维护服务 | 下水道疏通机、手电钻、消防用具等 | 若干 | 台 |
| 2 | 保洁服务 | 吸尘器、洗地机等 | 若干 | 台 |
| 3 | 绿化服务 | 园林剪刀、花铲、水管等 | 若干 | 台 |
| 4 | 保安服务 | 对讲机、警棍等 | 若干 | 台 |
（四）商务条款
1.服务期限
合同签订之日起2年。
2.付款方式：
2.1、结付程序
中标方按本合同内容合格地履行义务后，凭招标方签字确认的验收报告、销售发票到招标方办理物业费结算手续。
2.2、结付期限
物业费以每个月为一个结算周期，按照物业管理验收考核办法，考核结束后支付物业管理费。
2.3、结付标准
考核领导小组每月召开一次考核会议，确定考核结果。考核得分为90以上的（含90分）不扣款，考核得分低于90 分高于85分（含85分）扣除月度合同金额的5%，考核得分低于85 分高于80分（含80分）扣除月度合同金额的10%，考核得分低于80分的扣除月度合同金额的20%。所有扣分项目物业公司均应在限期内整改到位，整改不到位的每一项惩罚性加扣物业管理费1000元。
如发生连续二个月考核得分低于80分的，招标方有权终止合同并扣除履约保证金的50%，中标方无条件按招标方要求办理移交、退场手续。
3.履约保证金
本项目需缴纳履约保证金。合同签订前中标方需缴纳合同金额的3%作为履约保证金，在物业管理期满后且缺陷更正，并配合办理移交手续后，招标方在十五个工作日内无息退还履约保证金（如有剩余）。如中标方对物业管理缺陷不予更正，招标方有权另请其他单位更正，所发生的费用在履约保证金中扣除。招标方有权在服务费和履约保证金中扣除中标方应付的任何费用（包括但不限于罚款、赔偿金、违约金等）。
4.投标货币
本项目应采用人民币报价
5.验收标准及要求
采购人以项目采购需求及合同相关内容为验收标准组织验收，中标方配合。
（1）验收条件
中标方按照项目采购需求及合同相关内容完成全部服务，并通过采购人每个服务周期（1 个月为一个服务周期）的考核。
（2）验收标准
采购人按照采购需求及合同约定的技术、服务和安全标准，对中标方各项义务履行情况、考核情况、整改情况等进行总体评价。验收标准应当符合采购文件及合同约定，未进行约定的，应当符合国家强制性规定、政策要求、安全标准和行业有关标准。
（3）验收流程
在符合项目验收条件后，中标方可提出项目验收申请。采购人在收到中标方提出的合格的验收申请后，组织验收小组完成验收工作。具体验收流程如下：
①中标方向采购人书面提出项目验收申请。
②中标方整理提交项目验收相关的管理和技术文档，由采购人进行初步审核，并根据采购人要求进行修正直至审核通过。中标方应提交的相关文档包括但不限于以下内容：每个服务周期的考核情况及整改情况、设施设备运行情况和风险隐患排查情况、各系统运行资料（运行记录、检测报告、外包合同等）、各系统操作密码和门禁卡以及房间钥匙清单、应交回采购人历次移交的资料清单、应移交属于采购人的物资清单、拟移走的中标方物资清单。
③采购人成立验收小组，召开项目验收评审会议，根据项目验收内容及相关要求，对中标方提交的项目过程文档进行验收评审。
④验收评审通过后，由验收小组出具项目验收意见。
⑤项目验收结束后，中标方配合采购人按照档案管理要求进行资料归档。
（五）、物业服务考核要求
物业管理服务考核办法
1.考核范围包括安全保卫、卫生保洁、餐饮服务、会议服务、其他服务等，主要涉及物业公司承接的物业服务项目。
2.组织形式
（1）成立物业服务质量考核领导小组。由办公室分管局领导任组长，成员由办公室及财务管理科负责人组成，考核领导小组负责制定、修改考核办法，组织考核实施，全面负责物业考核的各项工作。
（2）成立物业服务质量考核办公室。考核办公室设在办公室，由办公室分管物业管理的负责人负责。考核办公室负责对物业日常服务质量进行检查，并提出考核意见。
3.考核办法
3.1考核形式。考核按月度进行，考核采用百分制形式，考核结束后，根据考核结果支付物业管理费。
4．考核具体内容
（1）按照《物业管理考核评分表》的内容和标准进行考核
（2）特定情形的重大事故。
①火灾。由于物业人为疏忽、管理不力造成办公大楼和车库发生的火灾，除赔偿因火灾造成的损失外，考核定为不合格且扣除季度合同金额的10%。
②水灾。由于物业人为疏忽、管理不力造成办公大楼和车库发生的水灾，除赔偿因水灾造成的损失外，考核定为不合格且扣除季度合同金额的10%。
③供电故障。由于物业人为疏忽、管理不力造成非正常停电，并导致主机房停电，小型机非正常停机的，考核定为不合格且扣除季度合同金额的10%。
④失窃。由于物业人为疏忽、管理不力造成失窃事件，并经公安机关立案涉案金额在一万元以上，且确认物业应负主要责任的，考核定为不合格且扣除季度合同金额的10%。
⑤食物中毒。因食堂食品安全问题造成就餐者集体食物中毒，并经医疗防疫机构确认的，除赔偿就餐者医疗费外，考核定为不合格且扣除季度合同金额的10%。
⑥其它重大事故。确认物业应负主要责任的，考核定为不合格且扣除季度合同金额的10%。
5.考核方法。
（1）考核分值。每月考核满分为100分，考核采用扣分制，扣分项目和标准详见《物业管理考核评分表》。
（2）考核等级。考核得分在80分（含80分）以上为合格，在90分（含90分）以上的为优秀，低于80分或发生任何一项特定情形重大事故的为考核不合格。
（3）考核兑现。考核领导小组每月召开一次考核会议，确定考核结果。考核得分为90以上的（含90分）不扣款，考核得分低于90 分高于85分（含85分）扣除月度合同金额的5%，考核得分低于85 分高于80分（含80分）扣除月度合同金额的10%，考核得分低于80分的扣除月度合同金额的20%。所有扣分项目物业公司均应在限期内整改到位，整改不到位的每一项惩罚性加扣物业管理费1000元。
如发生连续二个月考核得分低于80分的，招标方有权终止合同并扣除履约保证金的50%，中标方无条件按甲方要求办理移交、退场手续。
如发生本考核办法第四条第二款第二项列举的“特定情形的重大事故”，造成人员或财产重大损失的，招标方有权终止合同。
物业管理考核评分表
| 项目 | 细化 | 考核内容和标准 | 扣加分（+/-） |
| 卫生保洁服务30分 | 大厅、公共区域、外场地 | 1、巡视保洁，做到地面清洁无灰尘、杂物、水迹、黄斑。未达到要求的每处扣 0.1分。 | |
| 2、巡视保洁，做到大厅清洁无杂物、灰尘，大厅内桌、椅、茶几清洁、整齐。未达到要求的每处扣 0.1 分。 | |||
| 3、巡视保洁，做到垃圾桶外观清洁，烟头清理及时（不超过 4 个），垃圾袋倾倒及时无积存垃圾（垃圾积存不可超过桶的 2/3），垃圾日产日清，分类投放。未达到要求的每处扣 0.1 分。 | |||
| 4、每日 2 次保洁外场地，地面做到无烟头、纸屑、无杂草、无堆放杂物；配合定期除四害工作，做到无滋生源. 未达到要求的每处、次扣 0.3 分。 | |||
| 5、每日 1 次清洁各类标牌、开关、插座等，做到无污迹、灰尘。未达到要求的每处、次扣 0.1 分。 | |||
| 6、每日 1 次清洁大厅玻璃、窗、柱、走廊等高度 3 米以下部分，3米以上部分每季度清洁 1 次，做到光洁明亮，无明显污迹和手印。未达到要求的每处、次扣 0.2 分。 | |||
| 7、每日 1 次清洁消防箱（栓）、门（窗）框、门头、窗台，做到无积灰。未达到要求的每处、次扣 0.1 分。 | |||
| 8、每日 1 次擦拭楼梯扶手栏杆，做到无灰尘；消防楼梯：每周清洁3 次，未达到要求的每处、次扣 0.2 分。 | |||
| 9、每周 1 次墙面保洁，做到墙面清洁无污迹、灰尘，踢脚线清洁无积尘。未达到要求的每处、次扣 0.1 分。 | |||
| 10、每月 1 次掸尘除渍，做到顶面、墙面、柱面无蛛网、无积灰。未达到要求的每处、次扣 0.1 分。 | |||
| 11、每季度 1 次对排水沟进行清淤处理，未达到要求的每处、次扣0.2 分。 | |||
| 12、传染病高发期间，每 2 小时对公共用器具、门把手、电梯等进行消毒杀菌。未达到要求的每处、次扣 0.1 分。 | |||
| 13、各门口、通道内外的防尘毯、防滑毯每季度定期清洗，未达到要求的每处、次扣 0.1 分。 | |||
| 14、雨雪天在出入口及时放置防滑毯、雨伞架、提醒标识等，并及时清理地面水渍。未达到要求的每处、次扣 0.1 分。 | |||
| 电梯间 | 1、巡视保洁，做到电梯门套、门缝、层显等无明显污迹、手印。未达到要求的每处扣 0.1 分。 | ||
| 2、巡视保洁，做到电梯不锈钢饰面无灰尘、手印、污迹，上油均匀不腻。未达到要求的每处扣 0.1 分。 | |||
| 3、巡视保洁，做到电梯地面清洁，无灰尘、杂物、水迹。未达到要求的每处扣 0.1 分。 | |||
| 4、电梯内、外地毯每月清洗 1 次。未达要求每处、次扣 0.2 分。 | |||
| 5、电梯不锈钢饰面每周定期保养 1 次。未达到要求的每次扣 0.2 分。 | |||
| 洗手间、开水间 | 1、巡视保洁，做到地面清洁，无水迹、拖痕。未达到要求的每处扣0.2 分。 | ||
| 2、台盆清洁干燥无污迹，下水口无积垢；水龙头表面光洁无水迹，水龙头把手摆放位置端正，下水管无积灰；台面清洁无水迹、水垢，装饰物摆放规范；镜面光亮无水迹、污迹；开水器表面、龙头清洁无水垢。未达到要求的每处扣 0.1 分。 | |||
| 3、座便器、蹬位、尿斗表面清洁，无污渍、积垢，无异味；不锈钢水管光亮无锈迹；垃圾桶套袋摆放规范统一（垃圾袋套入桶内后翻出袋边约 2 厘米，然后将袋口收紧，垃圾积存不能超过桶的 2/3）；门及隔断清洁无尿迹、污迹。未达到要求的每处扣 0.1 分 。 | |||
| 4、茶叶桶及时倾倒，无积存，茶叶篓和桶清洁无积垢，每日 3 次。未达到要求的每处、次扣 0.1 分。 | |||
| 5、每日 1 次对擦手纸盒、皂液盒表面进行清洁，做到无污迹、灰尘。未达到要求的每处、次扣 0.1 分。 | |||
| 6、每日 1 次对开关、插座进行清洁，做到无污迹，物品清洁摆放端正统一。未达到要求的每处、次扣 0.1 分。 | |||
| 7、每周 1 次清洁墙面瓷砖，做到无污迹。未达到要求的每处、次扣0.2 分。 | |||
| 8、每周 1 次对门及门框进行清洁，做到无积灰。未达到要求的每处、次扣 0.1 分。 | |||
| 地下车库 | 1、地下车库每日保洁 2 次，无明显泥沙、垃圾、落叶、烟蒂等杂物。非机动车摆放整齐。未达到要求的每处、次扣 0.1 分。 | ||
| 2、每周 1 次对消防箱（栓）等消防设备外观进行清洁，做到无积灰。未达到要求的每处、次扣 0.1 分。 | |||
| 3、每月 1 次掸尘除渍，地下车库做到无积灰、蜘蛛网。未达到要求的每处、次扣 0.1 分。 | |||
| 4、每季度 1 次对排水沟进行清淤处理，未达到要求的每处、次扣 0.2分。 | |||
| 物业用房 | 1、物业使用的监控室、收发室、休息室等等，保洁标准等同办公区域。未达到要求的每处、次扣 0.1 分。 | ||
| 2、库房物品堆放有序、整洁。未达到要求的每处、次扣 0.1 分。 | |||
| 其他要求 | 1、节假日最后一天，对大楼公共区域保洁一次，要求上班前环境整洁。未达到要求的每处、次扣 0.2 分。 | ||
| 2、临时性的保洁工作必须做到随叫随到（二十分钟内）。未达到要求的每处、次扣 0.2 分。 | |||
| 3、做好所有废弃物和垃圾的收集、分类和清理外运；对废旧纸板、报纸等可回收物资，在指定区域统一摆放集中处理。未达到要求的每处、次扣 0.1 分。 | |||
| 安保服务30分 | 门卫安保 | 1、按照甲方要求做好值班工作，不得脱岗。发现脱岗的按人次扣 0.3分。 | |
| 2、门卫安保人员应立岗工作。在白天工作时间要求立岗工作，有良好的军姿形象，配备全套执勤物品。未达到要求的每次扣 0.1 分。 | |||
| 3、做到外来人员进出登记率 100%。外来人员进出首先要文明接待，必须向被访部门或人员电话核实确认，并严格执行登记制度，否则不允许进入办公大楼。未按照要求做到的每人次扣 0.1 分。 | |||
| 4、办事大厅接待来访群众事关单位窗口形象，要求物业安保人员要耐心、热情，避免与人产生矛盾。未按要求做到的每次扣 0.2 分。 | |||
| 5、外来车辆进出检查登记率 100%。车辆进出时，门卫安保人员要规范放行，车辆有序停放。未按照要求做到的每辆次扣 0.1 分。 | |||
| 监控安保 | 1、每天做好大楼内外全方位监控工作，包括监控室内消防主控台的监控。每天登记《监控情况记录》，发现可疑情况要及时汇报、处理，预防各类事故案件的发生。未每天按序登记记录的，扣 0.2 分；应发现未发现可疑情况的，扣 0.2 分；发现可疑情况后未及时汇报、处理的，扣 0.2 分。 | ||
| 2、消控岗人员必须持证上岗，能熟练掌握各种设备的操作技能。未达到要求的每人次扣 0.5 分。 | |||
| 日夜巡查 | 1、巡查办公区域，对明显不是前来办事的人员要主动上前文明询问，进行劝离。未按照要求做到的每次扣 0.1 分。 | ||
| 2、对公共区域的空调温度进行调节控制。冬季调温不得高于 20 度，夏季调温不得低于 26 度。未按要求做到的每处扣 0.1 分。 | |||
| 3、夜间巡查是否有无人灯（必须开灯处除外），门是否上锁、大楼内部公关场所水、电、气等器具是否关闭。未按照要求做到的每处、次扣 0.1 分。 | |||
| 消防设备设施检查 | 1、每周对消防设施进行安全检查。消防泵：运转良好，声音无异常，表面无振动。消防栓：无漏、无锈蚀，开闭灵活。消防带：无破损，带柜完好。未按期进行检查的，每次扣 0.2 分；未达到检查要求的每处扣 0.1 分。 | ||
| 2、每月对灭火器进行安全检查。灭火器具放置合理，无缺失、无过期的药剂，表面清洁，器具 100%完好。未达到要求的每处扣 0.2 分。 | |||
| 3、协助专业维保对消防设施、报警通讯设备等进行测试、维保。未做好维保协助工作的，每处、次扣 0.2 分。 | |||
| 其他要求 | 1、按照要求做好重大接待活动系列安保工作。未按照要求做到的每次扣 0.2 分。 | ||
| 2、未按照规定流程进行巡查、监控，大楼发生偷窃或其他破坏正常办公秩序情况的，除按合同规定进行补偿外，另根据情节轻重进行扣分，最低扣 0.2 分。 | |||
| 3、事故发生后 3 分钟内应到达，保护现场，制止纠纷，疏导交通，及时报案。未按照规定流程处理的每次扣 0.3 分。 | |||
| 4、安保工作发现问题必须第一时间向物业汇报，如在双休日或节假日值班期间，应同时向值班干部及上级汇报。未按要求做到的每次扣 0.2 分。 | |||
| 5、室外停车场，主要供来办事的车辆停放，或内部会议、培训、活动等临时停放，物业保安必须引导外来车辆按照地面划定的停车位有序停放，未划停车位的地方不得停放。未按要求做到的每辆次扣0.1 分。 | |||
| 餐饮服务10分 | 卫生要求 | 1、为职工提供饭菜点心，达到新鲜可口、清洁卫生、无任何霉变、不洁或有异物。所有工序从严把关，达到食品卫生标准。未按要求做到的每次扣 0.2 分。 | |
| 2、保持餐厅整洁卫生，做到无灰尘、蚊蝇、蟑螂、老鼠、油（烟）垢和蜘蛛网、地面干净、桌椅清洁、放置有序；每日清洁厨房用具，下水管道保持畅通，不积脏物、污水；餐具应定期消毒，公用餐具餐餐消毒，制作食物符合卫生要求，防止传染病和食物中毒；工作人员养成勤洗手剪指甲、勤洗澡、勤洗工作服等良好习惯，服务过程中必须穿工作服，戴帽子、口罩、一次性手套，严格遵守卫生制度。未按要求做到的每次扣0.1 分。 | |||
| 日常餐饮 | 1、厨房间根据业主方要求，制定伙食标准，每周五向业主方提供下周食谱，供业主方提出意见；无特殊情况不得随意改变菜单，按标准保质保量让每一职工自始至终吃得满意。被投诉一次扣0.2分。 | ||
| 2、厨房间对业主方的合理化建议要重视，每月以多种方式征求意见，以便在今后工作不断改进。未按要求做到的每次扣0.1 分。 | |||
| 3、厉行节约，计划开支，在得以落实定量标准的前提下，讲究营养口味，完善膳食结构，调剂饭菜花样，做到粗粮细做，粗细搭配，确保职工吃饱吃好，讲营养不浪费。未按要求做到的每次扣0.1 分。 | |||
| 接待服务 | 1、根据业主接待标准准备菜肴，做好餐前准备工作，熟悉餐单，按要求作好准备。未按要求做到的每次扣0.1 分。 | ||
| 2、检查个人的仪容仪表，要求淡妆上岗；服务人员必须熟悉服务流程、熟知上菜程序等。 ⑥坚持微笑服务、礼貌用语。未按要求做到的每次扣0.1 分。 | |||
| 其他服务 | 1、厨房间服务人员都必须遵守《职工食堂管理规定》以及各项规章制度，服从相关人员的领导，不得擅自进入办公区域。发现一次扣0.1分。 | ||
| 2、工作人员必须文明服务，礼貌待人，自觉接受就餐单位职工的监督，不得与就餐职工发生直接纠纷。发现一次扣0.1分。 | |||
| 3、厨房间所供饭菜，致使就餐职工发生意外，需经卫生监督部检验认可，由供餐单位承担责任。发现一次扣0.1分。 | |||
| 相关制度 | 1、制定相关岗位的工作职责和岗位职责并严格执行。未建立扣0.1分。 | ||
| 2、制定建立卫生、安全、采购等管理制度和每日接受业主方相关部门的实物验收，逐日公布食物消耗情况。未执行扣0.1分。 | |||
| 3、建立用餐、客餐、开餐相关规定和相关台帐，设立合理化建议箱，及时收集、整理、进行整改。未完成扣0.1分。 | |||
| 4、建立职工用餐民意调查制度，经常征求业主方职工对伙食管理的意见和建议。未完成扣0.1分， | |||
| 5、建立工作人员体检制度，定期体检，每年不少于1次，确保身体健康。发现一人未执行扣0.1分。 | |||
| 收发服务5分 | 报刊信件快递 | 1、每天报刊杂志信件按单位（部门）无误分发，准确率达到 98%以上。未按照要求做到的每次扣 0.1 分。 | |
| 2、做好挂号、机要、平信的登记，记录完整、清晰。对要送达收件人的信件，需在《邮件收发登记表》上签收，如收件人不在，可由本单位（部门）人员代为签收。未按照要求做到的每次扣 0.1 分。 | |||
| 3、对运达快递及时消毒，未按照要求做到的每次扣 0.1 分。 | |||
| 会议服务5分 | 会议标准 | 1、会议室保洁要求同公共区域相同。会议室使用 1 次保洁 1 次，未使用的每周保洁 1 次。未达到要求的每处、次扣 0.2 分。 | |
| 2、按照会议性质和要求提供会场，会场舒适整洁有序，空调温度调节适宜，体感舒适（夏季室内空调温度设置不低于 26 摄氏度、冬季室内空调温度设置不高于 20 摄氏度）。未达到要求的每处、次扣 0.2 分。 | |||
| 3、按照会议服务规程做好会议前准备、会议期间的迎候、茶水服务。未按要求做到的每处扣 0.2 分。 | |||
| 4、会议完毕及时打扫干净，会后做好茶具、毛巾清洗消毒工作，关闭空调灯具，检查遗留物品。未按要求做到的每次扣 0.2 分。 | |||
| 其他部分20分 | 各类制度 | 根据应标文件、合同的承诺，各项制度是否健全；物业相关人员条件是否符合项目需求中的规定。未按要求做到的每次扣 0.5 分。 | |
| 台账记录 | 1、各部门的工作台帐记录是否及时、齐全。未按要求做到的每项扣0.1 分。 | ||
| 2、物业工作有安排，内部检查考核有记录。未按要求做到的每项扣0.1 分。 | |||
| 满意度调查 | 1、按季度对项目进行《服务满意度调查表》测评 ，业主满意率在95%以上。未按要求做到的每项扣 0.5 分。 | ||
| 2、投诉处理、回访率 100%；服务对象投诉及时处理、汇报，并进行及时回访。每低一个点扣 0.5 分。 | |||
| 仪容仪表 | 1、按照物业承诺的各部门仪容仪表规范要求，时刻保持制服的干净整洁、佩戴铭牌，使用文明用语、保持微笑服务。未按要求做到的每人、次扣 0.1 分。 | ||
| 2、不得与服务对象和办事群众发生争执。未按要求做到的每人、次扣0.2 分。 | |||
| 应急处理 | 1、突发事件应急处理方案执行是否按规定操作（可按不符规定处累计扣分）。未按要求做到的每处扣 0.1 分。 | ||
| 2、制定各类突发事件应急处理方案，各类应急方案每年至少演练一次。主要包括：火灾、地震、台风、暴雨等自然灾害处理预案；电梯、中央空调等特种设备故障处理预案；停车场交通意外、夜间盗抢、突发恶性事件、斗殴闹事处理预案等；未按要求做到的每项扣 0.5 分。 | |||
| 评优服务加分事项 | 1、物业员工在物业管理中为保护资产、物资及人身安全，见义勇为，贡献杰出的，每人次加 1 分。 | ||
| 2、物业员工在物业管理中有拾金不昧行为的，每人次加 0.2 分。 | |||
| 3、在物业管理项目范围外，积极主动协助我单位完成重大工作事项，根据实际情况，由考核领导小组商议决定加分，但不得高于 2 分。 | |||
| 备注 |
（六）物业管理服务相关制度
1.中标方需遵守招标人的物业管理服务要求和考核办法开展物业服务
2.中标方需提供的相关制度
①进退场交接方案；
②各项目岗位职责及工作程序；
③值班、交接班制度；
④登记制度及相关记录；
⑤安全岗位责任制；
⑥应急预案：包括紧急应对火灾、地震、台风、暴雨等自然灾害的紧急应对；夜间盗抢、停电、停水、空调故障、水管损坏堵塞、特种设备管理、突发故障、事故的应急处理和联动；大型活动、交通疏导以及其他专门的紧急预案等；
⑦物业及物业管理、设备设施档案、资料；
⑧其他和物业服务相关的制度。
以上制度需在相应位置明示。
（七）其他事项
1.投标人按照招标文件的要求提交投标文件，并对所提供的全部资料的真实性承担法律责任。
2.此次投标报价应综合考量完成本项目服务内容所需的各类人员的工资、加班费、服装、福利、意外险、高温费、节假日补贴以及国家规定的社会保险、管理费、人员培训费、通讯、服装、胸卡、各种税费、保险、劳保、利润、税金、政策性文件规定及合同包含的所有风险、责任等各项应有费用。本项目一采两年，期间若遇到法律法规规定的最低工资调整，其中人工费用相应浮动，由中标人自行承担。
3.中标人将根据招标文件、投标文件的相关约定，承担合同责任，履行合同义务。
4.未经招标人同意，中标人不得更换项目经理与各岗位负责人。其他岗位服务人员每年流动性不得超过人员总数的 10%，如有人员变动，须经招标人同意后实施。
5. 招标人提供中标人开展服务所必要的办公室，工具房，员工休息室（无住宿），配置齐全的厨房。
6.中标单位工作人员在岗履行职责期间（包括上下班途中），发生自身或致使第三人的人身伤害、伤亡、财产损失，均由中标单位负责处理并承担经济和道义上的责任，采购单位不承担任何责任。
7.招标文件的组成，包括本文件及招标代理机构发出的所有书面补充通知（如有），本招标文件涉及资料的知识产权属于采购单位及招标代理机构；投标期间及实施期间的有关文档资料，由采购单位保存和使用，其知识产权属于双方共有；双方均不得透露给第三方。
8.投标单位应认真检查招标文件的内容是否齐全，如有遗漏请及时向招标代理机构索取，否则责任自负。
9.中标单位须按照本招标文件的要求对该招标项目进行服务工作。如遇服务范围内有大的调整或迁移等重大情况，采购单位将提前告知中标单位，具体内容经双方协商调整。
10.无论中标与否，采购单位不承担投标单位的任何费用，所有投标文件均不退还。
11.本项目采购单位不组织统一现场勘察，请各投标单位认真阅读招标文件，自行踏勘现场，充分了解本次招标项目情况，承担投标风险。任何因投标单位对招标文件理解、现场踏勘原因导致的投标失误，均由投标单位承担，采购单位不承担任何责任。
12.投标文件必须如实进行实质性响应，量化指标必须列明具体数值。投标人提供的投标文件内容必须真实、准确、有效，如提供虚假材料或对招标文件所要求说明的情况故意隐瞒或虚报，视为不实质性响应招标要求，其投标文件将被拒绝。已中标的将取消中标资格，并按《中华人民共和国政府采购法》第七十七条的相关办法处理。
13.招标文件提出的是最低限度的要求，并未对一切细节做出规定，也未充分引述全部有关标准和规范的条文，投标人提供的所有服务都应符合已颁布的现行中华人民共和国认可的（部颁、行业）标准和国际标准化组织以及等效或更优的其他国家的权威性标准和规范的有关条文。如果这些标准内容有矛盾时，应按最高标准的条款执行。
14.本项目在确定中标后严禁分包或转包他人，如发生，取消中标资格、终止合同，且涉及责任一律由中标单位承担。
15.凡涉及招标文件的补充说明和修改，均以招标代理机构公示的补充通知为准。
三、公示期
三个工作日
四、意见反馈方式
反馈联系人：唐思娟 电话：0512-53721838
邮箱：2715799996@qq.com
国家税务总局太仓市税务局
2025年3月18日
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