江门市总工会工人文化宫大楼

物业管理服务项目

招 标 文 件

采购编号：JM2020-A022

江门市政府采购中心

2020年6月19日

目 录

TOC \o "1-3" \h \z 第一部分 投标邀请函 2

第二部分 采购需求 5

第三部分 投标人须知 27

一、说 明 27

1.适用范围 27

2.定义 27

3.适用法律 27

4.知识产权 27

5.禁止事项 28

6.保密及其它注意事项 28

7.供应商诚信管理 28

二、招标文件说明 29

8.招标文件构成 29

9.招标文件的修改 29

三、投标文件的制作 30

10.制作要求 30

11.投标文件的内容 31

12.投标文件格式 31

第四部分 评标办法 40

第五部分 江门市总工会工人文化宫大楼物业管理服务项目政府采购合同（参考范本） 48

第六部分 投标文件格式 51

一、投标书 51

二、报价一览表 53

三、投标价格表 54

四、项目整体实施方案 55

五、偏离表 56

六、参加本项目主要管理人员一览表 57

七、经营业绩一览表 58

八、财务状况 59

九、规章管理制度一览表 60

十、关于《广东省自行招用保安员的单位备案回执》的承诺函 61

十一、中小企业声明函（投标人为中小企业时适用） 62

十二、残疾人福利性单位声明函（投标人为残疾人福利性单位时适用） 63

十三、授权委托书 64

十四、资格证明书 65

十五、关于稳岗企业的承诺函 66

附件 1：消防安全管理内容与方案 69

附件 2：物业管理服务考核表 89

第一部分 投标邀请函

根据《中华人民共和国政府采购法》规定，江门市政府采购中心受江门市总工会委托，就江门市总工会工人文化宫大楼物业管理服务项目进行公开招标采购，欢迎有相应供货、服务能力的企业，就下列全新货物和相关服务提交密封投标。

一、项目基本情况

1.项目编号:采购编号：JM2020-A022

2.项目名称：江门市总工会工人文化宫大楼物业管理服务项目

3.预算金额：3240000.00元

4.采购需求：具体要求详见招标文件。

二、投标人资格要求

1.投标人应当是符合《政府采购法》第二十二条规定的法人、自然人或其他组织。

2.投标人须符合《保安服务管理条例》的相关规定，投标时在投标文件内提供由公安机关颁发的《保安服务许可证》复印件，或在投标文件中承诺合同生效之日起30日内提供《广东省自行招用保安员的单位备案回执》。

3.投标人未被列入“信用中国”网站(www.creditchina.gov.cn)“记录失信被执行人或重大税收违法案件当事人名单或政府采购严重违法失信行为”记录名单；不处于中国政府采购网(www.ccgp.gov.cn)“政府采购严重违法失信行为信息记录”中的禁止参加政府采购活动期间。

4.单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同供应商，不得同时参加本采购项目。

5.本项目不接受联合体投标。

三、报名和获取招标文件

1.时间：2020年6月22日8:30起至2020年7月1日17：30时止。

2.地点：江门市公共资源交易网（http://www.jiangmen.gov.cn/bmpd/jmsggzyjyzx/）。

3.方式：网上下载。

供应商（包括江门市供应商和外地供应商）须通过登陆江门市公共资源交易网的供应商账号获取招标文件。未注册账号的供应商应当先完成注册后再报名和获取招标文件。具体的操作流程可以参考江门市公共资源交易网首页上方导航栏“操作指引”-“政府采购”中的《江门市公共资源交易平台政府采购系统项目报名流程图》。

若供应商在供应商报名过程中遇到问题，可以电话咨询，联系人：张工，何工，联系电话：3509022,3509007。

此外，供应商应该在广东省政府采购网（http://www.gdgpo.gov.cn/）自行注册账号。

4.售价：本项目不收取标书费。

四、现场勘查

时间：2020 年7月2日10 时00 分

地点：江门市蓬江区白石大道126号1幢江门市工人文化宫

联系人：张海建

联系电话：0750-3276223

五、提交投标文件截止时间、开标时间和地点

1.提交投标文件时间：2020年7月14日9:00时至9:30时。

2.提交投标文件截止时间：2020年7月14日9:30时。提前、逾期提交的投标文件或不符合规定的投标文件将不被接受。

3.提交投标文件地点：江门市公共资源交易中心开标室（地址：江门市蓬江区堤西路88号3楼）。

4.开标时间：2020年7月14日9:30时

5.开标地点：江门市公共资源交易中心开标室（地址：江门市蓬江区堤西路88号3楼）。

六、公告期限

自本公告发布之日起5个工作日。

供应商认为采购文件的内容损害其权益的，可以在公示期间或者自期满之日起七个工作日内以纸质文件形式（加盖单位公章，电子文件、复印件、扫描件、电话咨询、传真或电邮等方式无效）向采购人或者我中心提出质疑。

七、补充事宜

供应商在江门市公共资源交易网登记完成注册，账号状态显示为生效后即可提交报名申请。供应商的上述操作仅代表履行报名手续。供应商是否满足投标人资格要求，以采购人进行资格性审查为准。

八、对本次招标提出询问，请按以下方式联系

1.采购人信息

名 称：江门市总工会

地 址：江门市蓬江区白石大道126号1幢五楼

联 系 人：张海建

联系方式：0750-3276223

2.采购代理机构信息

名 称：江门市政府采购中心

地 址：江门市蓬江区堤西路88号3楼

联 系 人：李遴广、陈嘉俊

联系方式：0750-3509013、3509191

江门市政府采购中心

2020年6月19日

第二部分 采购需求

一、服务要求（技术要求）

为进一步提升江门市工人文化宫大楼（江门市白石大道126号1栋）物业管理服务质量，提高物业管理水平，树立江门市工人文化宫的良好形象，现通过公开招标的形式，委托具备专业资质的物业管理公司对江门市工人文化宫大楼（建筑面积：19519 ㎡，地上五层16113㎡，地下一层停车场3406 ㎡；广场、道路、绿化面积8964㎡）实施保安、清洁、绿化、设施设备维护等全面物业管理服务。

（一）物业管理主要内容

物业管理包括江门市工人文化宫的安全秩序服务、环境卫生服务、商务文化服务、工程维修与保养服务等内容。

1.红线范围内人员安全管理、消防安全管理、微型消防站管理、交通和车辆安全管理、物品进出入安全管理及公共设施安全管理等工作。

2.红线范围内的卫生清洁管理、绿化管理。卫生清洁管理包括房间、走廊、楼梯的内外墙壁、地面、厕所、天花、门窗、灯具、空调等的清洁卫生管理，公共环境和道路清扫、垃圾清运、外墙清洗及“四害”消杀；绿化管理包括维护、保养、修剪、施肥、浇水、补苗、杀虫等。

3.楼内接待服务、会务服务、报刊信件收发服务和送水服务、节假日环境布置工作。

4.红线范围内公共设施设备的日常维护管理、房屋本体服务、职工食堂管理服务。设备日常维护管理包括高低压配电系统、中央空调和通风系统、泵房及给排水系统、消防系统（含消防监控中心）、弱电楼宇自控系统（含弱电监控中心）、发电机组、电梯等机电设施设备的运行服务、维修保养和日常管理，沟、渠、池、厕所的疏通及管理，室内外照明等设施的维修保养等；房屋本体服务包括建筑本体、防雷设施、家具门窗等设施的日常维护与管理；职工食堂管理服务包括管理厨房水电电气安全及厨房设备运行和维修管理。

5.采购人组织楼内文化、节目、经营等活动时，提供与活动有关的人员和一切相关服务，对大堂、广场、展厅、停车场等进行重点管理，保障各类文化活动有效开展。

6.节能降耗需求：在本项目的运行成本中，能源开支是重要的一部分,采购人优先选择具备能源管理体系认证的企业。中标供应商根据《广东省公共机构节能办法》、《广东省节能减排“十三五”规划》等相关规定及采购人节能减排总体要求直接参与能源管理等工作。中标供应商要协助采购人建立完善的节能降耗管理体系，使物业运行中各环节的所有操作和管理人员与采购人密切配合，采取行之有效的措施开展节能降耗的相关工作。

7.社会管理责任需求：采购人优先选择具备社会责任管理体系认证的企业。在本项目的运行过程中，中标供应商要认真履行其应尽的社会责任，保障在本项目的服务过程中，保障服务人员的合法权益，不得以任何理由延期或不按时发放员工工资，克扣员工福利。

8.其他方面，如协助采购人完成出租、经营管理各项工作；展厅门锁开关、钥匙保管以及展厅管理；标识牌、警示牌的制作与粘贴管理等。

（二）具体服务要求

1.安全秩序服务

具体负责物业辖区范围内的综合治理工作和安全管理，主要包括人员安全管理、消防安全管理、物品进出安全管理、公共设施安全管理、交通和车辆管理、灾害事故的预防和处理以及大楼安全巡查（检查下班后空调、电脑、照明等电器设备用电、用水、防火等情况）。

1.1安全管理目标

（1）治安案件和火灾发生率为0；

（2）重大责任事故发生率为0；

（3）治安管理服务顾客满意率99%；

（4）车辆进出停放有序，丢失率为0；

（5）突发事件处理3分钟内到场；

（6）重大活动安全保障满意率98%。

1.2人员安全管理

人员安全管理主要是通过门卫、守护、巡逻及监控等多种手段，防范和确保物业服务区域内正常办公安全及人身不受侵犯。发生一般的不法侵害或事故，应及时采取适当措施制止和消除，发生案件或重大事故时，在维护好秩序、保护好现场的同时要及时向采购人、物业管理公司双方领导报告并向当地公安机关或“110”报警。主要包括内部的安全管理和外来人员安全管理。

（1）内部安全管理：

① 熟悉大楼区域内的工作人员情况，对内部工作人员及外来人员有确认标准。

② 对大楼区域重点部位及出入口实施24小时监控，发现可疑人员立即通知跟踪处理。

③ 在物业辖区内实施24小时巡逻，确保楼宇内外无闲杂人员，无安全隐患。

④ 对内部工作人员实施提醒安全服务，配合采购人安全管理部门做好安全防范知识宣传。

⑤ 活动期间做好现场的秩序维护工作，确保无任何安全隐患，保障活动顺利开展。

（2）外来人员安全管理：

① 根据采购人外来人员进出管理相关规定（采购人没有相关规定的，由供应商根据情况制定，并报采购人同意后实施）做好外来人员管理。

② 根据采购人施工管理规定做好施工人员管理（采购人没有相关规定的，由供应商根据实际情况制定，并报采购人同意后实施），凡施工人员没有采购人管理部门批准的，不得进入办公区域。

③ 对经采购人安全管理部门批准的项目施工做好安全监督工作，提醒二次装修人员做好安全防范措施。

④ 禁止推销人员进入大楼区域内，物业辖区内严禁乱摆卖、拾荒者出现。对污染、噪音和破坏环境卫生事件和行为实施有效管理。

1.3消防安全管理

主要是防火和灭火（救护）的管理，服从采购人的管理及监督。（详细管理方案见附件 1：消防安全管理内容与方案）

（1）落实消防安全责任，明确江门市蓬江区白石大道126号1幢工人文化宫大楼辖区内的消防安全责任人；确定大楼辖区内消防安全重点部位和相应的消防安全管理措施；配合采购人安全管理部门做好大楼区域内消防安全宣传教育工作。建立灾害事故的预防、处理应急预案，以便在突发事件发生时，能第一时间赶到现场，并井然有序地处理突发事件，在最大限度内控制事态的发展。

（2）按政府相关部门及采购人要求组织消防事故等灾害事故的应急演习，一年不少于一次，提高防火自救能力。

（3）做好消防设备的安全管理及检查工作。制定消防安全管理制度和消防设备操作、运行、保养制度 ，确保消防设备的正常备用情况，制定大楼辖区内专项防火巡查、检查制度，定期组织开展消防检查工作，保障消防应对能力；对全物业消防设施设备建立档案记录，做到每月一检，检查情况应每月报告采购人；对设备设施存在安全隐患（如未有配备必须的消防设备、老化破损、有效期将至或已经过期）的情况要及时报告采购人更换，否则，因此造成的安全事故责任由中标人负责。

（4）配合采购人安全管理部门做好消防用具的使用和管理。

（5）做好消防监控工作管理。

（6）配合采购人安全管理部门做好消防档案管理。

（7）大楼安全巡查（检查天花板及悬挂物有无安全隐患，下班后检查空调、电脑、照明等电器设备用电是否关闭以及用水、防火等情况），并做好巡查记录。如发生灾害事故，应及时处理并向采购人汇报。

1.4交通和车辆安全管理

具体包括交通管理、车辆管理和停车场管理三方面的内容。

（1）交通管理：交通管理的主要任务是正确处理人、车（包括机车和非机动车）、路和环境之间的关系，尽可能做到人、车分流，机动车和非机动车道行驶保证区内交通安全、畅通，维护区内交通、环境和车辆停放秩序。

① 确定道路的使用性质、行驶方向，时间或区间限制等内容，并确保使用人知晓。

② 配备相应的交通标识，包括指示牌和道路线，根据实际情况制定相应的限速规定，必要时铺设限速装置；车辆疏导，确保交通畅顺和安全。（交通设施的配置和完善由采购人负责，供应商只负责提供建议和管理，以确保交通的安全）

③ 保安人员有一定的交通安全和防火知识，活动期间做好交通指引和车辆疏导工作，禁止广场、外围车辆乱停乱放。中标人不具有驾驶牌照的人员不得驾驶任何机动车辆。

（2）车辆管理：车辆管理的对象包括机动车和非机动车，其中机动车指的是各种汽车、电动车、摩托车、轮式专用机械车；非机动车指的是自行车、三轮车、人力车和残疾人专用车。

① 根据具体情况合理划分各类车辆或具体车辆的停放区域或停放位置，禁止乱停乱放，保证车辆停放有序、合理。

② 采取定点巡查与监控相结合的管理手段，确保无车辆丢失或损坏的情况发生。

③ 做好车辆的夜间管理工作，禁止外来车辆过夜。

（3）停车场管理：主要是指物业辖区内露天停车场、地下停车场的管理。（停车场设施的配置和完善由采购人负责，供应商只负责提供建议和管理，以确保停车场管理的安全）

① 停车场标志、停车线、和倒车限制保护装置管理。

② 停车时对车辆实施停车引导。

③ 停放车辆的安全管理。

④ 室内停车场照明、通风、消防等设备的运行管理。

1.5物品进出安全管理

（1）严禁易燃、易爆物品进入大楼区域。

（2）对需搬出大楼区域内的物品严格按照采购人物品进出管理办法执行（采购人没有相关规定的，供应商根据实际情况制定，并报采购人同意后实施），确保大楼区域内物品、财产安全。

（3）监控岗对大楼区域内各出口实施24小时监控，凡发现有物品搬离大楼区域的现象立即通知安全管理员跟踪处理。

1.6公共设施安全管理

（1）做好大楼内部所有区域的物品及设施设备的安全管理。

（2）大楼周边以及广场内不可移动物品及设施设备的安全管理。

（3）采取巡逻检查及视频监控等手段做好公共设施安全管理工作，及时发现并处理安全事件。

2.环境卫生服务

主要是负责物业辖区内公共场所、大楼内所有馆厅以及公共场所的环境卫生服务。包括办公区域（含大楼内所有馆厅）、公共区域内的卫生清洁管理、室内外绿化管理。清洁工作一般实施日常清洁与专业清洁相结合。

2.1卫生清洁管理

（1）日常清洁：包括办公室的清洁与保洁工作（办公桌椅、沙发、文件柜、电脑、设备、门窗、天花、墙壁、地板、地角线、所有配套设施、设备及标识牌等）。

（2）洗手间日常保洁：包括天花、墙壁、地角线、门窗、镜面、洗手盆、尿斗、蹲便器、地板、所有配套设施及标识牌，洗手液及厕纸的更换。

（3）通道清洁：包括天花板、墙壁、地脚线、插座、开关、所有标识牌及宣传挂图。

（4）消防楼梯保洁：包括天花板、墙壁、楼梯、扶手、消防栓、消防箱及楼层标识牌。

（5）室外清洁：包括广场、停车场、地下车库、道路、草地、沟渠、沙井、灯柱、旗杆、牌匾、等室外配套设施。

（6）专业清洁

① 地毯清洗：每月不少于一次；

② “四害”消杀：负责物业辖区内蚊、蝇和鼠、白蚁的消杀工作，办公区域每季度杀菌消毒至少进行一次（梅雨季节或流感高峰期每月一次）。

③ 化粪池清理：每年不少于一次。

④ 不锈钢、铜、铝合金等装饰物，如柱身、扶手、标志牌等，清洁保养时要选用专用清洁剂、保护剂。

⑤ 负责物业辖区内垃圾清运工作。

（7）保证楼内公共通道和洗手间地面卫生和干燥，不得长时间湿滑。做好防滑措施或有关警示，否则，因公共通道和洗手间地面湿滑导致人员和财产损害的，由中标人负责赔偿责任。

（8）其他方面

① 负责节日或突然性接待、较大型活动或各项会议会后的清洁工作。

② 负责环卫设施的管理。（垃圾桶、地毯、洗手间设施等环卫设施由采购人配置并完善，供应商负责监控、管理，并保持其完好）

2.2室内外绿化养护

（1）室内绿化：

① 协助采购人对绿化供应商日常工作进行监督管理，协助做好物业辖区办公室内绿色植物的规划摆放及养护工作。

② 质量标准：植株丰满健壮，无枯黄叶，叶面干净光亮；无明显病斑、虫口，植株上无明显虫害；盆面无杂物，花缸、花槽底无积水杂物；植物无缺水干旱现象。

（2）室外绿化：

① 做好室外绿化的养护管理及绿化带清洁保洁服务，定期对绿化植物进行修剪、施肥、病虫害防治等工作，确保植物长势良好。

② 质量标准：植物生长正常，无病虫害，无杂草，无枯枝，能充分体现园林设计效果；定时合理对植物进行松土，施肥，修剪等日常保养工作，无露土现象；补种工作需在发单后2天内进行。

3.商务文化服务

主要包括接待服务、会务服务、报刊收发服务、信件收发服务等。

3.1来访接待

（1）按客户礼仪接待标准做好来访人员接待、登记、引导工作，做好来电的咨询、登记并及时反馈的工作。

（2）做好活动期间的礼仪接待工作，提供电梯礼仪服务，协助采购人完成活动现场布置工作。

3.2会务服务

负责物业辖区内会议室的会务服务工作，配合采购人会务管理部门做好会场的布置。如调试音响，悬挂横幅，摆放矿泉水、投影仪、座位牌、鲜花、水果、欢迎牌等，做好会议期间的茶水服务。

3.3报刊收发服务

业主客户报刊、信件的派发工作，做好报刊的分类、汇总，信件的登记工作，及时派发报刊、信件、本单位宣传单。

3.4其它服务

（1）采购人客户重大会议时，为采购人提供礼宾服务。

（2）代订食品、饮料、鲜花。

（3）做好各楼层门窗的开关、通风工作。

（4）采购人楼内文化、节目、经营等活动时提供与活动有关的相应人员和一切服务。

（5）节假日环境布置服务（供应商提供建议或方案，具体费用经采购人同意后由供应商具体执行）。

4.工程维修与保养服务

4.1机电设施设备运行与维修服务

主要是物业辖区内电力、动力设施设备的运行服务、维修、保养和日常管理；监督和配合维保单位对物业辖区内动力设施设备进行日常维保。对全物业涉电设施设备建立档案记录，做到每月一检，检查情况应每月报告采购人；对设备设施存在安全隐患（如未通电、老化破损、有效期将至或已经过期）的情况要安排有资质的电工维修，需要更换的设备设施及时报告采购人购买更换，否则，因此造成的责任由中标人负责。

（1）管理目标

设备功能良好、完整有效，维修、保养及时，设备运行正常，运行率达到100％，确保每天能正常供水、供电、供冷和大楼内机电设备功能良好完整有效的正常运作，一般公共区域设施完好率达99%以上。

（2）电源系统

包括供配电房所有设备的日常运行维护管理。如高压开关柜及变压器的日常维护；低压配电柜的日常维护；高低压系统的各种数据的记录；强弱电井每天定期检查；室内开关箱及插座的维修与更换；电房清洁；发电机组的定期维护测试等。

（3）照明系统

包括大楼内所有照明灯具与照明控制开关的检查、更换及维护；室外路灯的检查、更换及维修。

（4）空调和通风系统

包括空调与通风所有设备的运行服务，巡视检查和日常管理，故障召修。建立空调与通风系统运行管理规范，做好运行控制和记录，配合维修保养单位做好设备维护保养，确保设备完好，系统运行正常。风柜房回风过滤网的清洗；冷冻水管保温系统的维护；各办公室回风过滤网的清洗；换热器的清洗；风柜的清洁、除锈及刷漆；风机控制箱的电源维护；送、排风机及风机房、风管的清洁卫生及维保；各种风机皮带的调整及更换；办公及洗手间的排气扇的维护及其他维修等等。

（5）泵房及给排水系统

包括泵房所有设备的日常运行维护管理。如消防水泵、生活水泵及其配套设备的运行维护管理；生活水池维修和卫生清洗；室内外各种水管的维护；洗手间的大便冲水阀、小便冲水阀、水龙头的维护及更换；天面及下水道的疏通；各种水管的漏水维修；各集水井、排水泵定期清洁、检测、维修等。

（6）电梯系统

负责电梯的日常安全巡查和记录，监督和配合维保单位进行电梯日常维保，配合检验检测机构对电梯进行检验检测，并对维修保护工作记录和检验检测结果签字确认。维保单位逾期未到场维保检测的，应在两天内报告采购人。做好电梯机房及轿厢的巡视检查，故障召修；电梯空调定时开关；电梯困人的解救；电梯定时开关；电梯照明灯具的维修；电梯空调滤网定期清洗。

（7）消防系统

包括大楼所有消防设施设备的巡视检查，故障召修，日常运行管理，消防水管油漆等，确保主、副楼消防自动报警系统（含烟感及手动报警）、消火栓系统、自动喷淋系统、防火卷帘系统、气体灭火系统（含消防监控中心）等设施设备功能良好、完整有效，符合消防要求。

（8） 弱电系统

包括楼宇控制系统所有设备（冷源系统、供配电系统、给排水及污水系统、机房及停车场环境监控等）的日常运行维护管理；电话端口后的零星布线；自动门的维修；门禁系统简单维修等。

（9）其他方面

大楼内二次装修过程的监控管理、各种外包专业维保过程的跟进管理、各类设备安装过程中的跟进管理。

4.2房屋本体服务

主要是物业辖区内的建筑本体、防雷设施、家具门窗等设施的维护和日常管理。进行灾害事故的预防和处理以及大楼安全巡查并提供安全防范咨询服务，分项做好检查和维修记录及建立专项档案。

（1）管理目标

确保大楼房屋及公用设施安全、外观完好、使用功能正常，延长使用寿命，实现物业保值和增值。其中，房屋及公用设施完好率≧99%，房屋零修及时率≧95%，急修及时率≧99%。

（2）本体建筑室内、室外及配套设备设施的维护和日常管理

包括楼盖、屋顶、玻璃幕墙、内外墙面、承重结构、楼梯、走道、路面、车道、地下车库、门厅、化粪池、雨水沟、沟渠及下水道、生活水池、消防水池、灯箱广告、标识牌等的巡检、清理、疏通、维护维修等。

（3）玻璃幕墙

包括幕墙玻璃的防护、打理、清洗；自爆玻璃的清理、安全警戒；洞口临时应急封堵（防雨、防风、防伤人）；玻璃安全安装更换；小五金零配件维修等。

（4）防雷系统

包括防雷带的刷油漆；防雷系统的固定；防雷器的定期巡检、维护等。

（5）其它类公共设施维护

包括门、锁、灯具、窗帘、办公桌椅的维修等。

4.3职工食堂管理服务

负责职工食堂厨房水电电气、厨房设备的安全管理及维修保养工作，确保厨房各项设备正常运行。

5.其他物业服务

5.1负责展厅门锁开关、钥匙保管以及展厅管理工作；

5.2负责标识牌、警示牌的制作与粘贴管理等。

（三）物业管理服务标准

一、公共区域卫生标准
区域	项目		定期作业								标准
			每日		每周			每月		每季
楼层公共区域	走廊过道地面		保洁2-3次								（1）地面保洁清洁光亮，无污迹、无脚印，干燥不湿滑； （2）走道四周及踢脚红保持干净、无脏物； （3）烟灰缸保持清洁无污痕、烟蒂不太多； （4）楼层垃圾桶放置整齐、套上垃圾袋，四周无散落垃圾，无异味； （5）墙面、门框、通风口、灯具保持干净、无灰尘。
	栏杆、抹手、饰物		清抹2-3次
	天花、风口、灯具、消防器具、墙身、管道、空调主机				清抹 1次			清扫2次		清洁 1次
	垃圾桶、烟灰盅		清抹2次
二、公共设施清洁标准
区域	项目		定期作业								标准
			每日				每周			每月
洗手间	大、小便洁具		消毒、擦洗2次，冲洗2-3次				大清洁1次				（1）卫生洁具保持清洁，无水迹、无头发、无异味； （2）保持墙壁干净，无蜘蛛网，地面无杂物，干燥不湿滑； （3）保持镜面洁净、无手印、无水迹； （4）保持金属器具光亮、无锈迹； （5）保持卫生间卫生用品不缺断； （6）大楼卫生清洁实行早（7点30分）、午（16点30分）二班次清洁，其中早班进行全面清洁，午班只负责地面整洁和厕所清洁，早晚班次厕所消毒。特殊情况除外。
	镜面		清刮2次				清洁1次
	洗手台面、洗手盆		擦洗2-3次
	地面		清洗、拖干数次				清洁1次
	门、窗、框、隔板		清抹1次				除尘1次
	天花、风口、灯具						清抹1次
	手纸箩		清理1次
	收集垃圾		日产日清
楼梯	走火楼梯		清扫1次				清拖1次				（1）保持楼梯无烟头、纸屑、杂物； （2）保持楼梯扶手洁净、无污痕。
	不锈钢栏杆、扶手		毛巾清擦1次
电梯	清洁电梯表面及轿箱内壁		每周办公时间前后做1次上油擦亮； 每日清擦梯门、轿箱四壁、梯内镜面、天花板、灯具等； 每日更换地毯及清洗。								（1）保持电梯门内外槽中无泥土沙尘，梯内无烟头、纸屑等杂物，地毯干净无灰尘； （2）保持电梯不锈部位光亮无灰尘，地脚印、手印、无污痕；（3）保持电梯内没有锈斑，灯具无灰尘； （4）保持扶梯上下洁净。
	天花表面除尘
	电梯不锈面清洁
	电梯通风口、槽、灯具、玻璃清洁
停车场	每天保持地面无垃圾		巡回保洁			清洁1次				用高压水枪冲洗	（1）保持排水渠、污水井通畅，无污泥沉积； （2）车道、车位干净； （3）保持公共区域地面干净。
备注	活动期间对大堂、广场、三楼多功能厅进行巡回保洁，每半小时至少巡检1次。
三、设备设施管理、巡检标准
区域	项目		定期作业								标准
			每日			每周				每月
公共区域	公共照明		1次								（1）每天巡查时，做好各种设备运行记录； （2）发现故障时，属于小故障则组织人员立即维修，属于大故障的及时上报管理处，请公司派员协助或报保养公司立即进行抢修； （3）确保办公场所用电、用水及设备运行正常； （4）做好防鼠、防虫工作； 负责对各水电设备的节能降耗进行调整监控工作； （5）组成紧急应急小组，应对突发事件造成的雨、污水管道堵塞； （6）确保机房环境整洁； （7）确保管道没有跑、冒、漏； （8）确保空调主机、过滤网无污渍和灰尘。
	电控设施		1次
	用水设施		1次
	安全出口指示灯		1次
	应急电源		1次
配电室	高低压配电室		每2小时1次			地面清洁、表面除尘
消防	消防值班		专人值班
	消防喷淋水泵		1次			清洁除尘				维保商保养
	消防栓泵		1次
供水	生活水泵		1次
设备巡查	发电机室		1次			清洁除尘
管道	喷淋管									2次
	消防管									2次
	排污管									2次
	上水管									2次
空调	空调主机、过滤网									1次
四、公共秩序管理标准
区域	项目		定期作业						标准
			每日			每周			每月
安全保卫	门岗值班		24小时								（1）合理安排门岗、大堂岗、消防监控中心岗及巡逻岗的排班，实行封闭式管理，制定严密的安保规章制度； （2）实行24小时值班及巡逻制度，维护员（保安）要求熟悉区域内的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责； （3）结合区域特点，制订安全防范措施，物品出门实行凭证通行制度，防止人为破坏治安秩序，杜绝各类可能发生的事故； （4）进出车辆管理有序，无堵塞交通现象，管理有序不影响行人通行。 （5）现场活动顺利有序开展，无打架斗殴事件、无安全隐患、车辆无乱停放现象。
	来人来访		专人登记检查
	物品放行		专人登记检查
	车场管理		专人疏导
	公共秩序、安全		定时巡回检查
备注	活动现场对大堂、广场、多功能厅、停车场进行24小时全程跟进。
五、其他
区域	项目	定期作业									标准
		每日		每周				每月		每年
	防漏补漏	巡回检查									发现问题，及时上报。
	防火门	巡回检查1次
	地毯							检查 1次
	化粪池									每年清理1次	视实际情况进行清理。
	档案管理	专人负责									各部门档案进行分类，专人管理。
	接业主投诉	及时处理									3个工作日内给予明确答复并回访，有纪录。
	停水停电	巡回检查									提前1天以上通知用户（如遇突发事件或人力不可控制的情况除外）。
	二次装修施工	巡回检查2次									（1）协助采购人进行管理，发现消防隐患和声音装修时及时纠正； （2）装修期间每日到装修现场进行巡视，并做好检查记录； （3）对装饰装修后剩下的垃圾督促施工及时清理； （4）装修引发的问题在24小时内协调处理并向中心通报。
	更换日常办公设施	及时处理									接到客户需求1小时内完成。

（四）人员配置及要求

1.人员数量要求

（1）鉴于本项目每天需要24小时运作，为确保采购人的工作和生产能够正常运作，必须确保有足够的人员投入，人员配置要符合相关项目规定，服务于本项目的所有人员需经采购人审核通过方可上岗。

（2）配置人员数量不得低于20人（同一天内在岗）：包括项目经理（负责人）1人；项目经理助理1人；工程机电人员 2 人（其中：熟练掌握中央空调设备运行人员不少于1人）；保安人员 9人；客服人员2人；保洁、绿化人员5人（其中：绿化工 1人）。如采购人组织重大活动需要增加现场管理人员的，中标人应按采购人要求安排人员到场根据采购人要求配合现场管理，该临时增派人员不增加费用。

（3）人员工资不低于目前使用标准(工资下限见下表)，包含社保个人缴费、个人所得税，不含福利待遇、按劳动法交纳的社会保险（企业应缴部分）、劳动保护、工伤抚恤等用人费用，社会保险、劳动保护、工伤抚恤等用人费用按国家规定执行,供应商自定部分不得低于江门市最低工资要求。

部门	职位	人数	工资标准（元/月/人）
项目经理（负责人）		1	供应商自定，但不得低于江门市最低工资要求
项目经理助理		1	供应商自定，但不得低于江门市最低工资要求
保安部	保安主管	1	供应商自定，但不得低于江门市最低工资要求
	保安员	8	供应商自定，但不得低于江门市最低工资要求
保洁部	保洁领班	1	供应商自定，但不得低于江门市最低工资要求
	保洁员	3	供应商自定，但不得低于江门市最低工资要求
	绿化工	1	供应商自定，但不得低于江门市最低工资要求
客服部	客服领班	1	供应商自定，但不得低于江门市最低工资要求
	客服专员	1	供应商自定，但不得低于江门市最低工资要求
工程部	工程领班	1	供应商自定，但不得低于江门市最低工资要求
	工程技工	1	供应商自定，但不得低于江门市最低工资要求
合计		20

2.人员素质要求

部门	职位	工作内容	素质要求
项目经理（负责人）		负责物业管理的整体运作、联络和协调。	（1）具有本科或以上学历，有5年或以上同类工作经验； （2）具有全国物业管理项目经理岗位技能证书优先。
项目经理助理		协助负责人负责物业管理的整体运作、联络和协调。	（1）具有本科或以上学历； （2）具有人力资源管理师（二级或以上）优先。
保 安 部	保安主管	负责安全管理、协调工作。	保安主管： （1）具有大专或以上学历； （2）具有保安管理师（保安员二级）或以上证书等优先。 保安员： （1）有2年以上相关服务行业工作经验，并具有良好的职业操守。 （2）持有《保安员证》（是否持有证书将影响评分）。 （3）持有《消防设施操作员证》初级及以上证书的优先（是否持有证书将影响评分）。
	保安员	24小时负责区域人员管理、消防安全管理、交通和车辆安全管理、物品进出入安全管理及公共设施安全管理。
保 洁 部	保洁领班	负责保洁、绿化的管理和协调工作。	有一定服务行业工作经验。
	保洁员	负责区域内环境卫生清洁工作。
	绿化工	负责区域内绿化养护及病虫害防治工作。
客 服 部	客服领班	负责协调服务接待工作。	（1）具有高中或以上学历，。 （2）有相关服务行业经验，具有较强的客户服务意识。
	客服	主要负责接待、会议、报刊收发等服务工作
工 程 部	工程领班	负责工程部日常的管理和协调工作。	（1）有2年以上相关工作经验。 （2）持有相关专业操作证和上岗证（如电工证、制冷证、电梯维护证、消防维护证等）。
	工程技工	负责大楼内各类公共设施设备的日常维护管理、房屋本体服务、职工食堂管理服务

3.人员管理要求

（1）管理单位应建立健全的各项规章制度，针对各个岗位的特点，制定出切实可行的规定，具体操作流程，同时要建立一套完整的预防突发事件的应急措施机制。

（2）管理单位在日常管理中要建立交接班、巡检等日志登记制度， 建立对岗位人员量化考核，评分制度及具体计划，同时将规章制度交采购人审核备案，以便采购人的监督检查。

（3）建立每月安全培训制度，严格按要求对各类人员进行定期安全业务等培训，并保存相关培训记录。

（4）所有服务人员按岗位要求统一着装最佳，言行规范，要注意仪容仪表，公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高符合我方要求。

（5）全部人员应购买相应的劳动保险，按规定发放节假日补助，并向采购人提供所有员工的社保证明，健康证明及合约证明。

二、商务要求

1.以上采购需求为基本的技术需求，并无任何限制性，投标人应在上述基础上提供同等或更优的服务，以满足采购人的实际使用需要。

2.投标人应当在招标公告上的时间、地点自行到项目现场进行考察，自理相关费用。投标人必须认真考察，对管理服务环境充分了解并对管理服务过程遇到的问题应有充分的预见，处理的办法及费用由投标人考虑投标报价内风险承包。

3.投标人应当在投标文件中详细列出并提供相关证明本项目负责人和主要管理、服务人员（包括部门管理员、工程技术人员等）的学历、职称、从事相关工作的时间，承担过类似项目名称、责任内容、完成日期以及其它经营情况证明材料，以确保所派人员能胜任工作。

4.投标人应当说明与本项目类似的其它项目经营情况和服务情况等（需提供合同证明材料）。

5.投标人应当提供相关的财务情况资料，以证明其经营状况及履约能力。

6.投标人应当根据保安服务岗位的需要为派出的保安员配备所需的装备，根据工程岗位的需要为工程人员配备所需的维修工具。

7.中标供应商须提供日常的投诉热线服务，并对投诉内容进行及时跟踪、回访。对采购人的投诉通知，必须按采购人指定的时间内处理完毕，若特发事件不能在短时间内解决，中标供应商必须采取应急措施，或按采购人认可的应急方案执行，不得影响采购人的正常工作业务。

8.中标供应商必须建立完善的管理服务质量自检体系，对自身管理制度、管理计划和管理质量进行严格的自检。

9.中标供应商应当与服务人员签订劳动合同，其工资标准不得低于江门市最低工资标准，并根据合同约定按月支付用工人员工资：中标人必须为入职员工购买社保、公共意外保险。中标供应商保持服务人员稳定，部分重要岗位和主管以上人员未经采购人同意、不得随意更换。

10.管理及监督：采购人协助中标供应商进行相关服务工作。采购人将派专人监督中标供应商相关服务工作标准，并有权不定期对中标供应商的相关服务工作进行满意度调查。

11.中标供应商必须服从采购人的监督和管理。若采购人有新的管理方案或规定出台时，中标供应商必须严格依照执行；同时，在管理服务期内，中标供应商可对管理方案进行深化，向采购人提供更优的管理服务，但对于更改或优化的内容，必须得到采购人的认可方能执行。

12.采购人定期对中标供应商进行检查、考核。

（1）中标供应商须保证 20人到位上岗。如有减少人员，采购人向中标供应商发出书面整改通知，中标供应商须在一个月内整改到位。如整改不到位，采购人可终止合同，所造成的损失及相应的法律责任全部由中标供应商承担。

（2）采购人将按本项目服务方案内容每半年对中标供应商进行考核。考核共59项，中标供应商如有 15 项以上达不到要求，采购人可终止服务合同（考核内容详见附件 2：物业服务考核表）。

中标供应商违反合同或中标供应商经考核达不到投标承诺和上述服务要求，采购人可提前一个月通知中标供应商终止合同，由中标供应商须承担由此产生的一切费用及法律后果。

11. 在中标后整个作业期间，供应商若发生人身伤亡、财物或其它损失，无论何种原因所致，采购人和采购代理机构均不负责。

12.费用的承担

（1）中标供应商承担本项目所需人力成本支出（含员工工资、社保医保、意外保险、清凉补贴及节日补助、加班费、在岗培训费、员工岗位补贴、食宿安排等费用。）；地方性政策收费；行政办公支出；开展物业管理服务所需资产的费用支出；税费；物业管理佣金；物管人员服装及准备购置费；室内外管道疏通费；送风口的清洁费；专业设施设备清洁维护的耗材；保洁工具及材料费（含地拖、扫把、地拖桶、清洁剂、毛巾及日常办公内垃圾胶袋等清洁用具用品）；化粪池清理费；垃圾清运费；除四害消杀及消毒药品费；电器设备维修工具用品费；水、电、家具及日常杂件等设备（含灯具、地脚线、桌椅、门窗、窗帘导轨等）的日常维修维护人工费；门胶、抽屉锁具滑轨、螺丝等小五金配件材料费（单件在100元以下）。室外绿化维护费；清洁、绿化所需的耗材等所有的费用。

（2）采购人需承担本项目的水电费