第六章 招标项目技术、服务、政府采购合同内容条款及其他商务要求

1．项目概述

泸州市老干部活动中心原物业管理服务项目即将到期，为确保泸州市老干部活动中心正常运行，为离退休干部参与学习活动提供优质服务，需对物业管理服务项目进行新一

轮公开采购。

2．项目清单

3．项目要求

3．1 技术及服务要求（实质性要求）

一、招标项目

物业管理服务项目包括:学习活动服务、安保服务、保洁服务、食堂服务、物资装备管理服务。由中标供应商向采购人提供上述服务，其中，器材正常耗损的耗材、食堂内原材料采购除外。

二、招标项目服务内容

（一）学习活动服务

按照中标供应商和采购人双重监督管理的原则，学习活动服务人员按照职责区域分工，主要负责学习活动保障、茶水服务、问询引导、活动功能室内部保洁、设施设备操作使用和日常维护，做到学习活动服务接待热情大方，设施设备操作熟练，符合四川省节约型机关的相关工作要求。

基本要求：

1.熟悉楼层功能设置，严格管理活动功能室钥匙，禁止向不符合规定人员开放，负责活动功能室固定资产日常管理。

2.热情接待离退休干部，耐心接受咨询和引导等。

3.负责活动功能室内环境及设备的清洁卫生和能源节约。

4.负责活动功能室门窗和室内设备的开关，发现问题及时向项目经理报告。

5.熟悉活动功能室内各种器材设备的操作流程，包括室内室外各种设施设备的操作和日常维护，确保正常运行。

6.负责会议服务，熟悉会场布置和会务服务。

（二）安保服务内容

按照中标供应商和采购人双重监督管理的原则，安保人员主要负责中心室内外值班值守、进出人员和车辆的正常秩序维护、固定资产和场内外设施设备的安全看护，及紧急状况下的应急处理。

基本要求：

1.安保人员要能吃苦耐劳，反应灵敏，具备夜间工作的身体素质，服从采购人的安排。

2.工作时间安排专人值守主出入口，阻止闲杂人员进入。夜间加强巡逻，保证楼内安全，每2小时巡查不少于一次。

3.监控采购人场所实行安保人员值班制度，发现异常及时通知巡视人员迅速处理。

4.每年至少组织一次消防演习和安保工作宣传教育，工作人员熟练使用消防器材，紧急情况下能疏散人员并关闭相关电气开关。

5.对物业服务区域内道路设施进行日常管理，对非法占用道路的行为进行纠正和处置，维护停车场秩序。

6.认真填写值班和巡视记录，随时接受检查。

（三）保洁服务

按照中标供应商和采购人双重监督管理的原则，保洁人员主要负责内场保洁服务和外场保洁服务（外场包括大厅、公共区域、公共厕所、地下停车场、通道、绿化区域等），及室内外卫生设施日常保洁和垃圾清运，严格实施垃圾分类，按要求完成节约型机关创建工作，确保中心随时干净整洁。

基本要求：

1.内场保洁：主要包括活动大楼内大厅、楼道、公共区域、公共厕所等环境、设备的日常清洁和维护管理工作。楼内卫生每日打扫，不定时保洁，做到没有卫生死角。

（1）地面光亮，无水迹、污迹、杂物。

（2）楼梯、走廊、天花板、地角线、墙壁表面、柱子、大厅入口地台以及公共区域设施无尘土、无污物、无蜘蛛网。

（3）垃圾桶内垃圾及时清运，摆放整齐，外观干净。垃圾分类投放和处置，建立管理台帐。

（4）门窗及楼内玻璃无污迹、水迹。

（5）洗手间无异味、无水迹、尿迹，镜面清洁光亮，墙面、隔断无污迹、无灰尘，厕所便池无尘、无污、无杂物。厕所垃圾桶内外干净，垃圾袋内垃圾不超过1/2。

（6）设施设备（包括指示牌、门牌、宣传栏、通风窗口、灯、开关、暖气、门锁等）无尘、无污迹。

（7）定期清洁大厅和楼道内的灯饰，做到无尘、无蜘蛛网、挂件不丢失、绝缘性不降低，并保持金属制品光亮。

2.外场保洁：主要包括地下停车场、公共通道、绿化地、外墙及场外活动区域等的日常清洁卫生管理工作。

（1）每日清洁地面，保证地面干净清洁，无废弃物、无污迹、无尘土。

（2）巡回保洁，烟头、塑料袋、果皮纸屑、枯叶等废弃物，随时捡拾入桶。

（3）垃圾及时清运，垃圾站常消毒，无蚊蝇滋生。垃圾分类投放和处置，建立管理台帐。

（4）吸水、扫水及时，地面无积水。

（5）公共绿化区域环境保持整洁美观（含绿色植物栽盆内），无杂物和垃圾遗留。

（5）室外球场等公共活动区域的环境卫生，确保干净整洁。

（6）两栋楼外墙需适时清理，确保无明显污迹。

（7）绿化区域日常落叶落枝、果皮纸屑等垃圾的清理处置；协助市园林绿化处和采购人做好专项服务。

3.其他保洁：主要包括活动功能室范围内的环境及设备卫生。室内卫生工作日每日打扫，不定时保洁，做到没有卫生死角。

（1）地面光亮无水迹、污迹、杂物。

（2）指示牌、门牌、通风窗、地角线、墙壁、柱子无污物。

（3）垃圾桶内垃圾及时清运，摆放整齐，外观干净。垃圾分类投放和处置，建立管理台帐。

（4）玻璃、门窗无污迹、水迹。

（5）室内天花板无尘埃、无蜘蛛网。

（6）地面墙角无尘、无污、无杂物、无蛛网、无水迹。

（7）洗手间无尘、无污、无杂物、无异味，纸巾、洗手液保有率100%。

（四）食堂服务

按照中标供应商和采购人双重监督管理的原则，厨师和服务人员必须具备较强的工作责任心和职业道德，主要负责食品烹调和就餐服务；做到厨房场地、餐具及食品的干净卫生，确保食用安全，味道可口；严把食品安全关，坚决杜绝假冒伪劣和过期食品，确保食品安全。

基本要求：

1.厨师：

（1）具备餐饮行业从业资格证。须提供1名持由人社部门颁发的中级中式烹调师执业资格证书的烹调师。

（2）有熟练从事厨师工作的经验，熟悉菜谱制定和膳食搭配，确保菜种类适时更新。

（3）严格按照食品卫生标准落实厨餐作业，保证味道可口，适合老年人饮食习惯。

（4）负责食品和调料的采购监督，认真填写相关表册并签字，对产品质量负责。

（5）严格执行食品安全法律法规，对食品安全进行监督，发现问题及时提出。

（6）时刻注重个人卫生和仪表仪态，做到不留长发、长指甲。

（7）上班时间穿工作服、戴工作帽，工作服、工作帽应勤洗勤换。

（8）上班时间不吸烟、不吃零食。

（9）操作前和使用卫生间后洗净双手。

2.厨房服务员：

（1）对厨师负责，并严格执行各项规定和制度，服从管理。

（2）负责菜品及肉类的粗加工及淘洗。

（3）负责每日菜品的抽样冷冻保管。

（4）负责厨房环境卫生的不间断清洁打扫。

（5）保证食品安全、餐具清洗消毒及桌椅板凳干净整洁。

（6）使用干净的罩网保护尚未出售的食物，避免蚊蝇和灰尘。

（7）时刻注重个人卫生和仪表仪态，做到不留长发，长指甲。

（8）上班时间应穿工作服、戴工作帽，工作服、工作帽应勤洗勤换。

（9）上班时间不吸烟、吃零食。

（10）操作前或者使用卫生间后洗净双手。

（五）物资装备管理服务

按照中标供应商和采购人双重监督管理的原则，主要负责采购人单位水电气系统正常运行的管理和维护，排查水电气系统故障，负责系统日常维护保养，确保水电气设施设备正常和运行安全；负责楼内弱电系统（包括消防系统、安防监控系统、通道系统、电梯等）正常运行的管理和维护。

基本要求：

1.综合维修工需具备行业从业资格证，弱电系统管理人员需具备相对应行业的从业资格证。

2.建立供电供水供气设备台帐，对楼内供电系统电器设备、照明系统、供水供气系统进行日常维护保养，确保设备正常运行使用。

3.对供电供水供气设备定期进行巡视和重点检测，建立系统运行、日常巡视检查、定期维护保养和维修台帐，相关资料建立档案留存备查。建立能源资源计量器具台帐。

4.严格执行用电、用水、用气安全规范，确保水电气使用安全。

5.制定停电、停水、停气状态和供电供水供气系统故障无法排除等非正常状态的应急措施。

6.负责楼内弱电系统（包括消防系统、安防监控系统、通道系统、电梯、传菜梯、开水器等）的日常巡视、检查、检测和弱电设备的日常维护工作，发现问题要及时处理，无法维修的要及时通知维修单位进行维修，确保设备的正常运行。

7.对消防系统配置的电器及其他配件、器件、电源要经常检测，保证紧急情况下设施设备的正常使用。

8.负责大楼中央空调、音响设备的开启、关闭；控制运行时间，节约能耗。

三、人员岗位配置要求

（一）基本条件

1.遵纪守法、诚实守信、爱岗敬业、具有良好的职业道德和团队协作精神;

2.具备完成岗位职责的知识、技能和能力；

3.身体健康，五官端正，具有正常履行岗位职责的身体条件。

(二)有下列情形之一的不能聘用：

　　1.曾受过各类刑事处罚的;

　　2.曾被开除公职的;

　　3.有违法、违纪举动正在接受审查的;

　　4.参与或支持非法组织、色情、吸毒、赌博、迷信等运动的;

5.法律、法规规定不得聘用的。

（三）岗位配置具体要求：

提供人员岗位工资表：（模板仅供参考）

注：其他栏可自行添加内容。

四、考核细则

参照国家及省、市对物业管理的质量指标的有关规定、具体标准，物业管理服务各项目达到全国物业管理示范标准，具体考核指标包括（但不限于）以下内容：学习活动服务、安保服务、保洁服务、食堂服务、物资装备管理服务、资料管理、人员到岗、物业管理服务满意度、其它协助采购人的临时性任务等。

1.学习活动服务

根据以上要求或指标，学习活动服务达标等级：

A级：不达标项=0项

B级：不达标项＞0项，≤1项

C级：不达标项＞1项，≤2项

D级：不达标项＞2项，≤3项

E级：不达标项＞3项

2.安保服务

根据以上要求或指标，安保服务达标等级：

A级：不达标项≤1项

B级：不达标项＞1项，≤2项

C级：不达标项＞2项，≤3项

D级：不达标项＞3项，≤5项

E级：不达标项＞5项

3.保洁服务

根据以上要求或指标，保洁服务达标等级：

A级：不达标项≤1项

B级：不达标项＞1项，≤2项

C级：不达标项＞3项，≤4项

D级：不达标项＞4项，≤6项

E级：不达标项＞6项

4.食堂服务

根据以上要求或指标，食堂服务达标等级：

A级：不达标项=0项

B级：不达标项＞0项，≤1项

C级：不达标项＞1项，≤2项

D级：不达标项＞2项，≤3项

E级：不达标项＞3项

5.物资装备管理服务

根据以上要求或指标，物资装备管理服务达标等级：

A级：不达标项≤1项

B级：不达标项＞1项，≤2项

C级：不达标项＞2项，≤3项

D级：不达标项＞3项，≤5项

E级：不达标项＞5项

6.资料管理要求

根据以上要求或指标，资料管理达标等级：

A级：不达标项=0项

B级：不达标项＞0项，≤1项

C级：不达标项＞1项，≤2项

D级：不达标项＞2项，≤3项

E级：不达标项＞3项

7.人员到岗

针对非正常上班时间，制定合理的人员值班表，并严格执行。主管（相当）以上级别人员须有一人值班，以便物业管理服务落实与协调。人员到岗情况按下表进行考核：

根据以上要求或指标，人员配置达标等级：

A级：不达标项≤1项

B级：不达标项＞1项，≤2项

C级：不达标项＞2项，≤3项

D级：不达标项＞3项，≤4项

E级：不达标项＞4项

8.物业管理服务满意度要求

每月由采购人向服务对象发放测评表进行物业管理服务满意度测评，物业管理服务满意度达标等级：

A级：满意率≥90%

B级：满意率≥80%，<90%

C级：满意率≥70%，<80%

D级：满意率≥60%，<70%

E级：<60%

9.其它协助采购人的临时性任务

根据以上要求或指标，协助采购人临时性任务达标等级：

A级：不达标项≤1项

B级：不达标项＞1项，≤2项

C级：不达标项＞2项，≤3项

D级：不达标项＞3项，≤4项

E级：不达标项＞4项

10.综合考核标准

按以上物业服务要求或指标，根据每月各分项达标等级进行计分，综合评定得出中标供应商每月服务质量等次，具体标准如下：

每分项达标等级A级5分，B级4分，C级3分，D级2分，E级0分。分项加权分=分项得分×权重

各分项达标等级加权分合计得出综合评定等级，方法如下：

综合评定不合格，采购人有权向中标供应商提出限期整改及责任人调整要求。若每年度综合评定超过2次考核不合格，可等同视中标供应商未完成规定管理目标，自动终止合同，并由中标供应商承担违约责任。

举例说明：每分项达标等级都是A级，全得5分。

11.其他约定事项

（1）本次中标供应商的办公耗材、员工福利费用、加班补助、节假日值班费、夜班补助、工作餐补助等各项补助费用、社保五险费和保安人身意外伤害保险以及中标供应商工作人员的安全、食宿，由中标供应商自行承担。中标供应商工作人员可以在采购人食堂用餐，费用由中标供应商按照采购人工作餐的食材标准成本支付。

（2）学习活动服务、安保服务、保洁服务、食堂服务、物资装备管理服务等人员配备总数不得低于34人。所有配备人员在入职前须提供健康证或在三级以上医院身体检查证明，不得聘用有心脏病、精神疾病等疾病的人员，中标供应商每年对配备人员进行一次健康体检，体检结果报采购人综合科备案。

（3）合同签订后五日内须进场提供相关服务。

（4）如果检查发现无故缺岗现象，每发现一人次扣当月物业管理费的1％，并以此类推。中标供应商工作人员因不当行为给采购人造成经济损失的，由中标供应商给予相应赔偿。

（5）本次物业管理服务采购项目费用需包含以下费用：清洁用品用具费（含洗洁精、洗衣粉、檀香、空气清新剂、厕所卫生纸、洗漱台擦手纸、橡胶手套、餐厨口罩、抹布、拖把、扫把、撮箕、吸尘器、垃圾袋、厕所垃圾桶和厨房、食堂垃圾桶等）、清洗费（含窗帘、餐桌布、休息室床上用品、厨房油烟机、空调、外墙等物品清洗）、垃圾清运费（含垃圾、泔水清运处置以及清理化粪池、下水道等，不含有害垃圾外运处置）、除“四害”物品费等。

（6）中标供应商须按照采购人的安排完成工作任务，采购人不提供工作人员节假日加班费等补助。

3.2政府采购合同内容条款要求

3.2.1详见第八章《政府采购合同》

3.3 履约能力要求

3.3.1提供相关认证证书和类似项目业绩

3.4其他商务要求（实质性要求）

3.4.1服务地点：泸州市老干部活动中心；

3.4.2完成形式：在泸州市老干部活动中心提供物业管理服务；

3.4.3服务期限：合同签订后3年；

3.4.4支付方式：按月支付，每月支付费用=合同总金额/36个月-扣除额。

3.4.5验收要求

3.4.5.1验收时间：按月进行考核。

3.4.5.2验收方式：可根据项目特点对服务期内的服务实施情况进行分期考核,结合考核情况和服务效果进行验收

3.4.6验收标准：

按国家有关规定以及采购文件的质量要求和技术指标、投标文件及承诺与合同约定标准进行验收；双方如对质量要求和技术指标的约定标准有相互抵触或异议的事项，由采购人在采购文件与投标文件中按质量要求和技术指标比较优胜的原则确定该项的约定标准进行验收；

3.4.7验收程序：

严格按照政府采购相关法律法规以及（财库〔2016〕205号）及泸州市财政局的相关要求进行验收。

注意：本章的要求不能存在资格性条件要求且列入评标，如存在资格性条件要求，应当认定招标文件编制存在重大缺陷，评标委员会应当停止评标。