项目需求书

1、 项目介绍

天津市和平区市场监督管理局办公楼坐落天津市和平区拉萨道2号增1号，办公楼共5层，建筑面积3960.48平方米，办公人数为130人,贵阳路稽查大队坐落在贵阳路145号，为三层办公大楼,建筑面积为1400平方米；餐饮所坐落于四平西道5号，建筑面积为：1500平方米；劝业场等各所办公人数为176人。

2、 人员及岗位要求、各岗位人员具体工作内容及服务标准

1.物业投入人员岗位及每个岗位的需要人数

2.各岗位人员具体工作内容、职责及服务标准

（1）项目经理服务内容及工作标准

（1）做好人员的管理、培训和教育等工作，具体行使对相关工作的全面管理，协调解决提出的各项要求。

（2）全面掌握各项服务的各个环节，协调、安排各岗位工作。

（3）每天定时或不定时对所有人员管辖的区域进行巡查和抽查，并通报检查结果，以确保服务的效果。

（4）熟悉相关管理法律法规和局内的各项规章制度，做好人员思想工作，熟悉各岗位工作流程和物料的使用情况，做好清洁技术的指导和培训工作。

（5）每月对项目人员进行考核。

（6）做好甲乙双方之间的沟通工作，布置完成临时下达的紧急任务。及消费者协会、消保科

（2）保洁服务内容及职责标准

拉萨道2号1号办公楼及大院日常保洁工作，建筑面积共计3960㎡，为5层办公楼，前院大院面积为226平方米，后院大院面积为978平方米。配备保洁人员3人。

需对局办公楼2层部分办公室进行日常清洁，并对1楼值班室床单被罩每日更换清洗。

贵阳路稽查大队坐落在贵阳路145号，建筑面积约为1400平方米，楼上设有大型会及活动室，且使用频率较高，配备保洁人员1人,每日三次进行巡回保洁。保洁面积为：1400平方米，每日三次保洁面积为：4200平方米。

餐饮所保洁1人。建筑面积为1500㎡。楼上设有大型会议室及活动室，且使用频率较高，配备保洁人员1人。

市场局下属各所位于和平区，建筑面积为3920平方米，需配备保洁人员2人,每日三次进行巡回保洁。每周巡回保洁。

服务内容及标准

1　 办公室

室内门窗、办公桌面、文件柜、沙发、茶几、饮水机、小垃圾桶、地面的每日清洁。

办公室要求设专人负责（双人进出），在非办公时间清洁，不得随意翻阅领导文件。该岗位人员需提供政审合格证明。采购人

标准：洁净、光亮、无污渍、无污物、小垃圾桶内存物不得超过三分之二。

2　 大厅、走廊、楼梯间

玻璃门每日刮擦一次，随时污染随时清洁；饰物、墙壁（人力可及处）及其附着物每日至少清洁一次；地面每日上、下午至少各推尘四次。每周大清一次。

标准：地面光亮、洁净，无污渍、无污物，其他清洁物洁净、无污渍。

3　 楼梯

每日清洁一次，楼梯扶手上、下午至少各清洁以次。

标准：洁净、无污渍、无污物。

4　 卫生间,开水房

每日正常班上班前清洁手盆、水龙头、台面、镜面、便器、隔板、地面一次，随后随时清洁，日清洁不少于4次。每周大清一次。

标准：无异味、无积水、无污渍、无污物、便器无粪便残留、无尿渍、无水锈、纸篓内存物不得超过三分之二。

5　 会议室、值班室

每日正常班上班时首先清洁会议室桌面、座椅、饰物等。根据会议使用需求按时做好会议室、会客室布置清洁，会议、会客前再重点巡视、清洁一次。每周大清一次。

值班室每日早晨交接班后进行一次清理，床上用品每日进行一次换洗。

标准：洁净、桌面光亮、无污渍、无污物。

6　 院区

a.院区摆设每日清洁。

标准：无尘土，无污渍。

b.大门口周边及院区每日循环清洁，每周大清一次。

标准：无烟头、无纸屑、无杂物。

c.围墙灯、围墙护栏每周清洁一次。

标准：无尘土、无污渍。

d.大门每周清洁一次。

标准：无尘土、无污渍。

7　 灯具

灯具每月清洁一次。

标准：洁净、无手印、无污渍。采购人

8　 其他区域及公共区域玻璃

一年两次公共区域玻璃清洁。

标准：无尘土、无污渍。

9　 紧急情况的应急预案。

（3）门卫值班服务内容及职责标准

人员配置要求

1　 门卫岗：24小时值守；前门门卫：8:00-17：00，中午休息一小时。每周5日。每日8小时。所有门卫人员必须持有无犯罪违法记录。

2　 在岗期间应穿着统一服装，举止大方，文明礼貌，具有良好的思想政治素质和业务能力。

服务目标

①门卫值班人员着装规范、整洁，言行举止得体、懂礼节。

②门卫值班人员处理问题换位思考、态度亲和、讲道理、有问题及时上报。

③安全管理做到人防和技防的结合，强化出入口闲杂人员及车辆和物品的控制。

④确保消防设施完好，加强消防宣传防止火灾发生。

⑤服务及时率100%。

⑥日常秩序井然有序，建立良好的公共秩序。

⑦重大活动配合组织及协调工作，确保顺利进行。

⑧突发事件建立应急预案，事件发生时迅速得到解决。

服务内容

1）日常安全服务

①对形迹可疑人员予以及时的盘查，劝阻无效时立即向上级报告。

②上班时间接待来访人员，重点维护好进出车辆秩序、公共区域的现场安全秩序，认真进行安全检查，预防事故发生。

③对管理区域内正常的公共秩序进行巡查管理，发现违规行为及时劝阻。

④定期进行培训并实行考核制度。

2）突发事件

①制定《突发事情应急处理规程》

②突发事件处理流程及现场控制按照《突发事件处理作业规程》规定执行。

③保安人员在日常的工作过程中及时发现和制止各类违章现象。采购人

（4）服务标准

①三项重要职责：门卫值班、维护秩序、信件收发。

②对服务辖区内的详细情况要在短时间内做到熟记。采购人

③结合本项目的特点，制定相关的管理制度和防范措施。

④保安人员在岗中做到文明礼貌，言行规范，认真负责，维护好该项目的秩序。

⑤落实安全技术防范措施，充分利用安防设施设备的科学性、先进性、预防性、准确性和防疲劳性等特点，提高安全保障率。

（4）各所食堂服务内容及职责标准

工作内容采购人

a.制作工作日（周一周五）包括早餐和午餐。

劝业场所，办公人员42人，配备1名厨师,建筑面积1600平方米；

小白楼所，办公人员43人，配备1名厨师，建筑面积520平方米；

南市所，办公人数23人，配备1名厨师；建筑面积250平方米；

五大道所，办公人数22人，配备1名厨师；建筑面积：700平方米；

南营门所，办公人数23人，配备1名厨师；建筑面积：350平方米；

（办公人员共计153人）。

b. 食堂从业人员必须保证卫生、合理的操作程序，确保饮食新鲜、可口、卫生、安全，并对就餐后的餐具及时清理、清洗消毒，保持厨房、餐厅卫生整洁。

c.食堂工作人员必须听从采购人单位分管人员的领导，对不符合要求的食堂从业人员，供应商应及时更换。

服务标准：

1　 菜品要求：

a.早餐：主食不少于2种；牛奶或酸奶不少于1种；小菜不少于2种；鸡蛋必备；稀食不少于2种。

b.午餐：主食要有米饭、面食两种；汤类不少于1种；菜品不少于2种，其中，主荤1个、次荤1个、素菜1个。

c.做好厨房烹调工作，合理调整膳食结构。

2　 食品卫生安全：

操作人员上岗时，需统一着厨师服、佩戴帽子、口罩，必要时需佩戴手套。

（5）电工维修服务内容及职责标准    

服务内容:

负责局全部办公楼和下属7个所及所属事业单位的低压电工工作,低压电工人员作业时需要两人同时作业。

? 配备过硬的专业技术力量：各类专业技术人才从事的设施、设备日常管理及维修养护工作，以过硬的专业技术力量保证维修工作的质量标准。

? 充分发挥制度的保证作用：明确工作程序、工作标准及岗位责任制度，作为维修养护管理的制度保证。

? 日常综合维修

? 负责各所的日常维修工作。

? 局内零、小、急维修：包括屋面、墙体、门窗、台阶、方砖及步道等，每日进行巡查，发现问题按照规定时间维修完毕。

? 楼内部设备设施零、小、急维修包括门窗五金件、玻璃、地胶、墙面开关、墙面插座、照明灯具等，定期进行巡查，发现问题按照规定时间处理完毕。

? 进行能耗管理，最大限度节约能源。

管理目标

报修处理及时，对共用设施设备进行定期巡视、检查、维修，做到设备运行正常，无人为因素的故障。公共区域的地面、道路、各种标识、公共区域照明等其它设施外观整洁、完好。

? 房屋本体完好率达到、并维持到100%。

? 配套设施完好率达到98％以上。

? 共用设备完好率达到100%。

? 零修合格率为100%。

? 无重大设施设备安全故障发生。

服务标准

（4）大楼的公共设施、机电设备的维护管理采用成熟完善的管理模式。

1　 负责公共设施日常的运行管理，并严格遵守各项制度和规程。

2　 建立日常维修台账，做到有迹可查，同时接受采购人的综合性督导，指导、纠正管理中存在的问题，并协助解决。

3　 建立牢固的质量记录体系。根据管理有关制度，设施、设备的各项管理规定和设施、设备的作业指导书要求，认真细致地做好各种记录，任何工作均做到有据可查，有制度可依。

突发事件

1　 制定《突发事情应急处理规程》

2　 突发事件处理流程及现场控制按照《突发事件处理作业规程》规定执行。

3　 维修人员在日常的工作过程中及时发现和制止各类违章现象。采购人

（6）驾驶员服务内容及职责标准：

1、必须遵守《中华人民共和国道路交通管理条例》及有关交通安全采购人管理的规章规则，遵守公司员工手册，安全驾车,同时遵守其他相关的规章制度。

2、出车在外或出车归来停放车辆，一定要注意选取停放地点和位置，不能在不准停车的路段或危险地段停车。司机离开车辆时，要锁好保险锁，防止车辆被盗。

3、驾驶员要衣着整洁、礼貌待人、热情服务；对自己所开车辆的各种证件的有效性应经常检查，出车时一定保证证件齐全。

4、认真完成采购人的派车任务要求，服从派车调度人员指挥。

5、坚持行车安全检查，每次行车前检查车辆，发现问题及时排除，确保车辆运行。

6、安全驾驶，正确执行驾驶操作规程，听从交通管理人员的指挥，行车时集中精力驾驶，严禁酒后开车，不开“英雄车”、“赌气车”。

7、每次出车回来后，如实填写行车记录，向派车负责人简要汇报出车情况。

8、车辆用毕后，车辆停泊在指定位置，锁好方向盘、门窗等。

9、驾驶员确保良好的休息、足够的睡眠，以充沛的精力和体力保证安全行车。

10、认真填写车辆档案，对车辆事故、违章、损坏等异常情况及时汇报。

11、驾驶员应有敬业精神，熟悉交通法规、路况和车辆性能，不断提高自己的技术水平和积累行车经验。

12、每周一至周五为工作时间，须坐班备车，周六日及重大节假日为机动时间。单位有出车任务时电话通知司机，司机到岗备车。

13、司机因违章等原因造成的扣分罚款，由司机本人或物业公司承担采购人，与甲方无关。

3.费用分割

（1）项目服务人员的统一服装、保洁、秩序维护中使用的工具、耗材由成交供应商提供。

（2）食堂服务中使用的厨房设施设备、水电气能源费用、食材费用由采购人承担。

（3）维修工具、耗材及更换的零配件费用由采购人承担。

（4）会议室用品由采购人提供。

（5）法定节假日各所开荒费用及周六日员工加班费需据实单独结算。

3、 履约验收标准

为提高物业服务水平，确保项目各项服务正常运行，根据有关物业管理制度和考核规定，结合项目实际情况，制定本考核细则。

（一）考核说明：

1、每月四项考核指标得分低于70分时为不合格。（总分为100分）

2、考核为：日常考核和集中考核。日常考核包括日常检查、抽查或巡视检查。集中考核每季度进行一次，应在考核期结束后的次月完成。

3、考核方法为甲方派相关人员，乙方应陪同考核检查，并严格按考核标准执行。

（二）考核打分

对四项物业服务分别考核，安全管理20分，日常管理20分，综合维修服务20分，保洁服15分，秩序维护服务25分。考核四项得分合计后为最后考评结果，得分上限为100分。

每月考核一次，考核结果分优、良、差三个等级：优（100分＞得分≥90分）、良（90分＞得分＞70分）、差（得分≤70分）。

（三）考核奖励

对下列行为，采取在考核结果上直接加分。

1.员工服务意识好，工作有序，本月无投诉（加1～5分）。

2.有效消除安全隐患，制止各类意外事故扩大（加3分）。

3.考核惩罚

对下列行为，采取在考核结果上直接扣分。

（1）甲方检查或抽查发现问题的，按照服务考核评分要求在考核结果上直接扣分。

（2）甲方通报批评在考核期内累计达到2次（含）以上（扣5分）。

（3）乙方发生较大安全管理事故，无人员及财产损失的，安全管理项不得分。

（4）考核要求

1）考核得分在90-100分，评定为：优秀。

2）考核得分在70-89分，评定为：合格。甲方负责监督整改不合格项。

3）考核得分在70分以下，评定为：不合格。需扣除物业服务公司当月服务费的1%-3%。

按照采购合同的约定和现行国家标准、行业标准或企业标准对每一服务环节、安全标准的履约情况进行考核与验收。必要时，采购人有权邀请参加本项目的其他合格供应商或者第三方机构参与验收。参与验收的供应商或者第三方机构的意见作为验收书的参考资料一并存档。验收结束后，应当出具验收书，列明各项服务的考核验收情况及项目总体评价，由验收双方共同签署。

4、 争议处理途径及逾期支付资金等违约情形及违约责任

按照合同约定执行。

注：采购合同履行过程中，如遇国家和我市相关政策调整等法定情形的，采购人可以与供应商签订补充合同，补充合同应当按照政府采购法律法规的相关要求报同级财政部门备案，并在天津市政府采购网上公告。