项目需求书

一、项目背景

天津市河东区建新路25号、27号,办公楼五层，电梯一部，变电室每层一个，与楼体相连的平房为物业办公室，包括食堂、供热泵房、地下管线、变电站及院内停车场。

服务内容：保洁服务、秩序维护、设施设备维护保养、绿化养护及租摆、食堂人员管理及化粪井清掏服务。

二、物业投入人员岗位及每个岗位的需要人数

三、各岗位人员具体工作内容、职责及服务标准

（一）清洁保洁

1.服务内容

指为保持办公楼内公共区域（办公楼大厅、大门、楼道、楼梯和办公大厅及上述部位内所有设施用品和饰物）、部分办公室、庭院、外场（庭院、大门前、室外停车场、通道等）的环境卫生清洁管理。

2．服务标准及要求

（1）公共区域

服务标准

①地面光亮无水迹、污迹，无尘物。

②楼梯、走廊、指示牌、门牌、通风窗口、地角线、墙壁、柱子、顶板无尘和无污物。

③垃圾筒内垃圾不超过1/2，并摆放整齐，外观干净。

④花盆外观干净，花叶无尘土，花盆内无杂物。

⑤玻璃、门窗无污迹、水迹、裂痕，有明显安全标志。

⑥厅堂内无蚊蝇。

⑦灯饰和其它饰物无尘土、破损。

⑧大厅入口地台、梯级、墙壁表面、所有玻璃门窗及设施无尘土，大理石墙面光亮、无污迹、水迹。

服务要求

①清理大楼内的所有垃圾，对垃圾进行分类回收；收集及清理所有垃圾箱内的垃圾，并将垃圾运送至垃圾暂存处。

②清洁所有出入口、大门及门牌；清洁所有窗户及指示牌。

③清除所有手印及污渍，包括楼梯墙壁；清洁所有扶手、栏杆及玻璃表面。

④清扫所有通风窗口；清扫空调风口百叶及照明灯片。

⑤拖擦地、台表面；清洁所有楼梯、走廊及窗户。

⑥清洁所有灯饰。

⑦清扫、洗刷大厅入口地台及梯级；清扫大厅天花板尘埃。

⑧擦净入口大厅内墙壁表面和所有玻璃门窗及设施；

（2）公共卫生间

服务标准

①门、窗、天花板、墙壁、隔板无尘物、无污迹、无尘物。

②玻璃、镜面明亮无水迹。

③地面墙角无尘、无污迹、无杂物、无蛛网、无水迹。

④地面、水龙头、弯管、马桶座及盖、水箱等无污迹、无污物，电镀件明亮。

⑤便池无尘、无污迹、无杂物，小便池内香球及时更换。

⑥桶内垃圾不超1/2即清理。

⑦设备（烘手器、灯、开关、暧气、通风口、门锁等）无尘、无污迹。

⑧空气清新、无异味。

⑨墩布间干净、整洁、无杂物，物品码放整齐，不囤积。

服务要求

①擦净所有门、天花板。

②擦、冲及洗净所有洗手间设备。

③擦净所有洗手间镜面。

④擦净地、台表面。

⑤天花板及照明设备表面除尘。

⑥擦净排气扇。

⑦清理垃圾桶脏物。

⑧清洁卫生洁具。便器清水冲洗后，使用洁厕灵刷洗次外围，随时保持清洁。

⑨门把手、水龙头、门窗、洗手池、便池随时保持清洁，抹布、拖把明确标记，严格区分，不得混用，每次使用后冲洗消毒。

（3）电梯间保洁

服务标准

①电梯门表面、轿箱内壁、指示牌无尘土、印迹，表面光亮。

②电梯天花板、门缝无尘土。

③井道、槽底清洁，无杂物。

④电梯大堂、走廊表面干净、明亮。

服务要求

①扫净及清擦电梯门表面。

②擦净电梯内壁、门及指示。

③电梯天花板表面除尘。

④电梯门缝吸尘。

⑤擦净电梯通风及照明。

⑥电梯表面涂保护膜。

⑦清理电梯槽底垃圾。

⑧擦净电梯大堂、走廊表面。

（4）外场保洁

服务标准

①庭院、广场地面清洁无废弃物。

②保洁重点是烟头、废纸、杂物等，随时捡拾入桶。

③垃圾清运至垃圾暂存处，清运及时，垃圾站消毒，无蚊蝇滋生。

④清扫及时，地面无积水、积雪。

服务要求

①室外垃圾桶内垃圾的清运。

②围栏的清洁。

③全楼垃圾清运。

④庭院广场地面清洁。

⑤夏季清除积水、冬季清扫积雪。

（5）指定会议室保洁

负责3间会议室和1间电教室的入室清洁服务。

服务标准及要求

①每组服务人员至少由2人组成，同进同出，同时进行作业。

②服务人员必须政治可靠，有较强的保密、安全意识，组织纪律观念强，最好是中共党员。

③服务人员必须经过专业培训，身体健康，爱岗敬业，服务周到。

④门、窗、玻璃明亮、洁净，地面干净，无杂物，墙壁、顶棚清洁，无尘物。

⑤桌、椅、沙发、茶几、茶具、书柜等物品保持整洁、干净，无尘污，摆放整齐有序。

⑥经常保持室内空气清新。

（二）秩序维护

1．服务内容

（1）秩序维护是指为保证办公楼（区）安全和正常工作秩序，对来人来访进行登记、查验，做好安全保卫和防火防盗工作。

（2）为提供秩序维护是指为保证附属用房安全和正常工作秩序，做好安全保卫和防火防盗工作，以及做好中心夜间的安全保卫和防火防盗工作。

2．服务标准

①严格执行验证、登记制度，主出入口24门岗，8:00-18:00立岗服务，及时识别外来人员，杜绝闲杂人员进入机关。

②庭院、办公楼（区）环境秩序良好，道路畅通，车辆停放有序，机动车、自行车停车场秩序井然。物业范围内发生交通事故，5分钟到到达现场，保护现场疏导交通。

③熟悉和爱护配套公共设施、消防器材，并熟练掌握各种灭火器材的使用方法。

④能及时发现和处理各种安全和事故隐患，确保机关不发生安全方面问题，并能迅速有效处置突发事件。

⑤定期开展消防安全演练，提高消防安全防范技能和意识。

3.服务要求

①建立、健全和落实内部治安、消防管理规章制度；秩序维护人员必须政治可靠，品行端正，有较强的保密、安全意识，组织纪律观念强，退、复、转军人及中共党员优先。

②贯彻公安部门工作精神，落实各项安全保卫任务，并积极协助公安机关、**门调查各种违法活动和侦破各类案件。

③负责秩序维护人员的业务技能培训，定期组织考核，提高秩序维护人员业务技能和自身素质。

④做好办公楼（区）来人来访的通报、证件检验、登记等工作，并负责对携带的大宗物品进行检查。

⑤经常进行巡视检查，及时消除不安全隐患，保证机关安全。

⑥做好对易燃易爆等危险品的安全防范工作。

⑦经常开展消防安全检查和演练，消除不安全隐患，确保大楼消防安全。

⑧接待人员在作业过程中注意做好保密工作，对所见所闻不要轻易向他人传播，在言行举止上注重礼节礼貌。

⑨负责机关公共秩序维护、道路交通安全、机动车和非机动车停放管理等工作。紧急情况下组织人员疏散，布置安全标识。

⑩制定应急抗灾工作预案，提高处理自然灾害、意外事故的能力，并协助机关事务管理部门处理办公楼突发事件。做好重大活动，重要领导、宾客及重大节日的安全保卫工作。

（三）绿化管理服务标准

1.保证楼内外盆栽植物的生长良好，保证楼外盆栽植物无丢失、无损坏，整形植物保持一定形状。

2.草坪生长整齐，定期修剪，绿地内无垃圾，无废弃物，无树挂。

3.根据气候条件和季节，适时组织浇灌，确保草坪、树木生长良好。

4.适时组织防冻保暖，预防病虫害。

（四）日常零星维修

1.公共设施、门窗、办公家具的日常维修管理

（1）公共设施，包括各类宣传栏、护栏、室内外照明设施、标牌导向标识、交通导示系统的日常管理及维修。

（2）办公家具、门窗、门锁等每日巡查，维修及时，保证正常使用，完成各类小型物件安装工作。

2．服务标准及要求

（1）公共设施无破损、变形，无明显锈蚀。照明设施、各类标识清洁、完好。

（2）办公家具、门窗、门（木门、不锈钢门、防火门）、窗（铝合金窗、推拉、平开、百叶窗）：牢固、平整、美观、无锈蚀、开关灵活、接缝严密,不松动，门窗及门窗配件齐全。

（3）配合科室大、中、小型物件安装、物品搬运。

（五）餐饮管理

1.服务内容

提供工作日早餐和午餐。

2.服务标准

（1）菜肴搭配合理，营养膳食，适合大多数人的口味，并掌握好供应时间节点，按需操作和供应，减少浪费。

（2）把好食品和原辅料卫生质量关，坚决杜绝不洁和变质食品及菜肴进厨房、上餐桌，发现质量问题，立即撤换，并进行调查、核实，及时提出处理意见和整改措施，消除影响，造成严重后果，相关人员要承担经济和法律责任。

（3）餐饮服务做到主动、热情、耐心、周到。

（4）工作人员上岗着装统一，衣帽整洁，带好口罩，佩戴工号牌；不在食品加工区域和餐饮供应场所吸烟。

（5）餐厅保持清洁，门窗光亮，空气清新、畅通；桌椅干净无尘，地面清洁，有饭菜打翻，及时清理；餐具严格消毒，无污垢，无异味。

（6）发生投诉，虚心听取意见或建议，经核实后，及时整改，争取投诉者的谅解。

3.服务要求

（1）制定科学、合理、切实可行的餐饮管理服务方案。

（2）餐厅管理以满足工作人员的餐饮需求为基础，通过建立有序运转的服务支持系统，提供优质、高效、经济、便捷的餐饮服务和人性化管理，与高标准的整体要求相适应。

（3）建立食品卫生管理制度、原材料管理制度、设备管理制度、岗位职责、工作规程、工作计划、考核标准。

（4）菜品样式多种选择，营养搭配科学合理，满足营养需求。具备开发各种饭菜花色品种的能力，满足不同层次就餐者要求。

（5）为保证设备设施的正常运行，餐饮部各部门应配合工程部做好对设备设施的日常维护和保养，正确使用与维护厨房设备，加强日常管理，防止事故发生，严禁人为损坏。每日检查冰箱、案台、电源等的运转情况和卫生情况，每日对燃气灶具开关、燃气管、减压阀等设备定期进行安全检查。发现故障和安全隐患及时与工程部联系进行维修，确保燃气灶具安全使用，并及时上报甲方相关部门。

（6）餐（炊）具清洗标准和程序完善，保持餐（炊）具清洁卫生；控制好餐（炊）具破损率及洗涤剂、清洁物品的消耗量。粗加工区、冷藏室、厨房、面点间、洗碗间等各部位卫生责任明确，做到无污迹，无油渍，无异味。物品摆放有序、规范，建立并执行卫生包干制及每日检查制度。

（7）贯彻执行食品卫生制度，抓好卫生和安全工作，加强安全保卫、防火教育，确保餐厅厨房安全。认真记录并保持仓库规定的温度、湿度，做到防火、防潮、防霉变。严格按照《食品卫生法》要求采购食品原材料，必须保证食品原材料是应季鲜疏，严禁采购腐败变质食品和过期食品。食堂工作人员必须保持食品和冰箱存放食品的清洁卫生。合理储存食品，做到餐具和食品生熟、荤素分开，防止食品相互交叉污染，严格执行库房管理制度，在食品有效期限内遵循先入先出原则，防止食品过期。

（8）中标方负责办理食堂员工的健康证，保证炊管人员持证上岗，所有服务人员必须有《健康证》，并定期体检。

（9）食堂内各种物品表面的清洁和消毒。地面：无污染，湿式清扫，有效消毒擦洗，每日2次；墙面：无污染，清水和消毒液清理，每周1次；操作间内物品表面：无污染，清水或消毒液清洗，每日1-2次，卫生间：门把手、水龙头、门窗、洗手池、便池随时保持清洁，抹布、拖把明确标记，厨房和餐厅用品严格区分，不得混用，每次使用后冲洗消毒。

（10）接受卫生防疫部门定期对食堂卫生进行防疫检查，接受业主对原材料及成品价格的检查。

（11）投标人需提供食堂原材料。需按照业主要求，根据实际用餐标准，按需采购粮油、蔬菜、水产、猪牛羊肉、禽蛋、水果等原材料。投标人需全年提供两餐餐饮服务（不含法定节假日），用餐标准：21元/人/天，每日用餐人数约为70人。本项目食堂为包工包料，投标人须按照业主提供的菜单提供餐饮服务。

早餐：主食每日不少于4种；汤羹每日不少于3种；早餐小菜每日不少于6种，其中蛋类一种、咸菜3种、凉拌菜不少于2种。

午餐：主食每日不少于2种，米饭为每日必备主食；菜品每日不少于4种，其中包括荤菜1种，半荤菜1种，素菜2种、汤羹每日不少于2种；1种水果或酸奶。

餐饮服务过程中涉及到原材料（米面粮油、生禽肉蛋、调料等）采买由投标人负责，投标人按照全年38.367万元统一进行报价，此部分费用采购方据实结算，并有权进行质量抽查及监督。

（六）化粪井清掏服务

每年定期清掏2次，平时随堵随清。包括以下内容：

1．化粪池及井盖检查：

（1）根据业主规定的检验频次要求定期对化粪池进行检查，确定是否需要进行清理。

（2）检查时注意污水、化粪池井盖是否完好，是否有松动现象。

（3）对于有问题的污水井、化粪池井盖将立即设置警示牌，并及时通知投标人进行维修。

2．化粪池清理：

（1）化粪池清理聘请专业公司实施，清理完毕由项目经理确认。

（2）专业公司在清理时，投标人将督促安排相关的防护措施。

3．防护措施：

（1）化粪池清理时在井口周围用围栏围起，并在离井口3米处的人行路两边设置警示牌，以免行人出现危险。

（2）化粪池清理时，在打开井盖后首先进行沼气测试，证明井内沼气充分散发后才可作业。作业现场周围严禁烟火，以防爆燃。

（3）在化粪池清理作业时需要有专人看护。

四、费用分割:

1、物业服务费的结算形式采用包干制。

2、投标人为本项目配备的管理服务人员，其工资、社保、福利、加班等须符合天津市劳动用工政策。

3、员工服装及日常工作所需清洁工具、清洁耗材（垃圾袋、清洁药剂等）、餐厅低值易耗品（洗涤剂、牙签、菜刀、菜墩、饭盒）等由中标供应商提供。

4、投标报价应包括投标人为实施和完成本合同所承担的全部费用和要求获得的利润，以及合同中明示或暗示的应由投标人承担的所有义务、责任和风险等所发生的一切费用。

五、服务期限

1.时间要求：合同规定的服务起始之日起一年的服务期（特殊情况以合同为准）。

2. 服务地点：采购人指定。（特殊情况以合同为准）。