项目需求书：

本项目属于物业管理行业。

1、实质性技术需求：

（1）提供拟派驻的综合维修工的《中华人民共和国特种作业操作证（电工作业）》加盖公章的复印件。

（2）本项目须符合食品安全相关法律法规规定。

2、一般技术需求：

（一）项目背景

西青区城建大厦项目包括天津市西青区住房和建设委员会、天津市规划和自然资源局西青分局2个单位，共计302人（其中西青区住建委208人，市规划资源局西青分局94人），总面积约18738.6平方米。

物业服务需求：

1、清洁保洁

2、空调运行及综合维修

3、秩序维护

4、餐饮服务

5、会议服务

（二）项目预算

项目总预算为1071.0234万元/2年，食材费按照定额标准每人·每天30元计算（其中区财政担负27元，个人担负3元），每月按照21.5天计算，用餐人数约302人。

（三）项目经理

项目经理常驻本项目物业服务现场

（四）人员岗位要求

	序号	岗位名称	人数	服务要求	是否接受退休人员	工作时间
1	项目经理	1	1、男女不限，身体健康，年龄不超过45周岁； 2、大学本科以上（含本科）学历，具有5年及以上非住宅物业管理经验，有较强的管理能力和丰富的物业管理工作知识； 3、具有健康证； 4、常驻本项目现场，不得兼管其他项目。	否	每周6天 每天8小时
2	库管	1	35周岁或以下，大专以上学历。	否	每周6天 每天8小时
3	文员	1	35周岁或以下，本科以上学历。	否	每周6天 每天8小时
4	工程部	8	1、男性年龄50周岁或以下，身体健康，专业技术人员要有较高的专业水准和较强的服务意识，经过专业培训； 2、提供《中华人民共和国特种作业操作证（电工作业）》。 3、空调运行工：具备《特种作业操作证（制冷与空调作业）》。4、变电室运行工，持《中华人民共和国特种作业操作证(高压电工作业)》上岗。	否	维修工：每周6天，每天8小时 空调运行工、变电室运行工：24小时值守
5	秩序维护部	10	1、秩序维护主管：秩序维护主管1人：男，45周岁或以下，退伍军人优先，持《保安员证》上岗，五年以上非住宅秩序维护管理经验； 1、男性年龄50周岁或以下，身体健康，专业技术人员要有较高的专业水准和较强的服务意识，经过专业培训； 2、秩序维护员（9名）：男性，年龄45周岁或以下，身体健康，身高170cm及以上，具有2年以上秩序维护工作经验，持公安机关颁发的保安员证上岗.	否	24小时值守
6	保洁部	7	1、保洁主管：保洁主管1人，50周岁或以下，五年或以上非住宅保洁管理经验； 2、保洁员（5名）：男性55周岁或以下，女性50周岁或以下，具有物业环境保洁工作经验，身体健康，无不良嗜好； 3、专项保洁员（1名）：持《特种作业操作证（高处作业）》证书上岗。	否	每周6天 每天8小时
7	餐饮部	15	性别不限，男55周岁或以下，女45周岁或以下，有食堂工作经验优先。全部人员身体健康，持卫生防疫部门或医疗机构颁发的健康证上岗，具有一定的服务意识及责任心； 1、餐饮主管（1人）：具备健康证，持有《中华人民共和国职业资格证（中式烹调师）》（二级）证书； 2、厨师（3人）：持《职业资格证书（中式烹调师）》（三级或以上）上岗； 3、面点（3人）：持《职业资格证书（中式面点师）》上岗； 4、帮厨及服务员8人	否	每周6天 每天8小时
8	会议服务部	1	1、女性；形象好；五官端正；身体健康；年龄不超过30周岁；身高1.65米及以上； 2、大专及以上学历，具有工作责任心和事业心；身体健康；无不良嗜好。 3、具有健康证。	否	每周6天 每天8小时
合计人数		不少于44人

注：

（1）所有物业服务人员的工资不得低于天津市最低工资标准.

（2）物业服务人员总数不得低于44人，采购人不接收退休人员。

（3）投标人需提供食堂原材料。投标人需按照招标人要求，根据实际用餐标准，按需采购粮油、蔬菜、水产、猪牛羊肉、禽蛋、水果等原材料。每月按照21.5天计算，用餐人数约302人，食材费标准：30元/人/天（财政担负27元，个人担负3元）。

（五）各岗位人员具体工作内容、职责及服务标准

1.清洁保洁

1.1服务内容

（1）楼宇日常保洁服务：服务范围内所有楼宇的公共区域（包括楼梯间、电梯间、走廊、大厅、洗手间、会议室、庭院、外场、绿地等）的清洁保洁，所有处级及以上领导房间、宿舍客房内入室清洁工作，入室作业必须采取双人同进同出作业，相互监督的机制。。

（2）生活垃圾收集并运送到项目垃圾站集中存放，配合环卫部门清运。

（3）服务范围内的四害消杀工作，按照疫情防控相关要求做好病媒消杀。

（4）清洁保洁作业中涉及到的清洁设备、工具、耗材、药剂由投标人提供。

（5）配合甲方完成其他工作。

1.2服务标准及要求

（1）公共区域

1）服务标准

①地面光亮无水迹、污迹，无尘物。

②楼梯、走廊、指示牌、门牌、通风窗口、地角线、墙壁、柱子、顶板等无尘和无污物。

③垃圾筒内垃圾不超过1/2，并摆放整齐，外观干净。

④花盆外观干净，花叶无尘土，花盆内无杂物。

⑤玻璃、门窗无污迹、水迹。

⑥楼宇入口梯级、电梯间、地垫等无污迹。

⑦灯饰和其它饰物无尘土、破损。

⑧大厅入口地台、梯级、墙壁表面、所有玻璃门窗及设施无尘土，无污迹。

⑨大厅天花板无尘埃。

2）服务要求

①清理大楼内的所有垃圾，对垃圾进行收集；收集及清理所有垃圾箱和花槽内的垃圾。

②清洁所有出入口、大门及门牌；清洁所有窗户及指示牌。

③清除所有手印及污渍，包括楼梯墙壁；清洁所有扶手、栏杆及玻璃表面。

④清扫所有通风窗口；清扫空调风口百叶及照明灯片。

⑤拖擦地、台表面；清洁所有楼内楼梯、走廊及窗户。

⑥清扫、洗刷大厅入口地台地垫及梯级；清扫大厅天花板尘埃。

⑦擦净入口大厅内墙壁表面和所有玻璃门窗及设施；

（2）公共卫生间

1）服务标准

①门、窗、天花板、墙壁、隔板无尘物、无污迹。

②玻璃、镜面明亮无水迹。

③地面墙角无尘、无污迹、无杂物、无蛛网、无水迹。

④地面、水龙头、弯管、马桶座及盖、水箱等无污迹、无污物，电镀件明亮。

⑤便池无尘、无污迹、无杂物，小便池内放置香精球，并及时更换。

⑥桶内垃圾不超1/2。

⑦设备（烘手器、灯、开关、暧气、通风口、门锁等）无尘、无污迹。

⑧空气清新、无异味，及时补充客用品（洗手液、大盘纸等）。

⑨墩布间干净、整洁、无杂物，物品码放整齐，不囤积。

2）服务要求

①擦净所有门、天花板。

②擦、冲及洗净所有洗手间设备。

③擦净所有洗手间镜面。

④擦净地、台表面。

⑤天花板及照明设备表面除尘。

⑥擦净排气扇。

⑦清理垃圾桶脏物。

⑧清洁卫生洁具。便器清水冲洗后，使用洁厕灵刷洗次外围，随时保持清洁。

⑨门把手、水龙头、门窗、洗手池、便池随时保持清洁，抹布、拖把明确标记，严格区分，不得混用，每次使用后冲洗消毒。

（3）电梯间保洁

1）服务标准

①电梯门表面、轿箱内壁、指示牌无尘土、印迹，表面光亮。

②电梯天花板、门缝无尘土。

③电梯大堂、走廊表面干净、明亮。

2）服务要求

①扫净及清擦电梯门表面。

②擦净电梯内壁、门及指示牌。

③电梯天花板表面除尘。

④电梯门缝吸尘。

⑤擦净电梯通风及照明。

⑥擦净电梯大堂、走廊表面。

（4）庭院、外场保洁

1）服务标准

①庭院、广场地面清洁无废弃物、无污渍。

②烟头、废纸、杂物等随时捡拾入桶。

③垃圾清运及时，垃圾站消毒，无四害滋生，垃圾分类投放。

④清扫及时，地面无积水、积雪、落叶。

2）服务要求

①室外垃圾桶内垃圾的清运。

②围栏的清洁。

③本项目区域内垃圾清运。

④庭院广场地面清洁。

⑤夏季清除积水、冬季清扫积雪。

（5）办公室保洁

1）服务标准及要求

①每组服务人员至少由2人组成，同进同出，同时进行作业。

②服务人员必须通过政审，政治可靠，有较强的安全意识，组织纪律观念强，须签订保密协议，中共党员优先。

③服务人员必须经过专业培训，身体健康，爱岗敬业，服务周到。

④门、窗、玻璃明亮、洁净，地面干净，无杂物，墙壁、顶棚清洁，无尘物。

⑤桌、椅、沙发、茶几、茶具、书柜等办公物品保持整洁、干净，无尘污，摆放整齐有序、陈列艺术化。

⑥室内陈设等摆放整齐、有序、定位。

⑦经常保持室内空气清新，无四害。

2.秩序维护服务

2.1服务内容

秩序维护是指为保证办公楼（区）安全和正常工作秩序，大门岗秩序维护人员对来人来访进行登记、查验，做好安全保卫和防火防盗工作。做好车辆停放指引、道路秩序的维护和管理，做好报刊、快递的收发工作。

2.2服务标准

①严格执行验证、登记制度，门岗设立秩序维护员值守，24小时值班，了解并能熟练使用和掌握门禁系统，识别外来人员及杜绝闲杂人员进入机关。

②庭院、办公楼（区）秩序良好，道路畅通，车辆停放有序，机动车、自行车停车场秩序井然。物业范围内发生交通事故，5分钟到到达现场，保护现场疏导交通。

③能及时发现和处理各种安全事故隐患，确保机关办公区不发生安全方面问题，并能迅速有效处置突发事件。

④报刊、快递、杂志的分发。报刊、杂志当天送达收受单位和人员，要求准确、及时。

⑤配合甲方完成其他工作。

2.3服务要求

①建立、健全和落实内部治安管理规章制度；秩序维护人员必须通过政审，政治可靠，品行端正，有较强的保密意识，组织纪律性强，退、复、转军人及中共党员优先。

②做好办公楼（区）来人来访的询问及指引工作，并负责对携带的大宗物品进行检查。

③进行办公楼（区）巡视检查，及时消除不安全隐患，保证机关安全。

④做好对易燃、易爆、放射、剧毒等危险品的安全检查及防范工作。

⑤定期组织突发事件应急演练,提高处理突发事件的应变能力。

⑥负责公共秩序维护、道路交通安全、机动车和非机动车停放管理及车场管理。紧急情况下组织人员疏散，布置安全标识。

⑦制定各类应急抗灾工作预案，提高处理应急事故的能力，并协助机关事务管理部门处理办公楼突发事件。做好重大活动，重要领导、宾客及重大节日的安全保卫工作。

3.设施设备运行及日常维修管理

3.1公共设施、门窗、办公家具日常维修服务

（1）公共设施，包括各类宣传栏、护栏、室内外照明设施、标牌导向标识、交通导示系统的日常管理及维修。

（2）办公家具、门窗、门锁等每日巡查，维修及时，保证正常使用，完成各类小型物件安装工作。

（3）对办公楼（区）的全部给排水系统设备设施的维修、维护。保证对水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及其附属构筑物的正常运行使用。

（4）甲方负责采购维修耗材，乙方负责安排人员进行维修。

3.2空调、变电设备运行

1、变电室运行巡视服务

①建立各项设备档案。

②保证设备有效运转，一旦系统损坏、故障时，应有紧急应对程序，以保护人员安全。

③严格遵守设备操作规程和巡回检查制度，保持各种设备的完好、清洁无污，杜绝跑、冒、滴、漏现象。

④认真填写保养记录及故障记录。

2、空调运行管理

①建立空调运行管理制度和安全操作规程。

②保证空调系统安全运行和正常使用。

③定期配合专业维保方对空调设备进行保养，保证空调设备、设施处于良好状态。

④空调系统出现运行故障后，维修人员应在10分钟内到达现场维修，并做好记录，零维修合格率100%。

⑤ 提前报送设备维修计划；安排专业人员（具有资质）在岗；与各专业维修维保单位对接，确保设备正常运行。

服务要求

①建立设备档案，建立、落实空调运行制度，24小时运行维修值班制度等。

②及时排除故障，保证空调设施完好，温度符合标准。

③按时开启空调设备。
④建立维修保养台账，认真填写保养记录和故障记录。

⑤设施设备运行维保及清洗费用由采购人承担，物业公司负责配合采购人对维保单位进行维保监督。

4.餐饮服务

4.1服务内容

提供三餐及临时用餐保障。本项目需积极配合本区有关部门要求，采购一定比例帮扶产品。

4.2服务标准

（1） 综合季节、节日、节气、膳食均衡等因素，依据餐标制定菜单，搭配合理，准时、保质、保量开餐。应对各类紧急工作、外出活动做好饭菜预留或外带。

（2）把好食品和原材料卫生质量关，坚决杜绝不洁和变质食品及菜肴进厨房、上餐桌，发现质量问题，立即撤换，并进行调查、核实，及时提出处理意见和整改措施，消除影响，造成严重后果，相关人员要承担经济和法律责任。

（3）餐饮服务做到主动、热情、耐心、周到。

（4）工作人员健康上岗，着装统一，衣帽整洁，带好口罩，佩戴工号牌；不在食品加工区域和餐饮供应场所吸烟。

（5）餐厅保持清洁，门窗光亮，空气清新、畅通；桌椅干净无尘，地面清洁，有饭菜打翻，及时清理；餐具严格消毒，无污垢，无异味。

（6）发生投诉，虚心听取意见或建议，经核实后，及时整改，争取投诉者的谅解。

（7）配合甲方完成其他工作。

4.3服务要求

（1）餐饮服务保证就餐人员入口成本。餐饮原材料由投标人进行采购。

（2）制定科学、合理、切实可行的餐饮管理服务方案。

（3）餐厅管理以满足工作人员的餐饮需求为基础，通过建立有序运转的服务支持系统，提供优质、高效、经济、便捷的餐饮服务和人性化管理，与高标准的整体要求相适应。

（4）建立食品卫生管理制度、原材料管理制度、设备管理制度、岗位职责、工作规程、工作计划、考核标准。

（5）菜品样式多种选择，营养搭配科学合理，满足营养需求。具备开发各种饭菜花色品种的能力，满足不同层次就餐者要求。实行厨师轮换制度。

（6）为保证设备设施的正常运行，餐饮部应配合相关部门做好对设备设施的日常维护和保养，正确使用与维护厨房设备，加强日常管理，防止事故发生，严禁人为损坏。检查确保冰箱、案台、电源等的运转情况良好和卫生整洁，对燃气灶具开关、燃气管、减压阀等设备进行检查，确保安全无隐患。发现故障和安全隐患及时与相关部门联系进行维修，确保燃气灶具、电器安全使用。

（7）餐（炊）具清洗标准和程序完善，保持餐（炊）具清洁卫生；粗加工区、冷藏室、厨房、面点间、洗碗间等各部位卫生责任明确，做到无污迹，无油渍，无异味。物品摆放有序、规范，建立并执行卫生包干制及每日检查制度。

（8）贯彻执行食品卫生制度，抓好卫生和安全工作，加强安全保卫、防火教育，确保餐厅消防安全。认真记录并保持仓库规定的温度、湿度，做到防火、防潮、防霉变。严格按照《食品卫生法》要求采购食品原材料，严禁采购腐败变质食品和过期食品。食堂工作人员必须保持餐品和冰箱存放食材的清洁卫生。合理储存食品，做到餐具和食品生熟、荤素分开，防止食品相互交叉污染。

（9）采购人负责办理餐厅营业的卫生许可证，中标方负责办理食堂员工的健康证，保证炊管人员持证上岗，所有服务人员必须持有《健康证》，并定期体检。

（10）食堂内各种物品表面的清洁和消毒。地面：无污染，湿式清扫，有效消毒液擦洗；墙面：无污染，清水和消毒液清理；操作间内物品表面：无污染，清水或消毒液清洗；卫生间：门把手、水龙头、门窗、洗手池随时保持清洁；抹布、拖把明确标记；厨房和餐厅用品严格区分，不得混用，每次使用后冲洗消毒。餐厅日常运营涉及的低值易耗品由投标人承担。

（11）接受卫生防疫部门对食堂卫生进行防疫检查，接受采购人对原材料及成品价格的检查。

4.4餐标标准（参考）

根据天津市西青区财政局{西青财（2017）54号文件规定，食堂补助定额标准为30元/人/天（其中财政补贴27元/人/天、个人承担3元/人/天）。

	餐别	小菜	鸡蛋	特色小吃	面食	汤	主荤	次荤	素菜	水果	牛奶 （酸奶）
早餐	8	2	1	4	4					1
中餐			1	4	3	2	3	3	2	1
晚餐				3	2	2	2	2	1
菜单示例
早点	汤粥类	每日 必备	豆浆、油条
		粥3种	玉米粥、棒渣粥、八宝粥、小米粥、黑米粥、绿豆大米粥、红枣枸杞粥、银耳百合粥、皮蛋瘦肉粥、银杏百合粥、赤豆薏米粥、麦片粥、南瓜粥、地瓜棒渣粥、蔬菜粥、山药粥、桂圆枸杞粥。
		汤1种	西红柿鸡蛋汤、紫菜汤、瓜片蛋花汤、酸辣汤、醋浇汤、鱼头养生汤、虫草排骨汤、羊杂汤、虾皮白菜汤、虾皮冬瓜汤、疙瘩汤、杂菌养生汤、木须汤、粉丝全贝汤、青萝粉丝汤、菠菜蛋花汤、养生雪梨汤。
	主食类	每日 必备	茶鸡蛋、煎鸡蛋、白水蛋、卤鸡蛋、虎皮鸡蛋（选二种）
		主食4种	家常大饼、葱花饼、椒盐大饼、麻酱饼、烧饼夹火腿、手抓饼、大饼夹鸡蛋、油酥烧饼、老豆腐、锅巴菜、云吞、煎包、窝头、双色花卷、馅饼、肉笼、豆沙包、蒸饺、茄夹、藕夹、素丸子、蝴蝶卷、三鲜盒子
	副食类	每日 必备	自制小菜4种：香葱豆腐、皮蛋豆腐、什锦豆腐、炝拌藕片、炝拌瓜条、拌双耳、浇油土豆丝、浇油豆芽、爽口萝卜丝、浇油海带丝、葱香豆腐丝、炝拌三丁、糖醋心里美、西芹果仁、酸辣土豆丝、蒜泥黄瓜、蒜泥茄条、蚝油生菜、炝拌洋白菜、八宝菠菜、素什锦、浇油苦菊、蒜泥皮冻、炝拌双花、西芹腐竹、咸鸭蛋、葱花鸡蛋、香葱鸡蛋、瓜丝鸡蛋、虾酱鸡蛋、酱牛肉、老火腿
		甜点	梅花酥、大理石蛋糕、春卷、白皮佛手酥、麻团、虾片、椒盐交心、布丁蛋糕、披萨
午餐	主荤 2道	炖菜	叉烧肉、红烧肉、红烧猪手、香辣大虾、红焖羊排、家熬河鱼、酱香排骨、香菇鸡块、小炒牛肉、盐水大虾、咕咾肉、糖醋鸡柳、孜然羊肉、杭椒牛柳、羊蝎子、黄焖土鸡、清蒸鲽鱼、清蒸龙利鱼、红烧带鱼、椒盐带鱼、香炸多春鱼、香炸沙丁鱼、清蒸鲈鱼、干烧平昌、清炒虾仁、椒盐虾仁、扒肘条
	次荤 3道		辣炒豆芽、木须肉、蒜薹肉丝、西芹肉丝、肉末豆腐、炒合菜、木须虾仁、回锅肉、鱼香肉丝、宫保鸡丁、肉片地三鲜、京酱肉丝、杏鲍菇肉片、肉片千叶、苜蓿豆腐、黄瓜鸡蛋、青椒木耳鸡蛋、肉片茄子、西芹火腿、葱爆豆片、蚝油肉片、肉松平菇、干煸豆角、肉片豆角、油爆双鲜、干煸鱿鱼须、香辣三丁、家常豆腐、丝瓜鸡蛋、西芹腊肉、老爆三、腰果西芹、肉片烧腐竹、海米西芹、京味小炒肉、过年菜、苜蓿培根
	素菜 2道		韭菜豆芽、辣炒豆芽、番茄菜花、西芹香干、西芹百合、素烧冬瓜、松仁玉米、开涤白菜、家常茄子、家常土豆丝、油焖豆腐、葱爆豆腐、虾皮小白菜、清炒油麦菜、酱爆圆白菜、醋溜白菜、素烧茄子、清炒豆角、鲍汁冬瓜、鲍汁双花、葱烧木耳、韭菜香干、西芹炒河粉、小炒千叶、尖椒土豆片、香辣豆皮、砂锅豆腐、木耳山药、雪里红
	凉菜 1道		姜汁藕片、酸辣蕨根粉、五香豆丝、老醋木耳、老醋蛰头、大拌菜、爽口田七、果仁三丁、橙汁瓜条、鲮鱼油麦、蒜泥笋丝、红油金针菇、香葱豆腐、西芹果仁、木耳山药、杏仁苦瓜、爽口苦菊、爽口菜心、红油土豆丝、浇油白菜、蒜香双花、鸡丝拉皮、浇油雪里红、蒜泥豆角、浇油海带丝
	小吃		牛肉拉面、陕西臊子面、油泼面、小卤面、过桥米线、四川担担面、扬州烧面、酱油炒饭、烧饼
	主食 4种		同上任选3种，外加米饭、馒头、花卷馅类一种
	汤粥 共3种	粥1种	同上任选1种
		汤2种	同上任选2种
晚餐	荤菜 4道		同上任选4种
	素菜 2道		同上任选2种
	主食 3道	每日 必备	花卷、馒头、米饭、馅类
	汤粥 各1种	粥1种	同上任选1种
		汤1种	同上任选1种

5.会议服务

5.1服务内容

会议服务是指在工作时间为办公楼（区）的会议室、贵宾室举办的各类会议、接待活动提供会议服务。

5.2服务标准

①会议服务人员要具有良好的服务意识，仪表端庄，坚守岗位，随时为本楼层办公需要提供服务。

②会议服务人员布置会场要符合主办方要求。

③会场布置整洁、大方、符合标准。

⑤茶杯洗消要符合卫生防疫规范标准和要求。

⑥保持室内整洁，保证设备正常运行使用。

5.3服务要求

①会议服务员要求30岁以下，政治可靠，保密意识强，具备会务接待的礼仪知识，服务得体大方，礼貌热情。

②会议服务人员按会议要求安排和布置会场。

③会前按要求摆放桌、椅、会标、台签、水杯、毛巾、纸、笔、饮用水，配合相关人员做好会议准备事宜。

④按要求做好会议服务，一般性会议提供续水等普通服务，特殊性会议、活动提供礼仪性服务，会议期间服务人员不准远离会场，站立于会议室门前，按要求做好续水工作，做好保密管理。

⑤会后及时整理会场，有关设备、用品回库。保持会议室经常性的清洁卫生、器具完好。

（六）费用分割

1、物业服务人员的人员工资、社保、福利费、加班费、服装费、食材费、企业利润及税金由中标供应商提供。

2、物业服务过程中涉及的行政办公费用由中标供应商提供。

3、清洁保洁作业中涉及到的常用清洁工具及耗材、清洁用剂、垃圾袋等费用由中标供应商提供。

4、餐厅低值易耗品（餐巾纸、洗涤剂、菜刀、牙签等）由中标供应商提供。